Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Conforme dispone la normativa laboral, en concreto el artículo 46 del Estatuto de los trabajadores, la excedencia voluntaria tiene una duración mínima de cuatro meses y un máximo de cinco años. Durante este plazo, el trabajador puede solicitar su reingreso y en tal caso, tendrá preferencia para ser contratado en una nueva vacante que se produzca. 

La solicitud de reingreso deberá hacerse por escrito y al menos con treinta días de antelación a la finalización de la excedencia. 

Naturalmente, si el plazo se cumple sin que el trabajador haga su solicitud de reingreso, entendemos que ha perdido su derecho y, por lo tanto, el empleador queda libre para contratar a quien estime oportuno en una próxima selección de personal.  

Desde luego que sí.  En apartado de garantías no es muy frecuente, pero se ve en ocasiones que una farmacia se hipoteca en garantía de préstamos de otra persona, y lo mismo ocurre con viviendas, locales, o incluso fondos de inversión. 

Estamos ante la figura que se conoce como “hipotecante no deudor”, es decir, una persona aporta la garantía de un bien en un préstamo que se le concede a otra persona. Se utiliza a menudo, más que aportando la propia farmacia, hipotecando viviendas de familiares, o segundas residencias o locales.  

Naturalmente, la utilidad concreta en cada caso, y su aceptación, dependerá de la política del banco para cada operación. 

La reiterada opinión de la Dirección General de Tributos, contenida entre otras en consultas como la V2424 06, V1266-07, V0598-08 o V2359-17, es que la pérdida o ingreso de arras o señal constituye una variación en el valor del patrimonio del contribuyente que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, y por lo tanto, tiene la consideración como renta general y procederá integrar el ingreso o abono, en su caso, en la base imponible general. 

Podría parecer que, al estar este asunto relacionado con la compra o venta de una oficina de farmacia, al menos indirectamente, cualquier alteración en el patrimonio estaría incluida, en cuanto a tributación por IRPF, en la base imponible del ahorro, con una escala de gravamen más benigna pero, con las consultas aludidas a la vista, queda claro que esos ingresos deben estar incluidos, como decimos, en la base imponible general. 

Por el momento no, pero está en camino. Para autónomos será obligatorio utilizar este sistema, conocido como VERIFACTU, desde el 1 de julio de 2026. Se trata de un sistema que permite a Hacienda tener instantáneamente la información de las facturas emitidas lo que permite, según el gobierno, una mejora en la supervisión fiscal y reducción del fraude, mayor eficiencia en la gestión documental y le facilita el acceso en tiempo real a la información de las operaciones. 

El sistema es obligatorio para empresas en general desde enero de 2026, pero para los autónomos desde julio de 2026. No obstante, le recomendamos que vaya comentando esto ya con su asesor para estar debidamente preparado. 

En principio, un paso interesante es concretar el acuerdo de opción de compra por escrito, en un documento privado. Una vez que lo tengan ya todo decidido y estén conformes con el contenido, es muy recomendable elevar ese acuerdo a escritura pública e inscribirlo en el registro de la propiedad. 

Tengan en cuenta no obstante que, entre otras condiciones, para que una opción de compra pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el plazo para el ejercicio la misma no debe superar los 4 años. Esperamos que este plazo coincida con los planes del vendedor. 

Generalmente la transmisión de locales comerciales está exenta de IVA, al tratarse de una segunda o ulterior transmisión, condición que exige la ley del impuesto. No obstante, es posible renunciar a esta exención, someterse y pagar el IVA, y así evitar el abono el ITP, que es el impuesto aplicable si no hay IVA. 

Ahora bien, entre las condiciones exigidas para poder hacerlo, está la de que el adquirente tenga derecho a la deducción total de las cuotas soportadas, lo que descarta que lo utilicen los titulares de oficinas de farmacia. 

Podría adquirir el local, entonces, una sociedad mercantil, u otra persona física que estuviera sujeta al régimen general del IVA., pero tenga en cuenta que luego, uste, tendría que abonar una cuota de alquiler, y su consiguiente IVA., con lo que quizá termine siendo una operación más gravosa. Revise esto detenidamente con su asesor fiscal antes de efectuar la compra. 

Entendemos que no es necesario que se lo pida al vendedor. En principio, quien tendría que hacer esa reclamación sería él, puesto que la Ley General Tributaria (artículo 232) establece que el legitimado para promover reclamaciones es el obligado tributario, es decir, el vendedor. 

Para complicar más la situación, el propio artículo dispone que no estarán legitimados para efectuar las reclamaciones “Los que asuman obligaciones tributarias en virtud de pacto o contrato.” 

