Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Desde luego, esos saldos pueden ser recuperados, pero han de cumplirse unos requisitos que resumimos en los siguientes:

• Que haya transcurrido un año desde el devengo del impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo.
• Que esta circunstancia haya quedado reflejada en los libros registros de IVA.
• Que el destinatario de la operación actúe en la condición de empresario o profesional o, en otro caso, que la base imponible, IVA excluido, sea superior a 300 euros.
• Que previamente el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo.
  

No obstante, estas condiciones tienen también matices importantes, que le recomendamos que valore detenidamente con su asesor fiscal.

Junto con las prestaciones por incapacidad laboral transitoria que pueda corresponderle durante el periodo en que permanezca de baja laboral, el hecho de que sus lesiones, y consiguientemente, las secuelas sufridas, se deban a un accidente laboral, pueden dar derecho a la percepción de una indemnización, a tanto alzado y por una vez, si se cumplen los requisitos legales establecidos.

Se trata de una compensación por lesiones permanentes no invalidantes, que puede ser tramitada por la Mutua de accidentes que tenga asignada la farmacia.
Le recomendamos que se ponga en contacto con un responsable de la Mutua de accidentes de trabajo que asista a la farmacia, y ellos podrán tramitar la solicitud.

Entendemos que usted debe declarar sus rentas en La Rioja. En este sentido es de aplicación el artículo 8 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que no considera contribuyente del I.R.P.F. a las entidades, como la comunidad de bienes que usted constituirá, que no están sujetas al Impuesto sobre Sociedades, (herencias yacentes, comunidades de bienes, etc.)

Este tipo de entidades están en “régimen de atribución de rentas”, en las que los rendimientos se atribuyen a los miembros que las componen, con el carácter de rendimientos de actividades económicas, que deberán declararse por cada socio o comunero en función de su propio domicilio fiscal.

Tradicionalmente, la Administración ha venido entendiendo que tanto sanciones como los intereses de demora aplicados como consecuencia de un expediente sancionador, no son deducibles puesto que, al tener carácter punitivo, su deducción sería de hecho una minoración de la sanción prevista en la norma y, por lo tanto, no se han considerado deducibles.

No obstante, una resolución del Tribunal Supremo de enero de este año 2021, se ha pronunciado contra el criterio de la Administración, y, en su Sentencia de 8 de febrero de 2021, recurso n.º 3071/2019, resuelve que los intereses de demora están correlacionados con los ingresos, pues están conectados con el ejercicio de la actividad empresarial y, por tanto, son deducibles y tienen la consideración de gasto fiscalmente deducible.

Desde luego que no debe aceptarlo. La Administración, en sus valoraciones, no puede ceñirse, como en ocasiones trata de hacer, a comparativas de datos sobre otras operaciones en la zona, por ejemplo, sin considerar las concretas circunstancias del inmueble afectado.

Esto, entre otras medidas, debe hacerse por el perito de la Administración, mediante la preceptiva visita al local

El Tribunal Supremo considera como regla general la visita o comprobación personal y directa del inmueble y, por lo tanto, sólo de manera excepcional y justificada admite que ese necesario trámite pueda ser dispensado.

Para el tribunal, esta visita personal, es una garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto, y no una especie de bien abstracto, común o genérico.

El Tribunal Supremo ha expresado esta conclusión reiteradamente, pero lo recuerda recientemente en sentencias como la de la Sala de lo Contencioso-administrativo, sentencia nº 39/2021, de 21 de enero.

Si un letrado ha estudiado el caso, es probable que la conclusión, puesto que él conoce todos los detalles a tener en cuenta, sea la correcta.

No obstante, quizá pudiera usted comentarle la existencia de una reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 599/2020, 12 Nov., precisamente sobre un matrimonio catalán, en la que se concluye, en resumen, que dado que los cónyuges están casados en régimen de separación de bienes catalán, al menos en lo que respecta al cónyuge que no ejerce la actividad, sí tendría la consideración de consumidor, y no de empresario, con lo que le sería de aplicación la normativa, más proteccionista, prevista para los consumidores y usuarios.

Naturalmente, otra cosa es que, en el caso de poder seguir adelante con el proceso, las cláusulas a las que usted alude sean finalmente declaradas abusivas.

Sí. La normativa de protección de datos ampara la cesión de las bases de datos en el marco de una operación mercantil. No obstante, desde la Agencia de Protección de Datos, se recomienda que el nuevo titular de la oficina de farmacia informe a los clientes de los datos del nuevo responsable del tratamiento (i.e. identificación y canal de contacto del nuevo titular de la oficina de farmacia).

Esta recomendación puede cumplirse con la mera exposición durante un tiempo prudencial, en la propia oficina de farmacia, de una nota informativa para que la clientela habitual pueda saber que se ha producido el cambio de titular y, por lo tanto, de responsable del tratamiento.

Con la publicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, se estableció la obligatoriedad de contar con el certificado de eficiencia energética por parte del propietario, cuando se vendan o alquilen edificios o unidades de éstos. Este certificado recoge información sobre las características energéticas del inmueble. La validez de estos certificados es de 10 años desde su emisión.

