Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Efectivamente, no es preciso que la aceptación de la herencia sea formalizada por usted en una notaría.  Puede acudir con una instancia privada de aceptación de herencia, en la que se describan detalladamente los bienes del causante, incluidos los inmuebles, con el valor que se les atribuya a cada uno, y el notario simplemente legitimará la firma, es decir, se acreditará que usted ha firmado ese documento en presencia del notario.

Con ese documento podrá acudir ante la oficina liquidadora de Hacienda, donde deberá presentar la liquidación correspondiente por el impuesto sobre sucesiones y donaciones, y también ante el registro de la propiedad, donde podrá solicitar la inscripción de los inmuebles a su nombre.

Este procedimiento, previsto para los casos con herederos únicos, no es demasiado complejo, pero no deja de ser recomendable que lo encargue a un asesor o un gestor especializado quien, con seguridad, le ahorrará tiempo de espera y garantizará que todo se haga correctamente.

Desde luego que sí. Es frecuente que, por motivos relacionados con la organización de la facturación de las recetas entre parte vendedora y parte compradora, por no cursar altas fiscales ni de Seguridad Social a mitad de mes, las partes acuerdan que la compraventa de la farmacia tenga efectos en el día 1 del mes.

En principio, la entrega de la oficina de farmacia se produce en el momento de formalización de la escritura, de modo que si se firma, por ejemplo, un día 28, ese sería el día de entrega y por lo tanto, el de inicio de la propiedad por la parte compradora. No obstante, el código civil, en su artículo 1462 dispone la excepción a lo dicho anteriormente, “…cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Por lo tanto, si ustedes formalizan la escritura en un día 28, por ejemplo, pero quieren que los efectos de la transmisión se produzcan el día 1 del mes siguiente, no tendrán más que aclararlo expresamente en la escritura, y será en el día 1 cuando la transmisión tenga efecto.

Entendemos que la respuesta es afirmativa en los dos casos.

Recordemos que, para que una factura sea válida a efectos fiscales, debe contener, a parte de otros requisitos esenciales, como el concepto, o la identificación de emisor y destinatario, los códigos fiscales de ambas partes.

Si observa que alguna de las facturas está incorrectamente confeccionada, deberá exigir al emisor su rectificación y podrá deducirla.

Se puede plantear la duda de cuándo ha de ser deducida tal factura, si en el ejercicio en que se introdujo en la contabilidad, a pesar de estar incompleta o mal confeccionada, o en el ejercicio en que se ha rectificado. En esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea – a efectos de I.V.A -, y afirma que la rectificación tendrá efectos retroactivos, es decir, valdrá la fecha en que se emitió y contabilizó la factura.

La condena en costas no es que esté sujeta a I.V.A., y por lo tanto sea preciso añadirle una suma adicional. No obstante, en las citadas costas sí habrá conceptos como los honorarios del letrado contrario, que habrán tenido ya su correspondiente repercusión de I.V.A., y la suma total, incluido este impuesto, si habrá de ser soportada por usted.

Respecto al I.R.P.F., el que tales gastos sean deducibles depende de si el procedimiento se corresponde con una demanda relacionada con el desarrollo de una actividad económica, como la oficina de farmacia, o bien si se trata de un asunto ceñido exclusivamente al ámbito privado.

Por ejemplo, si se trata de una reclamación de un trabajador de la oficina de farmacia, o un problema con el arrendador de su local, entendemos que sí se trataría de sumas deducibles por usted.

Por el contrario, una reclamación originada por una multa de tráfico, o una separación matrimonial, no tendrían cabida en su I.R.P.F.

Aunque le recomendamos que trate detenidamente el asunto con un asesor de su zona, que valore sus concretas circunstancias personales, el tipo de bienes objeto de herencia y restantes circunstancias, entendemos que el hecho de que usted residiera en otra comunidad autónoma, en el momento de fallecer su padre, no es relevante, y no ha de constituir un obstáculo para la aplicación de las aludidas bonificaciones.

De hecho, esta duda ha sido objeto de revisión por el Tribunal Constitucional que, en sentencia de 18 de marzo de 2015 ya declaró inconstitucional la condición que contenía la normativa valenciana reguladora del impuesto, y exigía a los sucesores sujetos pasivos que tuvieran su residencia, al devengo del impuesto, en la Comunidad Valenciana. Una de las bases fundamentales del TC para declarar inconstitucional a este requisito, ha sido el principio de igualdad contenido en el artículo 14 de la Constitución, y a que no existe una razón que justifique el establecimiento de tales diferencias entre residentes y no residentes en la comunidad autónoma.

Desconocemos los plazos exactos que se han dado en su caso, pero nos tememos que sí.

Aceptar una herencia a beneficio de inventario supone, a grandes rasgos, que se efectúe un recuento de los bienes, derechos y obligaciones que tenía el causante en el momento de su fallecimiento para que, una vez compensado el activo con el pasivo, solo se adquieran por los herederos los saldos positivos si los hubiera.

