Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Nosotros pensamos que no. Cuando se habla del local de una oficina de farmacia, que estuviera arrendado a su propietario, el vendedor de la oficina de farmacia podría ceder, a su vez, el contrato de arrendamiento a favor del nuevo titular, y nuevo arrendatario, siempre que se tratase de una arrendamiento concertado conforme a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y la facultad de cesión no estuviera prohibida en el contrato, y se cumpliera con los requisitos y formalidades que pide la norma.

Con tal cesión, el nuevo inquilino podría continuar con el arrendamiento por el tiempo que restara al contrato.

Ahora bien, cuando hablamos de cesión, concretamente de la regulación dada en el artículo 32 de la L.A.U., la premisa es que en el inmueble se ejerza una actividad empresarial o profesional, cosa que, a nuestro entender, no incluye el uso como aparcamiento de un local. Por lo tanto, efectivamente, pensamos que debe contar con la autorización del propietario arrendador

Casi con toda seguridad, quien le haya hecho el comentario se está refiriendo a una hipoteca. Efectivamente, el préstamo puede estar abonado íntegramente y, por lo tanto, su deuda ya no existe. Ahora bien, si usted garantizó ese préstamo, como es usual, con una hipoteca sobre el local a favor del banco, es probable que su local conste en el Registro de la Propiedad con una hipoteca como carga.

Tenga en cuenta que cualquier comprador que acuda al Registro, también el notario lo hará horas antes de la venta, podrá ver que existe una carga sobre el local, lo que naturalmente le intranquilizará, y además, esta situación muy dudosamente será aceptada por el banco que financie a ese comprador.

En definitiva, lo recomendable cuando se termina de abonar un préstamo hipotecario, es pedir al banco que acuda a la notaría y cancele la hipoteca. Posteriormente, la escritura de cancelación ha de ser presentada al Registro y así podrá decir usted, definitivamente, que su local no tiene cargas ni gravámenes.

En efecto, en Álava, como en el territorio fiscal común, existe alguna posibilidad de obtener la exención de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en una venta, si se reinvierte el dinero obtenido en la transmisión en un producto denominado “renta vitalicia”. Este producto está a medio camino entre el ahorro y los sistemas de previsión, y de hecho, es más propio de las compañías de seguros que de las entidades bancarias.

En resumen, como en el territorio común, los requisitos exigidos más destacables son que el interesado tenga más de 65 años, que realice la inversión en un plazo máximo de 6 meses desde la transmisión de la oficina de farmacia (u otros bienes), y el límite máximo en que se podrá obtener la exención por reinversión en este producto es de 240.000.-€.

Las rentas vitalicias, como su nombre indica, exigen que el titular las mantenga de por vida, recibiendo a cambio una rentabilidad pactada con la entidad. Existen varios tipos de rentas vitalicias, en función de las posibilidades de rescate de esas cantidades por parte de los herederos, de la rentabilidad ofrecida,… Consulte con su corredor de seguros, o con su entidad bancaria habitual y, siempre, de la mano de su asesor fiscal.

Conforme establece la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21 (previsto para el alquiler de vivienda, pero aplicable a los locales por aplicación del artículo 30 de la misma ley): 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Por lo tanto, si queda claro que el deterioro no ha sido causado por el arrendatario o alguno de sus dependientes, es el arrendador quien tiene que soportar, por ejemplo, la reparación de un sistema de calefacción.

Sin embargo, cuando se trate de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del local serán de cargo del arrendatario, por ejemplo, cambio de bombillas o una cerradura, entendemos que sí corresponde al arrendatario, por aplicación del punto 4 del artículo citado.

No es así exactamente. En efecto, hay una sentencia, que según los expertos será revocada en su posible recurso, que limita la responsabilidad del deudor al valor del bien hipotecado.

La “dación en pago” traería la posibilidad de que quien tenga un préstamo hipotecario con un banco pudiera liberarse de la deuda mediante la simple entrega del bien a esa entidad.

Pero lo que la sentencia aludida ha establecido, curiosamente, es la limitación de responsabilidad. Esto es, que al contrario de lo que establece el Código civil, en su artículo 1911, que dispone que, por las deudas se responde con todos los bienes presentes y futuros, ahora ese deudor ve limitada su responsabilidad al valor del bien hipotecado.

Al parecer, la sentencia tiene origen en una cláusula redactada con poca claridad, que incluso no era necesaria, puesto que la responsabilidad ya la establece la ley directamente. Pero, como le decíamos al principio, es probable que sea revocada.