Por lo tanto, hemos de concluir que, en principio, es preceptivo. Ahora bien, si le supone una molestia seria, o su comprador no lo considera imprescindible, siempre se puede salvar la situación haciendo constar en la escritura que la parte compradora exonera a la parte vendedora de aportar tal certificado.

La posibilidad de efectuar esta exoneración o renuncia tiene también cierta polémica entre notarios y registradores, de modo que le recomendamos consultarlo con antelación en su notaría cuando encargue las escrituras.

Rotundamente, no.

El registro “ASNEF” (ASNEF es el acrónimo de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito), tiene como fin que sea conocida la solvencia patrimonial del deudor, no saber si se ha pagado o no una deuda, tal y como nos recuerda la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia 1503/2020.

En la resolución, el Tribunal supremo afirma que la legitimidad de la inclusión de los datos en este registro exige no solo que sea exacto y veraz el dato del importe de la deuda impagada, sino también que la inclusión sea pertinente, y no lo será cuando el deudor haya cuestionado legítimamente, en vía administrativa, judicial o arbitral, la existencia o cuantía de la deuda, como parece que ha hecho usted, al demandar a su entidad.

Realmente no se trata de un nuevo impuesto. Se trata de un impuesto ya “veterano” que, en lo que a su caso puede afectar, se aplica siempre que se formaliza una escritura notarial, con objeto valuable, y que pueda inscribirse en un registro público.

Tradicionalmente, en muchas provincias españolas, se ha venido entendiendo que no es aplicable ese impuesto a la adquisición de una oficina de farmacia, puesto que se consideraba que la oficina de farmacia no es inscribible, en este caso, en el Registro de Bienes Muebles. Pero dos recientes sentencias del Tribunal Supremo, del pasado mes de noviembre, han concluido en que sí es aplicable tal impuesto dado que, según entiende el Tribunal, la mera titularidad de una oficina de farmacia sí es inscribible.

De aquí parte la “novedad” del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero es muy probable que esta conclusión siga discutiéndose, ya que las aludidas sentencias reconocen que tal inscripción es estéril, puesto que no genera efectos contra terceros.

En definitiva, valore con su asesor qué postura tomar al respecto porque, a nuestro entender, el asunto es aún cuestionable.

El hecho de que tenga que abonar impuestos por la formalización del contrato de arrendamiento no depende de que se eleve a público, o quede reflejado exclusivamente en un contrato privado entre las partes. La liquidación y abono del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados ha de producirse siempre que se acuerde un arrendamiento.

Por lo tanto, si usted concertara su arrendamiento en documento privado, Hacienda también podrá reclamarle el abono, y en su caso, recargos e intereses, si no efectúa su liquidación.

En cuanto a si es o no imprescindible la elevación a público, dependerá de las condiciones que acuerde con su entidad bancaria. El contrato que consta en escritura pública, y además, se inscribe en el Registro de la Propiedad, tiene mayor ý más fácil protección en caso de conflictos entre las partes, o con terceros, pero no es imprescindible; de hecho, no es lo más habitual.

Entendemos que no podrá restar de su declaración la amortización del local en su totalidad. Y lo más importante, también lo entenderá así la Agencia Tributaria, puesto que en consultas como la V2779-20, aclara que el artículo 22 del Reglamento del I.R.P.F., considera elementos patrimoniales afectos a una actividad económica, con independencia de que su titularidad, en caso de matrimonio, resulte común a ambos cónyuges, a los locales donde se desarrolle la actividad.

Como vemos, la excepción se prevé para el caso de matrimonio, lo que implica que, la parte indivisa del local que se adquiera por usted sí considerará elemento patrimonial afecto y, en consecuencia, serán deducibles las cantidades que en concepto de amortización corresponda a dicha parte indivisa, pero no ocurrirá lo mismo con la parte que pertenezca a su pareja.
No obstante, Hacienda sí considerará gasto deducible las cantidades que, en su caso, satisfaga a su pareja por el uso de la parte indivisa del local adquirida por ésta.

En el cálculo de la ganancia patrimonial que se pone de manifiesto con la venta, son deducibles del valor de transmisión todos aquellos gastos inherentes a la operación que hubieran sido satisfechos por el transmitente.

Como gastos inherentes a la transmisión se incluyen, entre otros, gastos de notaría, en su caso registro, gestoría, o comisiones por la intermediación en la venta; gastos que, como es natural, deben poder ser acreditados por el declarante. Tal acreditación, en principio, podría ser cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone, la Ley General Tributaria. Por ejemplo, podrían ser copias de recibos, transferencias, etc., que recomendamos sean valoradas previamente por su asesor, puesto que el medio habitual y lógico es la factura de tales comisiones, y quizá pudiera ser más cómodo que su letrado la reclame al mediador.

En cualquier caso, si usted no puede acreditar ahora tal gasto, y obtiene la aludida factura en un ejercicio posterior, podrá solicitar la rectificación de su declaración de I.R.P.F. en su momento.

