Consejos para comprar y vender Farmacias en España

El Derecho civil gallego cuenta con dos figuras encuadradas en los denominados “pactos sucesorios”: el “pacto de mejora” y la “apartación”. Estas figuras, a los efectos fiscales que usted comenta, y no sin cierta polémica administrativa e incluso judicial, se les atribuye la consideración de sucesión a efectos del I.R.P.F., por lo que las entregas efectuadas mediante estos instrumentos a descendientes, suponen, no algunas ventajas, sino la exención total, puesto que, a efectos de este impuesto es como si se hubiera producido una herencia.

Otra cosa es la tributación del adquirente en el Impuesto sobre Sucesiones, en el que habrá que atender a los mínimos exentos en cada caso, al grado de parentesco, etc., Consulte detenidamente el asunto con su asesor o su notario antes de tomar una decisión.

Si ese es el tenor literal de su contrato, y señala “arras penitenciales”, sin otras consideraciones o explicaciones, nos tememos que no, no puede oponerse.

Este tipo de arras, las penitenciales, se caracterizan por que, en efecto, permiten a cada una de las partes el desistimiento unilateral de la operación. Así, si el comprador quisiera cancelar el contrato, perdería a favor del vendedor ese dinero dado en concepto de arras. Si, por el contrario, fuera la parte vendedora quien resolviera el contrato, debería devolver el dinero recibido como arras, y entregar otra suma equivalente a la parte compradora, como compensación.

De hecho, es usual denominar a este tipo de convenios como “arras penitenciales”, o “de desistimiento”.

No procede la devolución. Y no solo no procede la devolución, sino que tal resolución, de mutuo acuerdo, será considerada como una nueva transmisión.  Así lo dispone la norma reguladora del impuesto, en su artículo 57:

“5. Si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación.”

Para que sí hubiera procedido la devolución del impuesto, la resolución tendría que haber venido por la vía judicial, y se devolvería la cuota siempre que se hubiera reclamado dentro del periodo de prescripción del impuesto, y si la resolución no se produjera por causa imputable al comprador.

La norma reguladora del impuesto, en su artículo 45 prevé una exención que, en principio, parece aplicable a su caso, al declarar exentas:

“…las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales.”

Pero, la Dirección General de Tributos, y sentencias como la del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010, han aclarado que siempre que en la disolución del matrimonio se produzca una adjudicación de bienes entre cónyuges, de bienes que no formen parte del patrimonio común, estaremos ante una operación sujeta al I.T.P. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

Es decir, tal adjudicación del local a su esposa estaría exenta de tributación en el I.T.P., siempre que se tratara de un bien ganancial, pero no si es privativo de usted y, por lo tanto, habrá de abonarse el impuesto.

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su artículo 31,1 establece un gravamen fijo por el apartado de A.J.D. de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del notario, sobre la primera copia de las escrituras. Ahora bien, seguramente el que a usted le preocupa, el gravamen variable, que puede oscilar entre el 0,50 % y el 1,50 %, dependiendo de cada comunidad autónoma, no es de aplicación si, como en su caso, la operación está sujeta previamente al apartado de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

El sujeto pasivo del Impuesto sobre el incremento del valor del os terrenos de naturaleza urbana, conocido comúnmente como “plusvalía municipal”, es el vendedor del inmueble, de modo que, para la Administración, esta persona es el responsable. En definitiva, no se puede cambiar el deudor sin el consentimiento del acreedor. Así, en el caso de que usted no pague la cuota correspondiente, el responsable ante la hacienda municipal será el vendedor, aunque luego tenga la posibilidad de reclamarle a usted los importes y los perjuicios causados.

Esto no es obstáculo para que usted, que ha asumido la deuda en un documento, a mayor abundamiento una escritura pública, esté legitimado para presentar las alegaciones y recursos que estime oportuno, puesto que también se considera que tiene un interés legítimo, aunque no sea el sujeto pasivo

Puede fundamentar esta conclusión aludiendo, entre muchas otras, a sentencias como la Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia 1509/2019, 30 oct., que se refiere específicamente a ese impuesto.

