Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Le recomendamos que presente su contrato a un abogado, antes de tomar decisiones, para que él valore las consecuencias exactas de los plazos, que pueden variar en función de algunos tipos de contrato o de otras cláusulas del mismo.

No obstante, en principio, entendemos que se trata de un contrato sometido directamente al Código civil, y en tal caso, es aplicable el artículo 5 del citado texto, que dispone que en el cómputo civil de los plazos no se excluyen los inhábiles, de modo que los festivos también cuentan. De hecho, contarían todos los días, sin excepción.

En ambos casos, hipoteca y prenda, estamos ante cosas muy parecidas. Se trata de contratos de garantía de operaciones, generalmente, préstamos, por los que el acreedor, el banco, tendrá preferencia para cobrar sus créditos con la cosa dada en garantía. La hipoteca mobiliaria, se llama así porque recae sobre un bien mueble, el establecimiento mercantil de oficina de farmacia, frente a la conocida simplemente como “hipoteca”, que es la inmobiliaria, al tener por objeto bienes inmuebles, como la vivienda. En su caso, parece que su entidad ha optado por la “prenda sin desplazamiento”, que muy resumidamente, consiste en dar preferencia al banco para poder cobrar su deuda, con algún elemento fundamental de su oficina de farmacia, como la licencia administrativa.

Ambas tienen costes y efectos similares, y tenga claro que antes de disponer de su oficina de farmacia (venderla, donarla, trasladarla, etc.,), tendrá que pedir autorización a su banco.

No, no es así a nuestro juicio. La oficina de farmacia tiene una facturación y, por lo tanto, una rentabilidad, debida, entre otras circunstancias, al Ninguno de los métodos aludidos es mejor o peor. La transmisión en el marco familiar viene condicionada por consideraciones de índole tributaria, jurídico civil, financiera, profesional… y por supuesto, familiar. Y lo que puede interesarle a usted desde un punto de vista, puede tener alguna desventaja en cualquiera de los otros campos citados. Sólo usted sabe cuál es la opción más conveniente, eso sí, después de conocer las consecuencias que una u otra opción puede ocasionar.

Después de realizar una valoración profesional de su oficina de farmacia, analice las consecuencias fiscales que supone uno y otro método, con un asesor especializado y, después, habrá de conjugar estos resultados con sus objetivos familiares y patrimoniales. Por ejemplo: ¿hay otros descendientes que pueden resultar afectados por esta operación? ¿Cómo quedará su situación patrimonial e ingresos, tras desprenderse de su farmacia?

No, no es así a nuestro juicio. La oficina de farmacia tiene una facturación y, por lo tanto, una rentabilidad, debida, entre otras circunstancias, al mobiliario, instalaciones o maquinaria que tiene la explotación. Si no tuviera esos elementos, la oficina de farmacia sería otra.

Por lo tanto, si además del precio fijado al fondo de comercio, ponemos otro adicional a los muebles, lo que ocurriría es que estaríamos cobrando doblemente por el mobiliario, puesto que ya se ha tenido en cuenta, implícitamente, al valorar sus efectos en la facturación.

En nuestra opinión, el valor total es uno, independientemente de que se pueda desglosar, pero lo que suba por los muebles, tendrá que bajar, correlativamente, en el precio de los restantes elementos.

Es comprensible esta suposición, pero también es peligrosa.  Se puede entender que el precio que se ponga a un elemento patrimonial en una transmisión, para un familiar, tienda a ser inferior al que se proponga a un extraño, y dentro de una pequeña oscilación, seguramente se puede hacer.

No obstante, existe un precio de mercado, flexible, sí, pero susceptible de contraste, y no solo por Hacienda, sino por otros familiares, por ejemplo.

Tanto si la transmisión se hace dentro de la familia, como a un tercero, lo recomendable es tener en cuenta una valoración profesional, ajena a influencias afectivas, y con este dato, tomar una decisión sobre un precio que se aproxime.

En principio, el alquiler de viviendas está exento en el Impuesto sobre el Valor añadido, como dispone el artículo 20 de la Ley del Impuesto.

No obstante, resulta especialmente relevante para el legislador el hecho de que el inmueble alquilado sea “exclusivamente” utilizado como vivienda, como se expresa literalmente el artículo y, por lo tanto, si el uso se compatibiliza con el de un despacho profesional, o una oficina de farmacia, Hacienda entenderá que sí procede aplicar el I.V.A., y por la totalidad de la renta, incluso aunque se hicieran dos contratos diferenciados.

Para quedar al margen del impuesto, entendemos que lo principal, en casos como el que comenta, es que la vivienda y el local estuvieran absolutamente separados, que formaran estancias independientes, sin comunicación física.

Efectivamente, podemos decir que el I.G.I.C., sustituye al I.V.A., en las Islas Canarias. En esencia, el funcionamiento es igual en ambos impuestos, en lo que se refiere a la transmisión de una oficina de farmacia.

Por lo tanto, si se transmite una unidad económica, conforme dispone el artículo 9,1 de la Ley 20/1991, la operación no estará sujeta al impuesto, por lo que no habrá de efectuarse repercusión alguna por ese concepto.

Entendemos que se ha puesto de manifiesto en su patrimonio una ganancia patrimonial. Si las ganancias patrimoniales se derivan de una transmisión, tributan dentro de la base imponible del ahorro, pero, en su caso, la ganancia no es debida a una transmisión y, al no cumplirse tal requisito, se considera una ganancia patrimonial que ha de integrar en la base imponible general.

En el momento en que usted transmita el local, si el adquirente ejercita la opción de compra, esa venta deberá declararse dentro de la base del ahorro, puesto que entonces sí, se estará declarando por una alteración patrimonial.

Entendemos que sí, se trata de un accidente laboral. La cuestión es si tal actividad puede encuadrarse en el normal desarrollo del trabajo, y si es el trabajo, precisamente, una de las causas por las que ese trabajador estaba realizando esa actividad, en ese momento y en esas circunstancias.

En casos parecidos al que comenta, se ha pronunciado el Tribunal Supremo, por ejemplo, mediante sentencia de 13 de diciembre de 2018, en la que se ha considerado que un accidente durante la salida en el periodo de descanso, para tomar un café, sí es accidente de trabajo, y lo es porque el accidente se produjo con ocasión del trabajo.

En el otro caso comentado, el Tribunal Supremo entendió que el nexo de causalidad entre el trabajo y el hecho de salir a tomar un café, estaba acreditado, puesto que la pausa era necesaria, y la salida del trabajador se efectuó dentro del desarrollo normal de la actividad laboral. En el caso que usted comenta, pensamos que se da la misma circunstancia, puesto que es una actividad absolutamente relacionada, y normal, dentro de la actividad de su oficina de farmacia.

Entendemos que tales gastos sí son deducibles. Se trata de un gasto necesario para la obtención de los ingresos por los que está tributando, de modo que, en principio, pueden deducirse.  Ahora bien, debe quedar claro que tales gastos están exclusivamente relacionados con su actividad, puesto que el uso alternativo para su actividad y para fines personales, ocasiona que se consideren como deducibles.

El teléfono es un concepto especialmente peligroso, puesto que es normal que se utilice indistintamente para ambos fines, personal y empresarial.  Procure que las facturas por esa línea estén separadas de otros conceptos usuales, como el teléfono fijo de casa, la línea de internet familiar… y también sería interesante contar con, al menos, otra línea de móvil que pudiera adjudicarse al uso familiar.

Hacienda se pronuncia sobre este asunto, entre otras, en la Consulta Vinculante V2731-2018 de 15 de octubre.

Sobre el asunto que plantea, la doctrina administrativa determina que, para que no exista ganancia patrimonial susceptible de tributación como ganancia patrimonial, sería preciso que no se produjera una alteración del patrimonio y no existiera un exceso de adjudicación.

En el caso de que se produzca una variación en el precio, por mínima que sea, se estará poniendo de manifiesto una ganancia o pérdida patrimonial, por lo que su hermano sí tendrá que hacer la correspondiente liquidación en su declaración de I.R.P.F.

Por el contrario, por aplicación del artículo 7,2, b de la ley del I.T.P., que se remite, entre otros, al artículo 1062 del Código Civil, la disolución que comenta puede entenderse excluida de tributación por I.T.P., al tratarse de un bien, el local, que es indivisible, o cuya división desmerecería notablemente su valor.

En principio, el cobro de intereses está sujeto al I.R.P.F., pero en el caso que usted plantea, lo importante es que tales intereses vienen a complementar, como una obligación accesoria de la principal, que es la indemnización, un ingreso que está reconocido como exento en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Y, visto el carácter accesorio de tales intereses, entendemos que también han de considerarse exentos en el I.R.P.F.

En alguna ocasión, el Tribunal Económico Central se ha pronunciado sobre esto, señalando que los intereses se encuentran incluidos en la exención al participar de la naturaleza indemnizatoria del importe principal, al que corresponden.

No, no es posible.  Desde luego, usted puede fraccionar la transmisión de la oficina de farmacia a su hijo en cuantas fases le resulte conveniente, e incluso utilizar los mecanismos que estime oportuno, bien a título oneroso, como gratuito.

No obstante, para que sean de aplicación las reducciones previstas en la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es condición inexcusable que el transmitente, con ocasión de esa donación a la que desea aplicar tales ventajas, cese en cualquier facultad de dirección de la explotación.

Naturalmente, tal condición no se cumple si usted continúa al frente de parte de su oficina de farmacia, como titular en copropiedad con su hijo.

Por el contrario, entendemos que sí podría invertir el proceso: vender ahora parte de la farmacia, y en un futuro, donar el aprovechando las reducciones fiscales, puesto que entonces sí cumpliría la condición de cesar en la dirección.

Nos tememos que sí. Hacienda no hace distinción entre los tipos de renta que han de ser considerados a la hora de valorar el protagonismo de una renta concreta dentro de los ingresos del causante. Habla de renta, sin más, y por lo tanto sí habrán de tenerse en cuenta las hipotéticas ganancias patrimoniales que se pusieran de manifestó por la venta de esos terrenos.

Para que las reducciones en el Impuesto sobre Sucesiones fueran aplicables, es preciso, entre otros requisitos, que la oficina de farmacia constituyera la principal fuente de renta de su padre, más de un 50 por ciento, y si, como parece, la ganancia patrimonial derivada de la venta de los terrenos fue superior, tales ventajas no serán aplicables.

Puede consultar como referencia, en un caso similar, la resolución del TEAC 4860/2015, de 15 de marzo de 2018.

Hay diferencia entre los conceptos de “suplidos” y el de “gastos reembolsables”.  Los primeros responden a operaciones abonadas por el prestador del servicio, en este caso su asesor, pero que son facturados a nombre del destinatario del servicio, usted.  Por ejemplo, si el asesor ha acudido a una notaría y ha retirado, y abonado, una escritura de compra de usted.  Los suplidos se incluyen en la factura, pero aparte de la base imponible del servicio propiamente dicha y, por lo tanto, no forman parte de la base imponible: no se les aplica I.V.A. ni, en su caso, retención del I.R.P.F.

Sin embargo, los “gastos reembolsables”, son aquellos que son abonados por el asesor, y le son facturados a él.  Si ustedes tienen el acuerdo de que usted le reembolsará por estos importes, en este caso sí irán sumados a la base imponible, y se les aplicará I.V.A., y si procede, la correspondiente retención del I.R.P.F.

Efectivamente.  Cuando usted compró el local, adquirió lo que se denomina “nuda propiedad”, lo que le hace dueño, pero digamos que con minúsculas. Y decimos esto porque asuntos tan importantes como la posesión, el disfrute de la cosa, en este caso el local, corresponden a otra persona, que es la usufructuaria.  Este acuerdo tiene similitudes con otros convenios, como las rentas vitalicias a cambio de la vivienda, en donde la propiedad de una vivienda pasa a ser de la entidad aseguradora o financiera, pero el uso permanece a favor del anterior propietario.

El usufructo vitalicio dura hasta el fallecimiento del titular de ese derecho, de modo que ahora usted ya no es solo el “nudo propietario”, sino que ha consolidado el pleno dominio.

Lo que procede ahora, es acudir al Registro de la Propiedad para cancelar la inscripción del usufructo, acreditando con el correspondiente certificado el fallecimiento, y el abono del impuesto correspondiente que, en el caso de compraventa, es el I.T.P.

En cuanto al impuesto, recuerde que cuando usted compró, no tuvo que abonar el impuesto sobre todo el valor del local, sino que se restó del valor la parte correspondiente a la valoración del usufructo, según la edad de la titular. Ahora es precisamente por esa parte restante, la valoración del usufructo en su momento, por la que tendrá que liquidar el impuesto. Para su gestor será un trámite sencillo.

Por supuesto que puede alegarlo.  Es más, antes de todo, le transmitimos nuestra sospecha de que la Administración, simplemente, ha dado un valor por aplicación de determinados coeficientes multiplicadores del valor catastral, y ni siquiera ha visitado el local, ya que, si lo hubiera hecho, probablemente habría tomado nota del estado del mismo, y la valoración sería más parecida, sino igual, a la que usted declaró.

Si es así, tenga en cuenta que no es usted quien debe demostrar que el valor por el que hizo la declaración fiscal es el correcto. Es Hacienda quien debe justificar que el valor es otro, es decir, la carga de la prueba la tiene la Administración, no usted.  Y, como el Tribunal Supremo ha dicho reiteradamente, no es válida la simple multiplicación del valor catastral por unos coeficientes, desatendiendo, por tanto, las concretas circunstancias del inmueble.

Entre las herramientas que tiene a su disposición está, desde luego, la posibilidad de instar una tasación pericial contradictoria, pero no es el único método, ni siquiera es obligado acudir a esto.  A su disposición tiene cualquier medio de prueba admitido en Derecho, como testimonios, fotografías, presupuestos de obras…etc.  Pero antes, exija que Hacienda justifique que el valor dado por usted no es correcto.  Valórelo con su asesor fiscal antes de elegir cualquier camino.

No es así exactamente. La Ley prevé – a falta de que la cesión esté regulada en el contrato de otra manera, lo cual es perfectamente posible-, que, en el caso de cesión del arrendamiento, la renta pueda ser incrementada por el arrendador en un veinte por ciento.

Ahora bien, eso valdría si al comprador de su oficina de farmacia le fuera suficiente con los siete años que quedan de contrato, cosa que dudamos seriamente. Así, el problema es que, seguramente, su comprador necesitará más plazo, – en el caso de que quiera financiar la compra con la garantía de una hipoteca mobiliaria, el plazo rondará los veinte años-, y por lo tanto, tendrán que negociar con el propietario esta y, probablemente, otras condiciones, como la facultad de realizar obras, capacidad de resolución anticipada, etc., y es ahí donde radica realmente la fuerza de su arrendador, no en que la ley tenga previsto un aumento de renta de un x por ciento, sino en su mera voluntad.

En resumen, que, si no quiere, el propietario no tiene por qué otorgar un nuevo plazo, de modo que, por poder, podría pedir incluso aumentos superiores.

Realmente, se encuentran ustedes ante un proceso de negociación, no simplemente jurídico. Por lo tanto, lo que tienen que poner sobre la mesa no es el porcentaje previsto por la ley que, como ve, es un simple indicio, sino las ventajas de contratar con ustedes, y los inconvenientes de no hacerlo, para llegar a un acuerdo con la propiedad que convenga a todos.

Entendemos que la condición de jubilado activo, en su caso, no afecta a una de las condiciones que la normativa exige para poder aplicar las reducciones en la transmisión de empresas familiares y negocios profesionales, que consiste en que la oficina de farmacia sea explotada de modo personal y directo por el titular que efectúa la donación.

A nuestro juicio, el hecho de que esté jubilado, pero en calidad de “activo”, implica precisamente que continúa al frente de su oficina de farmacia y, por lo tanto, sí serían aplicables las reducciones en el impuesto, si se cumplen el resto de condiciones exigidas, que en resumen serían: que la oficina de farmacia sea la principal fuente de renta del propietario,  que el titular tuviera 65 o más años, que abandone la dirección de la empresa; vinculación familiar, que sí se da, puesto que planea transmitir a su hija, y mantenimiento de la inversión por ella, y del domicilio fiscal en su comunidad,  durante los cinco años siguientes a la donación.

Conforme dispone el apartado 1 del artículo 22 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, “el empresario garantizará a los trabajadores a su servicio la vigilancia periódica de su estado de salud en función de los riesgos inherentes al trabajo.  Esta vigilancia sólo podrá llevarse a cabo cuando el trabajador preste su consentimiento.” 

Por lo tanto, en principio, el sometimiento a los reconocimientos médicos de empresa es voluntaria para el trabajador, a no ser que se dieran las excepciones que el propio artículo prevé:

• Supuestos en los que la realización de los reconocimientos sea imprescindible para evaluar los efectos de las condiciones de trabajo sobre la salud de los trabajadores.
• Para verificar si el estado de salud del trabajador puede constituir un peligro para el mismo, para los demás trabajadores o para otras personas relacionadas con la empresa.
• Y cuando así esté establecido en una disposición legal en relación con la protección de riesgos específicos y actividades de especial peligrosidad.

La sentencia del Tribunal Supremo de  7 de marzo de 2018, al analizar este asunto, afirma que estas excepciones han de interpretarse restrictivamente, y se entiende por “imprescindible” como sinónimo de que el reconocimiento médico sea el “único medio” para lograr esas verificaciones, por lo que entendemos que el trabajador sí podría oponerse.

Comente, no obstante, la concreta situación de su oficina de farmacia y su plantilla con su asesor laboral por si él ve que sea aplicable alguna de las excepciones.

En primer lugar, tenga en cuenta que es habitual que, con la formalización de los préstamos bancarios, se exija la contratación de un seguro de vida por el prestatario, con el fin de que el pago esté garantizado aún en el caso de fallecimiento.  Revise el proceso de financiación de su oficina de farmacia, porque quizá tenga una póliza contratada.  En caso contrario, y vista su preocupación, póngase en contacto con su corredor de seguros y pídale que le asesore sobre las opciones que tiene.

En cuanto a la posibilidad de testar, entendemos que no hay problema en disponer que sea su esposo quien, llegado el caso, tomara las decisiones sobre la transmisión de la oficina de farmacia, pero tenga en cuenta que la heredera, si no hace testamento, será su hija, y las decisiones que pudieran corresponder a su esposo en ejercicio de la tutela serán fiscalizadas judicialmente, al tratarse de operaciones cuyo objeto son bienes propiedad de un menor.

Posiblemente con el seguro resuelva usted su principal preocupación, pero si lo desea, puede consultar con su notario qué decisiones puede adoptar, por ejemplo a quién nombrar albacea, e incluir tales opciones en un testamento, para orientar el proceso de transmisión de la oficina de farmacia.

El supuesto que usted comenta ha sido protagonista de numerosas polémicas jurídicas, en concreto tributarias, por la opinión de la Administración de que pudiera tratarse de dos adquisiciones que tendrían que tributar por el impuesto.
Sin embargo, el Tribunal Supremo, en una sentencia de junio de 2018, ha concluido tajantemente que, si un heredero fallece antes de aceptar la herencia, no se ha producido realmente una adquisición en su patrimonio, de modo que no debe liquidarse el impuesto por esa hipotética adquisición. Por lo tanto, al adquirirla usted, entendemos que únicamente habrá de presentarse una liquidación, a su nombre.
Como concluye esa sentencia, en casos como el que usted plantea, “en el ámbito tributario solo se produce una sola adquisición hereditaria; un solo hecho imponible, y no dos hechos imponibles ni dos devengos del impuesto”.

El otorgamiento de préstamos, tanto entre particulares, como entre empresas y particulares, aun siendo la financiación el objeto o actividad de la empresa, como un banco, está exento de tributar en el I.V.A.
Tampoco tienen que preocuparse por el I.T.P., puesto que el préstamo también está exento de abono alguno por este concepto.
Otra cosa sería la constitución de alguna garantía, como una hipoteca, en cuyo caso sí que correspondería algún abono por el apartado de Actos Jurídicos Documentados, dentro del I.T.P.
Ahora bien, en cuanto a la gratuidad, tengan ambos en cuenta que la Ley del I.R.P.F., dispone que es “renta en especie” la obtención por el trabajador de bienes, prestaciones o servicios, gratis, o por precio inferior al de mercado. El precio de mercado de los préstamos se establece en función del tipo de interés legal del dinero, y la diferencia con lo realmente abonado, tendrá que ser declarado como retribución por el trabajador.

La condena en costas no está sujeta a IVA y, por lo tanto, no es preciso añadirle una suma adicional. No obstante, en las citadas costas sí habrá conceptos, como los honorarios del letrado contrario, que habrán tenido ya su correspondiente repercusión de IVA, y la suma total, incluido este impuesto, sí habrá de ser soportado por usted.

Respecto al IRPF, el que tales gastos sean deducibles depende de si el procedimiento se corresponde con una demanda relacionada con el desarrollo de una actividad económica, como oficina de farmacia, o bien si se trata de un asunto ceñido exclusivamente al ámbito privado.

Por ejemplo, si se trata  de una reclamación de un trabajador de la oficina de la farmacia, o de un problema con el arrendador de su local, entendemos que sí serían sumas deducibles por usted.

Por el contrario, una reclamación originada por una multa de tráfico o una separación matrimonial no tendrían cabida en su IRPF.

Aunque le recomendamos que trate detenidamente el asunto con un asesor de su zona que valore sus circunstancias personales concretas y el tipo de bienes objeto de herencia y restantes circunstancias, entendemos que el hecho de que usted residiera en otra comunidad autónoma en el momento de fallecer su padre no es relevante, y no ha de constituir un obstáculo para la aplicación de las aludidas bonificaciones.

De hecho, esta duda ha sido objeto de revisión por el Tribunal Constitucional, que, en sentencia de 18 de marzo de 2015, ya declaró inconstitucional la condición que contenía la normativa valenciana reguladora del impuesto, en La Comunidad Valenciana. Una de las bases fundamentales del Tribunal Constitucional para declarar inconstitucional este requisito ha sido el principio de igualdad contenido en el artículo 14 de la Constitución, que no existe una razón que justifique el establecimiento de tales diferencias entre residentes y no residentes en la comunidad autónoma.

La actualización de la renta en los alquileres no es un proceso implícito, sino que debe estar expresamente acordado; es decir, si en el documento no se dice nada al respecto, cabe entender que la voluntad de las partes era que la renta permaneciera invariable durante todo el plazo acordado para el arrendamiento. Eso significa que no podría ser modificada ni al alza ni a la baja (tengamos en cuenta que los índices de evolución de los precios han experimentado modificaciones negativas en alguno de los últimos años).

Además, en el caso de que hubieran pactado que la renta actualizara, no necesariamente habrían de ser aplicados el IOC o el IGPC, pues con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha dado protagonismo a un nuevo índice: el índice de garantía de competitividad (IGC). Este nuevo índice, que no puede variar a la baja, como sí lo hace el IPC, será el que sea de aplicación si las partes acuerdan que la renta sea actualizada, siempre que no elijan expresamente otro como el IPC, que seguirá existiendo.

La nota destacada de su contrato es que, desde el principio, no está sometido a prórroga forzosa, sino que tiene una duración definida, pactada por las partes, de modo que al final de plazo puede darlo por terminado y no tiene que someterse a la voluntad del inquilino en el caso de que éste quisiera renovarlo.

Ahora bien, tenga en cuenta, y contrate con su abogado (y con el documento de arrendamiento a la vista), la posible aplicación del artículo 34 de la actual LAU. Este artículo prevé una serie reindemnizaciones a favor del inquilino si, cumpliendo los requisitos establecidos, el contrato de arrendamiento no es renovado. Tales requisitos son:

• Que durante los últimos 5 años se viniera ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público.
• Que el inquilino le notifique con antelación de 4 meses a la finalización del plazo su voluntad de continuar en el local, por una duración de, al menos, 5 años y abonando una renta de mercado.

En resumen, no tiene que renovarle obligatoriamente el contrato, pero sí podría correr el riesgo de que sea exigida alguna indemnización.

Efectivamente, las cláusulas que sin distinción alguna obligan al consumidor a hacerse cargo de todos los tributos, sin tener en cuenta la distribución que hacen al efecto las normas tributarias aplicables al caso, pueden considerarse abusivas y, en principio, usted no tendría que aceptar esas condiciones.

No obstante, tenga en cuenta que en el caso de los préstamos hipotecarios, y en lo que se refiere al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo es el prestatario, o sea, usted, de modo que igualmente le correspondería su abono.

Revise, no obstante con su abogado el contenido concreto de la cláusula que le molesta, y pídale que revise también la condición de usted como consumidor, puesto que si está actuando como empresario, por ejemplo si el préstamo para la adquisición de una oficina de farmacia, la normativa de defensa de los consumidores pudiera no ser aplicable.

Como se ha comentado en otras ocasiones en esta sección, la donación de una empresa familiar a un descendiente, tiene previstas notables ventajas fiscales si se cumplen determinados requisitos, entre los que se cuenta el de que la empresa transmitida debe ser la principal fuente de renta del donante. Así, efectivamente, como dice su asesor, si sus rendimientos por otras fuentes de renta son superiores a los de la oficina de farmacia, no cumple usted con el requisito y, por lo tanto, la donación no se encuadra en las ventajas aludidas.

Este requisito es tan importante, que la Administración ha llegado incluso a tratar de impedir que la declaración fiscal de esos otros rendimientos ajenos a la farmacia fuera modificada a la baja con declaraciones complementarias, en el caso de una farmacéutica que se vio en la misma situación que usted, pero después de haber hecho la donación.

Seguramente su asesor ya está revisando minuciosamente los rendimientos que le corresponde declarar respecto a las otras fuentes de renta, pero si confirma que están bien calculados, tendrá que esperar a otro ejercicio en el que se den las proporciones exigidas, para aplicar las reducciones.

Es un asunto mucho más frecuente de lo que parece, no solo con empleados de la farmacia, también ocurre con notificaciones recibidas por los porteros, empleados de hogar… que firman el acuse de recibo de notificaciones y luego el destinatario se ve indefenso al no haber tenido noticia del asunto a tiempo.

En este campo, la doctrina administrativa no alienta el optimismo puesto que lo usual es cargar en el destinatario la obligación de probar que la notificación no le llegó a tiempo, y que no se le puede imputar el no haber previsto correctamente este tipo de actuaciones por sus empleados. Por ejemplo, sería clave poder acreditar una extralimitación del empleado respecto a sus funciones o instrucciones concretas, justificar que no pudo entregarle la notificación por estar usted de baja…, pero un simple descuido, y de un empleado de la farmacia, en si mismo, no lo vemos como justificación.
Sirva de ejemplo el contenido de la resolución del T.E.A.C. nº 1485/2017.

A la vista de la normativa aplicable en su comunidad, parece claro que la desvinculación a instancia del centro socio sanitario ha de basarse en deficiencias del servicio, asunto que habrá de ser comunicado a Sanidad, y acreditado y valorado por la autoridad sanitaria competente, y previa audiencia a la farmacia vinculada.
En definitiva, no es una decisión que deba responder a la mera voluntad del centro, sino que responde a motivos tasados, que han de estar justificados.
Sí en cambio, puede producirse la desvinculación por renuncia del farmacéutico titular que viene atendiendo a ese depósito de medicamentos. En tal caso, el Director del Servicio Provincial del Departamento competente en materia de salud correspondiente revocará la vinculación, y se vinculará a la oficina de farmacia que le siguiera en méritos en el concurso originario de vinculación.

La opinión de la Dirección General de Tributos, en contestación a diversas consultas formuladas al respecto, es la de que el requisito de permanencia exigido por la ley se refiere al mantenimiento del valor de adquisición por el que se aplicó la reducción, sin que sea necesario la conservación de la actividad.

De esta forma, en caso de transmisión de un negocio de farmacia adquirido “mortis causa”, tal y como usted plantea, el resultado de la enajenación habría de reinvertirse de forma inmediata en activos con los que pueda acreditarse, de forma fehaciente, el mantenimiento mínimo de dicho valor durante el plazo de establecido por la Ley.

En el caso de la oficina de farmacia fuera transmitida antes de transcurrido el plazo de permanencia exigido, y no se conservara el producto de la venta, la Administración tributaria podrá exigir el pago del impuesto dejado de ingresar y los correspondientes intereses de demora.

Revise detenidamente este asunto con su asesor, quien podrá valorar las circunstancias concretas de su operación, y la conveniencia de efectuar una declaración complementaria si fuera oportuna.

Como es sabido, desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos la duración de los contratos es la pactada por las partes, a diferencia de lo que ocurría con la normativa anterior, en la que existía la prórroga forzosa a favor del inquilino.

Al comentarnos que a su contrato le quedan unos dos años, damos por sentado que es un documento firmado dentro de la aplicación de la actual norma y, por lo tanto, si se pactó esa duración el contrato vencerá dentro de esos dos años.

No obstante, es preciso que revise sus documentos detenidamente y busque si tiene alguna alusión al artículo 34 de la L.A.U. Lo mejor es que no se diga nada, y que no esté excluida su aplicación, ya que este artículo le permite comunicar al propietario su voluntad de continuar en el local por cinco años más, abonando una renta de mercado y, si se niega a renovarlo, usted tendría derecho a las indemnizaciones previstas en ese artículo, que pueden ser muy serias Es una medida de presión que tiene a su favor y que convendría que revisara con un abogado especializado en materia de arrendamientos.

Tiene su lógica. Cuando se transmite una oficina de farmacia es usual que se haga libre de cargas y gravámenes, lo que implica que las hipotecas que pudieron garantizar el préstamo que se solicitó por el hoy vendedor, han de estar canceladas.

Naturalmente, tales hipotecas solo podrán ser canceladas si el préstamo que garantizaban está pagado. Ahora bien, es comprensible que el banco del comprador quiera tener la certeza de que el préstamo que se ha pagado es precisamente el que está garantizado con la hipoteca sobre la oficina de farmacia y no otro.

Tenga en cuenta que usted podría tener varios préstamos, por razones u operaciones distintas, y que el que consta en el certificado como cancelado es otro, lo que impediría la cancelación de la hipoteca originaria.

Lo recomendable es que en el certificado de saldo pendiente se especifique qué garantías tiene el préstamo y sobre qué bienes se establecieron, así el nuevo banco podrá saber inequívocamente que se está cancelando esa carga, y no otra.

Efectivamente, no es preciso que la aceptación de la herencia sea formalizada por usted en una notaría.  Puede acudir con una instancia privada de aceptación de herencia, en la que se describan detalladamente los bienes del causante, incluidos los inmuebles, con el valor que se les atribuya a cada uno, y el notario simplemente legitimará la firma, es decir, se acreditará que usted ha firmado ese documento en presencia del notario.

Con ese documento podrá acudir ante la oficina liquidadora de Hacienda, donde deberá presentar la liquidación correspondiente por el impuesto sobre sucesiones y donaciones, y también ante el registro de la propiedad, donde podrá solicitar la inscripción de los inmuebles a su nombre.

Este procedimiento, previsto para los casos con herederos únicos, no es demasiado complejo, pero no deja de ser recomendable que lo encargue a un asesor o un gestor especializado quien, con seguridad, le ahorrará tiempo de espera y garantizará que todo se haga correctamente.

Desde luego que sí. Es frecuente que, por motivos relacionados con la organización de la facturación de las recetas entre parte vendedora y parte compradora, por no cursar altas fiscales ni de Seguridad Social a mitad de mes, las partes acuerdan que la compraventa de la farmacia tenga efectos en el día 1 del mes.

En principio, la entrega de la oficina de farmacia se produce en el momento de formalización de la escritura, de modo que si se firma, por ejemplo, un día 28, ese sería el día de entrega y por lo tanto, el de inicio de la propiedad por la parte compradora. No obstante, el código civil, en su artículo 1462 dispone la excepción a lo dicho anteriormente, “…cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Por lo tanto, si ustedes formalizan la escritura en un día 28, por ejemplo, pero quieren que los efectos de la transmisión se produzcan el día 1 del mes siguiente, no tendrán más que aclararlo expresamente en la escritura, y será en el día 1 cuando la transmisión tenga efecto.

Entendemos que la respuesta es afirmativa en los dos casos.

Recordemos que, para que una factura sea válida a efectos fiscales, debe contener, a parte de otros requisitos esenciales, como el concepto, o la identificación de emisor y destinatario, los códigos fiscales de ambas partes.

Si observa que alguna de las facturas está incorrectamente confeccionada, deberá exigir al emisor su rectificación y podrá deducirla.

Se puede plantear la duda de cuándo ha de ser deducida tal factura, si en el ejercicio en que se introdujo en la contabilidad, a pesar de estar incompleta o mal confeccionada, o en el ejercicio en que se ha rectificado. En esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea – a efectos de I.V.A -, y afirma que la rectificación tendrá efectos retroactivos, es decir, valdrá la fecha en que se emitió y contabilizó la factura.

La condena en costas no es que esté sujeta a I.V.A., y por lo tanto sea preciso añadirle una suma adicional. No obstante, en las citadas costas sí habrá conceptos como los honorarios del letrado contrario, que habrán tenido ya su correspondiente repercusión de I.V.A., y la suma total, incluido este impuesto, si habrá de ser soportada por usted.

Respecto al I.R.P.F., el que tales gastos sean deducibles depende de si el procedimiento se corresponde con una demanda relacionada con el desarrollo de una actividad económica, como la oficina de farmacia, o bien si se trata de un asunto ceñido exclusivamente al ámbito privado.

Por ejemplo, si se trata de una reclamación de un trabajador de la oficina de farmacia, o un problema con el arrendador de su local, entendemos que sí se trataría de sumas deducibles por usted.

Por el contrario, una reclamación originada por una multa de tráfico, o una separación matrimonial, no tendrían cabida en su I.R.P.F.

Aunque le recomendamos que trate detenidamente el asunto con un asesor de su zona, que valore sus concretas circunstancias personales, el tipo de bienes objeto de herencia y restantes circunstancias, entendemos que el hecho de que usted residiera en otra comunidad autónoma, en el momento de fallecer su padre, no es relevante, y no ha de constituir un obstáculo para la aplicación de las aludidas bonificaciones.

De hecho, esta duda ha sido objeto de revisión por el Tribunal Constitucional que, en sentencia de 18 de marzo de 2015 ya declaró inconstitucional la condición que contenía la normativa valenciana reguladora del impuesto, y exigía a los sucesores sujetos pasivos que tuvieran su residencia, al devengo del impuesto, en la Comunidad Valenciana. Una de las bases fundamentales del TC para declarar inconstitucional a este requisito, ha sido el principio de igualdad contenido en el artículo 14 de la Constitución, y a que no existe una razón que justifique el establecimiento de tales diferencias entre residentes y no residentes en la comunidad autónoma.

Desconocemos los plazos exactos que se han dado en su caso, pero nos tememos que sí.

Aceptar una herencia a beneficio de inventario supone, a grandes rasgos, que se efectúe un recuento de los bienes, derechos y obligaciones que tenía el causante en el momento de su fallecimiento para que, una vez compensado el activo con el pasivo, solo se adquieran por los herederos los saldos positivos si los hubiera.

De no haber recurrido a este sistema, los herederos pueden ver cómo ingresan en su patrimonio también las deudas del causante, con consecuencias ruinosas en muchos casos.

Ciñéndonos más a su pregunta, tengamos en cuenta que Hacienda ya les considera herederos, puesto que han aceptado, a beneficio de inventario sí, pero aceptar, ya lo han hecho, y por lo tanto la obligación de liquidar con Hacienda ya ha nacido.

La Administración no le considerará a usted legitimado para entablar ningún recurso, al menos por el momento.

Tenga en cuenta que usted, propiamente, no ha sido parte en el asunto, ni siquiera es sujeto pasivo de ninguna obligación que haya dado lugar a las responsabilidades que ahora se le exigen a su empleado.

Otra cosa sería que a usted le fuera achacada alguna responsabilidad por incorrecto cumplimiento de la orden de embargo, – abono fuera de plazos, por cantidades inferiores, etc., -, puesto que en esa situación usted sí tendría ya un interés legítimo y directo en el procedimiento, pero por el momento, entendemos que no, no puede recurrir la orden.

La actualización de la renta, en los alquileres, no es un proceso implícito, si no que debe estar expresamente acordado. Es decir, si en el documento no se dice nada al respecto, cabe entender que la voluntad de las partes era que la renta permaneciera invariable durante todo el plazo acordado para el arrendamiento. Eso significa que no podría ser modificada ni al alza ni a la baja – tengamos en cuenta que los índices de evolución de los precios han experimentado modificaciones negativas en alguno de los últimos años.

Además, en el caso de que hubieran pactado que la renta se actualizara, no necesariamente habría de ser aplicado el I.P.C., o el I.G.P.C., sino que, con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha dado protagonismo a un nuevo índice, el Índice de Garantía de Competitividad (I.G.C.). Este nuevo índice, que no puede variar a la baja, como si lo hace el I.P.C., será el que sea de aplicación si las partes acuerdan que la renta sea actualizada, siempre que no elijan expresamente otro, como el I.P.C., que seguirá existiendo.

Hay una diferencia notable entre dos conceptos que concurren en el farmacéutico con oficina de farmacia. Por una parte, es propietario, desde el punto de vista del derecho civil y, además, es el titular desde un punto de vista sanitario administrativo. La titularidad le otorga la exclusividad en la dirección y gestión de su oficina de farmacia, de modo que todas las decisiones tomadas en la oficina de farmacia son de su responsabilidad. Por lo tanto, su esposo, si no es farmacéutico y, por lo tanto, no tiene el título vinculado a la oficina de farmacia, no tiene poder de decisión en el funcionamiento.

No obstante, desde el punto de vista civil, la ley si reconoce un derecho de contenido económico al cónyuge, puesto que los rendimientos de la oficina de farmacia, en el matrimonio regulado en régimen de gananciales, son comunes a ambos cónyuges, e incluso, dependiendo de factores como la fecha de adquisición de la farmacia o la procedencia de los fondos empleados en la compra, puede tener una participación en el valor de la oficina de farmacia.

La nota destacada de su contrato es que, desde el principio, no está sometido a prórroga forzosa, sino que tiene una duración definida, pactada por las partes, de modo que al final de plazo puede darlo por terminado y no tiene que someterse a la voluntad del inquilino en el caso de que este quisiera renovarlo.

Ahora bien, tenga en cuenta, y contraste con su abogado, con su documento de arrendamiento a la vista, la posible aplicación del artículo 34 de la actual L.A.U. Este articulo prevé una serie de indemnizaciones a favor del inquilino si, cumpliendo los requisitos establecidos, el contrato arrendamiento no es renovado. Tales requisitos son:

1º Que durante los últimos 5 años se viniera ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público.

2º Que el inquilino le notifique con una antelación de 4 meses a la finalización del plazo, su voluntad de continuar en el local, por una duración de, al menos, 5 años y abonando una renta de mercado.

En resumen, no tiene que renovarle obligatoriamente el contrato, pero sí podría tener el riesgo de que le sea exigida alguna indemnización.

Al compensar a sus hermanos, usted ha adquirido tres cuartas partes más de la propiedad del local, y el local está afecto a una actividad económica, puesto que tiene instalado en él su oficina de farmacia. Por lo tanto, entendemos que, efectivamente, esos gastos tienen que tener su reflejo en la contabilidad, y naturalmente, serán deducibles.

El mecanismo, en resumen, es la amortización. No aplicar la deducción de la cantidad total en un solo ejercicio, sino que habrá de ser aplicada una deducción anual paulatina, conforme a los criterios y porcentajes previstos en la normativa tributaria.

Los restantes gastos que ha soportado usted con ocasión de la adquisición entendemos que también son deducibles, puesto que son necesarios para la obtención de los rendimientos por los que va a tributar.

A menudo, con ocasión de una transmisión, se procede al despido de algún empleado, cancelando la relación laboral del anterior empleador, con lo que la parte compradora, efectivamente, adquiere su farmacia sin ese empleado, y liberado por la parte vendedora de responsabilidades al respecto.

Ahora bien, si hubiera discrepancias entre ese trabajador y la parte vendedora, y el asunto llegase a concretarse en una demanda, es posible que se incluyera como demandado a la parte compradora, puesto que la normativa laboral permite acudir, también, al actual propietario de la empresa.

Este asunto se produce con alguna frecuencia, y lo usual es que la parte vendedora asuma directa e inmediatamente las responsabilidades que pudieran fijarse por el juez, con lo que la parte compradora quedaría libre de toda preocupación. Pero si la parte vendedora no atiende sus obligaciones, el trabajador podrá ir directamente contra la parte compradora y cobrar lo que le corresponda, todo independientemente de que, como es lógico, la parte compradora pueda reclamar esos importes a la parte vendedora.

Es muy difícil resolver este asunto con anterioridad puesto que, para ello, el despido debería haberse producido con mucha antelación a la venta de la farmacia, dando tiempo a la celebración de un acto de conciliación finalizado con acuerdo, a lo que no suele ser propicio el vendedor ya que no puede prescindir con mucha antelación de un trabajador que él sí necesita.

Es natural que, no solo el banco, sino cualquiera de las partes que intervienen en una transmisión, quiera estar segura de que quien consta como arrendador, tenga realmente la facultad de ocupar esa posición. Ahora bien, se da con frecuencia que no se haya cumplimentado el trámite de cambiar la titularidad registral, puesto que es una operación que supone unos gastos, y alguna molestia, aunque es una maniobra muy útil para mantener “en orden”, bien identificado y sin sobresaltos, nuestro patrimonio.

No obstante, el hecho de que alguien no aparezca en el Registro de la Propiedad como titular, no significa que no pueda arrendar el local. Hay otros medios de prueba para acreditar esta posición, como por ejemplo, una escritura de compra que aún no ha sido presentada en el registro, o una escritura de aceptación de herencia que, igualmente, no se ha llevado al registro.

El hecho de que quien firme ahora como arrendador, haya operado en tal concepto durante años, y haya expedido recibos por ese arrendamiento, sería otro dato que dotaría de coherencia a su posición.

Trate de aportar a la entidad bancaria cuanta documentación tenga, en la línea comentada, y sométalo a su valoración: si la propiedad del arrendador se acredita por otras vías, el banco podría reconsiderar su posición.

Hemos comentado ya en esta sección en otras ocasiones, que los requisitos para la inscripción de las hipotecas mobiliarias, que son el instrumento habitual de garantía utilizado en los préstamos para la adquisición de una farmacia, depende en gran medida de la interpretación que se haga en cada registro mercantil.

Así, vemos que en ocasiones o en determinadas zonas, se exige que quien formalice la hipoteca mobiliaria sea a la vez propietario y titular en su consideración administrativa sanitaria.

Esa coincidencia solo puede darse en la persona del vendedor.

El hecho de que usted hipoteque la farmacia, no le supone ningún gravamen especial, puesto que la vende en el mismo acto y no asume la responsabilidad del préstamo, que es exclusiva del comprador o sus fiadores. La posición de usted se enmarcaría en la figura conocida como hipotecante no deudor. Una vez formalizada la transmisión tampoco tendrán que hacer ni usted ni el comprador, ningún trámite complementario de la hipoteca como subrogaciones o actas.

En caso de impago del préstamo usted nada tiene que ver en el asunto.

En el caso de que un vendedor no acceda a firmar, el comprador no podrá aportar la hipoteca al banco, con lo que no obtendrá el préstamo que le permite pagar su compra, de modo que es imposible que adquiera ni la propiedad civil, ni la titularidad… En definitiva, la transmisión no podría consumarse.

Efectivamente. Posiblemente recordarán que fue muy comentada en la prensa la sentencia que consideraba que no se podía utilizar como prueba una grabación efectuada por las cámaras de un supermercado, en la que se veía como una empleada sustraía dinero de la caja y todo porque, a pesar de que la existencia de las cámaras era conocida y señalada en carteles en el establecimiento, no se había advertido a los empleados, expresamente, que tales cámaras servirían para controlarles en el desempeño de su trabajo.

Ahora, el Tribunal Supremo, en sentencia de enero de este año, ha rebajado los requisitos, dando por válido el uso de las grabaciones como pruebas, si se acredita que los trabajadores conocen la existencia de tales cámaras. Además, se subraya que no será preciso el consentimiento de los empleados para la instalación, puesto que tal autorización se entiende implícita en el marco de la relación laboral.

Nosotros pensamos que no. Cuando se habla del local de una oficina de farmacia, que estuviera arrendado a su propietario, el vendedor de la oficina de farmacia podría ceder, a su vez, el contrato de arrendamiento a favor del nuevo titular, y nuevo arrendatario, siempre que se tratase de una arrendamiento concertado conforme a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y la facultad de cesión no estuviera prohibida en el contrato, y se cumpliera con los requisitos y formalidades que pide la norma.

Con tal cesión, el nuevo inquilino podría continuar con el arrendamiento por el tiempo que restara al contrato.

Ahora bien, cuando hablamos de cesión, concretamente de la regulación dada en el artículo 32 de la L.A.U., la premisa es que en el inmueble se ejerza una actividad empresarial o profesional, cosa que, a nuestro entender, no incluye el uso como aparcamiento de un local. Por lo tanto, efectivamente, pensamos que debe contar con la autorización del propietario arrendador

Casi con toda seguridad, quien le haya hecho el comentario se está refiriendo a una hipoteca. Efectivamente, el préstamo puede estar abonado íntegramente y, por lo tanto, su deuda ya no existe. Ahora bien, si usted garantizó ese préstamo, como es usual, con una hipoteca sobre el local a favor del banco, es probable que su local conste en el Registro de la Propiedad con una hipoteca como carga.

Tenga en cuenta que cualquier comprador que acuda al Registro, también el notario lo hará horas antes de la venta, podrá ver que existe una carga sobre el local, lo que naturalmente le intranquilizará, y además, esta situación muy dudosamente será aceptada por el banco que financie a ese comprador.

