- Si adquiero la oficina de farmacia, por ejemplo, en abril. ¿He de prorratear la amortización del fondo de comercio al tiempo que ha estado en mi propiedad durante el año, o puedo deducir como un año entero?
Conforme dispone el 1 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, en su punto 4 establece que «Los elementos patrimoniales del inmovilizado material e inversiones inmobiliarias empezarán a amortizarse desde su puesta en condiciones de funcionamiento y los del inmovilizado intangible desde el momento en que estén en condiciones de producir ingresos.»
Por su parte, el punto Tres del mismo artículo establece «La amortización se practicará elemento por elemento. Cuando se trate de elementos patrimoniales de naturaleza análoga o sometidos a un similar grado de utilización, la amortización podrá practicarse sobre el conjunto de ellos, siempre que en todo momento pueda conocerse la parte de la amortización acumulada correspondiente cada elemento patrimonial.»
Así, en nuestra opinión, procede que ajuste la amortización del fondo de comercio al periodo que la oficina de farmacia ha estado funcionando bajo la titularidad de usted, y no por el año entero.
- Estoy a punto de comprar una farmacia y me interesa otro local pero el anterior dueño quiere estar en su local hasta el último día. ¿He de estar algún tiempo en el local antiguo y luego soliciar el cambio? o ¿puedo empezar directamente en el nuevo?
Para solicitar el traslado de local, es necesario que usted sea titular de la oficina de farmacia, por lo que, en principio, usted debería esperar hasta que se produjera ese cambio de titularidad, después de formalizar la transmisión en escritura pública y culminar el correspondiente proceso administrativo.
No obstante, puede acordar con su vendedor que sea él quien inicie el expediente de traslado de la oficina de farmacia, y luego subrogarse usted en su posición al tiempo que formalicen la transmisión, o bien esperar a que se conceda el traslado y formalizar la escritura entonces y así podrán ganar algo de tiempo.
En cualquier caso, tengan en cuenta que si el local nuevo es de alquiler, para el traslado será necesario justificar que el vendedor de la oficina de farmacia tiene derecho a usar el local, al menos durante unos días, por lo que el contrato de arrendamiento habrá de contener este acuerdo.
- Pienso hacer testamento a favor de mi esposo, también farmacéutico, respecto a mi oficina de farmacia. No obstante, la Ley de mi comunidad ya concede un derecho preferente de adquisición a favor del cónyuge farmacéutico. ¿Es necesario el testamento?
Son dos situaciones diferentes. Por un lado, la Ley de Ordenación de la Comunidad de Madrid, concede un derecho preferente de adquisición en caso de transmisión, de tal modo que su esposo pueda comprar la oficina de farmacia en igualdad de condiciones que otro farmacéutico con quien usted quisiera concertar la venta. En su comunidad existe también ese derecho a favor de los hijos farmacéuticos y el personal con cargo farmacéutico, naturalmente, en las condiciones que la propia norma dispone.
Por su lado, las disposiciones testamentarias, lo que regulan son la adquisición mediante la herencia o legado, únicamente para el caso de fallecimiento, y desde luego, lo que vale es la voluntad de usted, sin otras preferencias que el respeto por la cuota legítima que pudiera se aplicable en su familia, y otras disposiciones, en materia de sucesiones, del Código civil.
Así, si usted tiene otros herederos y su deseo es que en caso de fallecimiento, su esposo sea el heredero de la oficina de farmacia, lo que procede es acudir a un letrado especialista en sucesiones, y a un notario para otorgar testamento.
- Un conocido mío afirma que, Hacienda utiliza un multiplicador sobre las ventas, en la valoración de las oficinas de farmacia, al que hay que ceñirse. ¿Dónde puedo informarme sobre esos factores?
Es muy desaconsejable, podría afirmarse que descartable totalmente, el uso generalizado de un factor multiplicador sobre las ventas, o las compras o cualquier otro volumen objetivo, como fórmula válida para establecer un precio.
Nos parece muy difícil comparar dos oficinas de farmacia situadas en el mismo barrio, puesto que quizá tendrán cuotas de arrendamiento distintas, salarios con diferentes antigüedades, o puestos; distinta gestión de la cosmética?etc., y mucho más si ya introducimos factores como la estacionalidad que afecta a una oficina de farmacia de costa, respecto a la de centro de municipio rural.
Así las cosas, ¿cómo aceptar que se calcule el precio multiplicando la facturación por un factor?
