Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Efectivamente, cuando se trata de la herencia de un heredero “no forzoso”, se ha previsto tradicionalmente que durante los dos años posteriores al fallecimiento del causante, pueda aparecer un heredero forzoso desconocido, o un testamento ológrafo, y si esto ocurre, el local le correspondería a esta persona. Por eso las entidades bancarias revisan detenidamente, como el notario, los títulos de adquisición de los bienes por parte de los vendedores, para conocer si existe tal riesgo, puesto que ellos también perderían su garantía si dieron un préstamo para la compra con hipoteca. 

Ahora bien, sepa que, desde el pasado día 3 de septiembre de 2021 ya no está vigente esta excepción, al haber sido derogado el artículo que la contenía, el 28 de la Ley Hipotecaria, que ha sido eliminado a partir de ese momento, por la Ley 8/2021. 

Hasta ahora, para eludir el riesgo, se podía concertar un alquiler con opción de compra a ejercitar pasados los dos años, pero esta maniobra solo arreglaba en parte la situación, sobre todo en el caso de las oficinas de farmacia: tampoco sería oportuno hacer una reforma en ese plazo, y no digamos un traslado a ese local. 

Ahora, este riesgo ya no existe, pero contraste detenidamente con su notario las fechas de fallecimiento, y sus implicaciones, por si pudieran afectarle aún.

Entendemos que, el mero hecho de que sigan llegando mensajes privados a esa cuenta, de la que es destinatario real un nuevo empleado, no tiene que suponer un problema. 

Otra cosa sería si, al abrir un mensaje, y más en el caso de archivos adjuntos, se revisan, o se utilizan de cualquier modo. Eso sí sería una vulneración de la intimidad del antiguo trabajador. 

Por eso, le recomendamos que, en el caso de que llegue uno de estos mensajes privados, no se abran los archivos adjuntos, se intente avisar al antiguo empleado, para que cumpla con su obligación de advertir a sus contactos de que su dirección ha cambiado, y cancelen la anterior cuenta en cuanto puedan. 

Una sentencia del Juzgado de lo Social N°. 1 de Pamplona, en un caso muy similar al que comenta, subrayó precisamente que el culpable de la situación era el anterior empleado, que tenía que haber notificado su nueva dirección a sus contactos, y además, al quedar acreditada la buena fe de la empresa, que no abrió ningún archivo adjunto y que incluso advirtió al empleado de lo que ocurría, no sufrió consecuencia negativa alguna. 

En cualquier operación en la que intervenga un empresario existe un límite al importe a abonar en efectivo metálico que, hasta el 11 de julio de 2021 era de 2.500.- €. 

En la actualidad, la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, publicada el 10 de julio, establece una nueva limitación, por la que el importe máximo que, con carácter general, podrá pagarse en efectivo se reduce a 1.000 euros.  

Ahora bien, tenga en cuenta que, para determinar el importe de la operación, no se toma solo en consideración cada una de las transacciones que efectúe con ese proveedor, sino todas las que les relacionan. Por lo tanto, si únicamente va a efectuar una compra a esa entidad, y es por importe menor a 1.000.-€, podrá abonar su factura en metálico, pero no si continúa haciendo más operaciones con él: opte por cheque nominativo, o transferencia, puesto que los cheques al portador, a estos efectos, son considerados también como metálico. 

Pensamos que sí puede aplicar tales ventajas. La normativa prevé una serie de reducciones, de entre el 95 y el 99 por ciento de la base imponible en el Impuesto sobre Donaciones y Sucesiones (dependiendo de cada comunidad), cuando se done la oficina de farmacia a un descendiente y, entre otras condiciones, el donante cuente con al menos 65 años cumplidos. 

En alguna ocasión, la Administración ha entendido que en casos como el suyo se estarían produciendo dos donaciones, una por su esposa y otra por usted, y solo en la parte donada por usted se podrían aplicar las reducciones, pero contamos con sentencias como la del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, de 5 de octubre de 2020, en la que se aclara que es suficiente con que uno de los cónyuges cumpla con el requisito de la edad. 

