- El local de la farmacia de mi hermana, nos pertenece a ella y a mí, por herencia, a partes iguales. Además, ella tiene el usufructo vitalicio sobre la totalidad del citado local. ¿Podría ella vender el local sin contar conmigo?
La vinculación de una persona con un bien, tiene varios grados, por ejemplo, en función de la facultad de uso, o de disposición que tenga el llamado "propietario". Así, alguien puede ser propietario, pero no tener el derecho a uso, por ejemplo por tener embargado el bien, o porque alguien tiene otro derecho, como el usufructo en el caso de su hermana, que le otorga a ella el derecho al uso y a los frutos (podría alquilarlo, por ejemplo).
Ella tampoco tiene la total facultad de disposición; es propietaria, y tiene el derecho de usufructo, pero para desprenderse de la propiedad del local por compraventa, tiene que contar con usted, que es copropietario.
Por cierto, además, en su condición de copropietario, usted también tiene el derecho de tanteo sobre la cuota de propiedad de su hermana en el caso de que ella pretendiera vender su parte. Es decir, no solo tiene que contar con usted para vender la totalidad del local, sino que además, usted es un comprador preferente, en las mismas condiciones que un hipotético comprador.
- ¿Qué ventajas aporta la ley de emprendedores de cara a la responsabilidad por las posibles deudas que pueda tener con los acreedores?
El pasado jueves 19 de septiembre, el congreso ha aprobado definitivamente la Ley de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, tras el paso del texto por el Senado.
Le norma crea la figura del EMPRENDEDOR DE RESPONSABILIDAD LIMITADA. Según la norma, las personas físicas podrán (no es obligatorio) evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales afecte a su vivienda habitual, con el límite de 300.000.- € (450.000.-€ en ciudades de 1 millón o más de habitantes).
Respeto a las formalidades necesarias, es de destacar que el emprendedor que quiera acogerse a esta medida, tendrá que inscribirse en el Registro Mercantil y el Registro de la Propiedad donde tenga inscrita la vivienda habitual, y hacer figurar en todas sus comunicaciones las siglas "ERL".
- En la notaría me dice que no es imprescindible que el vendedor de mi local, aporte el certificado de eficiencia energética, puesto que la parte compradora podría exonerarme de tal obligación. ¿Es así? ¿Puedo tener algún otro problema?
Efectivamente algunos notarios no consideran como requisito indispensable para la formalización de escritura pública de compra de un local la aportación por parte del vendedor del "Certificado de Eficiencia Energética", y la parte compradora puede exonerar de su aportación a la parte vendedora en la propia escritura de compraventa. Pero también es cierto que hay alguna duda doctrinal en cuanto a la posibilidad de renuncia por parte del comprador, según se interprete que es un derecho del consumidor – en cuyo caso puede ser renunciable según su índole – o una obligación derivada de las exigencias de los objetivos de preservación del medio ambiente y política energética de la U.E)
Por lo tanto, y a pesar de no ser, como parece, un requisito indispensable para la escritura, ni para que la titularidad acceda al Registro de la Propiedad, lo cierto es que se trata de una norma de reciente creación, sobre la que circulan numerosas interpretaciones y, por añadidura, su aplicación, inspección y cómo no, las sanciones, van a depender de las comunidades autónomas, con lo que no se puede llegar a una conclusión unitaria.
Lo recomendable comentar cada caso concreto con la notaría correspondiente, porque la respuesta va a depender no solo de cada lugar, sino de la evolución que vaya tomando el asunto en los próximos meses.
Por último tenga en cuenta que se podrá exigir tanto en arrendamientos como en compraventas, y serán objeto de mayor atención aquellos contratos cuyo objeto sea un local de negocio.
- Desde enero cambié mi residencia, con ocasión de la compra de mi oficina de farmacia. Entiendo que mi domicilio fiscal está en la nueva ciudad, pero tengo previsto algún desplazamiento, debido a un master que haré durante unos meses. ¿Tendré que cambiar de nuevo mi domicilio fiscal?
Conforme dispone la normativa tributaria, el domicilio fiscal radicará en aquel territorio en el cual se resida más de 183 días al año, no computando las ausencias temporales cuando sean con clara intención de volver al domicilio habitual.
