- El director del banco que financia la compra de mi farmacia, afirma que no podemos hacer una hipoteca mobiliaria porque el local, que es de alquiler, está hipotecado ya por el propietario, y esa hipoteca se extiende a la farmacia. ¿Tiene razón?
No, no tiene razón. Pero no deje de prestar atención a esto, porque en alguna ocasión sí ha causado problemas.
Todo parte del contenido del artículo 111 de Ley Hipotecaria, que establece que, cuando se hipoteca un inmueble, esta hipoteca se puede extender si lo acuerdan las partes, entre otras cosas, a «los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto?.
Obviamente, esa extensión se refiere a muebles, no a bienes muebles, como lo es el establecimiento mercantil de oficina de farmacia, pero en ocasiones sí se confunden ambos conceptos, lo que ha llevado a interpretar, en una primera y somera lectura del asunto, que, como el local está hipotecado, y la hipoteca se extiende a la oficina de farmacia (que no), ésta ya no sirve como garantía mediante una hipoteca mobiliaria. Pues ya ve que esta conclusión no es correcta.
Por otra parte, si el local, como parece su caso, es de tercera persona, ajena a la operación, ¿Cómo va a haber podido hipotecar la oficina de farmacia, que no es de su propiedad?
En nuestra opinión, no ha de haber obstáculo alguno para que se formalice una hipoteca mobiliaria sobre su oficina de farmacia, por el hecho de que esté o no hipotecado el local.
- Pienso transmitir mi oficina de farmacia, que adquirí hace ahora diez años, por herencia de mi padre. Me indica un compañero que, para el cálculo de los impuestos ha de restarse siempre la «amortización mínima», de modo que casi no podré restar nada al precio de venta, de cara al pago del IRPF
Su compañero sí que ha oído alguna»campana? sobre el cálculo de los impuestos que le corresponden. Pero no es así del todo. Resumidamente, podemos decir que la base imponible del IRPF en caso de transmisión, es la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión, ya sea en venta, donación? A su vez, la ganancia patrimonial es la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión de la oficina de farmacia.
Pues bien, con el cálculo del valor de adquisición, hemos de tener en cuenta las amortizaciones practicadas: el porcentaje total de la inversión en la oficina de farmacia que hemos ido llevando paulatinamente, año tras año, a nuestras declaraciones, para aplicarlo como gasto, conforme dispone la ley.
Así, si el valor de adquisición fue 100, y se ha amortizado un 75 por ciento, al transmitir por 150, solo restaremos 25, no los 100 que costó. Y todo esto aunque se hubiera olvidado de llevar esas amortizaciones a su fiscalidad, puesto que, como recuerda su compañero, ha de restarse en todo caso la amortización mínima.
Ahora bien, se da la circunstancia de que usted adquirió la oficina de farmacia por herencia, a título gratuito, y eso implica que no ha podido practicar amortización alguna, puesto que una condición esencial para aplicar esta maniobra es que la oficina de farmacia se hubiera adquirido a título oneroso, por compra. Por lo tanto, usted podrá restar ahora esos 100 que ponemos en el ejemplo, totalmente.
- Al comprar mi farmacia, la vendedora me alquiló el local, con opción a compra, por un plazo de veinte años. La calle del local era inicialmente de doble sentido y ahora se ha cambiado a sentido único, lo cual no me favorece. ¿Puede esto justificar que yo resuelva unilateralmente el contrato?
Entendemos que el hecho de que cambie el sentido de la calle no es causa que le justifique para resolver el arrendamiento. Tampoco, por ejemplo, justificaría a la propietaria para subir la renta el hecho de que abrieran un gran centro de salud en el portal siguiente a la oficina de farmacia.
Desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración de este tipo de contratos se rige casi en exclusiva por el principio de autonomía de la voluntad, es decir que las partes pueden llegar al acuerdo que estimen oportuno, siempre que se respete la ley. Correlativamente, las partes han de atenerse a los acuerdos celebrados, salvo que existan causas que justifique lo contrario; causa entre las cuales no vemos incluida la que usted expone.