Los intereses de demora son exigibles al contribuyente que no abonó en su momento las cuotas correspondientes a las liquidaciones que se hicieron, o debieran haberse hecho. Esto es “en principio”, puesto que, si alguno de los retrasos ocurridos en la tramitación del expediente no es debido a la inacción o negligencia del contribuyente, sino a la propia inactividad de la Administración, no sería lógico cargar con los intereses correspondientes a ese periodo al contribuyente que no ha tenido culpa.

Así, en sentencias como la del Tribunal Supremo sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia de 11 de mayo de 2021, se establece que lo correcto es, en casos como el que usted comenta, cuantificar los intereses de demora que debe abonar el contribuyente tras una sentencia parcial o totalmente desestimatoria, y del resultado, descontar la parte que sea imputable a la Administración.

Su caso ha sido recientemente analizado en una sentencia de la Audiencia Provincial Navarra, (Sentencia 326/2020, 20 de mayo), en la que explica que se entiende que la reparación del vehículo no sería razonable cuando el vehículo esté valorado en una cantidad tan inferior al valor de la reparación que sería sencillo encontrar un vehículo similar al que tenía por un precio equivalente a la cantidad fijada como valor venal del siniestrado.

Sin embargo, cuando el vehículo es declarado siniestro total o el perjudicado ha optado por no repararlo, dada la divergencia existente entre el precio de su reparación y el valor de mercado de un vehículo semejante, la indemnización a percibir se fijará en función de una suma intermedia entre el valor venal y el valor en reparación para compensar las perjudiciales consecuencias que conlleva la desposesión del vehículo siniestrado. Ese valor intermedio o valor en uso se viene cifrando en un 30% por encima del valor venal.
Por lo tanto, entendemos que el valor ofrecido tendría que incrementarse en el porcentaje aludido.

En principio, cabe entender que aseguradora y asegurado tienen libertada para contratar las coberturas que estimen convenientes y, por lo tanto, si ha sido contratada una cláusula de defensa jurídica con ciertos límites, estos serán los aplicables.

No obstante, puede darse el caso de que el límite establecido sea tan bajo que, en realidad, se esté vaciando de contenido el derecho del asegurado a la elección de un abogado de su confianza. En el caso concreto que usted plantea, todo indica que el límite establecido hace inviable esa facultad de su adjunto para elegir abogado, puesto que el límite es poco menos que ridículo.

Este tipo de cláusulas han sido consideradas abusivas por los tribunales, y podemos citar, por ejemplo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, número 101/2021, de 24 de febrero, donde se afirma que cláusulas como la comentada, pueden considerarse como limitativas de derechos e incluso lesivas.

Primeramente, tenga en cuenta que la aplicación concreta de la normativa de I.R.P.F. depende de cada una de las provincias del País Vasco, en las cuales el órgano competente es la Diputación Provincial, en su caso, la de Guipúzcoa.

No obstante, como indicio de cómo puede ser interpretado su problema, podemos citar la consulta de 14 de Diciembre de 2020, de la Hacienda Foral de Bizkaia, en la que se estima que el afectado por una estafa por “phising”, podrá computar como pérdida patrimonial en su declaración de la renta, en la base imponible general, la cantidad que le ha sido sustraída.

Naturalmente, si usted tiene activada alguna acción judicial, habrá que tener el resultado final de estas actuaciones, puesto que puede ser recuperada parte de la suma reclamada.
Para acreditar el suceso ante su Diputación, podrá utilizar todos los medios admitidos en Derecho, como la denuncia, las anotaciones bancarias, o la resolución judicial que se produzca, por ejemplo.

Desde luego, esos saldos pueden ser recuperados, pero han de cumplirse unos requisitos que resumimos en los siguientes:

• Que haya transcurrido un año desde el devengo del impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo.
• Que esta circunstancia haya quedado reflejada en los libros registros de IVA.
• Que el destinatario de la operación actúe en la condición de empresario o profesional o, en otro caso, que la base imponible, IVA excluido, sea superior a 300 euros.
• Que previamente el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo.
  

No obstante, estas condiciones tienen también matices importantes, que le recomendamos que valore detenidamente con su asesor fiscal.

