Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Efectivamente, no es posible que una persona esté al frente de un establecimiento durante 24 horas. Aunque no sería justo que nos olvidáramos de los farmacéuticos rurales que sí están, al menos en disponibilidad, durante 24 horas al día, los 365 días del año.

En cuanto a las farmacias de horario ampliado, tenga en cuenta que las normas reguladoras establecen un mínimo de licenciados (copropietarios o contratados), que han de estar vinculados con la farmacia que acceden a este tipo de horario comercial, y por lo tanto, no es preceptivo que el titular esté todo el tiempo.

El cambio de régimen económico matrimonial se efectúa mediante el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales ante un notario en escritura que, posteriormente, habrá de inscribirse en el Registro Civil correspondiente. Con las capitulaciones, ustedes pueden disolver previamente la comunidad de bienes anterior, adjudicando los bienes como tengan por conveniente. El cálculo de los costes que pueda tener la disolución requiere un estudio pormenorizado que habrá de formular un asesor especializado para su caso en concreto, puesto que habrá de atender, entre otras variables, al valor de los bienes o su antigüedad en su patrimonio.

En cuanto al valor del arrendamiento, en todos los casos, ha de aproximarse al «valor de mercado», de modo que compare los precios de alquileres semejantes y concrete uno similar.

La comunidad de bienes y las sociedades civiles constituidas en contrato privado no pueden tener personalidad jurídica. Solo si una sociedad civil se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro tendría personalidad jurídica, y en este caso, se vería ante los mismos problemas que la sociedad limitada.

Las comunidades de bienes o sociedades civiles que componen varios farmacéuticos para ser copropietarios de una oficina de farmacia y que vemos habitualmente en el sector no tienen otra personalidad que la de sus componentes, quienes responden personalmente de su gestión, al contrario de lo que ocurre en las sociedades mercantiles, en las que la responsabilidad de los socios llega hasta donde alcanza su aportación en el capital de la sociedad.

Entendemos que la condición de titular de una oficina de farmacia obliga a la presencia en ella de forma habitual, en un horario conforme a la normal organización de la zona donde se ubique la farmacia. La excusa a tal presencia está específicamente tasada en las normas de ordenación farmacéutica y requiere justificaciones como la enfermedad, asistencia a cursos formativos relacionados con la profesión, vacaciones…, circunstancias entre las que no consideramos incluida la prestación de servicios laborales en otra oficina de farmacia.

No obstante, formule la consulta a su Colegio profesional o incluso a la Consejería de Sanidad, quizá en alguna comunidad se contemple esta posibilidad.

Es un denominador común en las normas de ordenación farmacéutica, tanto nacionales como de las comunidades autónomas, la condición de que únicamente los farmacéuticos pueden ser titulares de una oficina de farmacia. En una interpretación literal de la norma, al darse la circunstancia de que las sociedades mercantiles tienen personalidad jurídica distinta de la de sus componentes, estaría ocurriendo que un no farmacéutico – la sociedad-, sería propietaria de la farmacia y, por lo tanto, habría de descartarse tal opción.

No obstante, en una interpretación que atienda a los objetivos o al espíritu de las normas, quizá sí pudiera autorizarse, pero dependerá, en todo caso, de la interpretación que haga la autoridad administrativa competente, en su caso, el Colegio de Farmacéuticos de su provincia.

La subrogación en una hipoteca es un acto jurídico documentado notarialmente, valuable e inscribible en el Registro de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, es decir, cumple las tres condiciones que exige la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para que el otorgamiento de una escritura esté sometida al impuesto.

Por otra parte, y siempre que el contrato esté correctamente redactado, y en términos generales, en la transmisión de una oficina no será de aplicación otro impuesto que el I.T.P., correspondiente a la adquisición del local, en su caso. La compraventa del local está sometida a I.T.P., tanto si se da el caso de transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial a un solo adquirente que continúe en el ejercicio de la actividad ( artículo 7,1,a de la L.I.V.A.), como si no se cumplen estas condiciones.