Por otra parte, se presume que el lugar donde se encuentra la residencia habitual es el territorio en donde se deben pagar impuestos, no siendo relevante si es vivienda en propiedad o arrendada. Eso si, según la Ley General Tributaria, es la persona interesada la que debe comunicar los cambios de residencia habitual cuando se produzca.
Por último, sepa que la ausencia por estudios que nos indica, no es relevante a efectos de domicilio fiscal, siempre que mantenga la intención de volver a su residencia habitual. Existen numerosas consultas a la Dirección General de Tributos, con respuestas en este sentido y muy similares a su caso. Además en materia de tributos estatales, los cambios de domicilio no afectan demasiado a su recaudación, salvo que el cambio sea a una comunidad con régimen foral (País Vasco y Navarra) que, suponemos, no es el caso.
- Quiero cambiar de local, y cancelaré mi actual arrendamiento. En el contrato, me obligo a indemnizar al propietario con varias mensualidades de renta. ¿He de pagar el I.V.A., por esta cantidad?
Como hemos recordado en otras consultas de esta sección, es muy interesante que se prevea una indemnización concreta para el caso de cancelación anticipada del arrendamiento a instancias del arrendatario, como es su caso. En Derecho civil, tiene un gran protagonismo el principio jurídico conocido como "Pacta sunt servanda" que viene a decir: "lo acordado obliga" y que puede tener como consecuencia, dependiendo del caso concreto, la obligación de abono de todas las rentas de alquiler pendientes, hasta el fin del plazo que hubiera tenido el contrato de no haber sido cancelado.
Al haber concretado usted esta responsabilidad, ahora sabe concretamente a qué atenerse: al pago de una suma concreta. Esta cantidad, podría asimilarse al pago del alquiler y, por lo tanto, llevaría aparejada la cuota de I.V.A., correspondiente. Pero no es el caso. La propia Dirección General de Tributos, en consultas como la V1563-13, de 9 de mayo de 2013, reconoce el carácter indemnizatorio de esta suma y, con alusión a jurisprudencia europea, concluye en que no ha de repercutirse I.V.A.
- El titular que me vende su farmacia se divorció recientemente. Con la sentencia, se le adjudicó a él la oficina de farmacia, con obligación de compensar a su excónyuge económicamente. Parece que quedan deudas pendientes y me pregunto si esto puede afectar a la transmisión.
Como hemos comentado en otras ocasiones, la frontera entre propiedad y titularidad no siempre está claramente definida, de manera que podemos encontrarnos con numerosas situaciones en las que una persona, aún no siendo titular, o ni siquiera farmacéutico, sí puede tener derechos de contenido económico, o incluso la propiedad, sobre una oficina de farmacia y, por lo tanto, en el momento de efectuarse una transmisión, el notario requerirá necesariamente, la presencia de estas personas.
La regulación de los regímenes económicos del matrimonio es uno de los campos donde podemos encontrar este tipo de intersecciones entre propiedad, titularidad, derechos económicos sobre la oficina de farmacia…Pero parece que el caso planteado por usted es claro: ya no existe el vínculo matrimonial, la oficina de farmacia ha sido adjudicada por sentencia al cónyuge que transmite y, a pesar de que puedan subsistir deudas o responsabilidades entre los excónyuges, nuestra opinión es que la controversia se quedará entre ellos, sin que pueda impedirse la transmisión, ni reclamarle a usted ninguna deuda.
De todos modos, el notario, antes de proceder a la formalización, exigirá que se le presenten los títulos que fundamenten la legitimidad del transmitente para hacer ese contrato, y él valorará cualquier excepción, contenida en otras escrituras o en la sentencia, y que pudieran afectarle.
- Compro una farmacia con local en alquiler. El propietario solo me da cinco años y el banco me exige contar con veinte. Tengo previsto el traslado a un local mío, pero parece que la ley exige ese plazo de alquiler o no tendré préstamo. ¿Qué puedo hacer?