Conforme dispone el artículo 47,2 de la Ley 22/2007, de 18 de diciembre, de Farmacia de Andalucía,

“La transmisión de la totalidad o una parte indivisa de la oficina de farmacia sólo podrá llevarse a cabo a favor de otro u otros farmacéuticos siempre que el establecimiento haya permanecido abierto al público durante un mínimo de cinco años, con la misma persona titular o cotitulares…”

En nuestra opinión, no es relevante que usted sea el propietario de una parte indivisa de la oficina de farmacia, en vez de serlo sobre el total, puesto que no cambia la conclusión: únicamente se podrá efectuar una nueva transmisión pasados cinco años desde la última cesión efectuada, salvo fallecimiento, incapacidad laboral permanente, total o absoluta, incapacitación judicial o declaración judicial de ausencia donde mencionado plazo no será de aplicación. En el resto de supuestos, ese es el plazo mínimo que tiene que estar una oficina de farmacia con la misma titularidad para que pueda ser transmitida.

En principio, no sería necesario. Hemos comentado en varias ocasiones en esta sección, que respecto al cumplimiento de los contratos, rige el principio de “pacta sunt servanda” es decir, que lo acordado obliga a las partes.  Así, si en el contrato se ha pactado una duración de, por ejemplo, veinte años, está es la duración que habrá de cumplirse o, en caso contrario, el inquilino que abandone el local y pretenda cancelar el arrendamiento, habrá de compensar al propietario.

No obstante, si usted tiene una preocupación especial por este asunto, no estaría de más incluir una cláusula que reforzara su posición, subrayando que el plazo establecido es de obligado cumplimiento, o unos años dentro del plazo, y así despejará la posibilidad de que el inquilino no de importancia a ese plazo, o piense, como erróneamente ocurre en ocasiones, que el plazo no le vincula y que puede “entregar las llaves” en cualquier momento, sin consecuencias.

La cuestión que usted plantea se regula en el Decreto 197/2009, de 17 de noviembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley de Ordenación Farmacéutica.

El criterio determinante para la vinculación de un botiquín a una concreta oficina de farmacia es la cercanía entre ambas localidades.

Respecto a la vinculación o revocación de la misma, el texto citado, en su artículo 46 establece que la vinculación de un botiquín a una oficina de farmacia será modificada si se produjera el cierre de esa oficina de farmacia, circunstancia en la que el botiquín tendría que ser vinculado a la oficina de farmacia siguiente en cercanía.

Dispone el mismo artículo, que también quedaría resuelta esa vinculación si se diera el caso de renuncia expresa del farmacéutico titular de la oficina de farmacia a la que se encuentra vinculada, o cuando la apertura de una nueva oficina de farmacia o el traslado de una ya establecida modifique las condiciones de cercanía del botiquín.

Por lo tanto, entendemos que por el mero hecho de que la oficina de farmacia se transmita, no se tendría que modificar la vinculación con los botiquines que tuviera asignados.

Al acordar los términos de los contratos de arrendamiento concertados dentro de la aplicación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pudieron concertar el plazo que les pareció conveniente, con entera libertad y, por lo tanto, parte arrendadora y parte arrendataria han de atenerse a lo pactado.

Esto supone que, para la cancelación de su contrato antes de plazo, de no mediar una cláusula en su documento, o una razón legal que lo permita, habrán de estar de acuerdo ambas partes. De lo contrario usted puede acudir a los tribunales y exigir bien el cumplimiento, o bien una compensación por los daños ocasionados. Como siempre en casos de controversia, le recomendamos que acuda con el contrato y cuantos documentos puedan estar relacionados con el alquiler, a la consulta de un letrado especializado que le pueda orientar conociendo las circunstancias exactas de la situación.

La normativa mercantil, que es la que regula la constitución de derechos reales de garantía sobre los establecimientos mercantiles como la oficina de farmacia, no depende de las C.C.A.A., sino que es competencia estatal.

Por lo tanto, la posibilidad de garantizar un préstamo bancario, o entre particulares, mediante la constitución de una garantía de este tipo depende exclusivamente de la normativa estatal, en especial de la regulación contenida en la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión.

Así, este tipo de garantías pueden concertarse en todo el territorio español.

Lo que puede regular la normativa autonómica es alguna obligación complementaria, como es la necesidad de comunicación a la administración. Tal es el caso del artículo que usted cita, que establece que será necesario el conocimiento de la Consejería de Sanidad y Servicios Sociales de que se ha constituido tal garantía.

Se produce con alguna frecuencia la exigencia por parte de la propiedad de ciertas sumas, a cambio de formalizar un nuevo contrato, o consentir la cesión o traspaso a favor de nuevos arrendatarios.

