Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Estimado Sr.:

Decir si una inversión es buena o no lo es dependerá básicamente de 3 factores:

1.-La rentabilidad que ofrezca.

2.-El tiempo durante el que podemos obtener esa rentabilidad.

3.-Las inversiones alternativas que tengamos.

El primer punto dependerá básicamente de si invertimos bien y si sabemos gestionar la farmacia con métodos modernos. La gestión se consigue, como ya sabrá, con formación y experiencia. Para invertir bien lo que debemos hacer fundamentalmente es asesorarnos, y dada la importancia de la inversión que estamos tratando sería preferible que lo haga con los mejores. En este punto le dejo a usted la valoración de quien puede serlo.

El segundo punto es una de las grandes incógnitas. Debe considerar que durante los últimos 10 años ha habido 3 importantes reducciones de los márgenes. Sin embargo también es cierto que los márgenes se encuentran todavía por encima de gran parte de los países europeos. El futuro pasará por más reducciones de márgenes pero en contrapartida la farmacia sigue teniendo la oportunidad de que los clientes «nos llegan» y podemos aumentar las ventas y la rentabilidad por otros medios (aplicando gestión).

En resumen, salvo que usted tenga inversiones alternativas más interesantes, la compra de una farmacia sigue siendo una buena inversión si no comete errores al realizarla. Si además es un buen gestor mejorará el rendimiento de la inversión.

En cuanto al período de recuperación de la inversión depende mucho del tipo de farmacia de que se trate: localización, tamaño, gama de producto que trabaje, dependencia de factores externos (ambulatorio, fábrica, etc), zona de demanda, etc. pero el intervalo se encuentra entre los 6 y los 10 años, siendo un período medio el de 8 años (aunque ya sabe que el cálculo de medias nunca sirve para tomar decisiones correctas).

A su pregunta respecto a una posible liberalización le debo decir que en estos momentos nos encontramos en un marco legislativo Europeo que no lo contempla, y que en España se ha legislado diferente en cada comunidad autónoma lo que dificulta todavía más la llegada de un cambio legislativo tan radical. Desde el punto de vista económico tampoco hay beneficios sustanciales sino todo lo contrario, pues podría perjudicar al servicio farmacéutico rural. Y por último no hay ejemplos exitosos al respecto ni en el orden Internacional ni en el Nacional.

Sí, es posible lo que usted plantea, de hecho, Farmaconsulting Transacciones S.L. ha gestionado varias operaciones en las que, por diversas causas, no había disponibilidad del local y era preciso el traslado. Obviamente, el nuevo local habrá de tener las características, fundamentalmente de medidas y distancias, que exija la Ley de Ordenación farmacéutica de su comunidad autónoma.

Los problemas que originan la necesidad de traslado en las transmisiones que nos han sido encomendadas suelen estar relacionadas, más que con el mal estado del local inicial, con las desavenencias entre titular de la farmacia y el propietario del local, o incluso en la imposibilidad de llegar a acuerdos con la propiedad porque ni siquiera es fácil saber quién es la propiedad ( herencias sin adjudicarse, juicios pendientes?).

Lo usual es que se transmita la licencia de oficina de farmacia, su fondo de comercio y mobiliario, a alquien que cuente con legitimidad para usar el local, bien en propiedad, bien en arrendamiento, pero sí, efectivamente, de cuando en cuando se nos encomienda la transmisión de operaciones en las que no se puede contar en modo alguno con el local.

La formalización de una hipoteca es una operación sujeta por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, en su apartado de «Actos Jurídicos Documentados», a la escala variable del impuesto, al tipo de gravamen que haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma, al tratarse de un documento notarial que cumple las siguientes condiciones:

    1º. Tiene por objeto cantidad o cosa valuable.

    2º. Contiene actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos, por lo tanto, el importe correspondiente a este impuesto dependerá del lugar donde radique la oficina de farmacia.

A título de ejemplo, la Comunidad de Madrid, en el artículo 4 de la Ley 2/2004, de 31 de mayo, de Medidas Fiscales y Administrativas, establece como tipo general de este concepto, el 1%.

La base imponible sobre la que se ha de aplicar ese porcentaje, está constituida por el importe del capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si en la escritura no constase expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.

En numerosas consultas de esta sección podrá comprobar que Farmaconsulting Transacciones S.L. descarta el concepto de «traspaso» como sinónimo de venta, o transmisión de oficina de farmacia. El aludido traspaso es un concepto procedente del derecho de arrendamiento, concepto que, con la actual Ley de arrendamientos Urbanos de 1994, ha sido condenado prácticamente a la desaparición, puesto que el término actual es «cesión» de local y, además, en los pocos casos en los que el término traspaso es o ha sido válido, se refiere únicamente al local, no a la farmacia propiamente dicha.

