Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Entendemos que su arrendamiento sigue vigente.  A salvo de revisar su contrato, por si tuviera alguna condición o estipulación que pudiera producir otro efecto, lo que dudamos, lo cierto es que el traspaso, entendido como el procedimiento de cesión del uso del local en arrendamiento, amparado en los términos de los artículos 29 y siguientes del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, otorga al arrendamiento de un local traspasado, una duración de al menos diez años.

Esta duración viene de la subsistencia del régimen de traspaso prevista en la Ley actual, de 1994, que en su disposición transitoria tercera conserva la figura del traspaso, aunque ceñido al nuevo plazo de diez años.

 Por lo tanto, como mínimo tiene usted hasta 2019.

Además, si se diera el caso de que en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la actual ley, se hubiera producido el traspaso del local, los plazos se incrementarán en otros cinco años, de modo que, a salvo de mejor opinión a la vista de sus contratos, su contrato podría durar hasta 2.024, si puede probar que se hubiera producido un traspaso anterior.

Cuando dos o más personas se unen para la adquisición, tenencia y explotación de una oficina de farmacia, tienen varias opciones de formalizar su vínculo, entre las que destacan la comunidad de bienes, y la sociedad civil.  En cualquier caso, el denominador común de estas entidades es la falta de personalidad jurídica independiente de la de sus componentes, a diferencia de las sociedades mercantiles, como la sociedad limitada, que tiene existencia jurídica al margen de los propietarios de su capital.

En el caso que nos ocupa, al  carecer de personalidad jurídica, estas entidades operan en el conocido como régimen de atribución de rentas.  Esto supone que las obligaciones contables, o registrales se realizan únicamente por la entidad, pero se atribuye el rendimiento a cada uno de los componentes, en función de la cuota de participación que tengan en la entidad.

Por lo tanto solo tendrán que hacer una contabilidad por la oficina de farmacia, y cada uno su propia declaración de IRPF con la parte de rendimiento que le corresponda.

No obstante, al cierre de esta consulta se está ultimando la reforma fiscal, entre cuyas previsiones se encuentra una futura  inclusión de las sociedades civiles con objeto mercantil, entre los sujetos pasivos del Impuesto sobre sociedades, de modo que habrá que prestar atención al texto definitivo, y al desarrollo reglamentario que se haga en este campo.  De todos modos, tal inclusión viene a abundar en la idea de que únicamente ha de efectuarse una contabilidad común en la oficina de farmacia.

Por supuesto que habría de tenerse en cuenta el estado del inmueble.  No vale lo mismo un local acondicionado, o nuevo, que otro que presenta serios deterioros, que precisa ser pintado, que se le cambie el suelo, etc.

Es posible que se acuda a valoraciones basadas en datos objetivos, que se pueden obtener a distancia, como los metros o la zona en que se encuentra, pero los tribunales exigen que se atienda a la situación concreta del inmueble, que sea comprobado el  estado concreto, personalmente por el perito encargado de la valoración, y no utilizando únicamente datos que se pueden obtener en bases de datos o en el registro de la propiedad.

Respecto a su propia comunidad podemos encontrar sentencias que recogen este criterio, como la del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, de 1 de octubre de 2013, ( Recurso 20401/2012), en la que se rechaza una valoración efectuada por el perito, al no haberse personado este en el local objeto de valoración.

Desde luego.  No es necesario este procedimiento de notificación.

En la cesión de un contrato de arrendamiento, conforme a los requerimientos de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en concreto en su artículo 32, es necesaria la comunicación fehaciente, en el plazo de un mes, a la propiedad de que se ha producido un acuerdo por el que el actual arrendatario (el actual titular de la oficina de farmacia, parte vendedora), cede su posición a favor del comprador de su oficina de farmacia, que pasará a ser el nuevo arrendatario.

A su vez, la intervención del banco, suponemos que está relacionada con la formalización de una hipoteca mobiliaria, garantía que exige la existencia de un contrato de arrendamiento válidamente constituido, y por una duración equivalente a la duración del préstamo que se va a dar a la parte compradora.

Pero la notificación fehaciente a que se refiere la Ley, puede consistir en una carta enviada por burofax, la personación del arrendador en la notaría para darse por enterado de la cesión, o incluso la notificación por el propio notario, pero mediante correo certificado.  No vemos necesario que tenga que producirse el desplazamiento del notario al domicilio del arrendador, ni mucho menos, encargar a otro notario que haga esta gestión, en los casos en que el propietario arrendador resida en otra localidad.