Desde un punto de vista estrictamente legal, no es imprescindible contar con un plazo de partida de veinte años. Exactamente lo que exige la Ley de Hipoteca Mobiliaria ( una de las protagonistas en cuanto a financiación de adquisiciones de oficinas de farmacia), es que se cuente con la posesión de un local, y en el caso de que se posea con base en un contrato de alquiler, que se cuente con “facultad de traspasar”, que equivale, en términos de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, a tener “derecho de cesión”. Así se expresa textualmente la Ley de Hipoteca Mobiliaria:
Artículo 19
Para que puedan ser hipotecados los establecimientos mercantiles deberán estar instalados en local de negocio del que, el titular, sea dueño o arrendatario, con facultad de traspasar.
La propia existencia del establecimiento mercantil viene condicionada por la existencia de esa legitimación en la posesión de un local. En otras palabras, de nada serviría tener una licencia, si no podemos instalar nuestra farmacia en sitio alguno. Por esta razón, es lógico que su banco quiera, no solo cumplir la ley, sino tener todas las garantías posibles de que se contará con el arrendamiento durante toda la vida prevista para el préstamo y la correspondiente hipoteca previstos. Por lo tanto, podríamos decir que la exigencia es más una cuestión de estrategia que de legalidad.
Por esto, pueden conjugarse fórmulas alternativas que previsiblemente sean aceptadas por su banco, como el que usted justifique la propiedad de un nuevo local, adecuado para un traslado, y se comprometa en la propia escritura de préstamo a trasladarse en determinado plazo. Pero es una cuestión de negociación, más que de normativa.
- Mi mujer es farmacéutica y va a comprar una farmacia.. En el banco nos conceden la financiación pero tengo que firmar yo, ya sea de titular o como avalista. ¿Qué me recomiendan?
Desde el punto de vista de las garantías, para el banco – y para usted -, es casi indiferente cualquiera de los conceptos, puesto que ya sea como cotitular del préstamo o avalista ( fiador solidario), el caso es que usted responde totalmente respecto a principal, intereses y responsabilidades que pudieran producirse.
De ver una diferencia, la encontraríamos en el campo fiscal, por lo que nos parece más recomendable que usted figure únicamente como fiador. En caso contrario, de aparecer usted como cotitular del préstamo, es previsible que tengan problemas con Hacienda para aplicar los intereses totales del préstamo como gasto de la farmacia, ya que uno de los prestatarios no solo no es farmacéutico, por lo tanto no titular, sino que, además, tiene otra empresa, situación que favorece más aún la confusión.
Lo más adecuado sería, como decimos, que su esposa sea la prestataria, titular del total del préstamo, y usted aporte como garantía el aval personal.
- Para la compra de mi oficina de farmacia, mi madre y mi hermana me prestarán cierta cantidad de dinero, sin intereses y a devolver cuando pueda. ¿Cómo afecta esto a la fiscalidad de la oficina de farmacia? ¿Y a la de mis familiares?
El préstamo se presume retribuido, por lo que ustedes tienen que estar en disposición de demostrar que es gratuito, por ejemplo, redactando un contrato privado en el que se especifique no se devenga interés, o incluso una escritura pública, aunque esta última formalidad no es imprescindible.
Lo que sí tienen que hacer, es presentar el documento en la oficina de hacienda correspondiente, con el fin de liquidar el I.T.P. El préstamo está exento, pero ha de presentarse a liquidación, por que la administración tributaria ha de tener conocimiento de la existencia de este préstamo, para que pueda ser tenido en cuenta como tal préstamo y no como otra figura jurídica, como puede ser la donación.
Es decir, si usted no pone de manifiesto inicialmente la existencia de este préstamo, Hacienda podrá llagar a afirmar que lo que ha habido es realmente una donación de su madre y hermana a usted.
Para evitar esto, el préstamo ha de documentarse, presentarse en Hacienda y tenga en cuenta que ha de tener también, estructura de préstamo, fijando unas condiciones mínimas, como el plazo máximo, la previsión de cuotas para la devolución del mismo.
Si el préstamo devengara interés, para usted sería deducible en la fiscalidad de la actividad económica, y para sus familiares, sería un ingreso a declarar dentro de la base imponible del ahorro. Al ser gratuito, no tiene esta influencia en sus respectivas tributaciones.
