Consejos para comprar y vender Farmacias en España

El local deberá reunir los siguientes requisitos:
Ha de contar con una superficie útil mínima de 75 metros cuadrados; el acceso ha de ser libre, directo y permanente a la vía pública; si el local cuenta con más de una planta, éstas deben estar comunicadas. Las zonas que ha de tener son las siguientes: de atención al público (que ha de tener 30 metros cuadrados de superficie como mínimo), de almacenamiento de medicamentos y productos sanitarios, de laboratorio, de despacho del farmacéutico.
En cuanto a los requisitos aplicables al laboratorio, nos remitimos al R.D. 175/2001, de 23 de febrero.
Si la oficina de farmacia contase con secciones autorizadas, tales como óptica, u ortopedia, por ejemplo, éstas habrán de reunir los requisitos adicionales que contemple la legislación que resulte de aplicación. A falta de normativa específica, el local deberá tener como mínimo con un módulo de 12 metros cuadrados adicional a la superficie total de la oficina de farmacia por cada sección o actividad diferenciada.
Además de lo anterior, el citado local habrá de guardar las siguientes distancias:
250 metros respecto a las oficinas de farmacia y
150 metros respecto a los Centros de Salud.
Excepcionalmente, en casos de traslados forzosos, dentro de la misma zona farmacéutica, las distancias anteriores se verían reducidas a 150 metros respecto a la oficina de farmacia más próxima, y 150 metros respecto a los Centros de Salud.

Usted puede llegar a acuerdos con otros compradores e, incluso, puede formalizar la venta de su participación, a favor de un tercero. No obstante, sepa que su socio dispone de un derecho denominado retracto de comuneros, que le faculta para adquirir preferentemente esa participación, en las mismas condiciones en que se ha efectuado la operación con ese otro comprador.

El procedimiento aconsejable, una vez llegado a un preacuerdo con otro comprador, es notificar fehacientemente a su socio de la venta prevista, dándole, al tiempo, la posibilidad de comprarla él en las mismas condiciones.

Su socio dispone de nueve días para aceptar la operación, pero si no le notifica esta decisión en plazo, usted puede transmitir libremente a su otro comprador. También es posible que le informe de su voluntad de no comprar la participación en venta; en ese caso, nuestra recomendación es que pida a su socio que esa renuncia la manifieste por escrito y se la entregue debidamente firmada, de modo que usted pueda acreditar en todo momento que ha cumplimentado este trámite.

En el Real Decreto 12/2012, el Gobierno ha previsto algunas medidas limitadoras de la deducción de los gastos financieros, estableciendo unos topes anuales a la deducción por este concepto.
No obstante, la medida no tiene aplicación a las oficinas de farmacia, puesto que se trata de medidas previstas para compañías mercantiles que tienen la consideración de grupo empresarial, conforme a determinados preceptos contables, que nada tienen que ver con las farmacias, cuya titularidad corresponde a personas físicas, muy alejadas del concepto de grupo empresarial.
Además, para estas compañías a las que si les afecten las medidas, el límite anual de deducción por gastos financieros es de un millón de euros, de modo que, aunque fueran medidas de aplicación a este sector, dudamos mucho que pudieran tener aplicación práctica.

En general, podemos decirle que una oferta puede ser retirada siempre que no haya sido aceptada por el vendedor. Así, mientras éste no le comunique tal aceptación, usted puede comunicarle que desiste de su intención de compra, o que modifica unilateralmente las condiciones ofertadas.

Más en concreto, estas conclusiones dependen de los documentos en los que se haya podido formalizar tal oferta, porque podría darse el caso de que se hubiera establecido un plazo, u otras condiciones de la oferta que pueden modificar las conclusiones anteriores.

Por ejemplo, podría haber condicionado usted la compra a la obtención de un préstamo bancario, o al contraste de un cierto volumen de facturación de la oficina de farmacia, por ejemplo. En tal caso, si estas condiciones no se produjeran, la operación podría resolverse.

Ahora bien, si no existen condiciones que perfilen su decisión de compra, y el vendedor le comunica su aceptación, la operación está hecha y la oferta no puede ser retirada. Si, posteriormente, usted tuviera problemas con la financiación, o simplemente no quisiera ya la oficina de farmacia por cualquier causa, habría que estudiar las consecuencias de una eventual resolución unilateral.

