Consejos para comprar y vender Farmacias en España

No vemos posible que su amigo ostente la propiedad de la oficina de farmacia si no es farmacéutico. La titularidad y propiedad – salvo excepciones derivadas de la regulación del régimen económico matrimonial, o de las sucesiones-, corresponde exclusivamente a los farmacéuticos, de modo que sería usted exclusivamente quien suscribiera la compra y, en su caso, la venta de la oficina de farmacia.

En todo caso, su amigo podría aportarle fondos a usted de cara a esa compra. El medio legal, en resumen, podría reducirse al contrato de préstamo, con el que su amigo tendría una remuneración fijada en función del tipo de interés que acuerden, o el contrato llamado «cuenta en participación», que establece la remuneración del dinero aportado en base a una participación en los resultados prósperos o adversos de la explotación económica.

Ahora bien, la propietaria y titular, y única gestora de la explotación económica, será usted y, por lo tanto, también tendrá que hacer la correspondiente liquidación de I.R.P.F.

En operaciones como la que usted plantea, Hacienda piensa precisamente lo contrario: al no considerar a la vendedora como sujeto pasivo del I.V.A., entiende que la operación no puede estar sujeta a este impuesto ya que ve la operación como una transmisión efectuada desde el patrimonio no empresarial de la vendedora. Ahora bien, la conclusión puede ser incluso peor, ya que Hacienda entiende, y así lo ha aclarado en algunas consultas de la Dirección General de Tributos, que la operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con lo cual usted tendría que abonar, como compradora, la cuota correspondiente a las transmisiones de bienes muebles, en 2005 un 4%.

No obstante, existen fórmulas para su caso concreto, dependiendo de un análisis más pormenorizado de la operación que se plantea, que podrían evitar la aplicación de ambos impuestos. Le recomendamos que plantee la operación, en sus términos exactos, a un profesional especializado en este tipo de operaciones.

Las únicas posibilidades que encontramos para que, dentro del marco legal vigente, no coincidan la figura de propietario y la de titular son las que se producen transitoriamente en el caso de fallecimiento del titular, en el que durante unos meses la oficina de farmacia es propiedad de sus herederos, aunque no sean farmacéuticos, o aquellas que se derivan de la regulación económica matrimonial, concretamente en el caso del régimen matrimonial de gananciales donde, aunque la farmacia sea propiedad de ambos cónyuges, únicamente el farmacéutico podrá ser titular. También en este último caso, podría ocurrir que los dos cónyuges fueran farmacéuticos, rigieran su matrimonio por el régimen de gananciales y solo uno fuera el titular.

Por otra parte, la figura del «socio capitalista» tendría que enmarcarse en instituciones más alejadas del término sociedad, como podría ser el contrato de cuenta en participación, por el cual quien no es titular puede aportar una suma de dinero y recibir una compensación en función de los resultados de la actividad, pero únicamente el titular será el gestor y responsable de la explotación.

De la facturación total de una explotación de farmacia, es decir, de los ingresos obtenidos por la venta de los productos farmacéuticos, una vez descontado lo que le cuesta al farmacéutico esos productos, y los gastos generales propios de la explotación ( personal, arrendamientos, suministros, profesionales independientes, impuestos,….) obtenemos el beneficio (ganancias anuales)de la explotación.

Este beneficio representará mayor o menor porcentaje de la facturación total en función de la gestión del propio farmacéutico.

En un contrato de compraventa han de estar previstas todas las condiciones y circunstancias esenciales para la operación y, por supuesto, la legitimidad en el uso es una de las más importantes. No es imprescindible que esté formalizado un contrato o un compromiso por parte del propietario, – aunque sí es muy conveniente-, pero al menos ha de estar establecido qué ocurre respecto a este asunto. Cuando Farmaconsulting se encarga de operaciones en las que el arrendamiento no ha sido negociado antes de formalizar la compraventa, usualmente se incluye una condición resolutoria de la compraventa, de modo que, si en un plazo prudencial no se ha obtenido un contrato de arrendamiento en base a unas condiciones determinadas, el contrato quedaría invalidado automáticamente.

Existe un tipo de contrato que, exclusivamente desde un punto de vista mercantil y fiscal, se adapta al propósito que usted manifiesta tener. Desde luego, queda descartada tanto la titularidad como incluso la gestión de la oficina de farmacia tanto por personas no farmacéuticas como por farmacéuticos que ya tengan la propiedad de otra oficina. Se trata del contrato de «cuenta en participación» que ya se ha comentado en esta página y en los artículos de nuestra consultoría en otras ocasiones. Este contrato es una mezcla del contrato de préstamo y el de sociedad, pero con unas peculiaridades tan serias que es imprescindible que su contenido sea debidamente definido por un profesional especializado.

