Es frecuente que quien tiene un préstamo bancario, por ejemplo, para la adquisición de una vivienda, un local, o la propia farmacia, en lugar de decir que tiene un préstamo, se exprese diciendo que «tiene una hipoteca», o que está pagando, o ha pagado ya «esa hipoteca».
Confusión entre hipoteca y préstamo
Recordemos, una vez más, que las hipotecas no se pagan, lo que se paga es el préstamo, con sus cuotas de principal e intereses.
La confusión de términos explica la frecuencia con que, bien los vendedores, bien compradores que van a echar mano de inmuebles propios o de familiares en la financiación de su compra, descubren que no pueden disponer plenamente de tales bienes, puesto que están gravados con su correspondiente hipoteca.
Y sí, el préstamo puede estar pagado y cancelado, incluso hace años, pero la carga, esa garantía sobre el préstamo que es la hipoteca, aún está inscrita, con vida, en el correspondiente registro.
Cancelación de cargas y gravámenes
Los pasos y cuestiones que hemos de tener en cuenta para la cancelación de la carga serían los siguientes:
Conseguir el certificado de cancelación económica que acredite que el préstamo ya se abonó.
En ocasiones, podría darse el caso que lo tenga que expedir un banco del que ya no somos clientes, o incluso un banco que ya no existe.
Un apoderado del banco tendrá que acudir a la notaría para que se levante acta acordando la cancelación de la hipoteca.
El acta notarial anterior, ha de ser llevada posteriormente al registro para que se anote la cancelación, de forma que el bien quede totalmente libre de cargas y pueda disponerse de él.
Preparémonos con antelación suficiente
Estos trámites nos costarán algún dinero, pero, sobre todo, demasiado tiempo si nos enfrentamos a él en la última fase de la transmisión de la farmacia, a pocos días de la fecha prevista para la escritura.
Revisemos este extremo detenidamente y, si es preciso, iniciemos los trámites de cancelación cuanto antes. Atendido con perspectiva, es un asunto generalmente sencillo, pero en el último momento nos puede complicar la transmisión.
En definitiva, que no le sorprenda que un banco les haga esta solicitud, y no le den más importancia, es razonable, y se trata de una colaboración mínima, meramente instrumental.
Pronostican una actividad sólida y una demanda sostenida según datos de 2022, con un comprador más joven y decidido gracias a la estabilidad de la farmacia
Farmaconsulting ha elaborado un informe donde analiza los datos del año pasado y avanza las tendencias del sector para 2023. Entre sus principales concusiones destaca, por un lado, una actividad sólida y dinámica en la misma línea que 2022; una demanda sostenida y firme gracias a su estabilidad; y una actividad empresarial donde no habrá dificultades en el acceso al crédito en las operaciones —el importe financiado, además, ha rondado el 80 por ciento desde 2017—. Este año esperan, incluso, superar las cifras del ejercicio anterior, donde más de 500 familias han confiado en Farmaconsulting para la venta o transmisión de su farmacia.
La oficina de farmacia española destaca por su estabilidad y rentabilidad. La farmacia comunitaria es el lugar que más profesionales acoge, con más del 70 por ciento de los colegiados, y tiene una capacidad para generar 90.000 puestos de trabajo directos. Esto es posible gracias a la gran capilaridad y a la calidad de la atención al paciente. Para mantener el modelo es necesario disponer de la información necesaria para que, “llegada la hora de la transmisión, permita una adecuada transición hacia las nuevas etapas”, señala Alfredo Alonso Quintana, director general de Farmaconsulting. Las nuevas fases que se abren pueden deberse a la finalización de la actividad profesional, la continuidad familiar o la orientación hacia un nuevo proyecto. Cualquiera de estas posibilidades requiere conocer el comportamiento de las variables que pueden influir en el valor patrimonial de la botica.
Perfil del comprador
Del total de más de 21.500 inversores que han contactado con Farmaconsulting, cerca de 3.000 han mantenido durante el último año un contacto personal para avanzar en su proyecto de compra. Además, las características observadas por la compañía apuntan a que el nuevo comprador lo conforman en su mayoría mujeres, aunque han notado un leve aumento de los hombres hasta el 41 por ciento.