El Reglamento del I.R.P.F., establece como criterio para la deducibilidad del gasto de adquisición de un bien el que éste esté afecto o no a la actividad.
Para considerar afecto un bien, debe ser necesario para la obtención del rendimiento, estar debidamente contabilizado, y habrá de utilizarse exclusivamente para el ejercicio de la actividad, salvo que el uso privativo que se haga de ellos sea accesorio y notoriamente irrelevante.
En cuanto al uso exclusivo para el ejercicio de la actividad, la norma expresamente se refiere a los automóviles de turismo, para señalar que su uso en días un horas inhábiles durante los que se interrumpa el ejercicio de la actividad no es un uso accesorio y notoriamente irrelevante, y por tanto, se presumirá que su uso no es exclusivo.
Como vemos, la deducción de los gastos relativos a un vehículo es un asunto especialmente sensible para Hacienda y otro tanto podemos decir del combustible que, como se señala en prácticamente todas las consultas revisadas, se hace reserva a la valoración por los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, respecto a si el vehículo se utiliza o no en exclusiva en la actividad. Una valoración que, presuponemos de antemano, tendrá probablemente resultado negativo para el interesado, a quien conviene dotarse de todos aquellos medios de prueba admitidos en derecho, entre los que nos parece particularmente interesante, aunque no definitivo, el hecho de contar con otro vehículo a su nombre no afecto a la actividad.

Queda al margen la salvedad de que el vehículo que usted pretende adquirir sea uno de los calificados como «mixtos», de transporte de mercancías, en cuyo caso, los gastos originados por su adquisición y uso en la actividad de farmacia sí serían deducibles.

Cuando se adquiere una explotación, a través de una sociedad mercantil, por ejemplo, una sociedad anónima, sí tendría que tener en cuenta que la contabilidad y fiscalidad seguiría siendo la misma, es decir, la de la sociedad; por lo tanto es necesario tener en cuenta qué parte de cada bien resta por amortizar, conforme lo hecho hasta ese momento.

En el caso de las oficinas de farmacia es diferente, puesto que se explotan a título personal, por los titulares, de modo que cuando se produzca una adquisición, la amortización parte de cero, a nombre del nuevo titular y conforme al valor por el que éste hubiera efectuado la compra.

Por lo tanto, a efectos fiscales, para usted es indiferente la amortización practicada por el anterior titular.

El problema, a la hora de concretar esta posibilidad, se centra en la existencia de un derecho preferente que ha sido establecido por disposición legal, el código civil, denominado»retracto de comuneros?, se trata de un retracto de origen legal ( a diferencia del convencional, que establecen las partes por mutuo acuerdo), que faculta al copropietario, en este caso el primer hermano adquirente de esa participación en la farmacia, para comprar cualquier otra participación en la oficina de farmacia que se pusiera a la venta por el padre, y esto limita claramente la facultad de venta futura al otro hermano, que podría ver cómo su posición como comprador depende de la voluntad del otro, ya cotitular y copropietario.

Podría preverse que el hermano que adquiera en primer lugar renuncie a este derecho, pero es una posibilidad controvertida entre la doctrina jurídica, de modo que no es aconsejable dejar el futuro en manos de la interpretación que pueda hacerse del contenido del contrato

Quizá lo más práctico pudiera ser que el padre, antes de proceder a la venta de esa participación al primer hijo, otorgara una opción de compra a favor del otro, estableciendo claramente los términos y condiciones. Posteriormente, en el contrato o escritura de venta de esa participación al otro hijo, podría especificarse que existe ya un derecho previo de opción, a favor del otro hijo, con lo cual, entendemos, el hijo que adquiere primero no podría oponerse en el futuro al ejercicio de esta opción por parte del otro.

Usualmente, sobre todo en el ámbito rural, se encuentran oficinas de farmacia instaladas en locales cuyas dimensiones, o incluso distancias con otras farmacias, no guardan los límites o condiciones exigidos por la normativa de ordenación farmacéutica. Esto es debido a que se abrieron bajo otra regulación, previa a las actuales normas autonómicas.

No obstante, es práctica habitual que esta situación no afecte a los nuevos titulares, en las sucesivas transmisiones, puesto que así lo prevén disposiciones transitorias de las normas de ordenación farmacéutica, y en cualquier caso, es interpretación común en todas las administraciones competentes en ordenación farmacéutica que los actuales requerimientos respecto a la dimensión del local se aplican exclusivamente a las oficinas de farmacia abiertas al amparo de la nueva regulación, por lo que entendemos que usted no ha de tener ningún problema por este concepto.

La tributación correspondiente en el IRPF en el caso de transmisión de una oficina de farmacia, se aplica sobre la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de una transmisión. Esta ganancia patrimonial, a su vez, es el resultado de restar al valor de transmisión el valor de adquisición.

Así, cuanto mayor sea el valor de adquisición que usted pueda acreditar, menor será la ganancia patrimonial que ponga de manifiesto y, en este sentido, a la hora de transmitir su oficina de farmacia, usted sí podrá»deducir? ciertos gastos relacionados con la adquisición previa, por ejemplo los honorarios del notario o notarios que pudieron intervenir en la adquisición, o las exigidas por el Colegio profesional por la adquisición o tramitación de expedientes.