Efectivamente, puede ser un indicio, pero es un indicio fácilmente atacable con las objeciones comentadas anteriormente. Hacienda tendrá que buscar el valor de mercado, y atender a criterios más importantes como la rentabilidad.
En cualquier caso, al contribuyente le quedará la posibilidad de instar el procedimiento de tasación contradictoria con la Administración, y acudir a la opinión de profesionales expertos en este tipo de valoraciones. No hay fórmulas objetivas, ni mucho menos automáticas.
- Poseo mi oficina de farmacia a partes iguales, en copropiedad con mi hermana. Si le vendo mi parte, ¿he de cobrar en metálico o puedo aceptar un local, o incluso una participación en la farmacia?
Desde luego que el precio puede ser abonado mediante elementos diferentes al metálico. Es más, en ámbitos mercantiles, es muy frecuente que se intercambien acciones en la venta de empresas, o que se combinen pagos en diferentes formas: parte metálico, parte acciones?
Si ustedes están de acuerdo en que sea aceptado un local como pago, o como parte del pago, pueden hacerlo. Como diferencia destacable respecto al pago en metálico, tengan en cuenta que en este caso, estarán protagonizando dos alteraciones patrimoniales, es decir, dos posibles ganancias patrimoniales, con relevancia en las respectivas liquidaciones de el IRPF de cada hermana, por lo que habrá de atribuirse claramente un valor a los bienes canjeados, así, usted declarará una pérdida o ganancia patrimonial respecto a la parte de la oficina de farmacia transmitida, y su hermana, igual, pero respecto al local que le de a usted como pago.
También podría hacerse el pago, total o parcial, dándolo por recibido mediante el otorgamiento de una cuenta en participación, único medio que vemos para que ustedes sigan vinculadas de algún modo en la explotación de la oficina de farmacia una vez que usted se desvincule de la titularidad mediante la venta.
- Tenía entendido que se puede hacer una hipoteca mobiliaria sobre una oficina de farmacia cuyo precio está aplazado, pero mi banco no me permite que me fraccionen el pago de las existencias. ¿Es un problema legal?
Desde la entrada en vigor de la Ley 41/2007, se modificó el artículo 2 de la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento que, en su punto 1 dice textualmente que»?. También podrá constituirse hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento sobre el mismo derecho de hipoteca o prenda y sobre bienes embargados o cuyo precio de adquisición no se hallare íntegramente satisfecho.
Por lo tanto, y en principio, un aplazamiento en el precio de la oficina de farmacia no tiene que ser un obstáculo legal para la constitución de una garantía de hipoteca mobiliaria.
Ahora bien, cuando se trata de existencias, la propia norma confirma la excepción; contenida en el artículo 22 en combinación con el 21, que disponen que la hipoteca se extenderá, mediante pacto, a las mercaderías y materias primas destinadas a la explotación propia del establecimiento cuando sean de la propiedad del titular del establecimiento siempre que su precio de adquisición esté pagado.
Independientemente de lo anterior, tenga en cuenta que la entidad bancaria correspondiente, a la hora de financiar la operación, habrá efectuado un estudio del riesgo asumido en la operación. Pudiera ser que el problema venga del departamento de riesgos, que no acepta un mayor límite de endeudamiento, y no se trate de un asunto jurídico.
- Tengo apalabrada la compra de mi casa y quisiera que me informaran en qué consisten las últimas ayudas fiscales que ha dispuesto el Gobierno.
El Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, incluye una modificación de la Ley de IRPF, por la que estarán exentas en un 50 % las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.
Esta reducción no procede si se hace la transmisión a favor del cónyuge, o a cualquier persona vinculada por parentesco, en línea recta o colateral, o por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.
Tampoco será de aplicación si la operación se hace a favor de una entidad vinculada al vendedor o a cualquier persona situada en los grados familiares expuestos respecto a usted.
Por lo tanto si usted adquiere la vivienda desde el 12 de mayo hasta el 31 de diciembre de este año, en el momento de su venta, la ganancia patrimonial tributaría la mitad (exención en un 50% de tributación sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de inmuebles adquiridos onerosamente).
- Quiero trasladarme a otro local, pero está cerca del centro de salud. ¿Puedo hacer el traslado, teniendo en cuenta que la mía es la única farmacia en el municipio?
La Ley de Ordenación farmacéutica de su comunidad, establece que las oficinas de farmacia deben estar instaladas a una distancia mínima respecto de un centro de salud, de 250 metros.
