Consejos para comprar y vender Farmacias en España

En "principio", la normativa dice, efectivamente, que ha de deducirse la amortización mínima:

Reglamento de IRPF: Artículo 40 Determinación del valor de adquisición

1. El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.

Como sabemos, la ganancia patrimonial es el resultado de restar al valor de transmisión, el valor de adquisición de la oficina de farmacia, minorado este último valor, en el importe de las amortizaciones practicadas.  A este respecto, el artículo transcrito hace pensar que, independientemente de que usted hubiera deducido o no la amortización correspondiente, a la hora de calcular la ganancia patrimonial en la venta, tendría que deducir de todos modos el importe mínimo previsto en la normativa, aunque se hubiera olvidado de deducirlo en sus declaraciones.

No obstante, la consulta  de la Dirección General de Tributos, V1065-13, afirma que, tanto en la regulación correspondiente hasta 2007, de la amortización del fondo de comercio, como en la actual, en la que se habla de deducción del precio,  no se establece un importe mínimo de dotación a la amortización o de deducción del precio de adquisición del fondo de comercio, de modo que, de prevalecer este criterio, usted no tendría que restar ningún porcentaje no deducido, en el cálculo de la ganancia patrimonial.
 

Si ustedes son Catalanes, y van a casarse en su comunidad autónoma, el régimen que se aplica con carácter general, salvo que acuerden modificarlo, es el de separación de bienes, de modo que no tendrían que acuridr al notario, puesto que ya tienen ese régimen matrimonial de inicio.

Conforme recuerda el Consejo General del Notariado, el "mapa " del régimen matrimonial que rige en cada comunidad, puede resumirse así:

Bienes gananciales: En la mayor parte del España.
Separación de bienes: Cataluña, Valencia y Baleares.
Zonas con normas especiales: Aragón, Navarra, y parte de Vizcaya.

No obstante, recuerde que el régimen matrimonial puede ser modificado por mutuo acuerdo de los cónyuges en cualquier momento, y cambiar sucesivamente cuantas veces deseen, pero únicamente operará, el cambio, efectos frente a terceros (por ejemplo, acreedores), desde el momento de ser inscritas las nuevas capitulaciones en el registro civil correspondiente.

Efectivamente, ha sido aprobada una modificación de la normativa referente al Impuesto sobre Sociedades, que se concreta en que la deducción máxima anual aplicable sobre el precio de adquisición originario del inmovilizado intangible correspondiente a fondos de comercio será del 12,50 por ciento de su importe, en vez del 20 por ciento que se aplicaba hasta ahora.

En el denominado territorio común, el porcentaje de deducción sigue siendo el 5 por ciento anual, porcentaje que puede ser multiplicado por 1,5 al aplicar las ventajas previstas para empresas de reducida dimensión, con lo que el coeficiente anual máximo de deducción  podrá llegar al 7,5 por ciento sobre el fondo de comercio
 

Accidente "In itinere", es aquel que sufre el trabajador durante los desplazamientos desde el lugar de trabajo a su domicilio, y viceversa.  Puede plantearse la discusión sobre cuál es el domicilio del trabajador a efectos laborales: si el concepto se ciñe exclusivamente a la residencia que tiene cerca de la farmacia, o si queda incluida su residencia, digamos, familiar, de los fines de semana.

Pues bien, tras varias sentencias y recursos, la cuestión sobre un asunto muy parecido al que usted plantea ha llegado al Tribunal Supremo, que ha considerado que, lo verdaderamente importante, es la finalidad del desplazamiento en el que se produjo el accidente, finalidad que, tanto en el asunto objeto de la sentencia, como en que usted plantea, parece ser la necesidad de acudir a la residencia que mantiene por criterios laborales, al estar más próxima a la farmacia y, por lo tanto, el accidente es laboral.

Exige, el Tribunal Supremo, que en la interpretación de la ley se atienda a la evolución de los tiempos, donde los desplazamientos a otras provincias, con domicilios temporales, están a la orden del día.

Para la formalización de la escritura pública, es imprescindible que, o bien se aporte por la parte vendedora un certificado de la comunidad que acredite que se está al corriente con los gastos de la comunidad de propietarios, o bien que el comprador, expresamente, exonere de esta obligación a la parte vendedora.

