Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Esta condición debe estar claramente estipulada en el contrato de compraventa que ustedes tengan formalizado o, en caso contrario, no tendría que aceptarlo si a usted no le parece bien.

Es importante que, de ser ese el acuerdo, conste en el contrato, puesto que la bajada del nivel usual de existencias le obligará a usted a bajar también la calidad de servicio a su clientela, al producirse “faltas” de dispensación y obligarle a volver en otro momento.

Estas maniobras suelen estar originadas por el interés de los compradores en contar con un stock hecho a su medida y a su gusto, y aprovechando las ofertas de pedido inicial que hacen los proveedores, pero esa aludida bajada en la calidad de atención puede ser muy perjudicial, tanto que no compense.

Por lo tanto, insistimos en que, si ese es el acuerdo, quede reflejado por escrito puesto que una eventual pérdida de clientela podría generar suspicacias frente a usted, e incluso alguna reclamación del comprador.

El contrato de cuentas en participación tiene en común con el préstamo el hecho de que alguien aporta dinero al negocio de otra persona, pero se diferencia en que la remuneración de ese dinero, en vez de un porcentaje de interés, consiste en una participación en el resultado, bueno o malo, de la explotación económica.

Es perfectamente válido, pero tiene matices que deben ser valorados y asimilados por ustedes previamente porque suele haber equívocos: aunque se parezca a un préstamo, no lo es, entre otras razones porque su amigo puede llegar a tener pérdidas que minoren el importe aportado, y aunque puede parecer –de lejos-, una sociedad, ni mucho menos lo es, puesto que el titular, propietario y quien decide, y responde, es usted.

Por supuesto, existen otros matices y posibilidades de contratación que deben conocer; consulten detenidamente esta operación con un letrado especializado antes de seguir con sus acuerdos.

Cuando se opera bajo un contrato de cuentas en participación, el partícipe, que es como se denomina a quien aporta capital en el negocio, no siendo titular ni dueño del mismo, (al titular se le denomina “gestor”), aplica en sus rendimientos la base imponible del ahorro, con un recorrido, efectivamente, menor que si se asociara con el titular, y tributara por el apartado de actividades económicas en el IRPF, al que es de aplicación la base imponible general.

Y esto, en efecto, puede originar la interpretación de que en vez de asociarse, usted ha formalizado ese otro contrato, con el único fin de pagar menos impuestos.

Esto, no obstante, puede ser discutido pero, desde luego, queda descartada la duda cuando se dan circunstancias que hacen imposible la asociación, como por ejemplo, el hecho de que el partícipe no sea farmacéutico, o siéndolo, sea titular de otra oficina de farmacia.

En ambos casos, hipoteca y prenda, estamos ante cosas muy parecidas.

Se trata de contratos de garantía de operaciones, generalmente, préstamos, por los que el acreedor, el banco, tendrá preferencia para cobrar sus créditos con la cosa dada en garantía. La hipoteca mobiliaria, se llama así porque recae sobre un bien mueble, el establecimiento mercantil de oficina de farmacia, frente a la conocida simplemente como “hipoteca”, que es la inmobiliaria, al tener por objeto bienes inmuebles, como la vivienda.

En su caso, parece que su entidad ha optado por la “prenda sin desplazamiento”, que muy resumidamente, consiste en dar preferencia al banco para poder cobrar su deuda, con algún elemento fundamental de su oficina de farmacia, como la licencia administrativa.

Ambas tienen costes y efectos similares, y tenga claro que antes de disponer de su oficina de farmacia (venderla, donarla, trasladarla, etc.) tendrá que pedir autorización a su banco.

No es que se trate de un acuerdo ilegal, por supuesto que no. Lo que ocurre, seguramente, es que usted va a financiar la adquisición de la oficina de farmacia con la garantía de una hipoteca mobiliaria sobre la propia oficina de farmacia.

En este punto, hay que tener en cuenta la normativa que regula este tipo de contratos, la “Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión”, y concretamente a su artículo 22, que dispone que la hipoteca se podrá extender, mediante pacto, a las existencias, siempre que sean de la propiedad del titular del establecimiento y que se precio de adquisición esté pagado.

Por lo tanto, si se ha pactado con el banco que la hipoteca incluya las existencias, éstas tendrán que estar pagadas, no sirven aplazamientos.