Llegado un caso de conflicto, los tribunales moderarían el alcance de la compensación que corresponde por esa ruptura, pero sepa que, dependiendo de cada caso, podría alcanzar a la renta del total del plazo de arrendamiento acordado y que faltara por cumplir.
Consulte detenidamente este asunto con un letrado especializado antes de tomar decisiones como la que plantea.
- El comprador de mi farmacia está interesado en que le de opción de compra sobre el local, también mío, pero que cedo en alquiler. Yo pienso que la ley ya le da esa opción sin necesidad de formalizar nada. ¿Debo transigir?
Nos encontramos ante dos asuntos diferentes. Una cosa es el derecho a adquirir preferentemente un inmueble en caso de que el arrendador lo venda, que sí puede operar por disposición de la ley, siempre que no se haya renunciado a ese derecho, (que es dispositivo y por lo tanto, puede quedar descartado en el propio contrato de arrendamiento), y otra la opción de compra, que es la posibilidad que se concede a una persona para que, bajo unas condiciones determinadas, sobre todo en lo referente a plazo y precio, pueda por su sola voluntad instar la transmisión de ese inmueble.
Con el derecho de adquisición preferente, primero usted decide vender y entonces el arrendador podrá optar a la adquisición antes que otros compradores. Con la opción, es su arrendatario quien podrá decidir si se hace la transmisión, y en las condiciones que se acuerden.
No entendemos que se trate de transigir o no, realmente, se trata de una solicitud muy habitual en las transmisiones de oficinas de farmacia con local en alquiler y es lógico que un comprador quiera tener la posibilidad de asegurarse el uso del local en cuanto pueda. Valorar las condiciones y llegar a un acuerdo al respecto, depende de la negociación de las partes, no del contenido de la ley.
- Voy a comprar una farmacia y me interesa otro local. ¿He de estar algún tiempo en el local antiguo y luego solicitar el cambio? o ¿puedo empezar directamente en el nuevo?
Para solicitar el traslado de local, es necesario que usted sea titular de la oficina de farmacia, por lo que, en principio, usted debería esperar hasta que se produjera ese cambio de titularidad, después de formalizar la transmisión en escritura pública y culminar el correspondiente proceso administrativo.
No obstante, puede acordar con su vendedor que sea él quien inicie el expediente de traslado de la oficina de farmacia, y luego subrogarse usted en su posición al tiempo que formalicen la transmisión, o bien esperar a que se conceda el traslado y formalizar la escritura entonces y así podrán ganar algo de tiempo.
En cualquier caso, tengan en cuenta que si el local nuevo es de alquiler, para el traslado será necesario justificar que el vendedor de la oficina de farmacia tiene derecho a usar el local, al menos durante unos días, por lo que el contrato de arrendamiento habrá de contener este acuerdo.
- Cuando se habla de empresarios «personas físicas» ¿se alude a farmacias con titular único, o se podría incluir a las sociedades civiles?
En el concepto de persona física, se puede entender incluido, en cuanto a la gestión y tributación cotidiana de la oficina de farmacia, a todas aquellas entidades que no tengan una personalidad jurídica distinta de la de sus componentes.
Una forma de compañía mercantil frecuente en nuestra vida económica, como es la sociedad limitada, supone la existencia de una entidad netamente diferenciada, con derechos y obligaciones propios, por ejemplo en el ámbito tributario o mercantil, diferentes de los que puedan tener sus componentes. Así, un socio de una S.L., puede perfectamente no ejercer trabajo alguno en la empresa poseída a través de esa sociedad, y la responsabilidad de sus socios, alcanza, en términos generales, al valor de sus acciones o participaciones.
Sin embargo, cuando hablamos de oficina de farmacia, nos solemos encontrar con la sociedad civil, que puede llegar a tener personalidad jurídica, pero no en el ámbito de las farmacias, o también, podemos encontrar comunidades de bienes; o incluso con sociedades irregulares que, a pesar de su sospechosa denominación, no son más que sociedades con la forma, por ejemplo, de una sociedad limitada, pero que no se inscriben en el Registro Mercantil, y no tienen esa aludida personalidad jurídica.
