Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Desde un punto de vista económico, la valoración ha de aproximarse al valor de mercado de la oficina de farmacia, basándose en criterios de análisis de la propia oficina de farmacia, como su rentabilidad, obligaciones laborales, disposición del local, evolución previsible? lo que, desde luego, hace poco aconsejable que acuda a la célebre y peligrosa costumbre de multiplicar la cifra anual de ventas por un factor. La recomendación es que se ponga en contacto con una consultoría especializada para que le formule una valoración objetiva y razonada, que pueda ser presentada ante su familia sin el riesgo de generar suspicacia alguna.

En el plano jurídico, es de aplicación, entre otros, el artículo 1.045 del Código civil, el cual, conforme a la interpretación que de él ha hecho el Tribunal Supremo, por ejemplo, en sentencias como las de 9 de julio de 1982 o 22 de noviembre de 1991; dispone que ha de buscase el valor que la oficina de farmacia tuviera en el momento de efectuarse la donación, actualizarlo conforme al la evolución de la inflación durante el plazo transcurrido hasta la partición de la herencia.

En la Comunidad de Madrid, una vez adquirida la oficina de farmacia y efectuado el cambio de titularidad mediante el paso de la inspección, puede instar el procedimiento de traslado voluntario tan pronto lo estime oportuno. No hay por tanto, que esperar un plazo para iniciar el traslado.

Dicho traslado puede efectuarse dentro del mismo municipio en el que se ubica la farmacia, respetando siempre las distancias de 250 metros respecto de otras oficinas de farmacia y de 150 metros respecto de los centros de atención primaria o especializada, salvo que se trate, en este último caso de un municipio de farmacia única.
No obstante, tenga en cuenta que las oficinas de farmacia resultantes de estos traslados voluntarios dentro del mismo municipio, pero a otra zona farmacéutica, no serán tenidas en cuenta en el momento de determinar las nuevas oficinas de farmacia que requieran autorizarse por módulo de población, al menos, hasta que se hubiera completado el cupo de nuevas oficinas de farmacia autorizadas según el módulo de 2.800 habitantes/farmacia en zonas farmacéuticas urbanas y 2.000 habitantes/farmacia en zonas rurales; así como hasta que se hubiera completado el cupo adicional de 2.000 habitantes en zonas farmacéuticas urbanas que permitiera la apertura de otra oficina de farmacia. A partir de la autorización de está última, la oficina de farmacia trasladada de manera voluntaria se computará a todos los efectos como oficina de farmacia de la zona farmacéutica.

Por otra parte, hemos de indicarle también que en la Comunidad Autónoma de Madrid, para autorizar la transmisión de la oficina de farmacia, la legislación exige que el establecimiento haya permanecido abierto al público durante tres años, salvo en los supuestos de muerte, jubilación, incapacitación judicial y declaración judicial de ausencia del titular o titulares; por lo que una vez la farmacia haya estado abierta durante ese periodo, puede transmitirse libremente, sin necesidad de mantener la titularidad un plazo determinado.

Con efectos desde enero de 2010 está previsto el incremento del tipo impositivo aplicable a este tipo de rendimientos. En el tramo de ganancia patrimonial que llega hasta seis mil euros, el tipo de gravamen será del 19 por ciento; para la parte restante de ganancia patrimonial, el porcentaje aplicable es del 21 por ciento.

Para evitar el aludido incremento, el momento en que se considerará que la oficina de farmacia ha sido efectivamente transmitida es el de formalización de la escritura pública de transmisión (salvo que en el citado documento las partes acuerden otra cosa) y por ello, tendrá que firmarse antes del uno de enero de 2010.