Por lo tanto, no es realmente imprescindible, puesto que usted puede permitir que el vendedor no lo aporte.

Por las deudas que hubiera pendientes, el anterior propietario seguirá siendo responsable, pero tenga en cuenta que, desde el día de entrega del local, usted también responderá frente a la comunidad de las deudas pendientes de este vendedor.  Es una responsabilidad que alcanza a las cuotas pendientes del año en curso en que el local se vende y hasta hace poco, también de las del año anterior.  No obstante, este alcance temporal de la responsabilidad ha sido modificado recientemente,  con la Ley 8/2013 de 26 junio 2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, donde se dispone que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,  responde incluso con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios respecto a los gastos generales, correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Por lo tanto, le recomendamos que, a la más mínima duda que usted pueda tener sobre la solvencia de su vendedor, exija la presentación del justificante aludido.

Los contribuyentes tenemos la posibilidad de plantear consultas a la Administración Tributaria, de entre cuyos mecanismos, parece especialmente recomendable el de consulta vinculante.  Este concepto de "vinculante", puede resumirse en que la Administración tendrá que atenerse a su interpretación, frente a ese administrado concreto y para el caso planteado.  Así, si a usted se le dice, por ejemplo,  que en tal circunstancia puede practicar una determinada deducción, no le podrá sancionar luego si usted ha aplicado esta respuesta, por mucho que el criterio empleado en su momento por Hacienda fuera erróneo, o simplemente, hubiera cambiado.

Usted, además, puede no estar conforme con la respuesta dada, y aplicar una conclusión distinta a la que le ha dado Hacienda, puesto que tal respuesta únicamente es vinculante para la Administración.  Es más, incluso la propia Administración, por ejemplo los Tribunales Económico-Administrativos, puede desdecir a favor del contribuyente, el criterio contenido en una respuesta vinculante.

Por lo tanto, si usted no está conforme con la respuesta dada en una consulta vinculante, puede aplicar su propio criterio, y tendrá abiertas todas las vías de recurso, administrativo o judicial, en caso de que Hacienda trate de sancionarle.

Dentro del concepto "oficina de farmacia", nos encontramos varios elementos diferenciados:
Mobiliario: en una cuenta del grupo 216.
Maquinaria: en una cuenta del grupo 213
(Instalaciones técnicas: en una cuenta del grupo 212
Otras instalaciones: en una cuenta del grupo 215), por ejemplo, un robot.
Existencias: en una cuenta del grupo 3.
Tras las últimas reformas contables, la amortización del fondo de comercio (aspecto que no le afecta a usted, al haber adquirido su oficina de farmacia por donación), no ha de contabilizarse, pero el hecho de que no se contabilice la amortización, no significa que no se contabilice el propio fondo de comercio.
Este activo debería ir contabilizado  en una cuenta del grupo "204. Fondo de Comercio"

Conforme exigen los artículos  1377 y concordantes,  del Código Civil,  para la validez de los actos de disposición de bienes gananciales es necesario el consentimiento de los dos cónyuges.

Podría existir la duda de si un arrendamiento de semejante duración se considera un acto de disposición o de mera administración, en cuyo caso bastaría con el consentimiento de uno de los cónyuges. A asuntos como el que usted plantea se ha referido el Tribunal Supremo en varias ocasiones similares, como en el caso de un arrendamiento que, aunque se pactó por cuatro años, se concedió al arrendatario la posibilidad de prorrogarlo hasta veinte, circunstancia que, según el tribunal,  supone que tal acto excede de los de administración, como se ha declarado reiteradamente en sentencias, entre otras, de 18 diciembre 1973, 8 de octubre 1985, 30 marzo y 12 noviembre 1987.

Por el contrario, en el caso del arrendatario, se entiende que esta operación contiene una adquisición de derechos, para lo cual no es preciso la comparecencia del otro cónyuge en el contrato, bastando simplemente con hacer referencia a su estado civil, y al régimen matrimonial, en el texto del documento.
 

