Consejos para comprar y vender Farmacias en España

En relación con la reducción por parentesco en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Dirección General de Tributos afirma que los hijastros, respecto de su padrastro, están asimilados a los colaterales de segundo y tercer grado y a los ascendientes y descendientes por afinidad. Ahora bien, el vínculo que une a ambos, subsiste mientras sobreviva el padre. Una vez fallecido éste y no habiéndose dado la adopción por un cónyuge de la hija del otro, el vínculo entre el farmacéutico causante y la hijastra desaparece por lo que, en caso de herencia no procedería la aplicación de la reducción por parentesco.

Cuando un contribuyente renuncia a la devolución que resulte en sus declaraciones tributarias, Hacienda entiende que se ha producido una donación a su favor por el importe no solicitado. A partir de ese momento, sería aplicable la legislación civil reguladora de las donaciones y, en concreto, el Código Civil, establece la posibilidad de que las donaciones sean revocadas por el donante en tanto en cuanto no tenga conocimiento de la aceptación por parte del donatario, de esa donación.

Así, si su empleado no ha recibido notificación alguna en este sentido, y Hacienda no ha practicado liquidación alguna (lo que supondría una aceptación tácita), su empleado está a tiempo de reclamar el importe, y siempre que no hubiera pasado el periodo de prescripción del impuesto.

El adquirente de una oficina de farmacia, entre los medios utilizados más frecuentemente en la financiación de su inversión, tiene a su disposición la posibilidad de formalizar un préstamo garantizado con una hipoteca mobiliaria, es decir, que afecta especialmente a la propia explotación farmacéutica como garantía del préstamo.

En su texto, entre las condiciones que incluye la Ley para el establecimiento de esta garantía, se ha descartado tradicionalmente el aplazamiento del precio, puesto que el bien hipotecado no puede tener otra cantidad pendiente de pato que no sea el préstamo que se garantiza con esa hipoteca. Así, se da aún en algunos casos que las partes acuerdan el aplazamiento el pago de las existencias, y ante esta situación, la parte compradora se enfrenta a dos opciones: o bien negocia con la entidad bancaria que la hipoteca se extienda únicamente sobre el fondo de comercio y no sobre las existencias ( o el mobiliario si fuera el caso), o bien renuncia a este tipo de financiación.

Esto ha sido así hasta la pasada entrada en vigor, Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero que, entre otras disposiciones, ha modificado la exigencia aludida y, por lo tanto, sí se pueden establecer pagos aplazados en su compra de oficina de farmacia.

La “Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento” , que es el texto que regula la constitución y funcionamiento de las hipotecas mobiliarias ( a nuestros efectos, hipotecas sobre la oficina de farmacia), exige entre sus requisitos a la hora de hipotecar explotaciones económicas, que el bien objeto de hipoteca no esté hipotecado previamente. En el caso de los inmuebles pueden inscribirse varias hipotecas, pero en el caso de las mobiliarias no.

Es muy importante para el banco que se pueda registrar la hipoteca puesto que tal inscripción equivale al verdadero nacimiento jurídico de la garantía hipotecaria: si no está inscrita, ningún otro acreedor podrá tener noticias de su existencia y, por lo tanto, no se le podría oponer en el caso de ejecución de deudas. Por esta razón es sorprendente que no se solicitara antes de la formalización del préstamo y de la hipoteca la correspondiente información registral. .

Tenga en cuenta, por último, que entre las cláusulas que contienen los contratos de préstamo e hipoteca suele incluirse una que, en previsión de que no pudiera registrarse la garantía, prevé el vencimiento anticipado del préstamo, con lo cual usted tendría también un serio problema. En cambio, la solución suele ser muy sencilla, basta con que la entidad que formalizó la primera hipoteca expida un certificado de cancelación económica y acepte que el préstamo que la originó está ya saldado; es un acto muy frecuente en el mundo bancario.

Si bien es cierto a partir del 1 de enero de 2008, con el nuevo Plan General de Contabilidad, desaparece la amortización del fondo de comercio, sólo desaparece a efectos contables, ya que en la misma fecha entrará en vigor la Ley 16/2007 de Reforma de la Legislación Mercantil en Materia Contable, cuya Disposición Adicional Octava establece varias modificaciones a la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ley que, como es sabido, tiene también incidencia en la determinación del rendimiento neto de actividades económicas en el I.R.P.F., de los farmacéuticos.

