Usufructo de local de farmacia: ¿Quién decide sobre su venta?

Si usted es propietario de la oficina de farmacia, y también del local en el que está instalada la misma, local que, a su vez, cuenta con un usufructo, sepa que no es solo usted quien decide sobre la venta, y tampoco sobre su posible arrendamiento en caso de que pretenda transmitir su oficina de farmacia.

Para luego es tarde:

Y mejor que lo tenga en cuenta desde el principio del proceso. Caer en la cuenta de este detalle, una vez iniciada la promoción o negociación de su operación, y no digamos, una vez concertada la venta, con fecha prevista, le ocasionará, como mínimo, serias molestias de última hora, y eso en el caso de que la situación pueda resolverse, asunto que no es nada fácil en muchas ocasiones.

Insistimos continuamente en Farmaconsulting sobre la necesidad de considerar, desde el inicio de una operación, todos los detalles relativos a la legitimidad activa, de cara a la disposición de los bienes que se pretenden transmitir, o alquilar. Y es que, en numerosas ocasiones, y sobre todo cuando se trata de clientes que no están especialmente familiarizados con el mundo de los negocios o las transmisiones, es muy fácil mezclar conceptos digamos, materiales, con los formales.

Correspondencia material y formal:

Esto último, ya lo hemos comentado en otras entregas de este anuario, ocurre por ejemplo cuando alguien dice ser “el dueño” de un local, pero éste figura aún a nombre de su padre en el Registro de la Propiedad. Es posible que tenga aceptada la herencia en escritura pública, o aún sin ella, toda su familia sepa y acepte que el local es para él… pero a la hora de transmitirlo, si no está registrado a su nombre, no podrá formalizar la venta.

Con el usufructo, la cosa va más allá: Dueño, lo que se dice dueño, se es. Pero este derecho del dueño se denomina “nuda propiedad”, la simple y desnuda propiedad. La existencia de un usufructo supone que el aprovechamiento, el uso, las rentas que pueda generar la cosa objeto de este derecho, en este ejemplo el local, corresponde a otra persona, el usufructuario, con quien ha de contarse antes de tomar nuestras decisiones sobre la transmisión de la oficina de farmacia.

Cada día más frecuente.

Bien por la aplicación del Derecho de sucesiones, dentro del Derecho civil, bien por convenio o decisión particular de las partes que intervienen en una transacción, lo cierto es que es cada día más frecuente la existencia de este tipo de cargas sobre los locales.

Así, paradójicamente, el dueño del local, nudo propietario, si ejerce una actividad, como la explotación de una oficina de farmacia, tendrá que compensar periódicamente al usufructuario con una renta si quiere utilizar legítimamente ese local.

La voluntad del usufructuario es relevante: Y, si pretende transmitir la oficina de farmacia, necesariamente tendrá que negociar con el usufructuario, bien el arrendamiento a favor del nuevo titular, o bien la cancelación del usufructo.

El usufructuario también tiene limitaciones a su derecho: por ejemplo, no puede concertar arrendamientos de mayor duración a la duración de su usufructo. Esto supone que, en los casos de usufructos con plazo determinado, la fecha final lo será también del arrendamiento. En los supuestos, los más habituales, de usufructos vitalicios, sea cual sea la duración pactada para el arrendamiento, este se extinguirá con el fallecimiento del usufructuario.

Por supuesto, todo ello salvo que intervenga en el mismo acuerdo el nudo propietario. Así, usufructuario y nudo propietario podrán concertar un arrendamiento que continúe vigente tras el fallecimiento del usufructuario, hasta completarse el plazo acordado con el arrendatario.

Lo que no está en el registro no existe frente a terceros. Por eso este derecho, cuando recae sobre un local, debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Como decíamos, generalmente nos encontramos con usufructos vitalicios, que se extinguen con el fallecimiento del usufructuario, pero esto no quita para que la inscripción registral de su existencia, no tenga que ser cancelado. Es un trámite sencillo, que podemos resumir en la presentación de una instancia, acompañada del certificado de fallecimiento del usufructuario. Pero ténganlo en cuenta: por sencillo que pueda parecer, al menos la operación requerirá su tiempo, y luego están los plazos que se tome el registrador para anotar la cancelación.

Para conocer con antelación y con precisión el estado de cargas de su local, puede solicitar una nota simple en el registro correspondiente, no lo deje para mañana si está pensando disponer de su patrimonio.