Consejos para comprar y vender Farmacias en España

No existe un precio mínimo establecido para las oficinas de farmacia.  La recomendación es aproximarse al precio de mercado que, en definitiva, es el resultado de la interacción entre la oferta y la demanda. Así, existen varios métodos de cálculo, como la popular aplicación de coeficientes sobre la cifra de valoración, la capitalización de los beneficios, o la multiplicación del resultado antes de impuestos y amortizaciones…. numerosos sistemas, en definitiva, que no son determinantes y que, incluso alguno de ellos, pueden ser una fuente de serios equívocos.

Por eso, lo recomendable es contar con la opinión razonada de empresas especializadas que, además de dominar la idiosincrasia económica y financiera del sector, tengan un notorio conocimiento respecto a numerosas operaciones de este tipo y, preferentemente, sobre las efectuadas en la misma zona.

El Tribunal Supremo, en una sentencia de septiembre de 2021, ha aclarado la polémica existente sobre qué valor ha de tenerse en cuenta en este asunto puesto que, en la serie de sentencias y recursos previos, la administración tributaria entendía que únicamente habrían de tenerse en cuenta los gastos inherentes a la adquisición, como impuestos, notaría, etc., al considerar que “el coste “era cero, al tratarse de una adquisición a título lucrativo.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha estimado que el valor a considerar es el importe real del bien, calculado conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es decir, el consignado en la escritura de donación o el comprobado por la Administración, (restando, como es preceptivo, el importe de los terrenos).

La Dirección General de Tributos entiende que la puesta a disposición de los empleados de máquinas, útiles y herramientas no constituye rendimiento del trabajo, tanto si el trabajo se realiza en la propia oficina de farmacia o fuera de las instalaciones de la empresa.

La condición más destacable es que los trabajadores no puedan utilizar tales medios para usos particulares y, a tales efectos, se considera válida la inclusión de una advertencia en el código o reglamento de conducta de la empresa, o en el propio contrato de trabajo, descartando el uso de estas herramientas para fines particulares.

Desde luego, lo más cómodo y correcto sería que solicitaran a la notaría la rectificación de la factura pero, seguramente, han caído en la cuenta de esta divergencia en el momento de realizar su declaración de I.R.P.F., y ahora sea complicado que se rectifique.

De todos modos, tampoco es tan importante. La propia D.G.T., ha considerado deducible, en la parte en que hubieran sido satisfechos tales honorarios por cada cónyuge, independientemente de a nombre de quién se expidiera la factura, pero siempre que se puede demostrar por cualquier medio admitido en Derecho, que cada uno soportó una parte proporcional del gasto.

Así, por ejemplo, si el abono de los honorarios de la notaría se efectuó desde una cuenta de titularidad común, entendemos que está suficientemente probado que el abono lo hicieron ambos.

Pueden utilizar como referencia la consulta vinculante V1849-21, de 14 de junio de 2021.

Como ha recordado la D.G.T. en más de una ocasión, el importe que se ve obligado a abonar el avalista, incluso si se le llegara a embargar el salario, no constituye de forma automática una pérdida patrimonial, puesto que el avalista, usted en este caso, sigue teniendo un derecho de crédito contra la sociedad a la que ha avalado.

Habrá de ser acreditada una situación de insolvencia de la sociedad avalada, (por ejemplo, si entrara en concurso de acreedores), y comoquiera que el avalista no puede cobrar su crédito, sí las puede imputar como pérdida patrimonial.

Solo cuando un derecho de crédito resulta judicialmente incobrable es cuando tiene sus efectos en I.R.P.F, entendiéndose que sería en ese momento y período impositivo cuando se produciría una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) por el importe no cobrado, que habría de integrarse en la base imponible general del Impuesto, al no ponerse de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales.

Las ventajas previstas para la transmisión por donación de empresas familiares y negocios profesionales tratan de facilitar el relevo generacional en las explotaciones económicas, minorando los impuestos a abonar con ocasión de cada transmisión, y facilitando así que puedan ocupar los descendientes los puestos de dirección y a la titularidad.

Por lo dicho, una condición esencial es que el transmitente deje de ocupar cargos de dirección en el negocio transmitido, que en el caso de los farmacéuticos, es facultad inherente a la titularidad, de modo que lo importante es que usted transmita TODA la oficina de farmacia.

