Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Hasta el año 2010, sí se consideraban deducibles tales intereses, pero a consecuencia de una sentencia del Tribunal Supremo, el Tribunal Económico Administrativo Central cambió de opinión y ya no son deducibles. De hecho, esta interpretación ha sido nuevamente confirmada por otra resolución del T.E.A.C., de mayo de este mismo año.

Se entiende que los intereses de demora son una suerte de indemnización que el sujeto pasivo tiene que abonar, como consecuencia de no haber cumplido debidamente con sus obligaciones tributarias y, si esta indemnización fuera deducible, sería tanto como quitarle parcialmente tal carácter indemnizatorio. Además, se recuerda la existencia del principio general de que debe existir una necesaria correlación entre los ingresos y los gastos, y estos gastos no son considerados necesarios para la obtención de los ingresos.

Según la doctrina mayoritaria en materia fiscal, la que usted plantea es una prestación de servicios en la que una de las partes, usted, actúa en calidad de empresario o profesional, de modo que estaríamos dentro de la prohibición de abonos en efectivo en operaciones con un importe igual o superior a los 2.500 euros.

Esta prohibición, como se ha comentado en otras ocasiones en esta sección, alcanza a la totalidad de la nómina, de modo que no podrá abonar cantidad alguna en metálico. Tendrá que ser abonada la totalidad mediante transferencia, como parece que hace usted habitualmente, o mediante cheque, pero tendrá que ser nominativo, ya que, a los efectos comentados, el cheque al portador equivale a metálico.

Desde luego que usted puede indemnizar a sus trabajadores con cantidades superiores a las que se han establecido legalmente. El problema, de haber alguno, se sitúa en el ámbito tributario, puesto que los importes que excedan de lo que sea contractualmente exigible pueden no ser considerados deducibles por Hacienda.

En concreto, una reciente sentencia del Tribunal Supremo, afirma rotundamente que los importes que excedan el límite contractual de la indemnización no tienen una necesaria relación con la obtención de ingresos, condición que determina su deducibilidad y, por lo tanto, se considerarían una liberalidad, que queda al margen de la deducción.

En definitiva, puede indemnizar a sus trabajadores por encima del límite contractual, pero no podrá aplicar como gasto ese importe suplementario, en su liquidación de impuestos relativa a la actividad.

No vemos que sea imprescindible la formalización de este tipo de préstamos en una escritura pública. No obstante, sí es necesario que quede constancia documental que acredite suficientemente la existencia y las condiciones de dicho préstamo, o de lo contrario, podrían operar una serie de presunciones muy desfavorables. Por ejemplo, de no poder ser demostrada la existencia de un préstamo que justifique la entrada de ese dinero en el patrimonio de su hijo, podría suponerse que ha habido una donación entre ustedes, y se podría iniciar un expediente para la reclamación de las cuotas, recargos, sanciones, etc., correspondientes al Impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Otra presunción que puede afectarnos es la de onerosidad de los préstamos, es decir, se sobreentiende que los préstamos son remunerados, con la consiguiente obligación de liquidar en el IRPF, por el padre, los presuntos rendimientos obtenidos, calculados en función del interés legal del dinero.

Con frecuencia, los préstamos entre padres e hijos son gratuitos, y son préstamos, no donaciones. Para acreditar estas circunstancias lo recomendable – y exigible-, es que se documente el préstamo: partes que intervienen, importe, plazos, interés aplicable o si es gratuito, etc., mediante un documento privado, al menos, y se presente en la oficina liquidadora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la comunidad autónoma. El préstamo está sujeto a este impuesto, pero exento, y con una copia del contrato sellada, ustedes ya tendrán la justificación sobre la existencia y circunstancias del préstamo.

Efectivamente, como hemos comentado en alguna consulta anterior, únicamente expiraron los contratos procedentes de subrogaciones en contratos de ascendientes que se efectuaron después de la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

La subrogación que usted protagonizó, respecto al contrato de su padre, se produjo en 1990, anterior, por tanto, a la LAU de 1994, por lo que tal arrendamiento se extinguirá por jubilación o fallecimiento del actual arrendatario.

