Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Precisamente lo que ha venido a consagrar el último cambio normativo es la indiferencia sobre la conocida condición de»transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial? para que una operación no quedara sujeta a I.V.A.

Por el contrario, ahora es suficiente, para que la operación no esté sujeta, con que se transmita una»unidad económica autónoma? capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios. En este sentido, la transmisión del local no se considera obstáculo para que la oficina de farmacia pueda seguir funcionando como actividad económica y, por lo tanto, la operación seguirá estando no sujeta a I.V.A.

De todos modos, lo que no ha tenido modificación alguna es la aplicación del Régimen especial del Recargo de Equivalencia, en el sentido de que las cantidades que, en su caso, pudiera repercutir un farmacéutico en sus operaciones empresariales, no deberán ser ingresadas en Hacienda, quedando en poder del vendedor.

El XXIII Convenio colectivo marco para oficinas de farmacia, incluye como importante novedad respecto a los convenios anteriores, las horas complementarias, que se definen como las horas que excediendo de la jornada ordinaria anual, vienen impuestas a la oficina de farmacia por la Administración competente como horario mínimo de apertura al público, entre las que han de incluirse, en todo cado, las horas trabajadas en el servicio de guardia.

El citado convenio establece una retribución de estas horas complementarias mediante tablas salariales, que suponen un incremento respecto a lo percibido por el trabajador por hora de trabajo ordinaria, e inferior a la hora extraordinaria, y además, podrán compensarse por tiempo de descanso, a razón de una hora de inactividad por cada hora complementaria, según el artículo 34.3, que usted mismo cita.

Por tanto, dada la literalidad del precepto, («a cada hora complementaria le corresponderá otra de inactividad»), que coincide además con la interpretación de la FEFE, la distinción entre si la cobertura de la guardia coincide con noches o festivos sólo se tendría en cuenta en el supuesto de retribución dineraria.

Entendemos que si le ha sido autorizado el nombramiento de uno o varios sustitutos, con base a una razón prevista legalmente que justifique su ausencia, no estará obligado a estar en su oficina de farmacia. Respecto al ejercicio de la segunda actividad, entendemos que no es una razón que le pueda eximir de estar presente en su oficina de farmacia, al menos durante el horario mínimo, aunque tenga usted contratados a otros farmacéuticos.

Podemos considerar que estas cantidades, lo que conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior se denominaba participación en el traspaso, y actualmente suele aparecer como una compensación exigida por el arrendador como condición para el otorgamiento de un nuevo arrendamiento a favor del comprador de una oficina de farmacia, tienen el mismo tratamiento, a efectos tributarios, que la cuota de arrendamiento, sometidas por tanto, a la aplicación del I.V.A., y del I.R.P.F.
En concreto, en lo que a retenciones se refiere, tenemos por ejemplo a la consulta de la DGT, Consulta nº V103/2008 de 18 enero 2008, en la que se afirma que, salvo que resultase aplicable alguno de los supuestos de exoneración reglamentariamente establecido, existe la obligación por parte del arrendatario de practicar la correspondiente retención a cuenta del IRPF, sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, incluyéndose la participación en el derecho de traspaso del local de negocio, resultando de aplicación el tipo vigente del 18% sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Uno de los requisitos legales más destacados a la hora de formalizar una hipoteca mobiliaria es, precisamente, que el arrendatario prestatario, usted, tenga contrato de arrendamiento vigente y con «facultad de traspasar». El término traspaso ha de entenderse sustituido por el de «cesión» que es la fórmula que recoge la actual Ley de Arrendamientos Urbanos para regular la transmisión de la posición de arrendatario de una persona a otra.

Es lógico que la Ley y, por tanto, su banco, quieran que usted tenga esa facultad, puesto que, en el hipotético caso de que la hipoteca fuera ejecutada y la oficina de farmacia fuera adjudicada en subasta a un tercero, éste necesitaría contar con el local en arrendamiento, puesto que lo contrario (lo que usted tiene regulado en su contrato actualmente) implicaría que ese comprador no podría disponer de local, con lo que tal operación resultaría imposible.

