Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Realmente, por el mero hecho de adquirir conjuntamente con otra u otras personas, un bien determinado, una oficina de farmacia también, ya se está constituyendo de hecho una comunidad de bienes. 

Cosa distinta es la formalización de las relaciones entre los copropietarios o condueños, que es recomendable hacer documentalmente, y regulando las obligaciones y derechos de cada uno.  

En cuanto a otras fórmulas, hemos de señalar que la comunidad de bienes es la única posible, puesto que otras como las sociedades mercantiles han de ser descartadas, ya que la titularidad y propiedad de una oficina de farmacia debe corresponder, por disposición legal,  a uno o varios farmacéuticos, y las sociedades mercantiles, como la sociedad limitada, o la anónima, al tener personalidad jurídica distinta de los dueños y, obviamente, no poder ser licenciadas, no podrán ostentar la propiedad de la oficina de farmacia. 

Entre los gastos deducibles que el arrendador puede descontar de sus rendimientos, conforme señala el artículo 23,1, b de la Ley del IRPF, se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Nosotros entendemos que no. Si bien es cierto, que este empleado podría haber contraído alguna expectativa respecto a algún hipotético derecho preferente de adquisición de oficina de farmacia, en el caso de que usted se planteara la transmisión la propia ley dispone que su contenido será de aplicación a todos aquellos expedientes que se inicien con posterioridad a su entrada en vigor, por lo tanto, en un expediente de transmisión ante Sanidad iniciado desde este año se regirá sin reconocimiento de ningún derecho de adquisición preferente a favor de empleados o familiares.

La Dirección General de Tributos ha aclarado en alguna consulta que, para practicar la amortización de un inmueble, es preciso que en él se esté desarrollando una actividad económica. Por lo tanto, cabría entender que una vez trasladada la oficina de farmacia al nuevo emplazamiento, la deducción de las cuotas de amortización debería detenerse.

No obstante, le recomendamos que consulte con su asesor la posibilidad de utilizar el local para un fin auxiliar de su actividad, como pudiera ser el almacenamiento de género, instalación de oficinas para el control de su actividad, etc., que pudieran justificar el considerar que el local anterior sigue vinculado a su actividad.

Al tratarse de una operación efectuada entre comuneros, (entendemos que son ustedes los dos únicos propietarios del local), sí serían de aplicación las previsiones legales relativas a los casos en que uno de los comuneros queda como propietario único del bien, compensando al resto de copropietarios en metálico por su parte, cuando el bien es indivisible. En este caso no se entendería como una transmisión propiamente dicha y, por lo tanto, no se tendría que abonar el I.T.P.

Ahora bien, a efectos del IRPF, tengan en cuenta que, al abonar la parte correspondiente a usted a precios de mercado, casi con seguridad se habrá producido una ganancia patrimonial que, conforme aclara el propio Tribunal Supremo, en sentencia 1269/2022, de 10 Oct., sí estaría sujeta a gravamen por este otro impuesto.

Conforme se dispone en la nueva Ley de Ordenación Farmacéutica de Madrid, en su Disposición Transitoria Segunda, bajo el título «Procedimientos administrativos en tramitación», se especifica, en su apartado 1, que » Las solicitudes de autorización de instalación, funcionamiento, cierre o modificación de establecimientos y servicios farmacéuticos pendientes de resolución a la entrada en vigor de la presente ley se regirán por la normativa vigente en el momento de inicio del procedimiento». Por lo tanto, cabe entender que son aplicables únicamente las condiciones anteriores, no los seis años previstos para las oficinas abiertas por los nuevos concursos.

El momento realmente determinante del ejercicio en que deben liquidarse las ganancias patrimoniales es la entrega, cuándo se hace entrega de la oficina de farmacia. Si usted ha formalizado la escritura en diciembre de 2022, en principio, la entrega coincide con la fecha de la escritura pública, tal y como dispone el Código Civil, todo salvo que de la misma escritura se desprenda claramente otra cosa. Es decir, usted puede formalizar la escritura hoy, pero pueden aclarar que la entrega se produce en otro momento, en cuyo caso, la tributación correspondería a esa otra fecha.

En el caso de aplazamientos, el transmitente tiene la opción de tributar en el ejercicio en que hizo la entrega, o bien a medida en que se produzcan los devengos de los plazos de pago, pero esta última posibilidad tiene el condicionante de que entre la entrega y el último abono previsto medie al menos un año, en otro caso, como parece ser el suyo, no hay aplazamiento a efectos de IRPF, de modo que habrá de liquidar la transmisión en el ejercicio 2022.

Existen comunidades con legislación civil propia, como Galicia, que regulan determinados pactos sucesorios, que pueden regular la entrega de un bien a un heredero, con los efectos civiles y fiscales de una herencia. Es decir, se formalizan en vida del transmitente, incluso con entrega del bien en vida del titular, pero fiscalmente como si se tratara de una herencia.