Entendemos que sí. Además el Tribunal Económico Administrativo Central también ha confirmado que, siempre que se den las condiciones de deducción de adquisición de vivienda (que sea vivienda habitual, y que fuera adquirida antes del 1 de enero de 2013), el comunero que consolide la propiedad de toda la vivienda podrá no solo continuar con la deducción de su parte, sino también de la parte de deducción que le quedara por aplicar al otro propietario.

Naturalmente, como recuerda el T.E.A.C., la deducción a practicar por la parte adquirida hasta completar el 100% del pleno dominio del inmueble tiene como límite el importe que habría tenido derecho a deducirse desde la fecha de extinción del condominio el comunero que deja de ser titular del inmueble, si dicha extinción no hubiera tenido lugar.

Es objeto de tributación la puesta de manifiesto de una ganancia patrimonial, no exactamente el que un contribuyente ingrese más o menos dinero en su patrimonio. Por ejemplo, recordemos que, en el caso de donación de la oficina de farmacia, en el que el titular no recibe nada a cambio, esto no impide que tenga que tributar por I.R.P.F. como si la hubiera vendido. 

Así, tampoco es sorprendente que en su caso, aun transmitiendo la oficina de farmacia por menor valor, tenga que pagar algo por el I.R.P.F., y esto se debe a que, al calcular la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición de su oficina de farmacia, para obtener el volumen de la ganancia patrimonial, el valor del adquisición debe ser reducido en el importe de las amortizaciones, y así, la cifra a deducir del precio que va a obtener, es menor del que pagó en su momento, con lo cual, aun vendiendo por menos precio, si puede poner de manifiesto una ganancia patrimonial sujeta a tributación por I.R.P.F. 

En principio, son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por la ley de I.R.P.F., se califiquen como rendimientos. 

Por el contrario, la propia norma, en su artículo 33, prevé algunas excepciones, al disponer que se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio en varios supuestos, entre los que se incluyen los casos de disolución de comunidades de bienes o la separación de comuneros, y por esto cabe entender que ninguno de ustedes tendrá que tributar por esta operación.  

No obstante, planifique detalladamente con su asesor todo el proceso, con especial atención a los valores e importes que establezcan. 

Para que puedan aplicarse las ventajas de la transmisión familiar en la donación, la normativa exige, en resumen, que el donante sea mayor de 65 años, la farmacia sea su principal fuente de renta, se transmita a un descendiente, y el donante cese en las funciones de dirección de lo donado.

De cumplirse estas condiciones, y efectuar la donación de la oficina de farmacia, esa transmisión estaría exenta en I.R.P.F. para el donante. Ahora bien, por la parte en que se produzca una transmisión onerosa, como ese 40 por ciento en compraventa, entendemos que procede la tributación por la ganancia patrimonial puesta de manifiesto.

Entendemos que tanto donación como compraventa habrían de producirse en el mismo acto, puesto que si dona primero, y vende el resto, por ejemplo, el año siguiente, no podría cumplir el requisito de cese en las funciones de dirección, puesto que permanecería como titular por un tiempo.

No obstante, le recomendamos consultar con su asesor la estructura de la operación que plantea, y la aplicación concreta de la normativa, a su caso.

Usualmente, los contratos de arrendamiento se formalizan en documento privado, sin mayores formalidades.  No obstante, cuando la existencia y características del arrendamiento pueden afectar a intereses notables, como la instalación de una oficina de farmacia, se dan casos en que, alguna entidad, exija mayores formalidades, como en su caso.

En vez de formalizar el contrato en privado, ustedes deberán acudir a un notario (generalmente el mismo día en que se adquiere la oficina de farmacia y se escritura la compra de la oficina de farmacia), que lo recogerá en escritura pública, requisito necesario para que, después, este arrendamiento pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.  Así, cualquier persona que acuda al Registro, podrá comprobar que ese local está arrendado, de modo que, en caso de subasta del local, por ejemplo, será más difícil que nadie alegue que no sabía que ese local estaba arrendado y trate de anularlo.

Efectivamente, cuando se produce una venta a plazos, o con precio aplazado, la Ley de I.R.P.F., da la opción de imputar la ganancia patrimonial en el ejercicio en que se hizo la transmisión, o bien año a año, a medida que se van produciendo los sucesivos devengos de los plazos.

No obstante, el artículo 14 de la ley, en su punto 4º, establece que, en el caso de fallecimiento del contribuyente, todas las rentas pendientes de imputación deberán integrarse en la base imponible del último período impositivo que deba declararse.

Por lo tanto, entendemos que su información es correcta y deben efectuar la declaración de su padre por todos los plazos pendientes, en el ejercicio en que falleció.

Un caso igual que el suyo, es comentado por la consulta de la D.G.T. nº V1860-19.

No. La compensación por la cancelación anticipada de un contrato, como en su ejemplo, de mantenimiento, antes del tiempo acordado, no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

Hacienda ha recordado en varias ocasiones que estas indemnizaciones no son contraprestación por entregas de bienes o prestaciones de servicios y no suponen la realización de ninguna operación sujeta al I.V.A.

Por lo tanto, dado que no se trata de una operación sujeta a ese impuesto, la empresa debe rectificar esa factura.