- ¿Pueden dos farmacéuticos titulados, ser propietarios a la vez en copropiedad de dos farmacias distintas? ó bien, ¿han de ser propietarios cada uno de una farmacia y tener un acuerdo privado de reparto de ganancias o perdidas?
Conforme, tanto a la normativa estatal, como a cada una de las normas de ordenación farmacéutica, sólo los farmacéuticos pueden ser titulares de las oficinas de farmacia y únicamente de una oficina de farmacia cada farmacéutico. Por lo tanto, la propiedad y titularidad de cada oficina de farmacia corresponde exclusivamente a cada uno de los farmacéuticos del ejemplo.
Otra cosa es la posibilidad de que un farmacéutico o incluso alguien que no tenga este título, pueda participar económicamente en los resultados de la explotación, opción que sí está prevista en la Legislación española y no necesariamente tendría que recogerse en contrato privado, sino que podría elevarse a escritura pública, mediante el contrato denominado»cuenta en participación?, regulado en la normativa fiscal y mercantil y que, en resumen, podemos comparar con un préstamo en el que no se reciben intereses, sino participación en los resultados, prósperos o adversos, de una oficina de farmacia.
- ¿La adquisición de una farmacia por dos hermanos en régimen de copropiedad, o comunidad de bienes, tributa por IVA?.
El régimen de copropiedad y el de comunidad de bienes son sinónimos y, a efectos fiscales, en concreto respecto al I.V.A., son también lo mismo que una sociedad civil y una comunidad de herederos, o herencia yacente.
En principio toda transmisión de oficina de farmacia está sujeta a I.V.A, pero la Ley reguladora de este impuesto dispone una excepción, en su artículo 7, por la cual una operación no está sujeta si se produce la transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial a favor de un solo adquirente, que continúe en el ejercicio de la actividad.
La propia Administración, en alguna de las consultas que se le formulan, entiende que la comunidad de bienes es»un solo adquirente?, con lo cual, la operación no estaría sujeta. No obstante, sentencias, como la del T.S.J. de Castilla la Mancha, de 22 de mayo de 2000, recuerdan que la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica propia, sino tantas como componentes la forman, de modo que sí estaría sujeta. Farmaconsulting está más de acuerdo con este segundo criterio.
No obstante, la sujeción aI.V.A., no tiene que significar encarecimiento de la operación ya que, por aplicación del artículo 154 de la misma ley, las cuotas repercutidas quedan en poder del vendedor, no hay que entregarlas a Hacienda, lo que permite negociar entre las partes cifras definitivas, incluyendo el I.V.A., si procede.
- Por lo que tengo entendido, al comprar una farmacia se ha de contemplar el precio del fondo de comercio, los honorarios del intermediario y notaria, el precio del local (si procede su venta) y el ITP que viene a ser un 7% sobre el valor del local. En el caso de que se transmita todo el patrimonio empresarial, y a un solo comprador, ¿hay algun impuesto adicional o algún pago ademas de estos que he mencionado?.
Cuando la adquisición del local está sujeta a I.V.A., por ejemplo cuando se adquiere directamente del promotor, también ha de tener en cuenta el I.T.P., en su modalidad de actos jurídicos documentados, ( A.J.D.), cuyo importe depende de la comunidad autónoma donde radique el inmueble, pero generalmente será el 0,5 por ciento sobre el valor del bien transmitido.
En todos los casos de compra de un local, preste también mucha atención al Impuesto municipal sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como»plusvalía municipal?, impuesto que, por aplicación de la ley, corresponde abonarlo al vendedor, pero que en ocasiones es objeto de pacto de abono por el comprador en el contrato de compraventa. Este impuesto, después de la eliminación del I.A.E., por el Gobierno, ha adquirido gran relevancia de cara a la financiación municipal, de modo que su importe, en algunas localidades, ha subido exponencialmente.