- Mi hija convive conmigo, y no tiene obligación de hacer declaración por IRPF, pero como este año le salen 100 euros a devolver, la ha presentado por su cuenta, de modo que no puedo aplicar el mínimo familiar por descendientes. ¿Podemos anular su declaración?
Suele ocurrir más de lo que parece: Para que un descendiente de derecho a aplicar el mínimo familiar por descendientes, es preciso, entre otras condiciones, que el descendiente conviva con el declarante, que sea menor de 25 años o sea discapacitado, y que no presente declaración de IRPF.
Seguramente, si se dan las circunstancias previstas, su hija no tendría obligación de presentar declaración de IRPF pero, posiblemente, al ver el borrador de declaración, habrá podido ver que "le sale a devolver", aunque sean unos euros y la ha presentado solicitando la devolución, como es natural.
El problema es que con esta maniobra se ha cerrado la posibilidad a sus padres de tener un trato más favorable en su declaración, con seguridad superior a esos euros que le han sido devueltos.
Ahora, sería interesante poder deshacer, o anular, la declaración de su hija (dando por hecho que ella estuviera de acuerdo), pero mucho nos tememos que no será fácil, o al menos no sin recorrer un arduo camino que seguramente tendría que llegar a los tribunales. Es lo que nos hace sospechar la postura de la Administración, contenida en consultas como la V1646/05, en la que afirma que tal anulación no es posible, porque uno de los requisitos es que la declaración presentada hubiera perjudicado los intereses de la declarante y, como los perjudicados son sus padres, se entiende que no se cumplen los requisitos para tal anulación.
No obstante, comente el asunto en su delegación de Hacienda, mejor si le acompaña su asesor, y quién sabe. De todos modos, como suele decirse, el no ya lo tiene.
- Mis padres me van a dar la mitad de su oficina de farmacia en venta a plazos ¿Ocurre algo con Hacienda si no puedo abonar alguna cuota a tiempo?
No tendría que ser muy problemático si se tratara de un retraso debido a un problema concreto de tesorería, o incluso si fueran más de uno, pero siempre tenga muy presente que una aplazamiento, como los contratos de préstamo, sobre todo entre familiares, han de tener apariencia de ser ciertos, de existir porque de otro modo, es fácil que la Administración los califique como donación.
Se repiten casos parecidos todos los días, pero podríamos poner como ejemplo la donación de una oficina de farmacia que ha sido enjuiciada por El TS de Galicia, objeto de la sentencia 498/2012, en la que analiza un caso muy parecido al suyo.
El Tribunal, ante la pretensión de Hacienda de considerar un aplazamiento en el pago como una donación, ha considerado varios indicios, como el hecho de que donante y donataria sean madre e hija, la capacidad económica de la hija, que desde un principio hacía imposible el abono de sus pagos sin pedir un préstamo, o el hecho de que no se pudieran acreditar los pagos en la contabilidad u otros documentos de las implicadas, para determinar que se había producido, realmente, un contrato simulado de venta, cuando realmente era una donación, dando la razón a Hacienda.
Por lo tanto, a la hora de acordar las condiciones del pago, tengan presente la capacidad económica de la adquirente, y adapten los pagos a sus previsiones. Formalicen correctamente la operación y, por supuesto, procedan a efectuar los cobros y pagos como esté acordado o podrán tener problemas.
No obstante, recuerde que en Derecho Tributario se pueden emplear todos los medios de prueba admitidos en Derecho, por lo que ustedes podrán acreditar la realidad de la venta a plazos, aun cuando, como usted afirma, pudiera surgir algún problema concreto.
- Tengo que justificar unas pérdidas fiscales que compensé con beneficios en otros ejercicios, por los que tengo inspección. ¿Puede Hacienda pedirme esa justificación, a pesar de que las pérdidas se dieron en ejercicios ya prescritos?
Sí, puede hacerlo. Hay contribuyentes que piensan que, una vez transcurrido el periodo de prescripción, ya se pueden deshacer de las declaraciones fiscales, y de los restantes documentos que las justificaron. Pero eso no es exacto.
Por el contrario, puede darse el caso de que en algún ejercicio posterior, se trate de compensar ganancias habidas, con las pérdidas que se pusieron de manifiesto y se declararon, en ejercicios anteriores. En ese caso, Hacienda podrá exigir que se le justifiquen esas pérdidas que ahora se compensan con beneficios y, para ello, es preciso contar con toda la documentación relativa posible.