En fin, en todas estas entidades que no tienen personalidad jurídica diferente de la de sus componentes, los miembros que las componen actúan en el ámbito mercantil a título personal, con pequeños matices, como la existencia de una contabilidad única, o un C.I.F. y denominación común, que no desvirtúan el hecho de que son personas físicas, y por eso tributan en el I.R.P.F. y no en el Impuesto sobre la renta de sociedades.
- Buenos días. Compré una oficina de farmacia y alquilé el local (con opción a compra). La calle del local era de doble sentido y la dueña del local sabía que el ayuntamiento iba a cambiarla a sentido único. Quiero mudarme y la dueña se niega.
- Les agradecería que me confirmaran cuáles son los coeficientes de amortización del fondo de comercio tras la última norma del Consejo de Ministros.
El pasado viernes 13 de julio, el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley 20/2012, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad. La citada norma, en su artículo 26, punto dos, dispone que se modifique la anterior disposición, por la que se había limitado el ritmo de amortización a un coeficiente anual del 1 %, (1,5 % para las empresas de reducida dimensión), durante los ejercicios 2012 y 2013.
La modificación actual consiste en que si una empresa es regentada por personas físicas, y cumple con los requisitos para ser considerada empresa de reducida dimensión (volumen de cifra de negocios inferior a diez millones de euros anuales), puede seguir aplicando el coeficiente anterior, es decir, el 5 %, o el 7,5 %, a elección del interesado.
- Si en octubre de 2011 he vendido mi oficina de farmacia (con una plantilla media de 6 empleados desde 2008) y he adquirido otra con una plantilla media de cuatro empleados que mantengo hasta la actualidad, ¿es de aplicación la desgravación fiscal por mantenimiento de plantilla en mi nueva farmacia?
La Disposición Adicional Vigésimo Séptima de la Ley de IRPF regula la reducción en el rendimiento neto de las actividades económicas por mantenimiento o creación de empleo, durante los ejercicios 2009, 2010 y 2011, prorrogada a este ejercicio 2012, por el Real decreto Ley 20/2011, estableciendo que durante dichos periodos impositivos, los contribuyentes que ejerzan actividades económicas cuyo importe neto de la cifra de negocios para el conjunto de ellas sea inferior a 5 millones de euros y tengan una plantilla media inferior a 25 empleados, podrán reducir en un 20 por 100 el rendimiento neto positivo declarado, correspondiente a las mismas, cuando mantengan o creen empleo, sin que el importe de esta pueda ser superior al 50 por ciento del importe de las retribuciones satisfechas en el ejercicio al conjunto de sus trabajadores.
Pues bien, para que pueda entenderse que se mantiene o crea empleo es necesario que en cada uno de los citados períodos impositivos la plantilla media utilizada en el conjunto de sus actividades económicas no sea inferior a la unidad y a la plantilla media del período impositivo 2008. (Para el cálculo de la plantilla media se tomarán las personas empleadas, teniendo en cuenta la jornada contratada en relación con la jornada completa y la duración de dicha relación laboral respecto del número total de días del período impositivo).
Así , en su caso, si el promedio de la plantilla empleada en su farmacia en 2008 era de 6 trabajadores, y en 2011, vende esta farmacia y adquiere otra con 4 empleados, el promedio de la plantilla en 2011, siendo superior a la unidad, es inferior a 6 trabajadores, por lo que no procedería aplicar la reducción.
Entendemos que esta conclusión podría variar en el supuesto de que viniese ejerciendo otras actividades económicas en las que incrementase la plantilla, ya que la norma se refiere al conjunto de actividades ejercidas por el contribuyente.
- Si adquiero la oficina de farmacia, por ejemplo, en abril. ¿He de prorratear la amortización del fondo de comercio al tiempo que ha estado en mi propiedad durante el año, o puedo deducir como un año entero?
Conforme dispone el 1 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, en su punto 4 establece que «Los elementos patrimoniales del inmovilizado material e inversiones inmobiliarias empezarán a amortizarse desde su puesta en condiciones de funcionamiento y los del inmovilizado intangible desde el momento en que estén en condiciones de producir ingresos.»