Sin embargo, el Tribunal Supremo, en sentencia de 18 de abril de 2023, le da prioridad de aplicación al punto 1, b, del artículo citado, que otorga esa legitimidad a “cualquier otra persona cuyos intereses legítimos resulten afectados por el acto o la actuación tributaria”, y esta conclusión, además, la formula el Tribunal Supremo al analizar precisamente un caso como el que usted comenta. 

Su asesor tiene razón. El contrato de arras es un acuerdo accesorio que sirve como garantía del contrato principal, que en este caso es el contrato de compraventa. Es posible que una compraventa incluya un contrato de arras como garantía adicional, pero lo fundamental es la compraventa en sí. 

De hecho, puede haber una compraventa sin contrato de arras, pero no un contrato de arras sin una compraventa previa. 

Este caso es similar al de las hipotecas: comúnmente se dice que “hay que pagar la hipoteca”, cuando en realidad lo que se paga es el préstamo, mientras que la hipoteca solo lo garantiza. 

En cualquier caso, en Derecho se dice que “las cosas son lo que son, no lo que decimos que son”, por lo que lo más relevante es el contenido del documento. Sin embargo, la denominación más precisa y jurídicamente adecuada es contrato de compraventa. 

A efectos de aplicación de las reducciones previstas en la transmisión de empresas familiares y negocios profesionales, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como a la no tributación en IRPF por el transmitente, el Tribunal Supremo ha recordado en alguna ocasión que la jubilación activa es una circunstancia irrelevante de modo que no afectará a la aplicación de las ventajas previstas. 

Desde un punto de vista laborar vemos difícil encajar el abono directo por parte de usted a su antiguo personal, puesto que el empleador ahora es el nuevo titular, el adquirente de la oficina de farmacia. 

No obstante, desde el punto de vista del Derecho Civil, sí entendemos que se trataría de una responsabilidad derivada de tal relación, generadas respecto al momento en que era usted titular y, por tanto, empleador. Así vista la situación, lo indicado podría ser que el nuevo titular haga tales abonos, con sus correspondientes recibos de salarios, retenciones, etc., y usted le compense esos gastos en cuanto le acredite el abono de tales cantidades a los empleados. 

De todos modos, es muy conveniente que consulte este asunto también con su asesoría, y que lo valore también con los contratos o escritura de transmisión de la oficina de farmacia por si pudiera desprenderse alguna otra conclusión. 

Cuando se produce una donación de oficina de farmacia entre padres e hijos, cumpliendo los requisitos previstos en la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el transmitente no tendrá que abonar nada en IRPF por las ganancias patrimoniales que se pusieran de manifestó, y el donatario tendría una reducción casi total en el Impuesto sobre Donaciones siempre que, entre otros requisitos, mantenga la oficina de farmacia en su poder por un plazo de 10 años salvo, lo que es usual, que la comunidad autónoma correspondiente hubiera establecido otro. 

Si el donatario incumple ese plazo, y transmite antes la oficina de farmacia, el deberá abonar las cuotas e intereses correspondientes, pero el padre no perderá sus ventajas, las previstas en el artículo 33, 3, c, (no paga nada en IRPF), ya que la propia Dirección General de Tributos entiende que es indiferente que el hijo aplique o no las reducciones. 

Entendemos que sí. Realmente, el propietario del local es otra persona, aunque sea una persona jurídica, y para contar con la legitimidad en el uso del local, lo correcto, desde un punto de vista fiscal al menos, sería contar con un contrato de arrendamiento en el que se disponga el abono de una cuota, usualmente mensual, que sea ajustada al mercado, y practicar regularmente la correspondiente repercusión de impuestos. 

Además, naturalmente, esto es la condición para que usted pueda practicar la deducción de ese gasto de alquiler en su declaración de IRFP. 

Realmente, por el mero hecho de adquirir conjuntamente con otra u otras personas, un bien determinado, una oficina de farmacia también, ya se está constituyendo de hecho una comunidad de bienes. 

Cosa distinta es la formalización de las relaciones entre los copropietarios o condueños, que es recomendable hacer documentalmente, y regulando las obligaciones y derechos de cada uno.  

En cuanto a otras fórmulas, hemos de señalar que la comunidad de bienes es la única posible, puesto que otras como las sociedades mercantiles han de ser descartadas, ya que la titularidad y propiedad de una oficina de farmacia debe corresponder, por disposición legal,  a uno o varios farmacéuticos, y las sociedades mercantiles, como la sociedad limitada, o la anónima, al tener personalidad jurídica distinta de los dueños y, obviamente, no poder ser licenciadas, no podrán ostentar la propiedad de la oficina de farmacia. 