El derecho de cesión contemplado en el artículo citado, consiste en que usted pueda ceder el arrendamiento a un tercero, sin otro requisito que comunicárselo fehacientemente al propietario, que no podría oponerse, ni exigir compensaciones, como ocurría con el anterior sistema de traspaso. El problema es que ese derecho de cesión puede quedar descartado en el contrato, lo cual sería lícito, pero sus vendedores han de entender que esa cláusula imposibilita la venta, puesto que usted no tendrá financiación en esos términos.

El régimen especial del recargo de equivalencia se aplica a los comerciantes minoristas que comercialicen al por menor productos o artículos que no estén exceptuados expresamente y sean personas físicas, por lo que en ningún caso será aplicabel a las sociedades mercantiles (S.A. o S.L.), pero sí puede serlo a las Comunidades de Bienes, las sociedades civiles, y herencias yacentes, siempre que todos sus comuneros, partícipes, socios o herederos sean personas físicas.

En cualquier caso, tenga en cuenta que los sujetos pasivos a los que es de aplicación este régimen especial del recargo de equivalencia están obligados a acreditar ante sus proveedores el hecho de estar sometidos o no al citado régimen, en relación con las adquisiciones que realicen.

A menudo se suele interpretar que la oficina de farmacia, al tratarse de una actividad para la que es exigible notables requisitos, entre los que destaca la necesidad de poseer titulación universitaria ademada, no es susceptible de formar parte del patrimonio ganancial, pero el Tribunal Supremo, en numerosas ocasiones, ha sentenciado que, independientemente de la regulación de la titularidad administrativa, la oficina de farmacia constituye un fundo económico independiente del ejercicio profesional y, por lo tanto, está sometida a las normas de atribución de propiedad dentro del matrimonio como cualquier otro bien.
En su caso, al ser concedida la farmacia después de celebrado el matrimonio, pensamos que puede tener carácter ganancial. Pero esta calificación ha de entenderse con las debidas reservas, puesto que hay otras variables muy importantes a las que atender, como la procedencia de los fondos con los que se han sufragado los gastos de instalación.

Es necesario analizar pormenorizadamente su situación y para ello le recomendamos que se ponga en manos de un letrado especializado en Derecho Civil, quien estudiará con el debido detenimiento todos los detalles importantes antes de llegar a una conclusión definitiva.
En cuanto al valor, entendemos que lo más razonable en su caso es acudir a una tasación, que puede tener incluso el carácter de pericial si su situación matrimonial no se resuelve amistosamente. Cualquier fórmula o coeficiente multiplicador sobre las ventas que le recomienden de cara al establecimiento del precio no será más que un remoto indicio que dudosamente le servirá para tomar una decisión con la debida seriedad.

No encontramos incompatibilidad alguna. Podemos afirmar que, en resumen, las sociedades de garantía recíproca son entidades formadas por empresarios con el fin de garantizar los préstamos solicitados por sus miembros, de modo que su existencia y funcionamiento pertenece al ámbito financiero y mercantil y no colisiona en modo alguno con el sector farmacéutico. Es más, Farmaconsulting ha participado en alguna transmisión de oficina de farmacia en cuya financiación ha intervenido alguna de estas sociedades.

En principio, podemos esperar que las exigencias de esta sociedad para respaldar la operación sean algo menores que los que nos exigirá un banco, pero deberá tener preparada la operación con mayor antelación puesto que será necesario explicarla y defenderla ante un mayor número de profesionales.

En principio, con los datos de que disponemos, no vemos una relación directa entre la procedencia de esos fondos y la posibilidad de alguna eventual ventaja tributaria.

