He previsto trasladarme y dejar el local que tengo alquilado al farmacéutico que me vendió la farmacia incluyendo mobiliario y útiles de trabajo. El propietario (vendedor) dice que debo dejar el aire acondicionado ¿Puede obligarme? VIDEO
Mis padres han residido siempre en la Comunidad Valenciana. Con ocasión del fallecimiento de mi padre, ¿supone alguna limitación para aplicar las bonificaciones previstas en el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en hecho de que yo no residía en la Comunidad Valenciana? Aunque le recomendamos que trate detenidamente el asunto con un asesor de su zona que valore sus circunstancias personales concretas y el tipo de bienes objeto de herencia y restantes circunstancias, entendemos que el hecho de que usted residiera en otra comunidad autónoma en el momento de fallecer su padre no es relevante, y no ha de constituir un obstáculo para la aplicación de las aludidas bonificaciones.
De hecho, esta duda ha sido objeto de revisión por el Tribunal Constitucional, que, en sentencia de 18 de marzo de 2015, ya declaró inconstitucional la condición que contenía la normativa valenciana reguladora del impuesto, en La Comunidad Valenciana. Una de las bases fundamentales del Tribunal Constitucional para declarar inconstitucional este requisito ha sido el principio de igualdad contenido en el artículo 14 de la Constitución, que no existe una razón que justifique el establecimiento de tales diferencias entre residentes y no residentes en la comunidad autónoma.
Tengo un contrato de arrendamiento firmado hace ahora un año. En el texto del documento no se dice nada sobre que la renta puede ser actualizada. ¿Puede el arrendador aplicarme el IPC? La actualización de la renta en los alquileres no es un proceso implícito, sino que debe estar expresamente acordado; es decir, si en el documento no se dice nada al respecto, cabe entender que la voluntad de las partes era que la renta permaneciera invariable durante todo el plazo acordado para el arrendamiento. Eso significa que no podría ser modificada ni al alza ni a la baja (tengamos en cuenta que los índices de evolución de los precios han experimentado modificaciones negativas en alguno de los últimos años).
Además, en el caso de que hubieran pactado que la renta actualizara, no necesariamente habrían de ser aplicados el IOC o el IGPC, pues con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha dado protagonismo a un nuevo índice: el índice de garantía de competitividad (IGC). Este nuevo índice, que no puede variar a la baja, como sí lo hace el IPC, será el que sea de aplicación si las partes acuerdan que la renta sea actualizada, siempre que no elijan expresamente otro como el IPC, que seguirá existiendo.
Soy dueño de un local que alquilé en noviembre de 1987, sin prórrogas, finaliza en noviembre de 2020. Llegado el vencimiento, ¿puedo darlo por cancelado o debo renovarlo si el inquilino quiere? La nota destacada de su contrato es que, desde el principio, no está sometido a prórroga forzosa, sino que tiene una duración definida, pactada por las partes, de modo que al final de plazo puede darlo por terminado y no tiene que someterse a la voluntad del inquilino en el caso de que éste quisiera renovarlo.
Ahora bien, tenga en cuenta, y contrate con su abogado (y con el documento de arrendamiento a la vista), la posible aplicación del artículo 34 de la actual LAU. Este artículo prevé una serie reindemnizaciones a favor del inquilino si, cumpliendo los requisitos establecidos, el contrato de arrendamiento no es renovado. Tales requisitos son:
• Que durante los últimos 5 años se viniera ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público.
En resumen, no tiene que renovarle obligatoriamente el contrato, pero sí podría correr el riesgo de que sea exigida alguna indemnización.