Con la anterior regulación que contenía la Ley del I.V.A, en su artículo 7, 1, a, al transmitir la totalidad de su patrimonio empresarial, y siempre que se efectuara a favor de un solo adquirente que continuase con la actividad, se cumpliría con la exigencia de la Ley para considerar a la operación no sujeta a I.V.A.
 
Ahora bien, conforme a la redacción actual de este artículo, lo importante ha dejado de ser el que se transmita  o no la totalidad del patrimonio empresarial, sino que se transmita una "unidad económica autónoma", una empresa, concepto en el que no podemos considerar incluida la venta de participaciones, por mucho que se todo lo que usted posee sobre esta oficina de farmacia.
 
Por lo tanto, entendemos que su transmisión sí estará sujeta a I.V.A.
 
No obstante, recuerde que los farmacéuticos se encuentran, obligatoriamente, sujetos al Régimen Especial del Recargo de Equivalencia que, entre otras particularidades, incluye la de que no ha de abonarse a Hacienda la cuota repercutida en la venta, (de hecho ni siquiera podría hacer el ingreso por equivocación, puesto que ni siquiera existen formularios tributarios), lo cual les permite a ustedes hablar de precios finales, I.V.A., incluido, ya que la cantidad total a recibir será para usted, se llame I.V.A., o parte del precio.
 

La Administración puede tener en cuenta hechos producidos en periodos prescritos, sin ningún problema. Lo importante de cara a hacer valer la prescripción, es que los efectos fiscales se hubieran producido en periodos ya prescritos; en tal caso, sus declaraciones serían definitivas, sin posibilidad de revisión.

Ahora bien, si lo que Hacienda está corrigiendo son los efectos fiscales que se producen en periodos actuales, no prescritos, sí que puede tener en cuenta esa conclusión, por ejemplo, de que la operación fue simulada y, por lo tanto, no aceptar que se aplique bonificación ni deducción alguna correspondiente a esa compra.

En definitiva, como recuerda la resolución del T.E.A.C. Nº 5595/2011, la normativa no incluye el acuerdo declarativo de fraude de ley ( lo que parece ser su caso), entre los diferentes supuestos cuando regula la figura de la prescripción.
 

Aunque compartimos su sensación, en el sentido de que no es aceptable que se repercutan impuestos sobre el coste de otros tributos, como las tasas, lo cierto es que, si seguimos el criterio de la Dirección General de Tributos, su arrendador obra correctamente.

La disyuntiva que origina esta repercusión del I.V.A., consiste en determinar si esa parte correspondiente a la tasa de basuras, o alcantarillado es realmente un suplido, es decir, algo que el arrendador paga en nombre de usted, o por el contrario, se trata de una parte de contraprestación por el arrendamiento.

Si se tratara de un suplido, a ese importe no habría de sumarse el I.V.A., en caso contrario, sí, y como ya adelantábamos al inicio de la respuesta, la Administración Tributaria considera que sí, que forma parte de la contraprestación del arrendamiento dado que, como afirma en consultas como la nº V2500-13, de 25 de julio,  no es un suplido al estar actuando el arrendador en nombre propio, aunque se le permita exigir el importe de la tasa al arrendatario y, por lo tanto, ha de repercutirse el I.V.A., correspondiente.
 

La vinculación de una persona con un bien, tiene varios grados, por ejemplo, en función de la facultad de uso, o de disposición que tenga el llamado "propietario".  Así, alguien puede ser propietario, pero no tener el derecho a uso, por ejemplo por tener embargado el bien, o porque alguien tiene otro derecho, como el usufructo en el caso de su hermana, que le otorga a ella el derecho al uso y a los frutos (podría alquilarlo, por ejemplo).

Ella tampoco tiene la total facultad de disposición; es propietaria, y tiene el derecho de usufructo, pero para desprenderse de la propiedad del local por  compraventa, tiene que contar con usted, que es copropietario.

Por cierto, además, en su condición de copropietario, usted también tiene el derecho de tanteo sobre la cuota de propiedad de su hermana en el caso de que ella pretendiera vender su parte.  Es decir, no solo tiene que contar con usted para vender la totalidad del local, sino que además, usted es un comprador preferente, en las mismas condiciones que un hipotético comprador.

