Consejos para comprar y vender Farmacias en España

En principio, pueden ser transmitidas todas las oficinas de farmacia que estén abiertas legalmente, y cumplan los requisitos exigidos por la normativa de cada comunidad respecto a tiempo mínimo de apertura, procedimiento, solicitud previa de autorización, etc.

Ahora bien, pudiera darse el caso de que, a resultas de una resolución judicial, una oficina de farmacia concreta, o varias, tuvieran que ser clausuradas, con el consiguiente perjuicio para el adquirente. En estos casos, el Código Civil dispone la obligación para la parte vendedora de responder al comprador por los perjuicios causados si, a consecuencia de circunstancias o vicios existentes en el momento de la venta, la oficina de farmacia ha de ser cerrada.

En Aragón Tendríamos que distinguir dos clases de zona de salud: la urbana o la no urbana.

En las zonas de salud urbanas: el número de oficinas de farmacia será, como máximo, de una por cada 2.600 habitantes. Una vez cubierta esta proporción, se podrá autorizar una nueva apertura siempre que se supere dicha proporción en 1.500 habitantes.

En las zonas de salud no urbanas: el número de oficinas de farmacia será, como máximo, de una por cada 2.000 habitantes. Una vez cubierta esta proporción, se podrá autorizar una nueva apertura siempre que se supere la proporción en 1.800 habitantes.

En las zonas de salud constituidas por más de un municipio, la ubicación de las nuevas oficinas de farmacia se realizará en los municipios que carezcan de ella o en aquellos que, aunque dispongan de oficina de farmacia, la nueva instalación permita mantener, en el caso de municipios pertenecientes a una zona de salud urbana, la proporción de una oficina de farmacia cada 2.600 habitantes o se supere dicha proporción en 1.500 habitantes, y en el caso de municipios pertenecientes a una zona de salud no urbana, la proporción de una oficina de farmacia por cada 2.000 habitantes o se supere dicha proporción en más de 1.800 habitantes.

Entendemos que en la actualidad no se podría abrir una nueva oficina de farmacia en esa zona de salud, puesto que, aunque existen pueblos sin oficina de farmacia ya está sobradamente superada la proporción de habitantes.

Para contestar a su pregunta necesitaríamos escribir un libro en el que reflejar el profundo estudio sobre la viabilidad del sector según las diferentes comunidades autónomas y a pesar de ello correríamos el alto riesgo de equivocarnos.

Parte de la contestación la puede encontrar en la que le dimos a la pregunta de un compañero de Sevilla (MA) y del que le extractamos lo siguiente:» A su pregunta respecto a una posible liberalización le debo decir que en estos momentos nos encontramos en un marco legislativo Europeo que no lo contempla, y que en España se ha legislado diferente en cada comunidad autónoma lo que dificulta todavía más la llegada de un cambio legislativo tan radical. Desde el punto de vista económico tampoco hay beneficios sustanciales sino todo lo contrario, pues podría perjudicar al servicio farmacéutico rural. Y por último no hay ejemplos exitosos al respecto ni en el orden Internacional ni en el Nacional.»

A nosotros las comunidades autónomas que nos ofrecen más estabilidad en el medio plazo son aquellas que han desarrollado su propia Ley de Ordenación Farmacéutica y que, por lógica, no contemplan un cambio próximo.

Para poder conocer en profundidad legislaciones o casos particulares de cada comunidad, dada la complejidad y el poco espacio de que disponemos, le recomiendo que se ponga en contacto con nuestro equipo técnico para que sea atendido por el especialista en la ley que corresponda. El número de teléfono es el 902 115 765

Para que una transmisión esté sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, han de cumplirse las siguientes condiciones:

1.Que la operación se formalice en un documento notarial.

2.Que el documento refleje un acto con cuantía determinada.

3.Que el bien objeto de la transmisión sea inscribible en un Registro Público.