En el caso de financiar la operación mediante préstamos, máxime si están garantizados con hipotecas, no pierda de vista a las comisiones de apertura, cancelación, total o parcial, y a los impuestos. Pida a su entidad bancaria que se lo aclare todo previamente.
- ¿Es posible comprar una farmacia en multipropiedad o sólo en copropiedad?
Entendemos que por»multipropiedad? usted se refiere a la posibilidad de que un farmacéutico sea propietario y titular de más de una oficina de farmacia, o incluso tener participaciones en varias, aunque sea conjuntamente con otros licenciados. En relación con esta modalidad, sepa que está absolutamente descartada por el conjunto de normas de ordenación farmacéutica, puesto que reservan la titularidad a los farmacéuticos y sólo respecto a una oficina de farmacia.
Otra cosa es que, por aplicación de normas de carácter civil, en concreto, las reguladoras del matrimonio, o la sucesión, un farmacéutico sea, al menos temporalmente, propietario de más de una oficina de farmacia. Este sería el caso de, por ejemplo, el farmacéutico con oficina de farmacia que hereda, a su vez, una oficina de farmacia: tendrá un plazo para la venta de la farmacia heredada, pero durante unos meses será propietario de dos.
Lo mismo ocurre con el matrimonio en régimen de gananciales, en el que puede darse el caso de que los dos cónyuges sean farmacéuticos y titulares de sendas oficinas de farmacia. En este supuesto, cada uno es titular de una, pero propietario, puede serlo de dos.
Por otro lado, la copropiedad, con algunas matizaciones contenidas en algunas normas autonómicas, sobre todo respecto a porcentaje mínimo de participación, es una figura válida jurídicamente y ampliamente utilizada.
- Quiero saber qué ventajas fiscales tiene transferir mi oficina de farmacia a mi hijo farmacéutico haciendo una donación. ¿Qué me aconsejan: traspaso, donación o sucesión en la empresa familiar?
Las medidas fiscales reguladoras de la transmisión de empresas familiares, en un reducido resumen, suponen que la donación de una oficina de farmacia que esté exenta en el Impuesto sobre el Patrimonio del transmitente, efectuada por un farmacéutico mayor de sesenta y cinco años, a favor de un descendiente, esté exenta en el I.R.P.F., para el anterior titular.
Por otra parte, el donatario tendrá una bonificación del 95 por ciento de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que implica, en términos relativos respecto al total de la operación, prácticamente no pagar impuestos.
La diferencia fundamental se manifiesta en el patrimonio del adquirente, durante los próximos años de ejercicio profesional, puesto que, al haber adquirido la oficina de farmacia mediante donación, no podrá practicar amortizaciones sobre el fondo de comercio, y su cuota de I.R.P.F., cada año, será mayor que si hubiera adquirido la oficina de farmacia mediante una compraventa.
En Farmaconsulting Transacciones S.L. estudiamos detenidamente las consecuencias tributarias de una u otra opción (compraventa y donación), antes de recomendar una determinada elección.
- Me gustaría conocer las formas de financiación a la hora de comprar una oficina de farmacia.
Para afrontar la compra de una oficina de farmacia existen distintos tipos de modalidades de financiación.
Para esta finalidad es habitual la solicitud del préstamo hipotecario con garantía inmobiliaria. Éste préstamo es áquel que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble a favor de la entidad financiera que presta el dinero. La existencia de esta garantía es la que hace que los tipos de interés sean menores que los aplicados en otros préstamos con otras garantías de mayor dificultad para su ejecución.
También es frecuente la concesión de un préstamo hipotecario mobiliario con la garantía del Fondo de Comercio. La entidad financiera concede un importe determinado basándose en el funcionamiento de la oficina de farmacia así como en el buen hacer y en la gestión del farmacéutico de la oficina de farmacia. Al tratarse de una garantía con una mayor intangibilidad, las entidades suelen ofrecer condiciones económicas más caras que en el préstamo anterior.