El término “contrato de arras” ha tenido tanto éxito en el lenguaje común que incluso ha suplantado al concepto verdaderamente importante, principal y protagonista en las transmisiones, que es el “contrato de compraventa”

Cuando dos farmacéuticos están de acuerdo en transmitir y adquirir una oficina de farmacia, en el precio y restantes condiciones, lo que han de formalizar es un contrato de compraventa, contrato que puede o no llevar, como contrato accesorio, uno de arras.

Así, un contrato de compraventa puede o no tener aparejado un contrato de arras, puesto que no es obligatorio que las haya; pero un contrato de arras no tiene valor en sí mismo si no complementa a un contrato de compraventa previo.

Por supuesto, nos parece recomendable que se incluya, en el documento que formaliza la operación, un contrato en que se regule la entrega de una cantidad (usualmente conocida como señal), y se concreten sus consecuencias, pero esto, aunque recomendable, no es imprescindible; el contrato de compraventa, sí.

Y no se trata de un asunto específico de las operaciones empresariales, tanto la compraventa como las arras pueden regular relaciones mercantiles como de personas en su ámbito particular, no empresarial.

Preguntas similares a esta han sido remitidas por varios lectores. Incluso la propia Administración se ha pronunciado al respecto, afirmando que el hecho de que el pago de las cantidades relativas a la actualización salarial del convenio son consecuencia del ejercicio de dicha actividad supone que tales gastos, incluso en el caso de que se produjeran con posterioridad al cese en la actividad, mantengan esa misma naturaleza y, por tanto, deban declararse como gasto dentro del concepto de los rendimientos de actividades económicas en el período impositivo en el que resulta exigible dicho pago, es decir, la fecha que se indique en el Convenio Colectivo firmado

Conforme se dispone en la nueva Ley de Ordenación Farmacéutica de Madrid, en su Disposición Transitoria Segunda, bajo el título «Procedimientos administrativos en tramitación», se especifica, en su apartado 1, que » Las solicitudes de autorización de instalación, funcionamiento, cierre o modificación de establecimientos y servicios farmacéuticos pendientes de resolución a la entrada en vigor de la presente ley se regirán por la normativa vigente en el momento de inicio del procedimiento». Por lo tanto, cabe entender que son aplicables únicamente las condiciones anteriores, no los seis años previstos para las oficinas abiertas por los nuevos concursos.

Efectivamente, hay varias normas autonómicas que conceden un derecho preferente para la adquisición de la oficina de farmacia a determinadas personas, bien familiares directos del titular que transmite, bien empleados, o incluso otros farmacéuticos establecidos en la zona, como es el caso del País Vasco.

Esto quiere decir que antes de formalizar la transmisión con una tercera persona, desde luego, usted deberá contar, bien con la renuncia a este derecho preferente, por parte de esas personas, o bien deberá estar en condiciones de acreditar que les ha sido ofrecida la farmacia en unas condiciones determinadas, y no consta aceptación de ninguno de estos posibles adquirentes que tienen preferencia.

Entendemos que sí puede negociar con otras personas, incluso antes de comunicar sus intenciones de venta a los “preferentes”, pero en el acuerdo que pueda formalizar con terceros, le recomendamos que incluya la advertencia o condición de que esa venta es válida siempre que no acepte la operación su empleado, familiar, etc.

Para usted, la concesión de una opción de compra supone una ganancia patrimonial, y conforme al último criterio que ha establecido el Tribunal Supremo, habrá de ser liquidada como ganancia patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro.  El cambio consiste en que ahora se considera una ganancia patrimonial derivada de una transmisión, derivada de la entrega de una facultad consustancial al derecho de propiedad.

En definitiva, se entiende que usted ha renunciado a la posibilidad de disponer libremente de ese inmueble, y que ha transmitido esa facultad al adquirente de su oficina de farmacia, así, al derivarse la ganancia de una transmisión, habrá de incluirse, como decimos, en la base imponible del ahorro, y no en la general.

Preguntas similares a esta han sido remitidas por varios lectores. Incluso la propia Administración se ha pronunciado al respecto, afirmando que el hecho de que el pago de las cantidades relativas a la actualización salarial del convenio son consecuencia del ejercicio de dicha actividad supone que tales gastos, incluso en el caso de que se produjeran con posterioridad al cese en la actividad, mantengan esa misma naturaleza y, por tanto, deban declararse como gasto dentro del concepto de los rendimientos de actividades económicas en el período impositivo en el que resulta exigible dicho pago, es decir, la fecha que se indique en el Convenio Colectivo firmado.