Si se trata de un contrato sometido a prórroga forzosa, el traspaso proporcionaría un plazo de diez años al nuevo inquilino, lo que no suele interesar a casi nadie, y a los contratos efectuados con la actual regulación, a pesar de que podrían cederse muchos de ellos, no les queda generalmente suficiente duración como para que convenga a un comprador, de modo que, tanto en un caso como en otro, es más que probable que el titular tenga que entablar una negociación con la propiedad, en la que la actualización de la renta por un lado, como la posible exigencia de compensaciones, por otro, serán el eje principal.

Ahora bien, el texto de su contrato, independientemente de su fecha, es confuso. A menudo, en contratos de fecha reciente, se utiliza el término traspaso cuando se debe aludir, verdaderamente, a “cesión” que es el término actual usado por la Ley.

Por otra parte, la cuestión de sobre qué concepto tendrá participación la propiedad, se presta, también, a dudas serias, puesto que el traspaso, entendido como traslación del derecho del uso del local en arrendamiento, tiene un precio, y ese precio es distinto del concepto de valor de la oficina de farmacia que, sospechamos, es a lo que quería referirse el redactor de su contrato.

Acuda con el contrato a un letrado experto en arrendamientos y valore detenidamente una negociación con la propiedad. Las posibilidades de usted dependen notablemente de la fecha en que fue formalizado, y del contexto.

La normativa tributaria (IRPF e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), tienen previstas medidas de apoyo a la sucesión de empresas familiares y negocios profesionales. Ahora bien, si no se cumplen los requisitos exigidos no  es que no se pueda donar, es que la familia no podría acogerse a las ventajas previstas.

Muy resumidamente, se pide que el donante sea mayor de 65 años, que la farmacia sea su principal fuente de renta, el donatario sea cónyuge o descendiente, y conserve lo donado durante un plazo que, en función de la comunidad cuya normativa les sea aplicable, oscila entre los cinco y los diez años.

Efectivamente, si su padre tiene fuentes de renta que supongan más de la mitad de sus ingresos, no podrán acogerse a las ventajas previstas que, también en resumen, son la exención en el IRPF para el donante, y una bonificación de entre un 95 por ciento y un 99 por ciento (otra vez dependemos de la comunicad), en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Pero no por eso tienen que concretar la transmisión mediante compraventa, pueden acudir a la donación pero sin beneficios fiscales.

Como siempre, le recomendamos que estudie la situación en su conjunto con un asesor fiscal que, a demás, entienda las peculiaridades del sector farmacéutico.

Desde hace algún tiempo, en su comunidad se están produciendo este tipo de reclamación de la hacienda autonómica, reclamando las cuotas correspondientes a la compra de la oficina de farmacia por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el apartado de A.J.D.,

Efectivamente, son las gestorías de los bancos quienes se encargan de atender estos trámites, pero lo habitual es precisamente, que no se abone cantidad alguna por el citado concepto de Actos Jurídicos Documentados, salvo en la parte correspondiente al otorgamiento de las hipotecas mobiliarias.

Respecto a la obligación de abono o no de ese impuesto, nosotros estamos de acuerdo con su gestoría: no consideramos que proceda el impuesto, ya que no se da uno de los tres requisitos que previene la ley para que sea aplicable, que son: Que se trate de una escritura notarial, que tenga un objeto valuable, y el tercero, que sea inscribible en un registro público. Es opinión mayoritaria entre los juristas, que este tercer requisito no se da, al no considerar al Registro de Bienes Muebles como un verdadero registro de titularidades, y hay sentencias que avalan esta postura.

Lo que le recomendamos es que ponga el asunto en manos de sus asesores, o de la propia gestoría del banco, y recurra contra la reclamación de Hacienda.

Efectivamente, el Estatuto de los Trabajadores dispone que, cuando el período de vacaciones fijado en el calendario de la empresa coincida en el tiempo con una incapacidad temporal derivada del embarazo, el parto o la lactancia natural, se tendrá derecho a disfrutar las vacaciones en fecha distinta a la de la incapacidad temporal o a la del disfrute del permiso que por aplicación de dicho precepto le correspondiera, al finalizar el período de suspensión.
Esta reserva del periodo de vacaciones a favor de la trabajadora se mantiene incluso aunque haya terminado el año natural a que correspondan.