En definitiva, lo recomendable cuando se termina de abonar un préstamo hipotecario, es pedir al banco que acuda a la notaría y cancele la hipoteca. Posteriormente, la escritura de cancelación ha de ser presentada al Registro y así podrá decir usted, definitivamente, que su local no tiene cargas ni gravámenes.

En efecto, en Álava, como en el territorio fiscal común, existe alguna posibilidad de obtener la exención de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en una venta, si se reinvierte el dinero obtenido en la transmisión en un producto denominado “renta vitalicia”. Este producto está a medio camino entre el ahorro y los sistemas de previsión, y de hecho, es más propio de las compañías de seguros que de las entidades bancarias.

En resumen, como en el territorio común, los requisitos exigidos más destacables son que el interesado tenga más de 65 años, que realice la inversión en un plazo máximo de 6 meses desde la transmisión de la oficina de farmacia (u otros bienes), y el límite máximo en que se podrá obtener la exención por reinversión en este producto es de 240.000.-€.

Las rentas vitalicias, como su nombre indica, exigen que el titular las mantenga de por vida, recibiendo a cambio una rentabilidad pactada con la entidad. Existen varios tipos de rentas vitalicias, en función de las posibilidades de rescate de esas cantidades por parte de los herederos, de la rentabilidad ofrecida,… Consulte con su corredor de seguros, o con su entidad bancaria habitual y, siempre, de la mano de su asesor fiscal.

Conforme establece la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21 (previsto para el alquiler de vivienda, pero aplicable a los locales por aplicación del artículo 30 de la misma ley): 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Por lo tanto, si queda claro que el deterioro no ha sido causado por el arrendatario o alguno de sus dependientes, es el arrendador quien tiene que soportar, por ejemplo, la reparación de un sistema de calefacción.

Sin embargo, cuando se trate de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del local serán de cargo del arrendatario, por ejemplo, cambio de bombillas o una cerradura, entendemos que sí corresponde al arrendatario, por aplicación del punto 4 del artículo citado.

No es así exactamente. En efecto, hay una sentencia, que según los expertos será revocada en su posible recurso, que limita la responsabilidad del deudor al valor del bien hipotecado.

La “dación en pago” traería la posibilidad de que quien tenga un préstamo hipotecario con un banco pudiera liberarse de la deuda mediante la simple entrega del bien a esa entidad.

Pero lo que la sentencia aludida ha establecido, curiosamente, es la limitación de responsabilidad. Esto es, que al contrario de lo que establece el Código civil, en su artículo 1911, que dispone que, por las deudas se responde con todos los bienes presentes y futuros, ahora ese deudor ve limitada su responsabilidad al valor del bien hipotecado.

Al parecer, la sentencia tiene origen en una cláusula redactada con poca claridad, que incluso no era necesaria, puesto que la responsabilidad ya la establece la ley directamente. Pero, como le decíamos al principio, es probable que sea revocada.

Conforme dispone el artículo 47,2 de la Ley 22/2007, de 18 de diciembre, de Farmacia de Andalucía,

“La transmisión de la totalidad o una parte indivisa de la oficina de farmacia sólo podrá llevarse a cabo a favor de otro u otros farmacéuticos siempre que el establecimiento haya permanecido abierto al público durante un mínimo de cinco años, con la misma persona titular o cotitulares…”

En nuestra opinión, no es relevante que usted sea el propietario de una parte indivisa de la oficina de farmacia, en vez de serlo sobre el total, puesto que no cambia la conclusión: únicamente se podrá efectuar una nueva transmisión pasados cinco años desde la última cesión efectuada, salvo fallecimiento, incapacidad laboral permanente, total o absoluta, incapacitación judicial o declaración judicial de ausencia donde mencionado plazo no será de aplicación. En el resto de supuestos, ese es el plazo mínimo que tiene que estar una oficina de farmacia con la misma titularidad para que pueda ser transmitida.

En principio, no sería necesario. Hemos comentado en varias ocasiones en esta sección, que respecto al cumplimiento de los contratos, rige el principio de “pacta sunt servanda” es decir, que lo acordado obliga a las partes.  Así, si en el contrato se ha pactado una duración de, por ejemplo, veinte años, está es la duración que habrá de cumplirse o, en caso contrario, el inquilino que abandone el local y pretenda cancelar el arrendamiento, habrá de compensar al propietario.

No obstante, si usted tiene una preocupación especial por este asunto, no estaría de más incluir una cláusula que reforzara su posición, subrayando que el plazo establecido es de obligado cumplimiento, o unos años dentro del plazo, y así despejará la posibilidad de que el inquilino no de importancia a ese plazo, o piense, como erróneamente ocurre en ocasiones, que el plazo no le vincula y que puede “entregar las llaves” en cualquier momento, sin consecuencias.

La cuestión que usted plantea se regula en el Decreto 197/2009, de 17 de noviembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley de Ordenación Farmacéutica.

El criterio determinante para la vinculación de un botiquín a una concreta oficina de farmacia es la cercanía entre ambas localidades.

Respecto a la vinculación o revocación de la misma, el texto citado, en su artículo 46 establece que la vinculación de un botiquín a una oficina de farmacia será modificada si se produjera el cierre de esa oficina de farmacia, circunstancia en la que el botiquín tendría que ser vinculado a la oficina de farmacia siguiente en cercanía.

Dispone el mismo artículo, que también quedaría resuelta esa vinculación si se diera el caso de renuncia expresa del farmacéutico titular de la oficina de farmacia a la que se encuentra vinculada, o cuando la apertura de una nueva oficina de farmacia o el traslado de una ya establecida modifique las condiciones de cercanía del botiquín.

Por lo tanto, entendemos que por el mero hecho de que la oficina de farmacia se transmita, no se tendría que modificar la vinculación con los botiquines que tuviera asignados.

Al acordar los términos de los contratos de arrendamiento concertados dentro de la aplicación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pudieron concertar el plazo que les pareció conveniente, con entera libertad y, por lo tanto, parte arrendadora y parte arrendataria han de atenerse a lo pactado.

Esto supone que, para la cancelación de su contrato antes de plazo, de no mediar una cláusula en su documento, o una razón legal que lo permita, habrán de estar de acuerdo ambas partes. De lo contrario usted puede acudir a los tribunales y exigir bien el cumplimiento, o bien una compensación por los daños ocasionados. Como siempre en casos de controversia, le recomendamos que acuda con el contrato y cuantos documentos puedan estar relacionados con el alquiler, a la consulta de un letrado especializado que le pueda orientar conociendo las circunstancias exactas de la situación.

La normativa mercantil, que es la que regula la constitución de derechos reales de garantía sobre los establecimientos mercantiles como la oficina de farmacia, no depende de las C.C.A.A., sino que es competencia estatal.

Por lo tanto, la posibilidad de garantizar un préstamo bancario, o entre particulares, mediante la constitución de una garantía de este tipo depende exclusivamente de la normativa estatal, en especial de la regulación contenida en la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión.

Así, este tipo de garantías pueden concertarse en todo el territorio español.

Lo que puede regular la normativa autonómica es alguna obligación complementaria, como es la necesidad de comunicación a la administración. Tal es el caso del artículo que usted cita, que establece que será necesario el conocimiento de la Consejería de Sanidad y Servicios Sociales de que se ha constituido tal garantía.

Se produce con alguna frecuencia la exigencia por parte de la propiedad de ciertas sumas, a cambio de formalizar un nuevo contrato, o consentir la cesión o traspaso a favor de nuevos arrendatarios.

Si se trata de un contrato sometido a prórroga forzosa, el traspaso proporcionaría un plazo de diez años al nuevo inquilino, lo que no suele interesar a casi nadie, y a los contratos efectuados con la actual regulación, a pesar de que podrían cederse muchos de ellos, no les queda generalmente suficiente duración como para que convenga a un comprador, de modo que, tanto en un caso como en otro, es más que probable que el titular tenga que entablar una negociación con la propiedad, en la que la actualización de la renta por un lado, como la posible exigencia de compensaciones, por otro, serán el eje principal.

Ahora bien, el texto de su contrato, independientemente de su fecha, es confuso. A menudo, en contratos de fecha reciente, se utiliza el término traspaso cuando se debe aludir, verdaderamente, a “cesión” que es el término actual usado por la Ley.

Por otra parte, la cuestión de sobre qué concepto tendrá participación la propiedad, se presta, también, a dudas serias, puesto que el traspaso, entendido como traslación del derecho del uso del local en arrendamiento, tiene un precio, y ese precio es distinto del concepto de valor de la oficina de farmacia que, sospechamos, es a lo que quería referirse el redactor de su contrato.

Acuda con el contrato a un letrado experto en arrendamientos y valore detenidamente una negociación con la propiedad. Las posibilidades de usted dependen notablemente de la fecha en que fue formalizado, y del contexto.

La normativa tributaria (IRPF e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), tienen previstas medidas de apoyo a la sucesión de empresas familiares y negocios profesionales. Ahora bien, si no se cumplen los requisitos exigidos no  es que no se pueda donar, es que la familia no podría acogerse a las ventajas previstas.

Muy resumidamente, se pide que el donante sea mayor de 65 años, que la farmacia sea su principal fuente de renta, el donatario sea cónyuge o descendiente, y conserve lo donado durante un plazo que, en función de la comunidad cuya normativa les sea aplicable, oscila entre los cinco y los diez años.

Efectivamente, si su padre tiene fuentes de renta que supongan más de la mitad de sus ingresos, no podrán acogerse a las ventajas previstas que, también en resumen, son la exención en el IRPF para el donante, y una bonificación de entre un 95 por ciento y un 99 por ciento (otra vez dependemos de la comunicad), en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Pero no por eso tienen que concretar la transmisión mediante compraventa, pueden acudir a la donación pero sin beneficios fiscales.

Como siempre, le recomendamos que estudie la situación en su conjunto con un asesor fiscal que, a demás, entienda las peculiaridades del sector farmacéutico.

Desde hace algún tiempo, en su comunidad se están produciendo este tipo de reclamación de la hacienda autonómica, reclamando las cuotas correspondientes a la compra de la oficina de farmacia por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el apartado de A.J.D.,

Efectivamente, son las gestorías de los bancos quienes se encargan de atender estos trámites, pero lo habitual es precisamente, que no se abone cantidad alguna por el citado concepto de Actos Jurídicos Documentados, salvo en la parte correspondiente al otorgamiento de las hipotecas mobiliarias.

Respecto a la obligación de abono o no de ese impuesto, nosotros estamos de acuerdo con su gestoría: no consideramos que proceda el impuesto, ya que no se da uno de los tres requisitos que previene la ley para que sea aplicable, que son: Que se trate de una escritura notarial, que tenga un objeto valuable, y el tercero, que sea inscribible en un registro público. Es opinión mayoritaria entre los juristas, que este tercer requisito no se da, al no considerar al Registro de Bienes Muebles como un verdadero registro de titularidades, y hay sentencias que avalan esta postura.

Lo que le recomendamos es que ponga el asunto en manos de sus asesores, o de la propia gestoría del banco, y recurra contra la reclamación de Hacienda.

Efectivamente, el Estatuto de los Trabajadores dispone que, cuando el período de vacaciones fijado en el calendario de la empresa coincida en el tiempo con una incapacidad temporal derivada del embarazo, el parto o la lactancia natural, se tendrá derecho a disfrutar las vacaciones en fecha distinta a la de la incapacidad temporal o a la del disfrute del permiso que por aplicación de dicho precepto le correspondiera, al finalizar el período de suspensión.
Esta reserva del periodo de vacaciones a favor de la trabajadora se mantiene incluso aunque haya terminado el año natural a que correspondan.

Si Hacienda ve una trasferencia de dinero entre su padre y usted, podría pedir explicaciones y, por supuesto, habrá que acreditar el concepto en que se ha hecho esa entrega, y si se han cumplimentado o no las obligaciones fiscales correspondientes.
Si no existe ningún documento justificativo, lo más probable es que se entienda que su padre le ha hecho una donación, y si no han declarado tales importes, según corresponda en su comunicad, vendrán las sanciones correspondientes.
Si lo que pretenden es que se trate, efectivamente, de una donación, tendrán que cumplir los requisitos formales exigidos y presentar la correspondiente liquidación en Hacienda.  Pónganlo en manos de un asesor o de su notaría.
Si lo que han convenido es que su padre le preste ese dinero, deben formalizarlo, al menos en documento privado.  Este préstamo debe identificar a las partes, los importes, interés – puede ser gratuito-, objeto de la operación, y cómo ha de devolverse.  Y sus condiciones han de cumplirse, o volveremos a arriesgarnos a que Hacienda sospeche de una donación encubierta.
El documento ha de presentarse en Hacienda, a liquidación por el impuesto de I.T.P., pero está exento.

El Estatuto de los Trabajadores fija una proporción de días de vacaciones relativas al año. Por lo tanto, si un trabajador no ha trabajado durante todo el año, sólo tendrá derecho a la parte proporcional correspondiente al periodo trabajado.

En la proporcionalidad de respecto a las vacaciones, no interviene, sin embargo, el tipo de jornada, puesto que el artículo 38 del la norma citada, precisa claramente que la duración mínima de las vacaciones es de 30 días naturales.

Naturalmente, la retribución de esos días de vacaciones si habrá de efectuarse conforme a la media jornada, pero lo siempre habrá que mantener el número de días establecido como vacaciones.

Parece usted aludir al conocido como “derecho de amortización”, que se regulaba en el antiguo Real Decreto 909/1978, de 14 de abril, por el que se regulaba el establecimiento, transmisión o integración de las Oficinas de Farmacia.

Según esta norma, en resumen, cuando se transmitía una oficina de farmacia, los farmacéuticos con oficina instalada a menos de 250 metros, tenían derecho a adquirir la farmacia con preferencia sobre otros eventuales compradores, con el fin de proceder a su cierre. Era una norma que tenía como fin el adecuar el número de oficinas de farmacia en función de la distancia.

Pero esa norma ya no está vigente, y la normativa andaluza no contiene una previsión equivalente, por lo que usted no tendrá que contar con el otro farmacéutico para transmitir su oficina de farmacia, y entendemos que puede venderla libremente.

Sí. Cualquiera de los familiares interesados puede solicitar la división de la liquidación entre los copropietarios. Para ello deberá aportar los datos y domicilio de todos, y acreditar la proporción o cuota de propiedad que cada uno tiene.

No obstante, tengan en cuenta que, en el caso de que uno de los copropietarios no abone su parte, la Administración podrá reclamar el importe impagado a los demás, puesto que la obligación de abono, conforme dispone la Ley General Tributaria, es solidaria entre los obligados tributarios.

Sería, naturalmente, necesario contar con los contratos, tanto de arrendamiento como con la escritura de transmisión de la oficina de farmacia, puesto que un simple adjetivo puede marcar la diferencia de cara a que la instalación de aire acondicionado deba permanecer en el local o no.

Si los aparatos de aire acondicionado fueran totalmente portátiles, que se puedan llevar de un lugar a otro sin necesidad de hacer reformas, entendemos que son de usted, puesto que, como dice, adquirió el mobiliario y entendemos que esos aparatos están incluidos en el concepto.

Por el contrario, si se trata, como es usual, de una instalación de aire acondicionado, con cableado, desagües, o incluso empotrada con necesidad de obras, estaríamos realmente ante un elemento que forma parte del inmueble y eso, salvo que los contratos digan claramente otra cosa, pensamos que sigue siendo propiedad del arrendador/vendedor.

No exactamente. Lo que ocurre es que el Código civil contiene la figura denominada “legítima”, que es la cuota que, obligatoriamente, ha de ser transmitida en herencia a los denominados herederos forzosos, o legitimarios.

Esto supone que, efectivamente, el testador no puede disponer con plena libertad de sus bienes en testamento, sino que ha de respetar esas cuotas.

En Derecho Común, el que afecta a su comunidad, a los hijos y descendientes les corresponde dos tercios de la herencia, uno de los cuales debe, este sí, ser repartido a partes iguales. El otro de esos dos tercios, denominado “tercio de mejora”, será repartido también a partes iguales si el testador no dice nada, o podrá ser adjudicado con distinto porcentaje entre los herederos forzosos, como usted quiera.

Nos queda otro tercio de la herencia, con el que sí se puede hacer lo que el testador libremente decida. Es el denominado “tercio de libre disposición.

Tener una “sociedad civil” ya es muy cuestionable en España desde la última reforma fiscal, puesto que tales entidades se están sustituyendo por “comunidades de bienes”.

Al margen de esto, efectivamente, está descartado que un farmacéutico pueda ser propietario, y no digamos titular, de más de una farmacia, aunque sea de participaciones en este tipo de entidades.

Otra cosa es que su familiar estuviera casado bajo el régimen de sociedad de gananciales. En este caso sí se da la posibilidad de que sea propietario de una, de la que sea titular, y tenga una parte de la otra en su condición de cónyuge en gananciales, pero no por la sociedad civil o la comunidad de bienes.

Otra excepción la podemos encontrar en los casos en que se hereda una farmacia por alguien que, al tiempo, es titular de otra. Durante varios meses, hasta la trasmisión, se da transitoriamente esta coincidencia pero, como decimos, es excepcional.

Algún Registro Mercantil, como el de su provincia exigen para que una hipoteca mobiliaria sea válida, que la otorgue una persona que sea tanto propietario como titular sanitario. Como sabemos, una vez adquirida la oficina de farmacia pasan unos plazos hasta que el adquirente es nombrado titular sanitario y, así, quien es titular ya no es dueño, y quien la ha comprado, todavía no es titular.

Esta situación se resuelve con la figura del “hipotecante no deudor”, por la cual alguien que no va a solicitar el préstamo y, por lo tanto, no deberá cantidad alguna a nadie, – el vendedor -, otorga la hipoteca en garantía del préstamo que firma en ese mismo acto el comprador, quien sí será responsable de esa deuda. Acto seguido, también, se transmite la oficina de farmacia, a ese mismo comprador y se terminó el problema.

Con esta maniobra, usted no adquiere más responsabilidad ni compromiso y, por el contrario, hace posible la operación en los términos planteados. Se trata de un procedimiento absolutamente frecuente en la transmisión de oficinas de farmacia en su comunidad.

En el caso de que usted proceda a la venta de su oficina de farmacia, necesitará que el comprador disponga de un contrato de arrendamiento por una duración y restantes condiciones, adecuadas a su perspectiva de negocio y a su financiación. En este apartado, el bancario, es usual que, entre otras condiciones se requiera un contrato con una duración mínima de veinte años, y facultad de cesión a futuros adquirentes.

Esto implica que habrá que negociar con la propiedad y, teniendo en cuenta que no tiene obligación de concedernos un contrato en los términos expuestos, puede pedir un 30 por ciento, o lo que quiera… pero no por que lo diga la ley (los porcentajes de participación en el precio del traspaso de local, no en el precio de la farmacia, estaban previstos para los casos de traspaso de local regulados en la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), sino por que quiere.

Naturalmente, también usted puede quedarse en el local, en lo que a Ley de Arrendamientos se refiere, el resto su vida y, por lo tanto, el arrendador perdería la ocasión de actualizar la renta en unos términos razonables.

Entendemos que ese es el eje de la negociación, y en ese marco la ley no exige ninguna participación a favor del propietario.

Las arras penitenciales son las que vienen reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. En él, se expone textualmente que, efectivamente, que con este tipo de arras, el contrato de compraventa “podrá rescindirse… allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Es decir: tanto usted como su comprador podrán resolver unilateralmente el contrato sin contar con la voluntad del otro. En el caso de que sea usted quien se arrepiente, habrá de devolver las arras recibidas y, además, compensar al comprador con una suma equivalente. Si es el comprador quien cambia de opinión y ya no quiere seguir adelante con la operación, perderá la suma dada.

Esto sucede a diferencia de lo previsto para el caso de haber acordado el otorgamiento de un contrato de “arras penales”. En este caso, ante la voluntad de resolver el contrato por uno de los contratantes, el otro podrá optar por exigir el cumplimiento y, por tanto, obligarle a continuar con la operación.

Como es sabido, la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y donaciones tiene previstas varias bonificaciones y ventajas con el ánimo de facilitar la sucesión en la titularidad de empresas familiares, participaciones en empresas, y negocios profesionales.

El objetivo parece ser que se concreta en el ánimo de desbloquear la situación de numerosos de estos negocios y empresas, que han venido permaneciendo en propiedad de los padres, entre otras razones, por la seria repercusión fiscal que puede suponer la transmisión a sus descendientes.

Así, cuando se dan determinadas condiciones, entre las que se incluye la de mantenimiento de la inversión durante varios años, hasta diez dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate, el descendiente puede contar con una bonificación del 95 por ciento o superior, en el impuesto sobre sucesiones.

No obstante, la ley no exige exactamente que se mantenga la misma actividad del negocio heredado, sino que basta con mantener el valor de la adquisición, de modo que, como se afirma en numerosas consultas de la D.G.T., podría destinar usted el producto de la venta al ejercicio de otra actividad, sin que este cambio tuviera que afectar al disfrute de las aludidas ventajas fiscales.

Recuerde, de todos modos, que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, está cedido a las CCAA, de modo que le recomendamos consultar detenidamente su caso concreto con un asesor que conozca la ley, y las interpretaciones de la Administración en su zona.

No. Tradicionalmente se han dado casos en los que los registradores exigían la previa “inmatriculación” de la oficina de farmacia antes de proceder a la inscripción de la hipoteca mobiliaria, lo que, naturalmente, incrementaba los costes.

En la actualidad, y dejando al margen la discusión sobre la posibilidad de que una oficina de farmacia sea o no registrable, asunto polémico, lo cierto es que la propia Dirección General de Registros y del Notariado ha aclarado este asunto en resoluciones como la de fecha. en la que descarta la obligatoriedad de inscribir la oficina de farmacia con carácter previo a la inscripción de la hipoteca mobiliaria.

De hecho, en opinión de numerosos autores, el registro de bienes muebles fue concedido más bien como un registro de cargas y gravámenes, lo que subraya el hecho de que pueda ser inscrita directamente la hipoteca sobre un establecimiento mercantil, (hipoteca que es el medio generalmente empleado para garantizar préstamos tramitados para la adquisición de una oficina de farmacia).

Entendemos que no.

De anteriores redacciones de la Ley del I.V.A., podría desprenderse alguna duda, ya que el texto, en su artículo 7,1º, exigía para que la transmisión no estuviera sujeta a I.V.A., que los elementos transmitidos formaran parte del patrimonio empresarial del sujeto pasivo y “constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios…” Aún así, la Audiencia Nacional, por ejemplo en sentencia nº 13/2008, aclaró este requisito, afirmando que lo relevante era la posibilidad de desarrollar una actividad, no que se estuviera realizando en ese momento.

A mayor abundamiento, la actual redacción del artículo citado es más explícita, al exigir que los bienes transmitidos:”…constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma…”

Por lo expuesto, entendemos que el hecho de que la oficina de farmacia haya permanecido cerrada al público durante unos meses no es razón para que su transmisión pase a estar sujeta al I.V.A.

A nuestro entender, ya que la farmacia fue adquirida con anterioridad al matrimonio, era privativa y, salvo modificaciones o convenios posteriores, lo sigue siendo. Usted es el titular y el único propietario.

No obstante, parece ser que parte del préstamo se está abonando con dinero procedente de su trabajo, que pertenece a la sociedad de gananciales, constituida por ambos cónyuges, de modo que el matrimonio formado por ambos tiene un crédito frente a usted por los importes abonados respecto a su préstamo.

En caso de disolución de la sociedad de gananciales, por ejemplo como consecuencia de un divorcio, usted tendría que compensar a su cónyuge con la mitad de los fondos gananciales empleados en esos pagos, actualizados a la fecha de disolución.

De todos modos, estos asuntos dependen de numerosos factores que no se han tenido en cuenta en esta consulta, por lo que le recomendamos que contraste detenidamente sus dudas con un abogado que valore todos los extremos oportunos.

No es imprescindible, pero para que ustedes puedan proceder a la cesión del actual contrato de arrendamiento a favor del comprador, es necesario que concurran dos condiciones: primero, que se trate de un contrato sometido a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que, en principio suponemos, al afirmar usted que su contrato tiene una duración definida de veinticinco años; y en segundo lugar, es preciso que la maniobra de cesión no esté prohibida en el texto de su contrato.

No es preciso que se autorice expresamente en el documento, al arrendatario, para que pueda ceder el contrato, simplemente basta con que no esté prohibido. En el caso de que su documento no diga nada al respecto, se aplicará la Ley, y en ella se prevé que los contratos pueden ser cedidos, con unas mínimas formalidades, y el incremento de la renta en un 20 por ciento.

No obstante, tenga en cuenta que es muy importante que revise el contrato con un abogado especialista en arrendamientos urbanos, quien valorará con mayor precisión qué ley es la aplicable a su caso, y si pueden o no, y en qué condiciones, proceder a la cesión del arrendamiento.

La decisión de registrar el contrato o no, y de que este se formalice en escritura pública o en documento privado es indiferente a la hora de que tenga que ser liquidado ante Hacienda.

El hecho imponible es la celebración de un arrendamiento, independientemente de su forma, y la liquidación correspondiente, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, se calcula en función de una escala, que podemos resumir en que, a partir de una base imponible de 7.692,96, la cuota será de 0,025 euros por cada 6,01 euros o fracción.

La base imponible será la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato. En los casos en los que el contrato no tenga fijado un plazo de duración la Administración girará la liquidación correspondiente a seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse.

La legislación tributaria prevé esta reducción (art. 20.6. LISD) con intención de favorecer la transmisión intergeneracional y establece como requisito indispensable que el donante directivo deje de ejercer la “funciones de dirección” del negocio.

Si bien es cierto que la Ley no concreta qué debe entenderse por “funciones de dirección”, la respuesta presumible de la Administración, tomando como ejemplo lo dicho en consultas como la nº V0458-14, es que un farmacéutico adjunto que ejerce la actividad “conjuntamente” con el titular, compartiendo las mismas funciones y responsabilidades que él, participa en el ejercicio de funciones directivas, siendo incluso retribuido por ello.

El caso que planteas incumpliría, según interpreta la propia Administración, el requisito que hemos explicado en el primer párrafo, por lo que resultaría improcedente la aplicación de la reducción prevista en el artículo 20.6.de la Ley 29/1987.

La regulación del establecimiento, traslado y transmisión de las oficinas de farmacia, se remite a la Ley de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación, en cuanto a edificios de pública concurrencia de uso general,) y les obliga a no tener obstáculos o cambio de nivel (cota cero).

No obstante, la propia ley citada, indica a opción de instar una rampa de acceso, cuyas dimensiones e inclinación, dependerán, entre otras cosas, del desnivel entre local y la calle. Por este motivo, le recomendamos ponerse en contacto con un técnico especializado, que practique las oportunas medidas, puesto que, a pesar de contar con escalones, quizá sí pueda ser salvado este impedimento.

A título meramente indicativo, le informamos que la longitud de las rampas y su correspondiente pendiente deberán ser los siguientes:

Mayor de 3 metros y hasta 6 metros de longitud la pendiente máxima será del 10%.

Mayor de 6 metros y hasta 9 metros de longitud la pendiente máxima será del 8%. La anchura mínima ha de ser de 1,10 m.

Conforme al artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que nos remite al 25 del mismo texto, en el caso de venta del local el inquilino tendrá derecho preferente, salvo que en el texto se renuncie a tal posibilidad, lo que parece que no es su caso. De modo que sí tiene opción de compra.

Estas entidades, las sociedades civiles, hasta fin de 2015 han venido tributando únicamente en el I.R.P.F., mediante el sistema denominado “atribución de rentas” pero, como sabemos, la reforma fiscal introdujo la obligación de tributación en el Impuesto sobre Sociedades para aquellas sociedades civiles que tengan objeto mercantil.

Este asunto está siendo polémico, fundamentalmente en base a dos ejes: primero, la posibilidad de que tales entidades tengan o no personalidad jurídica si se hacen -como es usual-, en documento privado y, en segundo lugar, si tal posibilidad, de ser cierta, pudiera aplicarse a las oficinas de farmacia, dada su particular regulación, que atribuye la propiedad exclusivamente a los farmacéuticos.

Pues bien, respecto a la primera cuestión, la Administración Tributaria ha manifestado reiteradamente que sí tendrán personalidad jurídica, y será desde el momento en que los interesados presenten su contrato en Hacienda para obtener el C.I.F, hecho que, en su opinión, cumple con la condición de que los pactos de los socios no permanezcan secretos, que es lo que exige la normativa civil para atribuir personalidad jurídica a estas entidades.

Vista la postura adoptada por Hacienda, numerosos farmacéuticos han optado por cambiar sus convenios a la modalidad de “comunidad de bienes”, con el propósito de continuar tributando por el sistema de atribución de rentas en el I.R.P.F.

Además, respecto a la segunda cuestión, y al límite de terminar el año, ha llegado la respuesta de la Administración a una consulta vinculante presentada por el Consejo General de Colegios Oficiales de Farmacéuticos, en la que se reconoce la peculiaridad jurídica de las oficinas de farmacia, y se descarta incluirlas en el Impuesto sobre Sociedades, al no poder ser la oficina de farmacia propiedad de una entidad, sino de una o varias personas físicas.

No obstante, en el caso que ustedes comentan, el objeto de explotación no es una oficina de farmacia sino otro tipo de actividad, a las que no afectan los límites de titularidad aludidos, por lo que entendemos que podrían estar incluidos en el Impuesto sobre sociedades; si ustedes quieren tributar por I.R.P.F., tendrán que operar bajo la forma de una comunidad de bienes, no una sociedad civil.

En ocasiones, la transmisión de la oficina de farmacia -incluido local, mobiliario, incluso existencias-, se calcula con un precio global que luego hay que desglosar, entre otras razones, por la necesidad de practicar liquidaciones de diferentes impuestos.

El problema radica en que las cosas valen lo que valen, no lo que nosotros digamos que valen. Efectivamente, si se incrementa el valor de transmisión de la oficina de farmacia propiamente dicha, a cuenta de bajar el del local, se podría bajar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas correspondiente al inmueble.

Esta acción, no es en sí ilícita, pero sí debemos tener un exquisito cuidado en respetar el valor previsible de mercado que calculará Hacienda. Si la Administración estima que el valor correspondiente al local debía ser mayor, usted recibirá una liquidación complementaria, en la que se le exigirá la cuota correspondiente al incremento de valor, y la sanción correspondiente.

Una gestión interesante es contrastar el valor que piensan dar al local, con una notaría de su zona, ellos le ayudarán a limitar los riesgos.

Por último, en una futura venta de local y farmacia, no vemos grandes diferencias, puesto que ambas operaciones tributarán en la base imponible del ahorro, y a grandes rasgos, podríamos considerar indiferente situar una ganancia patrimonial en uno u otro bien.

En nuestra opinión no sería posible. Independientemente de la legalidad o no de la adquisición de otra oficina de farmacia en otro país de la U.E., asunto que no valoramos en esta respuesta, lo cierto es que la presencia del farmacéutico titular es necesaria durante el tiempo de atención al público, lo que hace que cualquier actividad que impida la presencia del titular en su farmacia, por esa sola razón, es incompatible.

Sí existen excepciones, como el desempeño de cargos públicos, o corporativos profesionales, por ejemplo, en los que se prevé la sustitución del titular durante el tiempo preciso y, aunque en el momento de contestación a su pregunta, el contenido y circunstancias en que puede ser nombrado un sustituto no está reglamentado en su comunidad, no vemos como causa justificada la atención a negocios particulares, y menos en el extranjero.

Salvo que usted hubiera condicionado su compra a la obtención de la financiación bancaria, entendemos que sí, que usted estaría incumpliendo el contrato de compraventa, lo que, como mínimo, le podría hacer responsable de los daños y perjuicios causados a la parte vendedora.

No obstante, vemos que lo que usted ha hecho por el momento, es presentar una oferta. Esta oferta, en tanto en cuanto usted no tenga constancia de que ha sido aceptada, puede ser retirada sin consecuencias para usted. Por lo tanto, lo recomendable es que comunique fehacientemente a la parte vendedora o a los gestores de la operación, que retira la oferta hecha.

Después, tiene dos opciones: o bien esperar a tener seguridad de que obtendrá el apoyo financiero necesario antes de hacer una nueva oferta, o bien, puede condicionar expresamente su compra a la obtención de un préstamo en determinadas condiciones y circunstancias, siempre por escrito, naturalmente.

Así, en esta segunda opción, en el caso de que el préstamo no fuera posible, la compra quedaría resuelta sin mayores consecuencias.

En estos casos, por ejemplo cuentas con clientes relativas a productos de cosmética pendientes de pago, lo cómodo sería que el propio vendedor liquidara estos saldos con ellos, y con el nuevo titular, se hiciera “borrón y cuenta nueva”. No obstante, tampoco suele ser cómodo, ni interesante para la explotación, cambiar los hábitos de los clientes, con ocasión del cambio de dueño, por lo que estamos ante un problema que se da con alguna frecuencia.

La opción de trasladar las cuentas con clientes al nuevo titular, tiene el inconveniente, al margen de si esta práctica entra o no en su modelo de gestión, de que alguna de estas cuentas puede resultar fallida, o se discuta el importe por el cliente, y termine enrareciendo las relaciones entre vendedor y comprador.

Usted, después de valorar el eventual impacto que su decisión pueda tener en la clientela, podrá exigir que la operación discurra conforme a lo pactado y, salvo que expresamente se haya establecido otra cosa en sus contratos, entendemos que tales deudas son responsabilidad y beneficio exclusivo de la parte vendedora, por lo que no le podrían serle exigidas a usted.

Como siempre, le recomendamos, no obstante, que revise sus documentos con un letrado experto, y se atenga a su consejo concreto.

El “impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana”, conocido popularmente como “plusvalía municipal”, ha venido demostrando sobradamente su desconexión con la evolución real que han tenido los precios de los inmuebles en general y del suelo en particular. La norma reguladora del impuesto prevé una fórmula que, de un modo automático prácticamente, va a arrojar un resultado positivo, sin tener en cuenta que, en los últimos años, salvo excepciones, ha ocurrido lo contrario: los precios han bajado.

No obstante, numerosos contribuyentes han reclamado ante los tribunales contra esta aplicación, digamos, automática, de la fórmula prevista en la ley, y este es el momento en que podemos confirmar que hay ya numerosas sentencias que dan la razón a los ciudadanos frente a varios ayuntamientos, como los de Barcelona, Zaragoza, o Logroño.

En resumen, tales sentencias niegan que exista propiamente un hecho imponible en aquellas transmisiones en las que queda acreditado que el valor de venta es menor que el que tenía el terreno cuando fue adquirido.

Consulte con un asesor experto, y plantee este asunto. No tome una decisión sin contrastar su caso concreto; lo más probable es que le recomiende pagar pero, al tiempo, iniciar la vía de recurso.

La opinión de la Dircción General de Tributos ha sido contraria a esta posibilidad, tal y como manifiesta en consultas como la V0946-15 de fecha 26 de marzo de 2015, en la que indica que los suministros (agua, luz, calefacción, teléfono, conexión a Internet, etc.) solamente serían deducibles cuando los mismos se destinaran exclusivamente al ejercicio de la actividad, no pudiendo aplicarse, en este caso, la misma regla de prorrateo que sí se aplicaría a los gastos derivados de la titularidad o del arrendamiento de la vivienda.

No obstante, tenemos ya resoluciones judiciales, como la Sentencia del TSJ de Madrid, S 354/2015 de 10 de marzo de 2015, en la que se corrige a la Administración y afirma que sí debe admitirse la deducción de tales gastos en la parte correspondiente al porcentaje de afectación de la actividad económica.

Entiende el tribunal que no puede exigirse que los suministros estén exclusivamente vinculados a la actividad. Por lo tanto, pensamos que, en la proporción en que la vivienda esté afectada a la actividad, tales gastos sí son deducibles.

Contraste, no obstante, esta opinión con su asesor, que valorará en concreto el grado de afectación y la posibilidad de deducción de los gastos a que usted alude conforme a las circunstancias de su explotación económica.

Hasta el año 2010, sí se consideraban deducibles tales intereses, pero a consecuencia de una sentencia del Tribunal Supremo, el Tribunal Económico Administrativo Central cambió de opinión y ya no son deducibles. De hecho, esta interpretación ha sido nuevamente confirmada por otra resolución del T.E.A.C., de mayo de este mismo año.

Se entiende que los intereses de demora son una suerte de indemnización que el sujeto pasivo tiene que abonar, como consecuencia de no haber cumplido debidamente con sus obligaciones tributarias y, si esta indemnización fuera deducible, sería tanto como quitarle parcialmente tal carácter indemnizatorio. Además, se recuerda la existencia del principio general de que debe existir una necesaria correlación entre los ingresos y los gastos, y estos gastos no son considerados necesarios para la obtención de los ingresos.

Según la doctrina mayoritaria en materia fiscal, la que usted plantea es una prestación de servicios en la que una de las partes, usted, actúa en calidad de empresario o profesional, de modo que estaríamos dentro de la prohibición de abonos en efectivo en operaciones con un importe igual o superior a los 2.500 euros.

Esta prohibición, como se ha comentado en otras ocasiones en esta sección, alcanza a la totalidad de la nómina, de modo que no podrá abonar cantidad alguna en metálico. Tendrá que ser abonada la totalidad mediante transferencia, como parece que hace usted habitualmente, o mediante cheque, pero tendrá que ser nominativo, ya que, a los efectos comentados, el cheque al portador equivale a metálico.

Desde luego que usted puede indemnizar a sus trabajadores con cantidades superiores a las que se han establecido legalmente. El problema, de haber alguno, se sitúa en el ámbito tributario, puesto que los importes que excedan de lo que sea contractualmente exigible pueden no ser considerados deducibles por Hacienda.

En concreto, una reciente sentencia del Tribunal Supremo, afirma rotundamente que los importes que excedan el límite contractual de la indemnización no tienen una necesaria relación con la obtención de ingresos, condición que determina su deducibilidad y, por lo tanto, se considerarían una liberalidad, que queda al margen de la deducción.

En definitiva, puede indemnizar a sus trabajadores por encima del límite contractual, pero no podrá aplicar como gasto ese importe suplementario, en su liquidación de impuestos relativa a la actividad.

No vemos que sea imprescindible la formalización de este tipo de préstamos en una escritura pública. No obstante, sí es necesario que quede constancia documental que acredite suficientemente la existencia y las condiciones de dicho préstamo, o de lo contrario, podrían operar una serie de presunciones muy desfavorables. Por ejemplo, de no poder ser demostrada la existencia de un préstamo que justifique la entrada de ese dinero en el patrimonio de su hijo, podría suponerse que ha habido una donación entre ustedes, y se podría iniciar un expediente para la reclamación de las cuotas, recargos, sanciones, etc., correspondientes al Impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Otra presunción que puede afectarnos es la de onerosidad de los préstamos, es decir, se sobreentiende que los préstamos son remunerados, con la consiguiente obligación de liquidar en el IRPF, por el padre, los presuntos rendimientos obtenidos, calculados en función del interés legal del dinero.

Con frecuencia, los préstamos entre padres e hijos son gratuitos, y son préstamos, no donaciones. Para acreditar estas circunstancias lo recomendable – y exigible-, es que se documente el préstamo: partes que intervienen, importe, plazos, interés aplicable o si es gratuito, etc., mediante un documento privado, al menos, y se presente en la oficina liquidadora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la comunidad autónoma. El préstamo está sujeto a este impuesto, pero exento, y con una copia del contrato sellada, ustedes ya tendrán la justificación sobre la existencia y circunstancias del préstamo.

Efectivamente, como hemos comentado en alguna consulta anterior, únicamente expiraron los contratos procedentes de subrogaciones en contratos de ascendientes que se efectuaron después de la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

La subrogación que usted protagonizó, respecto al contrato de su padre, se produjo en 1990, anterior, por tanto, a la LAU de 1994, por lo que tal arrendamiento se extinguirá por jubilación o fallecimiento del actual arrendatario.

No obstante, entendemos que no procede subrogarse su hijo cuando usted se jubile, y ello con base en dos razones: Primero, por que la subrogación solo podría haberse hecho antes de cumplirse veinte años desde la entrada en vigor de la actual ley, que ya han pasado; y segundo, porque está expresamente descartada la subrogación en el contrato de un ascendiente, cuando en ese arrendamiento ya se hubiera producido una subrogación anterior por el mismo concepto.

Por lo tanto, entendemos que su actual contrato durará hasta su jubilación o fallecimiento, pero no podrá subrogarse un descendiente suyo, salvo autorización del propietario.

El viejo concepto de “transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial”, por el que – literalmente-, se exigía que fuera transmitido el total de elementos empresariales para que la operación dejara de estar sujeta al I.V.A.., es el origen de dudas como la que usted plantea, y todo a pesar de que tal concepto ha sido sustituido por el de “unidad económica autónoma”.

Conforme a la actual redacción del artículo 7, 1 de la Ley del I.V.A., es una operación no sujeta al impuesto “La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que? constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios,?”

Es decir, y como recuerda el Tribunal Económico Administrativo Central, en resolución nº 0565/2013, de 22 de enero de 2015, para que la operación no esté sujeta es necesario que, considerados en su conjunto los elementos transmitidos, deben ser estos suficientes para desarrollar una actividad económica por si mismos, fuera de la empresa/actividad a la que estaban afectos.

En el caso planteado, parece claro que usted transmitirá un conjunto de bienes que pueden constituir por si mismos una empresa, de modo que entendemos que su transmisión no estaría sujeta.

Según parece, ustedes, con ocasión de la celebración de su matrimonio, no hicieron trámite alguno al respecto del régimen matrimonial, por lo que se aplicó el régimen”supletorio” en su zona, que es el de gananciales.

El régimen económico matrimonial, puede cambiarse a voluntad de ambos cónyuges, pero bien entendido que los efectos de ese cambio operan desde ese momento entre ellos, y para que puedan afectar a terceras personas, como acreedores, bancos, etc., hay que hacer público el cambio.

El acuerdo de sometimiento a un régimen u otro, se concreta en las “Capitulaciones matrimoniales”, que se formalizan ante notario y, posteriormente, han de ser inscritas en el Registro Civil., para obtener esa publicidad a la que aludíamos en el párrafo anterior.

A partir de la inscripción, no solo operará entre ustedes ese régimen, sino que los bienes de cada uno de los cónyuges estarán al margen de las responsabilidades contraídas por el otro, por ejemplo con ocasión de su ejercicio profesional, préstamos que solicite, acuerdos con proveedores, etc.

Acuda a su notaría y comente con el notario su objetivo, se trata de un asunto que podrán resolver en muy poco tiempo.

La opción de compra sobre un local está gravada en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Concretamente, en la normativa reguladora del impuesto, se dice que la promesa de venta de bienes de cualquier naturaleza, se entenderá siempre hecha a título oneroso. Esto quiere decir que, aunque el propietario del local no le cobre nada por darle esta opción, Hacienda sí entenderá que tal opción tiene un valor, y le exige pagar en consecuencia.

La tributación se concreta más en el artículo 50.5 del Reglamento del impuesto, que establece que las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.

Por lo tanto, de cara a Hacienda, la base imponible del impuesto” el mismo que si ya estuviera comprando el local -, será el precio acordado por darle la opción (otra cosa es el precio del local, que tributará aparte si es finalmente adquirido), y siempre que no sea inferior al 5 por ciento del precio del local, en cuyo caso, la base imponible sería ese porcentaje.

La ya popular Disposición Transitoria Tercera, de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, dispone una duración para los arrendamientos que tengan origen en una subrogación por descendientes, de veinte años, o bien el numero de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

Pero, a nuestro entender, la norma se refiere a subrogaciones que se hubieran efectuado tras la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, y no afecta a las subrogaciones anteriores.

Como usted expone, la subrogación se produjo muchos años antes, por lo que, a efectos de duración, hemos de remitirnos a la primera frase del punto 3 de la citada disposición: 

"Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento…".

No tendría que haber ningún problema si los abonos se ciñen al tope máximo de esos 2.500 euros a que usted alude.  Como sabe, están prohibidas, en la normativa que atañe al blanqueo de capitales, los pagos superiores a ese importe, siempre que en la operación intervenga al menos una de las partes en calidad de empresario o profesional, lo que ocurre en su caso.

Hay dudas, no obstante, de que esta sea una conclusión definitiva, puesto que la Dirección General de Tributos ha publicado más de una consulta en la que interpreta que el límite de 2.500 euros no es respecto al pago, sino al importe de la operación, con lo que, si la operación supera ese precio, como ocurre siempre en los casos de transmisión de oficinas de farmacia, no se podría utilizar nada de metálico, debiendo efectuarse los pagos mediante transferencias o títulos nominativos, como el cheque bancario.

Evite llamar la atención, pero si no obstante, dichos pagos se hubieran producido ya, tenga en cuenta que la opinión de la D.G.T., es discutible, y en cualquier caso, la multa máxima prevista es del 25 % sobre el importe abonado.

En nuestra opinión, no vemos indicios de que exista una posible concurrencia de intereses entre madre e hijo, de modo que no consideramos precisa la figura del defensor judicial, cuyo nombramiento complicaría la tramitación de esta operación.  Así, entendemos que la venta puede efectuarla la madre, pero eso sí, con la correspondiente supervisión y validación judicial.

El paso más seguro es esperar a que se solicite el permiso judicial, y que, una vez que el juez de su autorización, se formalice la venta del inmueble.

