Consejos para comprar y vender Farmacias en España

La condición de»transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial? para que una operación no esté sujeta a I.V.A. ya no está vigente. El concepto actual que recoge el artículo 7 de la Ley del I.V.A es»transmisión de una unidad económica autónoma?. En su caso no tiene gran trascendencia, puesto que con la redacción anterior, la operación estaría sujeta al impuesto ya que, efectivamente, se trataría de una transmisión parcial; ahora también está sujeta, pero es porque una parte de la farmacia no puede considerarse una unidad económica autónoma ya que es una mera parte.

Si usted fuera propietario únicamente de ese treinta por ciento de la farmacia, y vendiera su parte, conforme a la norma anterior la operación estaría no sujeta, puesto que estaría transmitiendo la totalidad del patrimonio empresarial, pero ahora, sí estaría sujeta, por las razones expuestas.

En cualquier caso, recuerde que el I.V.A. repercutido no ha de ser ingresado en Hacienda, puesto que la normativa relativa al régimen especial del recargo de equivalencia, que se aplica a las farmacias, dispone que la cuota repercutida es para el vendedor. Esto permite que hagan la operación hablando de precios finales, puesto que, en definitiva, si hay I.V.A., es para que se lo quede el vendedor, de modo que no tendría por qué afectar al precio si los contratantes no quieren.

Las entidades como la sociedad civil, o las comunidades de bienes, cuando se constituyan con el fin de desarrollar una actividad económica, están asimiladas, en cuanto a constitución, disolución etc., y en lo que al Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales, en su apartado de Operaciones Societarias, a las compañías mercantiles, como la sociedad anónima o una limitada. Esto implica que en el momento de su constitución, ha de abonarse un uno por ciento de gravamen sobre el capital social.

El problema más llamativo ha venido siendo el determinar cuál es el capital de estas entidades, puesto que determinadas normas e interpretaciones de la Administración han equiparado cifra de capital con el patrimonio, de tal manera que en el caso de una oficina de farmacia nos encontraríamos con que ha de abonarse el uno por ciento del valor de la oficina de farmacia, en claro desequilibrio de trato respecto a las compañías mercantiles, que tienen perfectamente diferenciados estos conceptos y por lo tanto, con un pequeño capital, pueden poseer un patrimonio inmenso, tributando únicamente por la cifra de capital.

No obstante, sepan que tras la publicación del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo. (BOE de 3 de diciembre), contiene un artículo 3, que modifica el artículo 45.I.B).11 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y exime de gravamen a la constitución, entendemos que tanto de compañías mercantiles como comunidades de bienes o sociedades civiles. Esta modificación entró en vigor el pasado 4 de diciembre.

Aplicando al caso la regulación dispuesta en el Estatuto de los Trabajadores, en el supuesto de transmisión de una oficina de farmacia, se produce la sucesión del adquirente respecto a la relación laboral existente en el momento de la adquisición.
El mismo texto dispone que»Sin perjuicio de lo establecido en la legislación de Seguridad Social, el cedente y el cesionario, en las transmisiones que tengan lugar por actos ínter vivos, responderán solidariamente durante tres años de las obligaciones laborales nacidas con anterioridad a la transmisión y que no hubieran sido satisfechas??
Por lo tanto entendemos que usted sí puede ser responsable respecto a este trabajador. Otra cosa es que el transmitente responda a su vez, de los perjuicios causados como consecuencia de esta situación.

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales, (I.T.P.), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, ha sufrido numerosas modificaciones durante el pasado ejercicio y, aunque ya existían algunas diferencias, entre las que destacaban las provincias vascas y Navarra, ahora tenemos un auténtico mosaico, con tipos de gravamen distintos, e incluso progresivos dependiendo de cada zona concreta. La aplicación de una norma y otra, viene determinada por la ubicación del bien concreto que se adquiere y no por la residencia, ni por la vecindad civil del comprador. Este gravamen se aplicará al comprador de un local, o una vivienda, pero no de una oficina de farmacia, ya que por aplicación del artículo 7,5 de la Ley nacional, las transmisiones de bienes empresariales realizadas entre empresarios no están sujetas al impuesto.