Por otra parte, tenga en cuenta que, a pesar de que usted recibió la oficina de farmacia por herencia, es decir, que no tuvo que pagarla, esto no significa que no tuviera un valor, y éste, que ya tuvo que ser fijado para su declaración en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ha de ser restado también del valor de transmisión para calcular la ganancia patrimonial.

Entendemos que el importe real por el que usted ha contratado su alquiler es el resultado, durante el primer año, de aplicar ese cincuenta por ciento de descuento, de modo que únicamente le contará como ingreso la mitad, y esa será también la base imponible para calcular la cuota de I.V.A., correspondiente.
En concreto, la consulta de la Dirección General de Tributos V 2705/2010, recuerda que el artículo 22 de la Ley de IRPF, señala que serán imputados como rendimiento íntegro del capital mobiliario, el importe que por todos los conceptos»deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario?.?. El deber de su arrendatario queda fijado en el pacto al que ustedes han llegado, es decir, el cincuenta por ciento, no sobre el total pactado inicialmente.

En nuestra opinión, ustedes deberían facilitar a los proveedores el nombre de la comunidad de bienes, o sociedad civil que forman. Independientemente de que los cotitulares estén vinculados por el matrimonio, deberán contar con un número de identificación fiscal, un domicilio a efectos fiscales y con una denominación, que se facilita a Hacienda mediante la correspondiente alta censal. A esta denominación es a la que, en principio, deberían facturar sus proveedores.

No obstante, en el caso de que hubieran recibido alguna factura a nombre de alguno de los cónyuges únicamente, tengan en cuenta la Consulta de la Dirección General de Tributos nº V0334/07 de 22 febrero 2007, que afirma que debe tenerse en cuenta, que al desarrollarse la actividad por un matrimonio casado en régimen de gananciales, régimen económico-matrimonial constante el cual los bienes y derechos de titularidad ganancial pertenecen por completo a cualquiera de los cónyuges, será válida, la factura expedida por los proveedores a nombre de ambos cónyuges o de uno cualquiera de ellos.

La normativa relativa al deber de expedir y entregar factura sí determina que se debe expedir y entregar factura, no solo con el fin de probar la transmisión de los bienes objeto de la operación, sino porque la factura es el medio idóneo para que los elementos adquiridos sean debidamente contabilizados

No obstante, el comprador dispone de otros medios para justificar y deducir su compra, como es la escritura pública. Esto ha quedado claro después de sentencias como la de la Audiencia Nacional de 29 de septiembre de 2011 que, a su vez, alude a la del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2011.

De todos modos, con sentencia o sin ella, lo cierto es que la normativa tributaria dispone la entrega de factura si el comprador lo pide y, aunque podría suplir su falta, como hemos visto, a efectos tributarios, cuesta muy poco redactarla y también facilitará la labor de su contable.

Entendemos que, en el momento de aceptación de la donación, se produjeron, realmente, dos tipos de adquisición.

Por un lado, usted realizó una adquisición onerosa, consistente en el hecho de aceptar subrogarse en el préstamo y carga hipotecaria que tiene el local. Sobre el importe de esa deuda, usted tendrá que liquidar e ingresar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Transmisiones Onerosas, (ITP).

Al tiempo, se ha producido una adquisición lucrativa, correspondiente a la parte del valor real del local que exceda de la duda asumida. Esta adquisición tributa por el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Conforme dispone la normativa actual, el tipo aplicable será el vigente en el momento de practicar la liquidación del impuesto, de modo que la parte de ganancia patrimonial cuyo cobro corresponda a 2014, será gravada en función de la situación tributaria en ese ejercicio.

Al efectuar una venta a plazos, usted puede optar entre abonar el impuesto correspondiente, en una sola liquidación, la correspondiente al ejercicio en el que se efectúa la venta, o abonarlo a medida en que se produzcan los sucesivos vencimientos de ese aplazamiento.

Si usted opta por el aplazamiento, y siempre que entre la entrega y el último plazo medie más de un año, usted podrá optar a que el tipo impositivo vuelva a situarse en el 19 ó 21 por ciento, como estaba hasta el 31 de diciembre pasado, pero valore también la posibilidad de que la situación fiscal empeore, y el tipo impositivo no solo no baje, sino que incluso pueda subir.

Como regla general, las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, lo que, en principio, nos lleva a la conclusión de que es el día de firma de la escritura de transmisión el que determina el ejercicio en que ha de tributarse.

No obstante, existe una regla especial para el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado. En este supuesto, usted podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en su venta, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes.

Ahora bien, tenga en cuenta que para Hacienda, son operaciones con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Por lo que, si aplaza una parte del precio durante unos meses, la tributación no podrá fraccionarse y seguirá marcando el periodo de tributación el momento de firma de la escritura pública de transmisión.