No obstante, parece que la operación planteada tiene indicios que objetivamente considerados, hacen preveer tal autorización con mayor probabilidad, ya que no solo vende el menor su parte, sino que existen otros vendedores, familiares suyos o al menos, personas muy próximas, que también están respaldando la venta, puesto que ellos también comparecen como vendedores, lo que hace suponer que tal autorización judicial es más que probable, de modo que tampoco vemos mal que se formalizara la venta del inmueble por parte de los propietarios mayores de edad, y se dejara pendiente la parte correspondiente al menor pendiente hasta el momento de autorización judicial, compareciendo la madre del menor en su representación, comprometiéndose a efectuar la venta en el momento en que tal autorización llegue.

Esta última opción le puede permitir ocupar el local cuanto antes y aunque tendrá que esperar un tiempo hasta que la compra sea totalmente firme, no vemos un serio riesgo de que finalmente no se autorice.

Comente este asunto con un letrado de su confianza y sobre todo, si va a financiar la compra, consulte esta posibilidad previamente con su banco, puesto que en este caso sí esperamos alguna dificultad.

Por supuesto. Si usted va a abonar los gastos de escritura, es usted quien tiene derecho a elegir la notaría de su confianza.

Además, aún en el caso de que usted no abonara los gastos de escritura, tampoco parece correcto que se le imponga el acudir a otro municipio, teniendo otras opciones, razonables, como la que usted comenta.

Por si fuera poco, el caso planteado responde a la formalización notarial de un préstamo de una entidad financiera, a favor de un particular.  En este supuesto, sea quien sea el que soporte los gastos, es el particular prestatario el que tiene derecho a elegir el notario.

Si el banco persiste en esta actitud, quizá lo más cómodo para usted, de entre las diversas vías que tiene a su disposición para oponerse a la imposición de acudir a otro, es que usted comunique esto a su notario de confianza, y el tomará cartas en el asunto, pudiendo llegar a intervenir directamente el Colegio Notarial de la Comunidad autónoma si en el conflicto toma parte también el notario que trata de imponer el banco.

En primer lugar, tenga en cuenta que las sucesiones pueden estar reguladas por normativa propia dependiendo de la zona en que se trate, aunque nuestra respuesta se basa en el Código Civil.

Con la aceptación de una herencia, se corre el riesgo de suceder también en las deudas del causante, por lo que es recomendable estudiar detenidamente esta situación antes de aceptar pura y simplemente.  En el caso de que usted tenga dudas serias sobre la existencia de deudas, tiene a su disposición fórmulas como   la aceptación "a beneficio de inventario", lo que supone la realización de un inventario, valoración del activo y pasivo del patrimonio de la herencia, y por lo tanto se estaría aceptando únicamente lo que le beneficia al heredero, no las deudas que expresamente no acepte.

No obstante, en el caso del usufructuario, la posición prevista para su madre, la doctrina del Tribunal Supremo establece que se trata de una figura distinta de la del heredero, hasta el punto de que no le hace responsable de las deudas de la herencia.

Esta distinción ha sido objeto de polémica judicial, que se ha previsto zanjar con la sentencia de TS 712/2014, de 16 de diciembre, por la que el Tribunal fija como doctrina jurisprudencial que el el usufructo sobre la totalidad de la herencia, o una parte o cuota, no puede ser asimilado a la posición del heredero.

Se trata de un producto en el que se puede depositar el ahorro, íntimamente relacionado con la previsión voluntaria, que suele entenderse como un complemento a las pensiones de jubilación, y se formaliza con las entidades aseguradoras.

El mecanismo puede resumirse en que el interesado deposita unos fondos en la entidad, para toda su vida en principio – aunque pueden rescatarse bajo ciertas condiciones – y, a cambio, recibe una rentabilidad en función de los parámetros acordados. 

Podemos encontrar varias versiones de renta vitalicia en el mercado:

Con capital reservado, en la que los herederos recibirán el capital depositado, al adjudicarse la herencia.
Capital cedido, en el que no habrá herencia de tales fondos, y con una rentabilidad previsiblemente mayor.
Capital decreciente; podríamos decir que a mitad de camino entre las anteriores, en el que los herederos recibirán un porcentaje de lo depositado.

A nuestro entender, el embargo del local priva a su propietario de la facultad de disposición, y no podría formalizar ningún contrato que suponga una vinculación del uso de ese local, o altere de cualquier modo la propiedad, en perjuicio de sus acreedores.

No obstante, parece ser que usted necesita muy poco tiempo de alquiler, y podría asumir el riesgo de que finalmente el embargo traiga consigo la definitiva pérdida del local, incluido el arrendamiento que se hubiera formalizado con posterioridad al embargo.  En tal caso, quizá podría usted formalizar el arrendamiento, anotando debidamente en su contrato la advertencia de que ambas partes conocen la existencia de ese embargo y aceptan que una de las consecuencias de esta circunstancia, puede ser la cancelación del arrendamiento, asumiendo el arrendatario la obligación de abandonar el local si así lo exigiera el futuro propietario o el acreedor que instó el embargo.

Con esta declaración, evitarían que pudiera interpretarse que el local se alquila en fraude de acreedores y, eso sí, mida con precisión sus plazos, y la certeza de que pude efectuar ese traslado con la rapidez y seguridad necesaria.

Por último, aunque usted no alude a quién insta el embargo, no descarte ponerse en contacto con tal acreedor, puesto que quizá pudiera negociar una autorización para que el arrendamiento se formalizara con mayor duración y tranquilidad.

Dentro de las novedades que afectan al IRPF tras la reforma pasada, efectivamente, nos encontramos con una exención para las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años, derivadas de la transmisión de activos, si se reinvierten en un producto denominado "renta vitalicia", y siempre, atendiendo a los siguientes requisitos principales:

Literalmente, el artículo 38 de la Ley de IRPF, dice en su apartado 3 que:
"3. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros….."

Revise con su asesor fiscal este asunto, puesto que, aunque tales productos no ofrecen una rentabilidad exagerada, considerando el ahorro fiscal que pueda suponerle, sí pueden constituir una opción interesante.

A nuestro entender no es posible, ya que conforme a la normativa de ordenación farmacéutica,  Nadie que no sea farmacéutico puede poseer una oficina de farmacia, lo que excluye al hermano no farmacéutico.

Además, un farmacéutico solo puede tener la propiedad o participación, en una oficina de farmacia, lo que impide que los dos hermanos farmacéuticos puedan participar, respectivamente, en la del otro hermano.

Por otra parte, y al margen de consideraciones sobre la implicación de estar o no jubilado, para que sus padres pudieran participar en alguna de las oficinas de farmacia, tendrían que adquirir esa participación, bien por compra, bien por donación…, y siempre, claro está,  que sean farmacéuticos.

Antes de tomar tan peculiar decisión, vemos otras vías para afrontar el asunto sin generar desequilibrios en la familia, por ejemplo, transmitir la oficina de farmacia a un tercero, y con el producto de la venta, financiar a ambos en sendas adquisiciones.  Otra opción, sería la donación a uno de los hermanos, pero con obligación de compensar al otro en la mitad del valor que indique una tasación profesional…

Si, no obstante, su padre opta por donar la oficina de farmacia a uno solo de los hermanos, dependiendo de la normativa civil aplicable en su caso, podría estar sembrando nuevos problemas para el futuro, puesto que, si por ejemplo, estuvieran en zona de aplicación del Código Civil, la donación al hermano  beneficiado podría considerarse "colacionable" en un futuro reparto y adjudicación de herencia, es decir, el hermano perjudicado podría reclamar al otro la parte de tal donación que excediera de la herencia legítima y de la parte de libre disposición por su padre.

Ofrezca estas alternativas a su padre y hermano, y de no llegar a un acuerdo, ponga el asunto en manos de un abogado especializado en Derecho Civil, porque han de considerarse numerosos detalles no estudiados en esta consulta.

Si lo ha revisado su abogado, poco más podemos añadir, salvo comentar una situación que viene anunciándose erróneamente  desde hace mucho tiempo: la presunta caducidad de los contratos conocidos como de "renta antigua", al final de 2.014.

Esa fecha de caducidad está prevista, exclusivamente, para aquellos casos de arrendamiento sobre local de negocio cuyo inquilino es una sociedad mercantil, situación  que no se produce en el caso de los farmacéuticos, que operan siempre como persona física.

Conforme al texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los firmantes de un contrato de renta antigua, cuentan con prórroga forzosa hasta su jubilación o fallecimiento.  Y aún en ese caso, podrá subrogarse el cónyuge si ejerciera la misma actividad.

Bien entendido que nos estamos refiriendo exclusivamente a la circunstancia de que sea usted el firmante del contrato original. Hay excepciones, como por ejemplo, en el supuesto – según parece, ya descartado por su letrado-, de que el arrendamiento se basara en una subrogación en la posición de arrendatario que ocupaba previamente un ascendiente suyo, el arrendamiento duraría hasta cumplirse veinte años desde la aprobación de la ley, en 1.994.  Esos arrendamientos, sí habrán terminado ya, salvo nuevo acuerdo.

Nosotros entendemos que no. 

Realmente, se ha previsto en la nueva regulación del impuesto sobre sociedades, la inclusión en su ámbito de sujeción a las sociedades civiles que tengan objeto mercantil.  Y desde el 1 de enero de 2.016.

Concretamente, en el artículo 7, a,  de la Ley, se prevé que a partir de esa fecha, sean contribuyentes del impuesto sobre sociedades:

"a) Las personas jurídicas, excluidas las sociedades civiles que no tengan objeto mercantil."

Como vemos, a lo que la Ley se está refiriendo es, antes que nada, a la condición de "persona jurídica", y resulta que las sociedades civiles no tienen que tener necesariamente personalidad jurídica diferente de la de sus componentes; es más, en el caso de las oficinas de farmacia, incluso está descartada esta opción.  Para que la sociedad civil adquiriera personalidad jurídica, tendría que estar formalizada, como paso previo, en escritura pública, previa a su inscripción en el registro.  Por lo tanto, las sociedades civiles que usualmente se hacen en relación con una oficina de farmacia, seguirán estando sometidas al IRPF, en régimen de atribución de rentas, como ha venido sucediendo hasta ahora.

Entendemos que su arrendamiento sigue vigente.  A salvo de revisar su contrato, por si tuviera alguna condición o estipulación que pudiera producir otro efecto, lo que dudamos, lo cierto es que el traspaso, entendido como el procedimiento de cesión del uso del local en arrendamiento, amparado en los términos de los artículos 29 y siguientes del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, otorga al arrendamiento de un local traspasado, una duración de al menos diez años.

Esta duración viene de la subsistencia del régimen de traspaso prevista en la Ley actual, de 1994, que en su disposición transitoria tercera conserva la figura del traspaso, aunque ceñido al nuevo plazo de diez años.

 Por lo tanto, como mínimo tiene usted hasta 2019.

Además, si se diera el caso de que en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la actual ley, se hubiera producido el traspaso del local, los plazos se incrementarán en otros cinco años, de modo que, a salvo de mejor opinión a la vista de sus contratos, su contrato podría durar hasta 2.024, si puede probar que se hubiera producido un traspaso anterior.

Cuando dos o más personas se unen para la adquisición, tenencia y explotación de una oficina de farmacia, tienen varias opciones de formalizar su vínculo, entre las que destacan la comunidad de bienes, y la sociedad civil.  En cualquier caso, el denominador común de estas entidades es la falta de personalidad jurídica independiente de la de sus componentes, a diferencia de las sociedades mercantiles, como la sociedad limitada, que tiene existencia jurídica al margen de los propietarios de su capital.

En el caso que nos ocupa, al  carecer de personalidad jurídica, estas entidades operan en el conocido como régimen de atribución de rentas.  Esto supone que las obligaciones contables, o registrales se realizan únicamente por la entidad, pero se atribuye el rendimiento a cada uno de los componentes, en función de la cuota de participación que tengan en la entidad.

Por lo tanto solo tendrán que hacer una contabilidad por la oficina de farmacia, y cada uno su propia declaración de IRPF con la parte de rendimiento que le corresponda.

No obstante, al cierre de esta consulta se está ultimando la reforma fiscal, entre cuyas previsiones se encuentra una futura  inclusión de las sociedades civiles con objeto mercantil, entre los sujetos pasivos del Impuesto sobre sociedades, de modo que habrá que prestar atención al texto definitivo, y al desarrollo reglamentario que se haga en este campo.  De todos modos, tal inclusión viene a abundar en la idea de que únicamente ha de efectuarse una contabilidad común en la oficina de farmacia.

Por supuesto que habría de tenerse en cuenta el estado del inmueble.  No vale lo mismo un local acondicionado, o nuevo, que otro que presenta serios deterioros, que precisa ser pintado, que se le cambie el suelo, etc.

Es posible que se acuda a valoraciones basadas en datos objetivos, que se pueden obtener a distancia, como los metros o la zona en que se encuentra, pero los tribunales exigen que se atienda a la situación concreta del inmueble, que sea comprobado el  estado concreto, personalmente por el perito encargado de la valoración, y no utilizando únicamente datos que se pueden obtener en bases de datos o en el registro de la propiedad.

Respecto a su propia comunidad podemos encontrar sentencias que recogen este criterio, como la del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, de 1 de octubre de 2013, ( Recurso 20401/2012), en la que se rechaza una valoración efectuada por el perito, al no haberse personado este en el local objeto de valoración.

Desde luego.  No es necesario este procedimiento de notificación.

En la cesión de un contrato de arrendamiento, conforme a los requerimientos de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en concreto en su artículo 32, es necesaria la comunicación fehaciente, en el plazo de un mes, a la propiedad de que se ha producido un acuerdo por el que el actual arrendatario (el actual titular de la oficina de farmacia, parte vendedora), cede su posición a favor del comprador de su oficina de farmacia, que pasará a ser el nuevo arrendatario.

A su vez, la intervención del banco, suponemos que está relacionada con la formalización de una hipoteca mobiliaria, garantía que exige la existencia de un contrato de arrendamiento válidamente constituido, y por una duración equivalente a la duración del préstamo que se va a dar a la parte compradora.

Pero la notificación fehaciente a que se refiere la Ley, puede consistir en una carta enviada por burofax, la personación del arrendador en la notaría para darse por enterado de la cesión, o incluso la notificación por el propio notario, pero mediante correo certificado.  No vemos necesario que tenga que producirse el desplazamiento del notario al domicilio del arrendador, ni mucho menos, encargar a otro notario que haga esta gestión, en los casos en que el propietario arrendador resida en otra localidad.

Es extraña esta exigencia, pida a su interlocutor en el banco que revise esta exigencia con su departamento jurídico.

No podemos valorar las razones que pueda usted tener para mantener cerrada la oficina de farmacia, aunque nos permitimos recordarle la existencia de figuras como la del farmacéutico regente, a la que se puede acudir si usted no puede hacerse cargo.

Independientemente de lo anterior, tenga en cuenta que la entidad bancaria cuenta con esa garantía, la oficina de farmacia, como respaldo del préstamo que le concedió en su momento, y legalmente usted tiene la obligación de poner en conocimiento del banco cualquier circunstancia que ponga en peligro la existencia de la licencia, o la buena marcha del establecimiento.

Es una diligencia debida, el que usted comunique al banco este problema, con el fin de que la entidad pueda tomar sus medidas al respecto, por ejemplo, obtener una suspensión por orden judicial de los plazos, o instar la venta de la farmacia inmediatamente.

En cuanto a responsabilidad económica, le recordamos que la hipoteca no hace otra cosa que separar determinados bienes como garantía para un acreedor concreto, el banco, pero esto no significa que su responsabilidad se agote en el valor de la oficina de farmacia en caso de ejecución. Por el contrario, si la venta no arrojara un saldo suficiente para atender los pagos debidos, usted seguiría siendo responsable personalmente de las deudas pendientes, y lo sería con todos sus bienes presentes y futuros.

Efectivamente, es una condición para la adquisición de una oficina de farmacia en el País Vasco, que el comprador posea una experiencia profesional en el campo de la farmacia de, al menos, tres años.

Además, tampoco podría adquirir directamente la oficina de farmacia. El proceso podemos resumirlo en que la titular ha de hacer ofrecimiento ante el Gobierno Vasco de su oferta de venta respecto de la oficina de farmacia, especificando las condiciones. Esta oferta de venta se publicará en el boletín oficial y, los adquirentes interesados, podrán manifestar su aceptación de esa oferta. En el caso de que existan varios candidatos, la operación será adjudicada a quien acredite mayor puntuación en sus méritos profesionales y académicos, conforme a los varemos establecidos al efecto.

Hay, cómo no, algunas excepciones. Por ejemplo, la transmisión a título gratuito: donación o herencia, en cuyo caso no hay, naturalmente, concurrencia de otros candidatos; o el caso de transmisión por venta a favor de hijos, nietos, padres o hermanos del titular, en cuyo caso tampoco se da entrada a otros posibles compradores.

La comprobación de los valores declarados por los sujetos pasivos es una facultad que tiene la administración, no solo en Andalucía, sino en toda España.

Si las partes afirman que la venta se hace en un determinado precio, Hacienda puede estimar que el precio real de esos bienes es otro superior, con la consiguiente presunta pérdida de ingresos al haberse efectuado una menor tributación, y se iniciaría el correspondiente expediente contra los interesados, con el fin de cobrar la diferencia de tributación, más las sanciones e intereses que pudieran corresponder.

Uno de los sistemas con que nos podemos encontrar, de cara a establecer una valoración por la Administración, es el que usted sugiere, que consiste en capitalizar los beneficios, y llevarlos a un precio mediante un procedimiento que nos permitimos resumir en”una regla del tres?.

Pero lo que la Ley dispone es que el valor al que ha de llegarse es el valor de mercado, y el valor de mercado no es necesariamente fruto de una fórmula, o de una opinión de un inspector. De hecho, si el sujeto pasivo no está de acuerdo con el valor”comprobado? por la administración, puede acudir a la tasación pericial contradictoria, procedimiento en el que el administrado, con ayuda de un experto en la materia, podrá contradecir a Hacienda con los argumentos oportunos.

Al instalar su oficina de farmacia con anterioridad al matrimonio, entendemos que es un bien privativo de usted, y por lo tanto, a usted exclusivamente le corresponde la propiedad.  Por lo que respecta al local que adquirió después de casarse, en principio entendemos que se trata de un bien ganancial, si partimos de la presunción de que se ha pagado con fondos procedentes del trabajo o actividad de cualquiera de los cónyuges.  En este caso, y repetimos, en principio,  la propiedad corresponde por mitades a ambos cónyuges.

Para modificar su régimen matrimonial, ustedes pueden otorgar capitulaciones matrimoniales, en su notaría habitual, donde también le recomendamos que consulte cuál es exactamente su régimen, puesto que si vive en Navarra, probablemente lo que tenga es el conocido como "régimen de conquistas" que tiene alguna particularidad respecto al de gananciales.  Desde la inscripción de ese documento en el Registro Civil, empezará a tener valor frente a terceros su nuevo régimen.

También podrá cambiar la propiedad del local, haciéndose única propietaria, compensando a su cónyuge en metálico o con otros bienes de valor equivalente.

Las ventajas, tanto en IRPF, como en Impuesto sobre Donaciones, se aplicarán siempre que, entre otras condiciones, concurra el que "si el donante viniere ejerciendo funciones de dirección, dejara de ejercer y de percibir remuneraciones por el ejercicio de dichas funciones desde el momento de la transmisión".

Interpreta la Dirección General de Tributos (Consulta V607/2014) que la Ley pretende favorecer la transmisión intergeneracional por vía gratuita e "inter vivos" de las unidades productivas, y establece de forma taxativa que el donante directivo se desvincule jurídica y económicamente de la empresa o negocio. Y, en el concepto "funciones de dirección", entiende que  la Ley se refiere a la toma de decisiones en el día a día gerencial de la empresa o negocio profesional y a la planificación y organización de una u otro. Se trata, en definitiva, de una delimitación que atiende a la naturaleza de las actividades que se ejercen y no al vínculo jurídico del directivo con la entidad.

Desde esta perspectiva y dadas las características de una actividad como es una oficina de farmacia, entiende la Dirección General que un farmacéutico "adjunto", ejerciente de la actividad "conjuntamente" con el titular con el que "comparte sus funciones" y más aún un farmacéutico "sustituto" que ejerce la actividad "en lugar del titular" asumiendo las mismas funciones y responsabilidades que aquel, tal y como resulta como denominador común en la normativa de ordenación farmacéutica.

De acuerdo con lo expuesto, la Administración  considerará que, por incumplimiento del requisito aludido, resultaría improcedente la aplicación de la reducción prevista en el artículo 20.6 de la Ley 29/1987.

Nos recuerda la Dirección General de Tributos que en el concepto comúnmente admitido en el ámbito tributario y en particular en el de la imposición personal, la actividad empresarial significa una organización unitaria en la que, con utilización del trabajo personal y del capital de forma conjunta o separada, el contribuyente ordena por cuenta propia medios de producción y recursos humanos o uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. Consecuentemente, la actividad económica subsiste, como tal, aunque el inmueble donde se desarrolla -en este caso, el local donde se ejerce la actividad de farmacia – pueda ser de titularidad distinta del empresario o profesional, máxime si como usted comenta, existirá un arrendamiento inmediato a favor de su hijo, futuro titular del negocio.

Por lo tanto, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 20.6, aunque se arriende a su hijo el local de la actividad, que continúa en propiedad de usted,  se estimará que usted no ha obtenido ganancias o pérdidas patrimoniales como consecuencia de la transmisión de los elementos patrimoniales afectos a la actividad económica de farmacia.

La Dirección General de Tributos ha analizado en alguna ocasión este tipo de convenios, que empiezan a ser frecuentes, según los cuales la empresa abona parte del coste del teléfono de sus empleados, como alternativa a facilitar teléfonos de empresa. Por lo visto, es una maniobra contable y fiscal típica en las empresas anglosajonas, que ya se conoce como "BYOD" (Bring your own device).

Sobre la implicación fiscal en el patrimonio del empleado, la Dirección General de Tributos nos recuerda que, hoy por hoy, aunque estamos en plena reforma fiscal, habría que distinguir entre dos vertientes del mismo asunto:

En primer lugar, la compensación destinada a financiar la compra del propio teléfono móvil del trabajador es un rendimiento dinerario del trabajo, rendimiento que no está incluido en los supuestos de exención actuales.

Y, por lo que se refiere a la compensación a los trabajadores del gasto en llamadas relacionadas con el trabajo,  señala que este abono no se entiende como una renta del trabajador sometida a tributación, eso sí, siempre que el importe abonado no supere el coste que se ha generado en la llamada o la conexión a datos, porque si hubiera un exceso sobre el coste, esa parte sí sería considerada renta.

Es curioso este tipo de disposición testamentaria, sobre todo teniendo en cuenta la facilidad que tenemos hoy en día de localizar a un notario para cumplimentar este tipo de disposiciones.  De todos modos, lo cierto es que existe esta fórmula en Derecho civil: se trata del denominado “testamento ológrafo”.
Este testamento lo puede hacer una persona mayor de edad, manuscrito, consignando claramente  el día, mes y año en que se otorga, y  ha de ser llevado ante el juez de primera instancia del domicilio del testador dentro de los cinco años siguientes al fallecimiento.

Por lo tanto, primeramente habrá de acreditar al juez el fallecimiento, mediante la aportación del correspondiente certificado, comprobar si existen otros actos de última voluntad que puedan colisionar con este documento ahora conocido, y el juez decidirá sobre los siguientes pasos a dar de cara al reparto y adjudicación de la herencia.

Tanto si le genera a usted alguna suspicacia este proceder de su abuelo, como si no, le recomendamos que se haga acompañar por un letrado experto, durante todo el procedimiento ya que pueden existir detalles importantes que no se han planteado en esta consulta.

Efectivamente, cuando se realiza la aceptación de una herencia, en principio, se sucede en el patrimonio con contenido económico del causante sin excepción y, por lo tanto, también en las deudas que pudiera tener.

Si usted tuviera la certeza de que su familiar acumulaba más deudas que activos en su patrimonio, puede no aceptar tal herencia, sin más, o si tiene dudas, puede acudir a  la fórmula de la aceptación "a beneficio de inventario".  Esto supone, en resumidas cuentas, que usted aceptaría únicamente lo que de positivo quedara en el patrimonio del causante, después de valorar todos y cada uno de los bienes que forman parte de la herencia.

Como dice textualmente el Código civil, con el beneficio de inventario "no se confunden para ningún efecto, en daño del heredero, sus bienes particulares con los que pertenezcan a la herencia".

Por lo tanto, evite rotundamente la fórmula usual en las aceptaciones que dice "acepta pura y simplemente", parece que no es su caso.

Podría decirse que hay alguna figura a "mitad" de camino entre los conceptos de trabajador por cuenta ajena y el trabajador autónomo, desde luego, mucho más próximo al segundo, y el conocido con el acrónimo "TRADE", o trabajador autónomo económicamente dependiente.  Suponemos que usted se está refiriendo a esta figura.

Se trata, muy resumidamente,  de un trabajador autónomo que tiene un cliente principal, a quien factura al menos el 75 por ciento de sus ingresos, y con quien suscribe un contrato, que se registra en los servicios de empleo público, y que da origen a ciertos derechos indemnizatorios, de vacaciones, definición de jornada, etc.

Desde luego, no pensamos que esta sea una figura aplicable al farmacéutico adjunto, Por ejemplo, una relación de este tipo, implica que el trabajador dispone de infraestructura productiva y material propios, necesarios para el ejercicio de la actividad e independientes de los de su cliente, y esto solo ya lo descarta.

El adjunto, y cualquier dependiente,  trabaja en el local de la oficina de farmacia, está sujeto al horario establecido por el titular, utiliza exclusivamente la infraestructura, material y herramientas dispuestos por el titular, lo que implica – y esto sin entrar en exigencias de carácter administrativo sanitario-, que la relación ha de ser la de trabajador por cuenta ajena.
 

El plazo previsto en las operaciones de compraventa suele entenderse más como un indicio de la voluntad de las partes, que como un dato determinante de cómo deben ser las transmisiones.  Desde luego, ha de tenerse en cuenta el tenor del contrato, y las circunstancias conocidas que rodeen la operación, puesto que, no obstante lo dicho anteriormente, el plazo sí puede ser un dato determinante para la eficacia de la operación, por ejemplo, si es conocido por ambos contratantes que el vendedor necesita imperiosamente vender dentro de ese plazo, porque de lo contrario tendría consecuencias negativas en su patrimonio, como por ejemplo, no poder afrontar un pago u otro tipo de compromisos.

Cuando el plazo es tan importante para una de las partes, se suele hacer constar en el contrato con especial rotundidad, incluso aludiendo al carácter esencial de las fechas para tomar la decisión de hacer la operación, y previendo consecuencias claras.

Sin embargo, si no se desprende tal exigencia, el transcurso de de un par de días más no tendría que suponer un serio problema, más allá de comunicárselo al vendedor con antelación, darle una explicación lógica y comprensible (y la del banco lo es, a nuestro juicio), y proponer una nueva cita concreta.  De hecho, el Tribunal Supremo, reiteradamente, exige un incumplimiento evidente, rebelde, con clara evidencia de la voluntad de una de las partes de no cumplir, para que una operación se de por cancelada.

Revise detenidamente su contrato con un letrado especialista, si el vendedor le transmite alguna impaciencia preocupante.
 

El código civil se remite a los pactos de los contratantes a la hora de fijar este tipo de participación.  Entendemos que no es imprescindible fijar una participación proporcional a la aportación de capital o de trabajo que efectúe cada socio.

Por ejemplo, uno de los socios puede tener una mejor cualificación profesional, más experiencia, y esto ser valorado a la hora de asociarse con él, por los otros socios.  Otro ejemplo, se daría cuando la aportación de uno de los socios  es vital para poder llevar a cabo el fin de la sociedad, como puede ser la adquisición y explotación de una oficina de farmacia, y los otros socios deciden incentivarle con una mayor participación en los beneficios, superior a la que resultaría de hacerla proporcional a su aportación económica. 
Siempre que las participaciones estuvieran contempladas documentalmente, y se justificaran claramente, entendemos que son lícitas, y pueden documentarse.
 

Como siempre,  le recomendamos un letrado lea el texto completo del documento.

En principio, en el concepto “oficina de farmacia”, podrían entenderse incluidos todos aquellos elementos afectos a la explotación que no estuvieran expresamente excluidos de la operación, mediante la consignación de las oportunas excepciones en los contratos.  Así, si el vendedor no ha excluido de la transmisión un ordenador, o determinada máquina que se encuentre en la farmacia en el momento de compra, no tendrá derecho a retirarla posteriormente, puesto que la operación se habría hecho con estos elementos incluidos.

Por su parte, la compra o venta del local no ha de incluir necesariamente el mobiliario ni los ordenadores; puede, y es recomendable, al menos para evitar malentendidos, pero también porque es interesante contablemente, que se especifique qué elementos se incluyen en cada operación, y qué precio corresponde a cada uno, con el fin de que puedan ser contabilizados correctamente

Parece que en su contrato sí están debidamente diferenciados los elementos que se incluyen en la transmisión y,  además, se fija un precio para cada cosa, por lo que no podría considerarse incluido el mobiliario en ningún otro concepto.
 

Sobre asuntos como el que usted plantea, la Dirección General de Tributos se ha pronunciado, entre otras en consultas como la Nº V545/2012, afirmando que los servicios de atención, seguimiento y suministro de medicamentos prestados a personas internadas en residencias de ancianos tienen la consideración de servicios de asistencia sanitaria y se prestan por un profesional médico o sanitario, según el artículo 20, uno, 3 Ley 37/1992.

Por lo visto, este asunto ha sido controvertido, y ha sido necesaria la emisión de un Informe por parte de la Subdirección General de Relaciones Profesionales de la Subsecretaría del Ministerio de Sanidad y Consumo, conforme al que no cabe duda alguna del carácter sanitario de la profesión de farmacéutico. Por tanto, dichas prestaciones de servicios están sujetas pero exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.
 

Antes de nada, tenga presente que cualquier interpretación de su contrato ha de hacerse contando con el texto íntegro del documento, puesto que el contexto, o incluso los documentos previos con que cuenten las partes, pueden orientar las conclusiones en sentidos diferentes, o incluso contrarios.

De su pregunta, parece desprenderse que se ha pactado la entrega de lo que, popularmente, se conoce como señal.  El término jurídico, es arras, que pueden ser de varios tipos.  Una de las diferencias entre los diversos tipos de arras, radica en el hecho de que los contratantes puedan o no resolver unilateralmente el contrato, "echarse atrás", y no perfeccionar la compra que tenían contratada.  Es el caso de las conocidas como arras penitenciales o de desistimiento, que facultan a cada uno de los contratantes para resolver el contrato.

En el caso de que esto ocurra, el otro contratante no podría exigir el cumplimiento de la compra.

En el caso de que resolviera la operación el vendedor, tendría que devolver la señal al comprador, y entregarle otra suma igual en concepto de compensación.  Si es el comprador quien se arrepiente, perdería la señal en beneficio del vendedor.  Por eso es llamativo que, en su contrato, diga que en caso de desistimiento le sería devuelta la suma entregada; suponemos que también aludirá a que usted recibiría, además, una suma equivalente como compensación.

El artículo 7.1.B) del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que está sujeta al impuesto  la concesión de préstamos.  No obstante, el artículo 45.I.B).15 del citado texto, expone que estarán exentos "los depósitos en efectivo y los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten…"

Por lo tanto, la situación puede resumirse en que la concesión de un préstamo entre particulares constituye una operación sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en concepto de constitución de préstamo, ahora bien, dicha constitución de préstamo está exenta del impuesto, según lo previsto en el número 15 del artículo 45.I.B) del texto refundido.

No obstante lo anterior, esta exención no exime de la presentación de la declaración del impuesto, ya que el artículo 51.1 del citado texto refundido establece dicha obligación en general para todos los hechos imponibles, con independencia de que estén o no exentos del impuesto.
 

En "principio", la normativa dice, efectivamente, que ha de deducirse la amortización mínima:

Reglamento de IRPF: Artículo 40 Determinación del valor de adquisición

1. El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.

Como sabemos, la ganancia patrimonial es el resultado de restar al valor de transmisión, el valor de adquisición de la oficina de farmacia, minorado este último valor, en el importe de las amortizaciones practicadas.  A este respecto, el artículo transcrito hace pensar que, independientemente de que usted hubiera deducido o no la amortización correspondiente, a la hora de calcular la ganancia patrimonial en la venta, tendría que deducir de todos modos el importe mínimo previsto en la normativa, aunque se hubiera olvidado de deducirlo en sus declaraciones.

No obstante, la consulta  de la Dirección General de Tributos, V1065-13, afirma que, tanto en la regulación correspondiente hasta 2007, de la amortización del fondo de comercio, como en la actual, en la que se habla de deducción del precio,  no se establece un importe mínimo de dotación a la amortización o de deducción del precio de adquisición del fondo de comercio, de modo que, de prevalecer este criterio, usted no tendría que restar ningún porcentaje no deducido, en el cálculo de la ganancia patrimonial.
 

Si ustedes son Catalanes, y van a casarse en su comunidad autónoma, el régimen que se aplica con carácter general, salvo que acuerden modificarlo, es el de separación de bienes, de modo que no tendrían que acuridr al notario, puesto que ya tienen ese régimen matrimonial de inicio.

Conforme recuerda el Consejo General del Notariado, el "mapa " del régimen matrimonial que rige en cada comunidad, puede resumirse así:

Bienes gananciales: En la mayor parte del España.
Separación de bienes: Cataluña, Valencia y Baleares.
Zonas con normas especiales: Aragón, Navarra, y parte de Vizcaya.

No obstante, recuerde que el régimen matrimonial puede ser modificado por mutuo acuerdo de los cónyuges en cualquier momento, y cambiar sucesivamente cuantas veces deseen, pero únicamente operará, el cambio, efectos frente a terceros (por ejemplo, acreedores), desde el momento de ser inscritas las nuevas capitulaciones en el registro civil correspondiente.

Efectivamente, ha sido aprobada una modificación de la normativa referente al Impuesto sobre Sociedades, que se concreta en que la deducción máxima anual aplicable sobre el precio de adquisición originario del inmovilizado intangible correspondiente a fondos de comercio será del 12,50 por ciento de su importe, en vez del 20 por ciento que se aplicaba hasta ahora.

En el denominado territorio común, el porcentaje de deducción sigue siendo el 5 por ciento anual, porcentaje que puede ser multiplicado por 1,5 al aplicar las ventajas previstas para empresas de reducida dimensión, con lo que el coeficiente anual máximo de deducción  podrá llegar al 7,5 por ciento sobre el fondo de comercio
 

Accidente "In itinere", es aquel que sufre el trabajador durante los desplazamientos desde el lugar de trabajo a su domicilio, y viceversa.  Puede plantearse la discusión sobre cuál es el domicilio del trabajador a efectos laborales: si el concepto se ciñe exclusivamente a la residencia que tiene cerca de la farmacia, o si queda incluida su residencia, digamos, familiar, de los fines de semana.

Pues bien, tras varias sentencias y recursos, la cuestión sobre un asunto muy parecido al que usted plantea ha llegado al Tribunal Supremo, que ha considerado que, lo verdaderamente importante, es la finalidad del desplazamiento en el que se produjo el accidente, finalidad que, tanto en el asunto objeto de la sentencia, como en que usted plantea, parece ser la necesidad de acudir a la residencia que mantiene por criterios laborales, al estar más próxima a la farmacia y, por lo tanto, el accidente es laboral.

Exige, el Tribunal Supremo, que en la interpretación de la ley se atienda a la evolución de los tiempos, donde los desplazamientos a otras provincias, con domicilios temporales, están a la orden del día.

Para la formalización de la escritura pública, es imprescindible que, o bien se aporte por la parte vendedora un certificado de la comunidad que acredite que se está al corriente con los gastos de la comunidad de propietarios, o bien que el comprador, expresamente, exonere de esta obligación a la parte vendedora.

Por lo tanto, no es realmente imprescindible, puesto que usted puede permitir que el vendedor no lo aporte.

Por las deudas que hubiera pendientes, el anterior propietario seguirá siendo responsable, pero tenga en cuenta que, desde el día de entrega del local, usted también responderá frente a la comunidad de las deudas pendientes de este vendedor.  Es una responsabilidad que alcanza a las cuotas pendientes del año en curso en que el local se vende y hasta hace poco, también de las del año anterior.  No obstante, este alcance temporal de la responsabilidad ha sido modificado recientemente,  con la Ley 8/2013 de 26 junio 2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, donde se dispone que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,  responde incluso con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios respecto a los gastos generales, correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Por lo tanto, le recomendamos que, a la más mínima duda que usted pueda tener sobre la solvencia de su vendedor, exija la presentación del justificante aludido.

Los contribuyentes tenemos la posibilidad de plantear consultas a la Administración Tributaria, de entre cuyos mecanismos, parece especialmente recomendable el de consulta vinculante.  Este concepto de "vinculante", puede resumirse en que la Administración tendrá que atenerse a su interpretación, frente a ese administrado concreto y para el caso planteado.  Así, si a usted se le dice, por ejemplo,  que en tal circunstancia puede practicar una determinada deducción, no le podrá sancionar luego si usted ha aplicado esta respuesta, por mucho que el criterio empleado en su momento por Hacienda fuera erróneo, o simplemente, hubiera cambiado.

Usted, además, puede no estar conforme con la respuesta dada, y aplicar una conclusión distinta a la que le ha dado Hacienda, puesto que tal respuesta únicamente es vinculante para la Administración.  Es más, incluso la propia Administración, por ejemplo los Tribunales Económico-Administrativos, puede desdecir a favor del contribuyente, el criterio contenido en una respuesta vinculante.

Por lo tanto, si usted no está conforme con la respuesta dada en una consulta vinculante, puede aplicar su propio criterio, y tendrá abiertas todas las vías de recurso, administrativo o judicial, en caso de que Hacienda trate de sancionarle.

Dentro del concepto "oficina de farmacia", nos encontramos varios elementos diferenciados:
Mobiliario: en una cuenta del grupo 216.
Maquinaria: en una cuenta del grupo 213
(Instalaciones técnicas: en una cuenta del grupo 212
Otras instalaciones: en una cuenta del grupo 215), por ejemplo, un robot.
Existencias: en una cuenta del grupo 3.
Tras las últimas reformas contables, la amortización del fondo de comercio (aspecto que no le afecta a usted, al haber adquirido su oficina de farmacia por donación), no ha de contabilizarse, pero el hecho de que no se contabilice la amortización, no significa que no se contabilice el propio fondo de comercio.
Este activo debería ir contabilizado  en una cuenta del grupo "204. Fondo de Comercio"

Conforme exigen los artículos  1377 y concordantes,  del Código Civil,  para la validez de los actos de disposición de bienes gananciales es necesario el consentimiento de los dos cónyuges.

Podría existir la duda de si un arrendamiento de semejante duración se considera un acto de disposición o de mera administración, en cuyo caso bastaría con el consentimiento de uno de los cónyuges. A asuntos como el que usted plantea se ha referido el Tribunal Supremo en varias ocasiones similares, como en el caso de un arrendamiento que, aunque se pactó por cuatro años, se concedió al arrendatario la posibilidad de prorrogarlo hasta veinte, circunstancia que, según el tribunal,  supone que tal acto excede de los de administración, como se ha declarado reiteradamente en sentencias, entre otras, de 18 diciembre 1973, 8 de octubre 1985, 30 marzo y 12 noviembre 1987.

Por el contrario, en el caso del arrendatario, se entiende que esta operación contiene una adquisición de derechos, para lo cual no es preciso la comparecencia del otro cónyuge en el contrato, bastando simplemente con hacer referencia a su estado civil, y al régimen matrimonial, en el texto del documento.
 

Con la anterior regulación que contenía la Ley del I.V.A, en su artículo 7, 1, a, al transmitir la totalidad de su patrimonio empresarial, y siempre que se efectuara a favor de un solo adquirente que continuase con la actividad, se cumpliría con la exigencia de la Ley para considerar a la operación no sujeta a I.V.A.
 
Ahora bien, conforme a la redacción actual de este artículo, lo importante ha dejado de ser el que se transmita  o no la totalidad del patrimonio empresarial, sino que se transmita una "unidad económica autónoma", una empresa, concepto en el que no podemos considerar incluida la venta de participaciones, por mucho que se todo lo que usted posee sobre esta oficina de farmacia.
 
Por lo tanto, entendemos que su transmisión sí estará sujeta a I.V.A.
 
No obstante, recuerde que los farmacéuticos se encuentran, obligatoriamente, sujetos al Régimen Especial del Recargo de Equivalencia que, entre otras particularidades, incluye la de que no ha de abonarse a Hacienda la cuota repercutida en la venta, (de hecho ni siquiera podría hacer el ingreso por equivocación, puesto que ni siquiera existen formularios tributarios), lo cual les permite a ustedes hablar de precios finales, I.V.A., incluido, ya que la cantidad total a recibir será para usted, se llame I.V.A., o parte del precio.
 

La Administración puede tener en cuenta hechos producidos en periodos prescritos, sin ningún problema. Lo importante de cara a hacer valer la prescripción, es que los efectos fiscales se hubieran producido en periodos ya prescritos; en tal caso, sus declaraciones serían definitivas, sin posibilidad de revisión.

Ahora bien, si lo que Hacienda está corrigiendo son los efectos fiscales que se producen en periodos actuales, no prescritos, sí que puede tener en cuenta esa conclusión, por ejemplo, de que la operación fue simulada y, por lo tanto, no aceptar que se aplique bonificación ni deducción alguna correspondiente a esa compra.

En definitiva, como recuerda la resolución del T.E.A.C. Nº 5595/2011, la normativa no incluye el acuerdo declarativo de fraude de ley ( lo que parece ser su caso), entre los diferentes supuestos cuando regula la figura de la prescripción.
 

Aunque compartimos su sensación, en el sentido de que no es aceptable que se repercutan impuestos sobre el coste de otros tributos, como las tasas, lo cierto es que, si seguimos el criterio de la Dirección General de Tributos, su arrendador obra correctamente.

La disyuntiva que origina esta repercusión del I.V.A., consiste en determinar si esa parte correspondiente a la tasa de basuras, o alcantarillado es realmente un suplido, es decir, algo que el arrendador paga en nombre de usted, o por el contrario, se trata de una parte de contraprestación por el arrendamiento.

Si se tratara de un suplido, a ese importe no habría de sumarse el I.V.A., en caso contrario, sí, y como ya adelantábamos al inicio de la respuesta, la Administración Tributaria considera que sí, que forma parte de la contraprestación del arrendamiento dado que, como afirma en consultas como la nº V2500-13, de 25 de julio,  no es un suplido al estar actuando el arrendador en nombre propio, aunque se le permita exigir el importe de la tasa al arrendatario y, por lo tanto, ha de repercutirse el I.V.A., correspondiente.
 

La vinculación de una persona con un bien, tiene varios grados, por ejemplo, en función de la facultad de uso, o de disposición que tenga el llamado "propietario".  Así, alguien puede ser propietario, pero no tener el derecho a uso, por ejemplo por tener embargado el bien, o porque alguien tiene otro derecho, como el usufructo en el caso de su hermana, que le otorga a ella el derecho al uso y a los frutos (podría alquilarlo, por ejemplo).

Ella tampoco tiene la total facultad de disposición; es propietaria, y tiene el derecho de usufructo, pero para desprenderse de la propiedad del local por  compraventa, tiene que contar con usted, que es copropietario.

Por cierto, además, en su condición de copropietario, usted también tiene el derecho de tanteo sobre la cuota de propiedad de su hermana en el caso de que ella pretendiera vender su parte.  Es decir, no solo tiene que contar con usted para vender la totalidad del local, sino que además, usted es un comprador preferente, en las mismas condiciones que un hipotético comprador.

El pasado jueves 19 de septiembre, el congreso ha aprobado  definitivamente la Ley de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, tras el paso del texto por el Senado.
Le norma crea la figura del EMPRENDEDOR DE RESPONSABILIDAD LIMITADA.  Según la norma, las personas físicas podrán (no es obligatorio) evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales afecte a su vivienda habitual, con el límite de 300.000.- € (450.000.-€ en ciudades de 1 millón o más de habitantes).

Respeto a las formalidades necesarias, es de destacar que el emprendedor que quiera acogerse a esta medida, tendrá que inscribirse en el Registro Mercantil y el Registro de la Propiedad donde tenga inscrita la vivienda habitual, y hacer figurar en todas sus comunicaciones las siglas "ERL".

Efectivamente algunos notarios no consideran como requisito indispensable para la formalización de escritura pública de compra de un local la aportación por parte del vendedor del "Certificado de Eficiencia Energética", y la parte compradora puede exonerar de su aportación a la parte vendedora en la propia escritura de compraventa.  Pero también es cierto que hay alguna duda doctrinal en cuanto a la posibilidad de renuncia por parte del comprador, según se interprete que es un derecho del consumidor – en cuyo caso puede ser renunciable según su índole – o una obligación derivada de las exigencias de los objetivos de preservación del medio ambiente y política energética de la U.E)

Por lo tanto, y a pesar de no ser, como parece, un requisito indispensable para la escritura, ni para que la titularidad acceda al Registro de la Propiedad, lo cierto es que se trata de una norma de reciente creación, sobre la que circulan numerosas interpretaciones y, por añadidura, su aplicación,  inspección y cómo no, las sanciones, van a depender de las comunidades autónomas, con lo que no se puede llegar a una conclusión unitaria.

Lo recomendable comentar cada caso concreto con la notaría correspondiente, porque la respuesta va a depender no solo de cada lugar, sino de la evolución que vaya tomando el asunto en los próximos meses.

Por último tenga en cuenta que se podrá exigir tanto en arrendamientos como en compraventas, y serán objeto de mayor atención aquellos contratos cuyo objeto sea un local de negocio.

