Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Según el artículo 12.6 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, será deducible el precio de adquisición del fondo de comercio, con el límite anual máximo de la veinteava parte de su importe, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que se haya puesto de manifiesto en virtud de una adquisición a título oneroso.
2. Que la entidad adquirente y transmitente no formen parte de un grupo de sociedades….
3. Que se haya dotado una reserva indisponible, al menos, por el importe fiscalmente deducible, en los términos establecidos en la legislación mercantil. Caso de no poderse dotar dicha reserva, la deducción está condicionada a que se dote la misma con cargo a los primeros beneficios de ejercicios siguientes…

 En concreto, por lo que respecta la reserva indisponible, la DGT advierte que la normativa mercantil impone dicha obligación en el artículo 213.4 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, artículo que no resulta aplicable a los empresarios individuales, como en el caso de las farmacias, por lo que no existirá obligación para éstos de dotar dicha reserva indisponible a efectos de la aplicación de la deducción correspondiente a la amortización fiscal del fondo de comercio.

Su asesor tiene razón. Una cosa es la compra de mercaderías (estén o no pagadas) y otra los consumos de las mismas. Lo que es deducible como gasto en la actividad es la proporción de las existencias que ustedes hayan aplicado durante el ejercicio en la venta. O lo que es lo mismo, el coste de compra de las unidades vendidas en el ejercicio. La diferencia entre las compras y los consumos, modifica en ese año, el importe de «existencias finales» con respecto a las «existencias iniciales» existentes al principio del referido ejercicio.
Si por ejemplo, con ocasión de una transmisión, usted realizara un inventario de las existencias obrantes en la farmacia, el resultado de tal inventario tendría que ser exactamente el resultado de sumar a las existencias iniciales, las compras realizadas y restar las consumidas. Si el resultado fuera mayor, eso significaría que usted se ha deducido más gastos de los que debía y, si el inventario trascendiera a Hacienda, por ejemplo a través de la escritura pública de transmisión, se abriría el correspondiente expediente sancionador.

La disyuntiva se concretaría en si el préstamo lo solicita usted o su marido contando con su aval.

Desde una perspectiva superficial, sin contar con los acuerdos o consideraciones de índole privada que ustedes tengan previstos, podemos recordar que los intereses del préstamo que usted solicite con el propósito de aportar esos fondos como partícipe no son deducibles, de modo que una primera impresión nos llevaría a recomendar que fuera su esposo quien solicitara los préstamos, para lo que podría necesitar que usted prestara su aval personal u otras garantías. Ese aval prestado por usted, junto con la suma que pudiera aportar directamente, son la causa que justifica la participación que usted tendrá en el resultado de la oficina de farmacia, resultado que, lógicamente, habrá de calcularse entre ustedes atendiendo a la importancia de las respectivas participaciones.

No obstante, le recordamos que el contenido de este contrato no se reduce a este tipo de consideraciones, sino que existen numerosas circunstancias que deberán ser atendidas, como la exacta configuración del concepto de resultados, qué trascendencia tendrá en sus cuentas la eventual transmisión de la oficina de farmacia, o plazos y modos de cancelación, por ejemplo

Si que ha habido un cambio en la ley. Con la redacción a la que usted alude, quedaban no sujetas al I.V.A. las transmisiones de farmacia cuyo objeto la totalidad del patrimonio empresarial del transmitente, si se efectuaban a favor de un solo adquirente que continuaban con la actividad. Ahora, la redacción del artículo 7 de la Ley del I.V.A. alude al nuevo concepto de»unidad económica autónoma?, es decir, capaz de desarrollar una actividad empresarial por sus propios medios. Por lo tanto, si como en el caso que usted plantea, solo se transmite una parte de una explotación económica, por mucho que se trate de la totalidad de su patrimonio empresarial, la operación estará sujeta a I.V.A.

Como vemos, ahora es indiferente el hecho de que se transmita todo o parte de la oficina de farmacia, o que se transmita a uno o varios adquirentes.