Con efectos desde el 1 de enero de 2009 y con vigencia para los ejercicios 2009, 2010 y 2011, será aplicable una reducción del 20% sobre el rendimiento neto positivo declarado previamente minorado en su caso, por las reducciones previstas en el artículo 32 de esta Ley, siempre que se den determinados requisitos y se mantenga o se cree empleo en el ejercicio.
La disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 35/2006 del Impuesto (añadida por el artículo 72 de la Ley de Presupuestos generales del Estado para 2010), establece para titulares de actividades económicas cuya cifra de negocios para el conjunto de actividades que realicen sea inferior a cinco millones de euros en cada período y tengan una plantilla media inferior a 25 empleados, una reducción del 20% sobre el rendimiento neto positivo declarado, minorado, en su caso por las reducciones antes indicadas, siempre que mantengan o creen empleo en dicho ejercicio.
Para el cálculo de la plantilla media de la actividad económica se tomarán las personas empleadas en los términos que disponga la legislación laboral, teniendo en cuenta la jornada contratada en relación a la jornada completa y la duración de dicha relación laboral respecto del número total de días del período impositivo. Deberán incluirse los trabajadores con contrato indefinido, de duración limitada, temporales, de aprendizaje, para la formación y a tiempo parcial.

Consulte detenidamente con su asesor laboral la situación concreta de su plantilla porque la aplicación pormenorizada del contenido completo de estas disposiciones le puede afectar muy favorablemente.

Es importante destacar que, al tratarse de un contrato a firmar en la actualidad, la ley vigente es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de modo que lo aquí explicado no es de directa aplicación a todos los contratos, muchos de ellos suscritos bajo la anterior regulación, que aún continúa vigente en muchos aspectos.

Desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, al propietario del local alquilado no le corresponde, por disposición legal o reglamentaria, participación alguna. Es más, ni siquiera es preciso notificarle previamente la operación, como sí sucede cuando es aplicable la normativa anterior.

El farmacéutico que pretenda transmitir su oficina de farmacia, instalada en un local de alquiler, y siempre que su contrato se firmara con posterioridad a la entrada en vigor de la actual L.A.U., únicamente tendrá que notificar al propietario que la cesión del arrendamiento ha tenido lugar, y el propietario tendrá derecho a que la renta se incremente en un 20%.

Tenga en cuenta, no obstante, que la facultad de cesión, con otras recogidas en la norma a favor del arrendatario, forma parte de lo que se denomina»derecho dispositivo?, es decir, que puede ser anulada en el contrato si así lo acuerdan las partes, y esta circunstancia imposibilitaría la cesión y, por lo tanto, la venta de la oficina de farmacia, hasta llegar a un acuerdo con el propietario.

Procure que en el documento en el que formalicen el arrendamiento, o bien no diga nada, lo que implicaría la aplicación del texto de la Ley, o bien quede expresamente reflejado que sí tiene usted este derecho, con las peculiaridades que deseen especificar, o simplemente remitiéndose a la normativa.

Con efectos desde 1 de enero de 2003, la Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (B.O.E. de 28 de diciembre de 2002), ha modificado el artículo 83 de dicha Ley y, de acuerdo con la nueva redacción, las personas físicas residentes en territorio español, estarán exentas del pago del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Por lo tanto, el impuesto sobre actividades económicas, (I.A.E.), está previsto exclusivamente para las personas jurídicas, por ejemplo una sociedad anónima o una sociedad limitada, y siempre que alcancen los parámetros de facturación que se establezcan normativamente.
Si usted es el único titular de una oficina de farmacia, al tratarse de una persona física, independientemente de la facturación anual que alcance, está excluido de tributar por este impuesto.

La Ley 19/2010, de 7 de junio, regula las donaciones en efectivo para adquisiciones de empresas individuales o negocios profesionales con domicilio fiscal en Cataluña. Muy resumidamente, podemos decirle que se establece, para la determinación de la base imponible, una reducción del 95% de la suma donada, con un máximo de 125.000 euros, siempre que se cumplan unas condiciones, entre las que podemos destacar que:

• La donación se efectúe en escritura pública
• El donatario no tenga más de 40 años,
• La inversión se efectúe dentro de los 6 meses siguientes a la donación.
• El patrimonio preexistente del donatario no sea superior a 300.000 euros.
• La inversión ha de mantenerse 5 años.