De acuerdo con el Decreto 95/2003, de 21 de agosto, por el que se establece el procedimiento de autorización, condiciones y régimen de funcionamiento de los botiquines en la Comunidad de Castilla y León , hemos de decirle que en este caso, el nuevo botiquín quedaría vinculado también a la farmacia más próxima, aun cuando tuviera ya adscrito otro con anterioridad, toda vez que el número máximo de botiquines por farmacia es de tres. Así lo señala el artículo 4 del Decreto anteriormente citado: los botiquines estarán vinculados «preferentemente, a la oficina de farmacia más próxima dentro de la misma Zona Farmacéutica y que cuente con el menor número de botiquines vinculados, que en todo caso no será superior a tres por oficina de farmacia.»

Con respecto a las gastos de la compraventa, habría que añadir los gastos notariales y los registrales, es decir, los correspondientes al otorgamiento de la escritura pública de transmisión y a la inscripción en el Registro de la Propiedad. En cuanto a los primeros, el art. 1455 del Código civil, señala que «los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador , salvo pacto en contrario» . Los segundos, logicamente, recaen sobre la parte adquirente.

Por lo que se refiere a la segunda cuestión, relativa a los impuestos que gravan la operación, en cuanto a la parte vendedora, ésta habrá de liquidar el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (antiguamente, plusvalía municipal), que le liquidará el propio ayuntamiento una vez presentada copia de la escritura de transmisión dentro de los 30 días siguientes a la compraventa. Logicamente, además de este impuesto, la parte vendedora deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida con la venta, en su declaración de Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Y por lo que se refiere a los impuestos que recaen sobre la parte compradora, la operación está exenta en el Impuesto sobre el Valor Añadido, al tratarse de una segunda o ulterior transmisión de una edificación, pero sí estaría sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, al tipo aprobado en su comunidad autónoma, que en este caso es del 7%.

El fondo de comercio se amortiza, en principio, en un plazo de 20 años y, por lo tanto, la deducción máxima anual sería de un 5 por ciento, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 12.6 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, entre los que destaca que la oficina de farmacia se haya adquirido en virtud de una adquisición a título oneroso.
No obstante lo anterior, si el titular se acoge a los incentivos previstos para las empresas de reducida dimensión (aquellas que su volumen neto de cifra de negocios correspondiente al periodo impositivo inmediatamente anterior sea inferior a 8 millones de euros), podrá multiplicar por 1,5 ese coeficiente y así amortizar la oficina de farmacia en un 7,5 por ciento anual, en 13,33 años, tal y como dispone el artículo 111.5 de la Ley del Impuesto

En Galicia, si la oficina de farmacia tiene la consideración de empresa de reducida dimensión, viene funcionando durante al menos los dos años previos a la transmisión, es la principal fuente de renta de su padre, y el la explota de un modo habitual, personal y directo, teniendo a la fecha de transmisión sesenta y cinco o más años, condiciones que parecen cumplirse en el caso de ustedes, se aplicará una reducción del 99% del valor de adquisición de la farmacia, de cara a la liquidación del impuesto sobre donaciones.

A usted se le exige que mantenga la inversión durante un mínimo de cinco años, y ha de explotarla habitual, personal y directamente, al tiempo que debe constituir su principal fuente de renta.

Este resumen ha de ser matizado, naturalmente, con algunas precisiones que dependen de su situación personal y además, tenga presente que la donación no es necesariamente el mejor método de transmisión, desde un punto de vista fiscal, puesto que existen otras alternativas que, contempladas en un plazo de varios años, pueden resultar más interesantes. Comente su situación y planes con un asesor especializado.

El momento que va a fijar qué norma es aplicable, es el de efectiva entrega de la oficina de farmacia, para lo cual, en su comunidad, ha de formalizar previamente la escritura pública, hecho, a su vez, que no podrá darse sin el previo permiso administrativo.

Por lo tanto, en el caso de que usted no pueda formalizar su escritura de compraventa en este ejercicio, la tributación en IRPF habrá de practicarse conforme a la normativa vigente en 2010.