En otras ocasiones, se emplea el préstamo personal, es decir, áquel en el que la única garantía es el titular del mismo. Por ello, el plazo suele ser inferior al resto de préstamos y rara vez suele ser superior a los diez años. A su vez el importe que se concede suele ser menor y las condiciones más elevadas que en las de los hipotecarios.
El préstamo en el que se produce una pignoración de valores, es áquel en el que se emplean depósitos, fondos de inversión, acciones,…. como elemento de garantía. En función de la seguridad que estas garantías le ofrezcan a la entidad (mercados de mayor o menor riesgo, mayor o menor composición de éstos en renta fija o variable, …)concederán un determinado porcentaje sobre los mismos.
La cuenta de crédito está diseñada para cubrir las necesidades de liquidez y para apoyar en los gastos derivados de la propia compra de la farmacia. Aquí se hace frente a los intereses en la medida que se vaya disponiendo del dinero.
El crédito puente tiene la peculiaridad de realizarse con un motivo provisional y sabiendo que va a terminar con la formalización de otro préstamo una vez solventada la problemática de esta situación inicial. El plazo máximo suele ser un año y la finalidad del mismo suele ser la señalización de la compra de la oficina de farmacia o traslados provisionales de la farmacia hasta su ubicación original.
También resulta habitual complementar la financiación con la presencia de avalistas, es decir, de personas que en caso de impago por parte de los titulares responderían frente a la entidad financiera.
Otro tipo de financiación ajena es áquella que proviene por parte de los proveedores y en especial como ayuda en la compra del stock inicial.
Como resumen señalar que para que una operación de financiación sea aprobada por una entidad financiera, el importe solicitado deberá estar garantizado (inmuebles, fondo de comercio, garantías personales,…) y la operación a ese nivel de endeudamiento debe ser viable, es decir, debe generar un excedente de la actividad suficiente para garantizar las necesidades básicas del titular y su familia. Para ello, es probable que ,en ocasiones, sea necesario contar con una aportación personal para que las entidades aprueben la financiación.
- Un farmacéutico titular desea traspasar su oficina de farmacia a su hija, farmacéutica, que es adjunta junto con otra farmacéutica, ¿Cuál de las dos tiene preferencia sobre la otra?. ¿hay que notificar a los farmacéuticos colindantes que estén a menos de 250 metros con el objeto que ejerzan el derecho de opción que viene establecido en el Real Decreto 909/19798.
Las respuestas dependen de cada Comunidad Autónoma. Entendemos que, en el caso de las C.C.A.A., que otorgan derecho preferente a los empleados, éstos concurren en igualdad de condiciones, independientemente de si, además, tienen vínculo familiar con el titular o no.
En otras comunidades, como Madrid, además de la preferencia a favor de los trabajadores, se establece otra a favor de familiares, por lo que habrá de atenderse al enunciado de la norma para establecer la preferencia. Concretamente en lo que a Madrid se refiere, la Ley 19/1998 de ordenación y atención farmacéutica de la comunidad de Madrid, en su artículo 38 se dice que en la adquisición, cesión, traspaso o venta de una oficina de farmacia tienen derecho preferente, por este orden, el cónyuge farmacéutico, el descendiente farmacéutico en primer grado, el farmacéutico regente, el sustituto y el adjunto, sin perjuicio del derecho de retracto legal que otorga la legislación civil al farmacéutico, copropietario.
Respecto al derecho a favor de los»colindantes? situados a menos de 250 metros de la oficina de farmacia que se transmite, ocurre otro tanto, algunas normas de ordenación farmacéutica lo recogen expresamente con sus peculiaridades, como el citado RD 909, o la Ley de Ordenación Farmacéutica del País Vasco, pero otras lo prohíben o descartan rotundamente, como la Ley de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad de Murcia y, en otras comunidades, cuyas normas no han derogado expresamente el Real Decreto 909, como La Rioja, podría estar vigente. Como ve no existe una respuesta única: concrete el lugar donde se ubica la oficina de farmacia y podremos precisar más la respuesta.
