Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Existen comunidades con legislación civil propia, como Galicia, que regulan determinados pactos sucesorios, que pueden regular la entrega de un bien a un heredero, con los efectos civiles y fiscales de una herencia. Es decir, se formalizan en vida del transmitente, incluso con entrega del bien en vida del titular, pero fiscalmente como si se tratara de una herencia.

Esto implica que el transmitente no está sujeto a I.R.P.F. y, al adquirente se le aplicará el régimen de las sucesiones, no de las donaciones.

Si usted transmite la oficina de farmacia antes de transcurridos cinco años desde la adquisición, y salvo que el transmitente hubiera fallecido, a la hora de calcular su ganancia patrimonial a efectos del I.R.P.F., el valor de adquisición será el mismo que hubiera tenido el transmitente, y no el valor que tenía la oficina de farmacia cuando usted la adquirió, con lo cual resultará mucho más gravoso.

En principio, podemos concluir, aludiendo al contenido de la consulta de la DGT V1483-19, de 20 de junio, que: “Por lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, al tratarse de un impuesto periódico cuyo período impositivo no se interrumpe con ocasión de la donación… habrá que estar al último periodo impositivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas anterior a la donación”.

No obstante, el que usted pueda aplicar esté régimen, no implica que su hijo pueda beneficiarse de él, puesto que, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la previsión es que se atienda al momento en que se devenga el impuesto. Es decir, podría darse el caso de que para usted sí es principal fuente de renta, pero esto no sea así respecto al I.S.D. de su hijo.

Valórelo detenidamente con su asesor particular, quien, además, conocerá el importe de otras rentas que usted haya podido tener y deban ser tenidas en cuenta.

Este asunto es objeto de un amplio debate judicial, que consideramos saldado con una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de diciembre de 2021.  En resumen, el tribunal considera que, si la demanda que usted formule exige, literalmente, el abono de las rentas pendientes, tales ingresos deberá usted computarlos como rendimientos del capital inmobiliario, y el ejercicio en que fueran exigibles, es decir, el correspondiente a las rentas que ahora sean reclamadas.

La duda viene por la existencia de una excepción prevista en el artículo 14.2.a) L.I.R.P.F., para la reclamación de cantidades litigiosas, por ejemplo una indemnización, caso en el que la imputación debería hacerse con posterioridad a la sentencia, pero que no se considera aplicable al supuesto comentado.

La donación puede poner de manifiesto tanto una ganancia como una pérdida patrimonial. No obstante, la normativa tributaria, en principio, no permite tener en cuenta las pérdidas puestas de manifestó como consecuencia de la donación.

Decimos, “en principio”, porque algún Tribunal, como el T.E.A.R., de la Comunidad Valenciana, ha resuelto en alguna ocasión que sí pudieran deducirse, alegando a la diferencia entre pérdida patrimonial económica y pérdida patrimonial fiscal – que sí sería deducible-. La cuestión, por ahora, ha sido zanjada por el T.E.A.C. (Tribunal Económico Administrativo Central), que no considera computables las pérdidas patrimoniales puestas de manifiesto en una donación.

La operación que usted comenta es una compraventa sometida a condición resolutoria, es decir, se trata de una compra perfectamente válida, pero con la particularidad de que, de cumplirse una determinada circunstancia, la transmisión quedaría cancelada “ex tunc”, desde siempre, como si nunca se hubiera producido.

Esta “desaparición” de la operación implica la devolución de las cantidades abonadas, incluso del I.V.A. correspondiente, pero en el caso del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cabe entender en algunos casos (Hacienda lo hará), que el impuesto no ha de devolverse al no haber desaparecido el hecho imponible (lo que sí ocurre con la venta), puesto que en A.J.D. se grava la formalización de un documento, independientemente de la eficacia de la operación.

Se ha modificado el proceso de jubilación activa, pero no se ha eliminado, aunque sí podemos decir que se ha desincentivado.