Junto con las prestaciones por incapacidad laboral transitoria que pueda corresponderle durante el periodo en que permanezca de baja laboral, el hecho de que sus lesiones, y consiguientemente, las secuelas sufridas, se deban a un accidente laboral, pueden dar derecho a la percepción de una indemnización, a tanto alzado y por una vez, si se cumplen los requisitos legales establecidos.

Se trata de una compensación por lesiones permanentes no invalidantes, que puede ser tramitada por la Mutua de accidentes que tenga asignada la farmacia.
Le recomendamos que se ponga en contacto con un responsable de la Mutua de accidentes de trabajo que asista a la farmacia, y ellos podrán tramitar la solicitud.

Entendemos que usted debe declarar sus rentas en La Rioja. En este sentido es de aplicación el artículo 8 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que no considera contribuyente del I.R.P.F. a las entidades, como la comunidad de bienes que usted constituirá, que no están sujetas al Impuesto sobre Sociedades, (herencias yacentes, comunidades de bienes, etc.)

Este tipo de entidades están en “régimen de atribución de rentas”, en las que los rendimientos se atribuyen a los miembros que las componen, con el carácter de rendimientos de actividades económicas, que deberán declararse por cada socio o comunero en función de su propio domicilio fiscal.

Tradicionalmente, la Administración ha venido entendiendo que tanto sanciones como los intereses de demora aplicados como consecuencia de un expediente sancionador, no son deducibles puesto que, al tener carácter punitivo, su deducción sería de hecho una minoración de la sanción prevista en la norma y, por lo tanto, no se han considerado deducibles.

No obstante, una resolución del Tribunal Supremo de enero de este año 2021, se ha pronunciado contra el criterio de la Administración, y, en su Sentencia de 8 de febrero de 2021, recurso n.º 3071/2019, resuelve que los intereses de demora están correlacionados con los ingresos, pues están conectados con el ejercicio de la actividad empresarial y, por tanto, son deducibles y tienen la consideración de gasto fiscalmente deducible.

Desde luego que no debe aceptarlo. La Administración, en sus valoraciones, no puede ceñirse, como en ocasiones trata de hacer, a comparativas de datos sobre otras operaciones en la zona, por ejemplo, sin considerar las concretas circunstancias del inmueble afectado.

Esto, entre otras medidas, debe hacerse por el perito de la Administración, mediante la preceptiva visita al local

El Tribunal Supremo considera como regla general la visita o comprobación personal y directa del inmueble y, por lo tanto, sólo de manera excepcional y justificada admite que ese necesario trámite pueda ser dispensado.

Para el tribunal, esta visita personal, es una garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto, y no una especie de bien abstracto, común o genérico.

El Tribunal Supremo ha expresado esta conclusión reiteradamente, pero lo recuerda recientemente en sentencias como la de la Sala de lo Contencioso-administrativo, sentencia nº 39/2021, de 21 de enero.

Si un letrado ha estudiado el caso, es probable que la conclusión, puesto que él conoce todos los detalles a tener en cuenta, sea la correcta.

No obstante, quizá pudiera usted comentarle la existencia de una reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 599/2020, 12 Nov., precisamente sobre un matrimonio catalán, en la que se concluye, en resumen, que dado que los cónyuges están casados en régimen de separación de bienes catalán, al menos en lo que respecta al cónyuge que no ejerce la actividad, sí tendría la consideración de consumidor, y no de empresario, con lo que le sería de aplicación la normativa, más proteccionista, prevista para los consumidores y usuarios.

Naturalmente, otra cosa es que, en el caso de poder seguir adelante con el proceso, las cláusulas a las que usted alude sean finalmente declaradas abusivas.

Sí. La normativa de protección de datos ampara la cesión de las bases de datos en el marco de una operación mercantil. No obstante, desde la Agencia de Protección de Datos, se recomienda que el nuevo titular de la oficina de farmacia informe a los clientes de los datos del nuevo responsable del tratamiento (i.e. identificación y canal de contacto del nuevo titular de la oficina de farmacia).

Esta recomendación puede cumplirse con la mera exposición durante un tiempo prudencial, en la propia oficina de farmacia, de una nota informativa para que la clientela habitual pueda saber que se ha producido el cambio de titular y, por lo tanto, de responsable del tratamiento.