Conforme dispone la normativa tributaria, el domicilio fiscal radicará en aquel territorio en el cual se resida más de 183 días al año, no computando las ausencias temporales cuando sean con clara intención de volver al domicilio habitual.

Por otra parte, se presume que el lugar donde se encuentra la residencia habitual es el territorio en donde se deben pagar impuestos, no siendo relevante si es vivienda en propiedad o arrendada. Eso si, según la Ley General Tributaria, es la persona interesada la que debe comunicar los cambios de residencia habitual cuando se produzca.

Por último, sepa que la ausencia por estudios que nos indica, no es relevante a efectos de domicilio fiscal, siempre que mantenga la intención de volver a su residencia habitual.  Existen numerosas consultas a la Dirección General de Tributos, con respuestas en este sentido y muy similares a su caso. Además en materia de tributos estatales, los cambios de domicilio no afectan demasiado a su recaudación, salvo que el cambio sea a una comunidad con régimen foral (País Vasco y Navarra) que,  suponemos, no es el caso.

Como hemos recordado en otras consultas de esta sección, es muy interesante que se prevea una indemnización concreta para el caso de cancelación anticipada del arrendamiento a instancias del arrendatario, como es su caso.  En Derecho civil, tiene un gran protagonismo el principio jurídico conocido como "Pacta sunt servanda"  que viene a decir: "lo acordado obliga" y que puede tener como consecuencia, dependiendo del caso concreto, la obligación de abono de todas las rentas de alquiler pendientes, hasta el fin del plazo que hubiera tenido el contrato de no haber sido cancelado.

Como hemos comentado en otras ocasiones, la frontera entre propiedad y titularidad no siempre está claramente definida, de manera que podemos encontrarnos con numerosas situaciones en las que una persona, aún no siendo titular, o ni siquiera farmacéutico, sí puede tener derechos de contenido económico, o incluso la propiedad, sobre una oficina de farmacia y, por lo tanto, en el momento de efectuarse una transmisión, el notario requerirá necesariamente, la presencia de estas personas.

La regulación de los regímenes económicos del matrimonio es uno de los campos donde podemos encontrar este tipo de intersecciones entre propiedad, titularidad, derechos económicos sobre la oficina de farmacia…Pero parece que el caso planteado por usted es claro: ya no existe el vínculo matrimonial, la oficina de farmacia ha sido adjudicada por sentencia al cónyuge que transmite y, a pesar de que puedan subsistir deudas o responsabilidades entre los excónyuges,  nuestra opinión es que la controversia se quedará entre ellos, sin que pueda impedirse la transmisión, ni reclamarle a usted ninguna deuda.

De todos modos, el notario, antes de proceder a la formalización, exigirá que se le presenten los títulos que fundamenten la legitimidad del transmitente para hacer ese contrato, y él valorará cualquier excepción, contenida en otras escrituras o en la sentencia, y que pudieran afectarle.

Desde un punto de vista estrictamente legal, no es imprescindible contar con un plazo de partida de veinte años. Exactamente lo que exige la Ley de Hipoteca Mobiliaria ( una de las protagonistas en cuanto a financiación de adquisiciones de oficinas de farmacia), es que se cuente con la posesión de un local, y en el caso de que se posea con base en un contrato de alquiler, que se cuente con “facultad de traspasar”, que equivale, en términos de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, a tener “derecho de cesión”. Así se expresa textualmente la Ley de Hipoteca Mobiliaria:

 Artículo 19

Para que puedan ser hipotecados los establecimientos mercantiles deberán estar instalados en local de negocio del que, el titular, sea dueño o arrendatario, con facultad de traspasar.

La propia existencia del establecimiento mercantil viene condicionada por la existencia de esa legitimación en la posesión de un local. En otras palabras, de nada serviría tener una licencia, si no podemos instalar nuestra farmacia en sitio alguno. Por esta razón, es lógico que su banco quiera, no solo cumplir la ley, sino tener todas las garantías posibles de que se contará con el arrendamiento durante toda la vida prevista para el préstamo y la correspondiente hipoteca previstos. Por lo tanto, podríamos decir que la exigencia es más una cuestión de estrategia que de legalidad.

Por esto, pueden conjugarse fórmulas alternativas que previsiblemente sean aceptadas por su banco, como el que usted justifique la propiedad de un nuevo local, adecuado para un traslado, y se comprometa en la propia escritura de préstamo a trasladarse en determinado plazo. Pero es una cuestión de negociación, más que de normativa.

Desde el punto de vista de las garantías, para el banco – y para usted -, es casi indiferente cualquiera de los conceptos, puesto que ya sea como cotitular del préstamo o avalista ( fiador solidario), el caso es que usted responde totalmente respecto a principal, intereses y responsabilidades que pudieran producirse.

De ver una diferencia, la encontraríamos en el campo fiscal, por lo que nos parece más recomendable que usted figure únicamente como fiador. En caso contrario, de aparecer usted como cotitular del préstamo, es previsible que tengan problemas con Hacienda para aplicar los intereses totales del préstamo como gasto de la farmacia, ya que uno de los prestatarios no solo no es farmacéutico, por lo tanto no titular, sino que, además, tiene otra empresa, situación que favorece más aún la confusión.

 Lo más adecuado sería, como decimos, que su esposa sea la prestataria, titular del total del préstamo, y usted aporte como garantía el aval personal.

El préstamo se presume retribuido, por lo que ustedes tienen que estar en disposición de demostrar que es gratuito, por ejemplo, redactando un contrato privado en el que se especifique no se devenga interés, o incluso una escritura pública, aunque esta última formalidad no es imprescindible.
Lo que sí tienen que hacer, es presentar el documento en la oficina de hacienda correspondiente, con el fin de liquidar el I.T.P.  El préstamo está exento, pero ha de presentarse a liquidación, por que la administración tributaria ha de tener conocimiento de la existencia de este préstamo, para que pueda ser tenido en cuenta como tal préstamo y no como otra figura jurídica, como puede ser la donación. 
Es decir, si usted no pone de manifiesto inicialmente la existencia de este préstamo, Hacienda podrá llagar a afirmar que lo que ha habido es realmente una donación de su madre y hermana a usted.
Para evitar esto, el préstamo ha de documentarse, presentarse en Hacienda y tenga en cuenta que ha de tener también, estructura de préstamo, fijando unas condiciones mínimas, como el plazo máximo, la previsión de cuotas para la devolución del mismo.
Si el préstamo devengara interés, para usted sería deducible en la fiscalidad de la actividad económica, y para sus familiares, sería un ingreso a declarar dentro de la base imponible del ahorro.  Al ser gratuito, no tiene esta influencia en sus respectivas tributaciones.

Suele ocurrir más de lo que parece:  Para que un descendiente de derecho a aplicar el mínimo familiar por descendientes, es preciso, entre otras condiciones, que el descendiente conviva con el declarante, que sea menor de 25 años o sea discapacitado, y que no presente declaración de IRPF.
Seguramente, si se dan las circunstancias previstas, su hija no tendría obligación de presentar declaración de IRPF pero, posiblemente, al ver el borrador de declaración, habrá podido ver que "le sale a devolver", aunque sean unos euros y la ha presentado solicitando la devolución, como es natural. 
El problema es que con esta maniobra se ha cerrado la posibilidad a sus padres de tener un trato más favorable en su declaración, con seguridad superior a esos euros que le han sido devueltos.
Ahora, sería interesante poder deshacer, o anular, la declaración de su hija (dando por hecho que ella estuviera de acuerdo), pero mucho nos tememos que no será fácil, o al menos no sin recorrer un arduo camino que seguramente tendría que llegar a los tribunales.  Es lo que nos hace sospechar la postura de la Administración, contenida en consultas como la V1646/05, en la que afirma que tal anulación no es posible, porque uno de los requisitos es que la declaración presentada hubiera perjudicado los intereses de la declarante y, como los perjudicados son sus padres, se entiende que no se cumplen los requisitos para tal anulación.
No obstante, comente el asunto en su delegación de Hacienda, mejor si le acompaña su asesor, y quién sabe. De todos modos, como suele decirse, el no ya lo tiene.

No tendría que ser muy problemático si se tratara de un retraso debido a un problema concreto de tesorería, o incluso si fueran más de uno, pero siempre tenga muy presente que una aplazamiento, como los contratos de préstamo, sobre todo entre familiares, han de tener apariencia de ser ciertos, de existir porque de otro modo, es fácil que la Administración los califique como donación.
Se repiten casos parecidos todos los días, pero podríamos poner como ejemplo la donación de una oficina de farmacia que ha sido enjuiciada por El TS de Galicia, objeto de la sentencia 498/2012, en la que analiza un caso muy parecido al suyo.
El Tribunal, ante la pretensión de Hacienda de considerar un aplazamiento en el pago como una donación, ha considerado varios indicios, como el hecho de que donante y donataria sean madre e hija, la capacidad económica de la hija, que desde un principio hacía imposible el abono de sus pagos sin pedir un préstamo, o el hecho de que no se pudieran acreditar los pagos en la contabilidad u otros documentos de las implicadas, para determinar que se había producido, realmente, un contrato simulado de venta, cuando realmente era una donación, dando la razón a Hacienda.
Por lo tanto, a la hora de acordar las condiciones del pago, tengan presente la capacidad económica de la adquirente, y adapten los pagos a sus previsiones.  Formalicen correctamente la operación y, por supuesto, procedan a efectuar los cobros y pagos como esté acordado o podrán tener problemas.
No obstante, recuerde que en Derecho Tributario se pueden emplear todos los medios de prueba admitidos en Derecho, por lo que ustedes podrán acreditar la realidad de la venta a plazos, aun cuando, como usted afirma, pudiera surgir algún problema concreto.

Sí, puede hacerlo.  Hay contribuyentes que piensan que, una vez transcurrido el periodo de prescripción, ya se pueden deshacer de las declaraciones fiscales, y de los restantes documentos que las justificaron.  Pero eso no es exacto.
Por el contrario, puede darse el caso de que en algún ejercicio posterior, se trate de compensar ganancias habidas, con las pérdidas que se pusieron de manifiesto y se declararon, en ejercicios anteriores.  En ese caso, Hacienda podrá exigir que se le justifiquen esas pérdidas que ahora se compensan con beneficios y, para ello, es preciso contar con toda la documentación relativa posible.
La prescripción afecta a la posibilidad de la Administración de exigir la acreditación de lo que se denomina "crédito fiscal", es decir, la existencia de esas pérdidas, aun fuera del periodo de prescripción, si lo que se estudia e inspecciona es un ejercicio no prescrito.
Otra cosa es que Hacienda pueda someter a comprobación el resultado de esas declaraciones ya prescritas: si no fueron inspeccionadas en su momento, y ha pasado el plazo, son firmes a todos los efectos.

En cuanto a su primera pregunta, si es conveniente o no el envío de una notificación o requerimiento, entendemos que ha de ser valorado detenidamente por un letrado que estudie su problema con más información.  Por ejemplo, habrá que ver el resto de cláusulas del contrato, si existe alguna posibilidad de renovación que usted no estuviera teniendo en cuenta, o consecuencias que quizá no estén siendo debidamente valoradas, como las eventuales indemnizaciones que pudieran corresponder al inquilino en el caso de cese del contrato, como dispone la actual Ley de Arrendamientos Urbanos…,  y estos comentarios lo son únicamente a título de ejemplo.
Cuando se hacen afirmaciones, a menudo se afirman o niegan tácita o implícitamente otros asuntos, y esto puede perjudicarle seriamente sin o se efectúa, previamente, una valoración global de la situación, y para esto nadie mejor que un letrado especializado en Derecho Civil.
Respecto a la segunda cuestión, si puede prorrogarse el arrendamiento por su silencio, efectivamente, una de las consecuencias puede ser, la "tácita reconducción", que es la renovación del arrendamiento mientras las partes no digan lo contrario. Nuevamente, la duración y restantes consecuencias de esta reconducción, dependerán del resto de cláusulas del de su contrato y de su fecha. 
A título meramente ilustrativo, podemos comentar que las disposiciones del Código civil, establecen – artículo 1.566 – que, "si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Y, siguiendo con el contenido de los artículos citados, "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario..

Previamente,  y en lo que no esté expresamente descartado por la ley, habrá de atenderse a los acuerdos y contratos otorgados por las partes.  Por lo tanto, dejamos a salvo el contenido de cualquier contrato que los socios tuvieran suscrito regulando este caso.
Si no hubiera nada acordado al respecto, por ejemplo, una opción de compra a favor de un socio, o la preferencia de un heredero, o de otras personas para ocupar la posición del fallecido,  podemos recordar el contenido del artículo 400 del Código Civil, que afirma textualmente, que "ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común…"
Sin considerar la situación hereditaria del socio fallecido, entendemos que el heredero, por el mero hecho de serlo, también se hace copropietario de la oficina de farmacia, junto con el socio, superviviente.  Ahora bien, a falta de acuerdos, cualquiera de ellos podrá instar la acción judicial de división de la cosa común, simplemente por el hecho de no querer seguir siendo "socio" del nuevo copropietario.
El proceso en este caso, viene resumido en sentencias como la del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1996, donde se aclara que "La situación de comunidad la concibe la ley como transitoria y no definitiva, al reconocer a los titulares legítimos derechos para hacerla cesar mediante la división, si es posible y, en otro caso, de no mediar acuerdo de adjudicación a uno de ellos, indemnizando a los demás, mediante reparto entre ellos del precio obtenido de la enajenación del bien común en pública subasta, con licitadores extraños."
Como ve, de no darse un acuerdo con el nuevo socio, las opciones son largas, seguramente muy costosas y, además, durante el tiempo que pueda durar cualquier litigio, la gestión de la oficina de farmacia no estará atendida en las mejores condiciones, de modo que nuestra recomendación es que lleguen a un acuerdo de transmisión entre ustedes, o en su defecto, procedan a venderla a un tercero en condiciones normales de mercado.

Es evidente que usted no confía plenamente en la operación que está planteando.  Posiblemente sospeche que exista algún defecto de construcción, de mediciones, o de otro tipo, de tal manera que lo haga menos útil para la instalación de su oficina de farmacia de lo que parece; en cualquier caso, tenga muy presente que cualquier tipo de acción tendente a la resolución del contrato, que no sea el mutuo acuerdo, es un camino imprevisible, pero costoso y muy largo, sobre todo en estos tiempos, de modo que lo verdaderamente recomendable es tomar antes de formalizar la compra, todas las medidas de seguridad posibles:
 Revise el local con un técnico especializado, que además de medir correctamente, evaluará el estado de la edificación.
 Pida que el contrato de compra sea redactado, o al menos revisado, por un abogado de su confianza y, si le preocupa este punto, comente con él la posibilidad de incluir en su texto alguna previsión sobre procedimiento, causas y consecuencias de la resolución del contrato.
Por último, aunque su notario prestará atención a la información registral existente sobre el local, es interesante que, además de la inexistencia de cargas, usted revise que la descripción es adecuada a las características previstas.
Por otra parte, sepa que una de las características más destacadas de los cheques es que, tengan la fecha que tengan de emisión, vencen a la vista, es decir, que su vendedor puede acudir al banco en cualquier momento y presentarlos al cobro, y el banco se los abonará si hay saldo disponible, por eso, lo recomendable sería que documentaran los pagos en pagarés, que son prácticamente lo mismo que un cheque, pero con una diferencia principal, que es la posibilidad de indicar una fecha cierta de vencimiento, solo a partir de la cual, el documento podrá serle a usted presentado al cobro.

Como se ha comentado en varias ocasiones en esta sección, los gastos relacionados con el uso y mantenimiento del vehículo habitual del farmacéutico, aunque se utilice parcialmente en la actividad, no son deducibles en el I.R.P.F. como gasto, al estar expresamente descartada tal posibilidad en la normativa.
Al respecto de otros gastos, los requisitos exigidos para su deducibilidad pueden resumirse en que han de estar relacionados con la actividad económica, que se encuentren convenientemente justificados documentalmente, y que estén correctamente anotados en la contabilidad o libros registro.
Así, en el caso de un vehículo de alquiler, taxis, u otro tipo de transporte público, entendemos que pueden ser deducibles si se cumplen los requisitos anteriormente comentados. Ahora bien, es posible que Hacienda discuta la procedencia o no de aplicar alguna de las deducciones, por lo que le recomendamos que sea especialmente cuidadoso de cara a poder justificar y demostrar la relación de esos gastos con su actividad

En principio, esas deudas son exclusivas del vendedor y no afectan necesariamente a la oficina de farmacia y, por lo tanto, aunque esas deudas pudieran subsistir tras la venta, serian responsabilidad del vendedor solamente.
Por supuesto, hay excepciones, por ejemplo las deudas con Hacienda derivadas de la adquisición de los inmuebles incluidos en la transmisión,   o las relativas a materia social y laboral, que también pueden derivarse responsabilidades, que tendría que valorar su asesor laboral antes de efectuar la operación.
Por supuesto,  asegúrese de que las deudas existentes con proveedores, o entidades bancarias, no estén garantizadas con una prenda o una hipoteca mobiliaria que afecte a la oficina de farmacia.  En caso afirmativo, será imprescindible que se prevea la cancelación con ocasión de la compra, con carácter previo a la firma de la escritura notarial, o como suele ser habitual, en el mismo acto.
Por último, cuide la redacción de los contratos y documentos que formalicen sus acuerdos, en el sentido de que quede claro que usted no asume pasivos pendientes, ni responsabilidades que no tenga previstas.

Este asunto es objeto de debate desde hace varios años, entre varios autores, y respecto a las respuestas dadas por la propia Administración Tributaria que, naturalmente, tienden a estimar que sí procede la tributación.
Se discute si se produce o no una alteración patrimonial en la propiedad de cada uno de los partícipes, por el hecho de que al disolverla, se adjudiquen unos bienes a cada propietario, o todo a uno de ellos, pero con obligación de compensar al resto.
Respecto a la opinión jurisprudencial, vemos sentencias como la del TSJ de Castilla y León, Sede de Valladolid de 10 de junio de 2005, en las que se afirma que: "la división de una cosa común y adjudicación a un comunero, compensando a los demás es una obligada consecuencia de la indivisibilidad, no constituyendo transmisión ni a efectos civiles ni a efectos fiscales". En esta sentencia se estudiaba la separación en la copropiedad de una oficina de farmacia y recuerda, además que los farmacéuticos ya eran dueños de los bienes que se les adjudicaban, (lo que haría injusto que tributen nuevamente por su adquisición o transmisión), que existen también preceptos del ordenamiento civil que facultan la transmisión a uno solo de los copropietarios, con obligación de compensar a los otros, si el bien objeto de polémica es indivisible, como la farmacia.
Recuerde, una vez más, que la Administración, previsiblemente, opinará otra cosa, de modo que le recomendamos consultar su caso concreto, con exposición de todos los detalles de la operación, con su asesor antes de tomar la decisión definitiva.

Si bien la regla general en la Comunidad de Madrid, es que  la designación de sustituto ha de concederse por la Consejería de Sanidad y Servicios Sociales, previa comprobación en el plazo de un mes de que el designado cumple con las condiciones legales, recientemente, la Ley 19/1998 de ordenación y atención farmacéutica de la comunidad de Madrid, ha sido modificada para introducir una excepción a dicha regla, que le sería de aplicación al caso planteado:
Así, cuando el farmacéutico titular de una oficina de farmacia tenga que ausentarse por un período máximo de 72 horas, bastará con la realización de una comunicación previa a la Consejería de Sanidad, designando un farmacéutico sustituto para cubrir el período de ausencia. El sustituto designado deberá permanecer al frente de la oficina de farmacia durante todo el período de sustitución.

Una pregunta muy similar fue ya planteada a la Dirección General de Tributos, que emitió la  consulta Nº V0787/2005 de 10 mayo 2005.

En resumen, la Administración entendió que la donación del 50% de la Oficina de farmacia a cada hijo con donación del local a un tercero y arrendamiento por parte de este a los dos hermanos, la reducción en el Impuesto sobre Sucesiones se aplicará sólo sobre el valor de adquisición que corresponda a cada uno de los donatarios de la Oficina de farmacia.

La D.G.T., viene a decir que a pesar de que la  actividad económica subsiste, como tal, aunque el inmueble donde se desarrolla pueda ser de titularidad distinta del empresario o profesional, lo cierto es que entre los requisitos exigidos por la norma, el artículo 20.6 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, está la exigencia de que el adquirente continúe en el ejercicio de la actividad durante un plazo, que oscila entre los cinco y los diez años, dependiendo de cada comunidad y fechas.

Obviamente, el hijo que recibe el local no continúa en el ejercicio de la actividad, de modo que no cumple la condición exigida, por lo que  la reducción se aplicará exclusivamente, de acuerdo con lo expuesto, sobre el valor de la oficina de farmacia.

Recordemos que las empresas de reducida dimensión, todas aquellas cuya cifra de volumen anual de operaciones sea inferior a diez millones de euros , tienen la posibilidad de practicar la herramienta conocida como”amortización acelerada?, es decir, multiplicar por 1,5 el coeficiente anual máximo que, respecto al fondo de comercio, puede aplicarse como gasto en las declaraciones de impuestos.

Así, mientras el porcentaje de amortización general es del 5 por ciento, las empresas de reducida dimensión pueden descontar hasta un 7,5 por ciento, fruto de la aplicación del multiplicador citado.

La aplicación o no de este coeficiente, afectará a la duración de la amortización de su fondo de comercio, oscilando entre los veinte años que duraría según la práctica de su contable, y los poco más de trece, si se aplica el multiplicador, pero no se puede alterar el tope máximo anual puesto que opera, según recuerda la propia Dirección General de Tributos, (en consultas como la V0455-11, de 25 de febrero de 2011), como límite anual, por lo que está descartado que pueda deducirse más de un 7,5 % cada año, por mucho que los anteriores solo hubiera aplicado un 5 %.

Entendemos que la medida anunciada por el presidente del Gobierno, no tendría que afectar a las oficinas de farmacia. Como sabemos, las oficinas de farmacia están sometidas obligatoriamente al régimen especial del recargo de equivalencia, en el I.V.A., y por lo tanto, no están obligadas a efectuar liquidaciones ni abono del I.V.A en Hacienda, conforme establece el artículo 154 de la Ley del impuesto.
El problema que se trata de solucionar afecta a las empresas en régimen general del I.V.A., que ven cómo no cobran las facturas enviadas a sus clientes, pero sin embargo, tienen que abonar el I.V.A de esas facturas a Hacienda, aunque no las han cobrado.
La decisión anunciada apunta a que en el próximo ejercicio, estos empresarios no van a tener que hacer ese ingreso hasta que esté cobrada la factura.
Los farmacéuticos abonan el I.V.A. a los proveedores, y además soportan el denominado recargo de equivalencia, que es un porcentaje complementario sobre el precio del género que adquieren. La medida anunciada por Rajoy, se refiere a la cuota de I.V.A., que los empresarios repercuten a los clientes y que han de ingresar en Hacienda, pero como los farmacéuticos no tienen que efectuar esos ingresos, (de hecho ni siquiera hacen declaraciones de I.V.A), puede que tengan que soportar algún retraso en algún cobro, según los casos, pero no sufren el daño añadido de tener que entregar a Hacienda cuota alguna.

La deducibilidad de los gastos derivados de la utilización del vehículo dependerá de la afectación o no a la actividad económica del vehículo en el que se realicen los desplazamientos a los botiquines.
A este respecto, el artículo 22 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, define los elementos patrimoniales afectos a una actividad económica, establece además que estableciendo que Sólo se considerarán elementos patrimoniales afectos a una actividad económica aquéllos que el contribuyente utilice para los fines de la misma.
Pero además de lo anterior, según este precepto, un vehículo se entenderá afecto a la actividad económica cuando se utilice exclusivamente en la misma.
Así:
En el caso de utilización exclusiva del vehículo en la actividad, cuestión de hecho que deberá ser, en su caso, objeto de valoración por los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, podrán deducirse para la determinación del rendimiento neto de la actividad tanto las amortizaciones del vehículo, como los gastos derivados de su utilización, entre los que se encuentra la gasolina y demás gastos de desplazamiento.
En el caso de que la utilización del vehículo en la actividad no fuese exclusiva, es decir, que también fuese utilizado para otros fines, el mismo no tendrá la consideración de afecto a la actividad económica, no siendo deducibles en la determinación del rendimiento neto ni las amortizaciones ni los mencionados gastos derivados de su utilización.

Ahora bien, sepa que, respecto a la”exclusividad? del uso requerida, Hacienda entiende que utilizar el vehículo en días un horas inhábiles durante los que se interrumpa el ejercicio de la actividad no es un uso accesorio y notoriamente irrelevante, y por tanto, se presumirá que su uso no es exclusivo.

Por lo que se refiere a la deducibilidad de lo que denomina en su consulta “coste por Kilometraje”, entendemos que se refiere a las “asignaciones para gastos de locomoción” (0,19″ por Km.), que el reglamento referido exime de tributación, hemos de señalarle que sólo son aplicables a los trabajadores por cuenta ajena, y no propia, como sería su caso.

La resolución del contrato no es automática, ni mucho menos. Las circunstancias, causas y consecuencias de este tipo de problemas al que usted alude, son muy diferentes en cada caso, por lo que más que nunca, es recomendable que consulte este asunto con un letrado experto, al que habrá de facilitar toda la información que le pida, sobre todo, el contrato firmado.

En este contrato podría haberse establecido una fecha concreta, explicando además, que tal fecha tiene una importancia determinante para usted, por condicionar seriamente cualquier otra decisión suya, como otra compra, desplazamientos, etc., también podría haberse previsto la consecuencia para el caso de que no se firmara la escritura en esa fecha, y habría que atenerse a esa regulación.

Si no se hubiera previsto lo anterior, si por ejemplo, las partes se remiten a un plazo, sin más, para la firma de la escritura, la jurisprudencia viene exigiendo un incumplimiento reiterado y rebelde por parte del comprador, de tal manera que quede constancia de su clara voluntad de incumplir. Cosa distinta sería, por lo tanto, un retraso de unos días debido a la tramitación bancaria: tasaciones que tardan en llegar, el banco que pide más documentación? en ese caso, es más que probable que la autoridad judicial aceptara un cumplimiento algo tardío, pasados unos días del final del plazo previsto.

Si esos”días? son siete, o cincuenta?. Dependerá una vez más de cada caso, y de la apreciación judicial, y le recomendamos que lo valore con su letrado.

En cualquier caso, para acreditar el incumplimiento, es interesante que exista una citación fehaciente, hecha por usted, a una notaría y en una fecha concreta, y que, en caso de que su comprador no se presente, se levante acta para justificar que usted si había acudido, y el comprador no.

De todos modos, los tiempos que corren hacen más compleja que nunca este tipo de tramitaciones bancarias, por lo que también le recomendamos un poco de paciencia: seguramente su comprador está haciendo todo lo que puede.

En materia de arrendamientos y compraventa, rige con gran fuerza el principio de autonomía de la voluntad, es decir, que ambos contratos, arrendamiento y compraventa, se regulan fundamentalmente por los acuerdos adoptados por las partes, y no por imposición legal, como ocurría, por el contrario, con la anterior normativa de arrendamientos, en la que estaba tasado prácticamente todo.

Por lo tanto, en lo que respecta al posible descuento de todo o parte de las cantidades abonadas como alquiler, sobre el precio de venta para el caso de ejercicio de la opción, habrá de estar a lo pactado en el contrato.

En el sector inmobiliario se ha generalizado tanto la fórmula del arrendamiento con opción a compra, con descuento de alquileres, que es comprensible que muchas personas piensen que ese descuento es poco menos que obligatorio, o la fórmula normal de estos contratos.

Lo cierto es que, en principio, coexisten dos acuerdos: el arrendamiento, que da pie al abono de una renta mensual, y está sometido a I.V.A., y, si llega a ejercitarse la opción, habrá un contrato de compraventa, que es independiente respecto a los pagos hechos en concepto de alquiler, salvo, insistimos una vez más, que se hubiera acordado otra cosa en el contrato.

Cuando en una operación de transmisión de oficina de farmacia coinciden dos entidades bancarias, y la oficina de farmacia está previamente hipotecada por el vendedor, es frecuente que, de cara a la cancelación de esta hipoteca mobiliaria, ambas entidades se pongan de acuerdo en el procedimiento, que tiene como eje previo la emisión por el banco del titular de un certificado en el que se expone claramente qué saldo hay pendiente respecto al préstamo garantizado con esa hipoteca.

Efectivamente, no es imprescindible que la hipoteca queda cancelada en el mismo momento de formalizar la transmisión, puesto que los bancos suelen retener la cantidad pendiente, y se encargan de transferir estas sumas, usualmente a través del Banco de España, al banco acreedor, que posteriormente comparece en la notaría a través de sus apoderados para cancelar la hipoteca.

Pero su comprador también tiene razón, sobre todo si, por ejemplo, no acude a un préstamo bancario garantizado con hipoteca mobiliaria. En ese caso, lo lógico es que acuda un representante del banco acreedor a la notaría en el día de firma de la escritura notarial de transmisión y, al tiempo que recibe el importe pendiente, generalmente mediante cheque bancario, formaliza la cancelación de la carga aludida.

Pida a su interlocutor en el banco que se ponga de acuerdo con el otro banco, pero si no obtiene colaboración, requiera por medio fehaciente, por ejemplo un burofax, a la entidad para que acuda a la notaría el día y hora previstos.

La aprobación de la actual Ley 22/2007 de Farmacia de Andalucía, en vigor desde el 29 de enero de 2008, terminó con la delegación de facultades a los respectivos Colegios Oficiales de Farmacéuticos, en relación con las autorizaciones de transmisión de oficinas de farmacia, por lo que desde entonces esta materia es competencia de la Consejería de Salud, a través de las respectivas Delegaciones Provinciales. No obstante, sí será necesario, como le explicamos más adelante, que se dé de alta como colegiado en el citado Colegio, y que éste le emita un certificado de dicha colegiación.

Por otra parte, la regulación del procedimiento de transmisión de oficinas de farmacia que recoge dicha ley en su artículo 47, exige la tramitación de un concurso público, siempre que se trate de farmacias abiertas al público con posterioridad a la fecha de entrada en vigor de la norma, o de segundas y ulteriores transmisiones de las farmacias abiertas antes de ese 29 de enero de 2008.

En este caso, y aun cuando carecemos de datos, teniendo en cuenta que es requisito previo a la transmisión que la oficina de farmacia haya permanecido abierta, y con la misma titularidad durante 5 años, hemos de suponer que usted no tiene por qué participar en tal concurso, ya que a la redacción de esta respuesta no han transcurrido 5 años desde la entrada en vigor de la ley; por tanto, entendemos que, sin necesidad de trámite previo a la escritura de compraventa, habrá de solicitar la autorización de transmisión ante la Delegación Provincial de Salud de Cádiz, acompañando :

?Copia de escritura de compraventa de oficina de farmacia
?Copia del documento que acredite la legitimación en el uso del local donde se instala la farmacia a su favor.
?Certificado de su colegiación en el Colegio de Farmacéuticos de Cádiz
?Título de licenciado en farmacia.

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro, perteneciente a distinto dueño. Como nos recuerda el Código civil, el inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama”predio dominante? y el que la sufre”predio sirviente?. Seguramente, si sigue usted adelante con la propuesta que le hacen, volverá a escuchas estas palabras.

Hasta ahora, según parece, la comunidad de vecinos, cada vez que ha tenido que efectuarse una reparación en el patio común, ha contando con la cortesía de usted para que los operarios puedan acceder a ese patio, permitiéndoles atravesar su oficina de farmacia. Desde el momento en que se constituyera esa servidumbre, la comunidad podría hacer uso de su derecho a pasar por su local, en los términos que regulen su convenio, de ahí la propuesta económica, ya que usted estaría constituyendo un gravamen (disminuyendo el valor, por tanto) sobre su local.

Siguiendo con la alusión al Código civil, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en la forma que le convenga, siempre que no contravenga la legalidad vigente. Con base en esta autonomía que se reconoce a las partes, usted podrá delimitar el contenido de esa servidumbre en cuanto a horarios, frecuencia, causas que justifiquen el uso, personas que puedan hacer uso del paso. Valore las molestias que esto puede suponerle, y tenga en cuenta la posible influencia que pueda tener esta servidumbre en el valor del local.

Por lo que usted comenta, la cancelación de las relaciones laborales que hubiera en la farmacia viene condicionada por el propio contrato de compraventa, es decir, el despido o despidos no consisten en un hecho relacionado con el desarrollo de la actividad y, por lo tanto, sería cuestionable que usted los dedujera de los rendimientos de la explotación al hacer la declaración de ingresos por actividades económicas.

La ley de IRPF, establece que en el cálculo de las pérdidas o ganancias patrimoniales, el valor de transmisión, será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, y de este valor se deducirán los gastos inherentes a la operación que hubieran sido satisfechos por el transmitente.

En resumen, opinamos que si el despido se produce en el desarrollo de la actividad, los costes soportados serán deducibles en el cálculo de la actividad, mientras que si ese despido es consecuencia evidente de la negociación y acuerdo de venta, su descuento procede en el cálculo de la ganancia patrimonial.

El artículo 7 de la”Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude.?, entró en vigor el día 19 de noviembre. Es el que prohíbe los pagos superiores a 2.500.-? cuando en la operación intervenga, al menos, un profesional o empresario.
Ha de tenerse en cuenta que, en el apartado 2 del artículo citado, se establece que a efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios, de modo que los sucesivos abonos a un mismo proveedor, pueden ser sumados dependiendo de cada operación, por lo que es recomendable descartar el pago en metálico cuando se tengan relaciones comerciales continuadas.

También se aclara que se entenderá por efectivo los medios de pago definidos en el artículo 34.2 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, que son los siguientes:

 El papel moneda y la moneda metálica, nacionales o extranjeros.
 Los cheques bancarios al portador denominados en cualquier moneda.
 Cualquier otro medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago AL PORTADOR.
Por lo tanto, tengamos en cuenta que no solo los pagos en billetes están descartados, sino que tampoco son procedentes los cheques ni cualquier otro soporte al portador, sino que han de ser siempre: NOMINATIVOS.
La sanción correspondiente es del 25 % de la suma abonada, y puede originarla la denuncia de cualquiera de las partes intervinientes, que quedará exonerada de sanción si efectúa la denuncia.

Como sabemos, con la llegada del conocido como “Decreto Boyer”, las partes en un arrendamiento ya no tenían que someterse al régimen de prórroga forzosa, pero hay muchos casos en los que los contratantes, expresamente, pactaron este régimen.
Recordemos también que, para los contratos anteriores al decreto Boyer, cuando el arrendatario es una persona jurídica, la LAU prevé que la extinción de los contratos en los que se desarrollen actividades económicas de la división 6 del Impuesto de actividades económicas, -entre las que se encuentra la parafarmacia-, se producirá en un plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley (es decir, el 1 de enero de 2015), salvo si los locales exceden de 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso el plazo se reduce a cinco años.
Más en concreto, la cuestión que usted plantea aparece regulada la Disposición Transitoria Primera de la actual LAU, sobre los arrendamientos posteriores al Decreto Boyer (9 de mayo de 1985), Disposición que se remite a lo pactado por las partes y, por tanto, si usted pactó la prórroga forzosa, seguiría rigiéndose por la antigua ley de arrendamientos de 1964, y la duración en principio, se podría prorrogar indefinidamente a voluntad del arrendatario.
Ahora bien, el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de noviembre de 2011, en un caso de un contrato posterior a 1985, pero con prórroga forzosa pactada por las partes, concluye que la extinción de dichos contratos debe regularse conforme a las previsiones aplicables a los contratos sujetos a ese régimen legal: el apartado 2 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994, con lo que parece que la intención del Tribunal Supremo es acabar con el régimen de prórroga forzosa, a lo que también tiende la LAU de 1994.
No obstante, sepa que esta sentencia no le garantiza a usted que la jurisprudencia no cambie de criterio, puesto que sigue siendo una cuestión muy debatida, por lo que le recomendamos que comente el asunto con un abogado experto en esta materia, y estén atentos a posibles nuevas sentencias sobre casos similares.

Es habitual que se pida la existencia de factura, por las partes, puesto que este asunto no ha sido una cuestión pacífica ni clara dentro de la Administración, ni siquiera desde un punto de vista judicial.

En resumen, la normativa viene a exigir que los gastos y restantes anotaciones en la contabilidad, tengan su base en un documento contablemente válido, entre los cuales se incluye la factura, pero no siempre a la escritura pública. Decimos que no siempre, porque existen sentencias contradictorias, que unas veces la han aceptado y otras, pues no.

Para evitar la contradicción, se ha visto un recurso para la unificación de la doctrina en el Tribunal Supremo y su pronunciamiento (sentencia Nº 149/2010, de 26 de abril de 2012) ha sido en el sentido de considerar a la escritura pública como documento válido a efectos contables y fiscales, pero siempre que contenga todos los datos que han de figurar en la factura, a excepción, naturalmente, del número.

De todos modos, lo cierto es que no cuesta nada hacer una factura, y aunque la escritura sea válida, como mínimo ofreceremos un documento más cómodo de cara a la contabilización y futuras deducciones por el comprador.

Respetando, en su caso, el derecho que otorga la legislación civil al farmacéutico copropietario, la normativa de ordenación farmacéutica catalana concede un derecho de adquisición preferente de la oficina de farmacia al farmacéutico regente, sustituto y adjunto.

Para tener tal consideración es necesario que previamente, se hubiera nombrado a este empleado por parte del titular, (y cumplimentando los procedimientos y comunicaciones a la Administración que sean preceptivas) con alguno de los cargos aludidos, por lo que si tal designación no se ha producido, el facultativo no contará con un derecho de adquisición preferente de su oficina de farmacia.

Al transmitir la vivienda habitual y adquirir una nueva, usted aplicó la herramienta conocida como “exención por reinversión”, pero para que una vivienda tenga la consideración de habitual, la Administración exige que el propietario haya vivido en ella al menos tres años de forma continuada.

La norma del impuesto ha venido recogiendo una serie de excepciones a esta exigencia, como son el cambio de trabajo, o el matrimonio, de tal manera que no ha sido preciso que transcurriera el plazo citado si se daban estas circunstancias.

En alguna ocasión, y precisamente en su comunidad, se ha dado el caso de que Hacienda no ha considerado suficiente el que se haya constituido una pareja de hecho, porque el texto legal hablaba de matrimonio, pero ya existen resoluciones, como la del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sentencia 359/2012, en la que se afirma que matrimonio y pareja de hecho tienen una trascendencia equiparable a estos efectos, por lo que usted no tendría que tener problema alguno.

La notificación que usted ha recibido, tiene un plazo para ser recurrida de un mes contado a partir del día siguiente al de la notificación. Por lo tanto, es primeramente muy importante, recordar el consejo de que anotemos en cada notificación, y más cuando se trata de sanciones, la fecha de recepción.

Existe alguna sentencia reciente de la Audiencia Nacional que, siguiendo la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, nos recuerda que cuando los plazos se fijan en meses, el cómputo se realiza de fecha a fecha, de modo que, aunque se inicia al día siguiente del de notificación del acto, el plazo termina el día correlativo a tal notificación.

Esto implica que si usted recibió la notificación un 15 de octubre, el plazo para recurrir se inicia el 16 de octubre, pero vence el 15 de noviembre.

El precio de su establecimiento es, naturalmente, el que ustedes acuerden, aunque es interesante situarlo cerca del concepto”valor de mercado?, si observamos este asunto desde un punto de vista fiscal. No obstante, parece que la objeción de su familiar puede tener algún fundamento.

Si el valor de una oficina de farmacia se ha negociado en función de su rentabilidad, o más simplemente, en función de su volumen de ventas anuales, hay que tener en cuenta que tal cifra de ventas se ha logrado, precisamente, con ayuda de ese mobiliario, esas instalaciones y, si además de valorar el fondo de comercio en función de ese volumen de ventas, tratamos de valorar al margen, por añadidura, las instalaciones y mobiliario, en cierto modo estaríamos cobrando dos veces por el mismo concepto.

Quizá sea más fácil de entender con el ejemplo inverso. Podríamos decir que el fondo de comercio de la oficina de farmacia tiene un valor X. Ahora nos preguntamos, si sacamos mobiliario e instalaciones de la transmisión, (suponiendo que se pudieran separar de la operación), ¿valdría el fondo de comercio lo mismo? Seguramente que no: si valoramos y cobramos el mobiliario e instalaciones aparte, el precio del fondo de comercio será menor.

No necesariamente. La evolución habitual de los valores patrimoniales al que estamos acostumbrados, sí que puede invitar a Hacienda a partir de la hipótesis de que, año a año, el valor de los elementos patrimoniales es mayor, y por eso podría llamar la atención, lo que realmente, no es muy interesante.

Ahora bien, las cosas son como son, y si usted cuenta con elementos objetivos que justifiquen que su oficina de farmacia en el mercado ha bajado de precio respecto a cuando la adquirió, tampoco tiene que temer consecuencias adversas. Al vender su farmacia, efectivamente, usted estaría poniendo de manifiesto una pérdida patrimonial y no solo no tendría que tributar, sino que esta pérdida de valor podría compensarse con otras ganancias que hubieran de incluirse en sus declaraciones de renta, como por ejemplo, las derivadas de una venta favorable de acciones.

Hacienda podría oponer valores diferentes a los declarados por usted, pero siempre tiene en su defensa el procedimiento de tasación pericial contradictoria, en el que se podrá concretar y defender un valor distinto.

El hecho de que unas capitulaciones, como cualquier título o documento inscribible en un registro público, haya accedido a su registro correspondiente supone que, desde el momento de inscripción, no solo produce efectos entre las partes que han convenido tal acuerdo, sino que su contenido afecta a terceras personas, puesto que cuenta con la publicidad registral. Hasta ese momento, nadie ha podido acceder al Registro Civil, (el correspondiente para las capitulaciones matrimoniales), y enterarse de que ustedes, desde una fecha concreta, han optado por el régimen de separación de bienes.

Una consecuencia muy importante, es que, ante un caso de insolvencia de uno de los miembros de la pareja, dado que en el régimen de separación de bienes solo responden sus bienes, mientras no se haya inscrito la escritura de capitulaciones, los acreedores pueden considerar que responden de esa deuda los bienes que antes de las nuevas capitulaciones tenían la consideración de gananciales. Por el contrario, las deudas surgidas después de la inscripción de la separación de bienes, son responsabilidad del cónyuge deudor, y afectaría solo a su patrimonio.

Realmente, si ambos cónyuges están de acuerdo en la venta, y en la calificación de los bienes, no es imprescindible que hayan inscrito ya las capitulaciones, puesto que su cónyuge puede asistirle a usted, con su firma, en la escritura de venta, pero tengan en cuenta los detalles comentados anteriormente de cara al futuro.

Con la hipoteca, usted aporta ese bien, esa vivienda, como garantía, de modo que el banco podría instar la ejecución de esa hipoteca, e instar la venta en subasta de ese piso, con el fin de cobrar la deuda.

El fiador solidario se pone al mismo nivel del deudor principal , por lo que el banco podría reclamarle a usted la totalidad de la deuda pendiente, sin limitarse a lo que pudiera obtener con la venta de la vivienda.
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El proceso de formalización de la hipoteca es más costoso, puesto que exige tasaciones, impuestos, gastos de notario y registro mayores, y luego cancelaciones, cuando la deuda esté saldada, pero a cambio, su responsabilidad queda ceñida al valor del inmueble, usted solo se arriesga a perder esa vivienda, mientras que si es fiador solidario, responderá con todos sus bienes presentes y futuros, y por el importe total de la deuda que pudiera existir.

La Dirección General de Tributos ha informado a través de alguna consulta vinculante que el criterio de inclusión de operaciones en la declaración anual son las realizadas por el declarante en el año natural al que se refiere la declaración, y se entiende que las operaciones se han producido en el periodo en que han de ser anotadas en los libros registro.

Por lo tanto, si ha encontrado una factura del ejercicio anterior, lo procedente será hacer una declaración complementaria, incluyendo esta nueva factura.

No, no tiene razón. Pero no deje de prestar atención a esto, porque en alguna ocasión sí ha causado problemas.
Todo parte del contenido del artículo 111 de Ley Hipotecaria, que establece que, cuando se hipoteca un inmueble, esta hipoteca se puede extender si lo acuerdan las partes, entre otras cosas, a “los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto?.

Obviamente, esa extensión se refiere a muebles, no a bienes muebles, como lo es el establecimiento mercantil de oficina de farmacia, pero en ocasiones sí se confunden ambos conceptos, lo que ha llevado a interpretar, en una primera y somera lectura del asunto, que, como el local está hipotecado, y la hipoteca se extiende a la oficina de farmacia (que no), ésta ya no sirve como garantía mediante una hipoteca mobiliaria. Pues ya ve que esta conclusión no es correcta.

Por otra parte, si el local, como parece su caso, es de tercera persona, ajena a la operación, ¿Cómo va a haber podido hipotecar la oficina de farmacia, que no es de su propiedad?

En nuestra opinión, no ha de haber obstáculo alguno para que se formalice una hipoteca mobiliaria sobre su oficina de farmacia, por el hecho de que esté o no hipotecado el local.

Su compañero sí que ha oído alguna”campana? sobre el cálculo de los impuestos que le corresponden. Pero no es así del todo. Resumidamente, podemos decir que la base imponible del IRPF en caso de transmisión, es la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión, ya sea en venta, donación? A su vez, la ganancia patrimonial es la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión de la oficina de farmacia.

Pues bien, con el cálculo del valor de adquisición, hemos de tener en cuenta las amortizaciones practicadas: el porcentaje total de la inversión en la oficina de farmacia que hemos ido llevando paulatinamente, año tras año, a nuestras declaraciones, para aplicarlo como gasto, conforme dispone la ley.