Se trata de un comprador más joven, con una edad media de unos 37 años, uno menos en comparación con 2022 y donde el tramo que más ha aumentado es el de menores de 30 años, que ha pasado del 26 al 32 por ciento de los nuevos inversores.
También es un perfil de cliente más decidido, ya que el 40 por ciento piensa adquirir una farmacia en menos de un año y busca proyectos de más envergadura. En concreto la demanda de farmacias ha aumentado en todos los tramos de facturación superiores a 700.000 euros.
Entorno estable
Si bien es cierto que durante el año pasado se ha producido una leve desaceleración del número de nuevos inversores que se han incorporado al proceso de compra de farmacia, se trata de un dato que, para JuanAntonio Adsuar, director de Marketing, “en ningún caso supone algo que deba alarmarnos”. La tasa anual se mantiene en 845, una cifra que se ha ajustado tras el efecto rebote del fin del confinamiento y que alcanzó su pico en mayo 2021 con 1.045 nuevos inversores. Por tanto, la principal conclusión para Adsuar es que “la farmacia sigue viéndose como una actividad estable, incluso en entornos convulsos y con buenas expectativas de viabilidad a futuro”.
Esa estabilidad se justifica en la previsión de una demanda sólida y constante a lo largo del año, “aunque con una concentración ligeramente mayor en el primer semestre”. Además, en cuanto a las razones de la transmisión prevalece por un lado la jubilación y por otro aquellas motivaciones de carácter fiscal, cada vez más importantes, por ejemplo por la finalización del periodo de amortización del fondo de comercio.
Mayor capacidad
En lo que respecta al análisis de los datos, desde Farmaconsulting incorporan herramientas digitales para, en palabras de Gorka Calvete, director financiero y de análisis, contrastar “la evolución interanual de cientos de variables, llegando en el caso de las ventas al máximo nivel de detalle posible”. De esta manera, los datos del año pasado marcan un camino donde el ticket medio ha disminuido cerca de un 2,4 por ciento, aunque ha aumentado el número de dispensaciones casi un 8 por ciento. Con ello, la venta diaria promedio ha sido un 4,6 por ciento mayor.
En lo que respecta a mix de ventas, aumenta la venta de productos de Consumer Health (CH) como resultado de dos tendencias de signo opuesto. Señalan que, por un lado, crece mucho los productos OTC, mientras que bajan las ventas de Patient Care, “ambos efectos motivados por la evolución de la pandemia y el fin de las medidas de restricción”, señala Gorka Calvete.
La venta diaria promedio creció más de un 4 por ciento durante 2022
Las farmacias se ha convertido en lugar de referencia y confianza para la población de a pie. En este contexto y después de 32 años en la misión de comprar, vender y asesorar, Farmaconsulting se enfrenta a un escenario que ha adquirido un nuevo protagonismo desde la pandemia. Desde el punto de vista profesional, si antaño las transmisiones se realizaba de manera privada y sin demasiadas garantías, hoy las tendencias y las reglas han cambiado radicalmente, tal y como explica a El Global Gorka Calvete, director Financiero y de Análisis de Farmaconsulting.
Pregunta. ¿Qué tipos de farmacia generan o protagonizan más operaciones de compraventa? ¿Las del centro de la ciudad, las de los barrios nuevos…?
Respuesta. Si nos basamos en los registros que tenemos en Farmaconsulting Transacciones, las farmacias que protagonizan la mayor parte de nuestras operaciones son aquellas situadas en zonas muy pobladas, o aquellas localizadas en zonas muy concurridas. La razón principal es que estas oficinas presentan un volumen de negocio muy competitivo, además de ser atractivas por su ubicación, rentabilidad y alta demanda. No obstante, todos los años hay un porcentaje relevante de operaciones que se sitúan en otro tipo de entornos.
P. ¿Cómo es la situación en los pueblos y zonas poco pobladas?
R.La principal característica de este tipo de farmacias es que suelen tener precios más reducidos, en comparación con farmacias en zonas muy pobladas. Estas suelen estar muy demandadas por personas que quieren aumentar sus méritos de cara a posibles nuevas aperturas en el futuro. Asimismo, estas también resultan atractivas para personas que residen o estén interesadas específicamente en la zona.