Contestando a su segunda pregunta, tenga en cuenta que lo que no ha cambiado es la inclusión de la oficina de farmacia en el Régimen Especial del Recargo de Equivalencia, dentro de la aplicación del I.V.A., lo que supone que los sujetos pasivos sometidos a este régimen no tienen que practicar liquidación ni ingreso en Hacienda de las cantidades por ellos repercutidas. En otras palabras, usted deberá repercutir el I.V.A., pero no debe ingresarlo en Hacienda, (de hecho, aunque quisiera hacerlo no encontrará ni siquiera un formulario para hacer el ingreso o la liquidación).

Esta circunstancia permite, si usted quiere, concertar la transmisión con su comprador hablando de»precio final?, puesto que el hecho de que exista o no I.V.A en la operación, no tiene que alterar a las cifras definitivamente cobradas por usted y abonadas por su comprador.

Solemos afirmar en Farmaconsulting que el I.V.A en una operación de venta de oficina de farmacia es más un asunto de Derecho Civil, que de Derecho Tributario, es decir, que depende de la correcta redacción de las cláusulas del contrato y de los acuerdos previamente alcanzados, por eso, dada la cuantía de las cantidades que se barajan, (sobre todo desde julio próximo, con la subida prevista), es recomendable que encargue la formalización de su operación a algún letrado especializado.

Estas disposiciones normativas, por ahora únicamente, en proyecto en Extremadura, se dirigen a farmacias situadas en localidades muy pequeñas, cuyos propietarios opten a una nueva apertura. Según dicho proyecto de decreto, estos farmacéuticos que opten a una nueva farmacia, renunciarían a la que regentaban hasta el momento de apertura de la nueva. Por lo tanto, ya ve que no se prevé la pérdida de ningún derecho, sino una modificación de la situación de la farmacia del solicitante que, si es muy pequeña conforme a los criterios de la norma autonómica correspondiente, podría convertirse en un botiquín vinculado a otra oficina de farmacia, pero en ningún caso podemos interpretar que los actuales titulares se habrían de ver privados de su titularidad y, por supuesto, tampoco la localidad perdería la atención farmacéutica. Otras comunidades autónomas están estudiando un planteamiento similar, pero por el momento, sin haber adoptado ninguna iniciativa legislativa.

Conforme establece la normativa civil, la alteración del régimen económico matrimonial, realizada durante el matrimonio, no puede perjudicar los derechos adquiridos por terceros con antelación a la modificación de dicho régimen. Si las deudas a que usted se refiere, pongamos por caso, con Hacienda, o la Seguridad Social, eran exigibles con anterioridad al cambio de régimen matrimonial, son todos los bienes que eran gananciales en aquel momento los que responden de esas deudas y, en caso de que usted no abonara la deuda en el caso de que su esposa incumpliera, podría, efectivamente, estar en peligro su patrimonio, incluida la oficina de farmacia.

No obstante, es muy recomendable que comente detenidamente este problema con un letrado especializado y haciéndole entrega de la documentación que le solicite, puesto que es importante que no existan dudas sobre la calificación de los bienes como gananciales o no, aunque se adquirieran durante el anterior régimen matrimonial, así como respecto al tipo de deudas de las que se trata y en qué grado de exigibilidad se encuentran.

Desde el punto de vista del derecho civil, y del administrativo sanitario, por supuesto la escritura pública es más que suficiente para que quede constatada la transmisión. Decimos que es más que suficiente, puesto que en algunas comunidades autónomas valdría incluso con la formalización de la operación en documento privado.

No obstante, desde el punto de vista del derecho tributario, sí es preceptiva la expedición y entrega de la factura. Sin ella, la parte compradora no podría contabilizar debidamente los elementos adquiridos, como el mobiliario o las existencias, y una inspección fiscal podría ocasionarle serios problemas.

Existen numerosas sentencias que avalan esta conclusión, pero valga como ejemplo la de la Audiencia Nacional nº 261/2008, de 18 de junio de 2008.

Sobre si tal factura debe o no estar firmada, nuestra opinión es siempre contraria a este acto, puesto que los medios de pago quedan suficientemente constatados en la escritura pública (para esto sí es suficiente).