- En la compra de una oficina de farmacia, ¿tiene la adjunta de dicha oficina derecho a tanteo y retracto?¿ Y los farmaceuticos colindantes a dicha oficina de farmacia, tienen derecho al tanteo y retracto?
En cada norma de ordenación farmacéutica de las diferentes C.C.A.A., se establece la existencia de derechos de adquisición preferente de las oficina de farmacia, bien por razón de parentesco, bien por motivos laborales. Además, existen derechos similares, como el de los denominados «colindantes?, que tienen como fin la amortización de la oficina de farmacia en venta, regulado en el conocido Real Decreto 909, y la Ley de Ordenación Vasca. Otra manifestación del derecho de adquisición preferente es el»retracto de comuneros?, regulado en el Código Civil, en beneficio de los restantes copropietarios, en el caso de sociedad civil o comunidad de bienes.
Ciñéndonos a su zona, Aragón, únicamente existe el derecho preferente a favor del copropietario, descartándose la preferencia del adjunto o de los farmacéuticos situados en las proximidades de la oficina de farmacia que se transmite.
- He vendido mi vivienda habitual por encima del precio al que la compré hace 3 años . Estoy exenta de pagar el impuesto por la plusvalía si reinvierto en otra casa que sea vivienda habitual antes de dos años. Pero me gustaría invertir el dinero obtenido en comprar una farmacia. ¿tendría que pagar entonces ese impuesto?
Para que la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de una vivienda se excluya de gravamen es necesario que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta, en las condiciones marcadas por la Ley de I.R.P.F., en la adquisición de una nueva vivienda o en la rehabilitación de otra vivienda.
En el caso de que usted tenga decidido que no procederá a la reinversión, deberá liquidar las ganancias patrimoniales correspondientes a esa venta, en la base imponible especial, al tipo único del 15 por ciento.
En otro caso, si tras acogerse a la exención por reinversión, usted incumple cualquiera de los requisitos exigidos, la parte de la ganancia patrimonial que corresponda estará sometida a gravamen, debiendo imputarse al año de su obtención, para lo que deberá presentar declaración – liquidación complementaria, incluyendo los intereses de demora.
El plazo para la presentación de dicha declaración es el que media entre las siguientes fechas:
1. Aquélla en que se incumplieron las condiciones para la exención.
2. El final del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca el incumplimiento.
- ¿Sería posible la adquisición de una farmacia sin aportación económica, pero con la aportación de garantías sobre bienes inmuebles? y en caso de que no fuese posible, ¿qué cantidad económica es aconsejable sobre el montante total de la operación?
Es posible, aunque difícil, que una entidad bancaria financie una operación en su totalidad, sin ver que el comprador pone dinero contante y sonante de su parte. Así como las tarjetas de crédito parecen fomentar el consumo puesto que no duele tanto gastar un dinero que no se ve materialmente, parece ser que no se afronta la responsabilidad de una inversión, por muy garantizada que esté, con tanto entusiasmo como si se hubiera aportado dinero en efectivo.
De todos modos, en el caso de obtener tan alto grado de financiación, el banco tendría que justificar su decisión no solo con garantías hipotecarias, tanto inmobiliarias»locales, terrenos, viviendas-, como mobiliarias» la propia explotación de oficina de farmacia-, sino que exigiría otras aportaciones como la contratación de planes de jubilación, seguros de vida, canalizar la mayor parte de la actividad comercial por esa entidad y, con seguridad, mantener personalmente o a través de otros miembros de la familia, importantes depósitos de fondos en esa entidad.
Lo recomendable, sin olvidar que cada operación y persona suponen una situación diferente, es poder contar con, al menos, el 30 por ciento de la inversión prevista.