La Ley 27/2011, de 1 de agosto, sobre actualización, adecuación y modernización del sistema de Seguridad Social ha venido a establecer los 67 años como edad de acceso a la jubilación.
No obstante lo anterior, y como corresponde a un sistema legal dinámico que afecta a derechos para cuyo ejercicio es necesario un largo periodo de cotización, la implantación de los nuevos requisitos de edad se realiza de forma progresiva y gradual, en un periodo de quince años, período de aplicación que también se aplica para completar los periodos de cotización que permiten el acceso a la pensión a partir de los 65 años, de modo que, partiendo de 35 años y 3 meses en 2013, el periodo de 38 años de cotización y seis meses será exigido en el ejercicio de 2027.
Por otra parte, la citada ley mantiene la edad de jubilación en 65 años para quienes hayan cotizado 38 años y seis meses.
Así pues, y dando por supuesto que ha cubierto los períodos mínimos de cotización y cumplido los restantes requisitos, no habría de esperar a cumplir 67 años para poder jubilarse.

No es una exigencia legal. En caso de alquiler, algunas normas, como la Ley de Hipoteca Mobiliaria, exigen que se cuente con derecho de cesión, o incluso puede preverse la autorización del propietario del local para la constitución de tal hipoteca, pero el hecho de que el propietario tenga una hipoteca, no es obstáculo legal.

De todos modos, sí hemos visto alguna vez que los departamentos de riesgos de alguna entidad valora negativamente esta circunstancia, pero ocurre en relación con la posibilidad de que este propietario llegara a perder el local como consecuencia de un hipotético impago de su préstamo, el que está garantizado con esa hipoteca, lo que supondría serios problemas si el nuevo adquirente no quiere reconocer el arrendamiento, lo que dudosamente tendrá que hacer, puesto que, aunque el arrendamiento estuviera registrado, la hipoteca sería anterior.

No obstante, es un obstáculo que rara vez se impone definitivamente, es decir, que es negociable, y cada vez más raro, por lo que en última instancia, siempre podrá negociar con otra entidad, la mayoría, que no le exija esta condición.

Hay muchos otros detalles que es preciso conocer para llegar a una solución exacta, pero en principio y con los datos aportados, sepa que la normativa civil considera bienes privativos de cada uno de los cónyuges los que le pertenezcan antes de celebrarse el matrimonio, así como los que adquieran después, pero a título gratuito, por ejemplo, mediante una donación.

Si la oficina de farmacia la adquirió uno de los cónyuges en cualquiera de estas circunstancias, es privativa. Pero esto no quiere decir necesariamente que no haya alguna cuenta pendiente ente el matrimonio relacionada con estos bienes. Por ejemplo, si se hubieran hecho reformas o mejoras con fondos gananciales, la oficina de farmacia no dejaría de ser privativa, pero quizá pudieran existir deudas derivadas de estas operaciones.

Las conclusiones que usted plantea en su pregunta pueden ser válidas en términos muy generales, de modo que la situación en su conjunto, con todos los detalles que le afecten, habría de ser valorada detenidamente en cada caso por un especialista.

Mientras su oferte no sea aceptada, entendemos que es simplemente eso: una oferta, y por lo tanto puede retirarla en cualquier momento. Le recomendamos que utilice para ello un medio que le de el suficiente respaldo como prueba de sus actos, como por ejemplo una carta certificada remitida por un notario, un telegrama, o un burofax.

En el caso de que usted conociera la aceptación de la oferta por parte del propietario de ese local, antes de retirarla, el contrato de compraventa se habría celebrado y usted no se podría retirar de esa compra por su sola voluntad.

Precisamente, el artículo 1262 del Código civil, dispone que hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndose remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe.

No obstante, desconocemos por qué medio y con qué contenido concreto se realizó la oferta por usted. Muestre el documento y comente las circunstancias que acompañaron a la negociación, con un letrado, porque podría haber otros condicionantes que no se están teniendo en cuenta.

A falta de un acuerdo entre ustedes, será necesario que el trabajador renuncie a la compra por escrito para que usted quede libre y pueda transmitir libremente a cualquier otro comprador.

En previsión de que el trabajador no acepte su oferta, o no firme la renuncia, o simplemente se niegue a contestar, usted puede acudir a las disposiciones previstas en el Código civil para el conocido como»retracto legal?, que sería la figura aplicable a ese derecho preferente de adquisición, un derecho de retracto nacido por disposición de la ley. En tal caso, procedería hacer una notificación fehaciente a su empleado, con el ofrecimiento de la operación y las condiciones detalladas, y haciendo constar que se le da un plazo no inferior a nueve días para contestar. En el caso de que no conteste, transcurrido ese plazo, más unos días prudenciales, como margen de comunicaciones y correo, usted podría transmitir a otra persona su oficina de farmacia.