El fondo de comercio, también conocido como clientela o arraigo, es la capacidad que tiene una explotación para producir ventas de bienes o servicios y, por lo tanto, generar rendimientos. Así, el fondo de comercio de un negocio inaugurado en el día de hoy, tiende a cero, mientras que, por ejemplo, el de una cafetería instalada en el centro y con una reputación renombrada en una determinada localidad, tendrá un valor mucho más considerable. Lo mismo ocurre con la oficina de farmacia, cuyo valor, en definitiva, depende de su capacidad de generar beneficios.

En Castilla la Mancha, las solicitudes que se planteen depués de cada concurso, son incorporadas al expediente del nuevo concurso que se convoque, por lo tanto, tendrá que estar atenta a la próxima convocatoria y cumplir las concdiciones y formalidades que se exijan para ese concurso concreto.

El artículo 111 de la Ley del Impuesto sobre sociedades, dice que los elementos del inmovilizado inmaterial, puestos a disposición en el período impositivo en el que se cumplan las condiciones del artículo 108 de esta Ley,( que su volumen neto de cifra de negocios sea inferior a 8 millones de euros), podrán amortizarse en función del coeficiente que resulte de multiplicar por 2 el coeficiente de amortización lineal máximo previsto en las tablas de amortización oficialmente aprobadas.

No obstante, en el propio artículo citado, en su punto 5, dice que los elementos del inmovilizado inmaterial a que se refieren los apartados 4 y 5 del artículo 11 de esta Ley, podrán amortizarse en un 150 por 100 de la amortización que resulte de aplicar dichos apartados.

A pesar de que en un principio, la redacción del artículo 111 citado habla de multiplicar por 2 el coeficiente anual, (lo que daría un porcentaje de amortización del 10 por ciento anual), la interpretación que se hace en Hacienda es que a lo que se refieren los puntos 4 y 5 del artículo 11 de la ley es a todos los elementos inmateriales. Por lo tanto, si la oficina de farmacia adquirida tiene un volumen de negocio inferior a 8 millones de euros, el coeficiente de amortización podrá ser del 7,5 por ciento anual, resultado de multiplicar por 1,5 el coeficiente normal del 5 por ciento.

Por supuesto. Es denominador común en la legislación de ordenación farmacéutica nacional que un farmacéutico no puede tener más de una oficina de farmacia, pero nada impide que una oficina de farmacia esté compartida en copropiedad por varios titulares.

En el momento de tomar la decisión de compra, sí tendrá que estar atenta a la normativa concreta de la comunidad autónoma donde esté ubicada la oficina de farmacia, puesto que en alguna zona se exige que los copropietarios tengan una participación mínima.

En Farmaconsulting Transacciones S.L. tenemos inscritos numerosos compradores que desean adquirir una farmacia en copropiedad o comunidad, con amigos, familiares o incluso con desconocidos, puesto que, a pesar de los problemas de organización que acarrean este tipo de entidades, facilitan el acceso a inversiones muy superiores y se puede ampliar el número de opciones para una compra.

De principio a fin de todo su proceso de compra, es importantísimo que se familiarice con el uso de términos y conceptos económicos y jurídicos precisos y objetivos, para lo que es absolutamente imprescindible que utilice únicamente los servicios de asesores y consultorías especializadas.

Podría empezar por concretar la zona en la que le gustaría que se ubicara su oficina de farmacia, puesto que cada comunidad tiene sus propias características y los parámetros que vaya concretando en una no necesariamente le servirán en otros lugares. Por ejemplo, si quiere comprar en el País Vasco, deberá tener en cuenta que el Gobierno Vasco le exigirá, entre otros requisitos, acreditar un mínimo de tres años de experiencia profesional para adquirir una oficina de farmacia.

Al tiempo, es importante que vaya concretando su capacidad financiera, en función de los recursos líquidos y las propiedades que pudiera ofrecer en garantía de eventuales préstamos bancarios.

A través de la página web de Farmaconsulting Transacciones S.L., registrándose como comprador, podrá acceder instantáneamente a la información que se vaya incorporando sobre numerosas oficinas de farmacia en transmisión. Regístrese, solicite información concreta a nuestros asesores delegados y verá como, en pocos días, se familiarizará con el mercado de oficinas de farmacia.