He hecho una oferta de compra de un local, pero al hablar con mi familia no tengo claro que cuente con respaldo para la financiación. ¿Adquiero alguna responsabilidad si no puedo obtener el préstamo? VIDEO
He comprado un piso y yo pago los gastos de escritura. El banco me exige ir a una notaría de un pueblo cercano, pero yo tengo la de mi confianza en el portal siguiente a mi farmacia ¿Puedo oponerme?. VIDEO
Voy a firmar el préstamo hipotecario, y el banco me exige en una cláusula que yo me haga cargo de todos los impuestos relativos al préstamo. ¿Tengo que aceptarlo? Efectivamente, las cláusulas que sin distinción alguna obligan al consumidor a hacerse cargo de todos los tributos, sin tener en cuenta la distribución que hacen al efecto las normas tributarias aplicables al caso, pueden considerarse abusivas y, en principio, usted no tendría que aceptar esas condiciones.
No obstante, tenga en cuenta que en el caso de los préstamos hipotecarios, y en lo que se refiere al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo es el prestatario, o sea, usted, de modo que igualmente le correspondería su abono.
Revise, no obstante con su abogado el contenido concreto de la cláusula que le molesta, y pídale que revise también la condición de usted como consumidor, puesto que si está actuando como empresario, por ejemplo si el préstamo para la adquisición de una oficina de farmacia, la normativa de defensa de los consumidores pudiera no ser aplicable.
Quiero donar mi oficina de farmacia a mi hijo, pero mis rendimientos este ejercicio son levemente superiores a los obtenidos con la farmacia y mi asesor dice que no nos podemos acoger a las reducciones por donación de empresa familiar. ¿Es tan importante el requisito? Como se ha comentado en otras ocasiones en esta sección, la donación de una empresa familiar a un descendiente, tiene previstas notables ventajas fiscales si se cumplen determinados requisitos, entre los que se cuenta el de que la empresa transmitida debe ser la principal fuente de renta del donante. Así, efectivamente, como dice su asesor, si sus rendimientos por otras fuentes de renta son superiores a los de la oficina de farmacia, no cumple usted con el requisito y, por lo tanto, la donación no se encuadra en las ventajas aludidas.
Este requisito es tan importante, que la Administración ha llegado incluso a tratar de impedir que la declaración fiscal de esos otros rendimientos ajenos a la farmacia fuera modificada a la baja con declaraciones complementarias, en el caso de una farmacéutica que se vio en la misma situación que usted, pero después de haber hecho la donación.
Seguramente su asesor ya está revisando minuciosamente los rendimientos que le corresponde declarar respecto a las otras fuentes de renta, pero si confirma que están bien calculados, tendrá que esperar a otro ejercicio en el que se den las proporciones exigidas, para aplicar las reducciones.
Mi padre me ayudará en la compra de mi farmacia. Nos han recomendado hacer un préstamo en contrato privado porque si no Hacienda nos puede sancionar. ¿Es así? VIDEO
Fue recibida en la farmacia, por uno de mis empleados, la notificación de una sanción acordada en un expediente administrativo. El caso es que mi empleado olvidó dármela, y ahora no puedo recurrir. ¿Puedo alegar que no recibí la notificación correctamente? Es un asunto mucho más frecuente de lo que parece, no solo con empleados de la farmacia, también ocurre con notificaciones recibidas por los porteros, empleados de hogar… que firman el acuse de recibo de notificaciones y luego el destinatario se ve indefenso al no haber tenido noticia del asunto a tiempo.
En este campo, la doctrina administrativa no alienta el optimismo puesto que lo usual es cargar en el destinatario la obligación de probar que la notificación no le llegó a tiempo, y que no se le puede imputar el no haber previsto correctamente este tipo de actuaciones por sus empleados. Por ejemplo, sería clave poder acreditar una extralimitación del empleado respecto a sus funciones o instrucciones concretas, justificar que no pudo entregarle la notificación por estar usted de baja…, pero un simple descuido, y de un empleado de la farmacia, en si mismo, no lo vemos como justificación.
¿Cómo puede un centro socio-sanitario cambiar la designación de la oficina de farmacia que tiene adscrita para el suministro de su depósito de medicamentos en Aragón? A la vista de la normativa aplicable en su comunidad, parece claro que la desvinculación a instancia del centro socio sanitario ha de basarse en deficiencias del servicio, asunto que habrá de ser comunicado a Sanidad, y acreditado y valorado por la autoridad sanitaria competente, y previa audiencia a la farmacia vinculada.