De no haber recurrido a este sistema, los herederos pueden ver cómo ingresan en su patrimonio también las deudas del causante, con consecuencias ruinosas en muchos casos.

Ciñéndonos más a su pregunta, tengamos en cuenta que Hacienda ya les considera herederos, puesto que han aceptado, a beneficio de inventario sí, pero aceptar, ya lo han hecho, y por lo tanto la obligación de liquidar con Hacienda ya ha nacido.

La Administración no le considerará a usted legitimado para entablar ningún recurso, al menos por el momento.

Tenga en cuenta que usted, propiamente, no ha sido parte en el asunto, ni siquiera es sujeto pasivo de ninguna obligación que haya dado lugar a las responsabilidades que ahora se le exigen a su empleado.

Otra cosa sería que a usted le fuera achacada alguna responsabilidad por incorrecto cumplimiento de la orden de embargo, – abono fuera de plazos, por cantidades inferiores, etc., -, puesto que en esa situación usted sí tendría ya un interés legítimo y directo en el procedimiento, pero por el momento, entendemos que no, no puede recurrir la orden.

La actualización de la renta, en los alquileres, no es un proceso implícito, si no que debe estar expresamente acordado. Es decir, si en el documento no se dice nada al respecto, cabe entender que la voluntad de las partes era que la renta permaneciera invariable durante todo el plazo acordado para el arrendamiento. Eso significa que no podría ser modificada ni al alza ni a la baja – tengamos en cuenta que los índices de evolución de los precios han experimentado modificaciones negativas en alguno de los últimos años.

Además, en el caso de que hubieran pactado que la renta se actualizara, no necesariamente habría de ser aplicado el I.P.C., o el I.G.P.C., sino que, con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha dado protagonismo a un nuevo índice, el Índice de Garantía de Competitividad (I.G.C.). Este nuevo índice, que no puede variar a la baja, como si lo hace el I.P.C., será el que sea de aplicación si las partes acuerdan que la renta sea actualizada, siempre que no elijan expresamente otro, como el I.P.C., que seguirá existiendo.

Hay una diferencia notable entre dos conceptos que concurren en el farmacéutico con oficina de farmacia. Por una parte, es propietario, desde el punto de vista del derecho civil y, además, es el titular desde un punto de vista sanitario administrativo. La titularidad le otorga la exclusividad en la dirección y gestión de su oficina de farmacia, de modo que todas las decisiones tomadas en la oficina de farmacia son de su responsabilidad. Por lo tanto, su esposo, si no es farmacéutico y, por lo tanto, no tiene el título vinculado a la oficina de farmacia, no tiene poder de decisión en el funcionamiento.

No obstante, desde el punto de vista civil, la ley si reconoce un derecho de contenido económico al cónyuge, puesto que los rendimientos de la oficina de farmacia, en el matrimonio regulado en régimen de gananciales, son comunes a ambos cónyuges, e incluso, dependiendo de factores como la fecha de adquisición de la farmacia o la procedencia de los fondos empleados en la compra, puede tener una participación en el valor de la oficina de farmacia.

La nota destacada de su contrato es que, desde el principio, no está sometido a prórroga forzosa, sino que tiene una duración definida, pactada por las partes, de modo que al final de plazo puede darlo por terminado y no tiene que someterse a la voluntad del inquilino en el caso de que este quisiera renovarlo.

Ahora bien, tenga en cuenta, y contraste con su abogado, con su documento de arrendamiento a la vista, la posible aplicación del artículo 34 de la actual L.A.U. Este articulo prevé una serie de indemnizaciones a favor del inquilino si, cumpliendo los requisitos establecidos, el contrato arrendamiento no es renovado. Tales requisitos son:

1º Que durante los últimos 5 años se viniera ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público.

2º Que el inquilino le notifique con una antelación de 4 meses a la finalización del plazo, su voluntad de continuar en el local, por una duración de, al menos, 5 años y abonando una renta de mercado.

En resumen, no tiene que renovarle obligatoriamente el contrato, pero sí podría tener el riesgo de que le sea exigida alguna indemnización.

Al compensar a sus hermanos, usted ha adquirido tres cuartas partes más de la propiedad del local, y el local está afecto a una actividad económica, puesto que tiene instalado en él su oficina de farmacia. Por lo tanto, entendemos que, efectivamente, esos gastos tienen que tener su reflejo en la contabilidad, y naturalmente, serán deducibles.

El mecanismo, en resumen, es la amortización. No aplicar la deducción de la cantidad total en un solo ejercicio, sino que habrá de ser aplicada una deducción anual paulatina, conforme a los criterios y porcentajes previstos en la normativa tributaria.