Naturalmente, las reducciones previstas solo serán aplicables en la parte que usted transmita en donación, pero no es obstáculo que transmita la otra mitad a título oneroso, siempre que se haga a la vez.

Como usted comenta, en las provincias vascas existe aún la posibilidad de practicar la “exención por reinversión” que, en resumidas cuentas, supone excluir de tributación las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la venta si, en el plazo máximo de 3 años, se adquiere otra.

Y, efectivamente, la amortización del valor de adquisición (lo que le costó en su momento la oficina de farmacia), sí tiene influencia a la hora de aplicar la exención citada, puesto que están excluidas de este beneficio todas aquellas sumas que fueron deducidas en ese concepto.

No obstante, el interés de la herramienta que estamos comentando, puede seguir siendo muy interesante, por ejemplo, si se adquirió la oficina de farmacia hace muchos años, puesto que la ganancia patrimonial será importante en comparación con el valor amortizado – que no será tan importante-, y no digamos en los casos de adquisición por nueva apertura, en los que la amortización habrá sido prácticamente inexistente.

Como siempre, le recomendamos consultar su situación concreta con su asesor, antes de tomar ninguna decisión.

Esta condición debe estar claramente estipulada en el contrato de compraventa que ustedes tengan formalizado o, en caso contrario, no tendría que aceptarlo si a usted no le parece bien.

Es importante que, de ser ese el acuerdo, conste en el contrato, puesto que la bajada del nivel usual de existencias le obligará a usted a bajar también la calidad de servicio a su clientela, al producirse “faltas” de dispensación y obligarle a volver en otro momento.

Estas maniobras suelen estar originadas por el interés de los compradores en contar con un stock hecho a su medida y a su gusto, y aprovechando las ofertas de pedido inicial que hacen los proveedores, pero esa aludida bajada en la calidad de atención puede ser muy perjudicial, tanto que no compense.

Por lo tanto, insistimos en que, si ese es el acuerdo, quede reflejado por escrito puesto que una eventual pérdida de clientela podría generar suspicacias frente a usted, e incluso alguna reclamación del comprador.

El contrato de cuentas en participación tiene en común con el préstamo el hecho de que alguien aporta dinero al negocio de otra persona, pero se diferencia en que la remuneración de ese dinero, en vez de un porcentaje de interés, consiste en una participación en el resultado, bueno o malo, de la explotación económica.

Es perfectamente válido, pero tiene matices que deben ser valorados y asimilados por ustedes previamente porque suele haber equívocos: aunque se parezca a un préstamo, no lo es, entre otras razones porque su amigo puede llegar a tener pérdidas que minoren el importe aportado, y aunque puede parecer –de lejos-, una sociedad, ni mucho menos lo es, puesto que el titular, propietario y quien decide, y responde, es usted.

Por supuesto, existen otros matices y posibilidades de contratación que deben conocer; consulten detenidamente esta operación con un letrado especializado antes de seguir con sus acuerdos.

Cuando se opera bajo un contrato de cuentas en participación, el partícipe, que es como se denomina a quien aporta capital en el negocio, no siendo titular ni dueño del mismo, (al titular se le denomina “gestor”), aplica en sus rendimientos la base imponible del ahorro, con un recorrido, efectivamente, menor que si se asociara con el titular, y tributara por el apartado de actividades económicas en el IRPF, al que es de aplicación la base imponible general.

Y esto, en efecto, puede originar la interpretación de que en vez de asociarse, usted ha formalizado ese otro contrato, con el único fin de pagar menos impuestos.

Esto, no obstante, puede ser discutido pero, desde luego, queda descartada la duda cuando se dan circunstancias que hacen imposible la asociación, como por ejemplo, el hecho de que el partícipe no sea farmacéutico, o siéndolo, sea titular de otra oficina de farmacia.

En ambos casos, hipoteca y prenda, estamos ante cosas muy parecidas.