En la venta de mi oficina de farmacia me piden que sea yo quien haga la hipoteca mobiliaria sobre la licencia a favor del comprador, y no veo claro por qué tendría que hacerlo. VIDEO
Heredé la farmacia de mi padre, y aplicamos las bonificaciones del Impuesto sobre sucesiones a la empresa familiar. La vendí un año después y quisiera saber si tendría que pagar a Hacienda por haber vendido antes de que transcurran los 5 años desde el fallecimiento. La opinión de la Dirección General de Tributos, en contestación a diversas consultas formuladas al respecto, es la de que el requisito de permanencia exigido por la ley se refiere al mantenimiento del valor de adquisición por el que se aplicó la reducción, sin que sea necesario la conservación de la actividad.
De esta forma, en caso de transmisión de un negocio de farmacia adquirido “mortis causa”, tal y como usted plantea, el resultado de la enajenación habría de reinvertirse de forma inmediata en activos con los que pueda acreditarse, de forma fehaciente, el mantenimiento mínimo de dicho valor durante el plazo de establecido por la Ley.
En el caso de la oficina de farmacia fuera transmitida antes de transcurrido el plazo de permanencia exigido, y no se conservara el producto de la venta, la Administración tributaria podrá exigir el pago del impuesto dejado de ingresar y los correspondientes intereses de demora.
Revise detenidamente este asunto con su asesor, quien podrá valorar las circunstancias concretas de su operación, y la conveniencia de efectuar una declaración complementaria si fuera oportuna.
Todo indica que, al vencimiento de mi contrato de arrendamiento, al que le quedan unos dos años, el propietario no lo querrá renovar. ¿Puedo hacer algo para que se renueve? Como es sabido, desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos la duración de los contratos es la pactada por las partes, a diferencia de lo que ocurría con la normativa anterior, en la que existía la prórroga forzosa a favor del inquilino.
Al comentarnos que a su contrato le quedan unos dos años, damos por sentado que es un documento firmado dentro de la aplicación de la actual norma y, por lo tanto, si se pactó esa duración el contrato vencerá dentro de esos dos años.
No obstante, es preciso que revise sus documentos detenidamente y busque si tiene alguna alusión al artículo 34 de la L.A.U. Lo mejor es que no se diga nada, y que no esté excluida su aplicación, ya que este artículo le permite comunicar al propietario su voluntad de continuar en el local por cinco años más, abonando una renta de mercado y, si se niega a renovarlo, usted tendría derecho a las indemnizaciones previstas en ese artículo, que pueden ser muy serias Es una medida de presión que tiene a su favor y que convendría que revisara con un abogado especializado en materia de arrendamientos.
Mi banco expidió un certificado de que mi préstamo está pagado. Pero, ahora el banco del comprador quiere que acredite también que ese préstamo afectaba a la farmacia. No entiendo por qué debo pedir otro certificado nuevo. Tiene su lógica. Cuando se transmite una oficina de farmacia es usual que se haga libre de cargas y gravámenes, lo que implica que las hipotecas que pudieron garantizar el préstamo que se solicitó por el hoy vendedor, han de estar canceladas.
Naturalmente, tales hipotecas solo podrán ser canceladas si el préstamo que garantizaban está pagado. Ahora bien, es comprensible que el banco del comprador quiera tener la certeza de que el préstamo que se ha pagado es precisamente el que está garantizado con la hipoteca sobre la oficina de farmacia y no otro.
Tenga en cuenta que usted podría tener varios préstamos, por razones u operaciones distintas, y que el que consta en el certificado como cancelado es otro, lo que impediría la cancelación de la hipoteca originaria.