Como es lógico, antes de tomar una decisión al respecto, le recomendamos que ponga su caso concreto en manos de especialistas, que deberán considerar la concreta inversión que pretende efectuar y determinadas circunstancias relativas a su situación familiar, que pueden matizar las conclusiones sobre la aplicación concreta de estas medidas.

Efectivamente, y como se ha recordado recientemente en esta sección, la transmisión de oficina de farmacia no debe ocasionar ingreso alguno en la Hacienda Pública por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas,»I.T.P.?, salvo en el caso de transmisión de locales u otros inmuebles.

No obstante, sigue teniendo validez la obligación de presentar la liquidación del impuesto ante la administración correspondiente. Esta exigencia busca la obtención de información sobre las transmisiones que se producen.

Es comprensible que la administración no de por buena la calificación que realicen los interesados sobre sus adquisiciones; por esta razón se exige la presentación de la declaración-liquidación, aunque sea marcando la casilla de»exento?, o»no sujeto?, y además ha de adjuntarse la copia autorizada de la escritura pública o documento empleado, con el fin de que puedan analizarse las características de la transmisión y ver si, como en nuestro caso, se dan las condiciones para la no sujeción.

Desde un punto de vista jurídico, sí existen fórmulas, como podría ser el concertar la futura transmisión de ese porcentaje mediante una opción, y recibir un pago a cuenta del precio establecido, o incluso el pago por adelantado. Ahora bien, subrayamos el adjetivo «jurídico?, puesto que, desde un punto de vista estratégico, o comercial, su plan se nos antoja especialmente complicado. Fijar un precio a la oficina de farmacia a seis años vista, o ponerlo ahora, sin tener certeza de la evolución de la explotación, es una probable fuente de problemas entre ustedes.

No obstante, tenga en cuenta que su oficina de farmacia sí puede ser objeto de hipoteca mobiliaria, aunque su valoración no sea muy alta, puesto que casi no cuenta con fondo de comercio todavía. Por otra parte, podría acudir a fórmulas como la cuenta en participación, a la que nada afecta el plazo de seis años previsto en su Ley de Ordenación para poder transmitir, puesto que se trata de un contrato más bien financiero. Conforme a este contrato, un inversor podría aportar fondos a su explotación y, en vez de recibir a cambio un interés determinado, se le compensaría con una participación en el resultado de la oficina de farmacia, según determinen ustedes.

Realmente, el texto de la Ley de Hipoteca mobiliaria venía descartando la posibilidad de formalizar una hipoteca mobiliaria sobre explotaciones económicas cuyo precio no estuviera completamente abonado, con la salvedad, lógicamente, de las cantidades garantizadas con esa hipoteca. Es decir, salvo lo que se debe al banco, el deudor no tiene que tener otra deuda relativa a la adquisición de la oficina de farmacia con el vendedor.
No obstante, esta condición ha sido removida con la pasada entrada en vigor, Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero que, entre otras disposiciones, ha modificado la exigencia aludida y, por lo tanto, sí se pueden establecer pagos aplazados en su compra de oficina de farmacia.

A pesar de todo, puede darse el caso de que la objeción transmitida por su banco no proceda de su departamento jurídico, sino del departamento de riesgos. Sobra aclararle cómo se ha endurecido la negociación con las entidades financieras, aún en los casos de financiación de la compra de una oficina de farmacia, que sigue considerándose un sector»refugio? en cuanto a inversiones se refiere, pero es posible que el riesgo total ( el total adeudado por el cliente, no solo lo asumido por el banco) que ha sido aceptado por el comité de riesgos del banco, ya esté al límite, y sea por esta razón por la que se oponen a que exista ese fraccionamiento. Ocurre con alguna frecuencia, de modo que concrete esta circunstancia con su banco; si la objeción sigue siendo de carácter jurídico, la solución ya la tiene líneas arriba, pero si es financiera, tendrá que replantear la operación.

El derecho de adquisición preferente sobre una oficina de farmacia en venta se ciñe principalmente, en las comunidades autónomas donde está recogido, y entre las que no se incluye Andalucía, al ámbito laboral, a favor de regente, adjunto y sustituto del titular. La preferencia por motivos familiares sí existe, por ejemplo en la comunidad de Madrid, donde el cónyuge y los hijos farmacéuticos tienen preferencia en la compra. De hecho, en la tramitación de los expedientes de transmisión de una oficina de farmacia es imprescindible, cuando se vende a un tercero ajeno a la familia, que se presente en la Administración un documento con la renuncia de cada una de estas personas con preferencia.

