Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Tener una «sociedad civil» ya es muy cuestionable en España desde la última reforma fiscal, puesto que tales entidades se están sustituyendo por «comunidades de bienes».

Al margen de esto, efectivamente, está descartado que un farmacéutico pueda ser propietario, y no digamos titular, de más de una farmacia, aunque sea de participaciones en este tipo de entidades.

Otra cosa es que su familiar estuviera casado bajo el régimen de sociedad de gananciales. En este caso sí se da la posibilidad de que sea propietario de una, de la que sea titular, y tenga una parte de la otra en su condición de cónyuge en gananciales, pero no por la sociedad civil o la comunidad de bienes.

Otra excepción la podemos encontrar en los casos en que se hereda una farmacia por alguien que, al tiempo, es titular de otra. Durante varios meses, hasta la trasmisión, se da transitoriamente esta coincidencia pero, como decimos, es excepcional.

Algún Registro Mercantil, como el de su provincia exigen para que una hipoteca mobiliaria sea válida, que la otorgue una persona que sea tanto propietario como titular sanitario. Como sabemos, una vez adquirida la oficina de farmacia pasan unos plazos hasta que el adquirente es nombrado titular sanitario y, así, quien es titular ya no es dueño, y quien la ha comprado, todavía no es titular.

Esta situación se resuelve con la figura del “hipotecante no deudor”, por la cual alguien que no va a solicitar el préstamo y, por lo tanto, no deberá cantidad alguna a nadie, – el vendedor -, otorga la hipoteca en garantía del préstamo que firma en ese mismo acto el comprador, quien sí será responsable de esa deuda. Acto seguido, también, se transmite la oficina de farmacia, a ese mismo comprador y se terminó el problema.

Con esta maniobra, usted no adquiere más responsabilidad ni compromiso y, por el contrario, hace posible la operación en los términos planteados. Se trata de un procedimiento absolutamente frecuente en la transmisión de oficinas de farmacia en su comunidad.

En el caso de que usted proceda a la venta de su oficina de farmacia, necesitará que el comprador disponga de un contrato de arrendamiento por una duración y restantes condiciones, adecuadas a su perspectiva de negocio y a su financiación. En este apartado, el bancario, es usual que, entre otras condiciones se requiera un contrato con una duración mínima de veinte años, y facultad de cesión a futuros adquirentes.

Esto implica que habrá que negociar con la propiedad y, teniendo en cuenta que no tiene obligación de concedernos un contrato en los términos expuestos, puede pedir un 30 por ciento, o lo que quiera… pero no por que lo diga la ley (los porcentajes de participación en el precio del traspaso de local, no en el precio de la farmacia, estaban previstos para los casos de traspaso de local regulados en la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), sino por que quiere.

Naturalmente, también usted puede quedarse en el local, en lo que a Ley de Arrendamientos se refiere, el resto su vida y, por lo tanto, el arrendador perdería la ocasión de actualizar la renta en unos términos razonables.

Entendemos que ese es el eje de la negociación, y en ese marco la ley no exige ninguna participación a favor del propietario.

Las arras penitenciales son las que vienen reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. En él, se expone textualmente que, efectivamente, que con este tipo de arras, el contrato de compraventa “podrá rescindirse… allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Es decir: tanto usted como su comprador podrán resolver unilateralmente el contrato sin contar con la voluntad del otro. En el caso de que sea usted quien se arrepiente, habrá de devolver las arras recibidas y, además, compensar al comprador con una suma equivalente. Si es el comprador quien cambia de opinión y ya no quiere seguir adelante con la operación, perderá la suma dada.

Esto sucede a diferencia de lo previsto para el caso de haber acordado el otorgamiento de un contrato de “arras penales”. En este caso, ante la voluntad de resolver el contrato por uno de los contratantes, el otro podrá optar por exigir el cumplimiento y, por tanto, obligarle a continuar con la operación.

Como es sabido, la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y donaciones tiene previstas varias bonificaciones y ventajas con el ánimo de facilitar la sucesión en la titularidad de empresas familiares, participaciones en empresas, y negocios profesionales.