Normalmente, la transmisión de una oficina de farmacia ha de hacerse mediante documento público y, por supuesto, la operación es fácilmente cuantificable, atendiendo al precio fijado. El problema puede venir en la tercera condición, puesto que existe el llamado Registro de Bienes Muebles, registro en el que, en principio, la farmacia, como bien mueble, sería registrable. Decimos»sería? puesto que, aunque tal registro se creó hace unos años, de hecho no existe realmente puesto que carece de reglamento, ya que fue impugnado y anulado en su momento, de modo que, realmente, la farmacia, al no ser inscribible, no debe ser origen de liquidación por este apartado de Actos Jurídicos Documentados, en su transmisión.

Entendemos que las condiciones establecidas para la obtención de un título determinado son las existentes en cada momento, de modo que usted no tendría problema alguno para adquirir una oficina de farmacia, si no realizó unas prácticas tuteladas que, en el momento de obtención de su licenciatura, no eran exigibles.

La limitación podría venir por exigencias complementarias impuestas por la normativa específica de la comunidad en donde tenga previsto adquirir una oficina de farmacia, exigencias que, por ejemplo en Cataluña no nos constan. Pero sí, por ejemplo, en el País Vasco, donde es necesario justificar, al menos, tres años de experiencia en el sector farmacéutico para adquirir una oficina de farmacia.

Según el artículo 28 del nuevo convenio se introduce el «plus de adjuntía», que para el año 2005 será de cincuenta euros brutos mensuales pagaderos en doce meses y de sesenta euros brutos mensuales para el 2006.

Será pagadero mientras el farmacéutico contratado obstente dicho cargo y que al no especificar nada el convenio, entendemos que es proporcional al tiempo que el trabajador se encuentre empleado en la farmacia.

Entendemos que el incumplimiento a que se refiere es de un contrato de compraventa, que es el realmente importante: el contrato de arras es accesorio del contrato de compraventa. Así, puede haber contrato de compraventa sin que se acuerde la entrega de arras, pero no puede haber contrato de arras si no existe un contrato de compraventa de la oficina de farmacia.

El hecho de que, como usted dice,»el contrato de arras ya hubiese expirado? es algo que tiene que determinarlo un juez o un árbitro a falta de acuerdo entre las partes. Con esto queremos decir que, en tanto no se resuelva este punto, el titular que suscribe un nuevo contrato de compraventa podría estar incurriendo en serias responsabilidades civiles, lo que se conoce usualmente como evicción, que se produce cuando alguien se ve privado de la cosa comprada, por sentencia firme. Por otra parte, dependiendo de la redacción de la escritura notarial, el vendedor podría verse relacionado con un delito de falsedad en documento público, y quién sabe si de estafa.


No es recomendable la venta de la oficina de farmacia en esas circunstancias. Para reducir estos problemas al mínimo, es indispensable que el documento esté redactado por un profesional, para la ocasión concreta, y con definición clara y rotunda de lo que los contratantes quieren hacer o regular en su contrato.

Conforme, tanto a la normativa estatal, como a cada una de las normas de ordenación farmacéutica, sólo los farmacéuticos pueden ser titulares de las oficinas de farmacia y únicamente de una oficina de farmacia cada farmacéutico. Por lo tanto, la propiedad y titularidad de cada oficina de farmacia corresponde exclusivamente a cada uno de los farmacéuticos del ejemplo.

Otra cosa es la posibilidad de que un farmacéutico o incluso alguien que no tenga este título, pueda participar económicamente en los resultados de la explotación, opción que sí está prevista en la Legislación española y no necesariamente tendría que recogerse en contrato privado, sino que podría elevarse a escritura pública, mediante el contrato denominado»cuenta en participación?, regulado en la normativa fiscal y mercantil y que, en resumen, podemos comparar con un préstamo en el que no se reciben intereses, sino participación en los resultados, prósperos o adversos, de una oficina de farmacia.

El régimen de copropiedad y el de comunidad de bienes son sinónimos y, a efectos fiscales, en concreto respecto al I.V.A., son también lo mismo que una sociedad civil y una comunidad de herederos, o herencia yacente.

En principio toda transmisión de oficina de farmacia está sujeta a I.V.A, pero la Ley reguladora de este impuesto dispone una excepción, en su artículo 7, por la cual una operación no está sujeta si se produce la transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial a favor de un solo adquirente, que continúe en el ejercicio de la actividad.