No obstante, esta condición no es aplicable a aquellas oficinas de farmacia que estuvieran ya instalas a una distancia menor, con anterioridad a la entrada en vigor de la norma autonómica citada. Por otra parte, se ha previsto una excepción para aquellas farmacias que sean las únicas establecidas en la localidad y, por lo tanto, no puedan perjudicar a otras con su instalación o traslado a las proximidades del centro de salud.
En estos casos, los de»farmacia única? puede trasladarse sin tener en cuenta los límites de distancias previstos con carácter general.
- El banco que financia mi compra de farmacia exige que hipoteque mi piso. Me intranquiliza aportarlo como garantía, pero a esto, el gestor de la entidad me dice que ya lo pongo de todas formas, ¿Me lo pueden explicar?
La hipoteca es una garantía que se puede, aportar en los préstamos para reforzar la posición del acreedor ante un posible impago por parte del prestatario.
Ahora bien, ese reforzamiento consiste en designar como acreedor preferente a esa entidad bancaria, a la hora de cobrarse con cargo a ese bien concreto. Es decir, nadie antes que ese banco puede solicitar el embargo o la subasta de ese piso, pero eso no quiere decir que las deudas del prestatario terminen con la subasta, puesto que también podrán ser embargados cualquiera otros bienes del deudor hasta saldar la deuda.
Y lo mismo ocurre si no se ha constituido hipoteca sobre la casa: el banco podrá pedir el embargo de ese inmueble, así como de cualquier otro bien que sea propiedad del prestatario. En resumen, podemos afirmar que el riesgo sobre su casa lo determina la deuda principal, el préstamo, no la hipoteca. Por lo tanto, por el hecho de no hipotecar su vivienda, o cualquier otro bien, no lo aparta del riesgo de ser ejecutado en caso de impago, puesto que en Derecho Civil español, el deudor responde con todos sus bienes, presentes o futuros, de sus obligaciones, independientemente de que estén hipotecados o no.
- El vendedor de mi farmacia, me aplazará el pago de las existencias, y le daré un cheque en garantía. Mi asesor me dice que es mejor dar un pagaré. ¿Qué opinan ustedes?
Salvo que exista algún otro dato relevante en la operación que no hayamos tenido en cuenta, estamos de acuerdo con su asesor. El cheque y el pagaré son instrumentos muy similares, pero el cheque tiene la peculiaridad de que, sea cual sea la fecha de su emisión, vence»a la vista?, es decir, que aunque tuviera fecha de diciembre, si se presentara al cobro en su banco en marzo, habría de ser abonado o, de lo contrario, usted tendría ya un impago.
Por su parte, el pagaré puede tener una fecha cierta de pago, lo que le permite a usted marcar cuándo ha de ser abonado, conforme con el pacto que tenga con su vendedor.
- En mi oficina de farmacia manejo ciertas sumas de dinero en metálico y suelo hacer pagos a proveedores en billetes. ¿Está prohibido hacerlo así?
En el momento de responder a esta pregunta, aún no ha sido aprobada la Ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal, al que usted indirectamente alude.
Con la salvedad de algún cambio posterior, la previsión es que no se puedan hacer pagos en los que intervengan empresarios o profesionales, en metálico, por importes superiores a los 2.500.- euros.
Es usual que en establecimientos minoristas se acumulen ciertas sumas de dinero en metálico pero, mientras no supere este importe, usted podrá seguir haciéndolo.
Si va a superar esta cantidad, lo obligado será hacerlo mediante transferencia bancaria o cheque. Al margen de este límite quedan las operaciones entre particulares, por ejemplo, si usted adquiere una vivienda a su vecino ( no a una constructora) e, igualmente, podrá hacer ingresos superiores en su banco sin problemas, puesto que quedan expresamente excluidas del citado límite las operaciones con entidades bancarias.
- Me han comentado que la posibilidad de obtener la capitalización del desempleo, depende de la edad del solicitante que pretenda ser trabajador autónomo. ¿Es así?
No exactamente. La posibilidad de obtener en un pago único la prestación se ofrece a todas las edades. No obstante, la última reforma laboral cuenta con una previsión a este respecto, en el sentido de que desde el 12 de febrero de 2012 se amplía el límite máximo del abono del pago único de la prestación contributiva por desempleo, hasta el 100 por cien de su importe para los beneficiarios, hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, ambas edades inclusive, que pretendan constituirse como trabajadores autónomos.