Sí existen condicionantes que pudieran ser aplicados en la compra de una oficina de farmacia, relacionados con las ventajas establecidas para la sucesión en empresas familiares. Las normas que regulan estas ventajas, tanto estatales como autonómicas, se conceden notables bonificaciones e incluso exenciones, relativas al I.R.P.F. o al Impuesto sobre Sucesiones, para el caso en que un titular de una explotación económica, por ejemplo, una oficina de farmacia, la transmita a favor de los familiares previstos en la normativa, en unas determinadas condiciones.

Si los inmuebles de los que usted habla estaban afectos a alguna explotación económica, sí es posible que obtuviera alguna ventaja por el hecho de reinvertir el producto de su venta, pero sería necesario analizar detenidamente cada caso concreto. Si lo desea, puede precisar más su consulta y le daremos una respuesta más concreta.

En los casos en que no se establece la igualdad de participaciones entre los copropietarios, suele ser más frecuente que se transmita un pequeño porcentaje y el actual titular mantenga la propiedad de la mayor parte.

Por ejemplo, es usual que los padres realicen la transmisión a favor de sus hijos en varias fases, haciendo sucesivas compraventas. Con esta medida, el titular conserva el poder de decisión sobre la explotación, al tiempo que logra incentivar a su descendiente, propiciando su implicación como propietario de la oficina de farmacia.

Otra razón que pudiéramos encontrar es que el titular quiera mantenerse en activo con el fin de completar su periodo de cotización a la Seguridad Social, y reserve, si la normativa de su comunidad lo permite, incluso cuotas menores al 20 por ciento.

Prescindiendo del análisis de las cuotas concretas de propiedad que se tengan, la copropiedad supone ahorros en cotizaciones, puesto que cada uno de los copropietarios cotiza en el régimen de trabajadores autónomos, con menores costes que el régimen general, aplicado a los trabajadores por cuenta ajena, también es más lógico que un copropietario esté más incentivado e interesado por la buena marcha de la explotación que si fuera personal contratado.

En contrapartida, podemos destacar el hecho de que las decisiones han de ser compartidas, y discutidas, y el riesgo de que entre los socios no se establezca una buena relación, pero esto último puede ser prevenido con un serio acuerdo de régimen interno de funcionamiento, discutido y firmado al principio de la relación, cuando todos están en su mejor disposición.

En principio la transmisión de una oficina de farmacia es una operación sujeta al I.V.A., y, por lo tanto, la parte vendedora tendrá que repercutir la cuota correspondiente a la parte compradora, efectivamente, un 16 por ciento en el caso de mobiliario y fondo de comercio.

Hasta la actualidad, la transmisión puede quedar no sujeta por aplicación del artículo 7,1,a de la Ley del impuesto, en el caso de cumplirse tres condiciones:

        a) Transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial

        b) A favor de un solo adquirente

        c) Que continúe en el ejercicio de la actividad.

No obstante, con la entrada en vigor de la nueva redacción de este artículo 7, propuesta en el proyecto de ley publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 5 de septiembre de 2008, todas las operaciones quedarán sujetas a I.V.A., al tener como adquirente a una persona que no puede deducir la totalidad de la cuota, dado que se encuentra sometido al recargo de equivalencia.

Esto no quiere decir que haya que ingresar cantidad alguna en Hacienda por los conceptos comentados, puesto que las cantidades repercutidas serán propiedad del vendedor, de modo que la situación, materialmente, no cambiará: las partes pueden acordar que el I.V.A., se considere incluido en el precio, con lo que la inversión total a cargo del comprador no se verá incrementada, todo ello, sin generar costes a la parte vendedora.

Farmaconsulting ha emitido numerosos informes periciales en procesos en los que el valor de una oficina de farmacia estaba controvertido. En estas valoraciones el método utilizado es «sumatorio del beneficio neto empresarial», que en resumen, podría explicarse como el cálculo del valor en función del tiempo que, de acuerdo con el beneficio previsible de la oficina de farmacia, podría esperar un hipotético comprador para recuperar su inversión.

