Consejos para comprar y vender Farmacias en España

En el cálculo de la ganancia patrimonial que se pone de manifiesto con la venta, son deducibles del valor de transmisión todos aquellos gastos inherentes a la operación que hubieran sido satisfechos por el transmitente.

Como gastos inherentes a la transmisión se incluyen, entre otros, gastos de notaría, en su caso registro, gestoría, o comisiones por la intermediación en la venta; gastos que, como es natural, deben poder ser acreditados por el declarante. Tal acreditación, en principio, podría ser cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone, la Ley General Tributaria. Por ejemplo, podrían ser copias de recibos, transferencias, etc., que recomendamos sean valoradas previamente por su asesor, puesto que el medio habitual y lógico es la factura de tales comisiones, y quizá pudiera ser más cómodo que su letrado la reclame al mediador.

En cualquier caso, si usted no puede acreditar ahora tal gasto, y obtiene la aludida factura en un ejercicio posterior, podrá solicitar la rectificación de su declaración de I.R.P.F. en su momento.

Entendemos que sí. Además el Tribunal Económico Administrativo Central también ha confirmado que, siempre que se den las condiciones de deducción de adquisición de vivienda (que sea vivienda habitual, y que fuera adquirida antes del 1 de enero de 2013), el comunero que consolide la propiedad de toda la vivienda podrá no solo continuar con la deducción de su parte, sino también de la parte de deducción que le quedara por aplicar al otro propietario.

Naturalmente, como recuerda el T.E.A.C., la deducción a practicar por la parte adquirida hasta completar el 100% del pleno dominio del inmueble tiene como límite el importe que habría tenido derecho a deducirse desde la fecha de extinción del condominio el comunero que deja de ser titular del inmueble, si dicha extinción no hubiera tenido lugar.

Es objeto de tributación la puesta de manifiesto de una ganancia patrimonial, no exactamente el que un contribuyente ingrese más o menos dinero en su patrimonio. Por ejemplo, recordemos que, en el caso de donación de la oficina de farmacia, en el que el titular no recibe nada a cambio, esto no impide que tenga que tributar por I.R.P.F. como si la hubiera vendido. 

Así, tampoco es sorprendente que en su caso, aun transmitiendo la oficina de farmacia por menor valor, tenga que pagar algo por el I.R.P.F., y esto se debe a que, al calcular la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición de su oficina de farmacia, para obtener el volumen de la ganancia patrimonial, el valor del adquisición debe ser reducido en el importe de las amortizaciones, y así, la cifra a deducir del precio que va a obtener, es menor del que pagó en su momento, con lo cual, aun vendiendo por menos precio, si puede poner de manifiesto una ganancia patrimonial sujeta a tributación por I.R.P.F. 

En principio, son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por la ley de I.R.P.F., se califiquen como rendimientos. 

Por el contrario, la propia norma, en su artículo 33, prevé algunas excepciones, al disponer que se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio en varios supuestos, entre los que se incluyen los casos de disolución de comunidades de bienes o la separación de comuneros, y por esto cabe entender que ninguno de ustedes tendrá que tributar por esta operación.  

No obstante, planifique detalladamente con su asesor todo el proceso, con especial atención a los valores e importes que establezcan. 

Para que puedan aplicarse las ventajas de la transmisión familiar en la donación, la normativa exige, en resumen, que el donante sea mayor de 65 años, la farmacia sea su principal fuente de renta, se transmita a un descendiente, y el donante cese en las funciones de dirección de lo donado.

De cumplirse estas condiciones, y efectuar la donación de la oficina de farmacia, esa transmisión estaría exenta en I.R.P.F. para el donante. Ahora bien, por la parte en que se produzca una transmisión onerosa, como ese 40 por ciento en compraventa, entendemos que procede la tributación por la ganancia patrimonial puesta de manifiesto.

Entendemos que tanto donación como compraventa habrían de producirse en el mismo acto, puesto que si dona primero, y vende el resto, por ejemplo, el año siguiente, no podría cumplir el requisito de cese en las funciones de dirección, puesto que permanecería como titular por un tiempo.

No obstante, le recomendamos consultar con su asesor la estructura de la operación que plantea, y la aplicación concreta de la normativa, a su caso.

Usualmente, los contratos de arrendamiento se formalizan en documento privado, sin mayores formalidades.  No obstante, cuando la existencia y características del arrendamiento pueden afectar a intereses notables, como la instalación de una oficina de farmacia, se dan casos en que, alguna entidad, exija mayores formalidades, como en su caso.

En vez de formalizar el contrato en privado, ustedes deberán acudir a un notario (generalmente el mismo día en que se adquiere la oficina de farmacia y se escritura la compra de la oficina de farmacia), que lo recogerá en escritura pública, requisito necesario para que, después, este arrendamiento pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.  Así, cualquier persona que acuda al Registro, podrá comprobar que ese local está arrendado, de modo que, en caso de subasta del local, por ejemplo, será más difícil que nadie alegue que no sabía que ese local estaba arrendado y trate de anularlo.