Aunque en ocasiones análogas, la Administración ha sido considerada con esta circunstancia, la del incremento en el tipo impositivo, y ha acelerado notablemente la tramitación de los expedientes, le recomendamos que revise meticulosamente la tramitación, en concreto en lo que se refiere a eventuales modificaciones que pudieran haberse producido en la configuración del local y no han sido comunicadas debidamente a la consejería correspondiente, puesto que este tipo de errores son los que más frecuentemente retrasan la tramitación de los permisos.

Le recomendamos que revise los estatutos de dicha cooperativa, que debieron serle entregados con motivo de su alta. En ellos, suelen preverse los requisitos y formalidades requeridos para la baja de los socios, y entre ellas, el preaviso necesario, y las consecuencias de su ausencia. No obstante, en circunstancias de baja obligatoria, como puede ser su caso, en el que viene motivada por su jubilación, los plazos previstos suelen ser más breves. En el caso, de que los estatutos de su cooperativa no contengan tal previsión, habría de estarse a los usos y a la buena fe, por lo que debería hacer la notificación correspondiente, preferentemente por escrito con constancia de su recepción, con una antelación razonable y suficiente.

El artículo 50 de la Ley de IRPF, al definir las base liquidable general y la del ahorro, dispone en su punto 3 que si la base liquidable general ( en la que se incluyen los rendimientos de actividades económicas, como la oficina de farmacia), resultase negativa, su importe podrá ser compensado con los de las bases liquidables generales positivas que se obtengan en los cuatro años siguientes.

Por lo tanto, si por aplicación de las deducciones fiscales previstas legalmente, sus rendimientos resultan negativos, usted dispondrá de los cuatro ejercicios siguientes para restar paulatinamente esos resultados negativos de los positivos que pueda ir generando sucesivamente.

Tenga en cuenta que tal compensación deberá efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que pueda practicarse fuera del plazo a que se refiere el párrafo anterior mediante la acumulación a bases liquidables generales negativas de años posteriores.

En la normativa de Procedimiento Administrativo común, se establece que cuando el último día de un plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente.

Ahora bien, en el caso que usted plantea, es previsible, de acuerdo con sentencias como la de la Audiencia Nacional nº 453, de 14 de enero de este año, que la Administración entienda que la condición para la prórroga es que el último día sea inhábil, circunstancia que no se cumple en los sábados, independientemente de que Correos esté o no cerrado. Por lo tanto, no agote su plazo hasta ese momento, puesto que el lunes siguiente ya no podrá recurrir válidamente.

Es frecuente que surjan problemas con el arrendador en arrendamientos formalizados con anterioridad a 1985. El arrendador ha visto cómo la renta quedaba muy desfasada respecto a la iban teniendo otros locales de la zona y, cuando llega el momento de contar con su voluntad, por ejemplo, en una compraventa, es más que probable que nos encontremos ante alguien que quiera saborear el hecho de»tener la sartén por el mango?.

Por eso es imprescindible preparar debidamente ese tipo de negociaciones, y adelantarse a esa posición previsible del arrendador, estudiando la fuerza que también tiene el arrendatario, según, naturalmente, cada situación. Por ejemplo: haciendo ver al propietario el plazo que tiene aún por delante el actual arrendatario, las posibilidades de traslado a otro local próximo de la oficina de farmacia? Como medida legal, puede acudirse aún al traspaso de local de negocio. Esta fórmula permitiría al nuevo arrendatario estar en el local diez años, con un pequeño incremento sobre la renta, pero tenga en cuenta que el propietario tiene derecho preferente a recuperar el local en las mismas condiciones, con lo que podría verse sin local, y probablemente, el banco del su comprador requiera un plazo mayor de arrendamiento.

Concrete estos puntos con su compañero y, no obstante, valore la posibilidad de que profesionales especializados intenten reconducir la negociación con el arrendador. A menudo, los técnicos de Farmaconsulting encuentran numerosos puntos de conexión con los propietarios, aparte de por su conocimiento y experiencia en situaciones similares, porque se atenúa la posible enemistad directa entre arrendador y arrendatario.

