Consejos para comprar y vender Farmacias en España

La regulación del establecimiento, traslado y transmisión de las oficinas de farmacia, se remite a la Ley de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación, en cuanto a edificios de pública concurrencia de uso general,) y les obliga a no tener obstáculos o cambio de nivel (cota cero).

No obstante, la propia ley citada, indica a opción de instar una rampa de acceso, cuyas dimensiones e inclinación, dependerán, entre otras cosas, del desnivel entre local y la calle. Por este motivo, le recomendamos ponerse en contacto con un técnico especializado, que practique las oportunas medidas, puesto que, a pesar de contar con escalones, quizá sí pueda ser salvado este impedimento.

A título meramente indicativo, le informamos que la longitud de las rampas y su correspondiente pendiente deberán ser los siguientes:

Mayor de 3 metros y hasta 6 metros de longitud la pendiente máxima será del 10%.

Mayor de 6 metros y hasta 9 metros de longitud la pendiente máxima será del 8%. La anchura mínima ha de ser de 1,10 m.

Conforme al artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que nos remite al 25 del mismo texto, en el caso de venta del local el inquilino tendrá derecho preferente, salvo que en el texto se renuncie a tal posibilidad, lo que parece que no es su caso. De modo que sí tiene opción de compra.

Estas entidades, las sociedades civiles, hasta fin de 2015 han venido tributando únicamente en el I.R.P.F., mediante el sistema denominado «atribución de rentas» pero, como sabemos, la reforma fiscal introdujo la obligación de tributación en el Impuesto sobre Sociedades para aquellas sociedades civiles que tengan objeto mercantil.

Este asunto está siendo polémico, fundamentalmente en base a dos ejes: primero, la posibilidad de que tales entidades tengan o no personalidad jurídica si se hacen -como es usual-, en documento privado y, en segundo lugar, si tal posibilidad, de ser cierta, pudiera aplicarse a las oficinas de farmacia, dada su particular regulación, que atribuye la propiedad exclusivamente a los farmacéuticos.

Pues bien, respecto a la primera cuestión, la Administración Tributaria ha manifestado reiteradamente que sí tendrán personalidad jurídica, y será desde el momento en que los interesados presenten su contrato en Hacienda para obtener el C.I.F, hecho que, en su opinión, cumple con la condición de que los pactos de los socios no permanezcan secretos, que es lo que exige la normativa civil para atribuir personalidad jurídica a estas entidades.

Vista la postura adoptada por Hacienda, numerosos farmacéuticos han optado por cambiar sus convenios a la modalidad de «comunidad de bienes», con el propósito de continuar tributando por el sistema de atribución de rentas en el I.R.P.F.

Además, respecto a la segunda cuestión, y al límite de terminar el año, ha llegado la respuesta de la Administración a una consulta vinculante presentada por el Consejo General de Colegios Oficiales de Farmacéuticos, en la que se reconoce la peculiaridad jurídica de las oficinas de farmacia, y se descarta incluirlas en el Impuesto sobre Sociedades, al no poder ser la oficina de farmacia propiedad de una entidad, sino de una o varias personas físicas.

No obstante, en el caso que ustedes comentan, el objeto de explotación no es una oficina de farmacia sino otro tipo de actividad, a las que no afectan los límites de titularidad aludidos, por lo que entendemos que podrían estar incluidos en el Impuesto sobre sociedades; si ustedes quieren tributar por I.R.P.F., tendrán que operar bajo la forma de una comunidad de bienes, no una sociedad civil.

En ocasiones, la transmisión de la oficina de farmacia -incluido local, mobiliario, incluso existencias-, se calcula con un precio global que luego hay que desglosar, entre otras razones, por la necesidad de practicar liquidaciones de diferentes impuestos.

El problema radica en que las cosas valen lo que valen, no lo que nosotros digamos que valen. Efectivamente, si se incrementa el valor de transmisión de la oficina de farmacia propiamente dicha, a cuenta de bajar el del local, se podría bajar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas correspondiente al inmueble.

Esta acción, no es en sí ilícita, pero sí debemos tener un exquisito cuidado en respetar el valor previsible de mercado que calculará Hacienda. Si la Administración estima que el valor correspondiente al local debía ser mayor, usted recibirá una liquidación complementaria, en la que se le exigirá la cuota correspondiente al incremento de valor, y la sanción correspondiente.