La disposición adicional octava de dicha Ley realiza las modificaciones del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que son necesarias como consecuencia de la reforma contable, y que persiguen, precisamente que ésta no afecte a la cuantía de la base imponible de dicho impuesto. Se ha de recordar que el I.S. parte del resultado contable para determinar la base imponible sometida a tributación, por lo que cualquier modificación de dicho resultado contable afecta a la determinación de esa base impositiva siendo, por tanto, necesaria su adaptación al nuevo marco contable.

De ahí, el nuevo tratamiento fiscal del fondo de comercio, el cual se seguirá depreciando a efectos fiscales aún cuando a efectos contables no se amortice y, por tanto, no se registre ningún gasto por este concepto.

Así, se permite la deducción fiscal del precio de adquisición del fondo de comercio, con un máximo anual de la veinteava parte de su importe (5 por ciento anual, como hasta ahora), siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

El artículo 25 de la Ley 5/2005 de Ordenación del Servicio Farmacéutico de Castilla la Mancha, dispone que la presencia personal y directa y la actuación profesional del o de los farmacéuticos titulares es requisito indispensable para desarrollar las funciones propias de su cargo. En su último párrafo, este artículo exige que las oficinas de farmacia deben garantizar la presencia continuada del o de los farmacéuticos adscritos al establecimiento durante el horario de apertura al público, excepto en los supuesto previstos en el artículo 29 y 31,1 de la misma Ley.

Por su parte, el artículo 29, que se refiere a los farmacéuticos adjuntos, señala en su punto 3 que éstos podrán sustituir al titular, regente o sustituto, únicamente en los excepcionales casos y condiciones que reglamentariamente se determinen, como puede ser, a título de ejemplo, durante el periodo transitorio hasta el nombramiento de un regente, previsto en el artículo 13, punto 4 de Decreto 7/2005, de requisitos, personal y autorizaciones de las oficinas de farmacia y botiquines.

Podríamos encontrar otra excepción a la presencia del titular o titulares en el citado artículo 31,1 de la Ley, que define las ausencias justificadas las debidas al cumplimiento de deberes profesionales inexcusables, o deberes o situaciones asimismo inexcusables de carácter personal o público del farmacéutico, que le impiden la presencia en la farmacia.

Como vemos, la presencia del farmacéutico titular o de los titulares está previsto como norma general y las excepciones a esta previsión son escasas y muy definidas reglamentariamente, entre las que entendemos que no se encuentra el caso que usted plantea.

Efectivamente, con la venta de la participación de su socio a usted, lo que se produce es la disolución de la comunidad de bienes. Denominar así esta operación es especialmente importante puesto que la normativa civil y tributaria adjudican un trato favorable a esta transmisión, tanto como que podría estar exenta del I.T.P. en el apartado de transmisiones patrimoniales onerosas, siempre que, con ocasión de la disolución de la comunidad, quedara un solo socio como propietario del bien que antes era común, y que dicho bien tuviera la consideración de un bien indivisible.

Ahora bien, tenga en cuenta que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, tiene tres apartados y además del de «transmisiones patrimoniales onerosas», otro que ha de ser atendido especialmente en este caso, es el de «operaciones societarias» que grava entre otros actos, la constitución y disolución de las sociedades y, dependiendo de cómo se constituyera su comunidad, puede tener algún coste para ustedes. Analicen detenidamente la operación con ayuda de un asesor especializado que atienda al contenido concreto de su constitución y que pueda aconsejarles detalladamente sobre cómo proceder a la disolución, ya que en estas ocasiones, algunos detalles de planteamiento o incluso de redacción de contratos tienen serias consecuencias.

Entendemos que se está refiriendo al informe «Perspectivas del gasto farmacéutico en España» de 21 de julio de 2006 realizado por Nera Economic Consulting por encargo de Farmaindustria.

Según señala el mencionado informe, las tasas de crecimiento señaladas y estimadas para 2006, 2007 y 2008 se expresan en valores reales, es decir, una vez descontada la inflación del año correspondiente.

Han utilizado un método económetrico para precedir la posible evolución del gasto farmacéutico. En cuanto a los datos que ya conocemos, el año 2006 creció el gasto farmacéutico un 5,9% (fuente Portalfarma) y si descontamos la inflación de ese año, la tasa anual real se situaría en torno al 3,2% (por el 1,74% estimado en el informe). En lo que va de 2007 (enero-junio) el gasto farmacéutico ha crecido un 5,56% (fuente Ministerio de Sanidad y Consumo) y la inflación en el mismo periodo un 2% (fuente INE), con lo que la tasa real que llevamos en el año ronda el 3,56% (frente a la bajada del 1,39% estimada en el informe para el 2007).

En definitiva, el crecimiento del gasto farmacéutico está siendo superior al previsto en el estudio.