Como sabemos, este sistema permite a un autónomo mantenerse en activo, tras la edad de jubilación, cobrando incluso el 100 por ciento de su pensión, en resumen, si cuenta con un empleado contratado, y si ha cotizado el periodo suficiente para acceder a la jubilación completa.

Lo que ha cambiado es que ahora se exige que ese autónomo siga en activo por el plazo de un año tras alcanzar la edad de jubilación, que siga cotizando un año más antes de acogerse a la jubilación activa. Como vemos, se ha desincentivado, aunque sigue siendo posible acogerse a este sistema.

No existe un precio mínimo establecido para las oficinas de farmacia.  La recomendación es aproximarse al precio de mercado que, en definitiva, es el resultado de la interacción entre la oferta y la demanda. Así, existen varios métodos de cálculo, como la popular aplicación de coeficientes sobre la cifra de valoración, la capitalización de los beneficios, o la multiplicación del resultado antes de impuestos y amortizaciones…. numerosos sistemas, en definitiva, que no son determinantes y que, incluso alguno de ellos, pueden ser una fuente de serios equívocos.

Por eso, lo recomendable es contar con la opinión razonada de empresas especializadas que, además de dominar la idiosincrasia económica y financiera del sector, tengan un notorio conocimiento respecto a numerosas operaciones de este tipo y, preferentemente, sobre las efectuadas en la misma zona.

El Tribunal Supremo, en una sentencia de septiembre de 2021, ha aclarado la polémica existente sobre qué valor ha de tenerse en cuenta en este asunto puesto que, en la serie de sentencias y recursos previos, la administración tributaria entendía que únicamente habrían de tenerse en cuenta los gastos inherentes a la adquisición, como impuestos, notaría, etc., al considerar que “el coste “era cero, al tratarse de una adquisición a título lucrativo.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha estimado que el valor a considerar es el importe real del bien, calculado conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es decir, el consignado en la escritura de donación o el comprobado por la Administración, (restando, como es preceptivo, el importe de los terrenos).

La Dirección General de Tributos entiende que la puesta a disposición de los empleados de máquinas, útiles y herramientas no constituye rendimiento del trabajo, tanto si el trabajo se realiza en la propia oficina de farmacia o fuera de las instalaciones de la empresa.

La condición más destacable es que los trabajadores no puedan utilizar tales medios para usos particulares y, a tales efectos, se considera válida la inclusión de una advertencia en el código o reglamento de conducta de la empresa, o en el propio contrato de trabajo, descartando el uso de estas herramientas para fines particulares.

Desde luego, lo más cómodo y correcto sería que solicitaran a la notaría la rectificación de la factura pero, seguramente, han caído en la cuenta de esta divergencia en el momento de realizar su declaración de I.R.P.F., y ahora sea complicado que se rectifique.

De todos modos, tampoco es tan importante. La propia D.G.T., ha considerado deducible, en la parte en que hubieran sido satisfechos tales honorarios por cada cónyuge, independientemente de a nombre de quién se expidiera la factura, pero siempre que se puede demostrar por cualquier medio admitido en Derecho, que cada uno soportó una parte proporcional del gasto.

Así, por ejemplo, si el abono de los honorarios de la notaría se efectuó desde una cuenta de titularidad común, entendemos que está suficientemente probado que el abono lo hicieron ambos.

Pueden utilizar como referencia la consulta vinculante V1849-21, de 14 de junio de 2021.

Como ha recordado la D.G.T. en más de una ocasión, el importe que se ve obligado a abonar el avalista, incluso si se le llegara a embargar el salario, no constituye de forma automática una pérdida patrimonial, puesto que el avalista, usted en este caso, sigue teniendo un derecho de crédito contra la sociedad a la que ha avalado.

Habrá de ser acreditada una situación de insolvencia de la sociedad avalada, (por ejemplo, si entrara en concurso de acreedores), y comoquiera que el avalista no puede cobrar su crédito, sí las puede imputar como pérdida patrimonial.