De acuerdo con el art. 27 del Código de Comercio, «Los empresarios presentarán los libros que obligatoriamente deben llevar en el Registro Mercantil del lugar donde tuvieren su domicilio, para que antes de su utilización, se ponga en el primer folio de cada uno diligencia de los que tuviere el libro y, en todas las hojas de cada libro, el sello del Registro…»

Así pues, todos los empresarios individuales deben legalizar los libros en el Registro Mercantil, acreditando que la actividad que realizan es empresarial mediante fotocopia del alta en el I.A.E. o el último recibo de dicho impuesto.
No obstante lo anterior, cada uno de los impuestos principales de nuestro sistema tributario suele dotarse de un sistema de deberes de registro de determinadas operaciones, que se configura como una especie de contabilidad paralela respecto de la principal, prevista para toda clase de empresarios por la normativa mercantil. Incluso, en algunos casos, las menores exigencias de la normativa tributaria operan, en la práctica, como una exoneración implícita del deber general de contabilidad establecido para todo empresario por el Código de Comercio.

Así, dependiendo del régimen de determinación del rendimiento en el que usted tribute, los libros cuya llevanza deberá observar son los siguientes:

• Si se encuentra en estimación directa normal, se exige la llevanza de contabilidad ajustada al Código de Comercio y al Plan General de Contabilidad y por tanto, los libros oficiales obligatorios serán el Libro diario, inventario y cuentas anuales.
• Si tributa acogida al Régimen de Estimación Directa Simplificada del IRPF:
• Libro registro de ventas e ingresos.
• Libro registro de compras y gastos.
• Libro registro de bienes de inversión.

Entendemos que no es posible su inclusión en el Régimen especial de Trabajadores Autónomos.

Su trabajo en la oficina de farmacia no puede configurarse como trabajo autónomo, ya que reúne las características de dependencia y ajenidad que definen la relación laboral: no asume riesgo en su trabajo, -la ganancia o la pérdida es para el titular de la farmacia, no para usted-, está sometido a las instrucciones de dicho titular, y al horario marcado por éste -precisamente está contratado para las guardias, no puede decidir libremente si va o no va a la farmacia, y si no fuese, las consecuencias (sanciones de la inspección por no cubrir las guardias) serían también para el titular.

El régimen especial de trabajadores autónomos está previsto para los trabajadores por cuenta propia, esto es, para aquellos que, de forma habitual, personal y directa, realizan una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción a contrato de trabajo, lo que consideramos que no se produce en este caso.

Evidentemente, cada operación es diferente; incluso si se estudia pasados pocos meses desde un primer análisis, la opinión del departamento de riesgos de una misma entidad puede cambiar de opinión.

No obstante, si se puede observar la repetición de un planteamiento inicial en numerosas operaciones, lo que puede hacer prever un punto de partida relativamente generalizado. Así, es más que usual que, frente a multitud de operaciones formalizadas en 2007 o incluso en 2008, donde se financió al 100 por cien la compra, ahora nos encontremos con la exigencia de que el prestatario cuente como aportación personal, al menos con un 20 por ciento de la inversión. El resto, insistimos, como punto de partida, puede ser garantizado a iguales partes, por una hipoteca mobiliaria sobre el fondo de comercio y el resto, por garantías inmobiliarias.

En principio, el plazo establecido para practicar la amortización del fondo de comercio es, efectivamente, de veinte años, lo que nos llevaría a un porcentaje del 5 por ciento anual sobre el valor de la inversión, que usted podría deducir como gasto en su I.R.P.F. No obstante, siguen vigentes las medidas de apoyo a la pequeña empresa, es decir, todas aquellas empresas cuya cifra neta de negocio anual no supere los ocho millones de euros. Entre las ventajas previstas está la posibilidad de multiplicar ese porcentaje por 1,5, lo que nos lleva, como usted señala, a poder amortizar, si usted lo estima conveniente, a un ritmo acelerado, y deducir total mente la inversión en 13,33 años

Salvo que dicho auxiliar sea su cónyuge o familiar hasta segundo grado inclusive por consanguinidad, afinidad y adopción que colabore con usted de forma personal, habitual y directa y no tenga la condición de asalariado, entendemos que ha de estar afiliado al régimen general de la seguridad social, pues éste es el previsto para los trabajadores españoles por cuenta ajena de la industria y los servicios, y asimilados a los mismos, que ejerzan normalmente su actividad en territorio nacional.

