Consejos para comprar y vender Farmacias en España

El supuesto que usted comenta ha sido protagonista de numerosas polémicas jurídicas, en concreto tributarias, por la opinión de la Administración de que pudiera tratarse de dos adquisiciones que tendrían que tributar por el impuesto.
Sin embargo, el Tribunal Supremo, en una sentencia de junio de 2018, ha concluido tajantemente que, si un heredero fallece antes de aceptar la herencia, no se ha producido realmente una adquisición en su patrimonio, de modo que no debe liquidarse el impuesto por esa hipotética adquisición. Por lo tanto, al adquirirla usted, entendemos que únicamente habrá de presentarse una liquidación, a su nombre.
Como concluye esa sentencia, en casos como el que usted plantea, “en el ámbito tributario solo se produce una sola adquisición hereditaria; un solo hecho imponible, y no dos hechos imponibles ni dos devengos del impuesto”.

El otorgamiento de préstamos, tanto entre particulares, como entre empresas y particulares, aun siendo la financiación el objeto o actividad de la empresa, como un banco, está exento de tributar en el I.V.A.
Tampoco tienen que preocuparse por el I.T.P., puesto que el préstamo también está exento de abono alguno por este concepto.
Otra cosa sería la constitución de alguna garantía, como una hipoteca, en cuyo caso sí que correspondería algún abono por el apartado de Actos Jurídicos Documentados, dentro del I.T.P.
Ahora bien, en cuanto a la gratuidad, tengan ambos en cuenta que la Ley del I.R.P.F., dispone que es “renta en especie” la obtención por el trabajador de bienes, prestaciones o servicios, gratis, o por precio inferior al de mercado. El precio de mercado de los préstamos se establece en función del tipo de interés legal del dinero, y la diferencia con lo realmente abonado, tendrá que ser declarado como retribución por el trabajador.

La condena en costas no está sujeta a IVA y, por lo tanto, no es preciso añadirle una suma adicional. No obstante, en las citadas costas sí habrá conceptos, como los honorarios del letrado contrario, que habrán tenido ya su correspondiente repercusión de IVA, y la suma total, incluido este impuesto, sí habrá de ser soportado por usted.

Respecto al IRPF, el que tales gastos sean deducibles depende de si el procedimiento se corresponde con una demanda relacionada con el desarrollo de una actividad económica, como oficina de farmacia, o bien si se trata de un asunto ceñido exclusivamente al ámbito privado.

Por ejemplo, si se trata  de una reclamación de un trabajador de la oficina de la farmacia, o de un problema con el arrendador de su local, entendemos que sí serían sumas deducibles por usted.

Por el contrario, una reclamación originada por una multa de tráfico o una separación matrimonial no tendrían cabida en su IRPF.

Aunque le recomendamos que trate detenidamente el asunto con un asesor de su zona que valore sus circunstancias personales concretas y el tipo de bienes objeto de herencia y restantes circunstancias, entendemos que el hecho de que usted residiera en otra comunidad autónoma en el momento de fallecer su padre no es relevante, y no ha de constituir un obstáculo para la aplicación de las aludidas bonificaciones.

De hecho, esta duda ha sido objeto de revisión por el Tribunal Constitucional, que, en sentencia de 18 de marzo de 2015, ya declaró inconstitucional la condición que contenía la normativa valenciana reguladora del impuesto, en La Comunidad Valenciana. Una de las bases fundamentales del Tribunal Constitucional para declarar inconstitucional este requisito ha sido el principio de igualdad contenido en el artículo 14 de la Constitución, que no existe una razón que justifique el establecimiento de tales diferencias entre residentes y no residentes en la comunidad autónoma.

La actualización de la renta en los alquileres no es un proceso implícito, sino que debe estar expresamente acordado; es decir, si en el documento no se dice nada al respecto, cabe entender que la voluntad de las partes era que la renta permaneciera invariable durante todo el plazo acordado para el arrendamiento. Eso significa que no podría ser modificada ni al alza ni a la baja (tengamos en cuenta que los índices de evolución de los precios han experimentado modificaciones negativas en alguno de los últimos años).