P. Las que dependen más de la venta libre que de las recetas, ¿en qué situación están?
R. La venta al seguro tiene la ventaja de que aporta mayor estabilidad, y esta es altamente valorada por los potenciales inversores. En el caso de la venta libre, esta proporciona un mayor margen de beneficio, pero la competencia es alta (parafarmacias, establecimientos de venta de productos de belleza, etc.), lo que les resta seguridad económica en el largo plazo, salvo para aquellos perfiles de farmacéuticos con más visión empresarial.
De las más de 3.500 transmisiones que hemos realizado, aquellas farmacias con una alta proporción de venta al seguro han requerido una inversión superior a las de venta libre. Son varios los factores que afectan a esta variable de precio, como el posible potencial de crecimiento, entre otros aspectos. Pero uno de los más importantes es que aquellas farmacias con alta proporción de venta libre requieren, en general, una mayor capacidad de gestión comercial del titular y su equipo, por lo que el número de farmacéuticos inversores para este tipo de farmacias es más reducido. Lo habitual es encontrarnos con negocios que tienen un ´mix´ más convencional, presentando un mercado del 75 por ciento de venta al seguro y 25 por ciento de venta libre.
P. ¿Cómo se gestionan las farmacias con alta proporción de venta libre? ¿Qué papel juega el farmacéutico en estos casos?
R. La venta libre requiere un perfil mucho más comercial, una gestión de compra mucho más profesional y una capacidad organizativa más eficiente, principalmente por la alta competencia que estas presentan.
Por el contrario, la venta al seguro no necesita un esfuerzo comercial tan exigente, ya que son pacientes que acuden desde la Seguridad Social. Sin embargo, si estas disponen de un equipo comercial potente, pueden practicar la técnica de la venta cruzada, aumentando la facturación de productos de Consumer Health.
P. ¿Qué parte ocupa la financiación y la potenciación de la farmacia elegida?
R. Teniendo en cuenta que el promedio de financiación de una farmacia es del 78 por ciento de la inversión total, esta resulta clave para llevar a cabo la operación. Por lo tanto, el papel de la financiación es decisivo para saber si el proyecto elegido es viable o no para el potencial inversor.
En cuanto al potencial de la farmacia, dependerá del papel de gestión del comprador. Lo habitual es que la mayoría de las farmacias, en los primeros años, crezcan por encima de la media, debido a la ilusión y al esfuerzo que aplica el nuevo titular al frente del nuevo proyecto.
P. ¿Cuál es la situación actual de las compraventas?
R. Estamos registrando un mercado muy activo. Durante el 2022, más de 500 familias han depositado su confianza en Farmaconsulting para vender su patrimonio. En términos de precios, no hemos detectado diferencias significativas con respecto al año anterior, así como en lo que respecta a los márgenes de beneficios. De hecho, hemos percibido un ligero aumento sobre estos últimos.
La demanda es otra variable que influye de manera determinante en la compraventa. Y ha mantenido fuerte por el atractivo de la farmacia y por la estabilidad que presenta el modelo farmacéutico español, pese al contexto económico, sanitario y social por el que estamos pasando.
P. ¿Nos puede dar tres parámetros económicos que su deban tener en cuenta a la hora de ver el impacto en la rentabilidad de una farmacia y en su inversión?
R. En cuanto a la evolución de los parámetros económicos durante 2022 podríamos resaltar tres: el ticket medio se ha reducido ligeramente, si bien esta reducción se ha visto compensada con una subida del número de dispensaciones en farmacia. El efecto conjunto de los dos hace que la venta diaria promedio haya crecido más de un 4 por ciento; el efecto de la subida de tipos en la segunda mitad del año, todavía no se ha reflejado en los precios de transmisión de manera relevante. Tampoco se ha resentido el acceso a crédito por parte de nuevos inversores, gracias a la estabilidad que ofrece la Farmacia y hemos detectado un repunte en la venta de productos de Consumer Health, atribuido a la evolución de la pandemia y al fin de las restricciones post COVID.
En el anterior artículo de esta serie, El Farmacéutico nº 603, comentamos alguno de los peligros que supone el alargamiento de los plazos de la transmisión de farmacia que median entre el contrato privado y la escritura pública. En el presente, abordamos otras circunstancias, intrínsecas de la propia oficina de farmacia, o relacionadas con la voluntad de los contratantes, que amenazan a la tranquilidad de los farmacéuticos, o incluso la propia operación.