El objetivo parece ser que se concreta en el ánimo de desbloquear la situación de numerosos de estos negocios y empresas, que han venido permaneciendo en propiedad de los padres, entre otras razones, por la seria repercusión fiscal que puede suponer la transmisión a sus descendientes.

Así, cuando se dan determinadas condiciones, entre las que se incluye la de mantenimiento de la inversión durante varios años, hasta diez dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate, el descendiente puede contar con una bonificación del 95 por ciento o superior, en el impuesto sobre sucesiones.

No obstante, la ley no exige exactamente que se mantenga la misma actividad del negocio heredado, sino que basta con mantener el valor de la adquisición, de modo que, como se afirma en numerosas consultas de la D.G.T., podría destinar usted el producto de la venta al ejercicio de otra actividad, sin que este cambio tuviera que afectar al disfrute de las aludidas ventajas fiscales.

Recuerde, de todos modos, que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, está cedido a las CCAA, de modo que le recomendamos consultar detenidamente su caso concreto con un asesor que conozca la ley, y las interpretaciones de la Administración en su zona.

No. Tradicionalmente se han dado casos en los que los registradores exigían la previa «inmatriculación» de la oficina de farmacia antes de proceder a la inscripción de la hipoteca mobiliaria, lo que, naturalmente, incrementaba los costes.

En la actualidad, y dejando al margen la discusión sobre la posibilidad de que una oficina de farmacia sea o no registrable, asunto polémico, lo cierto es que la propia Dirección General de Registros y del Notariado ha aclarado este asunto en resoluciones como la de fecha. en la que descarta la obligatoriedad de inscribir la oficina de farmacia con carácter previo a la inscripción de la hipoteca mobiliaria.

De hecho, en opinión de numerosos autores, el registro de bienes muebles fue concedido más bien como un registro de cargas y gravámenes, lo que subraya el hecho de que pueda ser inscrita directamente la hipoteca sobre un establecimiento mercantil, (hipoteca que es el medio generalmente empleado para garantizar préstamos tramitados para la adquisición de una oficina de farmacia).

Entendemos que no.

De anteriores redacciones de la Ley del I.V.A., podría desprenderse alguna duda, ya que el texto, en su artículo 7,1º, exigía para que la transmisión no estuviera sujeta a I.V.A., que los elementos transmitidos formaran parte del patrimonio empresarial del sujeto pasivo y «constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios…» Aún así, la Audiencia Nacional, por ejemplo en sentencia nº 13/2008, aclaró este requisito, afirmando que lo relevante era la posibilidad de desarrollar una actividad, no que se estuviera realizando en ese momento.

A mayor abundamiento, la actual redacción del artículo citado es más explícita, al exigir que los bienes transmitidos:»…constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma…»

Por lo expuesto, entendemos que el hecho de que la oficina de farmacia haya permanecido cerrada al público durante unos meses no es razón para que su transmisión pase a estar sujeta al I.V.A.

A nuestro entender, ya que la farmacia fue adquirida con anterioridad al matrimonio, era privativa y, salvo modificaciones o convenios posteriores, lo sigue siendo. Usted es el titular y el único propietario.

No obstante, parece ser que parte del préstamo se está abonando con dinero procedente de su trabajo, que pertenece a la sociedad de gananciales, constituida por ambos cónyuges, de modo que el matrimonio formado por ambos tiene un crédito frente a usted por los importes abonados respecto a su préstamo.

En caso de disolución de la sociedad de gananciales, por ejemplo como consecuencia de un divorcio, usted tendría que compensar a su cónyuge con la mitad de los fondos gananciales empleados en esos pagos, actualizados a la fecha de disolución.

De todos modos, estos asuntos dependen de numerosos factores que no se han tenido en cuenta en esta consulta, por lo que le recomendamos que contraste detenidamente sus dudas con un abogado que valore todos los extremos oportunos.

No es imprescindible, pero para que ustedes puedan proceder a la cesión del actual contrato de arrendamiento a favor del comprador, es necesario que concurran dos condiciones: primero, que se trate de un contrato sometido a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que, en principio suponemos, al afirmar usted que su contrato tiene una duración definida de veinticinco años; y en segundo lugar, es preciso que la maniobra de cesión no esté prohibida en el texto de su contrato.