La prescripción afecta a la posibilidad de la Administración de exigir la acreditación de lo que se denomina "crédito fiscal", es decir, la existencia de esas pérdidas, aun fuera del periodo de prescripción, si lo que se estudia e inspecciona es un ejercicio no prescrito.
Otra cosa es que Hacienda pueda someter a comprobación el resultado de esas declaraciones ya prescritas: si no fueron inspeccionadas en su momento, y ha pasado el plazo, son firmes a todos los efectos.
- Al vender mi farmacia, alquilé el local al comprador. El contrato ha terminado, pero el arrendatario sigue ocupándolo y no paga la renta. ¿He de reclamarle con un burofax u otro medio? ¿Puede llegar a prorrogarse el contrato si no hago nada?
En cuanto a su primera pregunta, si es conveniente o no el envío de una notificación o requerimiento, entendemos que ha de ser valorado detenidamente por un letrado que estudie su problema con más información. Por ejemplo, habrá que ver el resto de cláusulas del contrato, si existe alguna posibilidad de renovación que usted no estuviera teniendo en cuenta, o consecuencias que quizá no estén siendo debidamente valoradas, como las eventuales indemnizaciones que pudieran corresponder al inquilino en el caso de cese del contrato, como dispone la actual Ley de Arrendamientos Urbanos…, y estos comentarios lo son únicamente a título de ejemplo.
Cuando se hacen afirmaciones, a menudo se afirman o niegan tácita o implícitamente otros asuntos, y esto puede perjudicarle seriamente sin o se efectúa, previamente, una valoración global de la situación, y para esto nadie mejor que un letrado especializado en Derecho Civil.
Respecto a la segunda cuestión, si puede prorrogarse el arrendamiento por su silencio, efectivamente, una de las consecuencias puede ser, la "tácita reconducción", que es la renovación del arrendamiento mientras las partes no digan lo contrario. Nuevamente, la duración y restantes consecuencias de esta reconducción, dependerán del resto de cláusulas del de su contrato y de su fecha.
A título meramente ilustrativo, podemos comentar que las disposiciones del Código civil, establecen – artículo 1.566 – que, "si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Y, siguiendo con el contenido de los artículos citados, "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario..
- Si uno de los copropietarios de una oficina de farmacia falleciera ¿está obligado el otro a constituir comunidad de bienes con el hijo farmacéutico del fallecido?
Previamente, y en lo que no esté expresamente descartado por la ley, habrá de atenderse a los acuerdos y contratos otorgados por las partes. Por lo tanto, dejamos a salvo el contenido de cualquier contrato que los socios tuvieran suscrito regulando este caso.
Si no hubiera nada acordado al respecto, por ejemplo, una opción de compra a favor de un socio, o la preferencia de un heredero, o de otras personas para ocupar la posición del fallecido, podemos recordar el contenido del artículo 400 del Código Civil, que afirma textualmente, que "ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común…"
Sin considerar la situación hereditaria del socio fallecido, entendemos que el heredero, por el mero hecho de serlo, también se hace copropietario de la oficina de farmacia, junto con el socio, superviviente. Ahora bien, a falta de acuerdos, cualquiera de ellos podrá instar la acción judicial de división de la cosa común, simplemente por el hecho de no querer seguir siendo "socio" del nuevo copropietario.
El proceso en este caso, viene resumido en sentencias como la del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1996, donde se aclara que "La situación de comunidad la concibe la ley como transitoria y no definitiva, al reconocer a los titulares legítimos derechos para hacerla cesar mediante la división, si es posible y, en otro caso, de no mediar acuerdo de adjudicación a uno de ellos, indemnizando a los demás, mediante reparto entre ellos del precio obtenido de la enajenación del bien común en pública subasta, con licitadores extraños."
Como ve, de no darse un acuerdo con el nuevo socio, las opciones son largas, seguramente muy costosas y, además, durante el tiempo que pueda durar cualquier litigio, la gestión de la oficina de farmacia no estará atendida en las mejores condiciones, de modo que nuestra recomendación es que lleguen a un acuerdo de transmisión entre ustedes, o en su defecto, procedan a venderla a un tercero en condiciones normales de mercado.