El pasado jueves 19 de septiembre, el congreso ha aprobado  definitivamente la Ley de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, tras el paso del texto por el Senado.
Le norma crea la figura del EMPRENDEDOR DE RESPONSABILIDAD LIMITADA.  Según la norma, las personas físicas podrán (no es obligatorio) evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales afecte a su vivienda habitual, con el límite de 300.000.- € (450.000.-€ en ciudades de 1 millón o más de habitantes).

Respeto a las formalidades necesarias, es de destacar que el emprendedor que quiera acogerse a esta medida, tendrá que inscribirse en el Registro Mercantil y el Registro de la Propiedad donde tenga inscrita la vivienda habitual, y hacer figurar en todas sus comunicaciones las siglas "ERL".

Efectivamente algunos notarios no consideran como requisito indispensable para la formalización de escritura pública de compra de un local la aportación por parte del vendedor del "Certificado de Eficiencia Energética", y la parte compradora puede exonerar de su aportación a la parte vendedora en la propia escritura de compraventa.  Pero también es cierto que hay alguna duda doctrinal en cuanto a la posibilidad de renuncia por parte del comprador, según se interprete que es un derecho del consumidor – en cuyo caso puede ser renunciable según su índole – o una obligación derivada de las exigencias de los objetivos de preservación del medio ambiente y política energética de la U.E)

Por lo tanto, y a pesar de no ser, como parece, un requisito indispensable para la escritura, ni para que la titularidad acceda al Registro de la Propiedad, lo cierto es que se trata de una norma de reciente creación, sobre la que circulan numerosas interpretaciones y, por añadidura, su aplicación,  inspección y cómo no, las sanciones, van a depender de las comunidades autónomas, con lo que no se puede llegar a una conclusión unitaria.

Lo recomendable comentar cada caso concreto con la notaría correspondiente, porque la respuesta va a depender no solo de cada lugar, sino de la evolución que vaya tomando el asunto en los próximos meses.

Por último tenga en cuenta que se podrá exigir tanto en arrendamientos como en compraventas, y serán objeto de mayor atención aquellos contratos cuyo objeto sea un local de negocio.

Conforme dispone la normativa tributaria, el domicilio fiscal radicará en aquel territorio en el cual se resida más de 183 días al año, no computando las ausencias temporales cuando sean con clara intención de volver al domicilio habitual.

Por otra parte, se presume que el lugar donde se encuentra la residencia habitual es el territorio en donde se deben pagar impuestos, no siendo relevante si es vivienda en propiedad o arrendada. Eso si, según la Ley General Tributaria, es la persona interesada la que debe comunicar los cambios de residencia habitual cuando se produzca.

Por último, sepa que la ausencia por estudios que nos indica, no es relevante a efectos de domicilio fiscal, siempre que mantenga la intención de volver a su residencia habitual.  Existen numerosas consultas a la Dirección General de Tributos, con respuestas en este sentido y muy similares a su caso. Además en materia de tributos estatales, los cambios de domicilio no afectan demasiado a su recaudación, salvo que el cambio sea a una comunidad con régimen foral (País Vasco y Navarra) que,  suponemos, no es el caso.

Como hemos comentado en otras ocasiones, la frontera entre propiedad y titularidad no siempre está claramente definida, de manera que podemos encontrarnos con numerosas situaciones en las que una persona, aún no siendo titular, o ni siquiera farmacéutico, sí puede tener derechos de contenido económico, o incluso la propiedad, sobre una oficina de farmacia y, por lo tanto, en el momento de efectuarse una transmisión, el notario requerirá necesariamente, la presencia de estas personas.

La regulación de los regímenes económicos del matrimonio es uno de los campos donde podemos encontrar este tipo de intersecciones entre propiedad, titularidad, derechos económicos sobre la oficina de farmacia…Pero parece que el caso planteado por usted es claro: ya no existe el vínculo matrimonial, la oficina de farmacia ha sido adjudicada por sentencia al cónyuge que transmite y, a pesar de que puedan subsistir deudas o responsabilidades entre los excónyuges,  nuestra opinión es que la controversia se quedará entre ellos, sin que pueda impedirse la transmisión, ni reclamarle a usted ninguna deuda.