No obstante, entendemos que no procede subrogarse su hijo cuando usted se jubile, y ello con base en dos razones: Primero, por que la subrogación solo podría haberse hecho antes de cumplirse veinte años desde la entrada en vigor de la actual ley, que ya han pasado; y segundo, porque está expresamente descartada la subrogación en el contrato de un ascendiente, cuando en ese arrendamiento ya se hubiera producido una subrogación anterior por el mismo concepto.

Por lo tanto, entendemos que su actual contrato durará hasta su jubilación o fallecimiento, pero no podrá subrogarse un descendiente suyo, salvo autorización del propietario.

El viejo concepto de «transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial», por el que – literalmente-, se exigía que fuera transmitido el total de elementos empresariales para que la operación dejara de estar sujeta al I.V.A.., es el origen de dudas como la que usted plantea, y todo a pesar de que tal concepto ha sido sustituido por el de «unidad económica autónoma».

Conforme a la actual redacción del artículo 7, 1 de la Ley del I.V.A., es una operación no sujeta al impuesto «La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que? constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios,?»

Es decir, y como recuerda el Tribunal Económico Administrativo Central, en resolución nº 0565/2013, de 22 de enero de 2015, para que la operación no esté sujeta es necesario que, considerados en su conjunto los elementos transmitidos, deben ser estos suficientes para desarrollar una actividad económica por si mismos, fuera de la empresa/actividad a la que estaban afectos.

En el caso planteado, parece claro que usted transmitirá un conjunto de bienes que pueden constituir por si mismos una empresa, de modo que entendemos que su transmisión no estaría sujeta.

Según parece, ustedes, con ocasión de la celebración de su matrimonio, no hicieron trámite alguno al respecto del régimen matrimonial, por lo que se aplicó el régimen»supletorio» en su zona, que es el de gananciales.

El régimen económico matrimonial, puede cambiarse a voluntad de ambos cónyuges, pero bien entendido que los efectos de ese cambio operan desde ese momento entre ellos, y para que puedan afectar a terceras personas, como acreedores, bancos, etc., hay que hacer público el cambio.

El acuerdo de sometimiento a un régimen u otro, se concreta en las «Capitulaciones matrimoniales», que se formalizan ante notario y, posteriormente, han de ser inscritas en el Registro Civil., para obtener esa publicidad a la que aludíamos en el párrafo anterior.

A partir de la inscripción, no solo operará entre ustedes ese régimen, sino que los bienes de cada uno de los cónyuges estarán al margen de las responsabilidades contraídas por el otro, por ejemplo con ocasión de su ejercicio profesional, préstamos que solicite, acuerdos con proveedores, etc.

Acuda a su notaría y comente con el notario su objetivo, se trata de un asunto que podrán resolver en muy poco tiempo.

La opción de compra sobre un local está gravada en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Concretamente, en la normativa reguladora del impuesto, se dice que la promesa de venta de bienes de cualquier naturaleza, se entenderá siempre hecha a título oneroso. Esto quiere decir que, aunque el propietario del local no le cobre nada por darle esta opción, Hacienda sí entenderá que tal opción tiene un valor, y le exige pagar en consecuencia.

La tributación se concreta más en el artículo 50.5 del Reglamento del impuesto, que establece que las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.

Por lo tanto, de cara a Hacienda, la base imponible del impuesto» el mismo que si ya estuviera comprando el local -, será el precio acordado por darle la opción (otra cosa es el precio del local, que tributará aparte si es finalmente adquirido), y siempre que no sea inferior al 5 por ciento del precio del local, en cuyo caso, la base imponible sería ese porcentaje.

La ya popular Disposición Transitoria Tercera, de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, dispone una duración para los arrendamientos que tengan origen en una subrogación por descendientes, de veinte años, o bien el numero de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

Pero, a nuestro entender, la norma se refiere a subrogaciones que se hubieran efectuado tras la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, y no afecta a las subrogaciones anteriores.

