Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Entendemos que, en el momento de aceptación de la donación, se produjeron, realmente, dos tipos de adquisición.

Por un lado, usted realizó una adquisición onerosa, consistente en el hecho de aceptar subrogarse en el préstamo y carga hipotecaria que tiene el local. Sobre el importe de esa deuda, usted tendrá que liquidar e ingresar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Onerosas, (ITP).

Al tiempo, se ha producido una adquisición lucrativa, correspondiente a la parte del valor real del local que exceda de la duda asumida. Esta adquisición tributa por el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La suma que se entrega en concepto de arras tiene, en principio, la consideración de una entrega a cuenta del precio. Ahora bien, en el momento en que, conforme al Derecho Civil, alguna de las partes hace suya esa cantidad como consecuencia de la ruptura unilateral del contrato, siendo responsable la otra parte, las arras pasan a tener la consideración, a efectos tributarios, de indemnización.

La indemnización, conforme ha afirmado el Tribunal Económico Administrativo Central, en resoluciones como la nº 00/ 7848/2008 de 8 de febrero de 2011, no constituye retribución de ninguna prestación y, por lo tanto, no forma parte de la base imponible del impuesto, y no tendrá que ser repercutido el I.V.A.

Conforme dispone la normativa actual, el tipo aplicable será el vigente en el momento de practicar la liquidación del impuesto, de modo que la parte de ganancia patrimonial cuyo cobro corresponda a 2014, será gravada en función de la situación tributaria en ese ejercicio.

Al efectuar una venta a plazos, usted puede optar entre abonar el impuesto correspondiente, en una sola liquidación, la correspondiente al ejercicio en el que se efectúa la venta, o abonarlo a medida en que se produzcan los sucesivos vencimientos de ese aplazamiento.

Si usted opta por el aplazamiento, y siempre que entre la entrega y el último plazo medie más de un año, usted podrá optar a que el tipo impositivo vuelva a situarse en el 19 ó 21 por ciento, como estaba hasta el 31 de diciembre pasado, pero valore también la posibilidad de que la situación fiscal empeore, y el tipo impositivo no solo no baje, sino que incluso pueda subir.

Como regla general, las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, lo que, en principio, nos lleva a la conclusión de que es el día de firma de la escritura de transmisión el que determina el ejercicio en que ha de tributarse.

No obstante, existe una regla especial para el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado. En este supuesto, usted podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en su venta, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes.

Ahora bien, tenga en cuenta que para Hacienda, son operaciones con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Por lo que, si aplaza una parte del precio durante unos meses, la tributación no podrá fraccionarse y seguirá marcando el periodo de tributación el momento de firma de la escritura pública de transmisión.

Conforme dispone el artículo 35 de la Ley del IRPF, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses.

Por lo tanto, no es exactamente que el importe de esos gastos sea deducible, sino que a la hora de calcular la ganancia patrimonial, el valor de transmisión será menor, ya que podrá deducir los gastos que usted asuma y pueda demostrar documentalmente y, por lo tanto, ésta ganancia será menor.

La Ley 27/2011, de 1 de agosto, sobre actualización, adecuación y modernización del sistema de Seguridad Social ha venido a establecer los 67 años como edad de acceso a la jubilación.
No obstante lo anterior, y como corresponde a un sistema legal dinámico que afecta a derechos para cuyo ejercicio es necesario un largo periodo de cotización, la implantación de los nuevos requisitos de edad se realiza de forma progresiva y gradual, en un periodo de quince años, período de aplicación que también se aplica para completar los periodos de cotización que permiten el acceso a la pensión a partir de los 65 años, de modo que, partiendo de 35 años y 3 meses en 2013, el periodo de 38 años de cotización y seis meses será exigido en el ejercicio de 2027.
Por otra parte, la citada ley mantiene la edad de jubilación en 65 años para quienes hayan cotizado 38 años y seis meses.
Así pues, y dando por supuesto que ha cubierto los períodos mínimos de cotización y cumplido los restantes requisitos, no habría de esperar a cumplir 67 años para poder jubilarse.

No es una exigencia legal. En caso de alquiler, algunas normas, como la Ley de Hipoteca Mobiliaria, exigen que se cuente con derecho de cesión, o incluso puede preverse la autorización del propietario del local para la constitución de tal hipoteca, pero el hecho de que el propietario tenga una hipoteca, no es obstáculo legal.