Los restantes gastos que ha soportado usted con ocasión de la adquisición entendemos que también son deducibles, puesto que son necesarios para la obtención de los rendimientos por los que va a tributar.

A menudo, con ocasión de una transmisión, se procede al despido de algún empleado, cancelando la relación laboral del anterior empleador, con lo que la parte compradora, efectivamente, adquiere su farmacia sin ese empleado, y liberado por la parte vendedora de responsabilidades al respecto.

Ahora bien, si hubiera discrepancias entre ese trabajador y la parte vendedora, y el asunto llegase a concretarse en una demanda, es posible que se incluyera como demandado a la parte compradora, puesto que la normativa laboral permite acudir, también, al actual propietario de la empresa.

Este asunto se produce con alguna frecuencia, y lo usual es que la parte vendedora asuma directa e inmediatamente las responsabilidades que pudieran fijarse por el juez, con lo que la parte compradora quedaría libre de toda preocupación. Pero si la parte vendedora no atiende sus obligaciones, el trabajador podrá ir directamente contra la parte compradora y cobrar lo que le corresponda, todo independientemente de que, como es lógico, la parte compradora pueda reclamar esos importes a la parte vendedora.

Es muy difícil resolver este asunto con anterioridad puesto que, para ello, el despido debería haberse producido con mucha antelación a la venta de la farmacia, dando tiempo a la celebración de un acto de conciliación finalizado con acuerdo, a lo que no suele ser propicio el vendedor ya que no puede prescindir con mucha antelación de un trabajador que él sí necesita.

Es natural que, no solo el banco, sino cualquiera de las partes que intervienen en una transmisión, quiera estar segura de que quien consta como arrendador, tenga realmente la facultad de ocupar esa posición. Ahora bien, se da con frecuencia que no se haya cumplimentado el trámite de cambiar la titularidad registral, puesto que es una operación que supone unos gastos, y alguna molestia, aunque es una maniobra muy útil para mantener “en orden”, bien identificado y sin sobresaltos, nuestro patrimonio.

No obstante, el hecho de que alguien no aparezca en el Registro de la Propiedad como titular, no significa que no pueda arrendar el local. Hay otros medios de prueba para acreditar esta posición, como por ejemplo, una escritura de compra que aún no ha sido presentada en el registro, o una escritura de aceptación de herencia que, igualmente, no se ha llevado al registro.

El hecho de que quien firme ahora como arrendador, haya operado en tal concepto durante años, y haya expedido recibos por ese arrendamiento, sería otro dato que dotaría de coherencia a su posición.

Trate de aportar a la entidad bancaria cuanta documentación tenga, en la línea comentada, y sométalo a su valoración: si la propiedad del arrendador se acredita por otras vías, el banco podría reconsiderar su posición.

Hemos comentado ya en esta sección en otras ocasiones, que los requisitos para la inscripción de las hipotecas mobiliarias, que son el instrumento habitual de garantía utilizado en los préstamos para la adquisición de una farmacia, depende en gran medida de la interpretación que se haga en cada registro mercantil.

Así, vemos que en ocasiones o en determinadas zonas, se exige que quien formalice la hipoteca mobiliaria sea a la vez propietario y titular en su consideración administrativa sanitaria.

Esa coincidencia solo puede darse en la persona del vendedor.

El hecho de que usted hipoteque la farmacia, no le supone ningún gravamen especial, puesto que la vende en el mismo acto y no asume la responsabilidad del préstamo, que es exclusiva del comprador o sus fiadores. La posición de usted se enmarcaría en la figura conocida como hipotecante no deudor. Una vez formalizada la transmisión tampoco tendrán que hacer ni usted ni el comprador, ningún trámite complementario de la hipoteca como subrogaciones o actas.

En caso de impago del préstamo usted nada tiene que ver en el asunto.

En el caso de que un vendedor no acceda a firmar, el comprador no podrá aportar la hipoteca al banco, con lo que no obtendrá el préstamo que le permite pagar su compra, de modo que es imposible que adquiera ni la propiedad civil, ni la titularidad… En definitiva, la transmisión no podría consumarse.

Efectivamente. Posiblemente recordarán que fue muy comentada en la prensa la sentencia que consideraba que no se podía utilizar como prueba una grabación efectuada por las cámaras de un supermercado, en la que se veía como una empleada sustraía dinero de la caja y todo porque, a pesar de que la existencia de las cámaras era conocida y señalada en carteles en el establecimiento, no se había advertido a los empleados, expresamente, que tales cámaras servirían para controlarles en el desempeño de su trabajo.

Ahora, el Tribunal Supremo, en sentencia de enero de este año, ha rebajado los requisitos, dando por válido el uso de las grabaciones como pruebas, si se acredita que los trabajadores conocen la existencia de tales cámaras. Además, se subraya que no será preciso el consentimiento de los empleados para la instalación, puesto que tal autorización se entiende implícita en el marco de la relación laboral.