Una gestión interesante es contrastar el valor que piensan dar al local, con una notaría de su zona, ellos le ayudarán a limitar los riesgos.

Por último, en una futura venta de local y farmacia, no vemos grandes diferencias, puesto que ambas operaciones tributarán en la base imponible del ahorro, y a grandes rasgos, podríamos considerar indiferente situar una ganancia patrimonial en uno u otro bien.

En nuestra opinión no sería posible. Independientemente de la legalidad o no de la adquisición de otra oficina de farmacia en otro país de la U.E., asunto que no valoramos en esta respuesta, lo cierto es que la presencia del farmacéutico titular es necesaria durante el tiempo de atención al público, lo que hace que cualquier actividad que impida la presencia del titular en su farmacia, por esa sola razón, es incompatible.

Sí existen excepciones, como el desempeño de cargos públicos, o corporativos profesionales, por ejemplo, en los que se prevé la sustitución del titular durante el tiempo preciso y, aunque en el momento de contestación a su pregunta, el contenido y circunstancias en que puede ser nombrado un sustituto no está reglamentado en su comunidad, no vemos como causa justificada la atención a negocios particulares, y menos en el extranjero.

Salvo que usted hubiera condicionado su compra a la obtención de la financiación bancaria, entendemos que sí, que usted estaría incumpliendo el contrato de compraventa, lo que, como mínimo, le podría hacer responsable de los daños y perjuicios causados a la parte vendedora.

No obstante, vemos que lo que usted ha hecho por el momento, es presentar una oferta. Esta oferta, en tanto en cuanto usted no tenga constancia de que ha sido aceptada, puede ser retirada sin consecuencias para usted. Por lo tanto, lo recomendable es que comunique fehacientemente a la parte vendedora o a los gestores de la operación, que retira la oferta hecha.

Después, tiene dos opciones: o bien esperar a tener seguridad de que obtendrá el apoyo financiero necesario antes de hacer una nueva oferta, o bien, puede condicionar expresamente su compra a la obtención de un préstamo en determinadas condiciones y circunstancias, siempre por escrito, naturalmente.

Así, en esta segunda opción, en el caso de que el préstamo no fuera posible, la compra quedaría resuelta sin mayores consecuencias.

En estos casos, por ejemplo cuentas con clientes relativas a productos de cosmética pendientes de pago, lo cómodo sería que el propio vendedor liquidara estos saldos con ellos, y con el nuevo titular, se hiciera «borrón y cuenta nueva». No obstante, tampoco suele ser cómodo, ni interesante para la explotación, cambiar los hábitos de los clientes, con ocasión del cambio de dueño, por lo que estamos ante un problema que se da con alguna frecuencia.

La opción de trasladar las cuentas con clientes al nuevo titular, tiene el inconveniente, al margen de si esta práctica entra o no en su modelo de gestión, de que alguna de estas cuentas puede resultar fallida, o se discuta el importe por el cliente, y termine enrareciendo las relaciones entre vendedor y comprador.

Usted, después de valorar el eventual impacto que su decisión pueda tener en la clientela, podrá exigir que la operación discurra conforme a lo pactado y, salvo que expresamente se haya establecido otra cosa en sus contratos, entendemos que tales deudas son responsabilidad y beneficio exclusivo de la parte vendedora, por lo que no le podrían serle exigidas a usted.

Como siempre, le recomendamos, no obstante, que revise sus documentos con un letrado experto, y se atenga a su consejo concreto.

El «impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana», conocido popularmente como «plusvalía municipal», ha venido demostrando sobradamente su desconexión con la evolución real que han tenido los precios de los inmuebles en general y del suelo en particular. La norma reguladora del impuesto prevé una fórmula que, de un modo automático prácticamente, va a arrojar un resultado positivo, sin tener en cuenta que, en los últimos años, salvo excepciones, ha ocurrido lo contrario: los precios han bajado.

No obstante, numerosos contribuyentes han reclamado ante los tribunales contra esta aplicación, digamos, automática, de la fórmula prevista en la ley, y este es el momento en que podemos confirmar que hay ya numerosas sentencias que dan la razón a los ciudadanos frente a varios ayuntamientos, como los de Barcelona, Zaragoza, o Logroño.