De todos modos, sí hemos visto alguna vez, que los departamentos de riesgos de alguna entidad valora negativamente esta circunstancia, pero ocurre en relación con la posibilidad de que este propietario llegara a perder el local como consecuencia de un hipotético impago de su préstamo, el que está garantizado con esa hipoteca, lo que supondría serios problemas si el nuevo adquirente no quiere reconocer el arrendamiento, lo que dudosamente tendrá que hacer, puesto que, aunque el arrendamiento estuviera registrado, la hipoteca sería anterior.

No obstante, es un obstáculo que rara vez se impone definitivamente, es decir, que es negociable, y cada vez más raro, por lo que en última instancia, siempre podrá negociar con otra entidad, la mayoría, que no le exija esta condición.

Hay muchos otros detalles que es preciso conocer para llegar a una solución exacta, pero en principio y con los datos aportados, sepa que la normativa civil considera bienes privativos de cada uno de los cónyuges los que le pertenezcan antes de celebrarse el matrimonio, así como los que adquieran después, pero a título gratuito, por ejemplo, mediante una donación.

Si la oficina de farmacia la adquirió uno de los cónyuges en cualquiera de estas circunstancias, es privativa. Pero esto no quiere decir necesariamente que no haya alguna cuenta pendiente ente el matrimonio relacionada con estos bienes. Por ejemplo, si se hubieran hecho reformas o mejoras con fondos gananciales, la oficina de farmacia no dejaría de ser privativa, pero quizá pudieran existir deudas derivadas de estas operaciones.

Las conclusiones que usted plantea en su pregunta pueden ser válidas en términos muy generales, de modo que la situación en su conjunto, con todos los detalles que le afecten, habría de ser valorada detenidamente en cada caso por un especialista.

Mientras su oferte no sea aceptada, entendemos que es simplemente eso: una oferta, y por lo tanto puede retirarla en cualquier momento. Le recomendamos que utilice para ello un medio que le de el suficiente respaldo como prueba de sus actos, como por ejemplo una carta certificada remitida por un notario, un telegrama, o un burofax.

En el caso de que usted conociera la aceptación de la oferta por parte del propietario de ese local, antes de retirarla, el contrato de compraventa se habría celebrado y usted no se podría retirar de esa compra por su sola voluntad.

Precisamente, el artículo 1262 del Código civil, dispone que hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndose remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe.

No obstante, desconocemos por qué medio y con qué contenido concreto se realizó la oferta por usted. Muestre el documento y comente las circunstancias que acompañaron a la negociación, con un letrado, porque podría haber otros condicionantes que no se están teniendo en cuenta.

A falta de un acuerdo entre ustedes, será necesario que el trabajador renuncie a la compra por escrito para que usted quede libre y pueda transmitir libremente a cualquier otro comprador.

En previsión de que el trabajador no acepte su oferta, o no firme la renuncia, o simplemente se niegue a contestar, usted puede acudir a las disposiciones previstas en el Código civil para el conocido como»retracto legal?, que sería la figura aplicable a ese derecho preferente de adquisición, un derecho de retracto nacido por disposición de la ley. En tal caso, procedería hacer una notificación fehaciente a su empleado, con el ofrecimiento de la operación y las condiciones detalladas, y haciendo constar que se le da un plazo no inferior a nueve días para contestar. En el caso de que no conteste, transcurrido ese plazo, más unos días prudenciales, como margen de comunicaciones y correo, usted podría transmitir a otra persona su oficina de farmacia.

Para que un banco le respete unas determinadas condiciones, es preciso que éstas consten por escrito, en un documento usualmente denominado»oferta vinculante?. En este documento también se hará referencia, además de a las condiciones y garantías relativas al préstamo solicitado, a la validez de esa oferta.

¿Está seguro que su comprador tiene un documento de ese tipo? Es cada día menos frecuente. Por el contrario, lo usual es que la comunicación sea verbal y, en cualquier caso, usted no puede acceder directamente a esa información salvo acuerdo con el comprador.

Efectivamente, tiene razones para estar preocupado, puesto que las condiciones y situación de cada banco, varían continuamente y, desde luego, no le recomendamos retrasar ni un minuto la firma con el propósito de liquidar el IRPF un año más tarde. La rentabilidad que podrá obtener por mantener la cuota de impuestos en su banco por un año será más que reducida, pero el riesgo de que al comprador no le mantengan la vigencia de su oferta, o le modifiquen las condiciones, es alto.