De todos modos, el notario, antes de proceder a la formalización, exigirá que se le presenten los títulos que fundamenten la legitimidad del transmitente para hacer ese contrato, y él valorará cualquier excepción, contenida en otras escrituras o en la sentencia, y que pudieran afectarle.

Desde un punto de vista estrictamente legal, no es imprescindible contar con un plazo de partida de veinte años. Exactamente lo que exige la Ley de Hipoteca Mobiliaria ( una de las protagonistas en cuanto a financiación de adquisiciones de oficinas de farmacia), es que se cuente con la posesión de un local, y en el caso de que se posea con base en un contrato de alquiler, que se cuente con “facultad de traspasar”, que equivale, en términos de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, a tener “derecho de cesión”. Así se expresa textualmente la Ley de Hipoteca Mobiliaria:

 Artículo 19

Para que puedan ser hipotecados los establecimientos mercantiles deberán estar instalados en local de negocio del que, el titular, sea dueño o arrendatario, con facultad de traspasar.

La propia existencia del establecimiento mercantil viene condicionada por la existencia de esa legitimación en la posesión de un local. En otras palabras, de nada serviría tener una licencia, si no podemos instalar nuestra farmacia en sitio alguno. Por esta razón, es lógico que su banco quiera, no solo cumplir la ley, sino tener todas las garantías posibles de que se contará con el arrendamiento durante toda la vida prevista para el préstamo y la correspondiente hipoteca previstos. Por lo tanto, podríamos decir que la exigencia es más una cuestión de estrategia que de legalidad.

Por esto, pueden conjugarse fórmulas alternativas que previsiblemente sean aceptadas por su banco, como el que usted justifique la propiedad de un nuevo local, adecuado para un traslado, y se comprometa en la propia escritura de préstamo a trasladarse en determinado plazo. Pero es una cuestión de negociación, más que de normativa.

Desde el punto de vista de las garantías, para el banco – y para usted -, es casi indiferente cualquiera de los conceptos, puesto que ya sea como cotitular del préstamo o avalista ( fiador solidario), el caso es que usted responde totalmente respecto a principal, intereses y responsabilidades que pudieran producirse.

De ver una diferencia, la encontraríamos en el campo fiscal, por lo que nos parece más recomendable que usted figure únicamente como fiador. En caso contrario, de aparecer usted como cotitular del préstamo, es previsible que tengan problemas con Hacienda para aplicar los intereses totales del préstamo como gasto de la farmacia, ya que uno de los prestatarios no solo no es farmacéutico, por lo tanto no titular, sino que, además, tiene otra empresa, situación que favorece más aún la confusión.

 Lo más adecuado sería, como decimos, que su esposa sea la prestataria, titular del total del préstamo, y usted aporte como garantía el aval personal.

El préstamo se presume retribuido, por lo que ustedes tienen que estar en disposición de demostrar que es gratuito, por ejemplo, redactando un contrato privado en el que se especifique no se devenga interés, o incluso una escritura pública, aunque esta última formalidad no es imprescindible.
Lo que sí tienen que hacer, es presentar el documento en la oficina de hacienda correspondiente, con el fin de liquidar el I.T.P.  El préstamo está exento, pero ha de presentarse a liquidación, por que la administración tributaria ha de tener conocimiento de la existencia de este préstamo, para que pueda ser tenido en cuenta como tal préstamo y no como otra figura jurídica, como puede ser la donación. 
Es decir, si usted no pone de manifiesto inicialmente la existencia de este préstamo, Hacienda podrá llagar a afirmar que lo que ha habido es realmente una donación de su madre y hermana a usted.
Para evitar esto, el préstamo ha de documentarse, presentarse en Hacienda y tenga en cuenta que ha de tener también, estructura de préstamo, fijando unas condiciones mínimas, como el plazo máximo, la previsión de cuotas para la devolución del mismo.
Si el préstamo devengara interés, para usted sería deducible en la fiscalidad de la actividad económica, y para sus familiares, sería un ingreso a declarar dentro de la base imponible del ahorro.  Al ser gratuito, no tiene esta influencia en sus respectivas tributaciones.