Lo usual y recomendable es que las partes acudan al personal de una distribuidora, que sea proveedor de la oficina de farmacia, para que efectúen el recuento de las existencias. Se suman el día anterior a la formalización de la escritura pública de transmisión y su venta se realiza a precio de coste, que calcula el personal de la distribuidora en función de las condiciones habituales que tiene con sus clientes. Es conveniente, antes de proceder al recuento, y quizá como punto importante de la negociación del contrato de compraventa de la propia oficina de farmacia, fijar de mutuo acuerdo ciertas previsiones, como el periodo máximo de caducidad admitida, un volumen máximo de existencias en la operación, el margen de descuento en caso de discrepancia, modo de pago…Como ve es un asunto más complejo de lo que puede parecer a primera vista y es muy recomendable que encomiende la coordinación y supervisión jurídica del asunto a un profesional especializado.

Está generalizada, en todas las normas de ordenación farmacéutica, la prohibición de que personas no farmacéuticas tengan la propiedad de la totalidad o parte de una oficina de farmacia, de modo que, entendemos que la entrada en el capital de una sociedad, en el caso de que este tipo de entidad fuera lícita para adquirir una farmacia, no sería ajustada a Derecho.

De ningún modo venta libre puede equipararse a venta de medicamentos sin receta. Es más, entendemos que la venta de medicamentos sin receta no es «alegal», sino directamente ilegal, perseguible, y sancionado. Lo que la Ley del Medicamento hace es endurecer las sanciones para este tipo de conductas.

Por supuesto, nuestra firma analiza exhaustivamente cada operación, individualizando cada tipo de ingreso que se produce en la farmacia y cualquier dato que no concuerde con los criterios, que consideramos habituales, ha de ser explicado y justificado.

En cuánto a qué tipo de farmacia es preferible, depende de las carácterísticas del titular, no existe un criterio tajante y definitivo por nuestra parte que le pueda orientar hacia un tipo u otro de explotación.

Efectivamente, no es posible que una persona esté al frente de un establecimiento durante 24 horas. Aunque no sería justo que nos olvidáramos de los farmacéuticos rurales que sí están, al menos en disponibilidad, durante 24 horas al día, los 365 días del año.

En cuanto a las farmacias de horario ampliado, tenga en cuenta que las normas reguladoras establecen un mínimo de licenciados (copropietarios o contratados), que han de estar vinculados con la farmacia que acceden a este tipo de horario comercial, y por lo tanto, no es preceptivo que el titular esté todo el tiempo.

El cambio de régimen económico matrimonial se efectúa mediante el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales ante un notario en escritura que, posteriormente, habrá de inscribirse en el Registro Civil correspondiente. Con las capitulaciones, ustedes pueden disolver previamente la comunidad de bienes anterior, adjudicando los bienes como tengan por conveniente. El cálculo de los costes que pueda tener la disolución requiere un estudio pormenorizado que habrá de formular un asesor especializado para su caso en concreto, puesto que habrá de atender, entre otras variables, al valor de los bienes o su antigüedad en su patrimonio.

En cuanto al valor del arrendamiento, en todos los casos, ha de aproximarse al «valor de mercado», de modo que compare los precios de alquileres semejantes y concrete uno similar.

La comunidad de bienes y las sociedades civiles constituidas en contrato privado no pueden tener personalidad jurídica. Solo si una sociedad civil se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro tendría personalidad jurídica, y en este caso, se vería ante los mismos problemas que la sociedad limitada.

Las comunidades de bienes o sociedades civiles que componen varios farmacéuticos para ser copropietarios de una oficina de farmacia y que vemos habitualmente en el sector no tienen otra personalidad que la de sus componentes, quienes responden personalmente de su gestión, al contrario de lo que ocurre en las sociedades mercantiles, en las que la responsabilidad de los socios llega hasta donde alcanza su aportación en el capital de la sociedad.

Entendemos que la condición de titular de una oficina de farmacia obliga a la presencia en ella de forma habitual, en un horario conforme a la normal organización de la zona donde se ubique la farmacia. La excusa a tal presencia está específicamente tasada en las normas de ordenación farmacéutica y requiere justificaciones como la enfermedad, asistencia a cursos formativos relacionados con la profesión, vacaciones…, circunstancias entre las que no consideramos incluida la prestación de servicios laborales en otra oficina de farmacia.

No obstante, formule la consulta a su Colegio profesional o incluso a la Consejería de Sanidad, quizá en alguna comunidad se contemple esta posibilidad.

Es un denominador común en las normas de ordenación farmacéutica, tanto nacionales como de las comunidades autónomas, la condición de que únicamente los farmacéuticos pueden ser titulares de una oficina de farmacia. En una interpretación literal de la norma, al darse la circunstancia de que las sociedades mercantiles tienen personalidad jurídica distinta de la de sus componentes, estaría ocurriendo que un no farmacéutico – la sociedad-, sería propietaria de la farmacia y, por lo tanto, habría de descartarse tal opción.

No obstante, en una interpretación que atienda a los objetivos o al espíritu de las normas, quizá sí pudiera autorizarse, pero dependerá, en todo caso, de la interpretación que haga la autoridad administrativa competente, en su caso, el Colegio de Farmacéuticos de su provincia.