Si Hacienda ve una trasferencia de dinero entre su padre y usted, podría pedir explicaciones y, por supuesto, habrá que acreditar el concepto en que se ha hecho esa entrega, y si se han cumplimentado o no las obligaciones fiscales correspondientes.
Si no existe ningún documento justificativo, lo más probable es que se entienda que su padre le ha hecho una donación, y si no han declarado tales importes, según corresponda en su comunicad, vendrán las sanciones correspondientes.
Si lo que pretenden es que se trate, efectivamente, de una donación, tendrán que cumplir los requisitos formales exigidos y presentar la correspondiente liquidación en Hacienda.  Pónganlo en manos de un asesor o de su notaría.
Si lo que han convenido es que su padre le preste ese dinero, deben formalizarlo, al menos en documento privado.  Este préstamo debe identificar a las partes, los importes, interés – puede ser gratuito-, objeto de la operación, y cómo ha de devolverse.  Y sus condiciones han de cumplirse, o volveremos a arriesgarnos a que Hacienda sospeche de una donación encubierta.
El documento ha de presentarse en Hacienda, a liquidación por el impuesto de I.T.P., pero está exento.

El Estatuto de los Trabajadores fija una proporción de días de vacaciones relativas al año. Por lo tanto, si un trabajador no ha trabajado durante todo el año, sólo tendrá derecho a la parte proporcional correspondiente al periodo trabajado.

En la proporcionalidad de respecto a las vacaciones, no interviene, sin embargo, el tipo de jornada, puesto que el artículo 38 del la norma citada, precisa claramente que la duración mínima de las vacaciones es de 30 días naturales.

Naturalmente, la retribución de esos días de vacaciones si habrá de efectuarse conforme a la media jornada, pero lo siempre habrá que mantener el número de días establecido como vacaciones.

Parece usted aludir al conocido como “derecho de amortización”, que se regulaba en el antiguo Real Decreto 909/1978, de 14 de abril, por el que se regulaba el establecimiento, transmisión o integración de las Oficinas de Farmacia.

Según esta norma, en resumen, cuando se transmitía una oficina de farmacia, los farmacéuticos con oficina instalada a menos de 250 metros, tenían derecho a adquirir la farmacia con preferencia sobre otros eventuales compradores, con el fin de proceder a su cierre. Era una norma que tenía como fin el adecuar el número de oficinas de farmacia en función de la distancia.

Pero esa norma ya no está vigente, y la normativa andaluza no contiene una previsión equivalente, por lo que usted no tendrá que contar con el otro farmacéutico para transmitir su oficina de farmacia, y entendemos que puede venderla libremente.

Sí. Cualquiera de los familiares interesados puede solicitar la división de la liquidación entre los copropietarios. Para ello deberá aportar los datos y domicilio de todos, y acreditar la proporción o cuota de propiedad que cada uno tiene.

No obstante, tengan en cuenta que, en el caso de que uno de los copropietarios no abone su parte, la Administración podrá reclamar el importe impagado a los demás, puesto que la obligación de abono, conforme dispone la Ley General Tributaria, es solidaria entre los obligados tributarios.

Sería, naturalmente, necesario contar con los contratos, tanto de arrendamiento como con la escritura de transmisión de la oficina de farmacia, puesto que un simple adjetivo puede marcar la diferencia de cara a que la instalación de aire acondicionado deba permanecer en el local o no.

Si los aparatos de aire acondicionado fueran totalmente portátiles, que se puedan llevar de un lugar a otro sin necesidad de hacer reformas, entendemos que son de usted, puesto que, como dice, adquirió el mobiliario y entendemos que esos aparatos están incluidos en el concepto.

Por el contrario, si se trata, como es usual, de una instalación de aire acondicionado, con cableado, desagües, o incluso empotrada con necesidad de obras, estaríamos realmente ante un elemento que forma parte del inmueble y eso, salvo que los contratos digan claramente otra cosa, pensamos que sigue siendo propiedad del arrendador/vendedor.

No exactamente. Lo que ocurre es que el Código civil contiene la figura denominada “legítima”, que es la cuota que, obligatoriamente, ha de ser transmitida en herencia a los denominados herederos forzosos, o legitimarios.

Esto supone que, efectivamente, el testador no puede disponer con plena libertad de sus bienes en testamento, sino que ha de respetar esas cuotas.

En Derecho Común, el que afecta a su comunidad, a los hijos y descendientes les corresponde dos tercios de la herencia, uno de los cuales debe, este sí, ser repartido a partes iguales. El otro de esos dos tercios, denominado “tercio de mejora”, será repartido también a partes iguales si el testador no dice nada, o podrá ser adjudicado con distinto porcentaje entre los herederos forzosos, como usted quiera.

Nos queda otro tercio de la herencia, con el que sí se puede hacer lo que el testador libremente decida. Es el denominado “tercio de libre disposición.