En el anterior artículo de esta serie, El Farmacéutico nº 603, comentamos alguno de los peligros que supone el alargamiento de los plazos de la transmisión de farmacia que median entre el contrato privado y la escritura pública. En el presente, abordamos otras circunstancias, intrínsecas de la propia oficina de farmacia, o relacionadas con la voluntad de los contratantes, que amenazan a la tranquilidad de los farmacéuticos, o incluso la propia operación.

Circunstancias que pueden alargar el plazo de transmisión de farmacia

Operaciones por problemas económicos

En los tiempos que nos está tocando vivir, no es raro encontrar alguna oficina de farmacia con problemas económicos. Incluso alguna que ha sido puesta en venta precisamente como consecuencia de la delicada situación por la que atraviesa.

Es posible que la gestión de la oficina de farmacia no arroje los resultados previstos. Ha cambiado la composición de la clientela o de la competencia, el nivel de endeudamiento no fue bien calculado a la hora de solicitar los préstamos que ahora se afrontan con estrecheces… En fin, una serie de razones que pueden aconsejar transmitir la oficina de farmacia antes de que los problemas aludidos sean imposibles de afrontar y mientras podamos tomar la decisión de transmisión con una mínima calma y perspectiva.

Una vez tomada la decisión de venta, y alcanzado un acuerdo, la formalización de la escritura pública es realmente urgente.

Primero en atención a la parte vendedora, que no lo pasará especialmente bien en este último trayecto. Pero segundo, porque los problemas económicos pueden estar afectando a otras personas o entidades. Además estas partes empezarán a tomar medidas de un momento a otro, si no lo han hecho ya.

Un ejemplo típico es el embargo de los saldos pendientes con la Seguridad Social. Cualquier acreedor, en una reclamación judicial de cantidades pendientes, señalará bienes del deudor susceptibles de ser embargados, y preferentemente los de mayor liquidez. Estas pueden ser las cuentas corrientes, o los saldos pendientes de cobro.

Recordemos además que, en algunas comunidades, el cambio de titularidad entre comprador y vendedor es casi instantáneo tras la formalización de la escritura de transmisión. Aun así, es usual que exista un periodo transitorio, el que media entre la escritura y el efectivo cambio de titularidad, durante el que quien factura y, por lo tanto, ha de cobrar, sigue siendo la parte vendedora, que luego tendrá que hacer cuentas con su adquirente por lo facturado en esas semanas (incluso meses). Malas cuentas podremos hacer si tales saldos correspondientes a la facturación de la farmacia han sido embargados por un acreedor.

Por lo tanto, en estos casos podemos concluir que es especialmente importante no dilatar los plazos de formalización de una escritura. Eso podrá permitir al titular transmitente resolver sus obligaciones con el producto de la venta y despejar la oficina de farmacia que transmite de cualquier gravamen como el comentado.

Recuerda que en la transmisión de una oficina de farmacia intervienen más voluntades y condicionantes de las que pensamos.

No solo es cosa de parte vendedora y parte compradora. Notarías, apoderados del banco y su gestoría, personal que realizará el inventario de existencias, asesores particulares, etc. pueden estar coordinados de cara que la escritura se pueda formalizar un día concreto. Pero si esta fecha se desplaza por el motivo que sea, reorganizar el rompecabezas creado puede ser una tarea titánica. Y eso sin tener en cuenta que pueden estar a la vuelta de la esquina unas vacaciones de alguno de los citados. Viajes previstos, por ejemplo, por un avalista, o incluso por alguna de las partes.

Las vacaciones

Y hablando de voluntades, es curioso que el origen de la relajación del ritmo de algunas operaciones venga, precisamente, de las partes en común, o de alguna de ellas en particular.

Es comprensible, pero no recomendable. Nos referimos al hecho, más repetido de lo que pueda parecer, de que un comprador de una oficina de farmacia trata de situar la firma de la escritura de compra de su oficina de farmacia unas semanas más tarde, porque ha decidido tomarse unas vacaciones. ¿Cree ese comprador que lo mejor es dejar al mando de “su” farmacia a otra persona? Por supuesto que el titular transmisor es digno de toda la confianza. Además, seguramente seguirá atendiendo la explotación con la debida diligencia. Pero, desde luego, también es cierto que no podrá tomar decisiones de gestión más allá del mero mantenimiento de la situación de la farmacia a corto plazo. Y, como es lógico, no podrá tomar ninguna decisión estratégica. Por ejemplo, relacionada con el personal, ni efectuar pedidos especiales más allá de la reposición del stock.

Los principios de la ordenada gestión imponen que el adquirente tome las riendas de la explotación cuanto antes y no alargar el plazo de transmisión. De esta manera, él podrá tomar personalmente cuantas decisiones puedan condicionar la evolución de la farmacia en el futuro.

La “capitalización del paro”

Otro punto de posible fricción con el calendario y que puede influir en el plazo de transmisión, viene relacionado con el deseo de algún adquirente de esperar a la finalización de su contrato laboral con el fin de acceder a la prestación por desempleo y consiguiente maniobra de capitalización de la prestación, cobrándola de una sola vez. Así facilita la financiación de su compra.

También es comprensible, pero ha de tenerse en cuenta, llegados a esta idea, que, si el contrato va a vencer, es porque no tiene mucha antigüedad, y menor será también, por tanto, el importe de la prestación que se devengará. ¿Realmente merece la pena dejar de tomar posesión de una oficina de farmacia, por esperar la llegada de unos euros? Cada cual sabe lo que le interesa, pero no podemos por menos de recomendarles que comparen la cifra que se pretende obtener de la prestación, con la rentabilidad dejada de obtener durante las semanas empleadas en el proceso y sin acceder a la farmacia, y sumen, además, la valoración de las restantes amenazas que trae el paso del tiempo, ya comentadas.

No es necesariamente “mejor a fin de mes”

Pero lo cierto es que se repite, en numerosas operaciones, la preferencia de los contratantes por dejar la firma de la escritura de compraventa para el último día del mes, o el primero del mes siguiente.

Las razones esgrimidas suelen ser la presunta facilidad para hacer las cuentas relativas al periodo transitorio. Sobre todo aquellas relacionadas con la facturación a la Seguridad Social, en las zonas en que la parte vendedora ha de facturar sumas que, conforme a sus acuerdos, corresponden a la parte compradora.

Realmente, esta facilidad no es tal: desde el momento de formalización de la escritura pública. Sea el día 30 o el día 16, las partes van a tener que reunirse para saldar las cuentas relativas a varios proveedores como la telefonía, luz, agua, electricidad, mantenimiento informático, gastos de personal… Recordemos que entre la escritura de transmisión y el cambio de titularidad a favor del adquirente, salvo en unas pocas comunidades autónomas, pueden pasar varias semanas, incluso meses. De modo que no evitarán tener que compensar ingresos y gastos entre una y otra parte. Esto sucede por mucho que formalicen la escritura a final o principio de mes.

Nuestra recomendación es que se formalice la escritura en cuanto se esté en disposición de hacerlo. Sea el día del mes que sea. Y, como venimos recordando a lo largo de estos artículos, no demos más oportunidades para que sobrevengan imprevistos o problemas de cualquier tipo.

A pesar de todo, si, aun así, la fecha es tan importante para los contratantes para que se haga la entrega de la farmacia, ni antes ni después, esto no quita para que se pueda formalizar la escritura con antelación aplazando. No obstante, los efectos económicos de la transmisión hasta el primer día del mes siguiente. Lo veremos más detalladamente en el siguiente y último artículo de la serie «Adecuación de los plazos en la transmisión de oficina de farmacia».