Como usted expone, la subrogación se produjo muchos años antes, por lo que, a efectos de duración, hemos de remitirnos a la primera frase del punto 3 de la citada disposición: 

"Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento…".

No tendría que haber ningún problema si los abonos se ciñen al tope máximo de esos 2.500 euros a que usted alude.  Como sabe, están prohibidas, en la normativa que atañe al blanqueo de capitales, los pagos superiores a ese importe, siempre que en la operación intervenga al menos una de las partes en calidad de empresario o profesional, lo que ocurre en su caso.

Hay dudas, no obstante, de que esta sea una conclusión definitiva, puesto que la Dirección General de Tributos ha publicado más de una consulta en la que interpreta que el límite de 2.500 euros no es respecto al pago, sino al importe de la operación, con lo que, si la operación supera ese precio, como ocurre siempre en los casos de transmisión de oficinas de farmacia, no se podría utilizar nada de metálico, debiendo efectuarse los pagos mediante transferencias o títulos nominativos, como el cheque bancario.

Evite llamar la atención, pero si no obstante, dichos pagos se hubieran producido ya, tenga en cuenta que la opinión de la D.G.T., es discutible, y en cualquier caso, la multa máxima prevista es del 25 % sobre el importe abonado.

En nuestra opinión, no vemos indicios de que exista una posible concurrencia de intereses entre madre e hijo, de modo que no consideramos precisa la figura del defensor judicial, cuyo nombramiento complicaría la tramitación de esta operación.  Así, entendemos que la venta puede efectuarla la madre, pero eso sí, con la correspondiente supervisión y validación judicial.

El paso más seguro es esperar a que se solicite el permiso judicial, y que, una vez que el juez de su autorización, se formalice la venta del inmueble.

No obstante, parece que la operación planteada tiene indicios que objetivamente considerados, hacen preveer tal autorización con mayor probabilidad, ya que no solo vende el menor su parte, sino que existen otros vendedores, familiares suyos o al menos, personas muy próximas, que también están respaldando la venta, puesto que ellos también comparecen como vendedores, lo que hace suponer que tal autorización judicial es más que probable, de modo que tampoco vemos mal que se formalizara la venta del inmueble por parte de los propietarios mayores de edad, y se dejara pendiente la parte correspondiente al menor pendiente hasta el momento de autorización judicial, compareciendo la madre del menor en su representación, comprometiéndose a efectuar la venta en el momento en que tal autorización llegue.

Esta última opción le puede permitir ocupar el local cuanto antes y aunque tendrá que esperar un tiempo hasta que la compra sea totalmente firme, no vemos un serio riesgo de que finalmente no se autorice.

Comente este asunto con un letrado de su confianza y sobre todo, si va a financiar la compra, consulte esta posibilidad previamente con su banco, puesto que en este caso sí esperamos alguna dificultad.

Por supuesto. Si usted va a abonar los gastos de escritura, es usted quien tiene derecho a elegir la notaría de su confianza.

Además, aún en el caso de que usted no abonara los gastos de escritura, tampoco parece correcto que se le imponga el acudir a otro municipio, teniendo otras opciones, razonables, como la que usted comenta.

Por si fuera poco, el caso planteado responde a la formalización notarial de un préstamo de una entidad financiera, a favor de un particular.  En este supuesto, sea quien sea el que soporte los gastos, es el particular prestatario el que tiene derecho a elegir el notario.

Si el banco persiste en esta actitud, quizá lo más cómodo para usted, de entre las diversas vías que tiene a su disposición para oponerse a la imposición de acudir a otro, es que usted comunique esto a su notario de confianza, y el tomará cartas en el asunto, pudiendo llegar a intervenir directamente el Colegio Notarial de la Comunidad autónoma si en el conflicto toma parte también el notario que trata de imponer el banco.

En primer lugar, tenga en cuenta que las sucesiones pueden estar reguladas por normativa propia dependiendo de la zona en que se trate, aunque nuestra respuesta se basa en el Código Civil.