Esta ley (Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio), cuyo objeto es establecer las disposiciones generales necesarias para facilitar la libertad de establecimiento de los prestadores y la libre prestación de servicios, excluye expresamente de su aplicación al sector farmacéutico.

En su artículo 2, se señala que están exceptuados del ámbito de aplicación de la Ley los servicios sanitarios, incluidos los servicios farmacéuticos, realizados o no en establecimientos sanitarios e independientemente de su modo de organización y de financiación a escala estatal y de su carácter público o privado, prestados por profesionales de la salud a sus pacientes, con objeto de evaluar, mantener o restaurar su estado de salud, cuando estas actividades están reservadas a profesiones sanitarias reguladas.

Por tanto, la denominada»Ley Ómnibus? no añade nuevas posibilidades de inversión en una oficina de farmacia respecto a las que existen en la actualidad, como son la propiedad, individualmente considerada o en copropiedad con otros licenciados, o fórmulas más propiamente financieras como la cuenta en participación, donde un tercero puede aportar un capital a la explotación de la oficina de farmacia a cambio de una participación en los resultados, pero quedando en todo caso al margen de la titularidad y de las decisiones de gestión.

Conforme dispone el artículo 7 de la Ley del IRPF, están exentas de tributación en España los premios de las loterías y apuestas organizadas por la entidad pública empresarial Loterías y Apuestas del Estado y por los órganos o entidades de las Comunidades Autónomas, así como de los sorteos organizados por la Cruz Roja Española y de las modalidades de juegos de la ONCE.

Por consiguiente, ustedes no tendrán que abonar impuesto alguno por la ganancia patrimonial que este premio supone, ni en este ejercicio ni en ninguno. No obstante, como es natural, si ustedes depositan el dinero o parte de él en una entidad financiera, los intereses recibidos sí estarán sujetos; lo mismo que las eventuales ganancias patrimoniales que alguno de ustedes pudiera obtener si lo invierte en bolsa, pero en esos ejemplos se estaría tributando por una nueva obtención de renta, no por el premio recibido.

Desde un punto de vista económico, la valoración ha de aproximarse al valor de mercado de la oficina de farmacia, basándose en criterios de análisis de la propia oficina de farmacia, como su rentabilidad, obligaciones laborales, disposición del local, evolución previsible? lo que, desde luego, hace poco aconsejable que acuda a la célebre y peligrosa costumbre de multiplicar la cifra anual de ventas por un factor. La recomendación es que se ponga en contacto con una consultoría especializada para que le formule una valoración objetiva y razonada, que pueda ser presentada ante su familia sin el riesgo de generar suspicacia alguna.

En el plano jurídico, es de aplicación, entre otros, el artículo 1.045 del Código civil, el cual, conforme a la interpretación que de él ha hecho el Tribunal Supremo, por ejemplo, en sentencias como las de 9 de julio de 1982 o 22 de noviembre de 1991; dispone que ha de buscase el valor que la oficina de farmacia tuviera en el momento de efectuarse la donación, actualizarlo conforme al la evolución de la inflación durante el plazo transcurrido hasta la partición de la herencia.

En la Comunidad de Madrid, una vez adquirida la oficina de farmacia y efectuado el cambio de titularidad mediante el paso de la inspección, puede instar el procedimiento de traslado voluntario tan pronto lo estime oportuno. No hay por tanto, que esperar un plazo para iniciar el traslado.

Dicho traslado puede efectuarse dentro del mismo municipio en el que se ubica la farmacia, respetando siempre las distancias de 250 metros respecto de otras oficinas de farmacia y de 150 metros respecto de los centros de atención primaria o especializada, salvo que se trate, en este último caso de un municipio de farmacia única.
No obstante, tenga en cuenta que las oficinas de farmacia resultantes de estos traslados voluntarios dentro del mismo municipio, pero a otra zona farmacéutica, no serán tenidas en cuenta en el momento de determinar las nuevas oficinas de farmacia que requieran autorizarse por módulo de población, al menos, hasta que se hubiera completado el cupo de nuevas oficinas de farmacia autorizadas según el módulo de 2.800 habitantes/farmacia en zonas farmacéuticas urbanas y 2.000 habitantes/farmacia en zonas rurales; así como hasta que se hubiera completado el cupo adicional de 2.000 habitantes en zonas farmacéuticas urbanas que permitiera la apertura de otra oficina de farmacia. A partir de la autorización de está última, la oficina de farmacia trasladada de manera voluntaria se computará a todos los efectos como oficina de farmacia de la zona farmacéutica.