Efectivamente, como recuerda el Tribunal Supremo, (auto nº 9295/2019), recuerda que la normativa impide embargar el salario mínimo. Este es el límite para el embargo de salarios.

Pero también dice que la normativa tributaria solo considera sueldo, “el importe ingresado en dicha cuenta por ese concepto en el mes en que se practique el embargo o, en su defecto, en el mes anterior».

Por tanto, si su empleado, a pesar de los embargos practicados y las consiguientes retenciones que usted debe hacerle, es capaz de ahorrar, esos importes provenientes de meses anteriores sí le podrán ser embargados.

Si se tratara del domicilio, tanto si fuera el de una persona física, por ejemplo, usted, o incluso el de una entidad mercantil, como una sociedad limitada, sería necesaria una autorización judicial que autorizara a Hacienda a entrar. Y, además, tal decisión tendría como premisas la clara justificación de la necesidad de tal medida, de su proporcionalidad, y aportando previamente claros indicios de irregularidades, aclarando que no hay otra manera menos invasiva de lograr la información.

Sin embargo, cuando se trata de establecimientos abiertos al público, sí podría personarse el personal de Hacienda y requerir la documentación que desee, incluso los datos contenidos en los ordenadores de la entidad.

Los límites al embargo de salarios (art. 607 (Ley 1/2000); art. 169.2.c (Ley 58/2003); art. 82 (RD 939/2005)), únicamente se aplican a los conceptos salariales, entre los que no se incluyen las indemnizaciones por despido.

Por lo dicho, si como consecuencia de un despido, usted tiene que abonar algún importe como indemnización a su ex empleado, y Hacienda extiende el embargo a la indemnización, estas sumas no tendrán reducción alguna, por lo que deberá entregarlas íntegramente a Hacienda, hasta el tope de la deuda de ese trabajador, según le haya indicado la Administración.

Por ejemplo, apoya esta conclusión la consulta de la Dirección General de Tributos V0765 de 9 de abril de 2019

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Según indica, abrió su oficina de farmacia por nueva apertura, siendo soltero. Esto, en nuestra opinión, define para siempre a la oficina de farmacia como bien privativo de usted. Ahora bien, esto no es óbice para su cónyuge pueda tener algún derecho de contenido económico sobre la explotación, por ejemplo, si se empleó dinero suyo para costear inversiones, mejoras, mobiliario, abono de préstamos, etc.

En el caso de que tales aportaciones se realicen con el dinero de su cónyuge, tanto si es privativo de ella, como si es ganancial de ambos cónyuges, usted será deudor frente a su esposa respecto de esas sumas, pero a nuestro entender, la oficina de farmacia, al menos en lo que respecta a fondo de comercio o licencia, seguirá siendo privativa de usted.

No obstante, el asunto que plantea tiene numerosos matices que deben ser estudiados con mucho más detalle. Consulte con un letrado especializado estos extremos.

A nuestro entender, la base imponible del impuesto ha de ser el precio que efectivamente acordaron parte vendedora y parte compradora, independientemente de que el resultado de la tasación fuera inferior.

Al acordar ustedes un precio mayor al de tasación, en definitiva, están demostrando a Hacienda que el valor es superior a la tasación, y conforme a la normativa aplicable, el valor utilizado por la Administración será el acordado por ustedes, salvo que según el criterio de los inspectores sea que es aún mayor, en cuyo caso utilizarían este último. Es para esta última posibilidad para la que las tasaciones son verdaderamente útiles: para tratar de combatir una valoración estimada por Hacienda, pero no al revés, puesto que, al pactar el precio, ustedes ya han aceptado que el precio es superior.
 