Desde luego, se trata de un valor al que el mercado no se ha de atener necesariamente, puesto que el valor alcanzado en una venta también puede responder a factores muy diversos, como el interés concreto de un comprador determinado por esa oficina de farmacia y no otra, a la confianza generada en los compradores por el tipo de análisis realizado de la explotación previo a la puesta en venta de la oficina de farmacia por la consultoría elegida? En todo caso, el uso de un factor objetivo multiplicador de las ventas está descartado de antemano, puesto que su uso desatiende a datos muy importantes, como la estructura de gastos de cada explotación, su potencialidad o sus amenazas, por ejemplo, respecto a nuevas aperturas o traslados.

El juez tendrá en consideración las pruebas propuestas por las partes y, en función de la solvencia que le sea demostrada respecto a cada una, efectuará su valoración, que es libre y no está sometida a ningún criterio predeterminado.

Lo habitual, y se lo confirmará rápidamente su entidad bancaria, es que a la hora de formalizar el aval de sus padres, éstos comparezcan como fiadores solidarios de usted como deudor principal, y esto descarta que la entidad financiera tenga que acudir primero a reclamarle a usted, o a demandarle, embargar y ejecutar sus bienes, antes de acudir a los fiadores.

Por el contrario, el banco lo que buscará es la manera más rápida y menos costosa para obtener el resarcimiento de la deuda y para ello acudirá a ambos patrimonios, localizando los bienes más fáciles de embargar, como los depósitos en cuentas bancarias, rentas, salarios y, posteriormente, contra bienes más difíciles de hacer líquidos, como los inmuebles.

En la norma de Ordenación Farmacéutica de Galicia, se establece que: «la presencia y actuación profesional del farmacéutico en la oficina de farmacia es requisito inexcusable para llevar a cabo las funciones propias de la atención farmacéutica», añadiendo además que: » La colaboración de farmacéuticos adjuntos, técnicos o auxiliares de farmacia y demás personal no excusa la responsabilidad del farmacéutico titular o cotitular de la oficina de farmacia».

La citada norma prevé que pueda nombrarse un sustituto o regente «Cuando el titular o regente haya de ausentarse por circunstancias excepcionales y temporales debidamente justificadas?? entre las que no vemos cabida para el hecho de realizar otra actividad laboral.
No obstante, en la misma norma se afirma que, «Con la finalidad de garantizar la presencia y actuación profesional del farmacéutico en los casos de horarios ampliados sobre el mínimo, se establecen los siguientes criterios:

A) Para aumentos de horario de la oficina de farmacia de hasta dos horas diarias, sólo se requerirá la presencia del farmacéutico titular.
B) Para aumentos que supongan la apertura entre nueve y doce horas al día, será obligatoria la contratación de un farmacéutico más.

A nuestro entender, es lógico pensar que el espíritu de la norma es garantizar la presencia de un farmacéutico al frente de la oficina de farmacia, pero no necesariamente la presencia del titular propietario, de modo que podrían compatibilizarse ambas actividades.

No obstante, la conclusión depende de la interpretación que haga la Administración en cada caso y circunstancia concreta, de modo que es recomendable comentar el asunto previamente con la Consellería de Sanidad.

Si es frecuente encontrar limitaciones a la transmisión después de la primera apertura, o en los casos de una venta reciente, pero revisando las legislaciones del resto de las comunidades autónomas, vemos que La Rioja es la única en la que el traslado supone un impedimento para la transmisión.

La ganancia (o pérdida) patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de la transmisión de la oficina de farmacia formará parte de su renta del ahorro, para el que la Ley de I.R.P.F dispone un tipo de gravamen único del 18%.

Ahora bien, en el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes, con independencia del momento en que se produce la ganancia (o pérdida) patrimonial, que se produce en el momento de la transmisión de la oficina de farmacia.

Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.

Como usted bien dice, los locales, usualmente, están sujetos a la aplicación del I.T.P., puesto que en I.V.A., si se trata de la segunda o posterior transmisión, están no sujetos.