Hasta ahora, el límite era del 80 por cien para hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, y del 60 por ciento para los demás.
- Me han comentado que la posibilidad de obtener la capitalización del desempleo, depende de la edad del solicitante que pretenda ser trabajador autónomo. ¿Es así?
No exactamente. La posibilidad de obtener en un pago único la prestación se ofrece a todas las edades. No obstante, la última reforma laboral cuenta con una previsión a este respecto, en el sentido de que desde el 12 de febrero de 2012 se amplía el límite máximo del abono del pago único de la prestación contributiva por desempleo, hasta el 100 por cien de su importe para los beneficiarios, hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, ambas edades inclusive, que pretendan constituirse como trabajadores autónomos.
Hasta ahora, el límite era del 80 por cien para hombres de hasta 30 años de edad o mujeres de hasta 35 años de edad, y del 60 por ciento para los demás.
- El laboratorio donde trabajo va a reducir plantilla y seré despedido. ¿Puedo hacer uso de la capitalización del paro para comprar una oficina de farmacia?
Para quienes, estando»en el paro?, pretendan constituirse en trabajadores autónomos, existe la posibilidad de obtener en un pago único su prestación, si se cumplen los siguientes requisitos:
? Estar desempleado.
? Ser perceptor de una prestación de desempleo de nivel contributivo por haber cesado de forma definitiva en su relación laboral.
? Tener, al menos, tres meses de prestación pendientes de percibir.
? No haber obtenido el reconocimiento de un pago único en los 4 años anteriores a la fecha de solicitud del derecho que ahora pretende.
? Que la actividad profesional que va a desarrollar y para cuyo inicio solicita el pago único sea el Inicio de una actividad como trabajador por cuenta propia o autónomo.
? Iniciar la actividad en el plazo máximo de un mes desde la resolución de concesión del derecho, y en todo caso, con fecha posterior a la solicitud.
- Según creo, una baja laboral superior a nueve días, ahora puede ser la causa de un despido por causas objetivas, con una indemnización reducida. ¿Pueden confirmarlo?
Con la última reforma, se ha concretado este tipo de situación para cuando se produzcan faltas de asistencia al trabajo, aún justificadas pero intermitentes, que alcancen:
a) el 20 % de las jornadas hábiles en dos meses consecutivos,
b) o el 25 % en cuatro meses discontinuos dentro de un periodo de doce meses.
Ahora bien, no se computarán como faltas de asistencia, entre otras, las debidas a accidente de trabajo, maternidad, riesgo durante el embarazo y la lactancia, enfermedades causadas por embarazo, parto o lactancia, paternidad, licencias y vacaciones, ni tampoco las debidas a enfermedad o accidente no laboral cuando la baja haya sido acordada por los servicios sanitarios oficiales y tenga una duración de más de veinte días consecutivos.
- He oído que se ha previsto que las ganancias patrimoniales procedentes, por ejemplo, de la venta de una oficina de farmacia, no estén gravadas si se reinvierte en una nueva oficina de farmacia. ¿Me lo pueden concretar?
Por el momento en cuanto a la normativa relativa al territorio común, los beneficios tributarios relativos a la reinversión, se ciñen exclusivamente a las sociedades mercantiles, que tienen modificaciones en su tributación dependiendo de si se reinvierten o no los beneficios obtenidos en la venta de activos empresariales.
En lo que respecta a IRPF, más en concreto a la oficina de farmacia, lo que ha existido hasta hace unos años es la llamada»periodificación por reinversión?, que permitía pagar los impuestos correspondientes a la venta de activos, en varios años, si se reinvertía bajo determinadas condiciones. Ese mecanismo ya no está contemplado en la normativa y, aunque sí que se ha hablado en alguna ocasión por los respectivos líderes políticos sobre medidas relacionadas con este asunto, por ahora no se ha publicado ninguna disposición al respecto.
- Quisiera conocer cuáles son los requisitos para que un local pueda ser oficina de farmacia
El local deberá reunir los siguientes requisitos:
Ha de contar con una superficie útil mínima de 75 metros cuadrados; el acceso ha de ser libre, directo y permanente a la vía pública; si el local cuenta con más de una planta, éstas deben estar comunicadas. Las zonas que ha de tener son las siguientes: de atención al público (que ha de tener 30 metros cuadrados de superficie como mínimo), de almacenamiento de medicamentos y productos sanitarios, de laboratorio, de despacho del farmacéutico.