En su provincia, si usted reinvierte el producto de la venta de su oficina de farmacia, en otros activos empresariales, puede alcanzar incluso la exención total. Tal inversión ha de efectuarse en el plazo comprendido entre el año anterior y los tres siguientes a producirse la venta por lo que, a nuestro entender, no es precisa mayor coordinación en sus operaciones.

Tenga presente que la reinversión ha de producirse en activos empresariales, con lo que no es imprescindible, tampoco, que usted adquiera otra oficina de farmacia, sino que podría ampliar, adquirir o instalar cualquier otra actividad, siempre que aplique a esta nueva inversión el dinero adquirido en la venta.

Difícilmente. En los casos de empleadas con una maternidad reciente, la interpretación habitual es que el despido tiene que ver con esa maternidad y, al suponerse el carácter discriminatorio, usted no podrá despedirla, evitando que ella opte por la readmisión si el despido no es procedente.
El despido es posible, pero ha de demostrar las causas que lo originan, puesto que en caso contrario, el despido no se declarará improcedente»en cuyo caso usted sí podría optar por indemnizar y así no readmitir-, sino que será considerado despido nulo, y su consecuencia es la readmisión, con los costes que indique la sentencia.
Trate de obtener pruebas de las faltas alegadas, o en caso contrario no podrá cancelar esta relación.

Usted alude a una circunstancia que afecta a los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1996. Se trata de la herramienta conocida como «coeficientes de abatimiento» que, en resumen, consiste en una reducción de la ganancia patrimonial generada, en función de los años que este bien estuviera en el patrimonio del transmitente, que excedieran de dos.
En muchos casos, este sistema llevaba a la conclusión de que la transmisión no estaría gravada en I.R.P.F., pero este sistema se aplica exclusivamente sobre bienes no afectos a la actividad, como puede ser una vivienda, pero si usted transmite el local junto con la oficina de farmacia, no serán aplicables tales coeficientes. Para que le fueran de aplicación, tendría que desprenderse de la oficina de farmacia y esperar al menos tres años para transmitir el local.

El cambio introducido por la última reforma, consiste en diferenciar la parte de ganancia patrimonial generada entes y después del 20 de febrero de 2006, dividiendo entre días todo el tiempo que el bien ha permanecido en el patrimonio del transmitente. A la parte generada antes de esa fecha, le son aplicables los coeficientes y, a la parte generada después, le será aplicable el gravamen correspondiente, al 19 ó 21 por ciento.

Desde luego que la voluntad del arrendador ha de ser tenida en cuenta, aunque ha podido expresarla ya, en concreto, a través del contrato de arrendamiento. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos da la posibilidad de que la facultad de cesión o subarriendo del local quede prohibida en el contrato de arrendamiento. Si su contrato contiene una mención semejante, será inevitable negociar o, al menos, solicitar al arrendador que permita la incorporación de su hija como arrendataria, a través de la comunidad o sociedad que piensen constituir.
En otro sentido, es posible que el documento autorice expresamente la cesión, o incluso puede ser que no diga nada. En este último caso, respecto al asunto comentado, regiría el texto de la ley, que le autoriza a usted a subarrendar o ceder, parcialmente, el arrendamiento a su hija, sin otra formalidad que la de notificar fehacientemente al arrendador este hecho, y soportar un incremento de la renta del 10 por ciento en el primer caso, y del 20 por ciento en si opta por la cesión..

A este respecto, la Dirección general de Tributos, en consultas como la V1303-06, ha venido recordando que la deducibilidad de la amortización del fondo de comercio exige, entre otros requisitos, que el fondo de comercio se haya puesto de manifiesto en virtud de una adquisición a título oneroso. Al realizarse la adquisición a título oneroso únicamente por usted, solo usted tendría derecho a deducir por su amortización, circunstancia ésta que deberá ser tomada en consideración al determinar el rendimiento neto de la actividad económica.