Circunstancias que pueden alargar el plazo de transmisión de farmacia
Operaciones por problemas económicos
En los tiempos que nos está tocando vivir, no es raro encontrar alguna oficina de farmacia con problemas económicos. Incluso alguna que ha sido puesta en venta precisamente como consecuencia de la delicada situación por la que atraviesa.
Es posible que la gestión de la oficina de farmacia no arroje los resultados previstos. Ha cambiado la composición de la clientela o de la competencia, el nivel de endeudamiento no fue bien calculado a la hora de solicitar los préstamos que ahora se afrontan con estrecheces… En fin, una serie de razones que pueden aconsejar transmitir la oficina de farmacia antes de que los problemas aludidos sean imposibles de afrontar y mientras podamos tomar la decisión de transmisión con una mínima calma y perspectiva.
Una vez tomada la decisión de venta, y alcanzado un acuerdo, la formalización de la escritura pública es realmente urgente.
Primero en atención a la parte vendedora, que no lo pasará especialmente bien en este último trayecto. Pero segundo, porque los problemas económicos pueden estar afectando a otras personas o entidades. Además estas partes empezarán a tomar medidas de un momento a otro, si no lo han hecho ya.
Un ejemplo típico es el embargo de los saldos pendientes con la Seguridad Social. Cualquier acreedor, en una reclamación judicial de cantidades pendientes, señalará bienes del deudor susceptibles de ser embargados, y preferentemente los de mayor liquidez. Estas pueden ser las cuentas corrientes, o los saldos pendientes de cobro.
Recordemos además que, en algunas comunidades, el cambio de titularidad entre comprador y vendedor es casi instantáneo tras la formalización de la escritura de transmisión. Aun así, es usual que exista un periodo transitorio, el que media entre la escritura y el efectivo cambio de titularidad, durante el que quien factura y, por lo tanto, ha de cobrar, sigue siendo la parte vendedora, que luego tendrá que hacer cuentas con su adquirente por lo facturado en esas semanas (incluso meses). Malas cuentas podremos hacer si tales saldos correspondientes a la facturación de la farmacia han sido embargados por un acreedor.
Por lo tanto, en estos casos podemos concluir que es especialmente importante no dilatar los plazos de formalización de una escritura. Eso podrá permitir al titular transmitente resolver sus obligaciones con el producto de la venta y despejar la oficina de farmacia que transmite de cualquier gravamen como el comentado.
Recuerda que en la transmisión de una oficina de farmacia intervienen más voluntades y condicionantes de las que pensamos.
No solo es cosa de parte vendedora y parte compradora. Notarías, apoderados del banco y su gestoría, personal que realizará el inventario de existencias, asesores particulares, etc. pueden estar coordinados de cara que la escritura se pueda formalizar un día concreto. Pero si esta fecha se desplaza por el motivo que sea, reorganizar el rompecabezas creado puede ser una tarea titánica. Y eso sin tener en cuenta que pueden estar a la vuelta de la esquina unas vacaciones de alguno de los citados. Viajes previstos, por ejemplo, por un avalista, o incluso por alguna de las partes.
Las vacaciones
Y hablando de voluntades, es curioso que el origen de la relajación del ritmo de algunas operaciones venga, precisamente, de las partes en común, o de alguna de ellas en particular.
Es comprensible, pero no recomendable. Nos referimos al hecho, más repetido de lo que pueda parecer, de que un comprador de una oficina de farmacia trata de situar la firma de la escritura de compra de su oficina de farmacia unas semanas más tarde, porque ha decidido tomarse unas vacaciones. ¿Cree ese comprador que lo mejor es dejar al mando de “su” farmacia a otra persona? Por supuesto que el titular transmisor es digno de toda la confianza. Además, seguramente seguirá atendiendo la explotación con la debida diligencia. Pero, desde luego, también es cierto que no podrá tomar decisiones de gestión más allá del mero mantenimiento de la situación de la farmacia a corto plazo. Y, como es lógico, no podrá tomar ninguna decisión estratégica. Por ejemplo, relacionada con el personal, ni efectuar pedidos especiales más allá de la reposición del stock.
