Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Entendemos que no es necesario que se lo pida al vendedor. En principio, quien tendría que hacer esa reclamación sería él, puesto que la Ley General Tributaria (artículo 232) establece que el legitimado para promover reclamaciones es el obligado tributario, es decir, el vendedor. 

Para complicar más la situación, el propio artículo dispone que no estarán legitimados para efectuar las reclamaciones “Los que asuman obligaciones tributarias en virtud de pacto o contrato.” 

Sin embargo, el Tribunal Supremo, en sentencia de 18 de abril de 2023, le da prioridad de aplicación al punto 1, b, del artículo citado, que otorga esa legitimidad a “cualquier otra persona cuyos intereses legítimos resulten afectados por el acto o la actuación tributaria”, y esta conclusión, además, la formula el Tribunal Supremo al analizar precisamente un caso como el que usted comenta. 

Su asesor tiene razón. El contrato de arras es un acuerdo accesorio que sirve como garantía del contrato principal, que en este caso es el contrato de compraventa. Es posible que una compraventa incluya un contrato de arras como garantía adicional, pero lo fundamental es la compraventa en sí. 

De hecho, puede haber una compraventa sin contrato de arras, pero no un contrato de arras sin una compraventa previa. 

Este caso es similar al de las hipotecas: comúnmente se dice que “hay que pagar la hipoteca”, cuando en realidad lo que se paga es el préstamo, mientras que la hipoteca solo lo garantiza. 

En cualquier caso, en Derecho se dice que “las cosas son lo que son, no lo que decimos que son”, por lo que lo más relevante es el contenido del documento. Sin embargo, la denominación más precisa y jurídicamente adecuada es contrato de compraventa. 

A efectos de aplicación de las reducciones previstas en la transmisión de empresas familiares y negocios profesionales, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como a la no tributación en IRPF por el transmitente, el Tribunal Supremo ha recordado en alguna ocasión que la jubilación activa es una circunstancia irrelevante de modo que no afectará a la aplicación de las ventajas previstas. 

Desde un punto de vista laborar vemos difícil encajar el abono directo por parte de usted a su antiguo personal, puesto que el empleador ahora es el nuevo titular, el adquirente de la oficina de farmacia. 

No obstante, desde el punto de vista del Derecho Civil, sí entendemos que se trataría de una responsabilidad derivada de tal relación, generadas respecto al momento en que era usted titular y, por tanto, empleador. Así vista la situación, lo indicado podría ser que el nuevo titular haga tales abonos, con sus correspondientes recibos de salarios, retenciones, etc., y usted le compense esos gastos en cuanto le acredite el abono de tales cantidades a los empleados. 

De todos modos, es muy conveniente que consulte este asunto también con su asesoría, y que lo valore también con los contratos o escritura de transmisión de la oficina de farmacia por si pudiera desprenderse alguna otra conclusión. 

Cuando se produce una donación de oficina de farmacia entre padres e hijos, cumpliendo los requisitos previstos en la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el transmitente no tendrá que abonar nada en IRPF por las ganancias patrimoniales que se pusieran de manifestó, y el donatario tendría una reducción casi total en el Impuesto sobre Donaciones siempre que, entre otros requisitos, mantenga la oficina de farmacia en su poder por un plazo de 10 años salvo, lo que es usual, que la comunidad autónoma correspondiente hubiera establecido otro. 

Si el donatario incumple ese plazo, y transmite antes la oficina de farmacia, el deberá abonar las cuotas e intereses correspondientes, pero el padre no perderá sus ventajas, las previstas en el artículo 33, 3, c, (no paga nada en IRPF), ya que la propia Dirección General de Tributos entiende que es indiferente que el hijo aplique o no las reducciones. 

Entendemos que sí. Realmente, el propietario del local es otra persona, aunque sea una persona jurídica, y para contar con la legitimidad en el uso del local, lo correcto, desde un punto de vista fiscal al menos, sería contar con un contrato de arrendamiento en el que se disponga el abono de una cuota, usualmente mensual, que sea ajustada al mercado, y practicar regularmente la correspondiente repercusión de impuestos. 

Además, naturalmente, esto es la condición para que usted pueda practicar la deducción de ese gasto de alquiler en su declaración de IRFP. 

Realmente, por el mero hecho de adquirir conjuntamente con otra u otras personas, un bien determinado, una oficina de farmacia también, ya se está constituyendo de hecho una comunidad de bienes. 

Cosa distinta es la formalización de las relaciones entre los copropietarios o condueños, que es recomendable hacer documentalmente, y regulando las obligaciones y derechos de cada uno.  