La propia Administración, en alguna de las consultas que se le formulan, entiende que la comunidad de bienes es»un solo adquirente?, con lo cual, la operación no estaría sujeta. No obstante, sentencias, como la del T.S.J. de Castilla la Mancha, de 22 de mayo de 2000, recuerdan que la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica propia, sino tantas como componentes la forman, de modo que sí estaría sujeta. Farmaconsulting está más de acuerdo con este segundo criterio.

No obstante, la sujeción aI.V.A., no tiene que significar encarecimiento de la operación ya que, por aplicación del artículo 154 de la misma ley, las cuotas repercutidas quedan en poder del vendedor, no hay que entregarlas a Hacienda, lo que permite negociar entre las partes cifras definitivas, incluyendo el I.V.A., si procede.

Cuando la adquisición del local está sujeta a I.V.A., por ejemplo cuando se adquiere directamente del promotor, también ha de tener en cuenta el I.T.P., en su modalidad de actos jurídicos documentados, ( A.J.D.), cuyo importe depende de la comunidad autónoma donde radique el inmueble, pero generalmente será el 0,5 por ciento sobre el valor del bien transmitido.

En todos los casos de compra de un local, preste también mucha atención al Impuesto municipal sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como»plusvalía municipal?, impuesto que, por aplicación de la ley, corresponde abonarlo al vendedor, pero que en ocasiones es objeto de pacto de abono por el comprador en el contrato de compraventa. Este impuesto, después de la eliminación del I.A.E., por el Gobierno, ha adquirido gran relevancia de cara a la financiación municipal, de modo que su importe, en algunas localidades, ha subido exponencialmente.

En el caso de financiar la operación mediante préstamos, máxime si están garantizados con hipotecas, no pierda de vista a las comisiones de apertura, cancelación, total o parcial, y a los impuestos. Pida a su entidad bancaria que se lo aclare todo previamente.

Entendemos que por»multipropiedad? usted se refiere a la posibilidad de que un farmacéutico sea propietario y titular de más de una oficina de farmacia, o incluso tener participaciones en varias, aunque sea conjuntamente con otros licenciados. En relación con esta modalidad, sepa que está absolutamente descartada por el conjunto de normas de ordenación farmacéutica, puesto que reservan la titularidad a los farmacéuticos y sólo respecto a una oficina de farmacia.

Otra cosa es que, por aplicación de normas de carácter civil, en concreto, las reguladoras del matrimonio, o la sucesión, un farmacéutico sea, al menos temporalmente, propietario de más de una oficina de farmacia. Este sería el caso de, por ejemplo, el farmacéutico con oficina de farmacia que hereda, a su vez, una oficina de farmacia: tendrá un plazo para la venta de la farmacia heredada, pero durante unos meses será propietario de dos.

Lo mismo ocurre con el matrimonio en régimen de gananciales, en el que puede darse el caso de que los dos cónyuges sean farmacéuticos y titulares de sendas oficinas de farmacia. En este supuesto, cada uno es titular de una, pero propietario, puede serlo de dos.

Por otro lado, la copropiedad, con algunas matizaciones contenidas en algunas normas autonómicas, sobre todo respecto a porcentaje mínimo de participación, es una figura válida jurídicamente y ampliamente utilizada.

Las medidas fiscales reguladoras de la transmisión de empresas familiares, en un reducido resumen, suponen que la donación de una oficina de farmacia que esté exenta en el Impuesto sobre el Patrimonio del transmitente, efectuada por un farmacéutico mayor de sesenta y cinco años, a favor de un descendiente, esté exenta en el I.R.P.F., para el anterior titular.

Por otra parte, el donatario tendrá una bonificación del 95 por ciento de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que implica, en términos relativos respecto al total de la operación, prácticamente no pagar impuestos.