Del texto de la ley se desprende que no solo se podrá, sino que incluso es obligatorio adaptar las comunidades de bienes y las sociedades civiles previamente constituidas, a las disposiciones de esta norma. Por lo tanto, desde un punto de vista estrictamente mercantil, sí se podría constituir una sociedad profesional, sobre cualquiera de las formas societarias admitidas en Derecho, como por ejemplo una sociedad limitada. Ahora bien, desde el punto de vista sanitario han de resolverse varias lagunas, contradicciones y, en todo caso, incógnitas, como son por ejemplo, el procedimiento de inscripción de estas entidades en el Registro de Sociedades Profesionales que ha de crearse en los colegios profesionales, o
los procesos de autorización de transmisiones.

En cualquier caso, pensamos que el caso más problemático lo constituirán aquellas entidades que cuenten con socios no profesionales, puesto que la entrada de personas no farmacéuticas en la propiedad de oficinas de farmacia se contradice con la normativa sanitaria y esta circunstancia es y será fuente de notables controversias.

No obstante, recuerde que, mientras se aclara la situación, usted sigue teniendo la posibilidad de regentar una oficina de farmacia junto con otros licenciados utilizando los sistemas habituales hasta ahora, como la sociedad civil, la comunidad de bienes o la sociedad irregular.

El hecho de que fuera precisamente la localización lo que justificaba la
existencia de esa oficina de farmacia, ha inspirado a numerosas normativas
de ordenación farmacéutica autonómicas para prohibir expresamente que
este tipo de oficinas de farmacia se trasladen fuera del perímetro
considerado en su momento como»núcleo aislado?. Así está regulado,
por ejemplo, en Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, La Rioja, Murcia o Asturias. En concreto, en Andalucía, hemos de esperar al definitivo tratamiento de este asunto por el que se opte en la redacción de la Ley, pero entendemos que, por el momento, es aplicable el decreto 909 que prohíbe expresamente que estas oficinas de farmacia se trasladen fuera del núcleo donde fueron abiertas.

Respecto a los requisitos concretos que pudieran exigirse en otras
comunidades, habrá que estar a cada norma concreta y, lo que es más
importante, a la interpretación que en cada caso y lugar, se haga de las disposiciones de su norma autonómica.

La posibilidad de solicitar una oficina de farmacia está restringida a licenciados en farmacia, de modo que únicamente un farmacéutico podrá, como usted comenta, solicitar la concesión de una licencia para una nueva apertura. La posibilidad de que, una vez concedida la aludida licencia, usted pueda participar en la propiedad de la misma, depende de los acuerdos que usted tome con un licenciado y, por supuesto, del desarrollo normativo que se haga de las previsiones contenidas en la Ley de Sociedades Profesionales, puesto que además de la regulación propiamente mercantil de este tipo de entidades, habrá que estar a lo dispuesto en cuento a los registros de sociedades profesionales de los Colegios profesionales, las adaptaciones que puedan aprobarse respecto a las normas de ordenación farmacéutica y a la actualización de los procedimientos de transmisión de oficinas de farmacia. En todo caso, la participación por no profesionales en estas entidades se concreta en un máximo de un 25 por ciento.

El contrato de cuenta en participación viene a ser una mezcla entre el contrato de sociedad y el de préstamo, aunque quizá tiene más componentes financieros. En resumen consiste en una aportación de capital que hace una persona al negocio de otra y la remuneración que obtiene no consiste en un interés concreto, como en los préstamos, si no en un porcentaje de participación en el resultado positivo o negativo de la explotación. Una característica notable de la cuenta en participación, que aleja a este contrato del concepto de sociedad es la imposibilidad de que la persona que pone el dinero, denominado partícipe, actúe o contrate con terceros con su nombre, puesto que el protagonismo en la gestión, toma de decisiones y responsabilidad es del farmacéutico titular, denominado a efectos mercantiles, gestor.

Respecto a la posibilidad de que, cumplidos los plazos y restantes requisitos legales, la farmacia pase a ser propiedad de ambos, no vemos problema alguno, pero tampoco existe una relación necesaria con la existencia previa de una cuenta en participación, como no sea que, en el momento del abono de esta cuota de propiedad que adquiere el socio, sea compensada con deudas procedentes de la liquidación de la cuenta.

Con la entrada en vigor de la Ley de Sociedades Profesionales, el farmacéutico puede ver ampliadas sus fuentes de financiación, al poder contar con la entrada de un socio capitalista en la inversión que implica la compra de una farmacia. No obstante, no olvidemos que la Ley da un carácter netamente profesional a estas entidades, por lo que limita tanto la propiedad como la capacidad de influencia en la gestión y administración por personas no profesionales, de modo que el interés de los capitalistas, individuales o cadenas, encontrará barreras a la hora de decidirse abiertamente por este mercado.