Por su parte, el punto Tres del mismo artículo establece «La amortización se practicará elemento por elemento. Cuando se trate de elementos patrimoniales de naturaleza análoga o sometidos a un similar grado de utilización, la amortización podrá practicarse sobre el conjunto de ellos, siempre que en todo momento pueda conocerse la parte de la amortización acumulada correspondiente cada elemento patrimonial.»
Así, en nuestra opinión, procede que ajuste la amortización del fondo de comercio al periodo que la oficina de farmacia ha estado funcionando bajo la titularidad de usted, y no por el año entero.
- Estoy a punto de comprar una farmacia y me interesa otro local pero el anterior dueño quiere estar en su local hasta el último día. ¿He de estar algún tiempo en el local antiguo y luego soliciar el cambio? o ¿puedo empezar directamente en el nuevo?
Para solicitar el traslado de local, es necesario que usted sea titular de la oficina de farmacia, por lo que, en principio, usted debería esperar hasta que se produjera ese cambio de titularidad, después de formalizar la transmisión en escritura pública y culminar el correspondiente proceso administrativo.
No obstante, puede acordar con su vendedor que sea él quien inicie el expediente de traslado de la oficina de farmacia, y luego subrogarse usted en su posición al tiempo que formalicen la transmisión, o bien esperar a que se conceda el traslado y formalizar la escritura entonces y así podrán ganar algo de tiempo.
En cualquier caso, tengan en cuenta que si el local nuevo es de alquiler, para el traslado será necesario justificar que el vendedor de la oficina de farmacia tiene derecho a usar el local, al menos durante unos días, por lo que el contrato de arrendamiento habrá de contener este acuerdo.
- Pienso hacer testamento a favor de mi esposo, también farmacéutico, respecto a mi oficina de farmacia. No obstante, la Ley de mi comunidad ya concede un derecho preferente de adquisición a favor del cónyuge farmacéutico. ¿Es necesario el testamento?
Son dos situaciones diferentes. Por un lado, la Ley de Ordenación de la Comunidad de Madrid, concede un derecho preferente de adquisición en caso de transmisión, de tal modo que su esposo pueda comprar la oficina de farmacia en igualdad de condiciones que otro farmacéutico con quien usted quisiera concertar la venta. En su comunidad existe también ese derecho a favor de los hijos farmacéuticos y el personal con cargo farmacéutico, naturalmente, en las condiciones que la propia norma dispone.
Por su lado, las disposiciones testamentarias, lo que regulan son la adquisición mediante la herencia o legado, únicamente para el caso de fallecimiento, y desde luego, lo que vale es la voluntad de usted, sin otras preferencias que el respeto por la cuota legítima que pudiera se aplicable en su familia, y otras disposiciones, en materia de sucesiones, del Código civil.
Así, si usted tiene otros herederos y su deseo es que en caso de fallecimiento, su esposo sea el heredero de la oficina de farmacia, lo que procede es acudir a un letrado especialista en sucesiones, y a un notario para otorgar testamento.
- Un conocido mío afirma que, Hacienda utiliza un multiplicador sobre las ventas, en la valoración de las oficinas de farmacia, al que hay que ceñirse. ¿Dónde puedo informarme sobre esos factores?
Es muy desaconsejable, podría afirmarse que descartable totalmente, el uso generalizado de un factor multiplicador sobre las ventas, o las compras o cualquier otro volumen objetivo, como fórmula válida para establecer un precio.
Nos parece muy difícil comparar dos oficinas de farmacia situadas en el mismo barrio, puesto que quizá tendrán cuotas de arrendamiento distintas, salarios con diferentes antigüedades, o puestos; distinta gestión de la cosmética?etc., y mucho más si ya introducimos factores como la estacionalidad que afecta a una oficina de farmacia de costa, respecto a la de centro de municipio rural.
Así las cosas, ¿cómo aceptar que se calcule el precio multiplicando la facturación por un factor?