La diferencia fundamental se manifiesta en el patrimonio del adquirente, durante los próximos años de ejercicio profesional, puesto que, al haber adquirido la oficina de farmacia mediante donación, no podrá practicar amortizaciones sobre el fondo de comercio, y su cuota de I.R.P.F., cada año, será mayor que si hubiera adquirido la oficina de farmacia mediante una compraventa.

En Farmaconsulting Transacciones S.L. estudiamos detenidamente las consecuencias tributarias de una u otra opción (compraventa y donación), antes de recomendar una determinada elección.

Para afrontar la compra de una oficina de farmacia existen distintos tipos de modalidades de financiación.

Para esta finalidad es habitual la solicitud del préstamo hipotecario con garantía inmobiliaria. Éste préstamo es áquel que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble a favor de la entidad financiera que presta el dinero. La existencia de esta garantía es la que hace que los tipos de interés sean menores que los aplicados en otros préstamos con otras garantías de mayor dificultad para su ejecución.

También es frecuente la concesión de un préstamo hipotecario mobiliario con la garantía del Fondo de Comercio. La entidad financiera concede un importe determinado basándose en el funcionamiento de la oficina de farmacia así como en el buen hacer y en la gestión del farmacéutico de la oficina de farmacia. Al tratarse de una garantía con una mayor intangibilidad, las entidades suelen ofrecer condiciones económicas más caras que en el préstamo anterior.

En otras ocasiones, se emplea el préstamo personal, es decir, áquel en el que la única garantía es el titular del mismo. Por ello, el plazo suele ser inferior al resto de préstamos y rara vez suele ser superior a los diez años. A su vez el importe que se concede suele ser menor y las condiciones más elevadas que en las de los hipotecarios.

El préstamo en el que se produce una pignoración de valores, es áquel en el que se emplean depósitos, fondos de inversión, acciones,…. como elemento de garantía. En función de la seguridad que estas garantías le ofrezcan a la entidad (mercados de mayor o menor riesgo, mayor o menor composición de éstos en renta fija o variable, …)concederán un determinado porcentaje sobre los mismos.

La cuenta de crédito está diseñada para cubrir las necesidades de liquidez y para apoyar en los gastos derivados de la propia compra de la farmacia. Aquí se hace frente a los intereses en la medida que se vaya disponiendo del dinero.

El crédito puente tiene la peculiaridad de realizarse con un motivo provisional y sabiendo que va a terminar con la formalización de otro préstamo una vez solventada la problemática de esta situación inicial. El plazo máximo suele ser un año y la finalidad del mismo suele ser la señalización de la compra de la oficina de farmacia o traslados provisionales de la farmacia hasta su ubicación original.

También resulta habitual complementar la financiación con la presencia de avalistas, es decir, de personas que en caso de impago por parte de los titulares responderían frente a la entidad financiera.

Otro tipo de financiación ajena es áquella que proviene por parte de los proveedores y en especial como ayuda en la compra del stock inicial.

Como resumen señalar que para que una operación de financiación sea aprobada por una entidad financiera, el importe solicitado deberá estar garantizado (inmuebles, fondo de comercio, garantías personales,…) y la operación a ese nivel de endeudamiento debe ser viable, es decir, debe generar un excedente de la actividad suficiente para garantizar las necesidades básicas del titular y su familia. Para ello, es probable que ,en ocasiones, sea necesario contar con una aportación personal para que las entidades aprueben la financiación.

Las respuestas dependen de cada Comunidad Autónoma. Entendemos que, en el caso de las C.C.A.A., que otorgan derecho preferente a los empleados, éstos concurren en igualdad de condiciones, independientemente de si, además, tienen vínculo familiar con el titular o no.

En otras comunidades, como Madrid, además de la preferencia a favor de los trabajadores, se establece otra a favor de familiares, por lo que habrá de atenderse al enunciado de la norma para establecer la preferencia. Concretamente en lo que a Madrid se refiere, la Ley 19/1998 de ordenación y atención farmacéutica de la comunidad de Madrid, en su artículo 38 se dice que en la adquisición, cesión, traspaso o venta de una oficina de farmacia tienen derecho preferente, por este orden, el cónyuge farmacéutico, el descendiente farmacéutico en primer grado, el farmacéutico regente, el sustituto y el adjunto, sin perjuicio del derecho de retracto legal que otorga la legislación civil al farmacéutico, copropietario.