Además, en el caso de que hubieran pactado que la renta actualizara, no necesariamente habrían de ser aplicados el IOC o el IGPC, pues con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha dado protagonismo a un nuevo índice: el índice de garantía de competitividad (IGC). Este nuevo índice, que no puede variar a la baja, como sí lo hace el IPC, será el que sea de aplicación si las partes acuerdan que la renta sea actualizada, siempre que no elijan expresamente otro como el IPC, que seguirá existiendo.

La nota destacada de su contrato es que, desde el principio, no está sometido a prórroga forzosa, sino que tiene una duración definida, pactada por las partes, de modo que al final de plazo puede darlo por terminado y no tiene que someterse a la voluntad del inquilino en el caso de que éste quisiera renovarlo.

Ahora bien, tenga en cuenta, y contrate con su abogado (y con el documento de arrendamiento a la vista), la posible aplicación del artículo 34 de la actual LAU. Este artículo prevé una serie reindemnizaciones a favor del inquilino si, cumpliendo los requisitos establecidos, el contrato de arrendamiento no es renovado. Tales requisitos son:

• Que durante los últimos 5 años se viniera ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público.
• Que el inquilino le notifique con antelación de 4 meses a la finalización del plazo su voluntad de continuar en el local, por una duración de, al menos, 5 años y abonando una renta de mercado.

En resumen, no tiene que renovarle obligatoriamente el contrato, pero sí podría correr el riesgo de que sea exigida alguna indemnización.

Efectivamente, las cláusulas que sin distinción alguna obligan al consumidor a hacerse cargo de todos los tributos, sin tener en cuenta la distribución que hacen al efecto las normas tributarias aplicables al caso, pueden considerarse abusivas y, en principio, usted no tendría que aceptar esas condiciones.

No obstante, tenga en cuenta que en el caso de los préstamos hipotecarios, y en lo que se refiere al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo es el prestatario, o sea, usted, de modo que igualmente le correspondería su abono.

Revise, no obstante con su abogado el contenido concreto de la cláusula que le molesta, y pídale que revise también la condición de usted como consumidor, puesto que si está actuando como empresario, por ejemplo si el préstamo para la adquisición de una oficina de farmacia, la normativa de defensa de los consumidores pudiera no ser aplicable.

Como se ha comentado en otras ocasiones en esta sección, la donación de una empresa familiar a un descendiente, tiene previstas notables ventajas fiscales si se cumplen determinados requisitos, entre los que se cuenta el de que la empresa transmitida debe ser la principal fuente de renta del donante. Así, efectivamente, como dice su asesor, si sus rendimientos por otras fuentes de renta son superiores a los de la oficina de farmacia, no cumple usted con el requisito y, por lo tanto, la donación no se encuadra en las ventajas aludidas.

Este requisito es tan importante, que la Administración ha llegado incluso a tratar de impedir que la declaración fiscal de esos otros rendimientos ajenos a la farmacia fuera modificada a la baja con declaraciones complementarias, en el caso de una farmacéutica que se vio en la misma situación que usted, pero después de haber hecho la donación.

Seguramente su asesor ya está revisando minuciosamente los rendimientos que le corresponde declarar respecto a las otras fuentes de renta, pero si confirma que están bien calculados, tendrá que esperar a otro ejercicio en el que se den las proporciones exigidas, para aplicar las reducciones.

Es un asunto mucho más frecuente de lo que parece, no solo con empleados de la farmacia, también ocurre con notificaciones recibidas por los porteros, empleados de hogar… que firman el acuse de recibo de notificaciones y luego el destinatario se ve indefenso al no haber tenido noticia del asunto a tiempo.

En este campo, la doctrina administrativa no alienta el optimismo puesto que lo usual es cargar en el destinatario la obligación de probar que la notificación no le llegó a tiempo, y que no se le puede imputar el no haber previsto correctamente este tipo de actuaciones por sus empleados. Por ejemplo, sería clave poder acreditar una extralimitación del empleado respecto a sus funciones o instrucciones concretas, justificar que no pudo entregarle la notificación por estar usted de baja…, pero un simple descuido, y de un empleado de la farmacia, en si mismo, no lo vemos como justificación.
Sirva de ejemplo el contenido de la resolución del T.E.A.C. nº 1485/2017.