Existe otro derecho preferente, derivado de la normativa civil, y aplicable en toda España, que es el»retracto de comuneros?, y lo tienen todos los copropietarios de la oficina de farmacia, quienes pueden llegar a»romper? cualquier transmisión que se hubiera hecho si están dispuestos a cumplir las mismas condiciones que el otro comprador.

En su comunidad tampoco existe derecho preferente por razón de vínculo familiar, y usted hace meses que no es empleado de la farmacia, de modo que descartamos cualquier preferencia a su favor.

La sujeción al régimen especial del recargo de equivalencia, está obligatoriamente dispuesta para las actividades desarrolladas por personas físicas, y que consistan en la entrega de bienes muebles al por menor por lo que, efectivamente, los farmacéuticos están sujetos imperativamente a esta modalidad.

No obstante, el arrendamiento de inmueble queda al margen de este régimen, independientemente de que usted continúe o no en el ejercicio de la actividad farmacéutica, y tendrá que calificarse, en todo caso, a efectos del I.V.A., como una prestación de servicios sometida al régimen general del impuesto, cuya cuota habrá de ser repercutida por usted e ingresada en Hacienda.

Como recuerda la Dirección General de Tributos en su consulta nº V159/2010 de 4 febrero de 2010, la consideración como gasto deducible de la corrección fiscal de valor del fondo de comercio aparece regulada en el artículo 12.6 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que establece que «Será deducible el precio de adquisición originario del inmovilizado intangible correspondiente a fondos de comercio, con el límite anual máximo de la veinteava parte de su importe.», en el caso de que se cumplan los requisitos establecidos en dicho artículo.

En la citada consulta de la D.G.T. entiende que la deducción máxima a aplicar durante el ejercicio, por tal concepto, será el resultado de multiplicar la veinteava parte del importe del fondo de comercio por el porcentaje resultante de dividir el número de días existentes desde la adquisición de la farmacia hasta fin de año, entre los 365 días del año.

Conforme dispone La Ley del IRPF, se entiende que no existe ganancia o pérdida patrimonial en la donación de una empresa o participaciones a las que se refiere el apartado 6 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. De acuerdo con la interpretación que reiteradamente hace la administración tributaria, este artículo considera a la empresa o negocio de forma global, en cuanto la finalidad del mismo es facilitar la transmisión intergeneracional de las empresas familiares. Así, cuando la norma habla de transmisión de»participaciones? ha de entenderse, tal y como interpreta el epígrafe 2.1.a) de la Resolución 2/1999, de 23 de marzo, de la Dirección General de Tributos (BOE del 10 de abril) a supuestos de comunidades de bienes en los que un comunero puede transmitir su participación, y no a la transmisión de una parte cuando se continúa siendo propietario del resto.
De acuerdo con lo anterior, la donación de un porcentaje de su oficina de farmacia, que daría lugar a una comunidad de bienes entre el donante y la donataria, no gozaría del derecho a la reducción establecida en el artículo 20.6 de la Ley 29/1987.

Conforme establece la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, por personas físicas, como en el caso de usted, con ocasión de la jubilación del arrendatario, son susceptibles de subrogación por parte de un descendiente. Una de las condiciones de esta subrogación es que en el momento de producirse, no hubieran transcurrido más de veinte años desde la aprobación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, tenga en cuenta que la posición de su hija como arrendataria, conforme al procedimiento de la subrogación, durará como máximo por el número de años suficiente hasta completar el plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

En el caso que nos plantea, probablemente usted esperará hasta cumplir los sesenta y cinco años para jubilarse, de modo que, a pesar de que en ese momento no se habrán cumplido los veinte años desde la aprobación de la ley, lo cierto es que su hija podrá disfrutar de unos pocos meses como arrendataria, así que esta maniobra no le sirve de mucho.

Por lo tanto, en el caso de que no se estuvieran planteando un traslado de la oficina de farmacia a otro local, lo recomendable es que vayan afrontando con la propiedad del local la correspondiente negociación, en la que se formalice, o bien un nuevo contrato, previendo la cesión a favor de su hija, o al menos un compromiso en el que un nuevo contrato quede ya perfilado.