Entre las numerosas variables que afectan al precio de una oficina de farmacia, la llegada de esta ley supone un empuje positivo, pero recordemos que ha de conjugarse con serias influencias, como el paulatino descenso en la rentabilidad, la subida de tipos de interés o la mdificación de márgenees, por lo que no debemos esperar grandes cambios.

Respecto a la influencia que la aprobación de esta Ley tenga respecto al Dictamen de Bruselas, desde el propio partido del Gobierno se ha explicado la postura favorable a la no exclusión de la propiedad de las farmacias del ámbito de la ley, precisamente, en la búsqueda de una postura que se aproxime a las solicitudes europeas, salvaguardando la esencia de nuestro modelo, por lo que confiamos en que la situación pueda estabilizarse en este sentido.

En Farmaconsulting Transacciones S.L. consideramos al dato de volumen de facturación de una oficina de farmacia como un indicio a la hora de hablar del precio de una oficina de farmacia. Está aún extendida la costumbre de referirse a un coeficiente multiplicador de la facturación anual de una farmacia para calcular su precio, pero esta práctica tiene serios peligros si aplica sin considerar otras variables muy importantes de cara a la descripción de una operación concreta.

Por ejemplo, aunque dos oficinas de farmacia tengan el mismo volumen de facturación, la venta libre» generalmente con mayores márgenes comerciales -, puede tener una proporción más significativa en una de ellas, o los costes de alquiler, que pueden presentar diferencias enormes. Otras diferencias muy serias las podemos encontrar si atendemos a la estacionalidad de su gestión: una farmacia de núcleo turístico permite concentrar los pedidos a las distribuidoras y, por tanto, obtener mejores condiciones que en el caso de una oficina de farmacia cuyo funcionamiento sea más estable durante el año.

En resumen, el indicio más recomendable de cara a la comparación de precios es el beneficio anual que cada oficina esté generando, combinado con el número de años que un hipotético comprador esté dispuesto a esperar para recuperar su inversión. Como supondrá, esa proporción puede variar continuamente en función de numerosos factores fiscales, políticos, financieros etc., y por lo tanto, lo recomendable es que estudie varias operaciones sucesivamente y así podrá ir haciéndose una idea más próxima respecto a la situación del mercado en la zona que a usted le interese. En Farmaconsulting Transacciones S.L. los compradores estudian de media 22,7 operaciones antes de formalizar su operación definitiva.

Desde luego, en el caso de nueva apertura, estaríamos hablando de menos dinero» en muchos casos, al menos -, pero le proponemos alguna reflexión sobre la conclusión de que el proceso fuera más barato. Depende del objetivo que nos marquemos. Si éste es simplemente ser titular de una oficina de farmacia, el coste de sus inversiones dependerá de las exigencias que usted manifieste respecto al local, dimensiones, decoración, disposición del mobiliario e instalaciones, volumen inicial de existencias, o composición de la plantilla. Ahora bien, cuando el deseo del titular consiste en estar al frente de una explotación en funcionamiento, con un volumen de facturación concreto conocido, que se pueda utilizar como referencia para tomar decisiones de gestión, es evidente que lo más seguro es la inversión en una oficina de farmacia en funcionamiento. En el caso de la nueva apertura, las inversiones en instalaciones, mobiliario, existencias… se van a hacer sin contar con esas referencias y el plazo que transcurra hasta alcanzar la facturación prevista puede ser de varios años. Si comparamos la proporción entre inversión y rentabilidad de una oficina de farmacia de nueva apertura con la que se pueda obtener en una adquirida en funcionamiento, la conclusión de que la nueva apertura es más barata, no es tan clara como pueda parecer a primera vista.

Conforme dispone la Ley del Impuesto Sobre Sociedades, concretamente en su artículo 11,4: Las dotaciones para la amortización del fondo de comercio serán deducibles con el límite anual máximo de la veinteava parte de su importe, es decir, un 5 por ciento anual. A nuestro entender, el hecho de que no se aplicara este coeficiente máximo traería como consecuencia que el periodo de amortización fuera más largo, pero no justificaría un aumento del coeficiente.