No es preciso que se autorice expresamente en el documento, al arrendatario, para que pueda ceder el contrato, simplemente basta con que no esté prohibido. En el caso de que su documento no diga nada al respecto, se aplicará la Ley, y en ella se prevé que los contratos pueden ser cedidos, con unas mínimas formalidades, y el incremento de la renta en un 20 por ciento.

No obstante, tenga en cuenta que es muy importante que revise el contrato con un abogado especialista en arrendamientos urbanos, quien valorará con mayor precisión qué ley es la aplicable a su caso, y si pueden o no, y en qué condiciones, proceder a la cesión del arrendamiento.

La decisión de registrar el contrato o no, y de que este se formalice en escritura pública o en documento privado es indiferente a la hora de que tenga que ser liquidado ante Hacienda.

El hecho imponible es la celebración de un arrendamiento, independientemente de su forma, y la liquidación correspondiente, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, se calcula en función de una escala, que podemos resumir en que, a partir de una base imponible de 7.692,96, la cuota será de 0,025 euros por cada 6,01 euros o fracción.

La base imponible será la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato. En los casos en los que el contrato no tenga fijado un plazo de duración la Administración girará la liquidación correspondiente a seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse.

La legislación tributaria prevé esta reducción (art. 20.6. LISD) con intención de favorecer la transmisión intergeneracional y establece como requisito indispensable que el donante directivo deje de ejercer la «funciones de dirección» del negocio.

Si bien es cierto que la Ley no concreta qué debe entenderse por «funciones de dirección», la respuesta presumible de la Administración, tomando como ejemplo lo dicho en consultas como la nº V0458-14, es que un farmacéutico adjunto que ejerce la actividad «conjuntamente» con el titular, compartiendo las mismas funciones y responsabilidades que él, participa en el ejercicio de funciones directivas, siendo incluso retribuido por ello.

El caso que planteas incumpliría, según interpreta la propia Administración, el requisito que hemos explicado en el primer párrafo, por lo que resultaría improcedente la aplicación de la reducción prevista en el artículo 20.6.de la Ley 29/1987.

La regulación del establecimiento, traslado y transmisión de las oficinas de farmacia, se remite a la Ley de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación, en cuanto a edificios de pública concurrencia de uso general,) y les obliga a no tener obstáculos o cambio de nivel (cota cero).

No obstante, la propia ley citada, indica a opción de instar una rampa de acceso, cuyas dimensiones e inclinación, dependerán, entre otras cosas, del desnivel entre local y la calle. Por este motivo, le recomendamos ponerse en contacto con un técnico especializado, que practique las oportunas medidas, puesto que, a pesar de contar con escalones, quizá sí pueda ser salvado este impedimento.

A título meramente indicativo, le informamos que la longitud de las rampas y su correspondiente pendiente deberán ser los siguientes:

Mayor de 3 metros y hasta 6 metros de longitud la pendiente máxima será del 10%.

Mayor de 6 metros y hasta 9 metros de longitud la pendiente máxima será del 8%. La anchura mínima ha de ser de 1,10 m.

Conforme al artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que nos remite al 25 del mismo texto, en el caso de venta del local el inquilino tendrá derecho preferente, salvo que en el texto se renuncie a tal posibilidad, lo que parece que no es su caso. De modo que sí tiene opción de compra.

Estas entidades, las sociedades civiles, hasta fin de 2015 han venido tributando únicamente en el I.R.P.F., mediante el sistema denominado «atribución de rentas» pero, como sabemos, la reforma fiscal introdujo la obligación de tributación en el Impuesto sobre Sociedades para aquellas sociedades civiles que tengan objeto mercantil.

Este asunto está siendo polémico, fundamentalmente en base a dos ejes: primero, la posibilidad de que tales entidades tengan o no personalidad jurídica si se hacen -como es usual-, en documento privado y, en segundo lugar, si tal posibilidad, de ser cierta, pudiera aplicarse a las oficinas de farmacia, dada su particular regulación, que atribuye la propiedad exclusivamente a los farmacéuticos.