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 El Código civil dispone que para que exista consentimiento (uno de los componentes esenciales de un contrato), es preciso que concurran oferta y aceptación y, por lo tanto, entendemos que, si no ha habido aún aceptación, no hay contrato y, por lo tanto, usted podría retirar su ofrecimiento sin que esto tuviera que ocasionar responsabilidades para usted.

Una peculiaridad destacable es el caso de que comprador y vendedor se encuentren en lugares distintos. Para este caso, el artículo         1.262 del Cc, dispone que habría consentimiento desde que usted sea conocedor de la aceptación. Es decir que, aunque el vendedor hubiera aceptado, usted podría aún retirar su oferta si no ha tenido conocimiento de la aceptación, por ejemplo, porque se le ha remitido por carta, y esta aún no ha llegado.

Ahora bien, tendrá que ser usted más rápido: remita un telegrama, o un burofax informando al propietario de su retirada, porque si le llega la aceptación, de tal modo que no pueda usted “ignorarla sin faltar a la buena fe…,” el contrato estará hecho.

No es estrictamente obligatorio. De hecho, hay muchos inmuebles que no están registrados, o no están a nombre de su actual dueño, o estándolo, no tienen hechos trámites como la división horizontal, por ejemplo

Esta carencia sí es un obstáculo especialmente serio en el caso de que usted pretenda hipotecar el local que va a comprar, o la farmacia que se instala en dicho local, puesto que el banco, como es natural, exigirá que el aludido inmueble esté debidamente registrado, a nombre del vendedor, perfectamente individualizado, y sin cargas, y esa condición solo puede cumplirse a través del Registro.

Independientemente de la financiación ¿realmente confía usted en que el vendedor es el dueño del local? En tal caso, puede usted comprarlo – si no necesita préstamos-, pero se arriesga a tener problemas para registrar el local, o incluso a que existan otras personas que también aleguen ser los dueños, por ejemplo. Nuestro consejo es que, al menos, tenga controlados los trámites pendientes para que el local quede inscrito debidamente a su nombre, antes de afrontar la operación.

Aunque, conforme a la normativa civil, los bienes puedan ser de propiedad común a ambos cónyuges al tener la consideración de bienes gananciales, a efectos tributarios la Administración entiende que los rendimientos han de ser declarados por el titular de la actividad cuando se trata de bienes afectos como el fondo de comercio.  Así, consultas de la Dirección General de Tributos, como la V 4823 -16, aclaran que, “en lo que respecta al fondo de comercio, al quedar ligado a la titularidad de la oficina de farmacia y corresponder tal titularidad al cónyuge farmacéutico, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en su venta le corresponde únicamente a ella”.

Nos tememos que no va a poder evitarlo.

El Ministerio de Hacienda nos recuerda reiteradamente que el borrador, los resúmenes de información fiscal de cada contribuyente, son una mera ayuda de cara a la confección de las declaraciones por el interesado, pero que no excluyen su deber de comprobar la exactitud de su contenido por cada cual.  Por lo tanto, salvo que usted pueda demostrar que no declaró esos ingresos, debido a un error justificable, pensamos que la sanción no será recurrible con muchas probabilidades de éxito.

Nos lo recuerda recientemente, incluso el Tribunal Económico-Administrativo Central, Resolución de 9 de abril. 2019.

Afirma el Tribunal que entender lo contrario, sería tanto como incentivar al contribuyente a no declarar los ingresos que no figuran en los resúmenes.

Le recomendamos que presente su contrato a un abogado, antes de tomar decisiones, para que él valore las consecuencias exactas de los plazos, que pueden variar en función de algunos tipos de contrato o de otras cláusulas del mismo.

No obstante, en principio, entendemos que se trata de un contrato sometido directamente al Código civil, y en tal caso, es aplicable el artículo 5 del citado texto, que dispone que en el cómputo civil de los plazos no se excluyen los inhábiles, de modo que los festivos también cuentan. De hecho, contarían todos los días, sin excepción.