No obstante, recuerde la existencia de medidas de apoyo fiscal a las denominadas»empresas de reducida dimensión?, ventajas entre las que podemos destacar la posibilidad de multiplicar por 1,5 el coeficiente comentado, con lo cual usted podría deducir un 7,5 anual, siempre que cumpliera el resto de requisitos exigidos por la normativa, entre otros, que el volumen neto de cifra de negocios de su explotación fuera inferior al límite previsto para cada año en la clasificación de empresas como de reducida dimensión.

Según el artículo 108. de la Ley del impuesto, estaremos ante una empresa de reducida dimensión, siempre que el importe neto de la cifra de negocios habida en el período impositivo inmediato anterior sea inferior a 8 millones de euros.

En alguna ocasión, la propia Administración Tributaria ha considerado que la comunidad de bienes o la sociedad civil, que son las formas usuales en que operan las uniones de varios farmacéuticos con el fin de gestionar sus oficinas de farmacia, constituyen un solo adquirente a efectos de la aplicación de la no sujeción en el I.V.A., puesto que, desde el punto de vista de este impuesto, tales entidades con el sujeto pasivo, y no sus componentes.

No obstante, los tribunales, y en algún caso estudiando precisamente el caso de una transmisión de una oficina de farmacia a varios adquirentes, recuerdan que tanto comunidad de bienes como la sociedad civil para la adquisición de una oficina de farmacia, son entidades sin personalidad jurídica distinta de la de sus componentes, por lo que en ambos casos, existen tantos adquirentes como miembros tenga la entidad, de modo que no se cumple la condición exigida en el artículo 7,1,a de la Ley del I.V.A., (transmisión a favor de un solo adquirente) y, por lo tanto, la operación estaría sujeta a I.V.A.

A nuestro entender los bienes comprados por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio y, por lo tanto, antes de comenzar la sociedad, tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio se satisfaga posteriormente con dinero ganancial. Es decir, la titularidad administrativa y la propiedad le corresponderían al cónyuge que adquirió la oficina de farmacia, aunque parte del préstamo se fuera abonando con dinero común del matrimonio.

Por su parte, el artículo 1358, aclara, no obstante, que cuando conforme a este código los bienes sean privativos o gananciales con independencia de la procedencia del caudal con que la adquisición se realice, habrá de reembolsarse el valor satisfecho a costa, respectivamente, del caudal común o del propio, mediante el reintegro de su importe actualizado al tiempo de la liquidación. Así, aunque la propiedad corresponda a uno solo de los cónyuges, éste tendrá una deuda con la sociedad de gananciales por el importe que ésta ha abonado por la compra de la oficina de farmacia y en el momento de liquidación de la sociedad de gananciales, por ejemplo en caso de divorcio, el cónyuge propietario habrá de compensar al otro.

La consulta de la Dirección General de Tributos V 1303/06 de 30 de junio, atendiendo al mismo caso planteado por usted, también respecto a una oficina de farmacia, estima que únicamente el nuevo socio, en este caso usted, puede deducir la amortización del fondo de comercio, así como los gastos financieros correspondientes al préstamo relacionado con la adquisición de su inversión.

Estima este organismo que una de las condiciones exigidas por la normativa aplicable, para poder practicar deducciones por amortización, es que el bien en cuestión fuera adquirido a título oneroso y, como únicamente usted es el adquirente a título oneroso, solo a usted correspondería la aplicación de la deducción. La Administración termina afirmando en su respuesta que»tales gastos se consignarán, en su caso, como deducibles en la declaración del I.R.P.F. del consultante minorando el rendimiento atribuido derivado de la condición de comunero de la entidad en régimen de atribución de rentas?.

El día 28 de julio ha entrado en vigor la Ley 29/2006, de garantías y uso racional de los medicamentos y productos sanitarios. En su artículo 19, se establece la distinción entre:

a) Medicamento sujeto a prescripción médica.

b) Medicamento no sujeto a prescripción médica.

Estos últimos son definidos como aquellos que vayan destinados a procesos o condiciones que no necesiten un diagnóstico preciso y cuyos datos de evaluación toxicológica, clínica o de su utilización y vía de administración, no exijan prescripción médica, de modo que dichos medicamentos puedan ser utilizados para auto cuidado de la salud, mediante la dispensación en la oficina de farmacia por un farmacéutico, que informará, aconsejará e instruirá sobre su correcta utilización.

Por otra parte, el artículo 2, en su apartado 5, que prohíbe la venta por correspondencia y por procedimientos telemáticos de medicamentos sujetos a prescripción médica, autoriza este tipo de venta para los medicamentos no sujetos a prescripción, pero garantizando, en todo caso, que se dispensen por oficina de farmacia autorizada, con la intervención de un farmacéutico, y previo asesoramiento personalizado.