Como es sabido, nadie que no sea farmacéutico puede ser titular de una oficina de farmacia y, salvo concretas y transitorias excepciones, tampoco nadie que sea farmacéutico puede ser propietario de una oficina de farmacia. Por lo tanto, cualquier opción respecto a la transmisión de su oficina de farmacia dentro de su familia, pasa por el hecho de que su hija licenciada sea la única titular y propietaria de la oficina de farmacia.

Ahora bien, esto no impide que terceras personas puedan tener algún tipo de implicación en la oficina de farmacia. Por ejemplo, uno de los métodos posibles parte del contrato denominado»cuenta en participación?, regulado en la legislación mercantil y que, en resumen, puede definirse como una mezcla del contrato de préstamo y el de sociedad, puesto que, en el caso de ustedes, el otro hermano, podría ser titular de una suma de dinero que entregara a su hermana, en un concepto similar al préstamo, pero con una remuneración no basada en un tipo de interés, si no en función del resultado próspero o adverso de la explotación.

La normativa reguladora de este tipo de convenios descarta expresamente que el»inversor? tenga capacidad de gestión de ningún tipo en la explotación, lo que concuerda perfectamente con las limitaciones a la titularidad farmacéutica.

La facturación bruta anual constituye únicamente un indicio sobre el valor de una oficina de farmacia. Si nos ceñimos únicamente al dato de facturación anual olvidamos factores importantísimos como, por ejemplo, la estructura de la plantilla, su antigüedad, costes….. Tampoco estaríamos considerando la influencia en la explotación del precio del alquiler del local, en su caso, ni qué margen bruto tiene en conjunto la oficina de farmacia: ¿da lo mismo que estemos situados en plena costa, con facturación mayoritaria de venta libre, que tiene mayores márgenes, que si estamos en un barrio, o un pueblo, donde la facturación al seguro tiene mucho mayor protagonismo?

Resumiendo mucho el mecanismo que empleamos, podríamos decir que Farmaconsulting trata de concretar el beneficio que da una explotación concreta y, partiendo de ese dato, se hace una aproximación al número de años que un hipotético comprador podría esperar para recuperar su inversión.

Cada oficina de farmacia tiene unas características muy particulares y, por lo tanto, su propia valoración.

El procedimiento administrativo no cambia: efectivamente, las operaciones han de pasar una serie de fases como las que usted comenta. Farmaconsulting Transacciones S.L., previamente al inicio del expediente administrativo, promociona la oficina de farmacia entre los compradores de su cartera, ofreciendo una información muy completa, lo que facilita tomar la decisión de compra a un mayor número de farmacéuticos.

El expediente se inicia una vez que alguno de los compradores se ha comprometido a aceptar unas determinadas condiciones, de modo que el farmacéutico transmitente acude al procedimiento con la seguridad de que sus condiciones van a ser aceptadas y no corre el riesgo de que la venta quede desierta, con las consiguientes molestias, sobre todo respecto al paso de largos periodos de tiempo para replantear la venta

Tanto en el País Vasco, como en el resto de España, la compraventa, aunque esté sujeta a controles y procedimientos administrativos, sigue teniendo una base fundamentalmente civil y, en este sector del Derecho, uno de los principios estelares es el que contiene la»autonomía de la voluntad? que, en resumen, viene a decir que las partes pueden acordar todo aquello que no esté expresamente prohibido y, dado que no conocemos ninguna disposición que diga lo contrario, el vendedor puede incluir en su oferta de venta, entre otras condiciones, la de que el local sea adquirido en compraventa, o que se alquile por el plazo o condiciones que estime convenientes.

Si el comprador dispusiera de otro local que reuniera las condiciones legales requeridas para el traslado, podría trasladarse, pero tendría que compensar al propietario del local originario, conforme disponga su contrato o, en otro caso, según el criterio de los tribunales quienes, en varias ocasiones, han condenado al abono del resto del tiempo que faltara para el final del arrendamiento.