Por otra parte, hemos de indicarle también que en la Comunidad Autónoma de Madrid, para autorizar la transmisión de la oficina de farmacia, la legislación exige que el establecimiento haya permanecido abierto al público durante tres años, salvo en los supuestos de muerte, jubilación, incapacitación judicial y declaración judicial de ausencia del titular o titulares; por lo que una vez la farmacia haya estado abierta durante ese periodo, puede transmitirse libremente, sin necesidad de mantener la titularidad un plazo determinado.

Con efectos desde enero de 2010 está previsto el incremento del tipo impositivo aplicable a este tipo de rendimientos. En el tramo de ganancia patrimonial que llega hasta seis mil euros, el tipo de gravamen será del 19 por ciento; para la parte restante de ganancia patrimonial, el porcentaje aplicable es del 21 por ciento.

Para evitar el aludido incremento, el momento en que se considerará que la oficina de farmacia ha sido efectivamente transmitida es el de formalización de la escritura pública de transmisión (salvo que en el citado documento las partes acuerden otra cosa) y por ello, tendrá que firmarse antes del uno de enero de 2010.

De acuerdo con el Decreto 95/2003, de 21 de agosto, por el que se establece el procedimiento de autorización, condiciones y régimen de funcionamiento de los botiquines en la Comunidad de Castilla y León , hemos de decirle que en este caso, el nuevo botiquín quedaría vinculado también a la farmacia más próxima, aun cuando tuviera ya adscrito otro con anterioridad, toda vez que el número máximo de botiquines por farmacia es de tres. Así lo señala el artículo 4 del Decreto anteriormente citado: los botiquines estarán vinculados «preferentemente, a la oficina de farmacia más próxima dentro de la misma Zona Farmacéutica y que cuente con el menor número de botiquines vinculados, que en todo caso no será superior a tres por oficina de farmacia.»

Con respecto a las gastos de la compraventa, habría que añadir los gastos notariales y los registrales, es decir, los correspondientes al otorgamiento de la escritura pública de transmisión y a la inscripción en el Registro de la Propiedad. En cuanto a los primeros, el art. 1455 del Código civil, señala que «los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador , salvo pacto en contrario» . Los segundos, logicamente, recaen sobre la parte adquirente.

Por lo que se refiere a la segunda cuestión, relativa a los impuestos que gravan la operación, en cuanto a la parte vendedora, ésta habrá de liquidar el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (antiguamente, plusvalía municipal), que le liquidará el propio ayuntamiento una vez presentada copia de la escritura de transmisión dentro de los 30 días siguientes a la compraventa. Logicamente, además de este impuesto, la parte vendedora deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida con la venta, en su declaración de Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Y por lo que se refiere a los impuestos que recaen sobre la parte compradora, la operación está exenta en el Impuesto sobre el Valor Añadido, al tratarse de una segunda o ulterior transmisión de una edificación, pero sí estaría sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, al tipo aprobado en su comunidad autónoma, que en este caso es del 7%.

El fondo de comercio se amortiza, en principio, en un plazo de 20 años y, por lo tanto, la deducción máxima anual sería de un 5 por ciento, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 12.6 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, entre los que destaca que la oficina de farmacia se haya adquirido en virtud de una adquisición a título oneroso.
No obstante lo anterior, si el titular se acoge a los incentivos previstos para las empresas de reducida dimensión (aquellas que su volumen neto de cifra de negocios correspondiente al periodo impositivo inmediatamente anterior sea inferior a 8 millones de euros), podrá multiplicar por 1,5 ese coeficiente y así amortizar la oficina de farmacia en un 7,5 por ciento anual, en 13,33 años, tal y como dispone el artículo 111.5 de la Ley del Impuesto

En Galicia, si la oficina de farmacia tiene la consideración de empresa de reducida dimensión, viene funcionando durante al menos los dos años previos a la transmisión, es la principal fuente de renta de su padre, y el la explota de un modo habitual, personal y directo, teniendo a la fecha de transmisión sesenta y cinco o más años, condiciones que parecen cumplirse en el caso de ustedes, se aplicará una reducción del 99% del valor de adquisición de la farmacia, de cara a la liquidación del impuesto sobre donaciones.