Así, si el valor de adquisición fue 100, y se ha amortizado un 75 por ciento, al transmitir por 150, solo restaremos 25, no los 100 que costó. Y todo esto aunque se hubiera olvidado de llevar esas amortizaciones a su fiscalidad, puesto que, como recuerda su compañero, ha de restarse en todo caso la amortización mínima.

Ahora bien, se da la circunstancia de que usted adquirió la oficina de farmacia por herencia, a título gratuito, y eso implica que no ha podido practicar amortización alguna, puesto que una condición esencial para aplicar esta maniobra es que la oficina de farmacia se hubiera adquirido a título oneroso, por compra. Por lo tanto, usted podrá restar ahora esos 100 que ponemos en el ejemplo, totalmente.

Entendemos que el hecho de que cambie el sentido de la calle no es causa que le justifique para resolver el arrendamiento. Tampoco, por ejemplo, justificaría a la propietaria para subir la renta el hecho de que abrieran un gran centro de salud en el portal siguiente a la oficina de farmacia.

Desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración de este tipo de contratos se rige casi en exclusiva por el principio de autonomía de la voluntad, es decir que las partes pueden llegar al acuerdo que estimen oportuno, siempre que se respete la ley. Correlativamente, las partes han de atenerse a los acuerdos celebrados, salvo que existan causas que justifique lo contrario; causa entre las cuales no vemos incluida la que usted expone.

Llegado un caso de conflicto, los tribunales moderarían el alcance de la compensación que corresponde por esa ruptura, pero sepa que, dependiendo de cada caso, podría alcanzar a la renta del total del plazo de arrendamiento acordado y que faltara por cumplir.

Consulte detenidamente este asunto con un letrado especializado antes de tomar decisiones como la que plantea.

Nos encontramos ante dos asuntos diferentes. Una cosa es el derecho a adquirir preferentemente un inmueble en caso de que el arrendador lo venda, que sí puede operar por disposición de la ley, siempre que no se haya renunciado a ese derecho, (que es dispositivo y por lo tanto, puede quedar descartado en el propio contrato de arrendamiento), y otra la opción de compra, que es la posibilidad que se concede a una persona para que, bajo unas condiciones determinadas, sobre todo en lo referente a plazo y precio, pueda por su sola voluntad instar la transmisión de ese inmueble.

Con el derecho de adquisición preferente, primero usted decide vender y entonces el arrendador podrá optar a la adquisición antes que otros compradores. Con la opción, es su arrendatario quien podrá decidir si se hace la transmisión, y en las condiciones que se acuerden.

No entendemos que se trate de transigir o no, realmente, se trata de una solicitud muy habitual en las transmisiones de oficinas de farmacia con local en alquiler y es lógico que un comprador quiera tener la posibilidad de asegurarse el uso del local en cuanto pueda. Valorar las condiciones y llegar a un acuerdo al respecto, depende de la negociación de las partes, no del contenido de la ley.

Para solicitar el traslado de local, es necesario que usted sea titular de la oficina de farmacia, por lo que, en principio, usted debería esperar hasta que se produjera ese cambio de titularidad, después de formalizar la transmisión en escritura pública y culminar el correspondiente proceso administrativo.

No obstante, puede acordar con su vendedor que sea él quien inicie el expediente de traslado de la oficina de farmacia, y luego subrogarse usted en su posición al tiempo que formalicen la transmisión, o bien esperar a que se conceda el traslado y formalizar la escritura entonces y así podrán ganar algo de tiempo.

En cualquier caso, tengan en cuenta que si el local nuevo es de alquiler, para el traslado será necesario justificar que el vendedor de la oficina de farmacia tiene derecho a usar el local, al menos durante unos días, por lo que el contrato de arrendamiento habrá de contener este acuerdo.

En el concepto de persona física, se puede entender incluido, en cuanto a la gestión y tributación cotidiana de la oficina de farmacia, a todas aquellas entidades que no tengan una personalidad jurídica distinta de la de sus componentes.

Una forma de compañía mercantil frecuente en nuestra vida económica, como es la sociedad limitada, supone la existencia de una entidad netamente diferenciada, con derechos y obligaciones propios, por ejemplo en el ámbito tributario o mercantil, diferentes de los que puedan tener sus componentes. Así, un socio de una S.L., puede perfectamente no ejercer trabajo alguno en la empresa poseída a través de esa sociedad, y la responsabilidad de sus socios, alcanza, en términos generales, al valor de sus acciones o participaciones.

Sin embargo, cuando hablamos de oficina de farmacia, nos solemos encontrar con la sociedad civil, que puede llegar a tener personalidad jurídica, pero no en el ámbito de las farmacias, o también, podemos encontrar comunidades de bienes; o incluso con sociedades irregulares que, a pesar de su sospechosa denominación, no son más que sociedades con la forma, por ejemplo, de una sociedad limitada, pero que no se inscriben en el Registro Mercantil, y no tienen esa aludida personalidad jurídica.

En fin, en todas estas entidades que no tienen personalidad jurídica diferente de la de sus componentes, los miembros que las componen actúan en el ámbito mercantil a título personal, con pequeños matices, como la existencia de una contabilidad única, o un C.I.F. y denominación común, que no desvirtúan el hecho de que son personas físicas, y por eso tributan en el I.R.P.F. y no en el Impuesto sobre la renta de sociedades.

El pasado viernes 13 de julio, el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley 20/2012, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad. La citada norma, en su artículo 26, punto dos, dispone que se modifique la anterior disposición, por la que se había limitado el ritmo de amortización a un coeficiente anual del 1 %, (1,5 % para las empresas de reducida dimensión), durante los ejercicios 2012 y 2013.

La modificación actual consiste en que si una empresa es regentada por personas físicas, y cumple con los requisitos para ser considerada empresa de reducida dimensión (volumen de cifra de negocios inferior a diez millones de euros anuales), puede seguir aplicando el coeficiente anterior, es decir, el 5 %, o el 7,5 %, a elección del interesado.

La Disposición Adicional Vigésimo Séptima de la Ley de IRPF regula la reducción en el rendimiento neto de las actividades económicas por mantenimiento o creación de empleo, durante los ejercicios 2009, 2010 y 2011, prorrogada a este ejercicio 2012, por el Real decreto Ley 20/2011, estableciendo que durante dichos periodos impositivos, los contribuyentes que ejerzan actividades económicas cuyo importe neto de la cifra de negocios para el conjunto de ellas sea inferior a 5 millones de euros y tengan una plantilla media inferior a 25 empleados, podrán reducir en un 20 por 100 el rendimiento neto positivo declarado, correspondiente a las mismas, cuando mantengan o creen empleo, sin que el importe de esta pueda ser superior al 50 por ciento del importe de las retribuciones satisfechas en el ejercicio al conjunto de sus trabajadores.

Pues bien, para que pueda entenderse que se mantiene o crea empleo es necesario que en cada uno de los citados períodos impositivos la plantilla media utilizada en el conjunto de sus actividades económicas no sea inferior a la unidad y a la plantilla media del período impositivo 2008. (Para el cálculo de la plantilla media se tomarán las personas empleadas, teniendo en cuenta la jornada contratada en relación con la jornada completa y la duración de dicha relación laboral respecto del número total de días del período impositivo).
Así , en su caso, si el promedio de la plantilla empleada en su farmacia en 2008 era de 6 trabajadores, y en 2011, vende esta farmacia y adquiere otra con 4 empleados, el promedio de la plantilla en 2011, siendo superior a la unidad, es inferior a 6 trabajadores, por lo que no procedería aplicar la reducción.

Entendemos que esta conclusión podría variar en el supuesto de que viniese ejerciendo otras actividades económicas en las que incrementase la plantilla, ya que la norma se refiere al conjunto de actividades ejercidas por el contribuyente.

Conforme dispone el 1 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, en su punto 4 establece que “Los elementos patrimoniales del inmovilizado material e inversiones inmobiliarias empezarán a amortizarse desde su puesta en condiciones de funcionamiento y los del inmovilizado intangible desde el momento en que estén en condiciones de producir ingresos.”

Por su parte, el punto Tres del mismo artículo establece “La amortización se practicará elemento por elemento. Cuando se trate de elementos patrimoniales de naturaleza análoga o sometidos a un similar grado de utilización, la amortización podrá practicarse sobre el conjunto de ellos, siempre que en todo momento pueda conocerse la parte de la amortización acumulada correspondiente cada elemento patrimonial.”

Así, en nuestra opinión, procede que ajuste la amortización del fondo de comercio al periodo que la oficina de farmacia ha estado funcionando bajo la titularidad de usted, y no por el año entero.

Para solicitar el traslado de local, es necesario que usted sea titular de la oficina de farmacia, por lo que, en principio, usted debería esperar hasta que se produjera ese cambio de titularidad, después de formalizar la transmisión en escritura pública y culminar el correspondiente proceso administrativo. 

No obstante, puede acordar con su vendedor que sea él quien inicie el expediente de traslado de la oficina de farmacia, y luego subrogarse usted en su posición al tiempo que formalicen la transmisión, o bien esperar a que se conceda el traslado y formalizar la escritura entonces y así podrán ganar algo de tiempo. 

En cualquier caso, tengan en cuenta que si el local nuevo es de alquiler, para el traslado será necesario justificar que el vendedor de la oficina de farmacia tiene derecho a usar el local, al menos durante unos días, por lo que el contrato de arrendamiento habrá de contener este acuerdo.

Son dos situaciones diferentes. Por un lado, la Ley de Ordenación de la Comunidad de Madrid, concede un derecho preferente de adquisición en caso de transmisión, de tal modo que su esposo pueda comprar la oficina de farmacia en igualdad de condiciones que otro farmacéutico con quien usted quisiera concertar la venta. En su comunidad existe también ese derecho a favor de los hijos farmacéuticos y el personal con cargo farmacéutico, naturalmente, en las condiciones que la propia norma dispone.

Por su lado, las disposiciones testamentarias, lo que regulan son la adquisición mediante la herencia o legado, únicamente para el caso de fallecimiento, y desde luego, lo que vale es la voluntad de usted, sin otras preferencias que el respeto por la cuota legítima que pudiera se aplicable en su familia, y otras disposiciones, en materia de sucesiones, del Código civil.

Así, si usted tiene otros herederos y su deseo es que en caso de fallecimiento, su esposo sea el heredero de la oficina de farmacia, lo que procede es acudir a un letrado especialista en sucesiones, y a un notario para otorgar testamento.

Es muy desaconsejable, podría afirmarse que descartable totalmente, el uso generalizado de un factor multiplicador sobre las ventas, o las compras o cualquier otro volumen objetivo, como fórmula válida para establecer un precio.
Nos parece muy difícil comparar dos oficinas de farmacia situadas en el mismo barrio, puesto que quizá tendrán cuotas de arrendamiento distintas, salarios con diferentes antigüedades, o puestos; distinta gestión de la cosmética?etc., y mucho más si ya introducimos factores como la estacionalidad que afecta a una oficina de farmacia de costa, respecto a la de centro de municipio rural.
Así las cosas, ¿cómo aceptar que se calcule el precio multiplicando la facturación por un factor?
Efectivamente, puede ser un indicio, pero es un indicio fácilmente atacable con las objeciones comentadas anteriormente. Hacienda tendrá que buscar el valor de mercado, y atender a criterios más importantes como la rentabilidad.
En cualquier caso, al contribuyente le quedará la posibilidad de instar el procedimiento de tasación contradictoria con la Administración, y acudir a la opinión de profesionales expertos en este tipo de valoraciones. No hay fórmulas objetivas, ni mucho menos automáticas.

Desde luego que el precio puede ser abonado mediante elementos diferentes al metálico. Es más, en ámbitos mercantiles, es muy frecuente que se intercambien acciones en la venta de empresas, o que se combinen pagos en diferentes formas: parte metálico, parte acciones?

Si ustedes están de acuerdo en que sea aceptado un local como pago, o como parte del pago, pueden hacerlo. Como diferencia destacable respecto al pago en metálico, tengan en cuenta que en este caso, estarán protagonizando dos alteraciones patrimoniales, es decir, dos posibles ganancias patrimoniales, con relevancia en las respectivas liquidaciones de el IRPF de cada hermana, por lo que habrá de atribuirse claramente un valor a los bienes canjeados, así, usted declarará una pérdida o ganancia patrimonial respecto a la parte de la oficina de farmacia transmitida, y su hermana, igual, pero respecto al local que le de a usted como pago.
También podría hacerse el pago, total o parcial, dándolo por recibido mediante el otorgamiento de una cuenta en participación, único medio que vemos para que ustedes sigan vinculadas de algún modo en la explotación de la oficina de farmacia una vez que usted se desvincule de la titularidad mediante la venta.

Desde la entrada en vigor de la Ley 41/2007, se modificó el artículo 2 de la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento que, en su punto 1 dice textualmente que”?. También podrá constituirse hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento sobre el mismo derecho de hipoteca o prenda y sobre bienes embargados o cuyo precio de adquisición no se hallare íntegramente satisfecho.
Por lo tanto, y en principio, un aplazamiento en el precio de la oficina de farmacia no tiene que ser un obstáculo legal para la constitución de una garantía de hipoteca mobiliaria.
Ahora bien, cuando se trata de existencias, la propia norma confirma la excepción; contenida en el artículo 22 en combinación con el 21, que disponen que la hipoteca se extenderá, mediante pacto, a las mercaderías y materias primas destinadas a la explotación propia del establecimiento cuando sean de la propiedad del titular del establecimiento siempre que su precio de adquisición esté pagado.
Independientemente de lo anterior, tenga en cuenta que la entidad bancaria correspondiente, a la hora de financiar la operación, habrá efectuado un estudio del riesgo asumido en la operación. Pudiera ser que el problema venga del departamento de riesgos, que no acepta un mayor límite de endeudamiento, y no se trate de un asunto jurídico.

El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, incluye una modificación de la Ley de IRPF, por la que estarán exentas en un 50 % las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.
Esta reducción no procede si se hace la transmisión a favor del cónyuge, o a cualquier persona vinculada por parentesco, en línea recta o colateral, o por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.
Tampoco será de aplicación si la operación se hace a favor de una entidad vinculada al vendedor o a cualquier persona situada en los grados familiares expuestos respecto a usted.
Por lo tanto si usted adquiere la vivienda desde el 12 de mayo hasta el 31 de diciembre de este año, en el momento de su venta, la ganancia patrimonial tributaría la mitad (exención en un 50% de tributación sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de inmuebles adquiridos onerosamente).

La Ley de Ordenación farmacéutica de su comunidad, establece que las oficinas de farmacia deben estar instaladas a una distancia mínima respecto de un centro de salud, de 250 metros.
No obstante, esta condición no es aplicable a aquellas oficinas de farmacia que estuvieran ya instalas a una distancia menor, con anterioridad a la entrada en vigor de la norma autonómica citada. Por otra parte, se ha previsto una excepción para aquellas farmacias que sean las únicas establecidas en la localidad y, por lo tanto, no puedan perjudicar a otras con su instalación o traslado a las proximidades del centro de salud.
En estos casos, los de”farmacia única? puede trasladarse sin tener en cuenta los límites de distancias previstos con carácter general.

La hipoteca es una garantía que se puede, aportar en los préstamos para reforzar la posición del acreedor ante un posible impago por parte del prestatario.

Ahora bien, ese reforzamiento consiste en designar como acreedor preferente a esa entidad bancaria, a la hora de cobrarse con cargo a ese bien concreto. Es decir, nadie antes que ese banco puede solicitar el embargo o la subasta de ese piso, pero eso no quiere decir que las deudas del prestatario terminen con la subasta, puesto que también podrán ser embargados cualquiera otros bienes del deudor hasta saldar la deuda.

Y lo mismo ocurre si no se ha constituido hipoteca sobre la casa: el banco podrá pedir el embargo de ese inmueble, así como de cualquier otro bien que sea propiedad del prestatario. En resumen, podemos afirmar que el riesgo sobre su casa lo determina la deuda principal, el préstamo, no la hipoteca. Por lo tanto, por el hecho de no hipotecar su vivienda, o cualquier otro bien, no lo aparta del riesgo de ser ejecutado en caso de impago, puesto que en Derecho Civil español, el deudor responde con todos sus bienes, presentes o futuros, de sus obligaciones, independientemente de que estén hipotecados o no.

Salvo que exista algún otro dato relevante en la operación que no hayamos tenido en cuenta, estamos de acuerdo con su asesor. El cheque y el pagaré son instrumentos muy similares, pero el cheque tiene la peculiaridad de que, sea cual sea la fecha de su emisión, vence”a la vista?, es decir, que aunque tuviera fecha de diciembre, si se presentara al cobro en su banco en marzo, habría de ser abonado o, de lo contrario, usted tendría ya un impago.

Por su parte, el pagaré puede tener una fecha cierta de pago, lo que le permite a usted marcar cuándo ha de ser abonado, conforme con el pacto que tenga con su vendedor.

En el momento de responder a esta pregunta, aún no ha sido aprobada la Ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal, al que usted indirectamente alude.

Con la salvedad de algún cambio posterior, la previsión es que no se puedan hacer pagos en los que intervengan empresarios o profesionales, en metálico, por importes superiores a los 2.500.- euros.

Es usual que en establecimientos minoristas se acumulen ciertas sumas de dinero en metálico pero, mientras no supere este importe, usted podrá seguir haciéndolo.

Si va a superar esta cantidad, lo obligado será hacerlo mediante transferencia bancaria o cheque. Al margen de este límite quedan las operaciones entre particulares, por ejemplo, si usted adquiere una vivienda a su vecino ( no a una constructora) e, igualmente, podrá hacer ingresos superiores en su banco sin problemas, puesto que quedan expresamente excluidas del citado límite las operaciones con entidades bancarias.

No exactamente. La posibilidad de obtener en un pago único la prestación se ofrece a todas las edades. No obstante, la última reforma laboral cuenta con una previsión a este respecto, en el sentido de que desde el 12 de febrero de 2012 se amplía el límite máximo del abono del pago único de la prestación contributiva por desempleo, hasta el 100 por cien de su importe para los beneficiarios, hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, ambas edades inclusive, que pretendan constituirse como trabajadores autónomos.

Hasta ahora, el límite era del 80 por cien para hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, y del 60 por ciento para los demás.

No exactamente. La posibilidad de obtener en un pago único la prestación se ofrece a todas las edades. No obstante, la última reforma laboral cuenta con una previsión a este respecto, en el sentido de que desde el 12 de febrero de 2012 se amplía el límite máximo del abono del pago único de la prestación contributiva por desempleo, hasta el 100 por cien de su importe para los beneficiarios, hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, ambas edades inclusive, que pretendan constituirse como trabajadores autónomos.

Hasta ahora, el límite era del 80 por cien para hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, y del 60 por ciento para los demás.

Para quienes, estando”en el paro?, pretendan constituirse en trabajadores autónomos, existe la posibilidad de obtener en un pago único su prestación, si se cumplen los siguientes requisitos:

? Estar desempleado.

? Ser perceptor de una prestación de desempleo de nivel contributivo por haber cesado de forma definitiva en su relación laboral.

? Tener, al menos, tres meses de prestación pendientes de percibir.

? No haber obtenido el reconocimiento de un pago único en los 4 años anteriores a la fecha de solicitud del derecho que ahora pretende.

? Que la actividad profesional que va a desarrollar y para cuyo inicio solicita el pago único sea el Inicio de una actividad como trabajador por cuenta propia o autónomo.

? Iniciar la actividad en el plazo máximo de un mes desde la resolución de concesión del derecho, y en todo caso, con fecha posterior a la solicitud.

Con la última reforma, se ha concretado este tipo de situación para cuando se produzcan faltas de asistencia al trabajo, aún justificadas pero intermitentes, que alcancen:

a) el 20 % de las jornadas hábiles en dos meses consecutivos,
b) o el 25 % en cuatro meses discontinuos dentro de un periodo de doce meses.

Ahora bien, no se computarán como faltas de asistencia, entre otras, las debidas a accidente de trabajo, maternidad, riesgo durante el embarazo y la lactancia, enfermedades causadas por embarazo, parto o lactancia, paternidad, licencias y vacaciones, ni tampoco las debidas a enfermedad o accidente no laboral cuando la baja haya sido acordada por los servicios sanitarios oficiales y tenga una duración de más de veinte días consecutivos.

Por el momento en cuanto a la normativa relativa al territorio común, los beneficios tributarios relativos a la reinversión, se ciñen exclusivamente a las sociedades mercantiles, que tienen modificaciones en su tributación dependiendo de si se reinvierten o no los beneficios obtenidos en la venta de activos empresariales.

En lo que respecta a IRPF, más en concreto a la oficina de farmacia, lo que ha existido hasta hace unos años es la llamada”periodificación por reinversión?, que permitía pagar los impuestos correspondientes a la venta de activos, en varios años, si se reinvertía bajo determinadas condiciones. Ese mecanismo ya no está contemplado en la normativa y, aunque sí que se ha hablado en alguna ocasión por los respectivos líderes políticos sobre medidas relacionadas con este asunto, por ahora no se ha publicado ninguna disposición al respecto.

El local deberá reunir los siguientes requisitos:
Ha de contar con una superficie útil mínima de 75 metros cuadrados; el acceso ha de ser libre, directo y permanente a la vía pública; si el local cuenta con más de una planta, éstas deben estar comunicadas. Las zonas que ha de tener son las siguientes: de atención al público (que ha de tener 30 metros cuadrados de superficie como mínimo), de almacenamiento de medicamentos y productos sanitarios, de laboratorio, de despacho del farmacéutico.
En cuanto a los requisitos aplicables al laboratorio, nos remitimos al R.D. 175/2001, de 23 de febrero.
Si la oficina de farmacia contase con secciones autorizadas, tales como óptica, u ortopedia, por ejemplo, éstas habrán de reunir los requisitos adicionales que contemple la legislación que resulte de aplicación. A falta de normativa específica, el local deberá tener como mínimo con un módulo de 12 metros cuadrados adicional a la superficie total de la oficina de farmacia por cada sección o actividad diferenciada.
Además de lo anterior, el citado local habrá de guardar las siguientes distancias:
250 metros respecto a las oficinas de farmacia y
150 metros respecto a los Centros de Salud.
Excepcionalmente, en casos de traslados forzosos, dentro de la misma zona farmacéutica, las distancias anteriores se verían reducidas a 150 metros respecto a la oficina de farmacia más próxima, y 150 metros respecto a los Centros de Salud.

Usted puede llegar a acuerdos con otros compradores e, incluso, puede formalizar la venta de su participación, a favor de un tercero. No obstante, sepa que su socio dispone de un derecho denominado retracto de comuneros, que le faculta para adquirir preferentemente esa participación, en las mismas condiciones en que se ha efectuado la operación con ese otro comprador.

El procedimiento aconsejable, una vez llegado a un preacuerdo con otro comprador, es notificar fehacientemente a su socio de la venta prevista, dándole, al tiempo, la posibilidad de comprarla él en las mismas condiciones.

Su socio dispone de nueve días para aceptar la operación, pero si no le notifica esta decisión en plazo, usted puede transmitir libremente a su otro comprador. También es posible que le informe de su voluntad de no comprar la participación en venta; en ese caso, nuestra recomendación es que pida a su socio que esa renuncia la manifieste por escrito y se la entregue debidamente firmada, de modo que usted pueda acreditar en todo momento que ha cumplimentado este trámite.

La previsión contenida en el Real Decreto Ley 12/2012, busca una especie de”tregua? en cuanto a las deducciones aplicables por los interesados, en sentido de que limita el ritmo de deducción durante dos ejercicios, con el fin de obtener mayor recaudación respecto a 2012 y 2013.
Como sabemos, el ritmo anual de amortización del fondo de comercio va desde el 5 % con carácter general, al 7,5 %, si se trata de empresas de reducida dimensión (prácticamente todas las oficinas de farmacia españolas), pero para este ejercicio y el siguiente, la cuota máxima se ha reducido al 1% en general, y al 1,5 % respectivamente.
Esto supone que el Estado obtiene mayor recaudación durante estos dos ejercicios, pero no implica realmente una subida de impuestos, ni pérdida de la facultad de deducción del fondo de comercio, puesto que la parte de amortización que no se deducirá en estos dos ejercicios, – un 4 % y un 6 % de diferencia -, se podrá deducir en los años siguientes, al haber sido ampliado el plazo de amortización, haciendo que la deducción total sea incluso más interesante, al dejar gastos deducibles para ser aplicados en ejercicios en los que es previsible que los ingresos sean mayores y, consecuentemente, mayor la tributación.

En el Real Decreto 12/2012, el Gobierno ha previsto algunas medidas limitadoras de la deducción de los gastos financieros, estableciendo unos topes anuales a la deducción por este concepto.
No obstante, la medida no tiene aplicación a las oficinas de farmacia, puesto que se trata de medidas previstas para compañías mercantiles que tienen la consideración de grupo empresarial, conforme a determinados preceptos contables, que nada tienen que ver con las farmacias, cuya titularidad corresponde a personas físicas, muy alejadas del concepto de grupo empresarial.
Además, para estas compañías a las que si les afecten las medidas, el límite anual de deducción por gastos financieros es de un millón de euros, de modo que, aunque fueran medidas de aplicación a este sector, dudamos mucho que pudieran tener aplicación práctica.

En general, podemos decirle que una oferta puede ser retirada siempre que no haya sido aceptada por el vendedor. Así, mientras éste no le comunique tal aceptación, usted puede comunicarle que desiste de su intención de compra, o que modifica unilateralmente las condiciones ofertadas.

Más en concreto, estas conclusiones dependen de los documentos en los que se haya podido formalizar tal oferta, porque podría darse el caso de que se hubiera establecido un plazo, u otras condiciones de la oferta que pueden modificar las conclusiones anteriores.

Por ejemplo, podría haber condicionado usted la compra a la obtención de un préstamo bancario, o al contraste de un cierto volumen de facturación de la oficina de farmacia, por ejemplo. En tal caso, si estas condiciones no se produjeran, la operación podría resolverse.

Ahora bien, si no existen condiciones que perfilen su decisión de compra, y el vendedor le comunica su aceptación, la operación está hecha y la oferta no puede ser retirada. Si, posteriormente, usted tuviera problemas con la financiación, o simplemente no quisiera ya la oficina de farmacia por cualquier causa, habría que estudiar las consecuencias de una eventual resolución unilateral.

El Reglamento del I.R.P.F., establece como criterio para la deducibilidad del gasto de adquisición de un bien el que éste esté afecto o no a la actividad.
Para considerar afecto un bien, debe ser necesario para la obtención del rendimiento, estar debidamente contabilizado, y habrá de utilizarse exclusivamente para el ejercicio de la actividad, salvo que el uso privativo que se haga de ellos sea accesorio y notoriamente irrelevante.
En cuanto al uso exclusivo para el ejercicio de la actividad, la norma expresamente se refiere a los automóviles de turismo, para señalar que su uso en días un horas inhábiles durante los que se interrumpa el ejercicio de la actividad no es un uso accesorio y notoriamente irrelevante, y por tanto, se presumirá que su uso no es exclusivo.
Como vemos, la deducción de los gastos relativos a un vehículo es un asunto especialmente sensible para Hacienda y otro tanto podemos decir del combustible que, como se señala en prácticamente todas las consultas revisadas, se hace reserva a la valoración por los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, respecto a si el vehículo se utiliza o no en exclusiva en la actividad. Una valoración que, presuponemos de antemano, tendrá probablemente resultado negativo para el interesado, a quien conviene dotarse de todos aquellos medios de prueba admitidos en derecho, entre los que nos parece particularmente interesante, aunque no definitivo, el hecho de contar con otro vehículo a su nombre no afecto a la actividad.

Queda al margen la salvedad de que el vehículo que usted pretende adquirir sea uno de los calificados como «mixtos», de transporte de mercancías, en cuyo caso, los gastos originados por su adquisición y uso en la actividad de farmacia sí serían deducibles.

Al no contener ninguna precisión su contrato sobre este asunto, se aplica lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y por lo tanto, no habría que contar con la autorización del arrendador, conforme la lo dispuesto en el artículo 32.

Con la actual Ley, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendador simplemente tiene derecho a una elevación de renta del 20 por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato.

La cesión deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. Así, en el momento de formalizar la transmisión de la oficina de farmacia, en la escritura deberá constar que se procede a la cesión del contrato de arrendamiento a favor de la parte compradora y, por último, requieran al notario para que notifique al arrendador que se ha producido la cesión.´

Otra cosa es que la duración del contrato sea suficiente, a efectos financieros, para su comprador. Pídale que contraste este dato con su banco, puesto que si piensa formalizar alguna hipoteca mobiliaria, es usual que se le exija un plazo de arrendamiento mínimo de 20 años.

Cuando se adquiere una explotación, a través de una sociedad mercantil, por ejemplo, una sociedad anónima, sí tendría que tener en cuenta que la contabilidad y fiscalidad seguiría siendo la misma, es decir, la de la sociedad, por lo tanto es necesario tener en cuenta qué parte de cada bien resta por amortizar, conforme lo hecho hasta ese momento.

En el caso de las oficinas de farmacia es diferente, puesto que se explotan a título personal, por los titulares, de modo que cuando se produzca una adquisición, la amortización parte de cero, a nombre del nuevo titular y conforme al valor por el que éste hubiera efectuado la compra.

Por lo tanto, a efectos fiscales, para usted es indiferente la amortización practicada por el anterior titular.

El problema, a la hora de concretar esta posibilidad, se centra en la existencia de un derecho preferente que ha sido establecido por disposición legal, el código civil, denominado”retracto de comuneros?, se trata de un retracto de origen legal ( a diferencia del convencional, que establecen las partes por mutuo acuerdo), que faculta al copropietario, en este caso el primer hermano adquirente de esa participación en la farmacia, para comprar cualquier otra participación en la oficina de farmacia que se pusiera a la venta por el padre, y esto limita claramente la facultad de venta futura al otro hermano, que podría ver cómo su posición como comprador depende de la voluntad del otro, ya cotitular y copropietario.

Podría preverse que el hermano que adquiera en primer lugar renuncie a este derecho, pero es una posibilidad controvertida entre la doctrina jurídica, de modo que no es aconsejable dejar el futuro en manos de la interpretación que pueda hacerse del contenido del contrato

Quizá lo más práctico pudiera ser que el padre, antes de proceder a la venta de esa participación al primer hijo, otorgara una opción de compra a favor del otro, estableciendo claramente los términos y condiciones. Posteriormente, en el contrato o escritura de venta de esa participación al otro hijo, podría especificarse que existe ya un derecho previo de opción, a favor del otro hijo, con lo cual, entendemos, el hijo que adquiere primero no podría oponerse en el futuro al ejercicio de esta opción por parte del otro.

Usualmente, sobre todo en el ámbito rural, se encuentran oficinas de farmacia instaladas en locales cuyas dimensiones, o incluso distancias con otras farmacias, no guardan los límites o condiciones exigidos por la normativa de ordenación farmacéutica. Esto es debido a que se abrieron bajo otra regulación, previa a las actuales normas autonómicas.

No obstante, es práctica habitual que esta situación no afecte a los nuevos titulares, en las sucesivas transmisiones, puesto que así lo prevén disposiciones transitorias de las normas de ordenación farmacéutica, y en cualquier caso, es interpretación común en todas las administraciones competentes en ordenación farmacéutica que los actuales requerimientos respecto a la dimensión del local se aplican exclusivamente a las oficinas de farmacia abiertas al amparo de la nueva regulación, por lo que entendemos que usted no ha de tener ningún problema por este concepto.

La tributación correspondiente en el IRPF en el caso de transmisión de una oficina de farmacia, se aplica sobre la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de una transmisión. Esta ganancia patrimonial, a su vez, es el resultado de restar al valor de transmisión el valor de adquisición.

Así, cuanto mayor sea el valor de adquisición que usted pueda acreditar, menor será la ganancia patrimonial que ponga de manifiesto y, en este sentido, a la hora de transmitir su oficina de farmacia, usted sí podrá”deducir? ciertos gastos relacionados con la adquisición previa, por ejemplo los honorarios del notario o notarios que pudieron intervenir en la adquisición, o las exigidas por el Colegio profesional por la adquisición o tramitación de expedientes.

Por otra parte, tenga en cuenta que, a pesar de que usted recibió la oficina de farmacia por herencia, es decir, que no tuvo que pagarla, esto no significa que no tuviera un valor, y éste, que ya tuvo que ser fijado para su declaración en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ha de ser restado también del valor de transmisión para calcular la ganancia patrimonial.

En principio, la aplicación conjunta de los artículos 4 y 5 de la Ley del I.V.A., parece indicar que estaríamos ante una prestación de servicios, el alquiler, sujeta al impuesto y, por lo tanto, usted debería repercutir el I.V.A.

Por el contrario, tenga en cuenta que asuntos similares al que usted plantea han sido objeto de serias polémicas doctrinales, e incluso judiciales en el seno de la Unión Europea, conforme recuerda, entre otras, la consulta de 18 de marzo de 2011, que alude a la posibilidad de considerar a las indemnizaciones como parte de la prestación de servicios de la cual derivan o con la que están vinculadas.

En conclusión, se ha optado, siguiendo el sentido de alguna sentencia citada en la propia consulta aludida, por considerar a esta compensación pactada por el cese de la relación contractual, no como una prestación de servicios, como si fuera una cuota más de alquiler, sino propiamente una indemnización excluida de aplicación del impuesto y por tanto, no se deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido por el cobro de la referida indemnización.

Entendemos que el importe real por el que usted ha contratado su alquiler es el resultado, durante el primer año, de aplicar ese cincuenta por ciento de descuento, de modo que únicamente le contará como ingreso la mitad, y esa será también la base imponible para calcular la cuota de I.V.A., correspondiente.
En concreto, la consulta de la Dirección General de Tributos V 2705/2010, recuerda que el artículo 22 de la Ley de IRPF, señala que serán imputados como rendimiento íntegro del capital mobiliario, el importe que por todos los conceptos”deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario?.?. El deber de su arrendatario queda fijado en el pacto al que ustedes han llegado, es decir, el cincuenta por ciento, no sobre el total pactado inicialmente.

En nuestra opinión, ustedes deberían facilitar a los proveedores el nombre de la comunidad de bienes, o sociedad civil que forman. Independientemente de que los cotitulares estén vinculados por el matrimonio, deberán contar con un número de identificación fiscal, un domicilio a efectos fiscales y con una denominación, que se facilita a Hacienda mediante la correspondiente alta censal. A esta denominación es a la que, en principio, deberían facturar sus proveedores.

No obstante, en el caso de que hubieran recibido alguna factura a nombre de alguno de los cónyuges únicamente, tengan en cuenta la Consulta de la Dirección General de Tributos nº V0334/07 de 22 febrero 2007, que afirma que debe tenerse en cuenta, que al desarrollarse la actividad por un matrimonio casado en régimen de gananciales, régimen económico-matrimonial constante el cual los bienes y derechos de titularidad ganancial pertenecen por completo a cualquiera de los cónyuges, será válida, la factura expedida por los proveedores a nombre de ambos cónyuges o de uno cualquiera de ellos.

La normativa relativa al deber de expedir y entregar factura sí determina que se debe expedir y entregar factura, no solo con el fin de probar la transmisión de los bienes objeto de la operación, sino porque la factura es el medio idóneo para que los elementos adquiridos sean debidamente contabilizados

No obstante, el comprador dispone de otros medios para justificar y deducir su compra, como es la escritura pública. Esto ha quedado claro después de sentencias como la de la Audiencia Nacional de 29 de septiembre de 2011 que, a su vez, alude a la del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2011.

De todos modos, con sentencia o sin ella, lo cierto es que la normativa tributaria dispone la entrega de factura si el comprador lo pide y, aunque podría suplir su falta, como hemos visto, a efectos tributarios, cuesta muy poco redactarla y también facilitará la labor de su contable.

Entendemos que, en el momento de aceptación de la donación, se produjeron, realmente, dos tipos de adquisición.

Por un lado, usted realizó una adquisición onerosa, consistente en el hecho de aceptar subrogarse en el préstamo y carga hipotecaria que tiene el local. Sobre el importe de esa deuda, usted tendrá que liquidar e ingresar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Onerosas, (ITP).

Al tiempo, se ha producido una adquisición lucrativa, correspondiente a la parte del valor real del local que exceda de la duda asumida. Esta adquisición tributa por el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La suma que se entrega en concepto de arras tiene, en principio, la consideración de una entrega a cuenta del precio. Ahora bien, en el momento en que, conforme al Derecho Civil, alguna de las partes hace suya esa cantidad como consecuencia de la ruptura unilateral del contrato, siendo responsable la otra parte, las arras pasan a tener la consideración, a efectos tributarios, de indemnización.

La indemnización, conforme ha afirmado el Tribunal Económico Administrativo Central, en resoluciones como la nº 00/ 7848/2008 de 8 de febrero de 2011, no constituye retribución de ninguna prestación y, por lo tanto, no forma parte de la base imponible del impuesto, y no tendrá que ser repercutido el I.V.A.

Conforme dispone la normativa actual, el tipo aplicable será el vigente en el momento de practicar la liquidación del impuesto, de modo que la parte de ganancia patrimonial cuyo cobro corresponda a 2014, será gravada en función de la situación tributaria en ese ejercicio.

Al efectuar una venta a plazos, usted puede optar entre abonar el impuesto correspondiente, en una sola liquidación, la correspondiente al ejercicio en el que se efectúa la venta, o abonarlo a medida en que se produzcan los sucesivos vencimientos de ese aplazamiento.

Si usted opta por el aplazamiento, y siempre que entre la entrega y el último plazo medie más de un año, usted podrá optar a que el tipo impositivo vuelva a situarse en el 19 ó 21 por ciento, como estaba hasta el 31 de diciembre pasado, pero valore también la posibilidad de que la situación fiscal empeore, y el tipo impositivo no solo no baje, sino que incluso pueda subir.

Como regla general, las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, lo que, en principio, nos lleva a la conclusión de que es el día de firma de la escritura de transmisión el que determina el ejercicio en que ha de tributarse.

No obstante, existe una regla especial para el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado. En este supuesto, usted podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en su venta, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes.

Ahora bien, tenga en cuenta que para Hacienda, son operaciones con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Por lo que, si aplaza una parte del precio durante unos meses, la tributación no podrá fraccionarse y seguirá marcando el periodo de tributación el momento de firma de la escritura pública de transmisión.

Conforme dispone el artículo 35 de la Ley del IRPF, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses.

Por lo tanto, no es exactamente que el importe de esos gastos sea deducible, sino que a la hora de calcular la ganancia patrimonial, el valor de transmisión será menor, ya que podrá deducir los gastos que usted asuma y pueda demostrar documentalmente y, por lo tanto, ésta ganancia será menor.

La Ley 27/2011, de 1 de agosto, sobre actualización, adecuación y modernización del sistema de Seguridad Social ha venido a establecer los 67 años como edad de acceso a la jubilación.
No obstante lo anterior, y como corresponde a un sistema legal dinámico que afecta a derechos para cuyo ejercicio es necesario un largo periodo de cotización, la implantación de los nuevos requisitos de edad se realiza de forma progresiva y gradual, en un periodo de quince años, período de aplicación que también se aplica para completar los periodos de cotización que permiten el acceso a la pensión a partir de los 65 años, de modo que, partiendo de 35 años y 3 meses en 2013, el periodo de 38 años de cotización y seis meses será exigido en el ejercicio de 2027.
Por otra parte, la citada ley mantiene la edad de jubilación en 65 años para quienes hayan cotizado 38 años y seis meses.
Así pues, y dando por supuesto que ha cubierto los períodos mínimos de cotización y cumplido los restantes requisitos, no habría de esperar a cumplir 67 años para poder jubilarse.

No es una exigencia legal. En caso de alquiler, algunas normas, como la Ley de Hipoteca Mobiliaria, exigen que se cuente con derecho de cesión, o incluso puede preverse la autorización del propietario del local para la constitución de tal hipoteca, pero el hecho de que el propietario tenga una hipoteca, no es obstáculo legal.

De todos modos, sí hemos visto alguna vez, que los departamentos de riesgos de alguna entidad valora negativamente esta circunstancia, pero ocurre en relación con la posibilidad de que este propietario llegara a perder el local como consecuencia de un hipotético impago de su préstamo, el que está garantizado con esa hipoteca, lo que supondría serios problemas si el nuevo adquirente no quiere reconocer el arrendamiento, lo que dudosamente tendrá que hacer, puesto que, aunque el arrendamiento estuviera registrado, la hipoteca sería anterior.

No obstante, es un obstáculo que rara vez se impone definitivamente, es decir, que es negociable, y cada vez más raro, por lo que en última instancia, siempre podrá negociar con otra entidad, la mayoría, que no le exija esta condición.

Hay muchos otros detalles que es preciso conocer para llegar a una solución exacta, pero en principio y con los datos aportados, sepa que la normativa civil considera bienes privativos de cada uno de los cónyuges los que le pertenezcan antes de celebrarse el matrimonio, así como los que adquieran después, pero a título gratuito, por ejemplo, mediante una donación.

Si la oficina de farmacia la adquirió uno de los cónyuges en cualquiera de estas circunstancias, es privativa. Pero esto no quiere decir necesariamente que no haya alguna cuenta pendiente ente el matrimonio relacionada con estos bienes. Por ejemplo, si se hubieran hecho reformas o mejoras con fondos gananciales, la oficina de farmacia no dejaría de ser privativa, pero quizá pudieran existir deudas derivadas de estas operaciones.

Las conclusiones que usted plantea en su pregunta pueden ser válidas en términos muy generales, de modo que la situación en su conjunto, con todos los detalles que le afecten, habría de ser valorada detenidamente en cada caso por un especialista.

Mientras su oferte no sea aceptada, entendemos que es simplemente eso: una oferta, y por lo tanto puede retirarla en cualquier momento. Le recomendamos que utilice para ello un medio que le de el suficiente respaldo como prueba de sus actos, como por ejemplo una carta certificada remitida por un notario, un telegrama, o un burofax.

En el caso de que usted conociera la aceptación de la oferta por parte del propietario de ese local, antes de retirarla, el contrato de compraventa se habría celebrado y usted no se podría retirar de esa compra por su sola voluntad.

Precisamente, el artículo 1262 del Código civil, dispone que hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndose remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe.

No obstante, desconocemos por qué medio y con qué contenido concreto se realizó la oferta por usted. Muestre el documento y comente las circunstancias que acompañaron a la negociación, con un letrado, porque podría haber otros condicionantes que no se están teniendo en cuenta.

A falta de un acuerdo entre ustedes, será necesario que el trabajador renuncie a la compra por escrito para que usted quede libre y pueda transmitir libremente a cualquier otro comprador.

En previsión de que el trabajador no acepte su oferta, o no firme la renuncia, o simplemente se niegue a contestar, usted puede acudir a las disposiciones previstas en el Código civil para el conocido como”retracto legal?, que sería la figura aplicable a ese derecho preferente de adquisición, un derecho de retracto nacido por disposición de la ley. En tal caso, procedería hacer una notificación fehaciente a su empleado, con el ofrecimiento de la operación y las condiciones detalladas, y haciendo constar que se le da un plazo no inferior a nueve días para contestar. En el caso de que no conteste, transcurrido ese plazo, más unos días prudenciales, como margen de comunicaciones y correo, usted podría transmitir a otra persona su oficina de farmacia.

Para que un banco le respete unas determinadas condiciones, es preciso que éstas consten por escrito, en un documento usualmente denominado”oferta vinculante?. En este documento también se hará referencia, además de a las condiciones y garantías relativas al préstamo solicitado, a la validez de esa oferta.

¿Está seguro que su comprador tiene un documento de ese tipo? Es cada día menos frecuente. Por el contrario, lo usual es que la comunicación sea verbal y, en cualquier caso, usted no puede acceder directamente a esa información salvo acuerdo con el comprador.

Efectivamente, tiene razones para estar preocupado, puesto que las condiciones y situación de cada banco, varían continuamente y, desde luego, no le recomendamos retrasar ni un minuto la firma con el propósito de liquidar el IRPF un año más tarde. La rentabilidad que podrá obtener por mantener la cuota de impuestos en su banco por un año será más que reducida, pero el riesgo de que al comprador no le mantengan la vigencia de su oferta, o le modifiquen las condiciones, es alto.

En su provincia, si usted reinvierte el producto de la venta de su oficina de farmacia, en otros activos empresariales, puede alcanzar incluso la exención total. Tal inversión ha de efectuarse en el plazo comprendido entre el año anterior y los tres siguientes a producirse la venta por lo que, a nuestro entender, no es precisa mayor coordinación en sus operaciones.

Tenga presente que la reinversión ha de producirse en activos empresariales, con lo que no es imprescindible, tampoco, que usted adquiera otra oficina de farmacia, sino que podría ampliar, adquirir o instalar cualquier otra actividad, siempre que aplique a esta nueva inversión el dinero adquirido en la venta.

Difícilmente. En los casos de empleadas con una maternidad reciente, la interpretación habitual es que el despido tiene que ver con esa maternidad y, al suponerse el carácter discriminatorio, usted no podrá despedirla, evitando que ella opte por la readmisión si el despido no es procedente.
El despido es posible, pero ha de demostrar las causas que lo originan, puesto que en caso contrario, el despido no se declarará improcedente”en cuyo caso usted sí podría optar por indemnizar y así no readmitir-, sino que será considerado despido nulo, y su consecuencia es la readmisión, con los costes que indique la sentencia.
Trate de obtener pruebas de las faltas alegadas, o en caso contrario no podrá cancelar esta relación.