El término “contrato de arras” ha tenido tanto éxito en el lenguaje común que incluso ha suplantado al concepto verdaderamente importante, principal y protagonista en las transmisiones, que es el “contrato de compraventa”

Cuando dos farmacéuticos están de acuerdo en transmitir y adquirir una oficina de farmacia, en el precio y restantes condiciones, lo que han de formalizar es un contrato de compraventa, contrato que puede o no llevar, como contrato accesorio, uno de arras.

Así, un contrato de compraventa puede o no tener aparejado un contrato de arras, puesto que no es obligatorio que las haya; pero un contrato de arras no tiene valor en sí mismo si no complementa a un contrato de compraventa previo.

Por supuesto, nos parece recomendable que se incluya, en el documento que formaliza la operación, un contrato en que se regule la entrega de una cantidad (usualmente conocida como señal), y se concreten sus consecuencias, pero esto, aunque recomendable, no es imprescindible; el contrato de compraventa, sí.

Y no se trata de un asunto específico de las operaciones empresariales, tanto la compraventa como las arras pueden regular relaciones mercantiles como de personas en su ámbito particular, no empresarial.

Efectivamente, cuando se trata de la herencia de un heredero “no forzoso”, se ha previsto tradicionalmente que durante los dos años posteriores al fallecimiento del causante, pueda aparecer un heredero forzoso desconocido, o un testamento ológrafo, y si esto ocurre, el local le correspondería a esta persona. Por eso las entidades bancarias revisan detenidamente, como el notario, los títulos de adquisición de los bienes por parte de los vendedores, para conocer si existe tal riesgo, puesto que ellos también perderían su garantía si dieron un préstamo para la compra con hipoteca. 

Ahora bien, sepa que, desde el pasado día 3 de septiembre de 2021 ya no está vigente esta excepción, al haber sido derogado el artículo que la contenía, el 28 de la Ley Hipotecaria, que ha sido eliminado a partir de ese momento, por la Ley 8/2021. 

Hasta ahora, para eludir el riesgo, se podía concertar un alquiler con opción de compra a ejercitar pasados los dos años, pero esta maniobra solo arreglaba en parte la situación, sobre todo en el caso de las oficinas de farmacia: tampoco sería oportuno hacer una reforma en ese plazo, y no digamos un traslado a ese local. 

Ahora, este riesgo ya no existe, pero contraste detenidamente con su notario las fechas de fallecimiento, y sus implicaciones, por si pudieran afectarle aún.

Entendemos que, el mero hecho de que sigan llegando mensajes privados a esa cuenta, de la que es destinatario real un nuevo empleado, no tiene que suponer un problema. 

Otra cosa sería si, al abrir un mensaje, y más en el caso de archivos adjuntos, se revisan, o se utilizan de cualquier modo. Eso sí sería una vulneración de la intimidad del antiguo trabajador. 

Por eso, le recomendamos que, en el caso de que llegue uno de estos mensajes privados, no se abran los archivos adjuntos, se intente avisar al antiguo empleado, para que cumpla con su obligación de advertir a sus contactos de que su dirección ha cambiado, y cancelen la anterior cuenta en cuanto puedan. 

Una sentencia del Juzgado de lo Social N°. 1 de Pamplona, en un caso muy similar al que comenta, subrayó precisamente que el culpable de la situación era el anterior empleado, que tenía que haber notificado su nueva dirección a sus contactos, y además, al quedar acreditada la buena fe de la empresa, que no abrió ningún archivo adjunto y que incluso advirtió al empleado de lo que ocurría, no sufrió consecuencia negativa alguna. 

En cualquier operación en la que intervenga un empresario existe un límite al importe a abonar en efectivo metálico que, hasta el 11 de julio de 2021 era de 2.500.- €. 

En la actualidad, la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, publicada el 10 de julio, establece una nueva limitación, por la que el importe máximo que, con carácter general, podrá pagarse en efectivo se reduce a 1.000 euros.  

Ahora bien, tenga en cuenta que, para determinar el importe de la operación, no se toma solo en consideración cada una de las transacciones que efectúe con ese proveedor, sino todas las que les relacionan. Por lo tanto, si únicamente va a efectuar una compra a esa entidad, y es por importe menor a 1.000.-€, podrá abonar su factura en metálico, pero no si continúa haciendo más operaciones con él: opte por cheque nominativo, o transferencia, puesto que los cheques al portador, a estos efectos, son considerados también como metálico. 