Solo cuando un derecho de crédito resulta judicialmente incobrable es cuando tiene sus efectos en I.R.P.F, entendiéndose que sería en ese momento y período impositivo cuando se produciría una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) por el importe no cobrado, que habría de integrarse en la base imponible general del Impuesto, al no ponerse de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales.

Las ventajas previstas para la transmisión por donación de empresas familiares y negocios profesionales tratan de facilitar el relevo generacional en las explotaciones económicas, minorando los impuestos a abonar con ocasión de cada transmisión, y facilitando así que puedan ocupar los descendientes los puestos de dirección y a la titularidad.

Por lo dicho, una condición esencial es que el transmitente deje de ocupar cargos de dirección en el negocio transmitido, que en el caso de los farmacéuticos, es facultad inherente a la titularidad, de modo que lo importante es que usted transmita TODA la oficina de farmacia.

Naturalmente, las reducciones previstas solo serán aplicables en la parte que usted transmita en donación, pero no es obstáculo que transmita la otra mitad a título oneroso, siempre que se haga a la vez.

Como usted comenta, en las provincias vascas existe aún la posibilidad de practicar la “exención por reinversión” que, en resumidas cuentas, supone excluir de tributación las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la venta si, en el plazo máximo de 3 años, se adquiere otra.

Y, efectivamente, la amortización del valor de adquisición (lo que le costó en su momento la oficina de farmacia), sí tiene influencia a la hora de aplicar la exención citada, puesto que están excluidas de este beneficio todas aquellas sumas que fueron deducidas en ese concepto.

No obstante, el interés de la herramienta que estamos comentando, puede seguir siendo muy interesante, por ejemplo, si se adquirió la oficina de farmacia hace muchos años, puesto que la ganancia patrimonial será importante en comparación con el valor amortizado – que no será tan importante-, y no digamos en los casos de adquisición por nueva apertura, en los que la amortización habrá sido prácticamente inexistente.

Como siempre, le recomendamos consultar su situación concreta con su asesor, antes de tomar ninguna decisión.

Esta condición debe estar claramente estipulada en el contrato de compraventa que ustedes tengan formalizado o, en caso contrario, no tendría que aceptarlo si a usted no le parece bien.

Es importante que, de ser ese el acuerdo, conste en el contrato, puesto que la bajada del nivel usual de existencias le obligará a usted a bajar también la calidad de servicio a su clientela, al producirse “faltas” de dispensación y obligarle a volver en otro momento.

Estas maniobras suelen estar originadas por el interés de los compradores en contar con un stock hecho a su medida y a su gusto, y aprovechando las ofertas de pedido inicial que hacen los proveedores, pero esa aludida bajada en la calidad de atención puede ser muy perjudicial, tanto que no compense.

Por lo tanto, insistimos en que, si ese es el acuerdo, quede reflejado por escrito puesto que una eventual pérdida de clientela podría generar suspicacias frente a usted, e incluso alguna reclamación del comprador.

El contrato de cuentas en participación tiene en común con el préstamo el hecho de que alguien aporta dinero al negocio de otra persona, pero se diferencia en que la remuneración de ese dinero, en vez de un porcentaje de interés, consiste en una participación en el resultado, bueno o malo, de la explotación económica.

Es perfectamente válido, pero tiene matices que deben ser valorados y asimilados por ustedes previamente porque suele haber equívocos: aunque se parezca a un préstamo, no lo es, entre otras razones porque su amigo puede llegar a tener pérdidas que minoren el importe aportado, y aunque puede parecer –de lejos-, una sociedad, ni mucho menos lo es, puesto que el titular, propietario y quien decide, y responde, es usted.

Por supuesto, existen otros matices y posibilidades de contratación que deben conocer; consulten detenidamente esta operación con un letrado especializado antes de seguir con sus acuerdos.

Cuando se opera bajo un contrato de cuentas en participación, el partícipe, que es como se denomina a quien aporta capital en el negocio, no siendo titular ni dueño del mismo, (al titular se le denomina “gestor”), aplica en sus rendimientos la base imponible del ahorro, con un recorrido, efectivamente, menor que si se asociara con el titular, y tributara por el apartado de actividades económicas en el IRPF, al que es de aplicación la base imponible general.