Con la publicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, se estableció la obligatoriedad de contar con el certificado de eficiencia energética por parte del propietario, cuando se vendan o alquilen edificios o unidades de éstos. Este certificado recoge información sobre las características energéticas del inmueble. La validez de estos certificados es de 10 años desde su emisión.

Por lo tanto, hemos de concluir que, en principio, es preceptivo. Ahora bien, si le supone una molestia seria, o su comprador no lo considera imprescindible, siempre se puede salvar la situación haciendo constar en la escritura que la parte compradora exonera a la parte vendedora de aportar tal certificado.

La posibilidad de efectuar esta exoneración o renuncia tiene también cierta polémica entre notarios y registradores, de modo que le recomendamos consultarlo con antelación en su notaría cuando encargue las escrituras.

Rotundamente, no.

El registro “ASNEF” (ASNEF es el acrónimo de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito), tiene como fin que sea conocida la solvencia patrimonial del deudor, no saber si se ha pagado o no una deuda, tal y como nos recuerda la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia 1503/2020.

En la resolución, el Tribunal supremo afirma que la legitimidad de la inclusión de los datos en este registro exige no solo que sea exacto y veraz el dato del importe de la deuda impagada, sino también que la inclusión sea pertinente, y no lo será cuando el deudor haya cuestionado legítimamente, en vía administrativa, judicial o arbitral, la existencia o cuantía de la deuda, como parece que ha hecho usted, al demandar a su entidad.

Realmente no se trata de un nuevo impuesto. Se trata de un impuesto ya “veterano” que, en lo que a su caso puede afectar, se aplica siempre que se formaliza una escritura notarial, con objeto valuable, y que pueda inscribirse en un registro público.

Tradicionalmente, en muchas provincias españolas, se ha venido entendiendo que no es aplicable ese impuesto a la adquisición de una oficina de farmacia, puesto que se consideraba que la oficina de farmacia no es inscribible, en este caso, en el Registro de Bienes Muebles. Pero dos recientes sentencias del Tribunal Supremo, del pasado mes de noviembre, han concluido en que sí es aplicable tal impuesto dado que, según entiende el Tribunal, la mera titularidad de una oficina de farmacia sí es inscribible.

De aquí parte la “novedad” del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero es muy probable que esta conclusión siga discutiéndose, ya que las aludidas sentencias reconocen que tal inscripción es estéril, puesto que no genera efectos contra terceros.

En definitiva, valore con su asesor qué postura tomar al respecto porque, a nuestro entender, el asunto es aún cuestionable.

El hecho de que tenga que abonar impuestos por la formalización del contrato de arrendamiento no depende de que se eleve a público, o quede reflejado exclusivamente en un contrato privado entre las partes. La liquidación y abono del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados ha de producirse siempre que se acuerde un arrendamiento.

Por lo tanto, si usted concertara su arrendamiento en documento privado, Hacienda también podrá reclamarle el abono, y en su caso, recargos e intereses, si no efectúa su liquidación.

En cuanto a si es o no imprescindible la elevación a público, dependerá de las condiciones que acuerde con su entidad bancaria. El contrato que consta en escritura pública, y además, se inscribe en el Registro de la Propiedad, tiene mayor ý más fácil protección en caso de conflictos entre las partes, o con terceros, pero no es imprescindible; de hecho, no es lo más habitual.

Entendemos que no podrá restar de su declaración la amortización del local en su totalidad. Y lo más importante, también lo entenderá así la Agencia Tributaria, puesto que en consultas como la V2779-20, aclara que el artículo 22 del Reglamento del I.R.P.F., considera elementos patrimoniales afectos a una actividad económica, con independencia de que su titularidad, en caso de matrimonio, resulte común a ambos cónyuges, a los locales donde se desarrolle la actividad.

Como vemos, la excepción se prevé para el caso de matrimonio, lo que implica que, la parte indivisa del local que se adquiera por usted sí considerará elemento patrimonial afecto y, en consecuencia, serán deducibles las cantidades que en concepto de amortización corresponda a dicha parte indivisa, pero no ocurrirá lo mismo con la parte que pertenezca a su pareja.
No obstante, Hacienda sí considerará gasto deducible las cantidades que, en su caso, satisfaga a su pareja por el uso de la parte indivisa del local adquirida por ésta.