Respecto al derecho a favor de los»colindantes? situados a menos de 250 metros de la oficina de farmacia que se transmite, ocurre otro tanto, algunas normas de ordenación farmacéutica lo recogen expresamente con sus peculiaridades, como el citado RD 909, o la Ley de Ordenación Farmacéutica del País Vasco, pero otras lo prohíben o descartan rotundamente, como la Ley de Ordenación Farmacéutica de la Comunidad de Murcia y, en otras comunidades, cuyas normas no han derogado expresamente el Real Decreto 909, como La Rioja, podría estar vigente. Como ve no existe una respuesta única: concrete el lugar donde se ubica la oficina de farmacia y podremos precisar más la respuesta.

En cada norma de ordenación farmacéutica de las diferentes C.C.A.A., se establece la existencia de derechos de adquisición preferente de las oficina de farmacia, bien por razón de parentesco, bien por motivos laborales. Además, existen derechos similares, como el de los denominados «colindantes?, que tienen como fin la amortización de la oficina de farmacia en venta, regulado en el conocido Real Decreto 909, y la Ley de Ordenación Vasca. Otra manifestación del derecho de adquisición preferente es el»retracto de comuneros?, regulado en el Código Civil, en beneficio de los restantes copropietarios, en el caso de sociedad civil o comunidad de bienes.

Ciñéndonos a su zona, Aragón, únicamente existe el derecho preferente a favor del copropietario, descartándose la preferencia del adjunto o de los farmacéuticos situados en las proximidades de la oficina de farmacia que se transmite.

Para que la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de una vivienda se excluya de gravamen es necesario que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta, en las condiciones marcadas por la Ley de I.R.P.F., en la adquisición de una nueva vivienda o en la rehabilitación de otra vivienda.

En el caso de que usted tenga decidido que no procederá a la reinversión, deberá liquidar las ganancias patrimoniales correspondientes a esa venta, en la base imponible especial, al tipo único del 15 por ciento.

En otro caso, si tras acogerse a la exención por reinversión, usted incumple cualquiera de los requisitos exigidos, la parte de la ganancia patrimonial que corresponda estará sometida a gravamen, debiendo imputarse al año de su obtención, para lo que deberá presentar declaración – liquidación complementaria, incluyendo los intereses de demora.

El plazo para la presentación de dicha declaración es el que media entre las siguientes fechas:

1. Aquélla en que se incumplieron las condiciones para la exención.

2. El final del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca el incumplimiento.

Es posible, aunque difícil, que una entidad bancaria financie una operación en su totalidad, sin ver que el comprador pone dinero contante y sonante de su parte. Así como las tarjetas de crédito parecen fomentar el consumo puesto que no duele tanto gastar un dinero que no se ve materialmente, parece ser que no se afronta la responsabilidad de una inversión, por muy garantizada que esté, con tanto entusiasmo como si se hubiera aportado dinero en efectivo.

De todos modos, en el caso de obtener tan alto grado de financiación, el banco tendría que justificar su decisión no solo con garantías hipotecarias, tanto inmobiliarias»locales, terrenos, viviendas-, como mobiliarias» la propia explotación de oficina de farmacia-, sino que exigiría otras aportaciones como la contratación de planes de jubilación, seguros de vida, canalizar la mayor parte de la actividad comercial por esa entidad y, con seguridad, mantener personalmente o a través de otros miembros de la familia, importantes depósitos de fondos en esa entidad.

Lo recomendable, sin olvidar que cada operación y persona suponen una situación diferente, es poder contar con, al menos, el 30 por ciento de la inversión prevista.

El importe de la provisión para amortización, en su contabilidad y, posteriormente en sus declaraciones fiscales, no dependen tanto del rendimiento neto generado en la explotación, como del volumen de la inversión.