Con la aceptación de una herencia, se corre el riesgo de suceder también en las deudas del causante, por lo que es recomendable estudiar detenidamente esta situación antes de aceptar pura y simplemente.  En el caso de que usted tenga dudas serias sobre la existencia de deudas, tiene a su disposición fórmulas como   la aceptación "a beneficio de inventario", lo que supone la realización de un inventario, valoración del activo y pasivo del patrimonio de la herencia, y por lo tanto se estaría aceptando únicamente lo que le beneficia al heredero, no las deudas que expresamente no acepte.

No obstante, en el caso del usufructuario, la posición prevista para su madre, la doctrina del Tribunal Supremo establece que se trata de una figura distinta de la del heredero, hasta el punto de que no le hace responsable de las deudas de la herencia.

Esta distinción ha sido objeto de polémica judicial, que se ha previsto zanjar con la sentencia de TS 712/2014, de 16 de diciembre, por la que el Tribunal fija como doctrina jurisprudencial que el el usufructo sobre la totalidad de la herencia, o una parte o cuota, no puede ser asimilado a la posición del heredero.

Se trata de un producto en el que se puede depositar el ahorro, íntimamente relacionado con la previsión voluntaria, que suele entenderse como un complemento a las pensiones de jubilación, y se formaliza con las entidades aseguradoras.

El mecanismo puede resumirse en que el interesado deposita unos fondos en la entidad, para toda su vida en principio – aunque pueden rescatarse bajo ciertas condiciones – y, a cambio, recibe una rentabilidad en función de los parámetros acordados. 

Podemos encontrar varias versiones de renta vitalicia en el mercado:

Con capital reservado, en la que los herederos recibirán el capital depositado, al adjudicarse la herencia.
Capital cedido, en el que no habrá herencia de tales fondos, y con una rentabilidad previsiblemente mayor.
Capital decreciente; podríamos decir que a mitad de camino entre las anteriores, en el que los herederos recibirán un porcentaje de lo depositado.

A nuestro entender, el embargo del local priva a su propietario de la facultad de disposición, y no podría formalizar ningún contrato que suponga una vinculación del uso de ese local, o altere de cualquier modo la propiedad, en perjuicio de sus acreedores.

No obstante, parece ser que usted necesita muy poco tiempo de alquiler, y podría asumir el riesgo de que finalmente el embargo traiga consigo la definitiva pérdida del local, incluido el arrendamiento que se hubiera formalizado con posterioridad al embargo.  En tal caso, quizá podría usted formalizar el arrendamiento, anotando debidamente en su contrato la advertencia de que ambas partes conocen la existencia de ese embargo y aceptan que una de las consecuencias de esta circunstancia, puede ser la cancelación del arrendamiento, asumiendo el arrendatario la obligación de abandonar el local si así lo exigiera el futuro propietario o el acreedor que instó el embargo.

Con esta declaración, evitarían que pudiera interpretarse que el local se alquila en fraude de acreedores y, eso sí, mida con precisión sus plazos, y la certeza de que pude efectuar ese traslado con la rapidez y seguridad necesaria.

Por último, aunque usted no alude a quién insta el embargo, no descarte ponerse en contacto con tal acreedor, puesto que quizá pudiera negociar una autorización para que el arrendamiento se formalizara con mayor duración y tranquilidad.

Dentro de las novedades que afectan al IRPF tras la reforma pasada, efectivamente, nos encontramos con una exención para las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años, derivadas de la transmisión de activos, si se reinvierten en un producto denominado "renta vitalicia", y siempre, atendiendo a los siguientes requisitos principales:

Literalmente, el artículo 38 de la Ley de IRPF, dice en su apartado 3 que:
"3. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros….."

Revise con su asesor fiscal este asunto, puesto que, aunque tales productos no ofrecen una rentabilidad exagerada, considerando el ahorro fiscal que pueda suponerle, sí pueden constituir una opción interesante.

A nuestro entender no es posible, ya que conforme a la normativa de ordenación farmacéutica,  Nadie que no sea farmacéutico puede poseer una oficina de farmacia, lo que excluye al hermano no farmacéutico.