Es extraña esta exigencia, pida a su interlocutor en el banco que revise esta exigencia con su departamento jurídico.

No podemos valorar las razones que pueda usted tener para mantener cerrada la oficina de farmacia, aunque nos permitimos recordarle la existencia de figuras como la del farmacéutico regente, a la que se puede acudir si usted no puede hacerse cargo.

Independientemente de lo anterior, tenga en cuenta que la entidad bancaria cuenta con esa garantía, la oficina de farmacia, como respaldo del préstamo que le concedió en su momento, y legalmente usted tiene la obligación de poner en conocimiento del banco cualquier circunstancia que ponga en peligro la existencia de la licencia, o la buena marcha del establecimiento.

Es una diligencia debida, el que usted comunique al banco este problema, con el fin de que la entidad pueda tomar sus medidas al respecto, por ejemplo, obtener una suspensión por orden judicial de los plazos, o instar la venta de la farmacia inmediatamente.

En cuanto a responsabilidad económica, le recordamos que la hipoteca no hace otra cosa que separar determinados bienes como garantía para un acreedor concreto, el banco, pero esto no significa que su responsabilidad se agote en el valor de la oficina de farmacia en caso de ejecución. Por el contrario, si la venta no arrojara un saldo suficiente para atender los pagos debidos, usted seguiría siendo responsable personalmente de las deudas pendientes, y lo sería con todos sus bienes presentes y futuros.

Efectivamente, es una condición para la adquisición de una oficina de farmacia en el País Vasco, que el comprador posea una experiencia profesional en el campo de la farmacia de, al menos, tres años.

Además, tampoco podría adquirir directamente la oficina de farmacia. El proceso podemos resumirlo en que la titular ha de hacer ofrecimiento ante el Gobierno Vasco de su oferta de venta respecto de la oficina de farmacia, especificando las condiciones. Esta oferta de venta se publicará en el boletín oficial y, los adquirentes interesados, podrán manifestar su aceptación de esa oferta. En el caso de que existan varios candidatos, la operación será adjudicada a quien acredite mayor puntuación en sus méritos profesionales y académicos, conforme a los varemos establecidos al efecto.

Hay, cómo no, algunas excepciones. Por ejemplo, la transmisión a título gratuito: donación o herencia, en cuyo caso no hay, naturalmente, concurrencia de otros candidatos; o el caso de transmisión por venta a favor de hijos, nietos, padres o hermanos del titular, en cuyo caso tampoco se da entrada a otros posibles compradores.

La comprobación de los valores declarados por los sujetos pasivos es una facultad que tiene la administración, no solo en Andalucía, sino en toda España.

Si las partes afirman que la venta se hace en un determinado precio, Hacienda puede estimar que el precio real de esos bienes es otro superior, con la consiguiente presunta pérdida de ingresos al haberse efectuado una menor tributación, y se iniciaría el correspondiente expediente contra los interesados, con el fin de cobrar la diferencia de tributación, más las sanciones e intereses que pudieran corresponder.

Uno de los sistemas con que nos podemos encontrar, de cara a establecer una valoración por la Administración, es el que usted sugiere, que consiste en capitalizar los beneficios, y llevarlos a un precio mediante un procedimiento que nos permitimos resumir en»una regla del tres?.

Pero lo que la Ley dispone es que el valor al que ha de llegarse es el valor de mercado, y el valor de mercado no es necesariamente fruto de una fórmula, o de una opinión de un inspector. De hecho, si el sujeto pasivo no está de acuerdo con el valor»comprobado? por la administración, puede acudir a la tasación pericial contradictoria, procedimiento en el que el administrado, con ayuda de un experto en la materia, podrá contradecir a Hacienda con los argumentos oportunos.

Al instalar su oficina de farmacia con anterioridad al matrimonio, entendemos que es un bien privativo de usted, y por lo tanto, a usted exclusivamente le corresponde la propiedad.  Por lo que respecta al local que adquirió después de casarse, en principio entendemos que se trata de un bien ganancial, si partimos de la presunción de que se ha pagado con fondos procedentes del trabajo o actividad de cualquiera de los cónyuges.  En este caso, y repetimos, en principio,  la propiedad corresponde por mitades a ambos cónyuges.

Para modificar su régimen matrimonial, ustedes pueden otorgar capitulaciones matrimoniales, en su notaría habitual, donde también le recomendamos que consulte cuál es exactamente su régimen, puesto que si vive en Navarra, probablemente lo que tenga es el conocido como "régimen de conquistas" que tiene alguna particularidad respecto al de gananciales.  Desde la inscripción de ese documento en el Registro Civil, empezará a tener valor frente a terceros su nuevo régimen.