En cuanto a otras fórmulas, hemos de señalar que la comunidad de bienes es la única posible, puesto que otras como las sociedades mercantiles han de ser descartadas, ya que la titularidad y propiedad de una oficina de farmacia debe corresponder, por disposición legal,  a uno o varios farmacéuticos, y las sociedades mercantiles, como la sociedad limitada, o la anónima, al tener personalidad jurídica distinta de los dueños y, obviamente, no poder ser licenciadas, no podrán ostentar la propiedad de la oficina de farmacia. 

Sí, es una posibilidad. A menudo, ante las inversiones que supone un proyecto, o la organización con que se cuenta de cara a la explotación de la oficina de farmacia, o de cualquier otra actividad, los socios aceptan que es necesario dotarse de un periodo de ·tranquilidad”, en el que podrán contar con la colaboración de sus socios, afrontar el proyecto, la inversión, etc., como estaba planeada desde el principio. Para ello, el artículo 400 del Código civil ofrece la posibilidad de establecer un pacto para conservar la “cosa” indivisa por un plazo determinado, que no debe exceder de diez años. 

Llegado el momento, este plazo podrá prorrogarse por nuevo acuerdo entre las partes. 

Entre los gastos deducibles que el arrendador puede descontar de sus rendimientos, conforme señala el artículo 23,1, b de la Ley del IRPF, se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Nosotros entendemos que no. Si bien es cierto, que este empleado podría haber contraído alguna expectativa respecto a algún hipotético derecho preferente de adquisición de oficina de farmacia, en el caso de que usted se planteara la transmisión la propia ley dispone que su contenido será de aplicación a todos aquellos expedientes que se inicien con posterioridad a su entrada en vigor, por lo tanto, en un expediente de transmisión ante Sanidad iniciado desde este año se regirá sin reconocimiento de ningún derecho de adquisición preferente a favor de empleados o familiares.

La Dirección General de Tributos ha aclarado en alguna consulta que, para practicar la amortización de un inmueble, es preciso que en él se esté desarrollando una actividad económica. Por lo tanto, cabría entender que una vez trasladada la oficina de farmacia al nuevo emplazamiento, la deducción de las cuotas de amortización debería detenerse.

No obstante, le recomendamos que consulte con su asesor la posibilidad de utilizar el local para un fin auxiliar de su actividad, como pudiera ser el almacenamiento de género, instalación de oficinas para el control de su actividad, etc., que pudieran justificar el considerar que el local anterior sigue vinculado a su actividad.

Al tratarse de una operación efectuada entre comuneros, (entendemos que son ustedes los dos únicos propietarios del local), sí serían de aplicación las previsiones legales relativas a los casos en que uno de los comuneros queda como propietario único del bien, compensando al resto de copropietarios en metálico por su parte, cuando el bien es indivisible. En este caso no se entendería como una transmisión propiamente dicha y, por lo tanto, no se tendría que abonar el I.T.P.

Ahora bien, a efectos del IRPF, tengan en cuenta que, al abonar la parte correspondiente a usted a precios de mercado, casi con seguridad se habrá producido una ganancia patrimonial que, conforme aclara el propio Tribunal Supremo, en sentencia 1269/2022, de 10 Oct., sí estaría sujeta a gravamen por este otro impuesto.

Conforme se dispone en la nueva Ley de Ordenación Farmacéutica de Madrid, en su Disposición Transitoria Segunda, bajo el título «Procedimientos administrativos en tramitación», se especifica, en su apartado 1, que » Las solicitudes de autorización de instalación, funcionamiento, cierre o modificación de establecimientos y servicios farmacéuticos pendientes de resolución a la entrada en vigor de la presente ley se regirán por la normativa vigente en el momento de inicio del procedimiento». Por lo tanto, cabe entender que son aplicables únicamente las condiciones anteriores, no los seis años previstos para las oficinas abiertas por los nuevos concursos.

El momento realmente determinante del ejercicio en que deben liquidarse las ganancias patrimoniales es la entrega, cuándo se hace entrega de la oficina de farmacia. Si usted ha formalizado la escritura en diciembre de 2022, en principio, la entrega coincide con la fecha de la escritura pública, tal y como dispone el Código Civil, todo salvo que de la misma escritura se desprenda claramente otra cosa. Es decir, usted puede formalizar la escritura hoy, pero pueden aclarar que la entrega se produce en otro momento, en cuyo caso, la tributación correspondería a esa otra fecha.

En el caso de aplazamientos, el transmitente tiene la opción de tributar en el ejercicio en que hizo la entrega, o bien a medida en que se produzcan los devengos de los plazos de pago, pero esta última posibilidad tiene el condicionante de que entre la entrega y el último abono previsto medie al menos un año, en otro caso, como parece ser el suyo, no hay aplazamiento a efectos de IRPF, de modo que habrá de liquidar la transmisión en el ejercicio 2022.