Los principios de la ordenada gestión imponen que el adquirente tome las riendas de la explotación cuanto antes y no alargar el plazo de transmisión. De esta manera, él podrá tomar personalmente cuantas decisiones puedan condicionar la evolución de la farmacia en el futuro.
La “capitalización del paro”
Otro punto de posible fricción con el calendario y que puede influir en el plazo de transmisión, viene relacionado con el deseo de algún adquirente de esperar a la finalización de su contrato laboral con el fin de acceder a la prestación por desempleo y consiguiente maniobra de capitalización de la prestación, cobrándola de una sola vez. Así facilita la financiación de su compra.
También es comprensible, pero ha de tenerse en cuenta, llegados a esta idea, que, si el contrato va a vencer, es porque no tiene mucha antigüedad, y menor será también, por tanto, el importe de la prestación que se devengará. ¿Realmente merece la pena dejar de tomar posesión de una oficina de farmacia, por esperar la llegada de unos euros? Cada cual sabe lo que le interesa, pero no podemos por menos de recomendarles que comparen la cifra que se pretende obtener de la prestación, con la rentabilidad dejada de obtener durante las semanas empleadas en el proceso y sin acceder a la farmacia, y sumen, además, la valoración de las restantes amenazas que trae el paso del tiempo, ya comentadas.
No es necesariamente “mejor a fin de mes”
Pero lo cierto es que se repite, en numerosas operaciones, la preferencia de los contratantes por dejar la firma de la escritura de compraventa para el último día del mes, o el primero del mes siguiente.
Las razones esgrimidas suelen ser la presunta facilidad para hacer las cuentas relativas al periodo transitorio. Sobre todo aquellas relacionadas con la facturación a la Seguridad Social, en las zonas en que la parte vendedora ha de facturar sumas que, conforme a sus acuerdos, corresponden a la parte compradora.
Realmente, esta facilidad no es tal: desde el momento de formalización de la escritura pública. Sea el día 30 o el día 16, las partes van a tener que reunirse para saldar las cuentas relativas a varios proveedores como la telefonía, luz, agua, electricidad, mantenimiento informático, gastos de personal… Recordemos que entre la escritura de transmisión y el cambio de titularidad a favor del adquirente, salvo en unas pocas comunidades autónomas, pueden pasar varias semanas, incluso meses. De modo que no evitarán tener que compensar ingresos y gastos entre una y otra parte. Esto sucede por mucho que formalicen la escritura a final o principio de mes.
Nuestra recomendación es que se formalice la escritura en cuanto se esté en disposición de hacerlo. Sea el día del mes que sea. Y, como venimos recordando a lo largo de estos artículos, no demos más oportunidades para que sobrevengan imprevistos o problemas de cualquier tipo.
A pesar de todo, si, aun así, la fecha es tan importante para los contratantes para que se haga la entrega de la farmacia, ni antes ni después, esto no quita para que se pueda formalizar la escritura con antelación aplazando. No obstante, los efectos económicos de la transmisión hasta el primer día del mes siguiente. Lo veremos más detalladamente en el siguiente y último artículo de la serie «Adecuación de los plazos en la transmisión de oficina de farmacia».
Por lo que comenta, usted va ceder el local al adquirente de su farmacia mediante lo que se denomina “precario”, es decir, una cesión gratuita, ajena a la normativa sobre arrendamientos urbanos.
Hacienda, en consultas como la V0432-20, especifica que respecto al IVA, deberá analizarse si el propietario del inmueble tiene o no la condición de empresario o profesional, pues dependerá de ello que la cesión gratuita del local esté o no sujeta al Impuesto.
En su respuesta, la administración explica que, si el arrendador realiza exclusivamente operaciones a título gratuito, no tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del I.V.A, y por tanto, la cesión no estará sujeta a dicho tributo.
Respecto al Impuesto sobre la Renta, no habrá de practicarse retención alguna, puesto que no existe entrega de contraprestación por la cesión del local.
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En caso de formalización por escrito de la compra de la oficina de farmacia, Farmaconsulting Transacciones S.L. devengará, respecto a la parte compradora, los honorarios correspondientes, tanto si se adquiere a nombre de la persona firmante como a través de persona interpuesta.