Además, un farmacéutico solo puede tener la propiedad o participación, en una oficina de farmacia, lo que impide que los dos hermanos farmacéuticos puedan participar, respectivamente, en la del otro hermano.

Por otra parte, y al margen de consideraciones sobre la implicación de estar o no jubilado, para que sus padres pudieran participar en alguna de las oficinas de farmacia, tendrían que adquirir esa participación, bien por compra, bien por donación…, y siempre, claro está,  que sean farmacéuticos.

Antes de tomar tan peculiar decisión, vemos otras vías para afrontar el asunto sin generar desequilibrios en la familia, por ejemplo, transmitir la oficina de farmacia a un tercero, y con el producto de la venta, financiar a ambos en sendas adquisiciones.  Otra opción, sería la donación a uno de los hermanos, pero con obligación de compensar al otro en la mitad del valor que indique una tasación profesional…

Si, no obstante, su padre opta por donar la oficina de farmacia a uno solo de los hermanos, dependiendo de la normativa civil aplicable en su caso, podría estar sembrando nuevos problemas para el futuro, puesto que, si por ejemplo, estuvieran en zona de aplicación del Código Civil, la donación al hermano  beneficiado podría considerarse "colacionable" en un futuro reparto y adjudicación de herencia, es decir, el hermano perjudicado podría reclamar al otro la parte de tal donación que excediera de la herencia legítima y de la parte de libre disposición por su padre.

Ofrezca estas alternativas a su padre y hermano, y de no llegar a un acuerdo, ponga el asunto en manos de un abogado especializado en Derecho Civil, porque han de considerarse numerosos detalles no estudiados en esta consulta.

Si lo ha revisado su abogado, poco más podemos añadir, salvo comentar una situación que viene anunciándose erróneamente  desde hace mucho tiempo: la presunta caducidad de los contratos conocidos como de "renta antigua", al final de 2.014.

Esa fecha de caducidad está prevista, exclusivamente, para aquellos casos de arrendamiento sobre local de negocio cuyo inquilino es una sociedad mercantil, situación  que no se produce en el caso de los farmacéuticos, que operan siempre como persona física.

Conforme al texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los firmantes de un contrato de renta antigua, cuentan con prórroga forzosa hasta su jubilación o fallecimiento.  Y aún en ese caso, podrá subrogarse el cónyuge si ejerciera la misma actividad.

Bien entendido que nos estamos refiriendo exclusivamente a la circunstancia de que sea usted el firmante del contrato original. Hay excepciones, como por ejemplo, en el supuesto – según parece, ya descartado por su letrado-, de que el arrendamiento se basara en una subrogación en la posición de arrendatario que ocupaba previamente un ascendiente suyo, el arrendamiento duraría hasta cumplirse veinte años desde la aprobación de la ley, en 1.994.  Esos arrendamientos, sí habrán terminado ya, salvo nuevo acuerdo.

Nosotros entendemos que no. 

Realmente, se ha previsto en la nueva regulación del impuesto sobre sociedades, la inclusión en su ámbito de sujeción a las sociedades civiles que tengan objeto mercantil.  Y desde el 1 de enero de 2.016.

Concretamente, en el artículo 7, a,  de la Ley, se prevé que a partir de esa fecha, sean contribuyentes del impuesto sobre sociedades:

"a) Las personas jurídicas, excluidas las sociedades civiles que no tengan objeto mercantil."

Como vemos, a lo que la Ley se está refiriendo es, antes que nada, a la condición de "persona jurídica", y resulta que las sociedades civiles no tienen que tener necesariamente personalidad jurídica diferente de la de sus componentes; es más, en el caso de las oficinas de farmacia, incluso está descartada esta opción.  Para que la sociedad civil adquiriera personalidad jurídica, tendría que estar formalizada, como paso previo, en escritura pública, previa a su inscripción en el registro.  Por lo tanto, las sociedades civiles que usualmente se hacen en relación con una oficina de farmacia, seguirán estando sometidas al IRPF, en régimen de atribución de rentas, como ha venido sucediendo hasta ahora.