Efectivamente, cuando se produce una venta a plazos, o con precio aplazado, la Ley de I.R.P.F., da la opción de imputar la ganancia patrimonial en el ejercicio en que se hizo la transmisión, o bien año a año, a medida que se van produciendo los sucesivos devengos de los plazos.

No obstante, el artículo 14 de la ley, en su punto 4º, establece que, en el caso de fallecimiento del contribuyente, todas las rentas pendientes de imputación deberán integrarse en la base imponible del último período impositivo que deba declararse.

Por lo tanto, entendemos que su información es correcta y deben efectuar la declaración de su padre por todos los plazos pendientes, en el ejercicio en que falleció.

Un caso igual que el suyo, es comentado por la consulta de la D.G.T. nº V1860-19.

No. La compensación por la cancelación anticipada de un contrato, como en su ejemplo, de mantenimiento, antes del tiempo acordado, no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

Hacienda ha recordado en varias ocasiones que estas indemnizaciones no son contraprestación por entregas de bienes o prestaciones de servicios y no suponen la realización de ninguna operación sujeta al I.V.A.

Por lo tanto, dado que no se trata de una operación sujeta a ese impuesto, la empresa debe rectificar esa factura.

Por lo que comenta, usted va ceder el local al adquirente de su farmacia mediante lo que se denomina “precario”, es decir, una cesión gratuita, ajena a la normativa sobre arrendamientos urbanos.

Hacienda, en consultas como la V0432-20, especifica que respecto al IVA, deberá analizarse si el propietario del inmueble tiene o no la condición de empresario o profesional, pues dependerá de ello que la cesión gratuita del local esté o no sujeta al Impuesto.

En su respuesta, la administración explica que, si el arrendador realiza exclusivamente operaciones a título gratuito, no tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del I.V.A, y por tanto, la cesión no estará sujeta a dicho tributo.

Respecto al Impuesto sobre la Renta, no habrá de practicarse retención alguna, puesto que no existe entrega de contraprestación por la cesión del local.

Por el momento, según el relato que nos comunica, usted tiene un derecho de crédito frente a esa persona que le vendió el local. Pero el hecho de que usted tenga sospechas, por muy fundadas que sean, de que esta persona es insolvente, no sirve para dar por probado que ese impago se ha producido.  Al contrario, es necesario que la autoridad judicial intervenga para tratar de ejecutar la deuda y, en el caso de que el juez decrete efectivamente, que ese crédito no podrá cobrarse, dada la situación del deudor, entonces sí, esa suma sí podrá tener reflejo en su I.R.P.F.

Hacienda nos lo recuerda, entre otras, en consultas como la vinculante V0435-20, de 25 de Febrero de 2020, de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

Entendemos que no.

La normativa reguladora de la protección de los consumidores y usuarios está pensada para aquellas personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

Por ejemplo, sí sería de aplicación si el farmacéutico tuviera un conflicto con un comercio al que acudió para la adquisición de unos zapatos. Pero el caso que comenta está, a nuestro juicio, claramente encuadrado en su actividad como empresario, de modo que no le sería aplicable la especial protección que esta normativa da a los consumidores.

Otra cosa es que, en su momento, se aportara como garantía hipotecaria una vivienda de un familiar, o si este actuara como avalista, en cuyo caso si les sería de aplicación la ley de consumidores y usuarios.

Efectivamente, la normativa civil presta especial atención a la protección del patrimonio de los menores de edad; de tal manera, que es precisa la intervención judicial para hacer disposición de sus bienes. Así, el artículo 166 del Código Civil, dispone que los padres no podrán enajenar o gravar los bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal. Por lo tanto, primero habrá que acreditar al juez la necesidad de la venta y, esperar a que el juez lo autorice.

No obstante, el propio artículo citado, dispone que no será necesaria tal autorización si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público, así que, en su caso, parece que pueden proceder a la venta, si el menor está de acuerdo.

Entendemos que no, el RD Estado de Alarma suspende los plazos de prescripción y caducidad; no suspendiéndose los plazos, legales o convencionales, de cumplimiento o vencimiento de las obligaciones. Es más, la opinión unánime entre banco y notarías, entre otros agentes implicados en estas operaciones, es que todo sigue adelante.

Tengamos en cuenta que existen númerosos plazos y procesos puestos en marcha, y coordinados para que se puedan formalizar estas operaciones y que, si fueran paralizados, no supondrían un simple retraso, sino que podrían poner en serio peligro incluso la existencia de tales operaciones, lo que explica sobradamente la urgencia en que tales operaciones se formalicen sin retrasos.