En cuanto a los requisitos aplicables al laboratorio, nos remitimos al R.D. 175/2001, de 23 de febrero.
Si la oficina de farmacia contase con secciones autorizadas, tales como óptica, u ortopedia, por ejemplo, éstas habrán de reunir los requisitos adicionales que contemple la legislación que resulte de aplicación. A falta de normativa específica, el local deberá tener como mínimo con un módulo de 12 metros cuadrados adicional a la superficie total de la oficina de farmacia por cada sección o actividad diferenciada.
Además de lo anterior, el citado local habrá de guardar las siguientes distancias:
250 metros respecto a las oficinas de farmacia y
150 metros respecto a los Centros de Salud.
Excepcionalmente, en casos de traslados forzosos, dentro de la misma zona farmacéutica, las distancias anteriores se verían reducidas a 150 metros respecto a la oficina de farmacia más próxima, y 150 metros respecto a los Centros de Salud.
- He decidido transmitir mi participación en una oficina de farmacia pero no llego a un acuerdo con mi socio para que él me la compre. ¿Cuánto tiempo he de concederle para que se decida?
Usted puede llegar a acuerdos con otros compradores e, incluso, puede formalizar la venta de su participación, a favor de un tercero. No obstante, sepa que su socio dispone de un derecho denominado retracto de comuneros, que le faculta para adquirir preferentemente esa participación, en las mismas condiciones en que se ha efectuado la operación con ese otro comprador.
El procedimiento aconsejable, una vez llegado a un preacuerdo con otro comprador, es notificar fehacientemente a su socio de la venta prevista, dándole, al tiempo, la posibilidad de comprarla él en las mismas condiciones.
Su socio dispone de nueve días para aceptar la operación, pero si no le notifica esta decisión en plazo, usted puede transmitir libremente a su otro comprador. También es posible que le informe de su voluntad de no comprar la participación en venta; en ese caso, nuestra recomendación es que pida a su socio que esa renuncia la manifieste por escrito y se la entregue debidamente firmada, de modo que usted pueda acreditar en todo momento que ha cumplimentado este trámite.
- ¿Cómo ha de entenderse que afecta el decreto 12/2012 a la amortización del fondo de comercio de la oficina de farmacia?
La previsión contenida en el Real Decreto Ley 12/2012, busca una especie de»tregua? en cuanto a las deducciones aplicables por los interesados, en sentido de que limita el ritmo de deducción durante dos ejercicios, con el fin de obtener mayor recaudación respecto a 2012 y 2013.
Como sabemos, el ritmo anual de amortización del fondo de comercio va desde el 5 % con carácter general, al 7,5 %, si se trata de empresas de reducida dimensión (prácticamente todas las oficinas de farmacia españolas), pero para este ejercicio y el siguiente, la cuota máxima se ha reducido al 1% en general, y al 1,5 % respectivamente.
Esto supone que el Estado obtiene mayor recaudación durante estos dos ejercicios, pero no implica realmente una subida de impuestos, ni pérdida de la facultad de deducción del fondo de comercio, puesto que la parte de amortización que no se deducirá en estos dos ejercicios, – un 4 % y un 6 % de diferencia -, se podrá deducir en los años siguientes, al haber sido ampliado el plazo de amortización, haciendo que la deducción total sea incluso más interesante, al dejar gastos deducibles para ser aplicados en ejercicios en los que es previsible que los ingresos sean mayores y, consecuentemente, mayor la tributación.
- He oído que se ha modificado la deducción por gastos financieros en el IRPF, en el decreto del pasado viernes 30 de marzo. ¿Me afecta esto al deducir los intereses por la compra de mi farmacia?
En el Real Decreto 12/2012, el Gobierno ha previsto algunas medidas limitadoras de la deducción de los gastos financieros, estableciendo unos topes anuales a la deducción por este concepto.
No obstante, la medida no tiene aplicación a las oficinas de farmacia, puesto que se trata de medidas previstas para compañías mercantiles que tienen la consideración de grupo empresarial, conforme a determinados preceptos contables, que nada tienen que ver con las farmacias, cuya titularidad corresponde a personas físicas, muy alejadas del concepto de grupo empresarial.
Además, para estas compañías a las que si les afecten las medidas, el límite anual de deducción por gastos financieros es de un millón de euros, de modo que, aunque fueran medidas de aplicación a este sector, dudamos mucho que pudieran tener aplicación práctica.