En cuanto a su pregunta, tenga en cuenta que las experiencias próximas a la liberalización que podemos conocer, como el caso de Navarra, no han dado unos resultados muy interesantes para la Administración, ni mucho menos, han sido positivos para la población quien, en algunos casos, como ocurre en los municipios rurales pequeños, ve incluso amenazada la existencia de la oficina de farmacia que, en el mejor de los casos, aspira a tener un botiquín, con una atención menor que la que les daba la anterior oficina de farmacia. A poco que en su comunidad se tengan en cuanta estos criterios, la idea de una liberalización tendría que descartarse.

La pregunta que nos hace no tiene una respuesta fácil, pero trataremos darle una aproximación.

Antes de acometer la inversión de una farmacia lo primero que debe tener en cuenta es valorar con la mayor precisión posible la inversión total que debe acometer. No deberá olvidar, por lo tanto, partidas como: fondo de comercio, mobiliario, existencias, local, vivienda, contratos con terceros, honorarios (de intermediación y de asesoramiento), gastos de notaría y registro, impuestos (Iva, Itp, etc), etc. y deberá tenerlo por escrito, al menos los más importantes.

Pero el valor de una inversión, aunque sea una farmacia, no se estima por la cifra de ventas, sino por el beneficio presente y sobre todo futuro que nos proporcionará esta inversión. Por eso, para valorar con precisión la inversión, deberá analizar la cuenta de resultados actual de esa farmacia, tratando de precisar la cifra de beneficio presente y valorar con la mayor precisión posible los escenarios de ventas, costes y beneficios por los que puede discurrir el futuro de esa farmacia (tenga en cuenta que esto es lo que hará un banco, entre otras cosas).

En tercer lugar tratará de estudiar las fórmulas fiscales óptimas para reducir la presión fiscal y que nos ayude a pagar los créditos (tenga en cuenta que hay ahorros fiscales que en ocasiones superan ampliamente el 30% el valor de la inversión, lo que facilita sustancialmente las posibilidades de compra).

En cuarto lugar debe analizar su capacidad como gestor (experiencia, conocimientos, etc.) de tal manera que pueda determinar las posibilidades que tiene de influir en los escenarios futuros de la farmacia y condicionar su viabilidad.

Y por último deberá analizar el dinero de que dispone y las garantías que podría aportar a la operación. Debe tener en cuenta que hay bancos que son capaces de dar un importe de crédito para una operación con unas garantías, pero no para otras de diferente perfil (por tamaño de la operación, experiencia del titular, tipo de los avales,etc.) sin poder desestimar ninguna opción, llegando a extremos en que hay muchas operaciones que nosotros hemos llegado a vender con una financiación del 100% del importe invertido y otras que, por razones de riesgo, con el 40% del importe aportado por el comprador han sido desestimadas por el banco.

En conclusión podemos recomedarle que para comprar una farmacia debe haber analizado la compra de varias y estar muy bien asesorada en todos los datos anteriormente indicados (sin olvidar otros de caracter jurídico y administrativo).

Este tipo de información es la que damos habitualmente en Farmaconsulting y para que pueda familiarizarse con estos términos le recomendamos que se registre en el «Portal de la transacción FCT» en www.farmaconsulting.es y podrá tener simuladores de viabilidad que le permitirán comprender las necesidades económicas que necesitará para cada operación de compra. Posteriormente las reuniones con cualquiera de nuestros asesores le ayudarán a madurar progresivamente la decisión y posibilidades de compra.

Depende de la legislación autonómica aplicable. En concreto, en lo que a la Comunidad Valenciana se refiere, la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos.(DOGV de 18 de febrero), se dice que en las transmisiones mortis causa de una empresa individual o de un negocio profesional» a favor del cónyuge, descendientes o adoptados del causante o, cuando no existan descendientes o adoptados, por el cónyuge, ascendientes, adoptantes y parientes colaterales hasta el tercer grado,? se establece una reducción del 95% del valor neto de los elementos patrimoniales afectos a la empresa o al negocio, siempre que se mantenga por el adquirente en actividad durante 5 años a partir del fallecimiento del causante, salvo que aquel falleciera, a su vez dentro de dicho periodo.