También podrá cambiar la propiedad del local, haciéndose única propietaria, compensando a su cónyuge en metálico o con otros bienes de valor equivalente.

Las ventajas, tanto en IRPF, como en Impuesto sobre Donaciones, se aplicarán siempre que, entre otras condiciones, concurra el que "si el donante viniere ejerciendo funciones de dirección, dejara de ejercer y de percibir remuneraciones por el ejercicio de dichas funciones desde el momento de la transmisión".

Interpreta la Dirección General de Tributos (Consulta V607/2014) que la Ley pretende favorecer la transmisión intergeneracional por vía gratuita e "inter vivos" de las unidades productivas, y establece de forma taxativa que el donante directivo se desvincule jurídica y económicamente de la empresa o negocio. Y, en el concepto "funciones de dirección", entiende que  la Ley se refiere a la toma de decisiones en el día a día gerencial de la empresa o negocio profesional y a la planificación y organización de una u otro. Se trata, en definitiva, de una delimitación que atiende a la naturaleza de las actividades que se ejercen y no al vínculo jurídico del directivo con la entidad.

Desde esta perspectiva y dadas las características de una actividad como es una oficina de farmacia, entiende la Dirección General que un farmacéutico "adjunto", ejerciente de la actividad "conjuntamente" con el titular con el que "comparte sus funciones" y más aún un farmacéutico "sustituto" que ejerce la actividad "en lugar del titular" asumiendo las mismas funciones y responsabilidades que aquel, tal y como resulta como denominador común en la normativa de ordenación farmacéutica.

De acuerdo con lo expuesto, la Administración  considerará que, por incumplimiento del requisito aludido, resultaría improcedente la aplicación de la reducción prevista en el artículo 20.6 de la Ley 29/1987.

Nos recuerda la Dirección General de Tributos que en el concepto comúnmente admitido en el ámbito tributario y en particular en el de la imposición personal, la actividad empresarial significa una organización unitaria en la que, con utilización del trabajo personal y del capital de forma conjunta o separada, el contribuyente ordena por cuenta propia medios de producción y recursos humanos o uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. Consecuentemente, la actividad económica subsiste, como tal, aunque el inmueble donde se desarrolla -en este caso, el local donde se ejerce la actividad de farmacia – pueda ser de titularidad distinta del empresario o profesional, máxime si como usted comenta, existirá un arrendamiento inmediato a favor de su hijo, futuro titular del negocio.

Por lo tanto, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 20.6, aunque se arriende a su hijo el local de la actividad, que continúa en propiedad de usted,  se estimará que usted no ha obtenido ganancias o pérdidas patrimoniales como consecuencia de la transmisión de los elementos patrimoniales afectos a la actividad económica de farmacia.

La Dirección General de Tributos ha analizado en alguna ocasión este tipo de convenios, que empiezan a ser frecuentes, según los cuales la empresa abona parte del coste del teléfono de sus empleados, como alternativa a facilitar teléfonos de empresa. Por lo visto, es una maniobra contable y fiscal típica en las empresas anglosajonas, que ya se conoce como "BYOD" (Bring your own device).

Sobre la implicación fiscal en el patrimonio del empleado, la Dirección General de Tributos nos recuerda que, hoy por hoy, aunque estamos en plena reforma fiscal, habría que distinguir entre dos vertientes del mismo asunto:

En primer lugar, la compensación destinada a financiar la compra del propio teléfono móvil del trabajador es un rendimiento dinerario del trabajo, rendimiento que no está incluido en los supuestos de exención actuales.

Y, por lo que se refiere a la compensación a los trabajadores del gasto en llamadas relacionadas con el trabajo,  señala que este abono no se entiende como una renta del trabajador sometida a tributación, eso sí, siempre que el importe abonado no supere el coste que se ha generado en la llamada o la conexión a datos, porque si hubiera un exceso sobre el coste, esa parte sí sería considerada renta.

Es curioso este tipo de disposición testamentaria, sobre todo teniendo en cuenta la facilidad que tenemos hoy en día de localizar a un notario para cumplimentar este tipo de disposiciones.  De todos modos, lo cierto es que existe esta fórmula en Derecho civil: se trata del denominado «testamento ológrafo».
Este testamento lo puede hacer una persona mayor de edad, manuscrito, consignando claramente  el día, mes y año en que se otorga, y  ha de ser llevado ante el juez de primera instancia del domicilio del testador dentro de los cinco años siguientes al fallecimiento.