No es necesario tramitar dicho concurso público, pero no por referirse a una participación indivisa de la farmacia, sino por tratarse de una transmisión onerosa a favor de un hermano, supuesto que tiene un procedimiento específico, regulado por el artículo 23 del Decreto 166/1999, de 16 de marzo, por el que se establece el procedimiento para la transmisión de oficinas de farmacia, y que excluye tanto el concurso, como el derecho de amortización por otros titulares.
En cambio, la transmisión de una porción indivisa de una oficina de farmacia a favor de terceros, distintos de hijos, padres, nietos, hermanos o cónyuge, excluye ese derecho de amortización, pero no el correspondiente trámite de información pública, con la publicación de la propuesta de transmisión en el Boletín Oficial del País Vasco, presentación de solicitudes de adquisición, valoración de méritos y emisión de la autorización de transmisión a favor del farmacéutico participante en el concurso que haya obtenido una mayor puntuación, previos a la formalización de la compraventa.
Por ello en su caso, deberá simplemente solicitar la correspondiente autorización de transmisión firmada tanto por usted como por su hermana, acompañada de la siguiente documentación:
a) acreditación del parentesco
b) Indicación de la porción de oficina de farmacia que se transmite.
c) Aceptación de las condiciones de la transmisión por parte del adquirente.
d ) Título de licenciado en farmacia del adquirente.
e) Justificante del abono de las tasas.
La autorización de transmisión que conceda la Administración Sanitaria, quedará condicionada a la obtención de la autorización de funcionamiento que deberá solicitar su hermana, como farmacéutica adquirente, en el plazo de 2 meses.

La Dirección General de Tributos ha contestado a numerosas consultas relativas a la aplicación de los diferentes tipos impositivos en operaciones cuyo devengo se producía con posterioridad a la citada fecha (estando vigente el tipo nuevo) pero que habían dado lugar a pagos anticipados anteriores (estando vigente el tipo antiguo).

En todas las contestaciones vinculantes (por ejemplo la de 31 de mayo de 2010, nº V1182-10) se concluía que el tipo impositivo aplicable al pago anticipado ha de ser el vigente en el momento en que dicho pago se realiza.

Por tanto, en el caso de que se entregase una vivienda en 2012 pero se hubieran realizado dos pagos anticipados, en julio y octubre de 2011 respectivamente, la tributación sería la siguiente:

El primer pago (julio) tributaría al 8%, el segundo pago (agosto) tributaría al 4% y los restantes realizados en 2012 volverían a tributar al 8%, sin rectificación alguna del realizado en octubre al 4%.

Entendemos que en España no es lícita la retroactividad de las normas en casos como el que usted comenta, en el que está restringiendo un derecho, como es la compraventa.

Efectivamente, cuando usted abrió su oficina de farmacia, la norma de ordenación farmacéutica exigía un plazo mínimo de tres años de apertura al público de la oficina de farmacia para poder transmitirla. El pasado año, la Ley 10/2010, de 27 de septiembre, de Salud Pública y Seguridad Alimentaria de Castilla y León modificó el texto del artículo 28 de la Ley de Ordenación de 2001, relativo a las transmisiones para ampliar este plazo a diez años desde la puesta en funcionamiento de la oficina de farmacia, señalando literalmente que»En el supuesto de oficinas de farmacia de nueva apertura por concurso convocado y resuelto conforme a lo establecido en la presente Ley, la titularidad deberá mantenerse inalterada durante los diez años siguientes a su puesta en funcionamiento, salvo en el supuesto de muerte, incapacitación judicial o declaración judicial de ausencia?.

De la redacción literal transcrita, se deduciría que ahora usted tendría que esperar esos diez años para poder transmitir, pero tal situación tendría difícil encaje en el marco constitucional, como le decíamos antes, toda vez que al margen de frustrar las expectativas de aquellos farmacéuticos que, como usted, optasen a una nueva apertura en esta comunidad autónoma previendo la posibilidad de venta en el plazo de tres años, supondría además un trato desigual para aquellos farmacéuticos que habiendo obtenido y abierto la farmacia con arreglo a la Ley de Ordenación de 2001, la hubieran transmitido antes de la modificación legal comentada, y lógicamente, sin esperar los diez años que aparentemente ahora se prevén. Plantee la consulta a la administración. Esperamos que esta contradicción será resuelta en el sentido de que la limitación es operativa después de la entrada en vigor de la reforma, no de la ley originaria.

La promesa de venta de bienes de cualquier naturaleza y la opción de compra se entienden hechas siempre a título oneroso, así es un hecho imponible del Impuesto en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales, siendo usted, como beneficiario de esa opción, el sujeto pasivo del impuesto. La base imponible es el precio especial convenido para la opción de compra y a falta de éste, o si fuere menor, el 5% del precio de compra del local.
El tipo impositivo en su comunidad autónoma sería el correspondiente a la transmisión de inmuebles, esto es, el tipo del 7%. No obstante, si el precio especial convenido para la opción de compra y a falta de éste, o si fuere menor, el 5% del precio del local superase 300.000 euros, se aplicará un tipo del 8% para el tramo que supere la cuantía de 300.000 euros.