Sin embargo, en las transmisiones intervivos, – la donación- , solo se prevé la aplicación de los citados beneficios cuando la transmisión se efectúe a favor del cónyuge, descendientes o adoptados.

El artículo. 24 de Ley 5/1999, de 21 de mayo, de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad Autónoma de Galicia, en su párrafo 4, y el Decreto que desarrolla la Ley, el D 146/2001, de 7 de junio, sobre planificación, apertura, traslado, cierre y transmisión de oficinas de farmacia, en su artículo 58, 2, dicen textualmente que:

«..Igualmente podrán continuar con la oficina de farmacia el cónyuge o cualquiera de los herederos en primer grado que al tiempo del fallecimiento del titular estén cursando estudios de farmacia, siempre que los finalicen en el plazo de cinco años. Durante este tiempo la oficina de farmacia estará atendida por un farmacéutico regente?»

Así, por su parte, el Código Civil, en su artículo 915, dice que cada generación forma un grado de parentesco, de modo que, sumando el contenido de este artículo, con el del 918, que precisa que entre abuelo y nieto hay dos grados, entendemos que usted no estaría dentro de la previsión de la Ley.

La permuta, en definitiva es un contrato oneroso para cada uno de los contratantes, en el que las contraprestaciones entre los contratantes, en vez de consistir en dinero, como ocurre en la compraventa, están constituidas por las correspondientes oficinas de farmacia.

Desde un punto de vista fiscal, el trato es prácticamente el mismo que en la compraventa, solo que, en vez de recibir una cantidad de dinero, cada uno recibe una oficina de farmacia que vale cierta cantidad de dinero, y esta cantidad será el precio de venta.

Puede darse, con facilidad, el caso de que sean de diferente valor. Eso no tiene que ser tampoco un problema, puesto que es perfectamente válida la compensación con una cantidad adicional en metálico.

Las restricciones, podrían venir por la falta de sintonía entre los procedimientos administrativos propias de cada Comunidad Autónoma, sobre todo en lo que a plazos se refiere, puesto que no se puede adquirir una sin haberse desprendido de la otra, pero si las localidades están en la misma Comunidad, y mejor, en la misma provincia, no será difícil coordinar la operación con el Inspector de Sanidad.

En términos generales, y considerando en todo caso que cada operación puede tener sus propias características, según la entidad financiera que intervenga, podríamos afirmar que la financiación mediante préstamos garantizados con hipoteca sobre la oficina de farmacia (hipoteca mobiliaria), puede superar el 50 por ciento de la operación. En concreto, alguna de las entidades financieras con las que trabaja Farmaconsulting Transacciones S.L., tienen el límite de financiación con este tipo de garantías en el 70 por ciento de la inversión total.

En cuanto a su segunda pregunta, por supuesto que el resto de la financiación puede ir garantizado con otro tipo de garantías, como la hipoteca inmobiliaria, ( sobre bienes inmuebles, como el local, viviendas?); ahora bien, tenga en cuenta que, normalmente, cualquier entidad va a exigir también una considerable aportación económica del comprador, querrá ver una implicación directa del inversor, con lo que no toda la inversión podrá ser afrontada mediante financiación externa.

Entendemos que lo más recomendable es que, tras la disolución matrimonial, o bien se adjudique la oficina de farmacia a uno de los cónyuges con obligación de compensar al otro por el exceso de adjudicación obtenido, o bien proceder a la transmisión a un tercero, con reparto del precio en función de las respectivas cuotas de propiedad.

Si un farmacéutico es titular de una oficina de farmacia, su deber es atender la explotación, salvo que cuente con una dispensa expresa, concedida por el Colegio o Sanidad, depende de las Comunidades Autónomas.

Desde luego, no vemos compatible que se excuse su presencia en la farmacia de la que es titular, y se acepte su presencia como empleada en otra, puesto que las razones que justifican la ausencia de la farmacia decaerían automáticamente si acude a otra.
En cuanto a los impuestos, es complejo hacer cualquier análisis respecto a una eventual situación tan atípica, pero por de pronto, vemos que la farmacia, en la parte correspondiente a la esposa, no estaría exenta en el impuesto sobre el patrimonio, puesto que no la explotaría de una manera personal y directa, que es uno de los requisitos exigidos por el artículo 4, 8 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, para la exención. Los ingresos derivados de la farmacia tampoco parece claro que pudieran ser tratados como rendimiento de actividades, sino más bien como rendimientos del capital mobiliario, a los que, por ejemplo, no son aplicables las deducciones por amortización?, en el momento de concretar definitivamente su situación administrativa, en el hipotético caso de que obtuviera permiso para trabajar en otra farmacia, procedería estudiar más detalladamente las implicaciones fiscales.