Existen comunidades con legislación civil propia, como Galicia, que regulan determinados pactos sucesorios, que pueden regular la entrega de un bien a un heredero, con los efectos civiles y fiscales de una herencia. Es decir, se formalizan en vida del transmitente, incluso con entrega del bien en vida del titular, pero fiscalmente como si se tratara de una herencia.

Esto implica que el transmitente no está sujeto a I.R.P.F. y, al adquirente se le aplicará el régimen de las sucesiones, no de las donaciones.

Si usted transmite la oficina de farmacia antes de transcurridos cinco años desde la adquisición, y salvo que el transmitente hubiera fallecido, a la hora de calcular su ganancia patrimonial a efectos del I.R.P.F., el valor de adquisición será el mismo que hubiera tenido el transmitente, y no el valor que tenía la oficina de farmacia cuando usted la adquirió, con lo cual resultará mucho más gravoso.

En principio, podemos concluir, aludiendo al contenido de la consulta de la DGT V1483-19, de 20 de junio, que: “Por lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, al tratarse de un impuesto periódico cuyo período impositivo no se interrumpe con ocasión de la donación… habrá que estar al último periodo impositivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas anterior a la donación”.

No obstante, el que usted pueda aplicar esté régimen, no implica que su hijo pueda beneficiarse de él, puesto que, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la previsión es que se atienda al momento en que se devenga el impuesto. Es decir, podría darse el caso de que para usted sí es principal fuente de renta, pero esto no sea así respecto al I.S.D. de su hijo.

Valórelo detenidamente con su asesor particular, quien, además, conocerá el importe de otras rentas que usted haya podido tener y deban ser tenidas en cuenta.

Este asunto es objeto de un amplio debate judicial, que consideramos saldado con una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de diciembre de 2021.  En resumen, el tribunal considera que, si la demanda que usted formule exige, literalmente, el abono de las rentas pendientes, tales ingresos deberá usted computarlos como rendimientos del capital inmobiliario, y el ejercicio en que fueran exigibles, es decir, el correspondiente a las rentas que ahora sean reclamadas.

La duda viene por la existencia de una excepción prevista en el artículo 14.2.a) L.I.R.P.F., para la reclamación de cantidades litigiosas, por ejemplo una indemnización, caso en el que la imputación debería hacerse con posterioridad a la sentencia, pero que no se considera aplicable al supuesto comentado.

La donación puede poner de manifiesto tanto una ganancia como una pérdida patrimonial. No obstante, la normativa tributaria, en principio, no permite tener en cuenta las pérdidas puestas de manifestó como consecuencia de la donación.

Decimos, “en principio”, porque algún Tribunal, como el T.E.A.R., de la Comunidad Valenciana, ha resuelto en alguna ocasión que sí pudieran deducirse, alegando a la diferencia entre pérdida patrimonial económica y pérdida patrimonial fiscal – que sí sería deducible-. La cuestión, por ahora, ha sido zanjada por el T.E.A.C. (Tribunal Económico Administrativo Central), que no considera computables las pérdidas patrimoniales puestas de manifiesto en una donación.

La operación que usted comenta es una compraventa sometida a condición resolutoria, es decir, se trata de una compra perfectamente válida, pero con la particularidad de que, de cumplirse una determinada circunstancia, la transmisión quedaría cancelada “ex tunc”, desde siempre, como si nunca se hubiera producido.

Esta “desaparición” de la operación implica la devolución de las cantidades abonadas, incluso del I.V.A. correspondiente, pero en el caso del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cabe entender en algunos casos (Hacienda lo hará), que el impuesto no ha de devolverse al no haber desaparecido el hecho imponible (lo que sí ocurre con la venta), puesto que en A.J.D. se grava la formalización de un documento, independientemente de la eficacia de la operación.

Se ha modificado el proceso de jubilación activa, pero no se ha eliminado, aunque sí podemos decir que se ha desincentivado.

Como sabemos, este sistema permite a un autónomo mantenerse en activo, tras la edad de jubilación, cobrando incluso el 100 por ciento de su pensión, en resumen, si cuenta con un empleado contratado, y si ha cotizado el periodo suficiente para acceder a la jubilación completa.

Lo que ha cambiado es que ahora se exige que ese autónomo siga en activo por el plazo de un año tras alcanzar la edad de jubilación, que siga cotizando un año más antes de acogerse a la jubilación activa. Como vemos, se ha desincentivado, aunque sigue siendo posible acogerse a este sistema.