Usted alude a una circunstancia que afecta a los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1996. Se trata de la herramienta conocida como “coeficientes de abatimiento” que, en resumen, consiste en una reducción de la ganancia patrimonial generada, en función de los años que este bien estuviera en el patrimonio del transmitente, que excedieran de dos.
En muchos casos, este sistema llevaba a la conclusión de que la transmisión no estaría gravada en I.R.P.F., pero este sistema se aplica exclusivamente sobre bienes no afectos a la actividad, como puede ser una vivienda, pero si usted transmite el local junto con la oficina de farmacia, no serán aplicables tales coeficientes. Para que le fueran de aplicación, tendría que desprenderse de la oficina de farmacia y esperar al menos tres años para transmitir el local.

El cambio introducido por la última reforma, consiste en diferenciar la parte de ganancia patrimonial generada entes y después del 20 de febrero de 2006, dividiendo entre días todo el tiempo que el bien ha permanecido en el patrimonio del transmitente. A la parte generada antes de esa fecha, le son aplicables los coeficientes y, a la parte generada después, le será aplicable el gravamen correspondiente, al 19 ó 21 por ciento.

Desde luego que la voluntad del arrendador ha de ser tenida en cuenta, aunque ha podido expresarla ya, en concreto, a través del contrato de arrendamiento. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos da la posibilidad de que la facultad de cesión o subarriendo del local quede prohibida en el contrato de arrendamiento. Si su contrato contiene una mención semejante, será inevitable negociar o, al menos, solicitar al arrendador que permita la incorporación de su hija como arrendataria, a través de la comunidad o sociedad que piensen constituir.
En otro sentido, es posible que el documento autorice expresamente la cesión, o incluso puede ser que no diga nada. En este último caso, respecto al asunto comentado, regiría el texto de la ley, que le autoriza a usted a subarrendar o ceder, parcialmente, el arrendamiento a su hija, sin otra formalidad que la de notificar fehacientemente al arrendador este hecho, y soportar un incremento de la renta del 10 por ciento en el primer caso, y del 20 por ciento en si opta por la cesión..

A este respecto, la Dirección general de Tributos, en consultas como la V1303-06, ha venido recordando que la deducibilidad de la amortización del fondo de comercio exige, entre otros requisitos, que el fondo de comercio se haya puesto de manifiesto en virtud de una adquisición a título oneroso. Al realizarse la adquisición a título oneroso únicamente por usted, solo usted tendría derecho a deducir por su amortización, circunstancia ésta que deberá ser tomada en consideración al determinar el rendimiento neto de la actividad económica.

No es necesario tramitar dicho concurso público, pero no por referirse a una participación indivisa de la farmacia, sino por tratarse de una transmisión onerosa a favor de un hermano, supuesto que tiene un procedimiento específico, regulado por el artículo 23 del Decreto 166/1999, de 16 de marzo, por el que se establece el procedimiento para la transmisión de oficinas de farmacia, y que excluye tanto el concurso, como el derecho de amortización por otros titulares.
En cambio, la transmisión de una porción indivisa de una oficina de farmacia a favor de terceros, distintos de hijos, padres, nietos, hermanos o cónyuge, excluye ese derecho de amortización, pero no el correspondiente trámite de información pública, con la publicación de la propuesta de transmisión en el Boletín Oficial del País Vasco, presentación de solicitudes de adquisición, valoración de méritos y emisión de la autorización de transmisión a favor del farmacéutico participante en el concurso que haya obtenido una mayor puntuación, previos a la formalización de la compraventa.
Por ello en su caso, deberá simplemente solicitar la correspondiente autorización de transmisión firmada tanto por usted como por su hermana, acompañada de la siguiente documentación:
a) acreditación del parentesco
b) Indicación de la porción de oficina de farmacia que se transmite.
c) Aceptación de las condiciones de la transmisión por parte del adquirente.
d ) Título de licenciado en farmacia del adquirente.
e) Justificante del abono de las tasas.
La autorización de transmisión que conceda la Administración Sanitaria, quedará condicionada a la obtención de la autorización de funcionamiento que deberá solicitar su hermana, como farmacéutica adquirente, en el plazo de 2 meses.

La Dirección General de Tributos ha contestado a numerosas consultas relativas a la aplicación de los diferentes tipos impositivos en operaciones cuyo devengo se producía con posterioridad a la citada fecha (estando vigente el tipo nuevo) pero que habían dado lugar a pagos anticipados anteriores (estando vigente el tipo antiguo).

En todas las contestaciones vinculantes (por ejemplo la de 31 de mayo de 2010, nº V1182-10) se concluía que el tipo impositivo aplicable al pago anticipado ha de ser el vigente en el momento en que dicho pago se realiza.

Por tanto, en el caso de que se entregase una vivienda en 2012 pero se hubieran realizado dos pagos anticipados, en julio y octubre de 2011 respectivamente, la tributación sería la siguiente:

El primer pago (julio) tributaría al 8%, el segundo pago (agosto) tributaría al 4% y los restantes realizados en 2012 volverían a tributar al 8%, sin rectificación alguna del realizado en octubre al 4%.

Entendemos que en España no es lícita la retroactividad de las normas en casos como el que usted comenta, en el que está restringiendo un derecho, como es la compraventa.

Efectivamente, cuando usted abrió su oficina de farmacia, la norma de ordenación farmacéutica exigía un plazo mínimo de tres años de apertura al público de la oficina de farmacia para poder transmitirla. El pasado año, la Ley 10/2010, de 27 de septiembre, de Salud Pública y Seguridad Alimentaria de Castilla y León modificó el texto del artículo 28 de la Ley de Ordenación de 2001, relativo a las transmisiones para ampliar este plazo a diez años desde la puesta en funcionamiento de la oficina de farmacia, señalando literalmente que”En el supuesto de oficinas de farmacia de nueva apertura por concurso convocado y resuelto conforme a lo establecido en la presente Ley, la titularidad deberá mantenerse inalterada durante los diez años siguientes a su puesta en funcionamiento, salvo en el supuesto de muerte, incapacitación judicial o declaración judicial de ausencia?.

De la redacción literal transcrita, se deduciría que ahora usted tendría que esperar esos diez años para poder transmitir, pero tal situación tendría difícil encaje en el marco constitucional, como le decíamos antes, toda vez que al margen de frustrar las expectativas de aquellos farmacéuticos que, como usted, optasen a una nueva apertura en esta comunidad autónoma previendo la posibilidad de venta en el plazo de tres años, supondría además un trato desigual para aquellos farmacéuticos que habiendo obtenido y abierto la farmacia con arreglo a la Ley de Ordenación de 2001, la hubieran transmitido antes de la modificación legal comentada, y lógicamente, sin esperar los diez años que aparentemente ahora se prevén. Plantee la consulta a la administración. Esperamos que esta contradicción será resuelta en el sentido de que la limitación es operativa después de la entrada en vigor de la reforma, no de la ley originaria.

La promesa de venta de bienes de cualquier naturaleza y la opción de compra se entienden hechas siempre a título oneroso, así es un hecho imponible del Impuesto en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales, siendo usted, como beneficiario de esa opción, el sujeto pasivo del impuesto. La base imponible es el precio especial convenido para la opción de compra y a falta de éste, o si fuere menor, el 5% del precio de compra del local.
El tipo impositivo en su comunidad autónoma sería el correspondiente a la transmisión de inmuebles, esto es, el tipo del 7%. No obstante, si el precio especial convenido para la opción de compra y a falta de éste, o si fuere menor, el 5% del precio del local superase 300.000 euros, se aplicará un tipo del 8% para el tramo que supere la cuantía de 300.000 euros.

Todo depende del tipo de contrato que vinculara al vendedor con ese otro comprador, y del tipo de demanda planteada.
Con las debidas reservas, puesto que recomendamos encarecidamente que contraste el asunto con un letrado que pueda contrastar con el vendedor, o sus abogados, la situación, si podríamos comentarle que da la impresión de que, al reclamar una cantidad, este comprador ha optado por no exigir el cumplimiento del contrato, con lo cual, tanto el vendedor como usted estarían libres de hacer la operación, puesto que la reclamación es de una cantidad, y entendemos que es un problema ajeno a esta nueva transmisión.

Recordemos que, si del contrato de compraventa anterior pudiera desprenderse que se ha confirmado la venta, mediante las modalidades de arras penales o bien las conocidas como confirmatorias, la parte contratante que no incumple, tiene la opción de exigir el cumplimiento de esa venta, pero si las arras contratadas con penitenciales, conocidas también como”de desistimiento?, cualquiera de los contratantes podría haber resuelto la venta, independientemente de las compensaciones que pudieran proceder.

Según el Estatuto de los Trabajadores, los empleados que en un periodo de treinta meses hubieran estado contratados durante un plazo superior a veinticuatro meses, adquirirán la condición de trabajadores fijos. Ahora bien, la reforma contenida en el Real Decreto Ley 10/2011 de 26 de agosto, en su artículo 5, dispone la suspensión del apartado 5 del artículo 15 del Estatuto, cuyo contenido hemos resumido en el párrafo anterior. Esta suspensión ha sido establecida para un periodo de dos años tras la entrada en vigor de la norma, de modo que, a nuestro entender, su trabajador y usted podrán mantener el puesto de trabajo sin que, necesariamente, se tenga que convertir en contrato indefinido dentro de cuatro meses, como ocurriría con la legislación vigente antes de agosto.

Con la llegada de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y aún antes, con el conocido como”Decreto Boyer?, en 1985, la prórroga forzosa de los arrendamientos a favor del inquilino, ya no es una condición habitual de los arrendamientos. Por el contrario, ahora lo que impera es el conocido como principio de autonomía de la voluntad, que permite a las partes tomar todos aquellos acuerdos que estimen por conveniente, siempre que no sean ilegales.
Esto implica que, en principio, los contratantes han de atenerse a sus acuerdos y en el caso de resolución unilateral por parte del inquilino, el propietario arrendador podría reclamar el cumplimiento total del contrato y el correspondiente abono de la renta por el plazo de arrendamiento que no hubiera transcurrido.
Aunque esta exigencia podría ser matizada por los tribunales en función de las circunstancias, por ejemplo si el local ha sido o no alquilado nuevamente y en qué plazos y condiciones, lo cierto es que se abre un serio riesgo de contraer responsabilidades con la propiedad.
Ahora que parece estar en plena negociación, tenga la precaución de precisar las consecuencias de que usted quisiera cancelar el arrendamiento antes de ese plazo,
Por ejemplo, puede prever una penalización de dos o tres mensualidades de renta para el caso de resolución anticipada del contrato, o una mensualidad por año que reste hasta el final de ese arrendamiento; con eso habría limitado definitivamente sus responsabilidades.

En Derecho civil, uno de los principios fundamentales es el de”autonomía de la voluntad?, que puede resumirse en que las partes pueden acordar y hacer todo aquello que estimen conveniente siempre que no esté expresamente vedado por la ley.

Respecto a la duración de los contratos de arrendamientos, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 no impone una duración determinada para los locales, de modo que ustedes podrían pactar la duración que les convenga.

Lo que probablemente ocurre es que su hijo ha financiado la adquisición de la oficina de farmacia mediante un préstamo garantizado con una hipoteca mobiliaria, sobre la farmacia entendida como establecimiento mercantil. En este caso, entra en juego la Ley de Hipoteca Mobiliaria, que dispone la necesidad de que quien trate de usar esta garantía ha de contar, entre otras condiciones, con un contrato de arrendamiento vigente. Esta condición se ha interpretado usualmente, sobre todo por los departamentos jurídicos de los bancos, en el sentido de que la duración del arrendamiento ha de ser equivalente, o superior, a la duración del préstamo garantizado con la hipoteca.

En la normativa anterior, en la que regía la prórroga forzosa a favor del arrendatario, la duración del arrendamiento no era un problema, pero ahora parece razonable que la entidad que financie la operación cuente con la certeza jurídica de que la oficina de farmacia cuya compra se financia, podrá permanecer en ese local durante el plazo previsto en los préstamos.

Aunque desde el punto de vista del Derecho Civil, se reconoce a ambos cónyuges un derecho económico relativo a la propiedad de todos los bienes adquiridos en sociedad de gananciales, lo cierto es que Hacienda no viene considerando empresario al cónyuge que no ejerce la actividad y, por lo tanto, no ha aceptado la imputación de rentas proporcional a su cuota en la propiedad de la oficina de farmacia. Para que ambos cónyuges puedan figurar como empresarios que obtienen proporcionalmente las rentas aludidas, la Administración exige que ambos cónyuges estén vinculados a la explotación, estén dados de alta ante el respectivo Colegio Oficial y, naturalmente, que la gestión de compras, dirección de personal, declaraciones trimestrales etc., se hagan a nombre de ambos.

Cuando se trate de una operación no sujeta a I.V.A., por ser una transmisión de una unidad económica autónoma, conforme dispone el artículo 7,1 de la L.I.V.A., el tipo aplicable de I.T.P. sobre el local será del 4 por ciento si se cumplen varias condiciones, entre las que destacamos las siguientes:

? Que la empresa o el negocio profesional hubiera venido ejerciendo efectivamente las actividades de su objeto social durante un periodo superior a los dos años anteriores al devengo del impuesto.
? Que el centro principal de gestión de la empresa o del negocio profesional se encuentre ubicado en Galicia y que se mantenga durante los cinco años siguientes a la fecha de devengo del impuesto.
? Durante el mismo periodo de cinco años el adquirente no podrá enajenar o desafectar los inmuebles objeto de tipo reducido, salvo reinversión en Galicia.

Si se dejaran de cumplir los requisitos establecidos, deberán pagarse la parte del impuesto que se hubiera dejado de ingresar y los intereses de demora.
Preste atención, porque este tipo de gravamen no se aplicará de oficio, sino que tendrá que solicitarlo el adquirente cuando presente la declaración del impuesto.

La jubilación no es realmente la causa del despido en el caso que usted comenta. En el caso de venta, realmente, lo que se produce es la sucesión de empresa, en las mismas condiciones en que estuviera la plantilla de trabajadores en el momento de producirse la venta.

La oficina de farmacia seguirá funcionando en similares circunstancias a como lo hace bajo su dirección, de modo que no se justifica un despido por causas objetivas. En el caso de que usted o bien el comprador, efectúen algún despido, la indemnización correspondiente se calculará conforme al despido improcedente.

El art. 44 del Convenio colectivo marco para oficinas de farmacia señala que la jubilación es obligatoria para el personal que cumpla 65 años de edad, siempre y cuando, al adoptar esta medida, se cumplan los siguientes requisitos:
a) Los puestos que queden vacantes se habrán de cubrir simultáneamente mediante la transformación en indefinidos de los contratos temporales existentes en la empresa y, en su defecto, a través de personal de nuevo ingreso.
b) Que la persona afectada tenga cubierto el período de carencia necesario para poder acceder a la prestación periódica de la Seguridad Social por ese concepto.”

En consecuencia, si su empleado no tuviera acceso a la pensión de jubilación por no haber cotizado el plazo suficiente, o no se mantuviera el número de empleados de la oficina de farmacia tras la jubilación a través de la contratación de nuevo personal, o no se convirtiera en indefinido alguno de los contratos temporales que mantuviera la farmacia, si los hubiera, el empleado podría seguir prestando sus servicios sin tener que jubilarse.

Desde luego, si un trabajador o un familiar ( en su comunidad también tienen derecho preferente los cónyuges y los hijos farmacéuticos), expresa su renuncia a la adquisición de la oficina de farmacia en un documento en el que se haga constancia de las condiciones previstas por usted, naturalmente, la operación efectuada con un tercero tendrá que acomodarse a esas condiciones, puesto que en caso contrario, el derecho de una de estas personas a adquirir la farmacia con preferencia se reactivará.

No obstante, si la renuncia de su empleado se refiere no solo a unas condiciones concretas, sino que se trata de un caso en el que le ha manifestado su total desinterés en la compra, lo que pueden hacer es formalizar una renuncia genérica, sin alusión a un precio en concreto, y así no tendrá que rehacer el documento en el caso de que las condiciones iniciales resulten modificadas en su negociación con otros compradores.

De acuerdo con el Decreto 253/1993, de 8 de octubre, por el que se regula el procedimiento de autorización y régimen jurídico de los botiquines, en términos generales, podemos decir que no es indispensable la contratación de personal adjunto para la custodia y dispensación de medicamentos en el botiquín. Ahora bien, dado que por una parte, mientras permanezca abierto el botiquín, debe contar con la presencia del farmacéutico titular, sustituto o adjunto de la oficina de farmacia de la que dependa, y que por otra, el botiquín debe permanecer abierto al público un mínimo de 10 horas semanales, repartidas entre los días laborables de la semana, que deben coincidir, preferentemente, con el horario de visita médica, cuando el horario de apertura del botiquín coincida con el de la oficina de farmacia, será necesario que la atención del botiquín la lleve a efecto un farmacéutico adjunto, por lo que en este caso, de coincidencia de horarios, sí será imprescindible que contrate personal adjunto.

El Real Decreto 909/1978, era la norma por la que se regulaba, entre otros asuntos, la creación, traslado y transmisión de las oficinas de farmacia, hasta que fueron entrando en vigor las respectivas normas de ordenación farmacéutica de las comunidades autónomas. Entre su articulado, se encontraba la previsión de que pudiera instalarse una oficina de farmacia de nueva creación, si un interesado justificaba la existencia de un “núcleo aislado´´, es decir, una zona separada del casco urbano de la localidad a la que pertenece, por un obstáculo como podía ser un río, una autopista, vía de ferrocarril, que dificultara notablemente el acceso de los residentes en esa zona a las farmacias del casco urbano principal, que contara con una población de dos mil habitantes.

Esta condición de aislamiento es la que ha dado origen a la exigencia en varias normas autonómicas, de que el traslado de estas farmacias, creadas al amparo del artículo 3.1.b de este Real Decreto, se limite al perímetro del núcleo para el que fueron concedidas.

Así, el Decreto 146/2001 sobre transmisión y planificación de farmacias en la comunidad gallega, precisa en su artículo 36º, 2, que
“?. Igualmente, las oficinas de farmacia que en su momento se autorizasen al amparo del artículo 3.1º b del Real decreto 909/1978, de 14 de abril, únicamente podrán trasladarse dentro del mismo núcleo de población para el que fueron autorizadas.´´

La renta obtenida como ingreso del arrendamiento tiene la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, y para el cálculo del rendimiento neto puede deducirse del rendimiento íntegro todos los gastos necesarios para su obtención, así como el importe por el deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en el bien inmueble. Entre tales gastos necesarios para la obtención del rendimiento figurarían los intereses que usted abona por el préstamo hipotecario y los gastos de formalización del contrato a que se refiere.
Así, con carácter meramente enunciativo, se declaran expresamente como deducibles los siguientes gastos por el artículo 13 del Reglamento de IRPF : los intereses de capitales ajenos, los gastos de reparación y conservación, tributos, servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares, gastos de formalización y defensa esto es, los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos, saldos de dudoso cobro, primas de seguros, servicios y suministros y las cantidades destinadas a la amortización.

El nombramiento de un farmacéutico regente tiene como propósito el asegurar, dentro de los casos especialmente tasados por la ley, que la oficina de farmacia cuenta siempre con un farmacéutico al frente, que garantice la correcta prestación del servicio en ausencia del titular propietario.

Por lo tanto, entendemos que no es necesario tal nombramiento en casos como el que le afecta a usted, ya que la necesidad de contar con la presencia de un farmacéutico al frente, con las atribuciones de un regente, está sobradamente respaldada al contar con usted como propietario.

Es más, incluso en algunas normas de ordenación farmacéutica, como la de su región, esta excepción está específicamente prevista en el texto legal. Concretamente en el art. 23.4 de la Ley de Ordenación Farmacéutica de Castilla La Mancha, que dice textualmente que: “En los supuestos de fallecimiento, incapacitación laboral permanente, total o absoluta, y declaración judicial de ausencia …, los interesados o, en su caso, sus herederos dispondrán de un plazo máximo de un año para transmitir la oficina de farmacia, que podrá prorrogarse por un plazo máximo de 6 meses en casos justificados. Hasta que se produzca la transmisión, deberá haber al frente de la oficina de farmacia un regente, salvo en el supuesto de cotitularidad en el que el nombramiento de regente tendrá carácter voluntario”.

Conforme recuerda, entre otras, la consulta de la DGT V349/2009 de 20 de febrero de 2009, en los casos de sucesión en la empresa familiar, si fuera aplicable el 20.2.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establece una reducción del 95 por ciento en la base imponible del impuesto si, entre otras condiciones, el adquirente mantiene la adquisición durante un plazo de, salvo modificación en la normativa propia de cada comunidad, de diez años.
En el caso de no cumplirse este mantenimiento de la inversión, es decir, si usted vende su oficina de farmacia antes de ese plazo, usted tendría que hacer frente a la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora.
No obstante, tenga en cuenta que la propia Dirección General de Tributos, interpreta esta condición en el sentido de que no pueden realizarse actos de disposición que puedan dar lugar a una minoración sustancial del valor de adquisición por el que se practicó la reducción.
Así, si se produce la transmisión de la oficina de farmacia y usted reinvierte el producto de la venta en activos financieros cuyo vencimiento excede los diez años desde el fallecimiento del causante, Hacienda también entenderá que se ha cumplido el requisito de permanencia exigido por la Ley y usted podrá mantener las ventajas aplicadas en su momento, sin devolución alguna.

En el País Vasco, las oficinas de farmacia sólo pueden trasladarse dentro de la zona farmacéutica donde estén ubicadas. Ahora bien, el Decreto 338/1995, de 27 de junio, por el que se regulan los procedimientos de creación, traslado, cierre y funcionamiento de las oficinas de farmacia establece, además, que desde que se publiquen en el Boletín Oficial del País Vasco las convocatorias oportunas de nuevas aperturas y hasta en tanto no se resuelvan en vía administrativa los correspondientes expedientes, se paraliza la tramitación de las solicitudes de traslado de oficinas de farmacia a o en zonas de salud afectadas por las convocatorias y que se formulen con posterioridad a las mismas, por lo que no cabría intentar el traslado a una zona de salud donde ya se haya abierto el proceso de nueva apertura.

No obstante, la propia norma citada prevé alguna excepción a lo previsto en el párrafo anterior, y es el caso previsto, en primer lugar, en el artículo 9, b, para el caso de derrumbamiento, la autorización de demolición o el acuerdo de desalojo, adoptado en un expediente de declaración de estado ruinoso, que conlleve el desalojo del edificio donde está ubicada la oficina de farmacia, sin posibilidad de retorno a la ubicación de origen. En segundo lugar, quedan igualmente excepcionados de esta limitación, las situaciones de traslado forzoso, que también describen los casos de derrumbamiento, la autorización de demolición o la tramitación de un expediente de declaración de estado ruinoso que conlleve el desalojo del edificio donde está ubicada la oficina de farmacia, pero con la diferencia de que se conozca que el edificio va a ser reconstruido y el farmacéutico se comprometa a retornar al mismo.

Antes de tomar ninguna decisión, es muy recomendable que su abogado revise detenidamente el texto de su contrato, y en concreto, la fecha, puesto que la firma de este documento se produjo en la frontera de aplicación del conocido como”Decreto Boyer?, que desde su entrada en vigor, anuló la obligación de prórroga forzosa en los arrendamientos. Así, si el contrato es, efectivamente, de abril de 1985, le es de aplicación el régimen de prórroga forzosa, pero si es de mayo, o posterior, la duración ha podido ser pactada sin prórroga y, por lo tanto, su situación en mayor medida de la voluntad del arrendador.

Si damos por válido que su contrato está sometido a prórroga forzosa, usted puede utilizar la fórmula del traspaso de local ( no de farmacia; se traspasan los locales, no las farmacias). El traspaso de local le impone una notificación al propietario de su propósito, con las condiciones, y sobre el precio que usted otorgue a ese traspaso ( del local, no sobre el precio de la oficina de farmacia), el arrendador propietario tendrá derecho a un porcentaje que depende de la antigüedad del inmueble.

Ahora bien, tenga presente que el arrendador también tendrá derecho a abonar él mismo ese precio de traspaso propuesto y quedarse con el local libre de arrendatarios ( y usted con la farmacia”en el aire?); además, la duración máxima del nuevo arrendamiento será como máximo de diez años, plazo poco útil, conforme a las exigencias bancarias en los casos de hipoteca mobiliaria, que giran en torno a los veinte años y, además, seguramente, el nuevo inquilino carecerá de derecho a hacer obras de reforma, con lo que el traspaso raramente se utiliza. De hecho en Farmaconsulting, después de más de 1.700.- transmisiones, a lo largo de veinte años, solo hemos utilizado este sistema en dos ocasiones, y con muchos problemas.

La recomendación es que revise su situación jurídicamente, para conocer sus opciones, y enfoque esta situación, con la ayuda de profesionales expertos, como un proceso de negociación con el arrendador. Ambos tienen mucho que ganar y seguro que puede encontrarse una vía de acuerdo satisfactorio para todos los implicados.

Hasta el momento en el que la Inspección Sanitaria verifique la inspección y otorgue el acta favorable al cambio de titular de la oficina de farmacia, usted seguirá ostentando la titularidad de la oficina de farmacia, siendo responsable de la actividad desarrollada en la misma, por lo que hasta entonces, deberá mantener todos los requisitos precisos para ostentar la titularidad del establecimiento. En consecuencia, habrá de seguir dada de alta y cotizando en el régimen especial de trabajadores autónomos hasta el paso de la aludida inspección.
No obstante, aun cuando probablemente, no se aplicará en su caso por lo reciente de su entrada en vigor, el DECRETO 12/2011, de 17 de marzo, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 13/2001, de 20 de diciembre, de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad de Castilla y León, en materia de Oficinas de Farmacia ha modificado el procedimiento administrativo de transmisión de oficinas de farmacia, estableciendo que una vez presentada la escritura de transmisión de la oficina de farmacia y la justificación de la legitimación en el uso del local en el que la misma se instala, ante el Director General de Ordenación farmacéutica, éste, en el plazo de un mes otorgará la autorización definitiva de transmisión. Desde el momento en que se dicte esta resolución de autorización, se producirá el cambio de titularidad de la oficina de farmacia, y una vez notificada ésta, se procederá a girar visita de inspección, en la que se comprobará que la oficina de farmacia cumple los requerimientos legales en cuanto a características, señalización y equipamiento y se procederá a diligenciar los libros recetarios y de estupefacientes.

Por tanto, con este nuevo procedimiento, entendemos que no es necesario mantener el alta en autónomos hasta el paso de la inspección, sino hasta el momento previo de obtención de la resolución de autorización definitiva de transmisión, por ser éste el momento en el que se cesa en la titularidad de la oficina de farmacia.

De acuerdo con lo señalado por la Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante 661/2009, ” las parejas unidas de hecho, pero sin vínculo matrimonial, no configuran unidad familiar a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”; por lo tanto, entendemos que no es posible.
En el caso de que tuvieran hijos, sólo un miembro de la pareja podría formar unidad familiar con los hijos, a los efectos de presentar declaración conjunta, optando el otro por declarar de forma individual.
Así sólo podrán tributar conjuntamente, de acuerdo con la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las personas que formen parte de alguna de las siguientes modalidades de unidad familiar:
1.ª La integrada por los cónyuges no separados legalmente y, si los hubiera:
a) Los hijos menores, con excepción de los que, con el consentimiento de los padres, vivan independientes de éstos.
b) Los hijos mayores de edad incapacitados judicialmente sujetos a patria potestad prorrogada o rehabilitada.
2.ª En los casos de separación legal, o cuando no existiera vínculo matrimonial, la formada por el padre o la madre y todos los hijos que convivan con uno u otro y que reúnan los requisitos a que se refiere la regla 1.ª de este artículo”.

El horario que mantiene se corresponde con el” Módulo A”, previsto por el Decreto 259/2001, de 15 de noviembre, por el que se establecen los horarios de atención al público, servicios de guardia y vacaciones de las oficinas de farmacia en la Comunidad de Madrid, que prevé también un Módulo A ampliado a domingos y festivos, que sería el que a usted le interesa.

Tenga en cuenta que habrá de comunicar este nuevo módulo a la Consejería de Sanidad, a través del Colegio Oficial de Farmacéuticos de Madrid, antes del 1 de octubre, podrá aplicarlo sólo a partir del 1 de enero de 2012 y deberá mantener ese horario durante un año. Cualquier variación que se pretenda realizar sobre el horario ampliado habrá de comunicarse conforme acabamos de comentar, pues de lo contrario, se entenderá que se mantiene el horario comunicado con anterioridad, por igual período de un año.

Además, le recordamos que en dicha comunicación habrá de hacer constar el número de farmacéuticos que además del titular ejercerán como adjuntos en la oficina de farmacia.

De acuerdo con el Decreto 102/2006 de planificación farmacéutica en Castilla La Mancha, en su artículo 21, la medición ha de efectuarse por el eje de la calle, entendiendo que cuando el citado precepto se refiere al “eje” lo hace a la línea que divide por la mitad el ancho de una calle o camino, u otra cosa semejante.

Así, desde el centro del acceso de la oficina de farmacia se trazaría una línea perpendicular hasta el centro, eje, o línea media de la calle, siguiendo por el eje de la siguiente vía pública y así hasta llegar, a través de ese eje, hasta el centro del acceso del local respecto del que se hace la medición, trazando otra perpendicular desde tal eje hasta el centro del acceso.

Por excepción, en los casos en que se pueda ir de un local a otro sin necesidad de cruzar ninguna de las vías públicas a las que tengan salida sus accesos, se tomaría en consideración tan sólo la distancia de la línea central de la vía, sin añadir la longitud de las perpendiculares que hubiera que trazar hasta ese eje.

La cancelación de un contrato, efectivamente, y según las circunstancias, puede dar lugar a responsabilidades económicas por parte del arrendatario, pero entendemos que la determinación de su existencia y cuantía no es objeto en esta consulta.

Ciñéndonos al ámbito tributario, el criterio para que una cantidad esté o no sujeta a I.V.A., puede resumirse, en el caso que usted plantea, a si esa cantidad es una indemnización o se trata, por el contrario, de una compensación por ingresos, honorarios, etc.

Si se trata de una verdadera indemnización por daños o perjuicios causados, se tratará de un pago exento en el impuesto, pero si por el contrario, Hacienda interpreta que se trata de compensar honorarios, cuotas, etc., sí estaría sujeto.

Por lo tanto, dependemos de qué interpretación pueda hacer Hacienda de cada operación concreta. A este respecto, como indicio, podemos contar con la consulta de la D.G.T. Nº V1868/06 de 19 septiembre 2006, en la que entiende, para un caso muy similar al que usted plantea, que la indemnización que satisfaga una empresa arrendataria a otra arrendadora como consecuencia de la resolución parcial de un contrato de arrendamiento de un inmueble, no constituye contraprestación de operación alguna sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, la entidad perceptora de la citada indemnización no deberá repercutir el citado tributo sobre la empresa arrendataria, obligada al pago de la misma.

Entendemos que su comprador está solicitando que usted comparezca como”hipotecante no deudor?, una figura de la que hemos hablado alguna vez en esta sección, pero que se está repitiendo debido a la exigencia de algunos registradores de que, para proceder al registro de la hipoteca mobiliaria que garantiza los préstamos del comprador, tal hipoteca ha de ser formalizada por el titular farmacéutico.

En definitiva, se busca la coincidencia de titular y propietario a la hora de formalizar la hipoteca, lo que es difícil de obtener si pensamos en el comprador, puesto que no será titular hasta que se produzca el cambio administrativo en la administración sanitaria, cambio que, en función de las comunidades, puede llevar desde unos pocos días, hasta varios meses.

Para resolver esta encrucijada, las entidades bancarias podrían optar por esperar a presentar en el registro la escritura de hipoteca hasta que se de el cambio de titularidad a favor del comprador, pero, en vista de los plazos a que hemos aludido, es comprensible que les incomode permanecer sin la hipoteca definitivamente registrada, cuando sí han entregado el importe del préstamo.

Una solución muy sencilla es que sea el propio vendedor el que otorgue la hipoteca sobre su oficina de farmacia, al tiempo que la transmite al comprador. Así, estará hipotecando alguien que es propietario y todavía titular, y acto seguido vende, a un comprador que aceptará, lógicamente, adquirir una farmacia hipotecada, puesto que lo es en garantía de su préstamo.

Al no costarle nada a usted, y ser usual esta maniobra en el sector, entendemos que sí debe usted colaborar con el comprador en este punto, insistimos, es lo usual, y no le supone ningún coste.

No es habitual que las entidades bancarias exijan la tasación de la oficina de farmacia de cara a la formalización de una hipoteca mobiliaria, esto es, una hipoteca de la propia farmacia como establecimiento mercantil. Usualmente han destacado en este tipo de financiaciones entidades, muy especializadas en el sector farmacéutico, que poseen un gran conocimiento sobre la situación del mercado y respecto de las restantes características de este tipo de operaciones, lo que ha venido descartando la necesidad de esta modalidad de tasaciones. Con la llegada de otras entidades menos especializadas, a lo que se suma tanto las peculiaridades de esta clase de operaciones, como la delicada situación financiera que atravesamos, se está viendo, en algunas ocasiones, la exigencia de que entidades ajenas a la entidad financiera respalden los valores empleados con un dictamen sobre el valor del fondo de comercio.

Respecto a los métodos de cálculo, descartamos que una entidad seria calcule el valor de una oficina de farmacia mediante la aplicación de coeficientes objetivos, como el 2,1, el 1,5 por las ventas, etc., Por el contrario, a lo que atenderán preferentemente es a la rentabilidad y, con ella, a la verosimilitud de que el comprador prestatario pueda afrontar la devolución del préstamo. Es decir, no será tan importante que tal o cual operación se multiplique por un”factor? determinado que pudiera compararse con otras operaciones, sino el hecho de que, una vez abonada la cuota de intereses, parte del principal correspondiente, etc., el comprador pueda disponer de un excedente que le permita afrontar su vida y, en concreto, su inversión con holgura.

En lo que al I.V.A. se refiere, la Dirección General de Tributos, para casos muy similares al que usted plantea, ha dictaminado, basándose además en variada jurisprudencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, que ha de atenderse a la naturaleza del convenio que usted ha cerrado con el propietario. Si esta relación supone compensarle a usted por un consumo, la indemnización estaría sujeta al impuesto y usted tendría que añadir la cuota correspondiente. Por el contrario, y como parece evidente en su caso, se trata propiamente de una indemnización y no de una remuneración, por lo que la cantidad no tiene que llevar aparejada ninguna repercusión por este impuesto.

En cuanto al IRPF, la DGT no los considera exentos, ya que entiende que se trata de un rendimiento de la actividad económica que usted desarrolla, al compensar unos ingresos que dejarán de obtenerse como consecuencia de ese traslado provisional y, por lo tanto, tendrá que incluirlos en sus declaraciones de este impuesto.

En principio, el dato fundamental a la hora de determinar dónde ha de tributarse por IRPF es la residencia habitual. La residencia habitual, según el artículo 72 de la ley del impuesto, se entiende respecto a una comunidad autónoma, cuando el interesado permanezca en su territorio un mayor número de días del período impositivo.

Para determinar el período de permanencia se computarán las ausencias temporales.
Salvo prueba en contrario, se considerará que una persona física permanece en el territorio de una Comunidad Autónoma cuando en dicho territorio radique su vivienda habitual.

Ahora bien, tenga en cuenta que esto es una presunción, y en caso de duda, Hacienda podrá valorar otros indicios, para determinar la residencia, como lo es el”principal centro de intereses? del sujeto, esto es, el territorio donde se obtenga la mayor parte de la base imponible del I.R.P.F. que, en cuanto a los rendimientos de actividades económicas, como son los procedentes de la oficina de farmacia, se entenderá la Comunidad Autónoma donde ésta radique.

Como se ha comentado en otras consultas de esta sección, las personas físicas están exentas del pago del Impuesto sobre Actividades Económicas, independientemente de la facturación que tenga su explotación.

No obstante, el propio artículo de la Ley de Haciendas locales, en su artículo 83; después de establecer que las personas físicas están exentas aclara, en su apartado c), que estarán exentos “los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del art. 33 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.”

Por su parte, el citado artículo 33 de la Ley General Tributaria, concreta que

“Tendrán la consideración de sujetos pasivos, en las leyes tributarias en que así se establezca, las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás Entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyen una unidad económica o un patrimonio separado, susceptibles de imposición.”

Por lo tanto, si son varios copropietarios, deberán atender al límite establecido puesto que si superan la facturación aludida, de 1.000.000 de euros, sí están sujetos al impuesto.

La titularidad de una oficina de farmacia exige, como requisito indispensable, la inscripción en el colegio profesional de la provincia correspondiente, en la modalidad de colegiado con oficina de farmacia.

En el momento de la adquisición no es estrictamente necesario estar ya dado de alta, puesto que en numerosas provincias es suficiente con acreditar ante la administración que se ha solicitado el alta colegial, o presentar un documento firmado que acredite el compromiso del adquirente a colegiarse inmediatamente. Tenga en cuenta que el trámite de colegiación no se termina de un día para otro, sino que requiere de comprobaciones documentales, abono de tasas, la aprobación de la junta…

Por otra parte, sepa que, aparte de la administración sanitaria, hay otras entidades que pueden exigirle la acreditación de su condición de colegiado, como por ejemplo los bancos, que normalmente incluyen en sus minutas de préstamo el número de colegiado del adquirente de la oficina de farmacia, o las distribuidoras, que han de tener muy claro que están suministrando a un farmacéutico y no a otra persona.

Una remota posibilidad de participar mediante la constitución de una sociedad limitada, a la que usted posiblemente se refiere, al haber oído algún comentario, fue la sociedad profesional, en la que se prevé la participación de socios no profesionales, siempre que la mayoría del capital la ostenten los socios profesionales.

Además de que la participación de usted quedaría limitada a esa minoría de capital, la aplicación de esta ley no se da respecto a las oficinas de farmacia, por lo que este instrumento no le es útil.

La implicación de personas no vinculadas profesionalmente con la oficina de farmacia en la explotación de la misma, está ceñida al campo estrictamente financiero, mediante un contrato denominado “cuenta en participación´´ que, en resumen y, por tanto, con las debidas reservas, podríamos describir como un híbrido entre el contrato de préstamo y el de sociedad. Se parece al préstamo en que alguien aporta un dinero a la explotación de otra persona, el farmacéutico propietario, y se parece, algo, a la sociedad, en que la remuneración de ese capital no se fija en función de un tipo de interés, sino en un porcentaje de participación en el resultado de la explotación.

De hecho, en cuanto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su apartado de operaciones societarias, se asimila a este tipo de contrato a las sociedades, de modo que en su constitución y disolución, las partes deberán atender a la liquidación del impuesto como si se tratara de una S.L., o cualquier otra forma mercantil.

No obstante, entre las medidas dispuestas por el Gobierno para impulsar la economía, se ha dejado exenta la constitución de sociedades y en consecuencia, la de cuentas en participación, de modo que desde el pasado diciembre es algo más cómodo acudir a este tipo de contrato.

En ocasiones, la tramitación del expediente administrativo de transmisión en el País Vasco, dura tanto que se agota el plazo de 18 meses que la ley concede a los herederos para su transmisión en esta comunidad. La licencia no tiene por qué perderse pero, efectivamente, se dan casos en que la oficina de farmacia ha de cerrarse durante un tiempo, hasta que se formaliza la compraventa y se pone fin al expediente administrativo.

Esta situación, la inactividad, ha sido vista por la inspección de tributos como un hecho que desvirtúa la condición establecida en la legislación sobre I.V.A., para que la transmisión quede no sujeta al impuesto, esto es: transmisión de una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios y, por lo tanto, ha estimado la necesidad de repercutir el impuesto.

No obstante, una sentencia de la Audiencia Nacional, de finales de 2009, ha aclarado que lo relevante es la posibilidad de realizar una actividad con el patrimonio objeto de transmisión, aunque en el momento de la compraventa no estuviera en funcionamiento efectivo la explotación transmitida. Por lo tanto, aunque la oficina de farmacia tenga que cerrarse unos meses, la operación seguirá considerándose como no sujeta a I.V.A.

La condición de”transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial? para que una operación no esté sujeta a I.V.A. ya no está vigente. El concepto actual que recoge el artículo 7 de la Ley del I.V.A es”transmisión de una unidad económica autónoma?. En su caso no tiene gran trascendencia, puesto que con la redacción anterior, la operación estaría sujeta al impuesto ya que, efectivamente, se trataría de una transmisión parcial; ahora también está sujeta, pero es porque una parte de la farmacia no puede considerarse una unidad económica autónoma ya que es una mera parte.

Si usted fuera propietario únicamente de ese treinta por ciento de la farmacia, y vendiera su parte, conforme a la norma anterior la operación estaría no sujeta, puesto que estaría transmitiendo la totalidad del patrimonio empresarial, pero ahora, sí estaría sujeta, por las razones expuestas.

En cualquier caso, recuerde que el I.V.A. repercutido no ha de ser ingresado en Hacienda, puesto que la normativa relativa al régimen especial del recargo de equivalencia, que se aplica a las farmacias, dispone que la cuota repercutida es para el vendedor. Esto permite que hagan la operación hablando de precios finales, puesto que, en definitiva, si hay I.V.A., es para que se lo quede el vendedor, de modo que no tendría por qué afectar al precio si los contratantes no quieren.

Las entidades como la sociedad civil, o las comunidades de bienes, cuando se constituyan con el fin de desarrollar una actividad económica, están asimiladas, en cuanto a constitución, disolución etc., y en lo que al Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales, en su apartado de Operaciones Societarias, a las compañías mercantiles, como la sociedad anónima o una limitada. Esto implica que en el momento de su constitución, ha de abonarse un uno por ciento de gravamen sobre el capital social.

El problema más llamativo ha venido siendo el determinar cuál es el capital de estas entidades, puesto que determinadas normas e interpretaciones de la Administración han equiparado cifra de capital con el patrimonio, de tal manera que en el caso de una oficina de farmacia nos encontraríamos con que ha de abonarse el uno por ciento del valor de la oficina de farmacia, en claro desequilibrio de trato respecto a las compañías mercantiles, que tienen perfectamente diferenciados estos conceptos y por lo tanto, con un pequeño capital, pueden poseer un patrimonio inmenso, tributando únicamente por la cifra de capital.

No obstante, sepan que tras la publicación del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo. (BOE de 3 de diciembre), contiene un artículo 3, que modifica el artículo 45.I.B).11 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y exime de gravamen a la constitución, entendemos que tanto de compañías mercantiles como comunidades de bienes o sociedades civiles. Esta modificación entró en vigor el pasado 4 de diciembre.

Aplicando al caso la regulación dispuesta en el Estatuto de los Trabajadores, en el supuesto de transmisión de una oficina de farmacia, se produce la sucesión del adquirente respecto a la relación laboral existente en el momento de la adquisición.
El mismo texto dispone que”Sin perjuicio de lo establecido en la legislación de Seguridad Social, el cedente y el cesionario, en las transmisiones que tengan lugar por actos ínter vivos, responderán solidariamente durante tres años de las obligaciones laborales nacidas con anterioridad a la transmisión y que no hubieran sido satisfechas??
Por lo tanto entendemos que usted sí puede ser responsable respecto a este trabajador. Otra cosa es que el transmitente responda a su vez, de los perjuicios causados como consecuencia de esta situación.

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales, (I.T.P.), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, ha sufrido numerosas modificaciones durante el pasado ejercicio y, aunque ya existían algunas diferencias, entre las que destacaban las provincias vascas y Navarra, ahora tenemos un auténtico mosaico, con tipos de gravamen distintos, e incluso progresivos dependiendo de cada zona concreta. La aplicación de una norma y otra, viene determinada por la ubicación del bien concreto que se adquiere y no por la residencia, ni por la vecindad civil del comprador. Este gravamen se aplicará al comprador de un local, o una vivienda, pero no de una oficina de farmacia, ya que por aplicación del artículo 7,5 de la Ley nacional, las transmisiones de bienes empresariales realizadas entre empresarios no están sujetas al impuesto.

Con efectos desde el 1 de enero de 2009 y con vigencia para los ejercicios 2009, 2010 y 2011, será aplicable una reducción del 20% sobre el rendimiento neto positivo declarado previamente minorado en su caso, por las reducciones previstas en el artículo 32 de esta Ley, siempre que se den determinados requisitos y se mantenga o se cree empleo en el ejercicio.
La disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 35/2006 del Impuesto (añadida por el artículo 72 de la Ley de Presupuestos generales del Estado para 2010), establece para titulares de actividades económicas cuya cifra de negocios para el conjunto de actividades que realicen sea inferior a cinco millones de euros en cada período y tengan una plantilla media inferior a 25 empleados, una reducción del 20% sobre el rendimiento neto positivo declarado, minorado, en su caso por las reducciones antes indicadas, siempre que mantengan o creen empleo en dicho ejercicio.
Para el cálculo de la plantilla media de la actividad económica se tomarán las personas empleadas en los términos que disponga la legislación laboral, teniendo en cuenta la jornada contratada en relación a la jornada completa y la duración de dicha relación laboral respecto del número total de días del período impositivo. Deberán incluirse los trabajadores con contrato indefinido, de duración limitada, temporales, de aprendizaje, para la formación y a tiempo parcial.

Consulte detenidamente con su asesor laboral la situación concreta de su plantilla porque la aplicación pormenorizada del contenido completo de estas disposiciones le puede afectar muy favorablemente.

Es importante destacar que, al tratarse de un contrato a firmar en la actualidad, la ley vigente es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de modo que lo aquí explicado no es de directa aplicación a todos los contratos, muchos de ellos suscritos bajo la anterior regulación, que aún continúa vigente en muchos aspectos.

Desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, al propietario del local alquilado no le corresponde, por disposición legal o reglamentaria, participación alguna. Es más, ni siquiera es preciso notificarle previamente la operación, como sí sucede cuando es aplicable la normativa anterior.

El farmacéutico que pretenda transmitir su oficina de farmacia, instalada en un local de alquiler, y siempre que su contrato se firmara con posterioridad a la entrada en vigor de la actual L.A.U., únicamente tendrá que notificar al propietario que la cesión del arrendamiento ha tenido lugar, y el propietario tendrá derecho a que la renta se incremente en un 20%.

Tenga en cuenta, no obstante, que la facultad de cesión, con otras recogidas en la norma a favor del arrendatario, forma parte de lo que se denomina”derecho dispositivo?, es decir, que puede ser anulada en el contrato si así lo acuerdan las partes, y esta circunstancia imposibilitaría la cesión y, por lo tanto, la venta de la oficina de farmacia, hasta llegar a un acuerdo con el propietario.

Procure que en el documento en el que formalicen el arrendamiento, o bien no diga nada, lo que implicaría la aplicación del texto de la Ley, o bien quede expresamente reflejado que sí tiene usted este derecho, con las peculiaridades que deseen especificar, o simplemente remitiéndose a la normativa.

Con efectos desde 1 de enero de 2003, la Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (B.O.E. de 28 de diciembre de 2002), ha modificado el artículo 83 de dicha Ley y, de acuerdo con la nueva redacción, las personas físicas residentes en territorio español, estarán exentas del pago del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Por lo tanto, el impuesto sobre actividades económicas, (I.A.E.), está previsto exclusivamente para las personas jurídicas, por ejemplo una sociedad anónima o una sociedad limitada, y siempre que alcancen los parámetros de facturación que se establezcan normativamente.
Si usted es el único titular de una oficina de farmacia, al tratarse de una persona física, independientemente de la facturación anual que alcance, está excluido de tributar por este impuesto.

La Ley 19/2010, de 7 de junio, regula las donaciones en efectivo para adquisiciones de empresas individuales o negocios profesionales con domicilio fiscal en Cataluña. Muy resumidamente, podemos decirle que se establece, para la determinación de la base imponible, una reducción del 95% de la suma donada, con un máximo de 125.000 euros, siempre que se cumplan unas condiciones, entre las que podemos destacar que:

• La donación se efectúe en escritura pública
• El donatario no tenga más de 40 años,
• La inversión se efectúe dentro de los 6 meses siguientes a la donación.
• El patrimonio preexistente del donatario no sea superior a 300.000 euros.
• La inversión ha de mantenerse 5 años.

Como es lógico, antes de tomar una decisión al respecto, le recomendamos que ponga su caso concreto en manos de especialistas, que deberán considerar la concreta inversión que pretende efectuar y determinadas circunstancias relativas a su situación familiar, que pueden matizar las conclusiones sobre la aplicación concreta de estas medidas.

Efectivamente, y como se ha recordado recientemente en esta sección, la transmisión de oficina de farmacia no debe ocasionar ingreso alguno en la Hacienda Pública por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas,”I.T.P.?, salvo en el caso de transmisión de locales u otros inmuebles.

No obstante, sigue teniendo validez la obligación de presentar la liquidación del impuesto ante la administración correspondiente. Esta exigencia busca la obtención de información sobre las transmisiones que se producen.

Es comprensible que la administración no de por buena la calificación que realicen los interesados sobre sus adquisiciones; por esta razón se exige la presentación de la declaración-liquidación, aunque sea marcando la casilla de”exento?, o”no sujeto?, y además ha de adjuntarse la copia autorizada de la escritura pública o documento empleado, con el fin de que puedan analizarse las características de la transmisión y ver si, como en nuestro caso, se dan las condiciones para la no sujeción.

Desde un punto de vista jurídico, sí existen fórmulas, como podría ser el concertar la futura transmisión de ese porcentaje mediante una opción, y recibir un pago a cuenta del precio establecido, o incluso el pago por adelantado. Ahora bien, subrayamos el adjetivo “jurídico?, puesto que, desde un punto de vista estratégico, o comercial, su plan se nos antoja especialmente complicado. Fijar un precio a la oficina de farmacia a seis años vista, o ponerlo ahora, sin tener certeza de la evolución de la explotación, es una probable fuente de problemas entre ustedes.

No obstante, tenga en cuenta que su oficina de farmacia sí puede ser objeto de hipoteca mobiliaria, aunque su valoración no sea muy alta, puesto que casi no cuenta con fondo de comercio todavía. Por otra parte, podría acudir a fórmulas como la cuenta en participación, a la que nada afecta el plazo de seis años previsto en su Ley de Ordenación para poder transmitir, puesto que se trata de un contrato más bien financiero. Conforme a este contrato, un inversor podría aportar fondos a su explotación y, en vez de recibir a cambio un interés determinado, se le compensaría con una participación en el resultado de la oficina de farmacia, según determinen ustedes.

Realmente, el texto de la Ley de Hipoteca mobiliaria venía descartando la posibilidad de formalizar una hipoteca mobiliaria sobre explotaciones económicas cuyo precio no estuviera completamente abonado, con la salvedad, lógicamente, de las cantidades garantizadas con esa hipoteca. Es decir, salvo lo que se debe al banco, el deudor no tiene que tener otra deuda relativa a la adquisición de la oficina de farmacia con el vendedor.
No obstante, esta condición ha sido removida con la pasada entrada en vigor, Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero que, entre otras disposiciones, ha modificado la exigencia aludida y, por lo tanto, sí se pueden establecer pagos aplazados en su compra de oficina de farmacia.

A pesar de todo, puede darse el caso de que la objeción transmitida por su banco no proceda de su departamento jurídico, sino del departamento de riesgos. Sobra aclararle cómo se ha endurecido la negociación con las entidades financieras, aún en los casos de financiación de la compra de una oficina de farmacia, que sigue considerándose un sector”refugio? en cuanto a inversiones se refiere, pero es posible que el riesgo total ( el total adeudado por el cliente, no solo lo asumido por el banco) que ha sido aceptado por el comité de riesgos del banco, ya esté al límite, y sea por esta razón por la que se oponen a que exista ese fraccionamiento. Ocurre con alguna frecuencia, de modo que concrete esta circunstancia con su banco; si la objeción sigue siendo de carácter jurídico, la solución ya la tiene líneas arriba, pero si es financiera, tendrá que replantear la operación.

El derecho de adquisición preferente sobre una oficina de farmacia en venta se ciñe principalmente, en las comunidades autónomas donde está recogido, y entre las que no se incluye Andalucía, al ámbito laboral, a favor de regente, adjunto y sustituto del titular. La preferencia por motivos familiares sí existe, por ejemplo en la comunidad de Madrid, donde el cónyuge y los hijos farmacéuticos tienen preferencia en la compra. De hecho, en la tramitación de los expedientes de transmisión de una oficina de farmacia es imprescindible, cuando se vende a un tercero ajeno a la familia, que se presente en la Administración un documento con la renuncia de cada una de estas personas con preferencia.

Existe otro derecho preferente, derivado de la normativa civil, y aplicable en toda España, que es el”retracto de comuneros?, y lo tienen todos los copropietarios de la oficina de farmacia, quienes pueden llegar a”romper? cualquier transmisión que se hubiera hecho si están dispuestos a cumplir las mismas condiciones que el otro comprador.

En su comunidad tampoco existe derecho preferente por razón de vínculo familiar, y usted hace meses que no es empleado de la farmacia, de modo que descartamos cualquier preferencia a su favor.

La sujeción al régimen especial del recargo de equivalencia, está obligatoriamente dispuesta para las actividades desarrolladas por personas físicas, y que consistan en la entrega de bienes muebles al por menor por lo que, efectivamente, los farmacéuticos están sujetos imperativamente a esta modalidad.

No obstante, el arrendamiento de inmueble queda al margen de este régimen, independientemente de que usted continúe o no en el ejercicio de la actividad farmacéutica, y tendrá que calificarse, en todo caso, a efectos del I.V.A., como una prestación de servicios sometida al régimen general del impuesto, cuya cuota habrá de ser repercutida por usted e ingresada en Hacienda.

Como recuerda la Dirección General de Tributos en su consulta nº V159/2010 de 4 febrero de 2010, la consideración como gasto deducible de la corrección fiscal de valor del fondo de comercio aparece regulada en el artículo 12.6 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que establece que “Será deducible el precio de adquisición originario del inmovilizado intangible correspondiente a fondos de comercio, con el límite anual máximo de la veinteava parte de su importe.”, en el caso de que se cumplan los requisitos establecidos en dicho artículo.

En la citada consulta de la D.G.T. entiende que la deducción máxima a aplicar durante el ejercicio, por tal concepto, será el resultado de multiplicar la veinteava parte del importe del fondo de comercio por el porcentaje resultante de dividir el número de días existentes desde la adquisición de la farmacia hasta fin de año, entre los 365 días del año.

Conforme dispone La Ley del IRPF, se entiende que no existe ganancia o pérdida patrimonial en la donación de una empresa o participaciones a las que se refiere el apartado 6 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. De acuerdo con la interpretación que reiteradamente hace la administración tributaria, este artículo considera a la empresa o negocio de forma global, en cuanto la finalidad del mismo es facilitar la transmisión intergeneracional de las empresas familiares. Así, cuando la norma habla de transmisión de”participaciones? ha de entenderse, tal y como interpreta el epígrafe 2.1.a) de la Resolución 2/1999, de 23 de marzo, de la Dirección General de Tributos (BOE del 10 de abril) a supuestos de comunidades de bienes en los que un comunero puede transmitir su participación, y no a la transmisión de una parte cuando se continúa siendo propietario del resto.
De acuerdo con lo anterior, la donación de un porcentaje de su oficina de farmacia, que daría lugar a una comunidad de bienes entre el donante y la donataria, no gozaría del derecho a la reducción establecida en el artículo 20.6 de la Ley 29/1987.

Conforme establece la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, por personas físicas, como en el caso de usted, con ocasión de la jubilación del arrendatario, son susceptibles de subrogación por parte de un descendiente. Una de las condiciones de esta subrogación es que en el momento de producirse, no hubieran transcurrido más de veinte años desde la aprobación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, tenga en cuenta que la posición de su hija como arrendataria, conforme al procedimiento de la subrogación, durará como máximo por el número de años suficiente hasta completar el plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

En el caso que nos plantea, probablemente usted esperará hasta cumplir los sesenta y cinco años para jubilarse, de modo que, a pesar de que en ese momento no se habrán cumplido los veinte años desde la aprobación de la ley, lo cierto es que su hija podrá disfrutar de unos pocos meses como arrendataria, así que esta maniobra no le sirve de mucho.

Por lo tanto, en el caso de que no se estuvieran planteando un traslado de la oficina de farmacia a otro local, lo recomendable es que vayan afrontando con la propiedad del local la correspondiente negociación, en la que se formalice, o bien un nuevo contrato, previendo la cesión a favor de su hija, o al menos un compromiso en el que un nuevo contrato quede ya perfilado.

La constitución de una compañía mercantil con personalidad jurídica propia, distinta de la de sus componentes, como podrían ser una sociedad limitada, o una anónima, está descartada en el sector farmacéutico, puesto que la propiedad y titularidad de las oficinas de farmacia está reservada, exclusivamente, a los licenciados o doctores en farmacia.
Sí existen fórmulas asociativas usuales en el sector, las cuales, naturalmente, no cuentan con personalidad jurídica: hablamos fundamentalmente de las comunidades de bienes, y de las sociedades civiles.
Muy resumidamente podemos indicarle que habría que estudiar primero qué valor tiene la oficina de farmacia; seguidamente elegir, conforme a la normativa tributaria, y a la situación familiar, el sistema más adecuado de transmisión de parte de la oficina de farmacia a sus hijas, sistemas entre los que destacan como opciones casi únicas la compra venta y la donación; una vez concretadas estas decisiones, se deberá negociar y redactar el contenido estatutario del tipo de entidad elegida, y junto con la formalización notarial de la transmisión, proceder a la cumplimentación de las altas y declaraciones fiscales oportunas; tanto de la operación de transmisión, como de la constitución de la entidad elegida.
En su comunidad no es precisa la autorización administrativa previa para la transmisión, pero tendrán que solicitarla posteriormente a la formalización de las escrituras.
Tanto la valoración que se de a la oficina de farmacia, como la tramitación administrativo tributaria de la forma asociativa elegida, tienen numerosas peculiaridades, incluso ciertos peligros, que han de ser tenidos muy en cuenta por lo que le recomendamos que ponga todo el proceso en manos de asesores especializados.

En relación con la determinación de la base imponible del I.V.A., en los arrendamientos de bienes inmuebles la Dirección General de Tributos, ha afirmado reiteradamente que ha de tenerse en cuenta, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma.

Entre los conceptos que, según la D.G.T, forman parte de la base imponible del Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se incluyen: EI impuesto sobre Bienes Inmuebles ( IBI ), cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos, agua y otros conceptos análogos.

Por lo tanto, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el local de su farmacia estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cuotas de la comunidad de propietarios, IBI y consumos de servicios comunitarios que, conforme a su contrato, se repercutan por el arrendador al arrendatario.

El pago único constituye una medida de fomento de empleo que trata de facilitar el inicio de una actividad laboral como trabajador por cuenta propia, o en incorporarse como socio trabajador o de trabajo en cooperativas o sociedades laborales en funcionamiento o de nueva creación. En su caso, se trataría de iniciar la actividad como trabajador autónomo, y en principio, es válida su pretensión de cobrar la prestación en un pago único.

Los requisitos exigidos para obtener este incentivo, pueden resumirse en los siguientes:

? Ser titular de una prestación por desempleo de nivel contributivo, por cese definitivo de una relación laboral.
? Tener pendiente de percibir al menos tres meses de prestación.
? No haber obtenido el reconocimiento del pago único de una prestación por desempleo, en cualquiera de las modalidades posibles, en los cuatro años anteriores.
? No haber iniciado la actividad antes de la fecha en que se presenta la solicitud de pago único.

Entendemos que, salvo que su contrato hubiera dispuesto otra cosa, la falta de venta de su oficina de farmacia es una circunstancia de la que es usted exclusivamente el responsable, sin que sirva de excusa para el incumplimiento de lo acordado con el titular de la oficina de farmacia que pretende adquirir.

No obstante, tampoco se puede afirmar que la falta de firma de la escritura implique necesaria y automáticamente la responsabilidad de una de las partes, puesto que la jurisprudencia exige reiteradamente que tal incumplimiento se deba a una actitud claramente rebelde de una de las partes. Así, si lo que va a ocurrir es un simple retraso que no ocasione serios inconvenientes a la parte vendedora, podría no incurrir en responsabilidades. Pero tenga en cuenta que, llegado el caso, el comportamiento de cada uno de los contratantes, así como las consecuencias de su retraso, o el incumplimiento, dependerán de la concreta valoración que haga un juez.

En el caso de que, definitivamente, incumpla como parte compradora, es imprescindible estudiar detenidamente su contrato de compra, sobre todo en el caso de que se hubiera acordado un contrato accesorio de arras, puesto que, en función del tipo de arras que hubieran pactado, las consecuencias son muy diferentes.

El Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, dispone que, en principio, los bienes inmuebles en los que se desarrolle la actividad se considerarán elementos patrimoniales afectos a una actividad económica, siempre que el contribuyente utilice para los fines de la misma.

Conforme a estas premisas, podríamos entender que, sobre todo teniendo en cuenta las distancias, y dificultades de desplazamiento que se producen en las grandes ciudades, el automóvil y, consiguientemente la plaza de aparcamiento, son elementos casi imprescindibles para el desarrollo de prácticamente cualquier actividad económica.

No obstante, la norma citada establece que no se entenderán afectados aquéllos que se utilicen simultáneamente para actividades económicas y para necesidades privadas, salvo que la utilización para estas últimas sea accesoria y notoriamente irrelevante. En este punto, podríamos discutir largamente sobre si el uso de la plaza puede considerarse particular, o es necesario para el ejercicio de la actividad?., pero lo cierto es que la Dirección General de Tributos ya anticipa su opinión, en consultas como la nº V1071/2009 de 12 mayo 2009, en la que, para un caso igual al planteado por usted, concluye, textualmente, en que”la plaza de garaje se destinará a su utilización por el titular de la actividad para satisfacer una necesidad personal, por lo que la misma no tendrá la consideración de elemento afecto?.

Lo que se grava en la tributación del IRPF relativa a su operación es la puesta de manifiesto de una ganancia patrimonial con ocasión de la transmisión, lo cual descarta que sean gravados bienes que aún permanezcan en el patrimonio del vendedor.

La antigüedad de la oficina de farmacia no es relevante de cara la conclusión que le hemos comentado, pero sí es importante cuando su compañero calcule la ganancia patrimonial, puesto que al valor de adquisición que tuviera en su momento, habrá de restarse el importe de las amortizaciones y, en todo caso, el porcentaje mínimo de amortización, con lo que podemos concluir que, al haber pasado tanto tiempo desde la adquisición de la oficina por el hoy vendedor, la ganancia patrimonial de su compañero, por la que habrá de tributar en la base imponible del ahorro, coincide prácticamente con el precio por el que le venda ese 50 por ciento.

Desde luego, si lo que quiere es hacer es un préstamo, es interesante que se parezca a un préstamo, por ejemplo, documente la obligación de su hija de devolverle ese dinero en unos plazos determinados y además, procuren que estas devoluciones se produzcan conforme esté pactado. En caso contrario Hacienda sospechará que se ha producido una donación encubierta, con la consiguiente aplicación de sanciones, intereses, etc.
El préstamo no tiene que tener necesariamente un interés, pero debe constar con claridad que es gratuito si es eso lo que han pactado. En el caso de que no quede clara esta circunstancia, Hacienda presumirá que es oneroso, y como tipo de interés considerará que se aplica el legal del dinero.

Formalicen el préstamo por escrito, y no olviden presentarlo a liquidación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en el que está exento, pero de esta manera tendrán una prueba contundente para demostrar la gratuidad del préstamo.

La Dirección General de Tributos, en consulta como la V2253/07 de 25 de octubre de 2007, expone, recordando otra consulta de la DGT; de fecha 15 de julio de 1991, que “…si por “hijastro” se entiende el “hijo de uno de los cónyuges respecto del otro que no los procreó” y parentesco por afinidad el que “mediante el matrimonio se establece entre cada cónyuge y los deudos por consanguinidad del otro”, los hijastros deben quedar incluidos en el Grupo III de los establecidos en el referido artículo 20″. Se considera, por tanto, que a efectos de la reducción por parentesco establecido en la letra a) del artículo 20.2 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, quedan asimilados, aunque se trate de figuras conceptualmente distintas, a los colaterales de segundo y tercer grado y a los ascendientes y descendientes por afinidad.
No obstante, haciendo una interpretación particular de varios artículos del Código civil, la D.G.T., afirma que el vínculo de parentesco que les une con la persona que contrajo matrimonio con su padre en segundas nupcias subsiste en tanto sobreviva este último. Una vez fallecido este el vínculo parental entre ellos desaparece y, en consecuencia, los herederos quedarían adscritos al Grupo IV del citado artículo, apartado y letra y, por tanto, sin derecho a reducción por razón de parentesco.
Ahora bien, varios tribunales superiores de justicia, recordando la sentencia del T.S. de fecha 18 de marzo de 2003, hacen referencia a casos similares y no consideran que el hecho de que el cónyuge padre del heredero esté o no vivo, sea relevante a efectos de seguir incluyendo al hijastro dentro del grupo III y, por tanto, sí sería aplicable la reducción aludida.

A la vista de la normativa específica de su comunidad, llegamos a la conclusión de que es necesario que usted esté en posesión del titulo de óptico, y no es suficiente con que contrate a un diplomado.
Por un lado, la Ley 19/1998, de 25 de noviembre, de Ordenación y Atención Farmacéutica de la Comunidad de Madrid, en su artículo 29,4, establece que las secciones de óptica de las oficinas de farmacia contarán con todos los requisitos adicionales que para estas actividades contemple la legislación al respecto.
Por su parte el DECRETO 14/2003, de 13 de febrero, por el que se regulan los requisitos para las autorizaciones, el régimen de funcionamiento y el registro de los establecimientos de óptica en la Comunidad de Madrid, exige, textualmente, en su artículo 5, que:
2. El farmacéutico titular de una oficina de farmacia con sección de óptica asumirá, aparte de las propias como farmacéutico, las funciones y responsabilidades de Director Técnico de esta última; por tanto, deberá estar en posesión del título de Diplomado en Óptica y Optometría.

Es habitual que los contratos con prórroga forzosa, anteriores a 1985, generen en los propietarios una mala predisposición de cara a facilitar la venta de la oficina de farmacia. Han visto cómo el mercado ha evolucionado, normalmente, muy por encima de la renta que estaban cobrando y, en el momento de la venta de la oficina de farmacia suelen tratar de compensar esas diferencias. Realmente, esa cifra exigida no está prevista expresamente en norma alguna, pero lo cierto es que, en principio, no tienen por qué alquilar a nadie más si no quieren, y esa circunstancia les dota de fuerza suficiente para plantear serias exigencias. Será un problema de negociación, en el que habrá que proponerle una situación lo suficientemente atractiva para su patrimonio, y lógica desde el punto de vista de la operación de venta.
Queda aún la posibilidad del traspaso de local, pero es una opción que muy probablemente no le resolverá la venta, puesto que como máximo les proporcionará diez años de alquiler para el comprador y, además, les obligará a soportar el riesgo de que el propietario”rescate? su local, abonando la suma prevista para el traspaso del local” diferente del precio de la oficina de farmacia-.
Le recomendamos que analice detenidamente la operación en su conjunto, y defina, preferentemente con ayuda de profesionales especializados, los parámetros de una negociación razonable con su propietario.

En la Comunidad de Madrid, una vez adquirida la oficina de farmacia y efectuado el cambio de titularidad mediante el paso de la inspección, puede instar el procedimiento de traslado voluntario tan pronto lo estime oportuno.
Dicho traslado puede efectuarse dentro del mismo municipio en el que se ubica la farmacia, respetando siempre las distancias de 250 metros respecto de otras oficinas de farmacia y de 150 metros respecto de los centros de atención primaria o especializada, salvo que se trate, en este último caso, de un municipio de farmacia única.
No obstante, tenga en cuenta que las farmacias trasladadas dentro del mismo municipio, pero a otra zona farmacéutica, no serán tenidas en cuenta en el momento de determinar las nuevas oficinas de farmacia que requieran autorizarse por módulo de población, al menos, hasta que se hubiera completado el cupo de nuevas oficinas de farmacia autorizadas según el módulo de 2.800 habitantes/farmacia en zonas farmacéuticas urbanas y 2.000 habitantes/farmacia en zonas rurales; así como hasta que se hubiera completado el cupo adicional de 2.000 habitantes en zonas farmacéuticas urbanas que permitiera la apertura de otra oficina de farmacia. A partir de la autorización de está última, la oficina de farmacia trasladada de manera voluntaria se computará a todos los efectos como oficina de farmacia de la zona farmacéutica.

Esa afirmación puede ser el resumen de las conclusiones que su entidad le ha trasladado respecto a la financiación de una operación concreta. Ahora bien, entendemos que lo que una entidad financiera necesita es tener la confianza en que usted podrá devolver el préstamo en los plazos previstos.

En el proceso de financiación de la compra de la oficina de farmacia el coeficiente que relaciona al precio con la facturación es un mero indicio que, en si mismo, casi no nos aporta nada. Por ejemplo, una operación podría tener un precio equivalente a la multiplicación de la facturación por 1,2, pero tener unas obligaciones de personal, o arrendamientos, que la hagan inviable para casi cualquier préstamo; pero podría encontrarse otra que, multiplicando por más de dos la facturación, tuviera unos gastos contenidos, o buenas perspectivas, por la razón que fuera, y financieramente, podría resultar más cómoda.

Por otra parte, la financiación también depende del tipo de garantías con que se configure cada préstamo. Así, generalmente, los préstamos garantizados con una hipoteca inmobiliaria suelen concederse a más largo plazo, incluso superando los treinta años, mientras que los préstamos personales raramente superan los diez años. La hipoteca mobiliaria, que es la que se formaliza sobre la propia explotación de oficina de farmacia, se está formalizando, usualmente, con una duración de unos veinte años.

De todos modos, lo que sí es muy importante es que usted cuente con un análisis pormenorizado de la rentabilidad que ofrece la oficina de farmacia que pretende adquirir, y que cumplimente unos escenarios futuros razonables y, por tanto, verosímiles, que le aporten seguridad tanto a usted como al departamento de riesgos de su entidad. También es muy recomendable que se ponga en manos de entidades con experiencia y especialización reconocida en el sector farmacéutico, puesto que serán los que más claramente entiendan la operación que usted se plantee. No obstante, el banco probablemente va a plantear una viabilidad estática, cuando lo deseable es plantear una viabilidad lo más realista posible, considerando las diferentes opciones que se puedan dar. Para realizarlo le aconsejamos que se lo prepare una empresa especialista en esa tarea. Tanto usted como la entidad financiera lo agradecerán.

Es competencia exclusiva del farmacéutico titular la organización del trabajo y de dicha jornada laboral en la Oficina de Farmacia.
Así, en el primer trimestre de cada año se confeccionará con carácter obligatorio un calendario laboral en el cual se deberá establecer la distribución del cómputo anual de la citada jornada de 1770 horas, así como la fecha de disfrute de las vacaciones del personal, comunicándose las mismas como máximo el 30 de abril del año en curso. El establecimiento de este calendario laboral se deberá realizar mediante acuerdo entre empresa y trabajadores. En caso de desacuerdo entre las partes se estará a la legislación vigente.
En tal sentido, según el Estatuto de los Trabajadores, la duración máxima de la jornada ordinaria de trabajo será de cuarenta horas semanales de trabajo efectivo de promedio en cómputo anual; no obstante, mediante acuerdo, se podrá establecer la distribución irregular de la jornada a lo largo del año. Dicha distribución deberá respetar en todo caso los períodos mínimos de descanso diario y semanal previstos: así, entre el final de una jornada y el comienzo de la siguiente mediarán, como mínimo, doce horas.
El número de horas ordinarias de trabajo efectivo no podrá ser superior a nueve diarias, salvo que por acuerdo, se establezca otra distribución del tiempo de trabajo diario, respetando en todo caso el referido descanso entre jornadas.
Por otra parte, dada la obligación legal, de prestar servicio de urgencia por parte de las Oficinas de Farmacia, las horas extraordinarias prestadas durante dicho servicio se compensarán preferentemente por descansos equivalentes dentro de los cuatro meses siguientes a su realización. Alternativamente, si así se acordase entre empresa y trabajador, podrán compensarse económicamente.

Sin perjuicio de que sea preciso atender a las condiciones concretas establecidas en cada convocatoria, la SAN/1993/ 2004 en Castilla y León, por la que se establecen los criterios de seleccion aplicables en los procedimientos de autorización de nuevas oficinas de farmacia en Castilla y León, concreta en el punto 3 de su artículo 2, que la valoración del ejercicio profesional se corresponderá con la jornada laboral completa. Para los supuestos de jornada no completa se calculará la parte proporcional resultante. Se entiende por jornada laboral completa la de 40 horas semanales o la que figure en el Convenio.
En el caso de ejercicio profesional en más de una actividad profesional, en todo caso compatibles entre sí, sólo se computará aquél de puntuación más alta entre los que se hubiesen desarrollado simultáneamente.
En su caso, entendemos que se trata de actividades simultáneas y, por lo tanto, habrá de utilizar preferentemente los méritos obtenidos como consecuencia de su contrato a jornada completa.

El farmacéutico que cesa en la actividad al transmitir su farmacia, no tendría derecho a percibir la prestación por desempleo. La razón fundamental es que es autónomo y los autónomos sólo cotizan para las prestaciones de incapacidad y jubilación, por lo que no tienen derecho a la prestación por desempleo. Por tanto, sea o no farmacéutico, sea cual sea el motivo del cese en la actividad, no tiene derecho a paro.
En la actualidad, se está hablando de la posibilidad de que los autónomos podrían empezar a cobrarlo en 2011…, pero, de momento, son hipótesis que, previsiblemente, implicarían incrementos en las cotizaciones.
No obstante lo anterior, aun cuando cotizasen para percibir esta prestación, y tuvieran derecho a ella, es presumible que el cese por venta se asimilaría a la “baja voluntaria”; por lo que tampoco habría derecho en este supuesto a percibir la prestación por desempleo.

Según el artículo 12.6 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, será deducible el precio de adquisición del fondo de comercio, con el límite anual máximo de la veinteava parte de su importe, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que se haya puesto de manifiesto en virtud de una adquisición a título oneroso.
2. Que la entidad adquirente y transmitente no formen parte de un grupo de sociedades….
3. Que se haya dotado una reserva indisponible, al menos, por el importe fiscalmente deducible, en los términos establecidos en la legislación mercantil. Caso de no poderse dotar dicha reserva, la deducción está condicionada a que se dote la misma con cargo a los primeros beneficios de ejercicios siguientes…

 En concreto, por lo que respecta la reserva indisponible, la DGT advierte que la normativa mercantil impone dicha obligación en el artículo 213.4 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, artículo que no resulta aplicable a los empresarios individuales, como en el caso de las farmacias, por lo que no existirá obligación para éstos de dotar dicha reserva indisponible a efectos de la aplicación de la deducción correspondiente a la amortización fiscal del fondo de comercio.

Su asesor tiene razón. Una cosa es la compra de mercaderías (estén o no pagadas) y otra los consumos de las mismas. Lo que es deducible como gasto en la actividad es la proporción de las existencias que ustedes hayan aplicado durante el ejercicio en la venta. O lo que es lo mismo, el coste de compra de las unidades vendidas en el ejercicio. La diferencia entre las compras y los consumos, modifica en ese año, el importe de “existencias finales” con respecto a las “existencias iniciales” existentes al principio del referido ejercicio.
Si por ejemplo, con ocasión de una transmisión, usted realizara un inventario de las existencias obrantes en la farmacia, el resultado de tal inventario tendría que ser exactamente el resultado de sumar a las existencias iniciales, las compras realizadas y restar las consumidas. Si el resultado fuera mayor, eso significaría que usted se ha deducido más gastos de los que debía y, si el inventario trascendiera a Hacienda, por ejemplo a través de la escritura pública de transmisión, se abriría el correspondiente expediente sancionador.

La disyuntiva se concretaría en si el préstamo lo solicita usted o su marido contando con su aval.

Desde una perspectiva superficial, sin contar con los acuerdos o consideraciones de índole privada que ustedes tengan previstos, podemos recordar que los intereses del préstamo que usted solicite con el propósito de aportar esos fondos como partícipe no son deducibles, de modo que una primera impresión nos llevaría a recomendar que fuera su esposo quien solicitara los préstamos, para lo que podría necesitar que usted prestara su aval personal u otras garantías. Ese aval prestado por usted, junto con la suma que pudiera aportar directamente, son la causa que justifica la participación que usted tendrá en el resultado de la oficina de farmacia, resultado que, lógicamente, habrá de calcularse entre ustedes atendiendo a la importancia de las respectivas participaciones.

No obstante, le recordamos que el contenido de este contrato no se reduce a este tipo de consideraciones, sino que existen numerosas circunstancias que deberán ser atendidas, como la exacta configuración del concepto de resultados, qué trascendencia tendrá en sus cuentas la eventual transmisión de la oficina de farmacia, o plazos y modos de cancelación, por ejemplo

Si que ha habido un cambio en la ley. Con la redacción a la que usted alude, quedaban no sujetas al I.V.A. las transmisiones de farmacia cuyo objeto la totalidad del patrimonio empresarial del transmitente, si se efectuaban a favor de un solo adquirente que continuaban con la actividad. Ahora, la redacción del artículo 7 de la Ley del I.V.A. alude al nuevo concepto de”unidad económica autónoma?, es decir, capaz de desarrollar una actividad empresarial por sus propios medios. Por lo tanto, si como en el caso que usted plantea, solo se transmite una parte de una explotación económica, por mucho que se trate de la totalidad de su patrimonio empresarial, la operación estará sujeta a I.V.A.

Como vemos, ahora es indiferente el hecho de que se transmita todo o parte de la oficina de farmacia, o que se transmita a uno o varios adquirentes.

Contestando a su segunda pregunta, tenga en cuenta que lo que no ha cambiado es la inclusión de la oficina de farmacia en el Régimen Especial del Recargo de Equivalencia, dentro de la aplicación del I.V.A., lo que supone que los sujetos pasivos sometidos a este régimen no tienen que practicar liquidación ni ingreso en Hacienda de las cantidades por ellos repercutidas. En otras palabras, usted deberá repercutir el I.V.A., pero no debe ingresarlo en Hacienda, (de hecho, aunque quisiera hacerlo no encontrará ni siquiera un formulario para hacer el ingreso o la liquidación).

Esta circunstancia permite, si usted quiere, concertar la transmisión con su comprador hablando de”precio final?, puesto que el hecho de que exista o no I.V.A en la operación, no tiene que alterar a las cifras definitivamente cobradas por usted y abonadas por su comprador.

Solemos afirmar en Farmaconsulting que el I.V.A en una operación de venta de oficina de farmacia es más un asunto de Derecho Civil, que de Derecho Tributario, es decir, que depende de la correcta redacción de las cláusulas del contrato y de los acuerdos previamente alcanzados, por eso, dada la cuantía de las cantidades que se barajan, (sobre todo desde julio próximo, con la subida prevista), es recomendable que encargue la formalización de su operación a algún letrado especializado.

Estas disposiciones normativas, por ahora únicamente, en proyecto en Extremadura, se dirigen a farmacias situadas en localidades muy pequeñas, cuyos propietarios opten a una nueva apertura. Según dicho proyecto de decreto, estos farmacéuticos que opten a una nueva farmacia, renunciarían a la que regentaban hasta el momento de apertura de la nueva. Por lo tanto, ya ve que no se prevé la pérdida de ningún derecho, sino una modificación de la situación de la farmacia del solicitante que, si es muy pequeña conforme a los criterios de la norma autonómica correspondiente, podría convertirse en un botiquín vinculado a otra oficina de farmacia, pero en ningún caso podemos interpretar que los actuales titulares se habrían de ver privados de su titularidad y, por supuesto, tampoco la localidad perdería la atención farmacéutica. Otras comunidades autónomas están estudiando un planteamiento similar, pero por el momento, sin haber adoptado ninguna iniciativa legislativa.

Conforme establece la normativa civil, la alteración del régimen económico matrimonial, realizada durante el matrimonio, no puede perjudicar los derechos adquiridos por terceros con antelación a la modificación de dicho régimen. Si las deudas a que usted se refiere, pongamos por caso, con Hacienda, o la Seguridad Social, eran exigibles con anterioridad al cambio de régimen matrimonial, son todos los bienes que eran gananciales en aquel momento los que responden de esas deudas y, en caso de que usted no abonara la deuda en el caso de que su esposa incumpliera, podría, efectivamente, estar en peligro su patrimonio, incluida la oficina de farmacia.

No obstante, es muy recomendable que comente detenidamente este problema con un letrado especializado y haciéndole entrega de la documentación que le solicite, puesto que es importante que no existan dudas sobre la calificación de los bienes como gananciales o no, aunque se adquirieran durante el anterior régimen matrimonial, así como respecto al tipo de deudas de las que se trata y en qué grado de exigibilidad se encuentran.

Desde el punto de vista del derecho civil, y del administrativo sanitario, por supuesto la escritura pública es más que suficiente para que quede constatada la transmisión. Decimos que es más que suficiente, puesto que en algunas comunidades autónomas valdría incluso con la formalización de la operación en documento privado.

No obstante, desde el punto de vista del derecho tributario, sí es preceptiva la expedición y entrega de la factura. Sin ella, la parte compradora no podría contabilizar debidamente los elementos adquiridos, como el mobiliario o las existencias, y una inspección fiscal podría ocasionarle serios problemas.

Existen numerosas sentencias que avalan esta conclusión, pero valga como ejemplo la de la Audiencia Nacional nº 261/2008, de 18 de junio de 2008.

Sobre si tal factura debe o no estar firmada, nuestra opinión es siempre contraria a este acto, puesto que los medios de pago quedan suficientemente constatados en la escritura pública (para esto sí es suficiente).

Esta ley (Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio), cuyo objeto es establecer las disposiciones generales necesarias para facilitar la libertad de establecimiento de los prestadores y la libre prestación de servicios, excluye expresamente de su aplicación al sector farmacéutico.

En su artículo 2, se señala que están exceptuados del ámbito de aplicación de la Ley los servicios sanitarios, incluidos los servicios farmacéuticos, realizados o no en establecimientos sanitarios e independientemente de su modo de organización y de financiación a escala estatal y de su carácter público o privado, prestados por profesionales de la salud a sus pacientes, con objeto de evaluar, mantener o restaurar su estado de salud, cuando estas actividades están reservadas a profesiones sanitarias reguladas.

Por tanto, la denominada”Ley Ómnibus? no añade nuevas posibilidades de inversión en una oficina de farmacia respecto a las que existen en la actualidad, como son la propiedad, individualmente considerada o en copropiedad con otros licenciados, o fórmulas más propiamente financieras como la cuenta en participación, donde un tercero puede aportar un capital a la explotación de la oficina de farmacia a cambio de una participación en los resultados, pero quedando en todo caso al margen de la titularidad y de las decisiones de gestión.

Conforme dispone el artículo 7 de la Ley del IRPF, están exentas de tributación en España los premios de las loterías y apuestas organizadas por la entidad pública empresarial Loterías y Apuestas del Estado y por los órganos o entidades de las Comunidades Autónomas, así como de los sorteos organizados por la Cruz Roja Española y de las modalidades de juegos de la ONCE.

Por consiguiente, ustedes no tendrán que abonar impuesto alguno por la ganancia patrimonial que este premio supone, ni en este ejercicio ni en ninguno. No obstante, como es natural, si ustedes depositan el dinero o parte de él en una entidad financiera, los intereses recibidos sí estarán sujetos; lo mismo que las eventuales ganancias patrimoniales que alguno de ustedes pudiera obtener si lo invierte en bolsa, pero en esos ejemplos se estaría tributando por una nueva obtención de renta, no por el premio recibido.

Desde un punto de vista económico, la valoración ha de aproximarse al valor de mercado de la oficina de farmacia, basándose en criterios de análisis de la propia oficina de farmacia, como su rentabilidad, obligaciones laborales, disposición del local, evolución previsible? lo que, desde luego, hace poco aconsejable que acuda a la célebre y peligrosa costumbre de multiplicar la cifra anual de ventas por un factor. La recomendación es que se ponga en contacto con una consultoría especializada para que le formule una valoración objetiva y razonada, que pueda ser presentada ante su familia sin el riesgo de generar suspicacia alguna.

En el plano jurídico, es de aplicación, entre otros, el artículo 1.045 del Código civil, el cual, conforme a la interpretación que de él ha hecho el Tribunal Supremo, por ejemplo, en sentencias como las de 9 de julio de 1982 o 22 de noviembre de 1991; dispone que ha de buscase el valor que la oficina de farmacia tuviera en el momento de efectuarse la donación, actualizarlo conforme al la evolución de la inflación durante el plazo transcurrido hasta la partición de la herencia.

En la Comunidad de Madrid, una vez adquirida la oficina de farmacia y efectuado el cambio de titularidad mediante el paso de la inspección, puede instar el procedimiento de traslado voluntario tan pronto lo estime oportuno. No hay por tanto, que esperar un plazo para iniciar el traslado.

Dicho traslado puede efectuarse dentro del mismo municipio en el que se ubica la farmacia, respetando siempre las distancias de 250 metros respecto de otras oficinas de farmacia y de 150 metros respecto de los centros de atención primaria o especializada, salvo que se trate, en este último caso de un municipio de farmacia única.
No obstante, tenga en cuenta que las oficinas de farmacia resultantes de estos traslados voluntarios dentro del mismo municipio, pero a otra zona farmacéutica, no serán tenidas en cuenta en el momento de determinar las nuevas oficinas de farmacia que requieran autorizarse por módulo de población, al menos, hasta que se hubiera completado el cupo de nuevas oficinas de farmacia autorizadas según el módulo de 2.800 habitantes/farmacia en zonas farmacéuticas urbanas y 2.000 habitantes/farmacia en zonas rurales; así como hasta que se hubiera completado el cupo adicional de 2.000 habitantes en zonas farmacéuticas urbanas que permitiera la apertura de otra oficina de farmacia. A partir de la autorización de está última, la oficina de farmacia trasladada de manera voluntaria se computará a todos los efectos como oficina de farmacia de la zona farmacéutica.

Por otra parte, hemos de indicarle también que en la Comunidad Autónoma de Madrid, para autorizar la transmisión de la oficina de farmacia, la legislación exige que el establecimiento haya permanecido abierto al público durante tres años, salvo en los supuestos de muerte, jubilación, incapacitación judicial y declaración judicial de ausencia del titular o titulares; por lo que una vez la farmacia haya estado abierta durante ese periodo, puede transmitirse libremente, sin necesidad de mantener la titularidad un plazo determinado.

Con efectos desde enero de 2010 está previsto el incremento del tipo impositivo aplicable a este tipo de rendimientos. En el tramo de ganancia patrimonial que llega hasta seis mil euros, el tipo de gravamen será del 19 por ciento; para la parte restante de ganancia patrimonial, el porcentaje aplicable es del 21 por ciento.

Para evitar el aludido incremento, el momento en que se considerará que la oficina de farmacia ha sido efectivamente transmitida es el de formalización de la escritura pública de transmisión (salvo que en el citado documento las partes acuerden otra cosa) y por ello, tendrá que firmarse antes del uno de enero de 2010.

De acuerdo con el Decreto 95/2003, de 21 de agosto, por el que se establece el procedimiento de autorización, condiciones y régimen de funcionamiento de los botiquines en la Comunidad de Castilla y León , hemos de decirle que en este caso, el nuevo botiquín quedaría vinculado también a la farmacia más próxima, aun cuando tuviera ya adscrito otro con anterioridad, toda vez que el número máximo de botiquines por farmacia es de tres. Así lo señala el artículo 4 del Decreto anteriormente citado: los botiquines estarán vinculados “preferentemente, a la oficina de farmacia más próxima dentro de la misma Zona Farmacéutica y que cuente con el menor número de botiquines vinculados, que en todo caso no será superior a tres por oficina de farmacia.”

Con respecto a las gastos de la compraventa, habría que añadir los gastos notariales y los registrales, es decir, los correspondientes al otorgamiento de la escritura pública de transmisión y a la inscripción en el Registro de la Propiedad. En cuanto a los primeros, el art. 1455 del Código civil, señala que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador , salvo pacto en contrario” . Los segundos, logicamente, recaen sobre la parte adquirente.

Por lo que se refiere a la segunda cuestión, relativa a los impuestos que gravan la operación, en cuanto a la parte vendedora, ésta habrá de liquidar el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (antiguamente, plusvalía municipal), que le liquidará el propio ayuntamiento una vez presentada copia de la escritura de transmisión dentro de los 30 días siguientes a la compraventa. Logicamente, además de este impuesto, la parte vendedora deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida con la venta, en su declaración de Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Y por lo que se refiere a los impuestos que recaen sobre la parte compradora, la operación está exenta en el Impuesto sobre el Valor Añadido, al tratarse de una segunda o ulterior transmisión de una edificación, pero sí estaría sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, al tipo aprobado en su comunidad autónoma, que en este caso es del 7%.

El fondo de comercio se amortiza, en principio, en un plazo de 20 años y, por lo tanto, la deducción máxima anual sería de un 5 por ciento, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 12.6 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, entre los que destaca que la oficina de farmacia se haya adquirido en virtud de una adquisición a título oneroso.
No obstante lo anterior, si el titular se acoge a los incentivos previstos para las empresas de reducida dimensión (aquellas que su volumen neto de cifra de negocios correspondiente al periodo impositivo inmediatamente anterior sea inferior a 8 millones de euros), podrá multiplicar por 1,5 ese coeficiente y así amortizar la oficina de farmacia en un 7,5 por ciento anual, en 13,33 años, tal y como dispone el artículo 111.5 de la Ley del Impuesto

En Galicia, si la oficina de farmacia tiene la consideración de empresa de reducida dimensión, viene funcionando durante al menos los dos años previos a la transmisión, es la principal fuente de renta de su padre, y el la explota de un modo habitual, personal y directo, teniendo a la fecha de transmisión sesenta y cinco o más años, condiciones que parecen cumplirse en el caso de ustedes, se aplicará una reducción del 99% del valor de adquisición de la farmacia, de cara a la liquidación del impuesto sobre donaciones.

A usted se le exige que mantenga la inversión durante un mínimo de cinco años, y ha de explotarla habitual, personal y directamente, al tiempo que debe constituir su principal fuente de renta.

Este resumen ha de ser matizado, naturalmente, con algunas precisiones que dependen de su situación personal y además, tenga presente que la donación no es necesariamente el mejor método de transmisión, desde un punto de vista fiscal, puesto que existen otras alternativas que, contempladas en un plazo de varios años, pueden resultar más interesantes. Comente su situación y planes con un asesor especializado.

El momento que va a fijar qué norma es aplicable, es el de efectiva entrega de la oficina de farmacia, para lo cual, en su comunidad, ha de formalizar previamente la escritura pública, hecho, a su vez, que no podrá darse sin el previo permiso administrativo.

Por lo tanto, en el caso de que usted no pueda formalizar su escritura de compraventa en este ejercicio, la tributación en IRPF habrá de practicarse conforme a la normativa vigente en 2010.