- En la compra de un local, el vendedor me pide que le entregue varios cheques, para ir cobrándolos en los sucesivos vencimientos. ¿Tengo posibilidad de suspender el pago, si una vez en el local, descubro algún problema que aconseje deshacer la compra?
Es evidente que usted no confía plenamente en la operación que está planteando. Posiblemente sospeche que exista algún defecto de construcción, de mediciones, o de otro tipo, de tal manera que lo haga menos útil para la instalación de su oficina de farmacia de lo que parece; en cualquier caso, tenga muy presente que cualquier tipo de acción tendente a la resolución del contrato, que no sea el mutuo acuerdo, es un camino imprevisible, pero costoso y muy largo, sobre todo en estos tiempos, de modo que lo verdaderamente recomendable es tomar antes de formalizar la compra, todas las medidas de seguridad posibles:
Revise el local con un técnico especializado, que además de medir correctamente, evaluará el estado de la edificación.
Pida que el contrato de compra sea redactado, o al menos revisado, por un abogado de su confianza y, si le preocupa este punto, comente con él la posibilidad de incluir en su texto alguna previsión sobre procedimiento, causas y consecuencias de la resolución del contrato.
Por último, aunque su notario prestará atención a la información registral existente sobre el local, es interesante que, además de la inexistencia de cargas, usted revise que la descripción es adecuada a las características previstas.
Por otra parte, sepa que una de las características más destacadas de los cheques es que, tengan la fecha que tengan de emisión, vencen a la vista, es decir, que su vendedor puede acudir al banco en cualquier momento y presentarlos al cobro, y el banco se los abonará si hay saldo disponible, por eso, lo recomendable sería que documentaran los pagos en pagarés, que son prácticamente lo mismo que un cheque, pero con una diferencia principal, que es la posibilidad de indicar una fecha cierta de vencimiento, solo a partir de la cual, el documento podrá serle a usted presentado al cobro.
- ¿Puede el farmacéutico alquilar un coche para atender a sus obligaciones para con la farmacia, y deducirse el coste del mismo?
Como se ha comentado en varias ocasiones en esta sección, los gastos relacionados con el uso y mantenimiento del vehículo habitual del farmacéutico, aunque se utilice parcialmente en la actividad, no son deducibles en el I.R.P.F. como gasto, al estar expresamente descartada tal posibilidad en la normativa.
Al respecto de otros gastos, los requisitos exigidos para su deducibilidad pueden resumirse en que han de estar relacionados con la actividad económica, que se encuentren convenientemente justificados documentalmente, y que estén correctamente anotados en la contabilidad o libros registro.
Así, en el caso de un vehículo de alquiler, taxis, u otro tipo de transporte público, entendemos que pueden ser deducibles si se cumplen los requisitos anteriormente comentados. Ahora bien, es posible que Hacienda discuta la procedencia o no de aplicar alguna de las deducciones, por lo que le recomendamos que sea especialmente cuidadoso de cara a poder justificar y demostrar la relación de esos gastos con su actividad
- Se que el vendedor de mi oficina de farmacia tiene algún problema económico por varios negocios. ¿Pueden ser transmitidos con la oficina de farmacia, y resultar yo el responsable final?
En principio, esas deudas son exclusivas del vendedor y no afectan necesariamente a la oficina de farmacia y, por lo tanto, aunque esas deudas pudieran subsistir tras la venta, serian responsabilidad del vendedor solamente.
Por supuesto, hay excepciones, por ejemplo las deudas con Hacienda derivadas de la adquisición de los inmuebles incluidos en la transmisión, o las relativas a materia social y laboral, que también pueden derivarse responsabilidades, que tendría que valorar su asesor laboral antes de efectuar la operación.
Por supuesto, asegúrese de que las deudas existentes con proveedores, o entidades bancarias, no estén garantizadas con una prenda o una hipoteca mobiliaria que afecte a la oficina de farmacia. En caso afirmativo, será imprescindible que se prevea la cancelación con ocasión de la compra, con carácter previo a la firma de la escritura notarial, o como suele ser habitual, en el mismo acto.