Se trata de contratos de garantía de operaciones, generalmente, préstamos, por los que el acreedor, el banco, tendrá preferencia para cobrar sus créditos con la cosa dada en garantía. La hipoteca mobiliaria, se llama así porque recae sobre un bien mueble, el establecimiento mercantil de oficina de farmacia, frente a la conocida simplemente como “hipoteca”, que es la inmobiliaria, al tener por objeto bienes inmuebles, como la vivienda.

En su caso, parece que su entidad ha optado por la “prenda sin desplazamiento”, que muy resumidamente, consiste en dar preferencia al banco para poder cobrar su deuda, con algún elemento fundamental de su oficina de farmacia, como la licencia administrativa.

Ambas tienen costes y efectos similares, y tenga claro que antes de disponer de su oficina de farmacia (venderla, donarla, trasladarla, etc.) tendrá que pedir autorización a su banco.

No es que se trate de un acuerdo ilegal, por supuesto que no. Lo que ocurre, seguramente, es que usted va a financiar la adquisición de la oficina de farmacia con la garantía de una hipoteca mobiliaria sobre la propia oficina de farmacia.

En este punto, hay que tener en cuenta la normativa que regula este tipo de contratos, la “Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión”, y concretamente a su artículo 22, que dispone que la hipoteca se podrá extender, mediante pacto, a las existencias, siempre que sean de la propiedad del titular del establecimiento y que se precio de adquisición esté pagado.

Por lo tanto, si se ha pactado con el banco que la hipoteca incluya las existencias, éstas tendrán que estar pagadas, no sirven aplazamientos.

El término “contrato de arras” ha tenido tanto éxito en el lenguaje común que incluso ha suplantado al concepto verdaderamente importante, principal y protagonista en las transmisiones, que es el “contrato de compraventa”

Cuando dos farmacéuticos están de acuerdo en transmitir y adquirir una oficina de farmacia, en el precio y restantes condiciones, lo que han de formalizar es un contrato de compraventa, contrato que puede o no llevar, como contrato accesorio, uno de arras.

Así, un contrato de compraventa puede o no tener aparejado un contrato de arras, puesto que no es obligatorio que las haya; pero un contrato de arras no tiene valor en sí mismo si no complementa a un contrato de compraventa previo.

Por supuesto, nos parece recomendable que se incluya, en el documento que formaliza la operación, un contrato en que se regule la entrega de una cantidad (usualmente conocida como señal), y se concreten sus consecuencias, pero esto, aunque recomendable, no es imprescindible; el contrato de compraventa, sí.

Y no se trata de un asunto específico de las operaciones empresariales, tanto la compraventa como las arras pueden regular relaciones mercantiles como de personas en su ámbito particular, no empresarial.

Preguntas similares a esta han sido remitidas por varios lectores. Incluso la propia Administración se ha pronunciado al respecto, afirmando que el hecho de que el pago de las cantidades relativas a la actualización salarial del convenio son consecuencia del ejercicio de dicha actividad supone que tales gastos, incluso en el caso de que se produjeran con posterioridad al cese en la actividad, mantengan esa misma naturaleza y, por tanto, deban declararse como gasto dentro del concepto de los rendimientos de actividades económicas en el período impositivo en el que resulta exigible dicho pago, es decir, la fecha que se indique en el Convenio Colectivo firmado

Conforme se dispone en la nueva Ley de Ordenación Farmacéutica de Madrid, en su Disposición Transitoria Segunda, bajo el título «Procedimientos administrativos en tramitación», se especifica, en su apartado 1, que » Las solicitudes de autorización de instalación, funcionamiento, cierre o modificación de establecimientos y servicios farmacéuticos pendientes de resolución a la entrada en vigor de la presente ley se regirán por la normativa vigente en el momento de inicio del procedimiento». Por lo tanto, cabe entender que son aplicables únicamente las condiciones anteriores, no los seis años previstos para las oficinas abiertas por los nuevos concursos.

Efectivamente, hay varias normas autonómicas que conceden un derecho preferente para la adquisición de la oficina de farmacia a determinadas personas, bien familiares directos del titular que transmite, bien empleados, o incluso otros farmacéuticos establecidos en la zona, como es el caso del País Vasco.

Esto quiere decir que antes de formalizar la transmisión con una tercera persona, desde luego, usted deberá contar, bien con la renuncia a este derecho preferente, por parte de esas personas, o bien deberá estar en condiciones de acreditar que les ha sido ofrecida la farmacia en unas condiciones determinadas, y no consta aceptación de ninguno de estos posibles adquirentes que tienen preferencia.