Con las debidas precauciones, y acudiendo a la notaría únicamente las personas que deben firmar algún documento, y en orden que disponga el notario, se puede, y se están formalizando las operaciones de transmisión de oficina de farmacia casi con normalidad.

De cara a poder imputar a quien corresponde declarar los rendimientos, debe atenderse a la efectiva titularidad de los bienes. Si su matrimonio se regía por el régimen matrimonial de gananciales, y la adquisición se hizo con cargo a fondos propiedad de ambos cónyuges, damos por hecho que el local es de ambos.

Aplicando el artículo 1347 del Código Civil, y el 11 de la L.I.R.P.F., la administración tributaria entiende que los rendimientos deben imputarse a los dos cónyuges a partes iguales.

Por último, parece recomendable que, con el objetivo de evitar futuras controversias o dudas, con Hacienda u otras instancias, procedan a actualizar debidamente la titularidad del local. Consulte con su notario la posible necesidad de que expida una aclaración para aportarla al registro de la propiedad.

Usualmente se ha entendido que el hecho de que en una cuenta figuren varios titulares, determina necesariamente la copropiedad de todos sobre los fondos depositados en esa cuenta y, por lo tanto, cada uno debería declarar su parte de rendimientos.

Pero la Dirección General de Tributos en respuesta a consulta vinculante V2918/2019 del pasado 22 de octubre de 2019, ha aclarado que esto no es así necesariamente.

Hacienda informa que lo importante son las relaciones internas de quienes figuran como titulares formales y, con especial atención, habrá que tener en cuenta la originaria pertenencia de los fondos.

Por lo tanto, si usted es capaz de acreditar que los fondos son de usted, y el que aparezcan otras personas obedece, por ejemplo, a que usted les ha querido facultar para poder disponer de esos fondos, entendemos que sí podría declarar usted por la totalidad.

El Derecho civil gallego cuenta con dos figuras encuadradas en los denominados “pactos sucesorios”: el “pacto de mejora” y la “apartación”. Estas figuras, a los efectos fiscales que usted comenta, y no sin cierta polémica administrativa e incluso judicial, se les atribuye la consideración de sucesión a efectos del I.R.P.F., por lo que las entregas efectuadas mediante estos instrumentos a descendientes, suponen, no algunas ventajas, sino la exención total, puesto que, a efectos de este impuesto es como si se hubiera producido una herencia.

Otra cosa es la tributación del adquirente en el Impuesto sobre Sucesiones, en el que habrá que atender a los mínimos exentos en cada caso, al grado de parentesco, etc., Consulte detenidamente el asunto con su asesor o su notario antes de tomar una decisión.

Si ese es el tenor literal de su contrato, y señala “arras penitenciales”, sin otras consideraciones o explicaciones, nos tememos que no, no puede oponerse.

Este tipo de arras, las penitenciales, se caracterizan por que, en efecto, permiten a cada una de las partes el desistimiento unilateral de la operación. Así, si el comprador quisiera cancelar el contrato, perdería a favor del vendedor ese dinero dado en concepto de arras. Si, por el contrario, fuera la parte vendedora quien resolviera el contrato, debería devolver el dinero recibido como arras, y entregar otra suma equivalente a la parte compradora, como compensación.

De hecho, es usual denominar a este tipo de convenios como “arras penitenciales”, o “de desistimiento”.

No procede la devolución. Y no solo no procede la devolución, sino que tal resolución, de mutuo acuerdo, será considerada como una nueva transmisión.  Así lo dispone la norma reguladora del impuesto, en su artículo 57:

“5. Si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación.”

Para que sí hubiera procedido la devolución del impuesto, la resolución tendría que haber venido por la vía judicial, y se devolvería la cuota siempre que se hubiera reclamado dentro del periodo de prescripción del impuesto, y si la resolución no se produjera por causa imputable al comprador.

La norma reguladora del impuesto, en su artículo 45 prevé una exención que, en principio, parece aplicable a su caso, al declarar exentas:

“…las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales.”

Pero, la Dirección General de Tributos, y sentencias como la del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010, han aclarado que siempre que en la disolución del matrimonio se produzca una adjudicación de bienes entre cónyuges, de bienes que no formen parte del patrimonio común, estaremos ante una operación sujeta al I.T.P. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

Es decir, tal adjudicación del local a su esposa estaría exenta de tributación en el I.T.P., siempre que se tratara de un bien ganancial, pero no si es privativo de usted y, por lo tanto, habrá de abonarse el impuesto.

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su artículo 31,1 establece un gravamen fijo por el apartado de A.J.D. de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del notario, sobre la primera copia de las escrituras. Ahora bien, seguramente el que a usted le preocupa, el gravamen variable, que puede oscilar entre el 0,50 % y el 1,50 %, dependiendo de cada comunidad autónoma, no es de aplicación si, como en su caso, la operación está sujeta previamente al apartado de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.