En resumen, tales sentencias niegan que exista propiamente un hecho imponible en aquellas transmisiones en las que queda acreditado que el valor de venta es menor que el que tenía el terreno cuando fue adquirido.

Consulte con un asesor experto, y plantee este asunto. No tome una decisión sin contrastar su caso concreto; lo más probable es que le recomiende pagar pero, al tiempo, iniciar la vía de recurso.

La opinión de la Dircción General de Tributos ha sido contraria a esta posibilidad, tal y como manifiesta en consultas como la V0946-15 de fecha 26 de marzo de 2015, en la que indica que los suministros (agua, luz, calefacción, teléfono, conexión a Internet, etc.) solamente serían deducibles cuando los mismos se destinaran exclusivamente al ejercicio de la actividad, no pudiendo aplicarse, en este caso, la misma regla de prorrateo que sí se aplicaría a los gastos derivados de la titularidad o del arrendamiento de la vivienda.

No obstante, tenemos ya resoluciones judiciales, como la Sentencia del TSJ de Madrid, S 354/2015 de 10 de marzo de 2015, en la que se corrige a la Administración y afirma que sí debe admitirse la deducción de tales gastos en la parte correspondiente al porcentaje de afectación de la actividad económica.

Entiende el tribunal que no puede exigirse que los suministros estén exclusivamente vinculados a la actividad. Por lo tanto, pensamos que, en la proporción en que la vivienda esté afectada a la actividad, tales gastos sí son deducibles.

Contraste, no obstante, esta opinión con su asesor, que valorará en concreto el grado de afectación y la posibilidad de deducción de los gastos a que usted alude conforme a las circunstancias de su explotación económica.

Hasta el año 2010, sí se consideraban deducibles tales intereses, pero a consecuencia de una sentencia del Tribunal Supremo, el Tribunal Económico Administrativo Central cambió de opinión y ya no son deducibles. De hecho, esta interpretación ha sido nuevamente confirmada por otra resolución del T.E.A.C., de mayo de este mismo año.

Se entiende que los intereses de demora son una suerte de indemnización que el sujeto pasivo tiene que abonar, como consecuencia de no haber cumplido debidamente con sus obligaciones tributarias y, si esta indemnización fuera deducible, sería tanto como quitarle parcialmente tal carácter indemnizatorio. Además, se recuerda la existencia del principio general de que debe existir una necesaria correlación entre los ingresos y los gastos, y estos gastos no son considerados necesarios para la obtención de los ingresos.

Según la doctrina mayoritaria en materia fiscal, la que usted plantea es una prestación de servicios en la que una de las partes, usted, actúa en calidad de empresario o profesional, de modo que estaríamos dentro de la prohibición de abonos en efectivo en operaciones con un importe igual o superior a los 2.500 euros.

Esta prohibición, como se ha comentado en otras ocasiones en esta sección, alcanza a la totalidad de la nómina, de modo que no podrá abonar cantidad alguna en metálico. Tendrá que ser abonada la totalidad mediante transferencia, como parece que hace usted habitualmente, o mediante cheque, pero tendrá que ser nominativo, ya que, a los efectos comentados, el cheque al portador equivale a metálico.

Desde luego que usted puede indemnizar a sus trabajadores con cantidades superiores a las que se han establecido legalmente. El problema, de haber alguno, se sitúa en el ámbito tributario, puesto que los importes que excedan de lo que sea contractualmente exigible pueden no ser considerados deducibles por Hacienda.

En concreto, una reciente sentencia del Tribunal Supremo, afirma rotundamente que los importes que excedan el límite contractual de la indemnización no tienen una necesaria relación con la obtención de ingresos, condición que determina su deducibilidad y, por lo tanto, se considerarían una liberalidad, que queda al margen de la deducción.

En definitiva, puede indemnizar a sus trabajadores por encima del límite contractual, pero no podrá aplicar como gasto ese importe suplementario, en su liquidación de impuestos relativa a la actividad.