Esto implica que el transmitente no está sujeto a I.R.P.F. y, al adquirente se le aplicará el régimen de las sucesiones, no de las donaciones.

Si usted transmite la oficina de farmacia antes de transcurridos cinco años desde la adquisición, y salvo que el transmitente hubiera fallecido, a la hora de calcular su ganancia patrimonial a efectos del I.R.P.F., el valor de adquisición será el mismo que hubiera tenido el transmitente, y no el valor que tenía la oficina de farmacia cuando usted la adquirió, con lo cual resultará mucho más gravoso.

En principio, podemos concluir, aludiendo al contenido de la consulta de la DGT V1483-19, de 20 de junio, que: “Por lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, al tratarse de un impuesto periódico cuyo período impositivo no se interrumpe con ocasión de la donación… habrá que estar al último periodo impositivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas anterior a la donación”.

No obstante, el que usted pueda aplicar esté régimen, no implica que su hijo pueda beneficiarse de él, puesto que, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la previsión es que se atienda al momento en que se devenga el impuesto. Es decir, podría darse el caso de que para usted sí es principal fuente de renta, pero esto no sea así respecto al I.S.D. de su hijo.

Valórelo detenidamente con su asesor particular, quien, además, conocerá el importe de otras rentas que usted haya podido tener y deban ser tenidas en cuenta.

Este asunto es objeto de un amplio debate judicial, que consideramos saldado con una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de diciembre de 2021.  En resumen, el tribunal considera que, si la demanda que usted formule exige, literalmente, el abono de las rentas pendientes, tales ingresos deberá usted computarlos como rendimientos del capital inmobiliario, y el ejercicio en que fueran exigibles, es decir, el correspondiente a las rentas que ahora sean reclamadas.

La duda viene por la existencia de una excepción prevista en el artículo 14.2.a) L.I.R.P.F., para la reclamación de cantidades litigiosas, por ejemplo una indemnización, caso en el que la imputación debería hacerse con posterioridad a la sentencia, pero que no se considera aplicable al supuesto comentado.

La donación puede poner de manifiesto tanto una ganancia como una pérdida patrimonial. No obstante, la normativa tributaria, en principio, no permite tener en cuenta las pérdidas puestas de manifestó como consecuencia de la donación.

Decimos, “en principio”, porque algún Tribunal, como el T.E.A.R., de la Comunidad Valenciana, ha resuelto en alguna ocasión que sí pudieran deducirse, alegando a la diferencia entre pérdida patrimonial económica y pérdida patrimonial fiscal – que sí sería deducible-. La cuestión, por ahora, ha sido zanjada por el T.E.A.C. (Tribunal Económico Administrativo Central), que no considera computables las pérdidas patrimoniales puestas de manifiesto en una donación.

La operación que usted comenta es una compraventa sometida a condición resolutoria, es decir, se trata de una compra perfectamente válida, pero con la particularidad de que, de cumplirse una determinada circunstancia, la transmisión quedaría cancelada “ex tunc”, desde siempre, como si nunca se hubiera producido.

Esta “desaparición” de la operación implica la devolución de las cantidades abonadas, incluso del I.V.A. correspondiente, pero en el caso del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cabe entender en algunos casos (Hacienda lo hará), que el impuesto no ha de devolverse al no haber desaparecido el hecho imponible (lo que sí ocurre con la venta), puesto que en A.J.D. se grava la formalización de un documento, independientemente de la eficacia de la operación.

Se ha modificado el proceso de jubilación activa, pero no se ha eliminado, aunque sí podemos decir que se ha desincentivado.

Como sabemos, este sistema permite a un autónomo mantenerse en activo, tras la edad de jubilación, cobrando incluso el 100 por ciento de su pensión, en resumen, si cuenta con un empleado contratado, y si ha cotizado el periodo suficiente para acceder a la jubilación completa.

Lo que ha cambiado es que ahora se exige que ese autónomo siga en activo por el plazo de un año tras alcanzar la edad de jubilación, que siga cotizando un año más antes de acogerse a la jubilación activa. Como vemos, se ha desincentivado, aunque sigue siendo posible acogerse a este sistema.

No existe un precio mínimo establecido para las oficinas de farmacia.  La recomendación es aproximarse al precio de mercado que, en definitiva, es el resultado de la interacción entre la oferta y la demanda. Así, existen varios métodos de cálculo, como la popular aplicación de coeficientes sobre la cifra de valoración, la capitalización de los beneficios, o la multiplicación del resultado antes de impuestos y amortizaciones…. numerosos sistemas, en definitiva, que no son determinantes y que, incluso alguno de ellos, pueden ser una fuente de serios equívocos.