Pues bien, respecto a la primera cuestión, la Administración Tributaria ha manifestado reiteradamente que sí tendrán personalidad jurídica, y será desde el momento en que los interesados presenten su contrato en Hacienda para obtener el C.I.F, hecho que, en su opinión, cumple con la condición de que los pactos de los socios no permanezcan secretos, que es lo que exige la normativa civil para atribuir personalidad jurídica a estas entidades.

Vista la postura adoptada por Hacienda, numerosos farmacéuticos han optado por cambiar sus convenios a la modalidad de «comunidad de bienes», con el propósito de continuar tributando por el sistema de atribución de rentas en el I.R.P.F.

Además, respecto a la segunda cuestión, y al límite de terminar el año, ha llegado la respuesta de la Administración a una consulta vinculante presentada por el Consejo General de Colegios Oficiales de Farmacéuticos, en la que se reconoce la peculiaridad jurídica de las oficinas de farmacia, y se descarta incluirlas en el Impuesto sobre Sociedades, al no poder ser la oficina de farmacia propiedad de una entidad, sino de una o varias personas físicas.

No obstante, en el caso que ustedes comentan, el objeto de explotación no es una oficina de farmacia sino otro tipo de actividad, a las que no afectan los límites de titularidad aludidos, por lo que entendemos que podrían estar incluidos en el Impuesto sobre sociedades; si ustedes quieren tributar por I.R.P.F., tendrán que operar bajo la forma de una comunidad de bienes, no una sociedad civil.

En ocasiones, la transmisión de la oficina de farmacia -incluido local, mobiliario, incluso existencias-, se calcula con un precio global que luego hay que desglosar, entre otras razones, por la necesidad de practicar liquidaciones de diferentes impuestos.

El problema radica en que las cosas valen lo que valen, no lo que nosotros digamos que valen. Efectivamente, si se incrementa el valor de transmisión de la oficina de farmacia propiamente dicha, a cuenta de bajar el del local, se podría bajar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas correspondiente al inmueble.

Esta acción, no es en sí ilícita, pero sí debemos tener un exquisito cuidado en respetar el valor previsible de mercado que calculará Hacienda. Si la Administración estima que el valor correspondiente al local debía ser mayor, usted recibirá una liquidación complementaria, en la que se le exigirá la cuota correspondiente al incremento de valor, y la sanción correspondiente.

Una gestión interesante es contrastar el valor que piensan dar al local, con una notaría de su zona, ellos le ayudarán a limitar los riesgos.

Por último, en una futura venta de local y farmacia, no vemos grandes diferencias, puesto que ambas operaciones tributarán en la base imponible del ahorro, y a grandes rasgos, podríamos considerar indiferente situar una ganancia patrimonial en uno u otro bien.

En nuestra opinión no sería posible. Independientemente de la legalidad o no de la adquisición de otra oficina de farmacia en otro país de la U.E., asunto que no valoramos en esta respuesta, lo cierto es que la presencia del farmacéutico titular es necesaria durante el tiempo de atención al público, lo que hace que cualquier actividad que impida la presencia del titular en su farmacia, por esa sola razón, es incompatible.

Sí existen excepciones, como el desempeño de cargos públicos, o corporativos profesionales, por ejemplo, en los que se prevé la sustitución del titular durante el tiempo preciso y, aunque en el momento de contestación a su pregunta, el contenido y circunstancias en que puede ser nombrado un sustituto no está reglamentado en su comunidad, no vemos como causa justificada la atención a negocios particulares, y menos en el extranjero.

Salvo que usted hubiera condicionado su compra a la obtención de la financiación bancaria, entendemos que sí, que usted estaría incumpliendo el contrato de compraventa, lo que, como mínimo, le podría hacer responsable de los daños y perjuicios causados a la parte vendedora.

No obstante, vemos que lo que usted ha hecho por el momento, es presentar una oferta. Esta oferta, en tanto en cuanto usted no tenga constancia de que ha sido aceptada, puede ser retirada sin consecuencias para usted. Por lo tanto, lo recomendable es que comunique fehacientemente a la parte vendedora o a los gestores de la operación, que retira la oferta hecha.