La constitución de una compañía mercantil con personalidad jurídica propia, distinta de la de sus componentes, como podrían ser una sociedad limitada, o una anónima, está descartada en el sector farmacéutico, puesto que la propiedad y titularidad de las oficinas de farmacia está reservada, exclusivamente, a los licenciados o doctores en farmacia.
Sí existen fórmulas asociativas usuales en el sector, las cuales, naturalmente, no cuentan con personalidad jurídica: hablamos fundamentalmente de las comunidades de bienes, y de las sociedades civiles.
Muy resumidamente podemos indicarle que habría que estudiar primero qué valor tiene la oficina de farmacia; seguidamente elegir, conforme a la normativa tributaria, y a la situación familiar, el sistema más adecuado de transmisión de parte de la oficina de farmacia a sus hijas, sistemas entre los que destacan como opciones casi únicas la compra venta y la donación; una vez concretadas estas decisiones, se deberá negociar y redactar el contenido estatutario del tipo de entidad elegida, y junto con la formalización notarial de la transmisión, proceder a la cumplimentación de las altas y declaraciones fiscales oportunas; tanto de la operación de transmisión, como de la constitución de la entidad elegida.
En su comunidad no es precisa la autorización administrativa previa para la transmisión, pero tendrán que solicitarla posteriormente a la formalización de las escrituras.
Tanto la valoración que se de a la oficina de farmacia, como la tramitación administrativo tributaria de la forma asociativa elegida, tienen numerosas peculiaridades, incluso ciertos peligros, que han de ser tenidos muy en cuenta por lo que le recomendamos que ponga todo el proceso en manos de asesores especializados.

En relación con la determinación de la base imponible del I.V.A., en los arrendamientos de bienes inmuebles la Dirección General de Tributos, ha afirmado reiteradamente que ha de tenerse en cuenta, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma.

Entre los conceptos que, según la D.G.T, forman parte de la base imponible del Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se incluyen: EI impuesto sobre Bienes Inmuebles ( IBI ), cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos, agua y otros conceptos análogos.

Por lo tanto, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el local de su farmacia estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cuotas de la comunidad de propietarios, IBI y consumos de servicios comunitarios que, conforme a su contrato, se repercutan por el arrendador al arrendatario.

El pago único constituye una medida de fomento de empleo que trata de facilitar el inicio de una actividad laboral como trabajador por cuenta propia, o en incorporarse como socio trabajador o de trabajo en cooperativas o sociedades laborales en funcionamiento o de nueva creación. En su caso, se trataría de iniciar la actividad como trabajador autónomo, y en principio, es válida su pretensión de cobrar la prestación en un pago único.

Los requisitos exigidos para obtener este incentivo, pueden resumirse en los siguientes:

? Ser titular de una prestación por desempleo de nivel contributivo, por cese definitivo de una relación laboral.
? Tener pendiente de percibir al menos tres meses de prestación.
? No haber obtenido el reconocimiento del pago único de una prestación por desempleo, en cualquiera de las modalidades posibles, en los cuatro años anteriores.
? No haber iniciado la actividad antes de la fecha en que se presenta la solicitud de pago único.

Entendemos que, salvo que su contrato hubiera dispuesto otra cosa, la falta de venta de su oficina de farmacia es una circunstancia de la que es usted exclusivamente el responsable, sin que sirva de excusa para el incumplimiento de lo acordado con el titular de la oficina de farmacia que pretende adquirir.

No obstante, tampoco se puede afirmar que la falta de firma de la escritura implique necesaria y automáticamente la responsabilidad de una de las partes, puesto que la jurisprudencia exige reiteradamente que tal incumplimiento se deba a una actitud claramente rebelde de una de las partes. Así, si lo que va a ocurrir es un simple retraso que no ocasione serios inconvenientes a la parte vendedora, podría no incurrir en responsabilidades. Pero tenga en cuenta que, llegado el caso, el comportamiento de cada uno de los contratantes, así como las consecuencias de su retraso, o el incumplimiento, dependerán de la concreta valoración que haga un juez.

En el caso de que, definitivamente, incumpla como parte compradora, es imprescindible estudiar detenidamente su contrato de compra, sobre todo en el caso de que se hubiera acordado un contrato accesorio de arras, puesto que, en función del tipo de arras que hubieran pactado, las consecuencias son muy diferentes.