No vemos que sea imprescindible la formalización de este tipo de préstamos en una escritura pública. No obstante, sí es necesario que quede constancia documental que acredite suficientemente la existencia y las condiciones de dicho préstamo, o de lo contrario, podrían operar una serie de presunciones muy desfavorables. Por ejemplo, de no poder ser demostrada la existencia de un préstamo que justifique la entrada de ese dinero en el patrimonio de su hijo, podría suponerse que ha habido una donación entre ustedes, y se podría iniciar un expediente para la reclamación de las cuotas, recargos, sanciones, etc., correspondientes al Impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Otra presunción que puede afectarnos es la de onerosidad de los préstamos, es decir, se sobreentiende que los préstamos son remunerados, con la consiguiente obligación de liquidar en el IRPF, por el padre, los presuntos rendimientos obtenidos, calculados en función del interés legal del dinero.

Con frecuencia, los préstamos entre padres e hijos son gratuitos, y son préstamos, no donaciones. Para acreditar estas circunstancias lo recomendable – y exigible-, es que se documente el préstamo: partes que intervienen, importe, plazos, interés aplicable o si es gratuito, etc., mediante un documento privado, al menos, y se presente en la oficina liquidadora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la comunidad autónoma. El préstamo está sujeto a este impuesto, pero exento, y con una copia del contrato sellada, ustedes ya tendrán la justificación sobre la existencia y circunstancias del préstamo.

Efectivamente, como hemos comentado en alguna consulta anterior, únicamente expiraron los contratos procedentes de subrogaciones en contratos de ascendientes que se efectuaron después de la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

La subrogación que usted protagonizó, respecto al contrato de su padre, se produjo en 1990, anterior, por tanto, a la LAU de 1994, por lo que tal arrendamiento se extinguirá por jubilación o fallecimiento del actual arrendatario.

No obstante, entendemos que no procede subrogarse su hijo cuando usted se jubile, y ello con base en dos razones: Primero, por que la subrogación solo podría haberse hecho antes de cumplirse veinte años desde la entrada en vigor de la actual ley, que ya han pasado; y segundo, porque está expresamente descartada la subrogación en el contrato de un ascendiente, cuando en ese arrendamiento ya se hubiera producido una subrogación anterior por el mismo concepto.

Por lo tanto, entendemos que su actual contrato durará hasta su jubilación o fallecimiento, pero no podrá subrogarse un descendiente suyo, salvo autorización del propietario.

El viejo concepto de «transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial», por el que – literalmente-, se exigía que fuera transmitido el total de elementos empresariales para que la operación dejara de estar sujeta al I.V.A.., es el origen de dudas como la que usted plantea, y todo a pesar de que tal concepto ha sido sustituido por el de «unidad económica autónoma».

Conforme a la actual redacción del artículo 7, 1 de la Ley del I.V.A., es una operación no sujeta al impuesto «La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que? constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios,?»

Es decir, y como recuerda el Tribunal Económico Administrativo Central, en resolución nº 0565/2013, de 22 de enero de 2015, para que la operación no esté sujeta es necesario que, considerados en su conjunto los elementos transmitidos, deben ser estos suficientes para desarrollar una actividad económica por si mismos, fuera de la empresa/actividad a la que estaban afectos.

En el caso planteado, parece claro que usted transmitirá un conjunto de bienes que pueden constituir por si mismos una empresa, de modo que entendemos que su transmisión no estaría sujeta.

Según parece, ustedes, con ocasión de la celebración de su matrimonio, no hicieron trámite alguno al respecto del régimen matrimonial, por lo que se aplicó el régimen»supletorio» en su zona, que es el de gananciales.

El régimen económico matrimonial, puede cambiarse a voluntad de ambos cónyuges, pero bien entendido que los efectos de ese cambio operan desde ese momento entre ellos, y para que puedan afectar a terceras personas, como acreedores, bancos, etc., hay que hacer público el cambio.

El acuerdo de sometimiento a un régimen u otro, se concreta en las «Capitulaciones matrimoniales», que se formalizan ante notario y, posteriormente, han de ser inscritas en el Registro Civil., para obtener esa publicidad a la que aludíamos en el párrafo anterior.

A partir de la inscripción, no solo operará entre ustedes ese régimen, sino que los bienes de cada uno de los cónyuges estarán al margen de las responsabilidades contraídas por el otro, por ejemplo con ocasión de su ejercicio profesional, préstamos que solicite, acuerdos con proveedores, etc.