- Supongamos una farmacia que factura 600.000? al año, su margen de beneficio es del 30%, supongamos que hay unos gastos que son 18.000? de un farmaceutico, otro tanto para el comprador es decir otros 18000 más;12.000? de alquiler más 6.000? de varias cosas(supongo que me olvido gastos como luz y demas pero bueno es un ej)¿Cómo sería el tratamiento fiscal, es decir cuánto dinero estaría destinando esta persona a amortizar la farmacia anualmente?
El importe de la provisión para amortización, en su contabilidad y, posteriormente en sus declaraciones fiscales, no dependen tanto del rendimiento neto generado en la explotación, como del volumen de la inversión.
En la normativa actual, la amortización del fondo de comercio ha de realizarse en un plazo inicial de veinte años, es decir, con un máximo de un 5 por ciento anual. No obstante, al tratarse en su ejemplo de una»empresa de reducida dimensión?, – que tiene una cifra de negocio inferior a los ocho millones de euros-, puede acogerse a los beneficios previstos para este tipo de empresas, en concreto, a la posibilidad de multiplicar por 1,5 el porcentaje máximo de amortización, de modo que podrá aplicar, como máximo, el 7,5 por ciento de lo que le costó la farmacia.
Si el porcentaje aplicado en su contabilidad arroja una cifra superior a los 126.000.- euros de rendimiento neto que tendría que declarar en el ejemplo, obtendría pérdidas fiscales, a compensar con beneficios de los próximos cuatro años.
- ¿Es hoy día la compra de una farmacia una buena inversión? ¿Como media en cuantos años recupero el capital invertido? Y según están hoy las leyes ¿es previsible una liberalización? Gracias
Estimado Sr.:
Decir si una inversión es buena o no lo es dependerá básicamente de 3 factores:
1.-La rentabilidad que ofrezca.
2.-El tiempo durante el que podemos obtener esa rentabilidad.
3.-Las inversiones alternativas que tengamos.
El primer punto dependerá básicamente de si invertimos bien y si sabemos gestionar la farmacia con métodos modernos. La gestión se consigue, como ya sabrá, con formación y experiencia. Para invertir bien lo que debemos hacer fundamentalmente es asesorarnos, y dada la importancia de la inversión que estamos tratando sería preferible que lo haga con los mejores. En este punto le dejo a usted la valoración de quien puede serlo.
El segundo punto es una de las grandes incógnitas. Debe considerar que durante los últimos 10 años ha habido 3 importantes reducciones de los márgenes. Sin embargo también es cierto que los márgenes se encuentran todavía por encima de gran parte de los países europeos. El futuro pasará por más reducciones de márgenes pero en contrapartida la farmacia sigue teniendo la oportunidad de que los clientes «nos llegan» y podemos aumentar las ventas y la rentabilidad por otros medios (aplicando gestión).
En resumen, salvo que usted tenga inversiones alternativas más interesantes, la compra de una farmacia sigue siendo una buena inversión si no comete errores al realizarla. Si además es un buen gestor mejorará el rendimiento de la inversión.
En cuanto al período de recuperación de la inversión depende mucho del tipo de farmacia de que se trate: localización, tamaño, gama de producto que trabaje, dependencia de factores externos (ambulatorio, fábrica, etc), zona de demanda, etc. pero el intervalo se encuentra entre los 6 y los 10 años, siendo un período medio el de 8 años (aunque ya sabe que el cálculo de medias nunca sirve para tomar decisiones correctas).
A su pregunta respecto a una posible liberalización le debo decir que en estos momentos nos encontramos en un marco legislativo Europeo que no lo contempla, y que en España se ha legislado diferente en cada comunidad autónoma lo que dificulta todavía más la llegada de un cambio legislativo tan radical. Desde el punto de vista económico tampoco hay beneficios sustanciales sino todo lo contrario, pues podría perjudicar al servicio farmacéutico rural. Y por último no hay ejemplos exitosos al respecto ni en el orden Internacional ni en el Nacional.
