Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Por lo que comenta, usted va ceder el local al adquirente de su farmacia mediante lo que se denomina “precario”, es decir, una cesión gratuita, ajena a la normativa sobre arrendamientos urbanos.

Hacienda, en consultas como la V0432-20, especifica que respecto al IVA, deberá analizarse si el propietario del inmueble tiene o no la condición de empresario o profesional, pues dependerá de ello que la cesión gratuita del local esté o no sujeta al Impuesto.

En su respuesta, la administración explica que, si el arrendador realiza exclusivamente operaciones a título gratuito, no tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del I.V.A, y por tanto, la cesión no estará sujeta a dicho tributo.

Respecto al Impuesto sobre la Renta, no habrá de practicarse retención alguna, puesto que no existe entrega de contraprestación por la cesión del local.

Por el momento, según el relato que nos comunica, usted tiene un derecho de crédito frente a esa persona que le vendió el local. Pero el hecho de que usted tenga sospechas, por muy fundadas que sean, de que esta persona es insolvente, no sirve para dar por probado que ese impago se ha producido.  Al contrario, es necesario que la autoridad judicial intervenga para tratar de ejecutar la deuda y, en el caso de que el juez decrete efectivamente, que ese crédito no podrá cobrarse, dada la situación del deudor, entonces sí, esa suma sí podrá tener reflejo en su I.R.P.F.

Hacienda nos lo recuerda, entre otras, en consultas como la vinculante V0435-20, de 25 de Febrero de 2020, de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

Entendemos que no.

La normativa reguladora de la protección de los consumidores y usuarios está pensada para aquellas personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

Por ejemplo, sí sería de aplicación si el farmacéutico tuviera un conflicto con un comercio al que acudió para la adquisición de unos zapatos. Pero el caso que comenta está, a nuestro juicio, claramente encuadrado en su actividad como empresario, de modo que no le sería aplicable la especial protección que esta normativa da a los consumidores.

Otra cosa es que, en su momento, se aportara como garantía hipotecaria una vivienda de un familiar, o si este actuara como avalista, en cuyo caso si les sería de aplicación la ley de consumidores y usuarios.

Efectivamente, la normativa civil presta especial atención a la protección del patrimonio de los menores de edad; de tal manera, que es precisa la intervención judicial para hacer disposición de sus bienes. Así, el artículo 166 del Código Civil, dispone que los padres no podrán enajenar o gravar los bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal. Por lo tanto, primero habrá que acreditar al juez la necesidad de la venta y, esperar a que el juez lo autorice.

No obstante, el propio artículo citado, dispone que no será necesaria tal autorización si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público, así que, en su caso, parece que pueden proceder a la venta, si el menor está de acuerdo.

Entendemos que no, el RD Estado de Alarma suspende los plazos de prescripción y caducidad; no suspendiéndose los plazos, legales o convencionales, de cumplimiento o vencimiento de las obligaciones. Es más, la opinión unánime entre banco y notarías, entre otros agentes implicados en estas operaciones, es que todo sigue adelante.

Tengamos en cuenta que existen númerosos plazos y procesos puestos en marcha, y coordinados para que se puedan formalizar estas operaciones y que, si fueran paralizados, no supondrían un simple retraso, sino que podrían poner en serio peligro incluso la existencia de tales operaciones, lo que explica sobradamente la urgencia en que tales operaciones se formalicen sin retrasos.

Con las debidas precauciones, y acudiendo a la notaría únicamente las personas que deben firmar algún documento, y en orden que disponga el notario, se puede, y se están formalizando las operaciones de transmisión de oficina de farmacia casi con normalidad.

De cara a poder imputar a quien corresponde declarar los rendimientos, debe atenderse a la efectiva titularidad de los bienes. Si su matrimonio se regía por el régimen matrimonial de gananciales, y la adquisición se hizo con cargo a fondos propiedad de ambos cónyuges, damos por hecho que el local es de ambos.

Aplicando el artículo 1347 del Código Civil, y el 11 de la L.I.R.P.F., la administración tributaria entiende que los rendimientos deben imputarse a los dos cónyuges a partes iguales.

Por último, parece recomendable que, con el objetivo de evitar futuras controversias o dudas, con Hacienda u otras instancias, procedan a actualizar debidamente la titularidad del local. Consulte con su notario la posible necesidad de que expida una aclaración para aportarla al registro de la propiedad.