Por lo tanto, primeramente habrá de acreditar al juez el fallecimiento, mediante la aportación del correspondiente certificado, comprobar si existen otros actos de última voluntad que puedan colisionar con este documento ahora conocido, y el juez decidirá sobre los siguientes pasos a dar de cara al reparto y adjudicación de la herencia.

Tanto si le genera a usted alguna suspicacia este proceder de su abuelo, como si no, le recomendamos que se haga acompañar por un letrado experto, durante todo el procedimiento ya que pueden existir detalles importantes que no se han planteado en esta consulta.

Efectivamente, cuando se realiza la aceptación de una herencia, en principio, se sucede en el patrimonio con contenido económico del causante sin excepción y, por lo tanto, también en las deudas que pudiera tener.

Si usted tuviera la certeza de que su familiar acumulaba más deudas que activos en su patrimonio, puede no aceptar tal herencia, sin más, o si tiene dudas, puede acudir a  la fórmula de la aceptación "a beneficio de inventario".  Esto supone, en resumidas cuentas, que usted aceptaría únicamente lo que de positivo quedara en el patrimonio del causante, después de valorar todos y cada uno de los bienes que forman parte de la herencia.

Como dice textualmente el Código civil, con el beneficio de inventario "no se confunden para ningún efecto, en daño del heredero, sus bienes particulares con los que pertenezcan a la herencia".

Por lo tanto, evite rotundamente la fórmula usual en las aceptaciones que dice "acepta pura y simplemente", parece que no es su caso.

Podría decirse que hay alguna figura a "mitad" de camino entre los conceptos de trabajador por cuenta ajena y el trabajador autónomo, desde luego, mucho más próximo al segundo, y el conocido con el acrónimo "TRADE", o trabajador autónomo económicamente dependiente.  Suponemos que usted se está refiriendo a esta figura.

Se trata, muy resumidamente,  de un trabajador autónomo que tiene un cliente principal, a quien factura al menos el 75 por ciento de sus ingresos, y con quien suscribe un contrato, que se registra en los servicios de empleo público, y que da origen a ciertos derechos indemnizatorios, de vacaciones, definición de jornada, etc.

Desde luego, no pensamos que esta sea una figura aplicable al farmacéutico adjunto, Por ejemplo, una relación de este tipo, implica que el trabajador dispone de infraestructura productiva y material propios, necesarios para el ejercicio de la actividad e independientes de los de su cliente, y esto solo ya lo descarta.

El adjunto, y cualquier dependiente,  trabaja en el local de la oficina de farmacia, está sujeto al horario establecido por el titular, utiliza exclusivamente la infraestructura, material y herramientas dispuestos por el titular, lo que implica – y esto sin entrar en exigencias de carácter administrativo sanitario-, que la relación ha de ser la de trabajador por cuenta ajena.
 

El plazo previsto en las operaciones de compraventa suele entenderse más como un indicio de la voluntad de las partes, que como un dato determinante de cómo deben ser las transmisiones.  Desde luego, ha de tenerse en cuenta el tenor del contrato, y las circunstancias conocidas que rodeen la operación, puesto que, no obstante lo dicho anteriormente, el plazo sí puede ser un dato determinante para la eficacia de la operación, por ejemplo, si es conocido por ambos contratantes que el vendedor necesita imperiosamente vender dentro de ese plazo, porque de lo contrario tendría consecuencias negativas en su patrimonio, como por ejemplo, no poder afrontar un pago u otro tipo de compromisos.

Cuando el plazo es tan importante para una de las partes, se suele hacer constar en el contrato con especial rotundidad, incluso aludiendo al carácter esencial de las fechas para tomar la decisión de hacer la operación, y previendo consecuencias claras.

Sin embargo, si no se desprende tal exigencia, el transcurso de de un par de días más no tendría que suponer un serio problema, más allá de comunicárselo al vendedor con antelación, darle una explicación lógica y comprensible (y la del banco lo es, a nuestro juicio), y proponer una nueva cita concreta.  De hecho, el Tribunal Supremo, reiteradamente, exige un incumplimiento evidente, rebelde, con clara evidencia de la voluntad de una de las partes de no cumplir, para que una operación se de por cancelada.

Revise detenidamente su contrato con un letrado especialista, si el vendedor le transmite alguna impaciencia preocupante.
 

El código civil se remite a los pactos de los contratantes a la hora de fijar este tipo de participación.  Entendemos que no es imprescindible fijar una participación proporcional a la aportación de capital o de trabajo que efectúe cada socio.