A usted se le exige que mantenga la inversión durante un mínimo de cinco años, y ha de explotarla habitual, personal y directamente, al tiempo que debe constituir su principal fuente de renta.

Este resumen ha de ser matizado, naturalmente, con algunas precisiones que dependen de su situación personal y además, tenga presente que la donación no es necesariamente el mejor método de transmisión, desde un punto de vista fiscal, puesto que existen otras alternativas que, contempladas en un plazo de varios años, pueden resultar más interesantes. Comente su situación y planes con un asesor especializado.

El momento que va a fijar qué norma es aplicable, es el de efectiva entrega de la oficina de farmacia, para lo cual, en su comunidad, ha de formalizar previamente la escritura pública, hecho, a su vez, que no podrá darse sin el previo permiso administrativo.

Por lo tanto, en el caso de que usted no pueda formalizar su escritura de compraventa en este ejercicio, la tributación en IRPF habrá de practicarse conforme a la normativa vigente en 2010.

Aunque en ocasiones análogas, la Administración ha sido considerada con esta circunstancia, la del incremento en el tipo impositivo, y ha acelerado notablemente la tramitación de los expedientes, le recomendamos que revise meticulosamente la tramitación, en concreto en lo que se refiere a eventuales modificaciones que pudieran haberse producido en la configuración del local y no han sido comunicadas debidamente a la consejería correspondiente, puesto que este tipo de errores son los que más frecuentemente retrasan la tramitación de los permisos.

Le recomendamos que revise los estatutos de dicha cooperativa, que debieron serle entregados con motivo de su alta. En ellos, suelen preverse los requisitos y formalidades requeridos para la baja de los socios, y entre ellas, el preaviso necesario, y las consecuencias de su ausencia. No obstante, en circunstancias de baja obligatoria, como puede ser su caso, en el que viene motivada por su jubilación, los plazos previstos suelen ser más breves. En el caso, de que los estatutos de su cooperativa no contengan tal previsión, habría de estarse a los usos y a la buena fe, por lo que debería hacer la notificación correspondiente, preferentemente por escrito con constancia de su recepción, con una antelación razonable y suficiente.

El artículo 50 de la Ley de IRPF, al definir las base liquidable general y la del ahorro, dispone en su punto 3 que si la base liquidable general ( en la que se incluyen los rendimientos de actividades económicas, como la oficina de farmacia), resultase negativa, su importe podrá ser compensado con los de las bases liquidables generales positivas que se obtengan en los cuatro años siguientes.

Por lo tanto, si por aplicación de las deducciones fiscales previstas legalmente, sus rendimientos resultan negativos, usted dispondrá de los cuatro ejercicios siguientes para restar paulatinamente esos resultados negativos de los positivos que pueda ir generando sucesivamente.

Tenga en cuenta que tal compensación deberá efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que pueda practicarse fuera del plazo a que se refiere el párrafo anterior mediante la acumulación a bases liquidables generales negativas de años posteriores.

En la normativa de Procedimiento Administrativo común, se establece que cuando el último día de un plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente.

Ahora bien, en el caso que usted plantea, es previsible, de acuerdo con sentencias como la de la Audiencia Nacional nº 453, de 14 de enero de este año, que la Administración entienda que la condición para la prórroga es que el último día sea inhábil, circunstancia que no se cumple en los sábados, independientemente de que Correos esté o no cerrado. Por lo tanto, no agote su plazo hasta ese momento, puesto que el lunes siguiente ya no podrá recurrir válidamente.