La subrogación en una hipoteca es un acto jurídico documentado notarialmente, valuable e inscribible en el Registro de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, es decir, cumple las tres condiciones que exige la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para que el otorgamiento de una escritura esté sometida al impuesto.

Por otra parte, y siempre que el contrato esté correctamente redactado, y en términos generales, en la transmisión de una oficina no será de aplicación otro impuesto que el I.T.P., correspondiente a la adquisición del local, en su caso. La compraventa del local está sometida a I.T.P., tanto si se da el caso de transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial a un solo adquirente que continúe en el ejercicio de la actividad ( artículo 7,1,a de la L.I.V.A.), como si no se cumplen estas condiciones.

El fondo de comercio, también conocido como clientela o arraigo, es la capacidad que tiene una explotación para producir ventas de bienes o servicios y, por lo tanto, generar rendimientos. Así, el fondo de comercio de un negocio inaugurado en el día de hoy, tiende a cero, mientras que, por ejemplo, el de una cafetería instalada en el centro y con una reputación renombrada en una determinada localidad, tendrá un valor mucho más considerable. Lo mismo ocurre con la oficina de farmacia, cuyo valor, en definitiva, depende de su capacidad de generar beneficios.

En Castilla la Mancha, las solicitudes que se planteen depués de cada concurso, son incorporadas al expediente del nuevo concurso que se convoque, por lo tanto, tendrá que estar atenta a la próxima convocatoria y cumplir las concdiciones y formalidades que se exijan para ese concurso concreto.

El artículo 111 de la Ley del Impuesto sobre sociedades, dice que los elementos del inmovilizado inmaterial, puestos a disposición en el período impositivo en el que se cumplan las condiciones del artículo 108 de esta Ley,( que su volumen neto de cifra de negocios sea inferior a 8 millones de euros), podrán amortizarse en función del coeficiente que resulte de multiplicar por 2 el coeficiente de amortización lineal máximo previsto en las tablas de amortización oficialmente aprobadas.

No obstante, en el propio artículo citado, en su punto 5, dice que los elementos del inmovilizado inmaterial a que se refieren los apartados 4 y 5 del artículo 11 de esta Ley, podrán amortizarse en un 150 por 100 de la amortización que resulte de aplicar dichos apartados.

A pesar de que en un principio, la redacción del artículo 111 citado habla de multiplicar por 2 el coeficiente anual, (lo que daría un porcentaje de amortización del 10 por ciento anual), la interpretación que se hace en Hacienda es que a lo que se refieren los puntos 4 y 5 del artículo 11 de la ley es a todos los elementos inmateriales. Por lo tanto, si la oficina de farmacia adquirida tiene un volumen de negocio inferior a 8 millones de euros, el coeficiente de amortización podrá ser del 7,5 por ciento anual, resultado de multiplicar por 1,5 el coeficiente normal del 5 por ciento.

Por supuesto. Es denominador común en la legislación de ordenación farmacéutica nacional que un farmacéutico no puede tener más de una oficina de farmacia, pero nada impide que una oficina de farmacia esté compartida en copropiedad por varios titulares.

En el momento de tomar la decisión de compra, sí tendrá que estar atenta a la normativa concreta de la comunidad autónoma donde esté ubicada la oficina de farmacia, puesto que en alguna zona se exige que los copropietarios tengan una participación mínima.

En Farmaconsulting Transacciones S.L. tenemos inscritos numerosos compradores que desean adquirir una farmacia en copropiedad o comunidad, con amigos, familiares o incluso con desconocidos, puesto que, a pesar de los problemas de organización que acarrean este tipo de entidades, facilitan el acceso a inversiones muy superiores y se puede ampliar el número de opciones para una compra.

De principio a fin de todo su proceso de compra, es importantísimo que se familiarice con el uso de términos y conceptos económicos y jurídicos precisos y objetivos, para lo que es absolutamente imprescindible que utilice únicamente los servicios de asesores y consultorías especializadas.

Podría empezar por concretar la zona en la que le gustaría que se ubicara su oficina de farmacia, puesto que cada comunidad tiene sus propias características y los parámetros que vaya concretando en una no necesariamente le servirán en otros lugares. Por ejemplo, si quiere comprar en el País Vasco, deberá tener en cuenta que el Gobierno Vasco le exigirá, entre otros requisitos, acreditar un mínimo de tres años de experiencia profesional para adquirir una oficina de farmacia.

Al tiempo, es importante que vaya concretando su capacidad financiera, en función de los recursos líquidos y las propiedades que pudiera ofrecer en garantía de eventuales préstamos bancarios.

A través de la página web de Farmaconsulting Transacciones S.L., registrándose como comprador, podrá acceder instantáneamente a la información que se vaya incorporando sobre numerosas oficinas de farmacia en transmisión. Regístrese, solicite información concreta a nuestros asesores delegados y verá como, en pocos días, se familiarizará con el mercado de oficinas de farmacia.