Cuando la relación con el empleado tenga las notas de dependencia y ajenidad, esto es, las propias de la relación laboral, el régimen aplicable será el general.

El régimen especial de trabajadores autónomos es el previsto para los trabajadores por cuenta propia, esto es para aquellos que, de forma habitual, personal y directa, realizan una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción a contrato de trabajo, supuesto, que entendemos no es aplicable en este supuesto.

Concretamente, el artículo 35 de la Ley del I.R.P.F , que alude a las actualizaciones del valor de adquisición, establece que esas correcciones son aplicables únicamente a los bienes inmuebles, de modo que sobre la oficina de farmacia, entendida como fondo de comercio y licencia administrativa, no procede aplicar tal actualización.

En el caso de transmisión de inmuebles, los coeficientes se aplicarán sobre el importe real de la compra, al que se sumará el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Los coeficientes aplicables son publicados cada año en la Ley de Presupuestos Generales.

En relación con la comunidad de propietarios del edificio en el que se ubica la cruz, entendemos que existiría a su favor una servidumbre, de carácter continuo (su uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre) y aparente ( ya que se anuncia y está continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento), que usted habría adquirido por la prescripción de veinte años, esto es, por el transcurso de veinte años desde la instalación de la cruz.

Es más, de acuerdo con la legislación civil, los dueños de la finca en que se instala la cruz no pueden menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida, salvo que por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para su uso, llegara dicha servidumbre a ser muy incómoda, o les privase de hacer obras, reparos o mejoras importantes, en cuyo caso, podría variarse, siempre que se efectúe a costa de dicha comunidad de propietarios y que ésta ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no le resulte a usted perjuicio alguno, como titular del derecho al uso de la servidumbre.

En cuanto a las autorizaciones, el Ayuntamiento de Madrid publicó el 17 de febrero de 2009, la Ordenanza reguladora de la publicidad exterior, que establece determinados requisitos específicos de dimensiones, ubicación e iluminación para las cruces de malta y señala que solo se permitirá la instalación de una muestra y un banderín por fachada del local. Sólo en supuestos excepcionales por la dificultad de visualizar el local desde la vía pública, se podrá colocar un banderín en la fachada de otro edificio distinto al del local.

Dicha ordenanza, en vigor desde el siguiente día 18 de febrero, establece que los signos que en esa fecha , cuenten con licencia municipal y se ajusten a las condiciones conforme a las cuales les fue concedida, mantendrán su vigencia hasta la finalización del plazo de concesión. En todo caso, si se solicitase cualquier modificación en la licencia, incluido el cambio de titularidad si afecta a la identificación del establecimiento, será preceptiva su adaptación a las determinaciones de esta Ordenanza.

En cambio, las señalizaciones de establecimientos que a la fecha de entrada en vigor de la Ordenanza, no contasen con autorización o licencia o autorización, deberán, en el plazo de doce meses, adaptarse a las determinaciones contenidas en la misma, previa solicitud de la correspondiente licencia.

En consecuencia, le recomendamos que verifique si en su día solicitó la correspondiente licencia al Ayuntamiento de Madrid, y si no lo hizo, debería solicitarla antes del 18 de febrero de 2010, y si existe dificultad para visualizar su farmacia, podrá mantenerse esa cruz en el edificio vecino, aunque sus dimensiones y características habrán de adaptarse a lo previsto en esta Ordenanza.