- ¿Seria posible la adquisicion sólamente de la licencia de farmacia y poder situarla en algun local de mi propiedad que cumpliera los requisitos? ¿Tienen ustedes clientes interesados en vender únicamente la licencia?
Sí, es posible lo que usted plantea, de hecho, Farmaconsulting Transacciones S.L. ha gestionado varias operaciones en las que, por diversas causas, no había disponibilidad del local y era preciso el traslado. Obviamente, el nuevo local habrá de tener las características, fundamentalmente de medidas y distancias, que exija la Ley de Ordenación farmacéutica de su comunidad autónoma.
Los problemas que originan la necesidad de traslado en las transmisiones que nos han sido encomendadas suelen estar relacionadas, más que con el mal estado del local inicial, con las desavenencias entre titular de la farmacia y el propietario del local, o incluso en la imposibilidad de llegar a acuerdos con la propiedad porque ni siquiera es fácil saber quién es la propiedad ( herencias sin adjudicarse, juicios pendientes?).
Lo usual es que se transmita la licencia de oficina de farmacia, su fondo de comercio y mobiliario, a alquien que cuente con legitimidad para usar el local, bien en propiedad, bien en arrendamiento, pero sí, efectivamente, de cuando en cuando se nos encomienda la transmisión de operaciones en las que no se puede contar en modo alguno con el local.
- Me gustaría conocer las condiciones fiscales a las que estaría sujeto en la adquisición de una oficina de farmacia mediante una hipoteca.
La formalización de una hipoteca es una operación sujeta por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, en su apartado de «Actos Jurídicos Documentados», a la escala variable del impuesto, al tipo de gravamen que haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma, al tratarse de un documento notarial que cumple las siguientes condiciones:
1º. Tiene por objeto cantidad o cosa valuable.
2º. Contiene actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos, por lo tanto, el importe correspondiente a este impuesto dependerá del lugar donde radique la oficina de farmacia.
A título de ejemplo, la Comunidad de Madrid, en el artículo 4 de la Ley 2/2004, de 31 de mayo, de Medidas Fiscales y Administrativas, establece como tipo general de este concepto, el 1%.
La base imponible sobre la que se ha de aplicar ese porcentaje, está constituida por el importe del capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si en la escritura no constase expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.
- ¿En qué situación se encuentra el traspaso de las farmacias en Castilla-La Mancha?. ¿Qué credibilidad tienen los rumores de liberalización del sector en dicha comunidad?
En numerosas consultas de esta sección podrá comprobar que Farmaconsulting Transacciones S.L. descarta el concepto de «traspaso» como sinónimo de venta, o transmisión de oficina de farmacia. El aludido traspaso es un concepto procedente del derecho de arrendamiento, concepto que, con la actual Ley de arrendamientos Urbanos de 1994, ha sido condenado prácticamente a la desaparición, puesto que el término actual es «cesión» de local y, además, en los pocos casos en los que el término traspaso es o ha sido válido, se refiere únicamente al local, no a la farmacia propiamente dicha.
En cuanto a su pregunta, tenga en cuenta que las experiencias próximas a la liberalización que podemos conocer, como el caso de Navarra, no han dado unos resultados muy interesantes para la Administración, ni mucho menos, han sido positivos para la población quien, en algunos casos, como ocurre en los municipios rurales pequeños, ve incluso amenazada la existencia de la oficina de farmacia que, en el mejor de los casos, aspira a tener un botiquín, con una atención menor que la que les daba la anterior oficina de farmacia. A poco que en su comunidad se tengan en cuanta estos criterios, la idea de una liberalización tendría que descartarse.
- ¿Me podrían decir aproximadamente de qué parte del valor total de una farmacia hay que disponer? Por favor, indíquenme si se incluye local y stockaje.