Usualmente se ha entendido que el hecho de que en una cuenta figuren varios titulares, determina necesariamente la copropiedad de todos sobre los fondos depositados en esa cuenta y, por lo tanto, cada uno debería declarar su parte de rendimientos.

Pero la Dirección General de Tributos en respuesta a consulta vinculante V2918/2019 del pasado 22 de octubre de 2019, ha aclarado que esto no es así necesariamente.

Hacienda informa que lo importante son las relaciones internas de quienes figuran como titulares formales y, con especial atención, habrá que tener en cuenta la originaria pertenencia de los fondos.

Por lo tanto, si usted es capaz de acreditar que los fondos son de usted, y el que aparezcan otras personas obedece, por ejemplo, a que usted les ha querido facultar para poder disponer de esos fondos, entendemos que sí podría declarar usted por la totalidad.

El Derecho civil gallego cuenta con dos figuras encuadradas en los denominados “pactos sucesorios”: el “pacto de mejora” y la “apartación”. Estas figuras, a los efectos fiscales que usted comenta, y no sin cierta polémica administrativa e incluso judicial, se les atribuye la consideración de sucesión a efectos del I.R.P.F., por lo que las entregas efectuadas mediante estos instrumentos a descendientes, suponen, no algunas ventajas, sino la exención total, puesto que, a efectos de este impuesto es como si se hubiera producido una herencia.

Otra cosa es la tributación del adquirente en el Impuesto sobre Sucesiones, en el que habrá que atender a los mínimos exentos en cada caso, al grado de parentesco, etc., Consulte detenidamente el asunto con su asesor o su notario antes de tomar una decisión.

Si ese es el tenor literal de su contrato, y señala “arras penitenciales”, sin otras consideraciones o explicaciones, nos tememos que no, no puede oponerse.

Este tipo de arras, las penitenciales, se caracterizan por que, en efecto, permiten a cada una de las partes el desistimiento unilateral de la operación. Así, si el comprador quisiera cancelar el contrato, perdería a favor del vendedor ese dinero dado en concepto de arras. Si, por el contrario, fuera la parte vendedora quien resolviera el contrato, debería devolver el dinero recibido como arras, y entregar otra suma equivalente a la parte compradora, como compensación.

De hecho, es usual denominar a este tipo de convenios como “arras penitenciales”, o “de desistimiento”.

No procede la devolución. Y no solo no procede la devolución, sino que tal resolución, de mutuo acuerdo, será considerada como una nueva transmisión.  Así lo dispone la norma reguladora del impuesto, en su artículo 57:

“5. Si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación.”

Para que sí hubiera procedido la devolución del impuesto, la resolución tendría que haber venido por la vía judicial, y se devolvería la cuota siempre que se hubiera reclamado dentro del periodo de prescripción del impuesto, y si la resolución no se produjera por causa imputable al comprador.

La norma reguladora del impuesto, en su artículo 45 prevé una exención que, en principio, parece aplicable a su caso, al declarar exentas:

“…las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales.”

Pero, la Dirección General de Tributos, y sentencias como la del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010, han aclarado que siempre que en la disolución del matrimonio se produzca una adjudicación de bienes entre cónyuges, de bienes que no formen parte del patrimonio común, estaremos ante una operación sujeta al I.T.P. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

Es decir, tal adjudicación del local a su esposa estaría exenta de tributación en el I.T.P., siempre que se tratara de un bien ganancial, pero no si es privativo de usted y, por lo tanto, habrá de abonarse el impuesto.

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su artículo 31,1 establece un gravamen fijo por el apartado de A.J.D. de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del notario, sobre la primera copia de las escrituras. Ahora bien, seguramente el que a usted le preocupa, el gravamen variable, que puede oscilar entre el 0,50 % y el 1,50 %, dependiendo de cada comunidad autónoma, no es de aplicación si, como en su caso, la operación está sujeta previamente al apartado de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

El sujeto pasivo del Impuesto sobre el incremento del valor del os terrenos de naturaleza urbana, conocido comúnmente como “plusvalía municipal”, es el vendedor del inmueble, de modo que, para la Administración, esta persona es el responsable. En definitiva, no se puede cambiar el deudor sin el consentimiento del acreedor. Así, en el caso de que usted no pague la cuota correspondiente, el responsable ante la hacienda municipal será el vendedor, aunque luego tenga la posibilidad de reclamarle a usted los importes y los perjuicios causados.