Pensamos que sí puede aplicar tales ventajas. La normativa prevé una serie de reducciones, de entre el 95 y el 99 por ciento de la base imponible en el Impuesto sobre Donaciones y Sucesiones (dependiendo de cada comunidad), cuando se done la oficina de farmacia a un descendiente y, entre otras condiciones, el donante cuente con al menos 65 años cumplidos. 

En alguna ocasión, la Administración ha entendido que en casos como el suyo se estarían produciendo dos donaciones, una por su esposa y otra por usted, y solo en la parte donada por usted se podrían aplicar las reducciones, pero contamos con sentencias como la del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, de 5 de octubre de 2020, en la que se aclara que es suficiente con que uno de los cónyuges cumpla con el requisito de la edad. 

Los intereses de demora son exigibles al contribuyente que no abonó en su momento las cuotas correspondientes a las liquidaciones que se hicieron, o debieran haberse hecho. Esto es “en principio”, puesto que, si alguno de los retrasos ocurridos en la tramitación del expediente no es debido a la inacción o negligencia del contribuyente, sino a la propia inactividad de la Administración, no sería lógico cargar con los intereses correspondientes a ese periodo al contribuyente que no ha tenido culpa.

Así, en sentencias como la del Tribunal Supremo sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia de 11 de mayo de 2021, se establece que lo correcto es, en casos como el que usted comenta, cuantificar los intereses de demora que debe abonar el contribuyente tras una sentencia parcial o totalmente desestimatoria, y del resultado, descontar la parte que sea imputable a la Administración.

Su caso ha sido recientemente analizado en una sentencia de la Audiencia Provincial Navarra, (Sentencia 326/2020, 20 de mayo), en la que explica que se entiende que la reparación del vehículo no sería razonable cuando el vehículo esté valorado en una cantidad tan inferior al valor de la reparación que sería sencillo encontrar un vehículo similar al que tenía por un precio equivalente a la cantidad fijada como valor venal del siniestrado.

Sin embargo, cuando el vehículo es declarado siniestro total o el perjudicado ha optado por no repararlo, dada la divergencia existente entre el precio de su reparación y el valor de mercado de un vehículo semejante, la indemnización a percibir se fijará en función de una suma intermedia entre el valor venal y el valor en reparación para compensar las perjudiciales consecuencias que conlleva la desposesión del vehículo siniestrado. Ese valor intermedio o valor en uso se viene cifrando en un 30% por encima del valor venal.
Por lo tanto, entendemos que el valor ofrecido tendría que incrementarse en el porcentaje aludido.

En principio, cabe entender que aseguradora y asegurado tienen libertada para contratar las coberturas que estimen convenientes y, por lo tanto, si ha sido contratada una cláusula de defensa jurídica con ciertos límites, estos serán los aplicables.

No obstante, puede darse el caso de que el límite establecido sea tan bajo que, en realidad, se esté vaciando de contenido el derecho del asegurado a la elección de un abogado de su confianza. En el caso concreto que usted plantea, todo indica que el límite establecido hace inviable esa facultad de su adjunto para elegir abogado, puesto que el límite es poco menos que ridículo.

Este tipo de cláusulas han sido consideradas abusivas por los tribunales, y podemos citar, por ejemplo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, número 101/2021, de 24 de febrero, donde se afirma que cláusulas como la comentada, pueden considerarse como limitativas de derechos e incluso lesivas.

Primeramente, tenga en cuenta que la aplicación concreta de la normativa de I.R.P.F. depende de cada una de las provincias del País Vasco, en las cuales el órgano competente es la Diputación Provincial, en su caso, la de Guipúzcoa.

No obstante, como indicio de cómo puede ser interpretado su problema, podemos citar la consulta de 14 de Diciembre de 2020, de la Hacienda Foral de Bizkaia, en la que se estima que el afectado por una estafa por “phising”, podrá computar como pérdida patrimonial en su declaración de la renta, en la base imponible general, la cantidad que le ha sido sustraída.

Naturalmente, si usted tiene activada alguna acción judicial, habrá que tener el resultado final de estas actuaciones, puesto que puede ser recuperada parte de la suma reclamada.
Para acreditar el suceso ante su Diputación, podrá utilizar todos los medios admitidos en Derecho, como la denuncia, las anotaciones bancarias, o la resolución judicial que se produzca, por ejemplo.