La pregunta que nos hace no tiene una respuesta fácil, pero trataremos darle una aproximación.
Antes de acometer la inversión de una farmacia lo primero que debe tener en cuenta es valorar con la mayor precisión posible la inversión total que debe acometer. No deberá olvidar, por lo tanto, partidas como: fondo de comercio, mobiliario, existencias, local, vivienda, contratos con terceros, honorarios (de intermediación y de asesoramiento), gastos de notaría y registro, impuestos (Iva, Itp, etc), etc. y deberá tenerlo por escrito, al menos los más importantes.
Pero el valor de una inversión, aunque sea una farmacia, no se estima por la cifra de ventas, sino por el beneficio presente y sobre todo futuro que nos proporcionará esta inversión. Por eso, para valorar con precisión la inversión, deberá analizar la cuenta de resultados actual de esa farmacia, tratando de precisar la cifra de beneficio presente y valorar con la mayor precisión posible los escenarios de ventas, costes y beneficios por los que puede discurrir el futuro de esa farmacia (tenga en cuenta que esto es lo que hará un banco, entre otras cosas).
En tercer lugar tratará de estudiar las fórmulas fiscales óptimas para reducir la presión fiscal y que nos ayude a pagar los créditos (tenga en cuenta que hay ahorros fiscales que en ocasiones superan ampliamente el 30% el valor de la inversión, lo que facilita sustancialmente las posibilidades de compra).
En cuarto lugar debe analizar su capacidad como gestor (experiencia, conocimientos, etc.) de tal manera que pueda determinar las posibilidades que tiene de influir en los escenarios futuros de la farmacia y condicionar su viabilidad.
Y por último deberá analizar el dinero de que dispone y las garantías que podría aportar a la operación. Debe tener en cuenta que hay bancos que son capaces de dar un importe de crédito para una operación con unas garantías, pero no para otras de diferente perfil (por tamaño de la operación, experiencia del titular, tipo de los avales,etc.) sin poder desestimar ninguna opción, llegando a extremos en que hay muchas operaciones que nosotros hemos llegado a vender con una financiación del 100% del importe invertido y otras que, por razones de riesgo, con el 40% del importe aportado por el comprador han sido desestimadas por el banco.
En conclusión podemos recomedarle que para comprar una farmacia debe haber analizado la compra de varias y estar muy bien asesorada en todos los datos anteriormente indicados (sin olvidar otros de caracter jurídico y administrativo).
Este tipo de información es la que damos habitualmente en Farmaconsulting y para que pueda familiarizarse con estos términos le recomendamos que se registre en el «Portal de la transacción FCT» en www.farmaconsulting.es y podrá tener simuladores de viabilidad que le permitirán comprender las necesidades económicas que necesitará para cada operación de compra. Posteriormente las reuniones con cualquiera de nuestros asesores le ayudarán a madurar progresivamente la decisión y posibilidades de compra.
- ¿Se puede realizar una cesión de la oficina de farmacia a un sobrino farmacéutico del mismo modo que se contempla de padres a hijos o entre conyuges puesto que no hay conyuge ni descendencia? De lo contrario, ¿cuál sería la forma de hacerlo efectivo?
Depende de la legislación autonómica aplicable. En concreto, en lo que a la Comunidad Valenciana se refiere, la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos.(DOGV de 18 de febrero), se dice que en las transmisiones mortis causa de una empresa individual o de un negocio profesional» a favor del cónyuge, descendientes o adoptados del causante o, cuando no existan descendientes o adoptados, por el cónyuge, ascendientes, adoptantes y parientes colaterales hasta el tercer grado,? se establece una reducción del 95% del valor neto de los elementos patrimoniales afectos a la empresa o al negocio, siempre que se mantenga por el adquirente en actividad durante 5 años a partir del fallecimiento del causante, salvo que aquel falleciera, a su vez dentro de dicho periodo.