Efectivamente, puede ser un indicio, pero es un indicio fácilmente atacable con las objeciones comentadas anteriormente. Hacienda tendrá que buscar el valor de mercado, y atender a criterios más importantes como la rentabilidad.
En cualquier caso, al contribuyente le quedará la posibilidad de instar el procedimiento de tasación contradictoria con la Administración, y acudir a la opinión de profesionales expertos en este tipo de valoraciones. No hay fórmulas objetivas, ni mucho menos automáticas.
- Poseo mi oficina de farmacia a partes iguales, en copropiedad con mi hermana. Si le vendo mi parte, ¿he de cobrar en metálico o puedo aceptar un local, o incluso una participación en la farmacia?
Desde luego que el precio puede ser abonado mediante elementos diferentes al metálico. Es más, en ámbitos mercantiles, es muy frecuente que se intercambien acciones en la venta de empresas, o que se combinen pagos en diferentes formas: parte metálico, parte acciones?
Si ustedes están de acuerdo en que sea aceptado un local como pago, o como parte del pago, pueden hacerlo. Como diferencia destacable respecto al pago en metálico, tengan en cuenta que en este caso, estarán protagonizando dos alteraciones patrimoniales, es decir, dos posibles ganancias patrimoniales, con relevancia en las respectivas liquidaciones de el IRPF de cada hermana, por lo que habrá de atribuirse claramente un valor a los bienes canjeados, así, usted declarará una pérdida o ganancia patrimonial respecto a la parte de la oficina de farmacia transmitida, y su hermana, igual, pero respecto al local que le de a usted como pago.
También podría hacerse el pago, total o parcial, dándolo por recibido mediante el otorgamiento de una cuenta en participación, único medio que vemos para que ustedes sigan vinculadas de algún modo en la explotación de la oficina de farmacia una vez que usted se desvincule de la titularidad mediante la venta.
- Tenía entendido que se puede hacer una hipoteca mobiliaria sobre una oficina de farmacia cuyo precio está aplazado, pero mi banco no me permite que me fraccionen el pago de las existencias. ¿Es un problema legal?
Desde la entrada en vigor de la Ley 41/2007, se modificó el artículo 2 de la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento que, en su punto 1 dice textualmente que»?. También podrá constituirse hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento sobre el mismo derecho de hipoteca o prenda y sobre bienes embargados o cuyo precio de adquisición no se hallare íntegramente satisfecho.
Por lo tanto, y en principio, un aplazamiento en el precio de la oficina de farmacia no tiene que ser un obstáculo legal para la constitución de una garantía de hipoteca mobiliaria.
Ahora bien, cuando se trata de existencias, la propia norma confirma la excepción; contenida en el artículo 22 en combinación con el 21, que disponen que la hipoteca se extenderá, mediante pacto, a las mercaderías y materias primas destinadas a la explotación propia del establecimiento cuando sean de la propiedad del titular del establecimiento siempre que su precio de adquisición esté pagado.
Independientemente de lo anterior, tenga en cuenta que la entidad bancaria correspondiente, a la hora de financiar la operación, habrá efectuado un estudio del riesgo asumido en la operación. Pudiera ser que el problema venga del departamento de riesgos, que no acepta un mayor límite de endeudamiento, y no se trate de un asunto jurídico.
- Tengo apalabrada la compra de mi casa y quisiera que me informaran en qué consisten las últimas ayudas fiscales que ha dispuesto el Gobierno.
El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, incluye una modificación de la Ley de IRPF, por la que estarán exentas en un 50 % las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.
Esta reducción no procede si se hace la transmisión a favor del cónyuge, o a cualquier persona vinculada por parentesco, en línea recta o colateral, o por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.
Tampoco será de aplicación si la operación se hace a favor de una entidad vinculada al vendedor o a cualquier persona situada en los grados familiares expuestos respecto a usted.
Por lo tanto si usted adquiere la vivienda desde el 12 de mayo hasta el 31 de diciembre de este año, en el momento de su venta, la ganancia patrimonial tributaría la mitad (exención en un 50% de tributación sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de inmuebles adquiridos onerosamente).