Acuda a su notaría y comente con el notario su objetivo, se trata de un asunto que podrán resolver en muy poco tiempo.

La opción de compra sobre un local está gravada en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Concretamente, en la normativa reguladora del impuesto, se dice que la promesa de venta de bienes de cualquier naturaleza, se entenderá siempre hecha a título oneroso. Esto quiere decir que, aunque el propietario del local no le cobre nada por darle esta opción, Hacienda sí entenderá que tal opción tiene un valor, y le exige pagar en consecuencia.

La tributación se concreta más en el artículo 50.5 del Reglamento del impuesto, que establece que las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.

Por lo tanto, de cara a Hacienda, la base imponible del impuesto» el mismo que si ya estuviera comprando el local -, será el precio acordado por darle la opción (otra cosa es el precio del local, que tributará aparte si es finalmente adquirido), y siempre que no sea inferior al 5 por ciento del precio del local, en cuyo caso, la base imponible sería ese porcentaje.

La ya popular Disposición Transitoria Tercera, de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, dispone una duración para los arrendamientos que tengan origen en una subrogación por descendientes, de veinte años, o bien el numero de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

Pero, a nuestro entender, la norma se refiere a subrogaciones que se hubieran efectuado tras la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, y no afecta a las subrogaciones anteriores.

Como usted expone, la subrogación se produjo muchos años antes, por lo que, a efectos de duración, hemos de remitirnos a la primera frase del punto 3 de la citada disposición: 

"Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento…".

No tendría que haber ningún problema si los abonos se ciñen al tope máximo de esos 2.500 euros a que usted alude.  Como sabe, están prohibidas, en la normativa que atañe al blanqueo de capitales, los pagos superiores a ese importe, siempre que en la operación intervenga al menos una de las partes en calidad de empresario o profesional, lo que ocurre en su caso.

Hay dudas, no obstante, de que esta sea una conclusión definitiva, puesto que la Dirección General de Tributos ha publicado más de una consulta en la que interpreta que el límite de 2.500 euros no es respecto al pago, sino al importe de la operación, con lo que, si la operación supera ese precio, como ocurre siempre en los casos de transmisión de oficinas de farmacia, no se podría utilizar nada de metálico, debiendo efectuarse los pagos mediante transferencias o títulos nominativos, como el cheque bancario.

Evite llamar la atención, pero si no obstante, dichos pagos se hubieran producido ya, tenga en cuenta que la opinión de la D.G.T., es discutible, y en cualquier caso, la multa máxima prevista es del 25 % sobre el importe abonado.

En nuestra opinión, no vemos indicios de que exista una posible concurrencia de intereses entre madre e hijo, de modo que no consideramos precisa la figura del defensor judicial, cuyo nombramiento complicaría la tramitación de esta operación.  Así, entendemos que la venta puede efectuarla la madre, pero eso sí, con la correspondiente supervisión y validación judicial.

El paso más seguro es esperar a que se solicite el permiso judicial, y que, una vez que el juez de su autorización, se formalice la venta del inmueble.

No obstante, parece que la operación planteada tiene indicios que objetivamente considerados, hacen preveer tal autorización con mayor probabilidad, ya que no solo vende el menor su parte, sino que existen otros vendedores, familiares suyos o al menos, personas muy próximas, que también están respaldando la venta, puesto que ellos también comparecen como vendedores, lo que hace suponer que tal autorización judicial es más que probable, de modo que tampoco vemos mal que se formalizara la venta del inmueble por parte de los propietarios mayores de edad, y se dejara pendiente la parte correspondiente al menor pendiente hasta el momento de autorización judicial, compareciendo la madre del menor en su representación, comprometiéndose a efectuar la venta en el momento en que tal autorización llegue.

Esta última opción le puede permitir ocupar el local cuanto antes y aunque tendrá que esperar un tiempo hasta que la compra sea totalmente firme, no vemos un serio riesgo de que finalmente no se autorice.

Comente este asunto con un letrado de su confianza y sobre todo, si va a financiar la compra, consulte esta posibilidad previamente con su banco, puesto que en este caso sí esperamos alguna dificultad.