Sin embargo, en las transmisiones intervivos, – la donación- , solo se prevé la aplicación de los citados beneficios cuando la transmisión se efectúe a favor del cónyuge, descendientes o adoptados.
- Estoy estudiando 2º de bachiller. Para el año que viene me matricularé en la Facultad de Farmacia. ¿Puedo heredar la farmacia de mi abuela si ella fallece antes de que acabe la carrera?
El artículo. 24 de Ley 5/1999, de 21 de mayo, de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad Autónoma de Galicia, en su párrafo 4, y el Decreto que desarrolla la Ley, el D 146/2001, de 7 de junio, sobre planificación, apertura, traslado, cierre y transmisión de oficinas de farmacia, en su artículo 58, 2, dicen textualmente que:
«..Igualmente podrán continuar con la oficina de farmacia el cónyuge o cualquiera de los herederos en primer grado que al tiempo del fallecimiento del titular estén cursando estudios de farmacia, siempre que los finalicen en el plazo de cinco años. Durante este tiempo la oficina de farmacia estará atendida por un farmacéutico regente?»
Así, por su parte, el Código Civil, en su artículo 915, dice que cada generación forma un grado de parentesco, de modo que, sumando el contenido de este artículo, con el del 918, que precisa que entre abuelo y nieto hay dos grados, entendemos que usted no estaría dentro de la previsión de la Ley.
- ¿Pueden dos farmacéuticos que ejercen en localidades diferentes y por razones estrictamente familiares permutar sus oficinas de farmacia?¿Hay alguna restricción o antecedente al respecto?
La permuta, en definitiva es un contrato oneroso para cada uno de los contratantes, en el que las contraprestaciones entre los contratantes, en vez de consistir en dinero, como ocurre en la compraventa, están constituidas por las correspondientes oficinas de farmacia.
Desde un punto de vista fiscal, el trato es prácticamente el mismo que en la compraventa, solo que, en vez de recibir una cantidad de dinero, cada uno recibe una oficina de farmacia que vale cierta cantidad de dinero, y esta cantidad será el precio de venta.
Puede darse, con facilidad, el caso de que sean de diferente valor. Eso no tiene que ser tampoco un problema, puesto que es perfectamente válida la compensación con una cantidad adicional en metálico.
Las restricciones, podrían venir por la falta de sintonía entre los procedimientos administrativos propias de cada Comunidad Autónoma, sobre todo en lo que a plazos se refiere, puesto que no se puede adquirir una sin haberse desprendido de la otra, pero si las localidades están en la misma Comunidad, y mejor, en la misma provincia, no será difícil coordinar la operación con el Inspector de Sanidad.
- ¿Cuál es aproximadamente el porcentaje de financiación de cada operación a través de préstamos con hipoteca mobiliaria, es decir, aportando como garantía la propia oficina de farmacia? ¿Puede el resto de la operación financiarse con préstamos garantizados mediante hipotecas de bienes inmuebles (pisos, casas etc)?
En términos generales, y considerando en todo caso que cada operación puede tener sus propias características, según la entidad financiera que intervenga, podríamos afirmar que la financiación mediante préstamos garantizados con hipoteca sobre la oficina de farmacia (hipoteca mobiliaria), puede superar el 50 por ciento de la operación. En concreto, alguna de las entidades financieras con las que trabaja Farmaconsulting Transacciones S.L., tienen el límite de financiación con este tipo de garantías en el 70 por ciento de la inversión total.
En cuanto a su segunda pregunta, por supuesto que el resto de la financiación puede ir garantizado con otro tipo de garantías, como la hipoteca inmobiliaria, ( sobre bienes inmuebles, como el local, viviendas?); ahora bien, tenga en cuenta que, normalmente, cualquier entidad va a exigir también una considerable aportación económica del comprador, querrá ver una implicación directa del inversor, con lo que no toda la inversión podrá ser afrontada mediante financiación externa.