Por ejemplo, uno de los socios puede tener una mejor cualificación profesional, más experiencia, y esto ser valorado a la hora de asociarse con él, por los otros socios.  Otro ejemplo, se daría cuando la aportación de uno de los socios  es vital para poder llevar a cabo el fin de la sociedad, como puede ser la adquisición y explotación de una oficina de farmacia, y los otros socios deciden incentivarle con una mayor participación en los beneficios, superior a la que resultaría de hacerla proporcional a su aportación económica. 
Siempre que las participaciones estuvieran contempladas documentalmente, y se justificaran claramente, entendemos que son lícitas, y pueden documentarse.
 

Como siempre,  le recomendamos un letrado lea el texto completo del documento.

En principio, en el concepto «oficina de farmacia», podrían entenderse incluidos todos aquellos elementos afectos a la explotación que no estuvieran expresamente excluidos de la operación, mediante la consignación de las oportunas excepciones en los contratos.  Así, si el vendedor no ha excluido de la transmisión un ordenador, o determinada máquina que se encuentre en la farmacia en el momento de compra, no tendrá derecho a retirarla posteriormente, puesto que la operación se habría hecho con estos elementos incluidos.

Por su parte, la compra o venta del local no ha de incluir necesariamente el mobiliario ni los ordenadores; puede, y es recomendable, al menos para evitar malentendidos, pero también porque es interesante contablemente, que se especifique qué elementos se incluyen en cada operación, y qué precio corresponde a cada uno, con el fin de que puedan ser contabilizados correctamente

Parece que en su contrato sí están debidamente diferenciados los elementos que se incluyen en la transmisión y,  además, se fija un precio para cada cosa, por lo que no podría considerarse incluido el mobiliario en ningún otro concepto.
 

Sobre asuntos como el que usted plantea, la Dirección General de Tributos se ha pronunciado, entre otras en consultas como la Nº V545/2012, afirmando que los servicios de atención, seguimiento y suministro de medicamentos prestados a personas internadas en residencias de ancianos tienen la consideración de servicios de asistencia sanitaria y se prestan por un profesional médico o sanitario, según el artículo 20, uno, 3 Ley 37/1992.

Por lo visto, este asunto ha sido controvertido, y ha sido necesaria la emisión de un Informe por parte de la Subdirección General de Relaciones Profesionales de la Subsecretaría del Ministerio de Sanidad y Consumo, conforme al que no cabe duda alguna del carácter sanitario de la profesión de farmacéutico. Por tanto, dichas prestaciones de servicios están sujetas pero exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.
 

Antes de nada, tenga presente que cualquier interpretación de su contrato ha de hacerse contando con el texto íntegro del documento, puesto que el contexto, o incluso los documentos previos con que cuenten las partes, pueden orientar las conclusiones en sentidos diferentes, o incluso contrarios.

De su pregunta, parece desprenderse que se ha pactado la entrega de lo que, popularmente, se conoce como señal.  El término jurídico, es arras, que pueden ser de varios tipos.  Una de las diferencias entre los diversos tipos de arras, radica en el hecho de que los contratantes puedan o no resolver unilateralmente el contrato, "echarse atrás", y no perfeccionar la compra que tenían contratada.  Es el caso de las conocidas como arras penitenciales o de desistimiento, que facultan a cada uno de los contratantes para resolver el contrato.

En el caso de que esto ocurra, el otro contratante no podría exigir el cumplimiento de la compra.

En el caso de que resolviera la operación el vendedor, tendría que devolver la señal al comprador, y entregarle otra suma igual en concepto de compensación.  Si es el comprador quien se arrepiente, perdería la señal en beneficio del vendedor.  Por eso es llamativo que, en su contrato, diga que en caso de desistimiento le sería devuelta la suma entregada; suponemos que también aludirá a que usted recibiría, además, una suma equivalente como compensación.

El artículo 7.1.B) del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que está sujeta al impuesto  la concesión de préstamos.  No obstante, el artículo 45.I.B).15 del citado texto, expone que estarán exentos "los depósitos en efectivo y los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten…"

Por lo tanto, la situación puede resumirse en que la concesión de un préstamo entre particulares constituye una operación sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en concepto de constitución de préstamo, ahora bien, dicha constitución de préstamo está exenta del impuesto, según lo previsto en el número 15 del artículo 45.I.B) del texto refundido.

No obstante lo anterior, esta exención no exime de la presentación de la declaración del impuesto, ya que el artículo 51.1 del citado texto refundido establece dicha obligación en general para todos los hechos imponibles, con independencia de que estén o no exentos del impuesto.