A la vista de la normativa aplicable en su comunidad, parece claro que la desvinculación a instancia del centro socio sanitario ha de basarse en deficiencias del servicio, asunto que habrá de ser comunicado a Sanidad, y acreditado y valorado por la autoridad sanitaria competente, y previa audiencia a la farmacia vinculada.
En definitiva, no es una decisión que deba responder a la mera voluntad del centro, sino que responde a motivos tasados, que han de estar justificados.
Sí en cambio, puede producirse la desvinculación por renuncia del farmacéutico titular que viene atendiendo a ese depósito de medicamentos. En tal caso, el Director del Servicio Provincial del Departamento competente en materia de salud correspondiente revocará la vinculación, y se vinculará a la oficina de farmacia que le siguiera en méritos en el concurso originario de vinculación.

La opinión de la Dirección General de Tributos, en contestación a diversas consultas formuladas al respecto, es la de que el requisito de permanencia exigido por la ley se refiere al mantenimiento del valor de adquisición por el que se aplicó la reducción, sin que sea necesario la conservación de la actividad.

De esta forma, en caso de transmisión de un negocio de farmacia adquirido “mortis causa”, tal y como usted plantea, el resultado de la enajenación habría de reinvertirse de forma inmediata en activos con los que pueda acreditarse, de forma fehaciente, el mantenimiento mínimo de dicho valor durante el plazo de establecido por la Ley.

En el caso de la oficina de farmacia fuera transmitida antes de transcurrido el plazo de permanencia exigido, y no se conservara el producto de la venta, la Administración tributaria podrá exigir el pago del impuesto dejado de ingresar y los correspondientes intereses de demora.

Revise detenidamente este asunto con su asesor, quien podrá valorar las circunstancias concretas de su operación, y la conveniencia de efectuar una declaración complementaria si fuera oportuna.

Como es sabido, desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos la duración de los contratos es la pactada por las partes, a diferencia de lo que ocurría con la normativa anterior, en la que existía la prórroga forzosa a favor del inquilino.

Al comentarnos que a su contrato le quedan unos dos años, damos por sentado que es un documento firmado dentro de la aplicación de la actual norma y, por lo tanto, si se pactó esa duración el contrato vencerá dentro de esos dos años.

No obstante, es preciso que revise sus documentos detenidamente y busque si tiene alguna alusión al artículo 34 de la L.A.U. Lo mejor es que no se diga nada, y que no esté excluida su aplicación, ya que este artículo le permite comunicar al propietario su voluntad de continuar en el local por cinco años más, abonando una renta de mercado y, si se niega a renovarlo, usted tendría derecho a las indemnizaciones previstas en ese artículo, que pueden ser muy serias Es una medida de presión que tiene a su favor y que convendría que revisara con un abogado especializado en materia de arrendamientos.

Tiene su lógica. Cuando se transmite una oficina de farmacia es usual que se haga libre de cargas y gravámenes, lo que implica que las hipotecas que pudieron garantizar el préstamo que se solicitó por el hoy vendedor, han de estar canceladas.

Naturalmente, tales hipotecas solo podrán ser canceladas si el préstamo que garantizaban está pagado. Ahora bien, es comprensible que el banco del comprador quiera tener la certeza de que el préstamo que se ha pagado es precisamente el que está garantizado con la hipoteca sobre la oficina de farmacia y no otro.

Tenga en cuenta que usted podría tener varios préstamos, por razones u operaciones distintas, y que el que consta en el certificado como cancelado es otro, lo que impediría la cancelación de la hipoteca originaria.

Lo recomendable es que en el certificado de saldo pendiente se especifique qué garantías tiene el préstamo y sobre qué bienes se establecieron, así el nuevo banco podrá saber inequívocamente que se está cancelando esa carga, y no otra.