Sí, es una posibilidad. A menudo, ante las inversiones que supone un proyecto, o la organización con que se cuenta de cara a la explotación de la oficina de farmacia, o de cualquier otra actividad, los socios aceptan que es necesario dotarse de un periodo de ·tranquilidad”, en el que podrán contar con la colaboración de sus socios, afrontar el proyecto, la inversión, etc., como estaba planeada desde el principio. Para ello, el artículo 400 del Código civil ofrece la posibilidad de establecer un pacto para conservar la “cosa” indivisa por un plazo determinado, que no debe exceder de diez años. 

Llegado el momento, este plazo podrá prorrogarse por nuevo acuerdo entre las partes. 

Entre los gastos deducibles que el arrendador puede descontar de sus rendimientos, conforme señala el artículo 23,1, b de la Ley del IRPF, se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Nosotros entendemos que no. Si bien es cierto, que este empleado podría haber contraído alguna expectativa respecto a algún hipotético derecho preferente de adquisición de oficina de farmacia, en el caso de que usted se planteara la transmisión la propia ley dispone que su contenido será de aplicación a todos aquellos expedientes que se inicien con posterioridad a su entrada en vigor, por lo tanto, en un expediente de transmisión ante Sanidad iniciado desde este año se regirá sin reconocimiento de ningún derecho de adquisición preferente a favor de empleados o familiares.

La Dirección General de Tributos ha aclarado en alguna consulta que, para practicar la amortización de un inmueble, es preciso que en él se esté desarrollando una actividad económica. Por lo tanto, cabría entender que una vez trasladada la oficina de farmacia al nuevo emplazamiento, la deducción de las cuotas de amortización debería detenerse.

No obstante, le recomendamos que consulte con su asesor la posibilidad de utilizar el local para un fin auxiliar de su actividad, como pudiera ser el almacenamiento de género, instalación de oficinas para el control de su actividad, etc., que pudieran justificar el considerar que el local anterior sigue vinculado a su actividad.

Al tratarse de una operación efectuada entre comuneros, (entendemos que son ustedes los dos únicos propietarios del local), sí serían de aplicación las previsiones legales relativas a los casos en que uno de los comuneros queda como propietario único del bien, compensando al resto de copropietarios en metálico por su parte, cuando el bien es indivisible. En este caso no se entendería como una transmisión propiamente dicha y, por lo tanto, no se tendría que abonar el I.T.P.

Ahora bien, a efectos del IRPF, tengan en cuenta que, al abonar la parte correspondiente a usted a precios de mercado, casi con seguridad se habrá producido una ganancia patrimonial que, conforme aclara el propio Tribunal Supremo, en sentencia 1269/2022, de 10 Oct., sí estaría sujeta a gravamen por este otro impuesto.

Conforme se dispone en la nueva Ley de Ordenación Farmacéutica de Madrid, en su Disposición Transitoria Segunda, bajo el título «Procedimientos administrativos en tramitación», se especifica, en su apartado 1, que » Las solicitudes de autorización de instalación, funcionamiento, cierre o modificación de establecimientos y servicios farmacéuticos pendientes de resolución a la entrada en vigor de la presente ley se regirán por la normativa vigente en el momento de inicio del procedimiento». Por lo tanto, cabe entender que son aplicables únicamente las condiciones anteriores, no los seis años previstos para las oficinas abiertas por los nuevos concursos.

El momento realmente determinante del ejercicio en que deben liquidarse las ganancias patrimoniales es la entrega, cuándo se hace entrega de la oficina de farmacia. Si usted ha formalizado la escritura en diciembre de 2022, en principio, la entrega coincide con la fecha de la escritura pública, tal y como dispone el Código Civil, todo salvo que de la misma escritura se desprenda claramente otra cosa. Es decir, usted puede formalizar la escritura hoy, pero pueden aclarar que la entrega se produce en otro momento, en cuyo caso, la tributación correspondería a esa otra fecha.

En el caso de aplazamientos, el transmitente tiene la opción de tributar en el ejercicio en que hizo la entrega, o bien a medida en que se produzcan los devengos de los plazos de pago, pero esta última posibilidad tiene el condicionante de que entre la entrega y el último abono previsto medie al menos un año, en otro caso, como parece ser el suyo, no hay aplazamiento a efectos de IRPF, de modo que habrá de liquidar la transmisión en el ejercicio 2022.