Lo recomendable es que en el certificado de saldo pendiente se especifique qué garantías tiene el préstamo y sobre qué bienes se establecieron, así el nuevo banco podrá saber inequívocamente que se está cancelando esa carga, y no otra.
He formalizado un contrato para la venta de mi farmacia en el que la parte compradora hace entrega de una señal como «arras penitenciales». Si se arrepiente, ¿puede romper el contrato?, ¿puedo oponerme? VIDEO
Me dice un compañero que no es preciso que yo haga la aceptación de la herencia de mi padre, puesto que al ser heredero único puedo firmar un documento privado. Si es así, ¿Podré registrar la casa a mi nombre? Efectivamente, no es preciso que la aceptación de la herencia sea formalizada por usted en una notaría. Puede acudir con una instancia privada de aceptación de herencia, en la que se describan detalladamente los bienes del causante, incluidos los inmuebles, con el valor que se les atribuya a cada uno, y el notario simplemente legitimará la firma, es decir, se acreditará que usted ha firmado ese documento en presencia del notario.
Con ese documento podrá acudir ante la oficina liquidadora de Hacienda, donde deberá presentar la liquidación correspondiente por el impuesto sobre sucesiones y donaciones, y también ante el registro de la propiedad, donde podrá solicitar la inscripción de los inmuebles a su nombre.
Este procedimiento, previsto para los casos con herederos únicos, no es demasiado complejo, pero no deja de ser recomendable que lo encargue a un asesor o un gestor especializado quien, con seguridad, le ahorrará tiempo de espera y garantizará que todo se haga correctamente.
Quiero empezar en mi nueva farmacia a día 1 de mes, pero el 31 es festivo y no podemos escriturar la venta, ¿Podemos firmar la escritura otro día, pero adquiriendo la propiedad el día 1? Desde luego que sí. Es frecuente que, por motivos relacionados con la organización de la facturación de las recetas entre parte vendedora y parte compradora, por no cursar altas fiscales ni de Seguridad Social a mitad de mes, las partes acuerdan que la compraventa de la farmacia tenga efectos en el día 1 del mes.
En principio, la entrega de la oficina de farmacia se produce en el momento de formalización de la escritura, de modo que si se firma, por ejemplo, un día 28, ese sería el día de entrega y por lo tanto, el de inicio de la propiedad por la parte compradora. No obstante, el código civil, en su artículo 1462 dispone la excepción a lo dicho anteriormente, “…cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario” .
Por lo tanto, si ustedes formalizan la escritura en un día 28, por ejemplo, pero quieren que los efectos de la transmisión se produzcan el día 1 del mes siguiente, no tendrán más que aclararlo expresamente en la escritura, y será en el día 1 cuando la transmisión tenga efecto.
Con mi oficina de farmacia exploto un laboratorio encargado de la elaboración de productos de dermocosmética que tiene un nombre comercial, clientela fija y maquinaria e instalaciones propias. Si vendiera solo el laboratorio, ¿la transmisión estaría sujeta a IVA? VIDEO
En una inspección fiscal en mi laboratorio han aparecido algunas facturas de proveedores con mi N.I.F. equivocado o no puesto. ¿Puedo pedir que se rectifiquen? ¿Podré deducirlas? Entendemos que la respuesta es afirmativa en los dos casos.
Recordemos que, para que una factura sea válida a efectos fiscales, debe contener, a parte de otros requisitos esenciales, como el concepto, o la identificación de emisor y destinatario, los códigos fiscales de ambas partes.
Si observa que alguna de las facturas está incorrectamente confeccionada, deberá exigir al emisor su rectificación y podrá deducirla.
Se puede plantear la duda de cuándo ha de ser deducida tal factura, si en el ejercicio en que se introdujo en la contabilidad, a pesar de estar incompleta o mal confeccionada, o en el ejercicio en que se ha rectificado. En esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea – a efectos de I.V.A -, y afirma que la rectificación tendrá efectos retroactivos, es decir, valdrá la fecha en que se emitió y contabilizó la factura.