Entendemos que sí puede negociar con otras personas, incluso antes de comunicar sus intenciones de venta a los “preferentes”, pero en el acuerdo que pueda formalizar con terceros, le recomendamos que incluya la advertencia o condición de que esa venta es válida siempre que no acepte la operación su empleado, familiar, etc.

Para usted, la concesión de una opción de compra supone una ganancia patrimonial, y conforme al último criterio que ha establecido el Tribunal Supremo, habrá de ser liquidada como ganancia patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro.  El cambio consiste en que ahora se considera una ganancia patrimonial derivada de una transmisión, derivada de la entrega de una facultad consustancial al derecho de propiedad.

En definitiva, se entiende que usted ha renunciado a la posibilidad de disponer libremente de ese inmueble, y que ha transmitido esa facultad al adquirente de su oficina de farmacia, así, al derivarse la ganancia de una transmisión, habrá de incluirse, como decimos, en la base imponible del ahorro, y no en la general.

Preguntas similares a esta han sido remitidas por varios lectores. Incluso la propia Administración se ha pronunciado al respecto, afirmando que el hecho de que el pago de las cantidades relativas a la actualización salarial del convenio son consecuencia del ejercicio de dicha actividad supone que tales gastos, incluso en el caso de que se produjeran con posterioridad al cese en la actividad, mantengan esa misma naturaleza y, por tanto, deban declararse como gasto dentro del concepto de los rendimientos de actividades económicas en el período impositivo en el que resulta exigible dicho pago, es decir, la fecha que se indique en el Convenio Colectivo firmado.

El término “contrato de arras” ha tenido tanto éxito en el lenguaje común que incluso ha suplantado al concepto verdaderamente importante, principal y protagonista en las transmisiones, que es el “contrato de compraventa”

Cuando dos farmacéuticos están de acuerdo en transmitir y adquirir una oficina de farmacia, en el precio y restantes condiciones, lo que han de formalizar es un contrato de compraventa, contrato que puede o no llevar, como contrato accesorio, uno de arras.

Así, un contrato de compraventa puede o no tener aparejado un contrato de arras, puesto que no es obligatorio que las haya; pero un contrato de arras no tiene valor en sí mismo si no complementa a un contrato de compraventa previo.

Por supuesto, nos parece recomendable que se incluya, en el documento que formaliza la operación, un contrato en que se regule la entrega de una cantidad (usualmente conocida como señal), y se concreten sus consecuencias, pero esto, aunque recomendable, no es imprescindible; el contrato de compraventa, sí.

Y no se trata de un asunto específico de las operaciones empresariales, tanto la compraventa como las arras pueden regular relaciones mercantiles como de personas en su ámbito particular, no empresarial.

Efectivamente, cuando se trata de la herencia de un heredero “no forzoso”, se ha previsto tradicionalmente que durante los dos años posteriores al fallecimiento del causante, pueda aparecer un heredero forzoso desconocido, o un testamento ológrafo, y si esto ocurre, el local le correspondería a esta persona. Por eso las entidades bancarias revisan detenidamente, como el notario, los títulos de adquisición de los bienes por parte de los vendedores, para conocer si existe tal riesgo, puesto que ellos también perderían su garantía si dieron un préstamo para la compra con hipoteca. 

Ahora bien, sepa que, desde el pasado día 3 de septiembre de 2021 ya no está vigente esta excepción, al haber sido derogado el artículo que la contenía, el 28 de la Ley Hipotecaria, que ha sido eliminado a partir de ese momento, por la Ley 8/2021. 

Hasta ahora, para eludir el riesgo, se podía concertar un alquiler con opción de compra a ejercitar pasados los dos años, pero esta maniobra solo arreglaba en parte la situación, sobre todo en el caso de las oficinas de farmacia: tampoco sería oportuno hacer una reforma en ese plazo, y no digamos un traslado a ese local. 

Ahora, este riesgo ya no existe, pero contraste detenidamente con su notario las fechas de fallecimiento, y sus implicaciones, por si pudieran afectarle aún.