Aunque en ocasiones análogas, la Administración ha sido considerada con esta circunstancia, la del incremento en el tipo impositivo, y ha acelerado notablemente la tramitación de los expedientes, le recomendamos que revise meticulosamente la tramitación, en concreto en lo que se refiere a eventuales modificaciones que pudieran haberse producido en la configuración del local y no han sido comunicadas debidamente a la consejería correspondiente, puesto que este tipo de errores son los que más frecuentemente retrasan la tramitación de los permisos.

Le recomendamos que revise los estatutos de dicha cooperativa, que debieron serle entregados con motivo de su alta. En ellos, suelen preverse los requisitos y formalidades requeridos para la baja de los socios, y entre ellas, el preaviso necesario, y las consecuencias de su ausencia. No obstante, en circunstancias de baja obligatoria, como puede ser su caso, en el que viene motivada por su jubilación, los plazos previstos suelen ser más breves. En el caso, de que los estatutos de su cooperativa no contengan tal previsión, habría de estarse a los usos y a la buena fe, por lo que debería hacer la notificación correspondiente, preferentemente por escrito con constancia de su recepción, con una antelación razonable y suficiente.

El artículo 50 de la Ley de IRPF, al definir las base liquidable general y la del ahorro, dispone en su punto 3 que si la base liquidable general ( en la que se incluyen los rendimientos de actividades económicas, como la oficina de farmacia), resultase negativa, su importe podrá ser compensado con los de las bases liquidables generales positivas que se obtengan en los cuatro años siguientes.

Por lo tanto, si por aplicación de las deducciones fiscales previstas legalmente, sus rendimientos resultan negativos, usted dispondrá de los cuatro ejercicios siguientes para restar paulatinamente esos resultados negativos de los positivos que pueda ir generando sucesivamente.

Tenga en cuenta que tal compensación deberá efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que pueda practicarse fuera del plazo a que se refiere el párrafo anterior mediante la acumulación a bases liquidables generales negativas de años posteriores.

En la normativa de Procedimiento Administrativo común, se establece que cuando el último día de un plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente.

Ahora bien, en el caso que usted plantea, es previsible, de acuerdo con sentencias como la de la Audiencia Nacional nº 453, de 14 de enero de este año, que la Administración entienda que la condición para la prórroga es que el último día sea inhábil, circunstancia que no se cumple en los sábados, independientemente de que Correos esté o no cerrado. Por lo tanto, no agote su plazo hasta ese momento, puesto que el lunes siguiente ya no podrá recurrir válidamente.

Es frecuente que surjan problemas con el arrendador en arrendamientos formalizados con anterioridad a 1985. El arrendador ha visto cómo la renta quedaba muy desfasada respecto a la iban teniendo otros locales de la zona y, cuando llega el momento de contar con su voluntad, por ejemplo, en una compraventa, es más que probable que nos encontremos ante alguien que quiera saborear el hecho de”tener la sartén por el mango?.

Por eso es imprescindible preparar debidamente ese tipo de negociaciones, y adelantarse a esa posición previsible del arrendador, estudiando la fuerza que también tiene el arrendatario, según, naturalmente, cada situación. Por ejemplo: haciendo ver al propietario el plazo que tiene aún por delante el actual arrendatario, las posibilidades de traslado a otro local próximo de la oficina de farmacia? Como medida legal, puede acudirse aún al traspaso de local de negocio. Esta fórmula permitiría al nuevo arrendatario estar en el local diez años, con un pequeño incremento sobre la renta, pero tenga en cuenta que el propietario tiene derecho preferente a recuperar el local en las mismas condiciones, con lo que podría verse sin local, y probablemente, el banco del su comprador requiera un plazo mayor de arrendamiento.

Concrete estos puntos con su compañero y, no obstante, valore la posibilidad de que profesionales especializados intenten reconducir la negociación con el arrendador. A menudo, los técnicos de Farmaconsulting encuentran numerosos puntos de conexión con los propietarios, aparte de por su conocimiento y experiencia en situaciones similares, porque se atenúa la posible enemistad directa entre arrendador y arrendatario.

De acuerdo con el art. 27 del Código de Comercio, “Los empresarios presentarán los libros que obligatoriamente deben llevar en el Registro Mercantil del lugar donde tuvieren su domicilio, para que antes de su utilización, se ponga en el primer folio de cada uno diligencia de los que tuviere el libro y, en todas las hojas de cada libro, el sello del Registro…”

Así pues, todos los empresarios individuales deben legalizar los libros en el Registro Mercantil, acreditando que la actividad que realizan es empresarial mediante fotocopia del alta en el I.A.E. o el último recibo de dicho impuesto.
No obstante lo anterior, cada uno de los impuestos principales de nuestro sistema tributario suele dotarse de un sistema de deberes de registro de determinadas operaciones, que se configura como una especie de contabilidad paralela respecto de la principal, prevista para toda clase de empresarios por la normativa mercantil. Incluso, en algunos casos, las menores exigencias de la normativa tributaria operan, en la práctica, como una exoneración implícita del deber general de contabilidad establecido para todo empresario por el Código de Comercio.

Así, dependiendo del régimen de determinación del rendimiento en el que usted tribute, los libros cuya llevanza deberá observar son los siguientes:

• Si se encuentra en estimación directa normal, se exige la llevanza de contabilidad ajustada al Código de Comercio y al Plan General de Contabilidad y por tanto, los libros oficiales obligatorios serán el Libro diario, inventario y cuentas anuales.
• Si tributa acogida al Régimen de Estimación Directa Simplificada del IRPF:
• Libro registro de ventas e ingresos.
• Libro registro de compras y gastos.
• Libro registro de bienes de inversión.

Entendemos que no es posible su inclusión en el Régimen especial de Trabajadores Autónomos.

Su trabajo en la oficina de farmacia no puede configurarse como trabajo autónomo, ya que reúne las características de dependencia y ajenidad que definen la relación laboral: no asume riesgo en su trabajo, -la ganancia o la pérdida es para el titular de la farmacia, no para usted-, está sometido a las instrucciones de dicho titular, y al horario marcado por éste -precisamente está contratado para las guardias, no puede decidir libremente si va o no va a la farmacia, y si no fuese, las consecuencias (sanciones de la inspección por no cubrir las guardias) serían también para el titular.

El régimen especial de trabajadores autónomos está previsto para los trabajadores por cuenta propia, esto es, para aquellos que, de forma habitual, personal y directa, realizan una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción a contrato de trabajo, lo que consideramos que no se produce en este caso.

Evidentemente, cada operación es diferente; incluso si se estudia pasados pocos meses desde un primer análisis, la opinión del departamento de riesgos de una misma entidad puede cambiar de opinión.

No obstante, si se puede observar la repetición de un planteamiento inicial en numerosas operaciones, lo que puede hacer prever un punto de partida relativamente generalizado. Así, es más que usual que, frente a multitud de operaciones formalizadas en 2007 o incluso en 2008, donde se financió al 100 por cien la compra, ahora nos encontremos con la exigencia de que el prestatario cuente como aportación personal, al menos con un 20 por ciento de la inversión. El resto, insistimos, como punto de partida, puede ser garantizado a iguales partes, por una hipoteca mobiliaria sobre el fondo de comercio y el resto, por garantías inmobiliarias.

En principio, el plazo establecido para practicar la amortización del fondo de comercio es, efectivamente, de veinte años, lo que nos llevaría a un porcentaje del 5 por ciento anual sobre el valor de la inversión, que usted podría deducir como gasto en su I.R.P.F. No obstante, siguen vigentes las medidas de apoyo a la pequeña empresa, es decir, todas aquellas empresas cuya cifra neta de negocio anual no supere los ocho millones de euros. Entre las ventajas previstas está la posibilidad de multiplicar ese porcentaje por 1,5, lo que nos lleva, como usted señala, a poder amortizar, si usted lo estima conveniente, a un ritmo acelerado, y deducir total mente la inversión en 13,33 años

Salvo que dicho auxiliar sea su cónyuge o familiar hasta segundo grado inclusive por consanguinidad, afinidad y adopción que colabore con usted de forma personal, habitual y directa y no tenga la condición de asalariado, entendemos que ha de estar afiliado al régimen general de la seguridad social, pues éste es el previsto para los trabajadores españoles por cuenta ajena de la industria y los servicios, y asimilados a los mismos, que ejerzan normalmente su actividad en territorio nacional.

Cuando la relación con el empleado tenga las notas de dependencia y ajenidad, esto es, las propias de la relación laboral, el régimen aplicable será el general.

El régimen especial de trabajadores autónomos es el previsto para los trabajadores por cuenta propia, esto es para aquellos que, de forma habitual, personal y directa, realizan una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción a contrato de trabajo, supuesto, que entendemos no es aplicable en este supuesto.

Concretamente, el artículo 35 de la Ley del I.R.P.F , que alude a las actualizaciones del valor de adquisición, establece que esas correcciones son aplicables únicamente a los bienes inmuebles, de modo que sobre la oficina de farmacia, entendida como fondo de comercio y licencia administrativa, no procede aplicar tal actualización.

En el caso de transmisión de inmuebles, los coeficientes se aplicarán sobre el importe real de la compra, al que se sumará el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Los coeficientes aplicables son publicados cada año en la Ley de Presupuestos Generales.

En relación con la comunidad de propietarios del edificio en el que se ubica la cruz, entendemos que existiría a su favor una servidumbre, de carácter continuo (su uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre) y aparente ( ya que se anuncia y está continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento), que usted habría adquirido por la prescripción de veinte años, esto es, por el transcurso de veinte años desde la instalación de la cruz.

Es más, de acuerdo con la legislación civil, los dueños de la finca en que se instala la cruz no pueden menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida, salvo que por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para su uso, llegara dicha servidumbre a ser muy incómoda, o les privase de hacer obras, reparos o mejoras importantes, en cuyo caso, podría variarse, siempre que se efectúe a costa de dicha comunidad de propietarios y que ésta ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no le resulte a usted perjuicio alguno, como titular del derecho al uso de la servidumbre.

En cuanto a las autorizaciones, el Ayuntamiento de Madrid publicó el 17 de febrero de 2009, la Ordenanza reguladora de la publicidad exterior, que establece determinados requisitos específicos de dimensiones, ubicación e iluminación para las cruces de malta y señala que solo se permitirá la instalación de una muestra y un banderín por fachada del local. Sólo en supuestos excepcionales por la dificultad de visualizar el local desde la vía pública, se podrá colocar un banderín en la fachada de otro edificio distinto al del local.

Dicha ordenanza, en vigor desde el siguiente día 18 de febrero, establece que los signos que en esa fecha , cuenten con licencia municipal y se ajusten a las condiciones conforme a las cuales les fue concedida, mantendrán su vigencia hasta la finalización del plazo de concesión. En todo caso, si se solicitase cualquier modificación en la licencia, incluido el cambio de titularidad si afecta a la identificación del establecimiento, será preceptiva su adaptación a las determinaciones de esta Ordenanza.

En cambio, las señalizaciones de establecimientos que a la fecha de entrada en vigor de la Ordenanza, no contasen con autorización o licencia o autorización, deberán, en el plazo de doce meses, adaptarse a las determinaciones contenidas en la misma, previa solicitud de la correspondiente licencia.

En consecuencia, le recomendamos que verifique si en su día solicitó la correspondiente licencia al Ayuntamiento de Madrid, y si no lo hizo, debería solicitarla antes del 18 de febrero de 2010, y si existe dificultad para visualizar su farmacia, podrá mantenerse esa cruz en el edificio vecino, aunque sus dimensiones y características habrán de adaptarse a lo previsto en esta Ordenanza.

Presumimos que el traslado que pretende instar es un traslado voluntario y definitivo de su farmacia, esto es, aquel que tiene su fundamento en la libre voluntad de quien es titular de farmacia y que comporta cambio permanente de locales. En tal caso, será necesario que la oficina de farmacia que pretende trasladarse haya permanecido un mínimo de tres años consecutivos, inmediatamente anteriores a la fecha de solicitud del traslado, en la misma ubicación y con la misma persona titular para autorizar el traslado, y siempre que la población a la que se presta asistencia farmacéutica no quede desatendida; siempre respetando los requisitos sobre distancias y condiciones de los locales de oficina de farmacia.
En cuanto a la segunda cuestión, si su farmacia fue autorizada al amparo del artículo 3.1.b del Real Decreto 909/1978, podrá trasladarse dentro del núcleo donde hubiera sido autorizada siempre que se instale, como mínimo, a quinientos metros de la oficina de farmacia más cercana al núcleo de que se trate. En el caso de que el núcleo se hubiera integrado en el casco urbano del municipio por desarrollo urbanístico o, sin esta circunstancia, si aquel hubiera incrementado su población en más de dos mil habitantes a partir de los mil habitantes que justificaron la autorización de la primera oficina de farmacia, le será de aplicación el régimen normal de distancias, pudiéndose realizar el traslado en todo el ámbito del municipio de que se trate. Entendemos que esta conclusión es independiente del momento exacto de apertura de la oficina de farmacia respecto a la publicación de la norma.

Realmente son varias condiciones (edad del transmitente, que la farmacia sea su principal fuente de renta, que transmita a un descendiente?) las que deben cumplir para poder acogerse a esos beneficios, que fundamentalmente son la exención en I.R.P.F. para usted y una gran reducción en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones para su nuera, con diferente extensión en función de la Comunidad Autónoma de que se trate.

No obstante, nos permitimos recordarle que hay otros factores que quizá puedan pasar desapercibidos si se observa este asunto desde una sola perspectiva, por ejemplo, que la tributación para la farmacia es muy favorable si se ha adquirido a título oneroso, por compraventa, al poder practicar amortizaciones, a menudo tan favorable que compensa renunciar a la exención en I.R.P.F.

Otro asunto que no deben olvidar es que, incluso aunque su hijo estuviera casado en régimen de gananciales, la donación a su nuera le puede otorgar a ella la propiedad de la farmacia con carácter privativo.

En definitiva, la transmisión de la oficina de farmacia dentro del ámbito familiar, se ve afectada por numerosos campos del Derecho, no solo del Tributario, de modo que es muy recomendable que contraste sus planes con un especialista en este tipo de operaciones.

El hecho de tener registrados el arrendamiento y su opción de compra hace que cualquier persona o entidad que pretenda hacer valer un derecho posterior, tenga que contar necesariamente con usted, puesto que su arrendamiento, así como la opción, son preferentes..

Ahora bien, es necesario para ello que los derechos que usted formalizó tuvieran acceso al Registro en fecha anterior a los derechos de esas otras personas, por ejemplo, la hipoteca del banco. Si ocurriera lo contrario, que el banco tuviera inscrita la hipoteca antes de que usted inscribiera la opción, el banco podría hacer valer frente a usted esa hipoteca y, aunque usted adquiriera el local, sí podría ver cómo el banco insta la subasta del local.

Esto vale para cualquier tipo de acreedor, incluido Hacienda, pero en este caso, tenga en cuenta que existe una afección especial de los locales por los impuestos correspondientes a la transmisión y, si las deudas del propietario se deben al impago de estos impuestos, sí podría tener problemas, porque en ese caso la Administración sería preferente.

Una fórmula usual, no ya para prevenir expresamente el caso de divorcio, sino para dotar de coherencia al concepto de separación patrimonial que este régimen matrimonial establece, es negociar con el banco que las cantidades garantizadas por terceras personas sean las que primero se van liberando conforme vaya pagando el préstamo. Por ejemplo, si un préstamo está garantizado con dos hipotecas, y una de ellas es sobre un local del otro cónyuge, se puede establecer que, en cuanto esté abonada esa parte del préstamo, la hipoteca pueda ser cancelada.

En otros ejemplos, con anterioridad, e incluso en el mismo día de la compra, los cónyuges otorgan capitulaciones matrimoniales, de tal modo que desde ese momento, sus adquisiciones se regulan por el régimen de gananciales, por lo que ambos cónyuges, aunque no administrativamente sí civilmente, son propietarios de la oficina de farmacia.

En todo caso, conforme establece la normativa civil, el avalista que se vea obligado a responder de la deuda avalada, tendrá derecho a ser indemnizado por el deudor principal por las cantidades pagadas, sus intereses, los gastos ocasionados y por los daños y perjuicios, en su caso.

Independientemente de los aspectos administrativos y sanitarios que definen la titularidad administrativa de una oficina de farmacia, desde un punto de vista civil hay que tener en cuenta que nos encontramos ante un derecho de contenido económico, susceptible de propiedad, y con cierta independencia de su titularidad, por lo tanto, capaz de formar parte del conjunto de bienes que conformen la herencia en una familia. Así, desde el punto de vista del Derecho Civil, en concreto en lo que se refiere a”familia y sucesiones?, sobre la oficina de farmacia son de aplicación los mismos parámetros que podrían ser aplicados, por ejemplo, sobre un local, puesto que el hecho de que sus hermanos sean o no farmacéuticos, es indiferente. Obviamente, ellos no podrían adquirir la oficina de farmacia por herencia, pero sí tendrán un derecho económico frente a usted si no son compensados con otros bienes dentro del equilibrio a que obligue la normativa, Código civil o normas forales, que les sean de aplicación

Puede proceder a formalizar la transmisión con otros compradores, pero tenga en cuenta que los copropietarios tienen a su favor el denominado”retracto de comuneros?, que es el derecho de adquisición preferente concedido por la ley , en concreto los artículos 1.521 y 1.522 del Código civil, para subrogarse, con las mismas condiciones en que usted hubiera formalizado esa venta, en el lugar del adquirente.

Desde luego, lo más recomendable es tratar de llegar, una vez más, a un acuerdo con su socio, pero si persiste el problema, y su socio no compra, pídale que renuncie a ese derecho por escrito, preferentemente ante notario.

Si, a pesar de no contar con su renuncia, usted decide vender a terceras personas, advierta siempre a esos compradores de que cualquier acuerdo sobre la venta de la farmacia pasará por la conformidad de su socio, en base a su derecho preferente. Formalizada la venta a un tercero, habrá de notificarle la operación a su socio, quien dispondrá de un plazo de nueve días para ejercitar el eludido retracto.

“El régimen especial del recargo de equivalencia se aplica a los comerciantes minoristas que comercialicen al por menor productos o artículos que no estén exceptuados expresamente y sean personas físicas, por lo que en ningún caso será aplicable a las sociedades mercantiles (S.A. o S.L.), pero sí puede serlo a las Comunidades de Bienes, las sociedades civiles, y herencias yacentes, siempre que todos sus comuneros, partícipes, socios o herederos sean personas físicas.

En cualquier caso, tenga en cuenta que los sujetos pasivos a los que es de aplicación este régimen especial del recargo de equivalencia están obligados a acreditar ante sus proveedores el hecho de estar sometidos o no al citado régimen, en relación con las adquisiciones que realicen.”

Estas disposiciones normativas, por ahora únicamente, en proyecto en Extremadura, se dirigen a farmacias situadas en localidades muy pequeñas, cuyos propietarios opten a una nueva apertura.
Según dicho proyecto de decreto, estos farmacéuticos que opten a una nueva farmacia, renunciarían a la que regentaban hasta el momento de apertura de la nueva.

Por lo tanto, ya ve que no se prevé la pérdida de ningún derecho, sino una modificación de la situación de la farmacia del solicitante que, si es muy pequeña conforme a los criterios de la norma autonómica correspondiente, podría convertirse en un botiquín vinculado a otra oficina de farmacia, pero en ningún caso podemos interpretar que los actuales titulares se habrían de ver privados de su titularidad y, por supuesto, tampoco la localidad perdería la atención farmacéutica. Otras comunidades autónomas están estudiando un planteamiento similar, pero por el momento, sin haber adoptado ninguna iniciativa legislativa.

Si no ha acordado usted un plazo determinado de mantenimiento de esa oferta, la puede retirar en cualquier momento, siempre y cuando no haya sido aceptada por el vendedor. Si por el contrario, usted ha tenido conocimiento de que el vendedor ha aceptado su propuesta, la compraventa está acordada ya y usted no podrá retirarse libremente, aunque tenga problemas financieros.

Es usual que las partes de un contrato se encuentren en lugares diferentes en el momento de producirse la aceptación de condiciones, por eso, la normativa civil exige que quede constancia del conocimiento por parte del comprador respecto a esa aceptación de la oferta, conocimiento que se podrá acreditar por cualquier medio fehaciente.

Entendemos que el paso de la inspección no es un requisito exigido por la normativa para que se formalice válidamente una hipoteca mobiliaria.

De hecho, el Tribunal Supremo ha manifestado en numerosas ocasiones que la normativa administrativa sanitaria y la civil o mercantil tienen un alto grado de independencia, lo que permite, por ejemplo, que un matrimonio casado en gananciales adquiera una farmacia en común aunque uno de los cónyuges no sea farmacéutico, por mucho que la titularidad, por supuesto, solo la ostente el licenciado.

En el caso comentado, usted es el dueño, y su oficina de farmacia tiene un valor mercantil susceptible de ser hipotecado, que es lo registrable, independientemente de que aún no esté definitivamente formalizado el cambio de titularidad.

No necesariamente. Usted puede esperar a que el traslado esté completado para proceder a la solicitud de la autorización de transmisión o, si quiere acelerar los trámites, puede solicitar ya esta autorización, en cuyo caso, usted se subrogaría en la posición del transmitente respecto al traslado.

El procedimiento más interesante, en principio, aconsejaría a que el comprador que tiene previsto ejercer la actividad en otro local, solicite personalmente el traslado y controle todos y cada uno de los pasos, no ya solo administrativos, si no organizativos, de dirección de obras, etc., No obstante, a menudo, el hecho de esperar a tener formalizada la escritura de compra para solicitar el traslado supone unos plazos demasiado largos que, como vemos, pueden ser atajados si se encarga de la solicitud de traslado el propio vendedor , aunque la parte compradora se encargue de dirigir las gestiones.

En otras ocasiones, la imposibilidad de contar con un arrendamiento, por corto que fuera, a favor del comprador, impone que sea el titular quien realice los trámites de traslado antes de proceder a la transmisión de la oficina de farmacia.

En principio, en la comunidad autónoma de Castilla La Mancha, todas las oficinas de farmacia deben participar en los servicios de urgencia, que se organizarán por turnos rotatorios, y serán establecidos por el Delegado Provincial de Sanidad, oído el colegio Oficial de Farmacéuticos de su provincia, por núcleos de población o zonas básicas de salud.

Sólo en circunstancias excepcionales, adecuadamente acreditadas, el Delegado Provincial de la Consejería de Sanidad podrá autorizar a una oficina de farmacia, oído el Colegio Oficial de Farmacéuticos, y los titulares de las oficinas de farmacia afectadas, la no participación en los turnos de urgencia, siempre que quede garantizada la asistencia farmacéutica.

Asimismo, podrá autorizarse la exención de servicios de urgencia a las oficinas de farmacia que así lo requieran ante el Delegado Provincial de Sanidad, si existiera en la zona básica de salud o el núcleo de población una oficina de farmacia con horario que exceda del horario mínimo y siempre que cubra la franja horaria de los servicios de urgencia (diurno:10.00 a 22.00 horas, y nocturno: 22.00 a 10.00 horas).

Por otra parte, en caso de necesidad, se podría efectuar la permuta del servicio de urgencia entre oficinas de farmacia, siempre que el servicio farmacéutico a la población quede debidamente atendido y exista una información suficiente del cambio efectuado; asimismo, cuando por causas excepcionales, no imputables al farmacéutico, éste no pueda atender su turno de urgencia, el Delegado Provincial de Sanidad podrá designar la oficina de farmacia que deba sustituirle.

La base imponible para el cálculo de la pensión de jubilación es la de los últimos 15 años.

Respecto a la elevación de la contribución, siempre sería conveniente establecer la máxima cotización, salvo que la elevación de las bases pudiera entenderse efectuada en fraude de ley, y se entiende que existe dicho fraude de ley, cuando se incremente a los topes solamente los dos o tres últimos años previos a la jubilación.

Con respecto a la primera pregunta, es posible la contratación en el Régimen General de la Seguridad Social, pero siempre que su empadronamiento y el de su hijo no coincidan, es decir, que no convivan. Asimismo, se podría cobrar pensión en el citado régimen general, ya que a esa fecha, se tendrían cotizados 15 años en el mismo y se terminaría en este régimen.

Con respecto a la segunda pregunta, cabe la jubilación antes de los 65 años en dos casos:

1.- Que se haya cotizado antes de 1967, en cuyo caso podría jubilarse a partir de los 60 años y dependiendo de si se jubila voluntariamente o si procede de una situación de extinción por causa imputable al empresario, por cada año de anticipación a la edad de jubilación, se descontaría entre un 6% y un 8%.

2.- Que se tengan 61 años y se jubile viniendo de la situación de la extinción por una causa imputable al empresario, con los mismos descuentos.

La exención por reinversión dejó de existir en 1992 y, aunque ha habido alguna fórmula para beneficiar la reinversión, periodificando la tributación a lo largo de varios ejercicios, en este momento no existe ninguna ventaja específicamente prevista para beneficiar al vendedor que, a su vez, adquiera otro fondo de comercio.

No obstante, el comprador de una oficina de farmacia cuenta con otras ventajas que hacen incluso más atractiva la operación, desde un punto de vista fiscal, si comparamos la actualidad con la situación anterior. Ahora, en contrapartida, además de que la tributación de la venta tiene un tipo fijo del 18 por ciento, y va en una base imponible separada del resto de rendimientos, como comprador cuenta con la posibilidad de deducir su nueva inversión a lo largo de varios años mediante la fórmula usualmente conocida como “amortización del fondo de comercio”.

Esto supone deducir como gasto el valor de la inversión año tras año, durante un periodo que va desde los 13 a los 2O años, con lo que las cuotas de I.R.P.F. resultantes, quedan muy limitadas.

Se trata de una exigencia generalizada, no de su operación en particular. Además de tener que aportar ese dato, habrá visto cómo el cheque o cheques que se entregaron fueron fotocopiados cuidadosamente por el notario, además, en el texto de la escritura, junto al precio, se especificó cada uno de los medios de pago, con sus números, importes, etc.

Estas medidas son exigidas legalmente en prevención del fraude fiscal desde finales de 2008 y están encaminadas a dificultar la circulación de fondos procedentes de actividades ilícitas o en las que se ha producido evasión de impuestos.

Es posible, pero la respuesta depende de numerosos factores que han de ser valorados detenidamente por un especialista. Aunque solo el farmacéutico es titular, desde el punto de vista de la propiedad la farmacia puede ser ganancial, si ese es su régimen matrimonial y en ese régimen se adquirió la oficina de farmacia y, entre otros condicionantes, no fue abonada con fondos privativos de usted.

En el caso de que se confirme el carácter ganancial, sus hijos serán propietarios del cincuenta por ciento, sin perder de vista a las posibles disposiciones testamentarias de su esposo, que ignoramos.

Finalmente, si son herederos, en efecto, tendrán que autorizar expresamente la venta, e intervenir en cualquier acto de disposición que afecte a la farmacia.

A pesar de las apariencias, se trata de un proceso coherente. Si su contrato se firmó en 2008, el texto vigente de la Ley del I.V.A., exigía, para que la operación no quedara sujeta al impuesto, que el adquirente fuera una sola persona, y que continuara en el ejercicio de la misma actividad. Ahora, con el nuevo texto, ya vigente, esa condición ha dejado de existir, y es indiferente que la oficina de farmacia sea adquirida por uno o más compradores.

Lo que es importante, en todo caso, es que el resultado final no altere las cantidades pactadas. El hecho de que en la operación se aplique o no el impuesto no tendría que tener mayor importancia si se ha previsto correctamente en el contrato, puesto que la cuota que pudiera corresponder, en su caso, no habría de ser ingresada en Hacienda, y quedaría en poder del vendedor.

Posiblemente su comprador se refiera al “despido por causas objetivas?, una posibilidad que, bajo determinadas circunstancias, justifica el despido con una indemnización menor a la que corresponde al despido improcedente. Estaríamos hablando de veinte días de salario por año trabajado frente a los cuarenta y cinco días del improcedente, con sus respectivos límites. No obstante, ese no es el caso de ustedes, puesto que, a pesar de su jubilación, la empresa sigue en marcha.

Desde luego es usted quien puede establecer sus condiciones de venta y, si quiere que se produzca la sucesión de empresa, y el comprador acepta la operación, los trabajadores continuarán en la oficina de farmacia tras la venta, con las mismas condiciones que tienen con usted como patrón.

Al no tener su arrendamiento la consideración de actividad económica, los rendimientos que obtenga por ese contrato se consideran rendimientos del capital inmobiliario. En la determinación del rendimiento neto de ese alquiler son deducibles todos los gastos necesarios para su obtención, incluidos los de reparación y conservación y, por lo tanto, los gastos que usted comenta son deducibles.

Aunque el importe de tales deducciones no podrá superar el importe de los rendimientos íntegros obtenidos, usted podrá deducir el exceso, si lo hubiera, durante los cuatro años siguientes, hasta un límite anual equivalente al rendimiento de ese alquiler de cada ejercicio.

Precisamente lo que ha venido a consagrar el último cambio normativo es la indiferencia sobre la conocida condición de”transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial? para que una operación no quedara sujeta a I.V.A.

Por el contrario, ahora es suficiente, para que la operación no esté sujeta, con que se transmita una”unidad económica autónoma? capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios. En este sentido, la transmisión del local no se considera obstáculo para que la oficina de farmacia pueda seguir funcionando como actividad económica y, por lo tanto, la operación seguirá estando no sujeta a I.V.A.

De todos modos, lo que no ha tenido modificación alguna es la aplicación del Régimen especial del Recargo de Equivalencia, en el sentido de que las cantidades que, en su caso, pudiera repercutir un farmacéutico en sus operaciones empresariales, no deberán ser ingresadas en Hacienda, quedando en poder del vendedor.

El XXIII Convenio colectivo marco para oficinas de farmacia, incluye como importante novedad respecto a los convenios anteriores, las horas complementarias, que se definen como las horas que excediendo de la jornada ordinaria anual, vienen impuestas a la oficina de farmacia por la Administración competente como horario mínimo de apertura al público, entre las que han de incluirse, en todo cado, las horas trabajadas en el servicio de guardia.

El citado convenio establece una retribución de estas horas complementarias mediante tablas salariales, que suponen un incremento respecto a lo percibido por el trabajador por hora de trabajo ordinaria, e inferior a la hora extraordinaria, y además, podrán compensarse por tiempo de descanso, a razón de una hora de inactividad por cada hora complementaria, según el artículo 34.3, que usted mismo cita.

Por tanto, dada la literalidad del precepto, (“a cada hora complementaria le corresponderá otra de inactividad”), que coincide además con la interpretación de la FEFE, la distinción entre si la cobertura de la guardia coincide con noches o festivos sólo se tendría en cuenta en el supuesto de retribución dineraria.

Entendemos que si le ha sido autorizado el nombramiento de uno o varios sustitutos, con base a una razón prevista legalmente que justifique su ausencia, no estará obligado a estar en su oficina de farmacia. Respecto al ejercicio de la segunda actividad, entendemos que no es una razón que le pueda eximir de estar presente en su oficina de farmacia, al menos durante el horario mínimo, aunque tenga usted contratados a otros farmacéuticos.

Podemos considerar que estas cantidades, lo que conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior se denominaba participación en el traspaso, y actualmente suele aparecer como una compensación exigida por el arrendador como condición para el otorgamiento de un nuevo arrendamiento a favor del comprador de una oficina de farmacia, tienen el mismo tratamiento, a efectos tributarios, que la cuota de arrendamiento, sometidas por tanto, a la aplicación del I.V.A., y del I.R.P.F.
En concreto, en lo que a retenciones se refiere, tenemos por ejemplo a la consulta de la DGT, Consulta nº V103/2008 de 18 enero 2008, en la que se afirma que, salvo que resultase aplicable alguno de los supuestos de exoneración reglamentariamente establecido, existe la obligación por parte del arrendatario de practicar la correspondiente retención a cuenta del IRPF, sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, incluyéndose la participación en el derecho de traspaso del local de negocio, resultando de aplicación el tipo vigente del 18% sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Uno de los requisitos legales más destacados a la hora de formalizar una hipoteca mobiliaria es, precisamente, que el arrendatario prestatario, usted, tenga contrato de arrendamiento vigente y con “facultad de traspasar”. El término traspaso ha de entenderse sustituido por el de “cesión” que es la fórmula que recoge la actual Ley de Arrendamientos Urbanos para regular la transmisión de la posición de arrendatario de una persona a otra.

Es lógico que la Ley y, por tanto, su banco, quieran que usted tenga esa facultad, puesto que, en el hipotético caso de que la hipoteca fuera ejecutada y la oficina de farmacia fuera adjudicada en subasta a un tercero, éste necesitaría contar con el local en arrendamiento, puesto que lo contrario (lo que usted tiene regulado en su contrato actualmente) implicaría que ese comprador no podría disponer de local, con lo que tal operación resultaría imposible.

El derecho de cesión contemplado en el artículo citado, consiste en que usted pueda ceder el arrendamiento a un tercero, sin otro requisito que comunicárselo fehacientemente al propietario, que no podría oponerse, ni exigir compensaciones, como ocurría con el anterior sistema de traspaso. El problema es que ese derecho de cesión puede quedar descartado en el contrato, lo cual sería lícito, pero sus vendedores han de entender que esa cláusula imposibilita la venta, puesto que usted no tendrá financiación en esos términos.

El régimen especial del recargo de equivalencia se aplica a los comerciantes minoristas que comercialicen al por menor productos o artículos que no estén exceptuados expresamente y sean personas físicas, por lo que en ningún caso será aplicabel a las sociedades mercantiles (S.A. o S.L.), pero sí puede serlo a las Comunidades de Bienes, las sociedades civiles, y herencias yacentes, siempre que todos sus comuneros, partícipes, socios o herederos sean personas físicas.

En cualquier caso, tenga en cuenta que los sujetos pasivos a los que es de aplicación este régimen especial del recargo de equivalencia están obligados a acreditar ante sus proveedores el hecho de estar sometidos o no al citado régimen, en relación con las adquisiciones que realicen.

A menudo se suele interpretar que la oficina de farmacia, al tratarse de una actividad para la que es exigible notables requisitos, entre los que destaca la necesidad de poseer titulación universitaria ademada, no es susceptible de formar parte del patrimonio ganancial, pero el Tribunal Supremo, en numerosas ocasiones, ha sentenciado que, independientemente de la regulación de la titularidad administrativa, la oficina de farmacia constituye un fundo económico independiente del ejercicio profesional y, por lo tanto, está sometida a las normas de atribución de propiedad dentro del matrimonio como cualquier otro bien.
En su caso, al ser concedida la farmacia después de celebrado el matrimonio, pensamos que puede tener carácter ganancial. Pero esta calificación ha de entenderse con las debidas reservas, puesto que hay otras variables muy importantes a las que atender, como la procedencia de los fondos con los que se han sufragado los gastos de instalación.

Es necesario analizar pormenorizadamente su situación y para ello le recomendamos que se ponga en manos de un letrado especializado en Derecho Civil, quien estudiará con el debido detenimiento todos los detalles importantes antes de llegar a una conclusión definitiva.
En cuanto al valor, entendemos que lo más razonable en su caso es acudir a una tasación, que puede tener incluso el carácter de pericial si su situación matrimonial no se resuelve amistosamente. Cualquier fórmula o coeficiente multiplicador sobre las ventas que le recomienden de cara al establecimiento del precio no será más que un remoto indicio que dudosamente le servirá para tomar una decisión con la debida seriedad.

No encontramos incompatibilidad alguna. Podemos afirmar que, en resumen, las sociedades de garantía recíproca son entidades formadas por empresarios con el fin de garantizar los préstamos solicitados por sus miembros, de modo que su existencia y funcionamiento pertenece al ámbito financiero y mercantil y no colisiona en modo alguno con el sector farmacéutico. Es más, Farmaconsulting ha participado en alguna transmisión de oficina de farmacia en cuya financiación ha intervenido alguna de estas sociedades.

En principio, podemos esperar que las exigencias de esta sociedad para respaldar la operación sean algo menores que los que nos exigirá un banco, pero deberá tener preparada la operación con mayor antelación puesto que será necesario explicarla y defenderla ante un mayor número de profesionales.

En principio, con los datos de que disponemos, no vemos una relación directa entre la procedencia de esos fondos y la posibilidad de alguna eventual ventaja tributaria.

Sí existen condicionantes que pudieran ser aplicados en la compra de una oficina de farmacia, relacionados con las ventajas establecidas para la sucesión en empresas familiares. Las normas que regulan estas ventajas, tanto estatales como autonómicas, se conceden notables bonificaciones e incluso exenciones, relativas al I.R.P.F. o al Impuesto sobre Sucesiones, para el caso en que un titular de una explotación económica, por ejemplo, una oficina de farmacia, la transmita a favor de los familiares previstos en la normativa, en unas determinadas condiciones.

Si los inmuebles de los que usted habla estaban afectos a alguna explotación económica, sí es posible que obtuviera alguna ventaja por el hecho de reinvertir el producto de su venta, pero sería necesario analizar detenidamente cada caso concreto. Si lo desea, puede precisar más su consulta y le daremos una respuesta más concreta.

En los casos en que no se establece la igualdad de participaciones entre los copropietarios, suele ser más frecuente que se transmita un pequeño porcentaje y el actual titular mantenga la propiedad de la mayor parte.

Por ejemplo, es usual que los padres realicen la transmisión a favor de sus hijos en varias fases, haciendo sucesivas compraventas. Con esta medida, el titular conserva el poder de decisión sobre la explotación, al tiempo que logra incentivar a su descendiente, propiciando su implicación como propietario de la oficina de farmacia.

Otra razón que pudiéramos encontrar es que el titular quiera mantenerse en activo con el fin de completar su periodo de cotización a la Seguridad Social, y reserve, si la normativa de su comunidad lo permite, incluso cuotas menores al 20 por ciento.

Prescindiendo del análisis de las cuotas concretas de propiedad que se tengan, la copropiedad supone ahorros en cotizaciones, puesto que cada uno de los copropietarios cotiza en el régimen de trabajadores autónomos, con menores costes que el régimen general, aplicado a los trabajadores por cuenta ajena, también es más lógico que un copropietario esté más incentivado e interesado por la buena marcha de la explotación que si fuera personal contratado.

En contrapartida, podemos destacar el hecho de que las decisiones han de ser compartidas, y discutidas, y el riesgo de que entre los socios no se establezca una buena relación, pero esto último puede ser prevenido con un serio acuerdo de régimen interno de funcionamiento, discutido y firmado al principio de la relación, cuando todos están en su mejor disposición.

En principio la transmisión de una oficina de farmacia es una operación sujeta al I.V.A., y, por lo tanto, la parte vendedora tendrá que repercutir la cuota correspondiente a la parte compradora, efectivamente, un 16 por ciento en el caso de mobiliario y fondo de comercio.

Hasta la actualidad, la transmisión puede quedar no sujeta por aplicación del artículo 7,1,a de la Ley del impuesto, en el caso de cumplirse tres condiciones:

        a) Transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial

        b) A favor de un solo adquirente

        c) Que continúe en el ejercicio de la actividad.

No obstante, con la entrada en vigor de la nueva redacción de este artículo 7, propuesta en el proyecto de ley publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 5 de septiembre de 2008, todas las operaciones quedarán sujetas a I.V.A., al tener como adquirente a una persona que no puede deducir la totalidad de la cuota, dado que se encuentra sometido al recargo de equivalencia.

Esto no quiere decir que haya que ingresar cantidad alguna en Hacienda por los conceptos comentados, puesto que las cantidades repercutidas serán propiedad del vendedor, de modo que la situación, materialmente, no cambiará: las partes pueden acordar que el I.V.A., se considere incluido en el precio, con lo que la inversión total a cargo del comprador no se verá incrementada, todo ello, sin generar costes a la parte vendedora.

Farmaconsulting ha emitido numerosos informes periciales en procesos en los que el valor de una oficina de farmacia estaba controvertido. En estas valoraciones el método utilizado es “sumatorio del beneficio neto empresarial”, que en resumen, podría explicarse como el cálculo del valor en función del tiempo que, de acuerdo con el beneficio previsible de la oficina de farmacia, podría esperar un hipotético comprador para recuperar su inversión.

Desde luego, se trata de un valor al que el mercado no se ha de atener necesariamente, puesto que el valor alcanzado en una venta también puede responder a factores muy diversos, como el interés concreto de un comprador determinado por esa oficina de farmacia y no otra, a la confianza generada en los compradores por el tipo de análisis realizado de la explotación previo a la puesta en venta de la oficina de farmacia por la consultoría elegida? En todo caso, el uso de un factor objetivo multiplicador de las ventas está descartado de antemano, puesto que su uso desatiende a datos muy importantes, como la estructura de gastos de cada explotación, su potencialidad o sus amenazas, por ejemplo, respecto a nuevas aperturas o traslados.

El juez tendrá en consideración las pruebas propuestas por las partes y, en función de la solvencia que le sea demostrada respecto a cada una, efectuará su valoración, que es libre y no está sometida a ningún criterio predeterminado.

Lo habitual, y se lo confirmará rápidamente su entidad bancaria, es que a la hora de formalizar el aval de sus padres, éstos comparezcan como fiadores solidarios de usted como deudor principal, y esto descarta que la entidad financiera tenga que acudir primero a reclamarle a usted, o a demandarle, embargar y ejecutar sus bienes, antes de acudir a los fiadores.

Por el contrario, el banco lo que buscará es la manera más rápida y menos costosa para obtener el resarcimiento de la deuda y para ello acudirá a ambos patrimonios, localizando los bienes más fáciles de embargar, como los depósitos en cuentas bancarias, rentas, salarios y, posteriormente, contra bienes más difíciles de hacer líquidos, como los inmuebles.

En la norma de Ordenación Farmacéutica de Galicia, se establece que: “la presencia y actuación profesional del farmacéutico en la oficina de farmacia es requisito inexcusable para llevar a cabo las funciones propias de la atención farmacéutica”, añadiendo además que: ” La colaboración de farmacéuticos adjuntos, técnicos o auxiliares de farmacia y demás personal no excusa la responsabilidad del farmacéutico titular o cotitular de la oficina de farmacia”.

La citada norma prevé que pueda nombrarse un sustituto o regente “Cuando el titular o regente haya de ausentarse por circunstancias excepcionales y temporales debidamente justificadas?? entre las que no vemos cabida para el hecho de realizar otra actividad laboral.
No obstante, en la misma norma se afirma que, «Con la finalidad de garantizar la presencia y actuación profesional del farmacéutico en los casos de horarios ampliados sobre el mínimo, se establecen los siguientes criterios:

A) Para aumentos de horario de la oficina de farmacia de hasta dos horas diarias, sólo se requerirá la presencia del farmacéutico titular.
B) Para aumentos que supongan la apertura entre nueve y doce horas al día, será obligatoria la contratación de un farmacéutico más.

A nuestro entender, es lógico pensar que el espíritu de la norma es garantizar la presencia de un farmacéutico al frente de la oficina de farmacia, pero no necesariamente la presencia del titular propietario, de modo que podrían compatibilizarse ambas actividades.

No obstante, la conclusión depende de la interpretación que haga la Administración en cada caso y circunstancia concreta, de modo que es recomendable comentar el asunto previamente con la Consellería de Sanidad.

Si es frecuente encontrar limitaciones a la transmisión después de la primera apertura, o en los casos de una venta reciente, pero revisando las legislaciones del resto de las comunidades autónomas, vemos que La Rioja es la única en la que el traslado supone un impedimento para la transmisión.

La ganancia (o pérdida) patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de la transmisión de la oficina de farmacia formará parte de su renta del ahorro, para el que la Ley de I.R.P.F dispone un tipo de gravamen único del 18%.

Ahora bien, en el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes, con independencia del momento en que se produce la ganancia (o pérdida) patrimonial, que se produce en el momento de la transmisión de la oficina de farmacia.

Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.

Como usted bien dice, los locales, usualmente, están sujetos a la aplicación del I.T.P., puesto que en I.V.A., si se trata de la segunda o posterior transmisión, están no sujetos.

Lo que ocurre es que la Ley del I.V.A., establece la posibilidad de que las partes renuncien a esta exención, aplicándose la cuota correspondiente y, de esta manera, el comprador podría deducírsela, al contrario de lo que ocurre con el I.T.P., cuya cuota no es repercutible ni compensable en modo alguno con Hacienda.

Ahora bien, para que tal renuncia sea viable, su comprador debe ser sujeto pasivo del I.V.A., y tener derecho a la deducción total de las cuotas que soporte en este impuesto, lo que excluye a quienes estén sometidos al Régimen Especial del Recargo de Equivalencia.

Otra cosa es si el local lo compra a través de una sociedad limitada o de otro tipo, entonces, si respetan el resto de condicione exigidas por la Ley, sí se podría pactar la operación como su comprador propone, pero tenga en cuenta que, en este caso, como excepción al sistema normal del Recargo de equivalente, usted sí tendría que abonar la cantidad repercutida en concepto de I.V.A., en Hacienda, mediante un formulario especial previsto para este caso.

Tanto en el caso en que la transmisión se efectúe a favor de un descendiente como si se hace a favor de un tercero ajeno a la familia, nos encontramos ante la figura conocida como “sucesión de empresa” que, en resumen, supone la continuidad de la plantilla en las mismas condiciones en que se encuentra con anterioridad a la transmisión.

Tampoco depende del tipo de contrato que usted tenga, puesto que, como decimos, la normativa dispone que la situación no queda alterada.

Otra cosa es que, con ocasión de la transmisión, el nuevo titular configure su planificación de la explotación con otros criterios y, con base a ellos pretenda, por ejemplo, que el número de empleados varíe. En ese caso serían de aplicación las disposiciones relativas al despido, pero los trabajadores partirían de los mismos salarios, restantes condiciones y antigüedad que tenían antes de la cesión de la oficina de farmacia.