Por último, cuide la redacción de los contratos y documentos que formalicen sus acuerdos, en el sentido de que quede claro que usted no asume pasivos pendientes, ni responsabilidades que no tenga previstas.
- He acordado separarme de mi socio en la oficina de farmacia. El se quedará con la farmacia, y compensará en metálico mi parte. ¿Habrá de abonarse el IRPF relativo a las ganancias patrimoniales?
Este asunto es objeto de debate desde hace varios años, entre varios autores, y respecto a las respuestas dadas por la propia Administración Tributaria que, naturalmente, tienden a estimar que sí procede la tributación.
Se discute si se produce o no una alteración patrimonial en la propiedad de cada uno de los partícipes, por el hecho de que al disolverla, se adjudiquen unos bienes a cada propietario, o todo a uno de ellos, pero con obligación de compensar al resto.
Respecto a la opinión jurisprudencial, vemos sentencias como la del TSJ de Castilla y León, Sede de Valladolid de 10 de junio de 2005, en las que se afirma que: "la división de una cosa común y adjudicación a un comunero, compensando a los demás es una obligada consecuencia de la indivisibilidad, no constituyendo transmisión ni a efectos civiles ni a efectos fiscales". En esta sentencia se estudiaba la separación en la copropiedad de una oficina de farmacia y recuerda, además que los farmacéuticos ya eran dueños de los bienes que se les adjudicaban, (lo que haría injusto que tributen nuevamente por su adquisición o transmisión), que existen también preceptos del ordenamiento civil que facultan la transmisión a uno solo de los copropietarios, con obligación de compensar a los otros, si el bien objeto de polémica es indivisible, como la farmacia.
Recuerde, una vez más, que la Administración, previsiblemente, opinará otra cosa, de modo que le recomendamos consultar su caso concreto, con exposición de todos los detalles de la operación, con su asesor antes de tomar la decisión definitiva.
- Por acudir a unas conferencias, no podré estar al frente de mi oficina de farmacia durante dos días completos, ¿he de pedir autorización para la designación de un sustituto?
Si bien la regla general en la Comunidad de Madrid, es que la designación de sustituto ha de concederse por la Consejería de Sanidad y Servicios Sociales, previa comprobación en el plazo de un mes de que el designado cumple con las condiciones legales, recientemente, la Ley 19/1998 de ordenación y atención farmacéutica de la comunidad de Madrid, ha sido modificada para introducir una excepción a dicha regla, que le sería de aplicación al caso planteado:
Así, cuando el farmacéutico titular de una oficina de farmacia tenga que ausentarse por un período máximo de 72 horas, bastará con la realización de una comunicación previa a la Consejería de Sanidad, designando un farmacéutico sustituto para cubrir el período de ausencia. El sustituto designado deberá permanecer al frente de la oficina de farmacia durante todo el período de sustitución.
- Si decido donar mi oficina de farmacia a uno de mis dos hijos, y el local, también de mi propiedad, al otro, ¿Podemos aplicar las ventajas previstas para la transmisión familiar de empresas?
Una pregunta muy similar fue ya planteada a la Dirección General de Tributos, que emitió la consulta Nº V0787/2005 de 10 mayo 2005.
En resumen, la Administración entendió que la donación del 50% de la Oficina de farmacia a cada hijo con donación del local a un tercero y arrendamiento por parte de este a los dos hermanos, la reducción en el Impuesto sobre Sucesiones se aplicará sólo sobre el valor de adquisición que corresponda a cada uno de los donatarios de la Oficina de farmacia.
La D.G.T., viene a decir que a pesar de que la actividad económica subsiste, como tal, aunque el inmueble donde se desarrolla pueda ser de titularidad distinta del empresario o profesional, lo cierto es que entre los requisitos exigidos por la norma, el artículo 20.6 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, está la exigencia de que el adquirente continúe en el ejercicio de la actividad durante un plazo, que oscila entre los cinco y los diez años, dependiendo de cada comunidad y fechas.
Obviamente, el hijo que recibe el local no continúa en el ejercicio de la actividad, de modo que no cumple la condición exigida, por lo que la reducción se aplicará exclusivamente, de acuerdo con lo expuesto, sobre el valor de la oficina de farmacia.