Lo que ocurre es que la Ley del I.V.A., establece la posibilidad de que las partes renuncien a esta exención, aplicándose la cuota correspondiente y, de esta manera, el comprador podría deducírsela, al contrario de lo que ocurre con el I.T.P., cuya cuota no es repercutible ni compensable en modo alguno con Hacienda.

Ahora bien, para que tal renuncia sea viable, su comprador debe ser sujeto pasivo del I.V.A., y tener derecho a la deducción total de las cuotas que soporte en este impuesto, lo que excluye a quienes estén sometidos al Régimen Especial del Recargo de Equivalencia.

Otra cosa es si el local lo compra a través de una sociedad limitada o de otro tipo, entonces, si respetan el resto de condicione exigidas por la Ley, sí se podría pactar la operación como su comprador propone, pero tenga en cuenta que, en este caso, como excepción al sistema normal del Recargo de equivalente, usted sí tendría que abonar la cantidad repercutida en concepto de I.V.A., en Hacienda, mediante un formulario especial previsto para este caso.

Tanto en el caso en que la transmisión se efectúe a favor de un descendiente como si se hace a favor de un tercero ajeno a la familia, nos encontramos ante la figura conocida como «sucesión de empresa» que, en resumen, supone la continuidad de la plantilla en las mismas condiciones en que se encuentra con anterioridad a la transmisión.

Tampoco depende del tipo de contrato que usted tenga, puesto que, como decimos, la normativa dispone que la situación no queda alterada.

Otra cosa es que, con ocasión de la transmisión, el nuevo titular configure su planificación de la explotación con otros criterios y, con base a ellos pretenda, por ejemplo, que el número de empleados varíe. En ese caso serían de aplicación las disposiciones relativas al despido, pero los trabajadores partirían de los mismos salarios, restantes condiciones y antigüedad que tenían antes de la cesión de la oficina de farmacia.

Tanto en el caso en que la transmisión se efectúe a favor de un descendiente como si se hace a favor de un tercero ajeno a la familia, nos encontramos ante la figura conocida como «sucesión de empresa´´ que, en resumen, supone la continuidad de la plantilla en las mismas condiciones en que se encuentra con anterioridad a la transmisión. Tampoco depende del tipo de contrato que usted tenga, puesto que, como decimos, la normativa dispone que la situación no queda alterada.

Otra cosa es que, con ocasión de la transmisión, el nuevo titular configure su planificación de la explotación con otros criterios y, con base a ellos pretenda, por ejemplo, que el número de empleados varíe. En ese caso serían de aplicación las disposiciones relativas al despido, pero los trabajadores partirían de los mismos salarios, restantes condiciones y antigüedad que tenían antes de la cesión de la oficina de farmacia.

En el caso de utilización exclusiva del vehículo en la actividad, cuestión de hecho que deberá ser, en su caso, objeto de valoración por los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, podrán deducirse para la determinación del rendimiento neto de la actividad tanto las amortizaciones del vehículo, como los gastos derivados de su utilización.

Por otra parte, tenga en cuenta que el artículo 22 del Reglamento del I.R.P.F., dispone que no se entenderán afectados a la actividad empresarial aquéllos bienes que se utilicen simultáneamente para actividades económicas y para necesidades privadas, salvo que la utilización para estas últimas sea accesoria y notoriamente irrelevante. Llegados a este punto, podríamos caer en la tentación de discutir sobre si el uso particular que puede hacer del vehículo es o no irrelevante, pero nos evita rotundamente este trabajo el mismo artículo citado, cuando en su punto 4 aclara que este criterio de irrelevancia del uso privado no será de aplicación a los automóviles de turismo, salvo ciertos supuestos, entre los que no se incluye el desplazamiento del empresario a su establecimiento.

Por lo tanto, si su vehículo es utilizado también para un uso privado distinto del desplazamiento a su farmacia, no serán deducibles en la determinación del rendimiento neto ni las amortizaciones del vehículo ni los gastos derivados de su utilización.