Después, tiene dos opciones: o bien esperar a tener seguridad de que obtendrá el apoyo financiero necesario antes de hacer una nueva oferta, o bien, puede condicionar expresamente su compra a la obtención de un préstamo en determinadas condiciones y circunstancias, siempre por escrito, naturalmente.

Así, en esta segunda opción, en el caso de que el préstamo no fuera posible, la compra quedaría resuelta sin mayores consecuencias.

En estos casos, por ejemplo cuentas con clientes relativas a productos de cosmética pendientes de pago, lo cómodo sería que el propio vendedor liquidara estos saldos con ellos, y con el nuevo titular, se hiciera «borrón y cuenta nueva». No obstante, tampoco suele ser cómodo, ni interesante para la explotación, cambiar los hábitos de los clientes, con ocasión del cambio de dueño, por lo que estamos ante un problema que se da con alguna frecuencia.

La opción de trasladar las cuentas con clientes al nuevo titular, tiene el inconveniente, al margen de si esta práctica entra o no en su modelo de gestión, de que alguna de estas cuentas puede resultar fallida, o se discuta el importe por el cliente, y termine enrareciendo las relaciones entre vendedor y comprador.

Usted, después de valorar el eventual impacto que su decisión pueda tener en la clientela, podrá exigir que la operación discurra conforme a lo pactado y, salvo que expresamente se haya establecido otra cosa en sus contratos, entendemos que tales deudas son responsabilidad y beneficio exclusivo de la parte vendedora, por lo que no le podrían serle exigidas a usted.

Como siempre, le recomendamos, no obstante, que revise sus documentos con un letrado experto, y se atenga a su consejo concreto.

El «impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana», conocido popularmente como «plusvalía municipal», ha venido demostrando sobradamente su desconexión con la evolución real que han tenido los precios de los inmuebles en general y del suelo en particular. La norma reguladora del impuesto prevé una fórmula que, de un modo automático prácticamente, va a arrojar un resultado positivo, sin tener en cuenta que, en los últimos años, salvo excepciones, ha ocurrido lo contrario: los precios han bajado.

No obstante, numerosos contribuyentes han reclamado ante los tribunales contra esta aplicación, digamos, automática, de la fórmula prevista en la ley, y este es el momento en que podemos confirmar que hay ya numerosas sentencias que dan la razón a los ciudadanos frente a varios ayuntamientos, como los de Barcelona, Zaragoza, o Logroño.

En resumen, tales sentencias niegan que exista propiamente un hecho imponible en aquellas transmisiones en las que queda acreditado que el valor de venta es menor que el que tenía el terreno cuando fue adquirido.

Consulte con un asesor experto, y plantee este asunto. No tome una decisión sin contrastar su caso concreto; lo más probable es que le recomiende pagar pero, al tiempo, iniciar la vía de recurso.

La opinión de la Dircción General de Tributos ha sido contraria a esta posibilidad, tal y como manifiesta en consultas como la V0946-15 de fecha 26 de marzo de 2015, en la que indica que los suministros (agua, luz, calefacción, teléfono, conexión a Internet, etc.) solamente serían deducibles cuando los mismos se destinaran exclusivamente al ejercicio de la actividad, no pudiendo aplicarse, en este caso, la misma regla de prorrateo que sí se aplicaría a los gastos derivados de la titularidad o del arrendamiento de la vivienda.

No obstante, tenemos ya resoluciones judiciales, como la Sentencia del TSJ de Madrid, S 354/2015 de 10 de marzo de 2015, en la que se corrige a la Administración y afirma que sí debe admitirse la deducción de tales gastos en la parte correspondiente al porcentaje de afectación de la actividad económica.

Entiende el tribunal que no puede exigirse que los suministros estén exclusivamente vinculados a la actividad. Por lo tanto, pensamos que, en la proporción en que la vivienda esté afectada a la actividad, tales gastos sí son deducibles.

Contraste, no obstante, esta opinión con su asesor, que valorará en concreto el grado de afectación y la posibilidad de deducción de los gastos a que usted alude conforme a las circunstancias de su explotación económica.