Por normativa, solo farmacéuticos pueden heredar y ser dueños de una farmacia. La titularidad de estas puede ser individual o compartida entre varios farmacéuticos.

En principio es perfectamente posible que esta transmisión, tanto desde un punto de vista del derecho civil como del administrativo. En concreto, la Ley de Ordenación Farmacéutica del País Vasco excluye a este tipo de transmisiones del concurso de méritos al que se ven sometidas las transmisiones por compraventa entre personas ajenas.

Los problemas a los que deberían prestar atención vienen de la mano del Derecho civil, concretamente en la regulación de «familia y sucesiones» y, más concretamente, en lo relativo a la «legítima» o parte de la herencia que, necesariamente, ha de estar dirigida a determinadas personas dentro de la familia. Por el respeto a la cuota de legítima, podría darse el caso de que los herederos tuvieran que ser el padre y tíos del farmacéutico que va a heredar, es decir, los hijos del farmacéutico causante. Ahora bien, si no hay familiares entre el abuelo y su nieto o, en caso contrario estos familiares renuncian a su herencia, podría heredar el nieto sin mayores problemas.

Con los datos de que disponemos pensamos, en principio, que puede abrir la puerta que tiene prevista. Entendemos que la apertura de un nuevo acceso a la farmacia, más aún si se hace en una calle distinta, equivale materialmente a un traslado y, desde luego, habrán de guardarse las distancias previstas entre oficinas.

Entendemos que las distancias habrían de medirse conforme a la situación actual, de modo que, sí para acudir de una farmacia a otra es preciso rodear un obstáculo geográfico, las distancias actuales serán mayores que las que podemos encontrarnos en el futuro. No obstante, en este caso es más que recomendable dirigirse al Departamento de Sanidad de su Comunidad Autónoma, donde le informarán de la concreta interpretación que allí se va a hacer sobre su caso.

Una de las condiciones en que coinciden tanto las Leyes de carácter estatal, así como las normas de ordenación farmacéutica de las C.C.A.A., es que únicamente los farmacéuticos pueden ser titulares de una oficina de farmacia.

Una fórmula asociativa que vemos comúnmente en el sector es, como usted sugiere, la comunidad de bienes, o la sociedad civil, que viene a ser prácticamente lo mismo a los efectos de esta consulta. Lo que caracteriza a este tipo de entidades es que, salvo excepciones que no viene al caso comentar, no tienen personalidad jurídica distinta de la de sus componentes, de modo que la adquisición, ya por compraventa, ya por donación, la estarían haciendo cada uno de los familiares, en sus respectivas participaciones, lo cual vulnera directamente el principio comentado anteriormente de que «sólo los farmacéuticos».

No obstante, usted tiene a su disposición fórmulas jurídicas absolutamente legítimas, que abría que adaptar con detenimiento a su situación familiar, para hacer que sus hijos puedan tener un interés económico en la explotación de la cual fuera único titular su sobrina. Bien entendido que, la propiedad, titularidad, y responsabilidad profesional y mercantil, correspondería únicamente a la farmacéutica.

Le remitimos a la repuesta publicada para la pregunta de PV (Valencia) de nov-04, y que reproducimos aquí:

Lo que usted quiere saber es cuál es el «coeficiente», también llamado «factor» por el cual hay que multiplicar a la cifra de ventas anuales de una oficina de farmacia en una zona determinada, para obtener como resultado su precio.

En su propia pregunta puede encontrar la respuesta: la rentabilidad de cada oficina de farmacia es dispar. La facturación puede ser la misma, pero los costes de personal, por su cualificación o antigüedad, el coste del alquiler, la distribución de las ventas entre medicamentos o «venta libre», la concentración de ventas, como puede darse en una farmacia ubicada en localidades turísticas, son solo unos pocos ejemplos de las numerosas variables que configuran conjuntamente el precio de una operación.

Por eso, en Farmaconsulting Transacciones S.L. estudiamos las características de la oficina de farmacia, calculamos su rentabilidad concreta y, conjugando varios escenarios previsibles de desarrollo de la oficina de farmacia en los próximos años, se formula una estimación del precio, considerando el número de años que un hipotétíco comprador aceptaría esperar para recuperar su inversión.
No busque un «coeficiente» o «factor», sólo le conducirá a equívocos fatales cuando, entre otras cosas, lo que está en juego es la seguridad y tranquilidad de su familia.