- Quiero trasladarme a otro local, pero está cerca del centro de salud. ¿Puedo hacer el traslado, teniendo en cuenta que la mía es la única farmacia en el municipio?
La Ley de Ordenación farmacéutica de su comunidad, establece que las oficinas de farmacia deben estar instaladas a una distancia mínima respecto de un centro de salud, de 250 metros.
No obstante, esta condición no es aplicable a aquellas oficinas de farmacia que estuvieran ya instalas a una distancia menor, con anterioridad a la entrada en vigor de la norma autonómica citada. Por otra parte, se ha previsto una excepción para aquellas farmacias que sean las únicas establecidas en la localidad y, por lo tanto, no puedan perjudicar a otras con su instalación o traslado a las proximidades del centro de salud.
En estos casos, los de»farmacia única? puede trasladarse sin tener en cuenta los límites de distancias previstos con carácter general.
- El banco que financia mi compra de farmacia exige que hipoteque mi piso. Me intranquiliza aportarlo como garantía, pero a esto, el gestor de la entidad me dice que ya lo pongo de todas formas, ¿Me lo pueden explicar?
La hipoteca es una garantía que se puede, aportar en los préstamos para reforzar la posición del acreedor ante un posible impago por parte del prestatario.
Ahora bien, ese reforzamiento consiste en designar como acreedor preferente a esa entidad bancaria, a la hora de cobrarse con cargo a ese bien concreto. Es decir, nadie antes que ese banco puede solicitar el embargo o la subasta de ese piso, pero eso no quiere decir que las deudas del prestatario terminen con la subasta, puesto que también podrán ser embargados cualquiera otros bienes del deudor hasta saldar la deuda.
Y lo mismo ocurre si no se ha constituido hipoteca sobre la casa: el banco podrá pedir el embargo de ese inmueble, así como de cualquier otro bien que sea propiedad del prestatario. En resumen, podemos afirmar que el riesgo sobre su casa lo determina la deuda principal, el préstamo, no la hipoteca. Por lo tanto, por el hecho de no hipotecar su vivienda, o cualquier otro bien, no lo aparta del riesgo de ser ejecutado en caso de impago, puesto que en Derecho Civil español, el deudor responde con todos sus bienes, presentes o futuros, de sus obligaciones, independientemente de que estén hipotecados o no.
- El vendedor de mi farmacia, me aplazará el pago de las existencias, y le daré un cheque en garantía. Mi asesor me dice que es mejor dar un pagaré. ¿Qué opinan ustedes?
Salvo que exista algún otro dato relevante en la operación que no hayamos tenido en cuenta, estamos de acuerdo con su asesor. El cheque y el pagaré son instrumentos muy similares, pero el cheque tiene la peculiaridad de que, sea cual sea la fecha de su emisión, vence»a la vista?, es decir, que aunque tuviera fecha de diciembre, si se presentara al cobro en su banco en marzo, habría de ser abonado o, de lo contrario, usted tendría ya un impago.
Por su parte, el pagaré puede tener una fecha cierta de pago, lo que le permite a usted marcar cuándo ha de ser abonado, conforme con el pacto que tenga con su vendedor.
- En mi oficina de farmacia manejo ciertas sumas de dinero en metálico y suelo hacer pagos a proveedores en billetes. ¿Está prohibido hacerlo así?
En el momento de responder a esta pregunta, aún no ha sido aprobada la Ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal, al que usted indirectamente alude.
Con la salvedad de algún cambio posterior, la previsión es que no se puedan hacer pagos en los que intervengan empresarios o profesionales, en metálico, por importes superiores a los 2.500.- euros.
Es usual que en establecimientos minoristas se acumulen ciertas sumas de dinero en metálico pero, mientras no supere este importe, usted podrá seguir haciéndolo.
Si va a superar esta cantidad, lo obligado será hacerlo mediante transferencia bancaria o cheque. Al margen de este límite quedan las operaciones entre particulares, por ejemplo, si usted adquiere una vivienda a su vecino ( no a una constructora) e, igualmente, podrá hacer ingresos superiores en su banco sin problemas, puesto que quedan expresamente excluidas del citado límite las operaciones con entidades bancarias.