Y esto, en efecto, puede originar la interpretación de que en vez de asociarse, usted ha formalizado ese otro contrato, con el único fin de pagar menos impuestos.

Esto, no obstante, puede ser discutido pero, desde luego, queda descartada la duda cuando se dan circunstancias que hacen imposible la asociación, como por ejemplo, el hecho de que el partícipe no sea farmacéutico, o siéndolo, sea titular de otra oficina de farmacia.

En ambos casos, hipoteca y prenda, estamos ante cosas muy parecidas.

Se trata de contratos de garantía de operaciones, generalmente, préstamos, por los que el acreedor, el banco, tendrá preferencia para cobrar sus créditos con la cosa dada en garantía. La hipoteca mobiliaria, se llama así porque recae sobre un bien mueble, el establecimiento mercantil de oficina de farmacia, frente a la conocida simplemente como “hipoteca”, que es la inmobiliaria, al tener por objeto bienes inmuebles, como la vivienda.

En su caso, parece que su entidad ha optado por la “prenda sin desplazamiento”, que muy resumidamente, consiste en dar preferencia al banco para poder cobrar su deuda, con algún elemento fundamental de su oficina de farmacia, como la licencia administrativa.

Ambas tienen costes y efectos similares, y tenga claro que antes de disponer de su oficina de farmacia (venderla, donarla, trasladarla, etc.) tendrá que pedir autorización a su banco.

No es que se trate de un acuerdo ilegal, por supuesto que no. Lo que ocurre, seguramente, es que usted va a financiar la adquisición de la oficina de farmacia con la garantía de una hipoteca mobiliaria sobre la propia oficina de farmacia.

En este punto, hay que tener en cuenta la normativa que regula este tipo de contratos, la “Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión”, y concretamente a su artículo 22, que dispone que la hipoteca se podrá extender, mediante pacto, a las existencias, siempre que sean de la propiedad del titular del establecimiento y que se precio de adquisición esté pagado.

Por lo tanto, si se ha pactado con el banco que la hipoteca incluya las existencias, éstas tendrán que estar pagadas, no sirven aplazamientos.

El término “contrato de arras” ha tenido tanto éxito en el lenguaje común que incluso ha suplantado al concepto verdaderamente importante, principal y protagonista en las transmisiones, que es el “contrato de compraventa”

Cuando dos farmacéuticos están de acuerdo en transmitir y adquirir una oficina de farmacia, en el precio y restantes condiciones, lo que han de formalizar es un contrato de compraventa, contrato que puede o no llevar, como contrato accesorio, uno de arras.

Así, un contrato de compraventa puede o no tener aparejado un contrato de arras, puesto que no es obligatorio que las haya; pero un contrato de arras no tiene valor en sí mismo si no complementa a un contrato de compraventa previo.

Por supuesto, nos parece recomendable que se incluya, en el documento que formaliza la operación, un contrato en que se regule la entrega de una cantidad (usualmente conocida como señal), y se concreten sus consecuencias, pero esto, aunque recomendable, no es imprescindible; el contrato de compraventa, sí.

Y no se trata de un asunto específico de las operaciones empresariales, tanto la compraventa como las arras pueden regular relaciones mercantiles como de personas en su ámbito particular, no empresarial.

Preguntas similares a esta han sido remitidas por varios lectores. Incluso la propia Administración se ha pronunciado al respecto, afirmando que el hecho de que el pago de las cantidades relativas a la actualización salarial del convenio son consecuencia del ejercicio de dicha actividad supone que tales gastos, incluso en el caso de que se produjeran con posterioridad al cese en la actividad, mantengan esa misma naturaleza y, por tanto, deban declararse como gasto dentro del concepto de los rendimientos de actividades económicas en el período impositivo en el que resulta exigible dicho pago, es decir, la fecha que se indique en el Convenio Colectivo firmado