Por eso, lo recomendable es contar con la opinión razonada de empresas especializadas que, además de dominar la idiosincrasia económica y financiera del sector, tengan un notorio conocimiento respecto a numerosas operaciones de este tipo y, preferentemente, sobre las efectuadas en la misma zona.

El Tribunal Supremo, en una sentencia de septiembre de 2021, ha aclarado la polémica existente sobre qué valor ha de tenerse en cuenta en este asunto puesto que, en la serie de sentencias y recursos previos, la administración tributaria entendía que únicamente habrían de tenerse en cuenta los gastos inherentes a la adquisición, como impuestos, notaría, etc., al considerar que “el coste “era cero, al tratarse de una adquisición a título lucrativo.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha estimado que el valor a considerar es el importe real del bien, calculado conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es decir, el consignado en la escritura de donación o el comprobado por la Administración, (restando, como es preceptivo, el importe de los terrenos).

La Dirección General de Tributos entiende que la puesta a disposición de los empleados de máquinas, útiles y herramientas no constituye rendimiento del trabajo, tanto si el trabajo se realiza en la propia oficina de farmacia o fuera de las instalaciones de la empresa.

La condición más destacable es que los trabajadores no puedan utilizar tales medios para usos particulares y, a tales efectos, se considera válida la inclusión de una advertencia en el código o reglamento de conducta de la empresa, o en el propio contrato de trabajo, descartando el uso de estas herramientas para fines particulares.

Desde luego, lo más cómodo y correcto sería que solicitaran a la notaría la rectificación de la factura pero, seguramente, han caído en la cuenta de esta divergencia en el momento de realizar su declaración de I.R.P.F., y ahora sea complicado que se rectifique.

De todos modos, tampoco es tan importante. La propia D.G.T., ha considerado deducible, en la parte en que hubieran sido satisfechos tales honorarios por cada cónyuge, independientemente de a nombre de quién se expidiera la factura, pero siempre que se puede demostrar por cualquier medio admitido en Derecho, que cada uno soportó una parte proporcional del gasto.

Así, por ejemplo, si el abono de los honorarios de la notaría se efectuó desde una cuenta de titularidad común, entendemos que está suficientemente probado que el abono lo hicieron ambos.

Pueden utilizar como referencia la consulta vinculante V1849-21, de 14 de junio de 2021.

Como ha recordado la D.G.T. en más de una ocasión, el importe que se ve obligado a abonar el avalista, incluso si se le llegara a embargar el salario, no constituye de forma automática una pérdida patrimonial, puesto que el avalista, usted en este caso, sigue teniendo un derecho de crédito contra la sociedad a la que ha avalado.

Habrá de ser acreditada una situación de insolvencia de la sociedad avalada, (por ejemplo, si entrara en concurso de acreedores), y comoquiera que el avalista no puede cobrar su crédito, sí las puede imputar como pérdida patrimonial.

Solo cuando un derecho de crédito resulta judicialmente incobrable es cuando tiene sus efectos en I.R.P.F, entendiéndose que sería en ese momento y período impositivo cuando se produciría una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) por el importe no cobrado, que habría de integrarse en la base imponible general del Impuesto, al no ponerse de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales.

Las ventajas previstas para la transmisión por donación de empresas familiares y negocios profesionales tratan de facilitar el relevo generacional en las explotaciones económicas, minorando los impuestos a abonar con ocasión de cada transmisión, y facilitando así que puedan ocupar los descendientes los puestos de dirección y a la titularidad.

Por lo dicho, una condición esencial es que el transmitente deje de ocupar cargos de dirección en el negocio transmitido, que en el caso de los farmacéuticos, es facultad inherente a la titularidad, de modo que lo importante es que usted transmita TODA la oficina de farmacia.

Naturalmente, las reducciones previstas solo serán aplicables en la parte que usted transmita en donación, pero no es obstáculo que transmita la otra mitad a título oneroso, siempre que se haga a la vez.

Como usted comenta, en las provincias vascas existe aún la posibilidad de practicar la “exención por reinversión” que, en resumidas cuentas, supone excluir de tributación las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la venta si, en el plazo máximo de 3 años, se adquiere otra.

Y, efectivamente, la amortización del valor de adquisición (lo que le costó en su momento la oficina de farmacia), sí tiene influencia a la hora de aplicar la exención citada, puesto que están excluidas de este beneficio todas aquellas sumas que fueron deducidas en ese concepto.

No obstante, el interés de la herramienta que estamos comentando, puede seguir siendo muy interesante, por ejemplo, si se adquirió la oficina de farmacia hace muchos años, puesto que la ganancia patrimonial será importante en comparación con el valor amortizado – que no será tan importante-, y no digamos en los casos de adquisición por nueva apertura, en los que la amortización habrá sido prácticamente inexistente.

Como siempre, le recomendamos consultar su situación concreta con su asesor, antes de tomar ninguna decisión.