En Andalucía y según el Decreto que establece la planificación farmacéutica en esta Comunidad Autónoma, con carácter general, el módulo poblacional mínimo para la oficina de farmacia será de 2.800 habitantes por farmacia. En cualquier caso, una vez superada esta proporción, podrá establecerse una nueva oficina de farmacia por fracción superior a 2.000 habitantes.
En el caso que nos plantea, por lo tanto, y con 5.000 habitantes que tiene el municipio y una sola farmacia, sí se podrían instalar una nueva apertura.

No obstante, las oficinas de farmacia se adjudicarán mediante convocatoria de concurso público. La convocatoria, que será publicada en el B.O.J.A., se realizará de oficio por la Consejería de Salud, y se producirá una vez al año como mínimo.

La aplicación de coeficientes reductores sobre las ganancias patrimoniales es de aplicación, exclusivamente, en la transmisión de bienes no afectos a actividades empresariales y, por lo tanto, no se podría practicar reducción alguna sobre el fondo de comercio o licencia de la oficina de farmacia que, como ha señalado la doctrina administrativa reiteradamente, es un elemento que, por su propia naturaleza, no es susceptible de desafectación.

Cosa distinta es lo que ocurre con el local. El local de la oficina de farmacia, en principio, está afecto a la actividad y, por lo tanto, inicialmente tampoco le serían de aplicación tales coeficientes. No obstante, los locales sí pueden ser desafectados, simplemente habría que conservarlos en propiedad durante un plazo superior a tres años tras la venta de la oficina de farmacia, alquilándolo mientras tanto al comprador. Si usted adquirió el local en 1971 las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto tras la venta, pasados tres años desde que transmita la oficina de farmacia, estarán exentas.

El hecho de que usted compre en solitario o en comunidad con otros compañeros es un asunto relacionado con los intereses personales, y más concretamente financieros de los compradores. Las diferencias tributarias entre la explotación en comunidad o en solitario son prácticamente nulas, y la elección suele motivarse, como decimos, fundamentalmente en motivos financieros.

En cuanto a la financiación, por supuesto Farmaconsulting pondrá a su disposición su departamento financiero quien, en colaboración con las numerosas entidades con las que nuestra firma tiene suscritos acuerdos de colaboración y atención preferente con nuestros clientes, le asesorará sobre las herramientas financieras más interesantes para usted.

Sin contar con los plazos necesarios para la obtención de los preceptivos permisos administrativos de transmisión, las operaciones suelen estar preparadas, financiera y formalmente, dentro de un plazo de dos a tres semanas tras el acuerdo de compraventa.

Desde un punto de vista jurídico no vemos ningún problema en que se utilice la forma de sociedad mercantil para la venta de productos que no estén reservados exclusivamente a la oficina de farmacia. Otra cosa es que, desde un punto de vista fiscal, o práctico, le convenga, puesto que las formalidades contables, los libros a cumplimentar y los gastos de gestión son mayores.

Por otra parte, es cierto que el tipo impositivo del Impuesto sobre sociedades es más reducido que el tipo marginal del I.R.P.F., pero, tarde o temprano, la sociedad tendrá que repartir beneficios, con lo que la tributación terminará siendo más alta de lo que parece. También hace cuestionable a la maniobra que usted propone, la situación que se daría en el caso de una eventual transmisión de la explotación: mientras la venta de la oficina de farmacia por una persona física podemos resumirla en el 15 por ciento de tributación en I.R.P.F., a la venta de la parafarmacia se le aplicará el 35 por ciento del Impuesto sobre sociedades.

Si usted es titular de la totalidad de una oficina de farmacia, usted puede vender una parte de su propiedad siempre que se respeten las participaciones mínimas exigidas por las C.C.A.A., para la constitución de comunidades de bienes. En principio, el 25 por ciento es una participación aceptada por las normas de ordenación autonómicas.

Para poder comprar «cuando quiera» tendrá que pactar previamente una opción de compra, especificando claramente las condiciones de tal opción, y respetar los plazos previstos en las normas de las C.C.A.A., que han de transcurrir entre una y otra transmisión.

Por otra parte, en el caso de que su socio quisiera vender su parte, tendría que respetar el derecho de adquisición preferente que el Código Civil concede a los copropietarios, en este caso, a favor de usted.