Esto no es obstáculo para que usted, que ha asumido la deuda en un documento, a mayor abundamiento una escritura pública, esté legitimado para presentar las alegaciones y recursos que estime oportuno, puesto que también se considera que tiene un interés legítimo, aunque no sea el sujeto pasivo

Puede fundamentar esta conclusión aludiendo, entre muchas otras, a sentencias como la Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia 1509/2019, 30 oct., que se refiere específicamente a ese impuesto.

Efectivamente, como recuerda el Tribunal Supremo, (auto nº 9295/2019), recuerda que la normativa impide embargar el salario mínimo. Este es el límite para el embargo de salarios.

Pero también dice que la normativa tributaria solo considera sueldo, “el importe ingresado en dicha cuenta por ese concepto en el mes en que se practique el embargo o, en su defecto, en el mes anterior».

Por tanto, si su empleado, a pesar de los embargos practicados y las consiguientes retenciones que usted debe hacerle, es capaz de ahorrar, esos importes provenientes de meses anteriores sí le podrán ser embargados.

Si se tratara del domicilio, tanto si fuera el de una persona física, por ejemplo, usted, o incluso el de una entidad mercantil, como una sociedad limitada, sería necesaria una autorización judicial que autorizara a Hacienda a entrar. Y, además, tal decisión tendría como premisas la clara justificación de la necesidad de tal medida, de su proporcionalidad, y aportando previamente claros indicios de irregularidades, aclarando que no hay otra manera menos invasiva de lograr la información.

Sin embargo, cuando se trata de establecimientos abiertos al público, sí podría personarse el personal de Hacienda y requerir la documentación que desee, incluso los datos contenidos en los ordenadores de la entidad.

Los límites al embargo de salarios (art. 607 (Ley 1/2000); art. 169.2.c (Ley 58/2003); art. 82 (RD 939/2005)), únicamente se aplican a los conceptos salariales, entre los que no se incluyen las indemnizaciones por despido.

Por lo dicho, si como consecuencia de un despido, usted tiene que abonar algún importe como indemnización a su ex empleado, y Hacienda extiende el embargo a la indemnización, estas sumas no tendrán reducción alguna, por lo que deberá entregarlas íntegramente a Hacienda, hasta el tope de la deuda de ese trabajador, según le haya indicado la Administración.

Por ejemplo, apoya esta conclusión la consulta de la Dirección General de Tributos V0765 de 9 de abril de 2019

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Según indica, abrió su oficina de farmacia por nueva apertura, siendo soltero. Esto, en nuestra opinión, define para siempre a la oficina de farmacia como bien privativo de usted. Ahora bien, esto no es óbice para su cónyuge pueda tener algún derecho de contenido económico sobre la explotación, por ejemplo, si se empleó dinero suyo para costear inversiones, mejoras, mobiliario, abono de préstamos, etc.

En el caso de que tales aportaciones se realicen con el dinero de su cónyuge, tanto si es privativo de ella, como si es ganancial de ambos cónyuges, usted será deudor frente a su esposa respecto de esas sumas, pero a nuestro entender, la oficina de farmacia, al menos en lo que respecta a fondo de comercio o licencia, seguirá siendo privativa de usted.

No obstante, el asunto que plantea tiene numerosos matices que deben ser estudiados con mucho más detalle. Consulte con un letrado especializado estos extremos.

A nuestro entender, la base imponible del impuesto ha de ser el precio que efectivamente acordaron parte vendedora y parte compradora, independientemente de que el resultado de la tasación fuera inferior.

Al acordar ustedes un precio mayor al de tasación, en definitiva, están demostrando a Hacienda que el valor es superior a la tasación, y conforme a la normativa aplicable, el valor utilizado por la Administración será el acordado por ustedes, salvo que según el criterio de los inspectores sea que es aún mayor, en cuyo caso utilizarían este último. Es para esta última posibilidad para la que las tasaciones son verdaderamente útiles: para tratar de combatir una valoración estimada por Hacienda, pero no al revés, puesto que, al pactar el precio, ustedes ya han aceptado que el precio es superior.