En la normativa actual, la amortización del fondo de comercio ha de realizarse en un plazo inicial de veinte años, es decir, con un máximo de un 5 por ciento anual. No obstante, al tratarse en su ejemplo de una»empresa de reducida dimensión?, – que tiene una cifra de negocio inferior a los ocho millones de euros-, puede acogerse a los beneficios previstos para este tipo de empresas, en concreto, a la posibilidad de multiplicar por 1,5 el porcentaje máximo de amortización, de modo que podrá aplicar, como máximo, el 7,5 por ciento de lo que le costó la farmacia.

Si el porcentaje aplicado en su contabilidad arroja una cifra superior a los 126.000.- euros de rendimiento neto que tendría que declarar en el ejemplo, obtendría pérdidas fiscales, a compensar con beneficios de los próximos cuatro años.

Estimado Sr.:

Decir si una inversión es buena o no lo es dependerá básicamente de 3 factores:

1.-La rentabilidad que ofrezca.

2.-El tiempo durante el que podemos obtener esa rentabilidad.

3.-Las inversiones alternativas que tengamos.

El primer punto dependerá básicamente de si invertimos bien y si sabemos gestionar la farmacia con métodos modernos. La gestión se consigue, como ya sabrá, con formación y experiencia. Para invertir bien lo que debemos hacer fundamentalmente es asesorarnos, y dada la importancia de la inversión que estamos tratando sería preferible que lo haga con los mejores. En este punto le dejo a usted la valoración de quien puede serlo.

El segundo punto es una de las grandes incógnitas. Debe considerar que durante los últimos 10 años ha habido 3 importantes reducciones de los márgenes. Sin embargo también es cierto que los márgenes se encuentran todavía por encima de gran parte de los países europeos. El futuro pasará por más reducciones de márgenes pero en contrapartida la farmacia sigue teniendo la oportunidad de que los clientes «nos llegan» y podemos aumentar las ventas y la rentabilidad por otros medios (aplicando gestión).

En resumen, salvo que usted tenga inversiones alternativas más interesantes, la compra de una farmacia sigue siendo una buena inversión si no comete errores al realizarla. Si además es un buen gestor mejorará el rendimiento de la inversión.

En cuanto al período de recuperación de la inversión depende mucho del tipo de farmacia de que se trate: localización, tamaño, gama de producto que trabaje, dependencia de factores externos (ambulatorio, fábrica, etc), zona de demanda, etc. pero el intervalo se encuentra entre los 6 y los 10 años, siendo un período medio el de 8 años (aunque ya sabe que el cálculo de medias nunca sirve para tomar decisiones correctas).

A su pregunta respecto a una posible liberalización le debo decir que en estos momentos nos encontramos en un marco legislativo Europeo que no lo contempla, y que en España se ha legislado diferente en cada comunidad autónoma lo que dificulta todavía más la llegada de un cambio legislativo tan radical. Desde el punto de vista económico tampoco hay beneficios sustanciales sino todo lo contrario, pues podría perjudicar al servicio farmacéutico rural. Y por último no hay ejemplos exitosos al respecto ni en el orden Internacional ni en el Nacional.

Sí, es posible lo que usted plantea, de hecho, Farmaconsulting Transacciones S.L. ha gestionado varias operaciones en las que, por diversas causas, no había disponibilidad del local y era preciso el traslado. Obviamente, el nuevo local habrá de tener las características, fundamentalmente de medidas y distancias, que exija la Ley de Ordenación farmacéutica de su comunidad autónoma.

Los problemas que originan la necesidad de traslado en las transmisiones que nos han sido encomendadas suelen estar relacionadas, más que con el mal estado del local inicial, con las desavenencias entre titular de la farmacia y el propietario del local, o incluso en la imposibilidad de llegar a acuerdos con la propiedad porque ni siquiera es fácil saber quién es la propiedad ( herencias sin adjudicarse, juicios pendientes?).

Lo usual es que se transmita la licencia de oficina de farmacia, su fondo de comercio y mobiliario, a alquien que cuente con legitimidad para usar el local, bien en propiedad, bien en arrendamiento, pero sí, efectivamente, de cuando en cuando se nos encomienda la transmisión de operaciones en las que no se puede contar en modo alguno con el local.