Consejos para comprar y vender Farmacias en España

La deducibilidad de los gastos efectuados sin obtener contraprestación es siempre un territorio peliagudo y cuestionado habitualmente por la Administración Tributaria, de modo que es aconsejable, en primer lugar, que consulte este asunto pormenorizadamente con su asesor contable, quien conoce con mayor detalle las características y circunstancias e su actividad.

Dicho esto, en principio una condenación de una deuda puede considerarse, efectivamente, una liberalidad y, por lo tanto, no sería deducible. Ahora bien, por lo que usted comenta, el»descuento? no obedece propiamente a su intención de hacer una donación» que es lo que descarta la ley en cuanto a deducciones-, sino que más bien es una consecuencia necesaria de los problemas de solvencia de los clientes, que obligan a sus proveedores a renegociar una deuda que, en otro caso, probablemente resultaría impagada en su totalidad.

Si usted puede demostrar esas circunstancias que le han obligado a la renegociación: cheques o letras devueltas, existencia de otros proveedores con problemas…etc., entendemos que sí sería deducible como gasto esa partida correspondiente a la rebaja. Puede apoyarse en esta conclusión en la consulta vinculante de la DGT V2777/2007, que analiza un caso similar al que usted plantea.

El exceso sobre la indemnización legal o judicial se entendería Liberalidad, y por tanto , no sería deducible.

En general, los donativos y liberalidades no tienen la consideración de gastos fiscalmente deducibles, excepto:

– Los gastos por relaciones públicas con clientes y proveedores. Por ejemplo, los gastos incurridos por una empresa para entregar a todos sus clientes y proveedores participaciones de la lotería nacional, se podrían incluir dentro de los producidos por relaciones públicas con dichos clientes y proveedores.
– Los que con arreglo a los usos y costumbres se efectúan con respecto al personal de la empresa, incluyendo en este apartado las cestas de navidad, pero no se consideran gastos deducibles los realizados en concepto de regalos de navidad.
– Los realizados para promocionar, directa o indirectamente, la venta de bienes y prestación de servicios.
– Los que se hallan correlacionados con los ingresos.

Aunque, usualmente, los farmacéuticos no tienen obligación de expedir ni entregar factura, en algunas ocasiones sí puede ser necesario, por ejemplo a requerimiento de un cliente que la necesite para efectuar deducciones en su tributación. En este caso, entre los requisitos de forma de las facturas no se incluye la firma de quien la emite. Estos requisitos son, fundamentalmente, los siguientes:

a) Que la factura esté correlativamente numerada.

b) La fecha de su expedición.

c) Nombre y apellidos, razón o denominación social completa, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones.

d) Número de identificación fiscal de la farmacia y del cliente.

e) Domicilio, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones.

f) Descripción de las operaciones.

g) El tipo impositivo o tipos impositivos, en su caso, aplicados a las operaciones.

h) La cuota tributaria que, en su caso, se repercuta, que deberá consignarse por separado.

i) La fecha en la que se hayan efectuado las operaciones que se documentan o en la que, en su caso, se haya recibido el pago anticipado, siempre que se trate de una fecha distinta a la de expedición de la factura.

Si en su contrato no se dice nada al respecto, ha de entenderse que es de aplicación lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y por lo tanto, si a su comprador le parece aceptable el resto del contenido de ese contrato» respecto a obras, gastos etc -, no habría que contar con la voluntad del arrendador, conforme la lo dispuesto en el artículo 32. Este artículo establece que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendador simplemente tiene derecho a una elevación de renta del 20 por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato.

La cesión deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. Por lo tanto, en el momento de formalizar la transmisión de la oficina de farmacia, en la escritura deberá constar que se procede a la cesión del contrato de arrendamiento a favor de la parte compradora y, por último, requieran al notario para que notifique al arrendador que se ha producido la cesión.

No necesariamente.

La respuesta depende del uso que efectivamente se esté haciendo de esas plazas de aparcamiento. Si tal utilización se reduce al periodo circundante con el horario laboral, los tribunales han entendido que tal uso únicamente constituye un beneficio orientado exclusivamente a facilitar el funcionamiento de la oficina de farmacia y por lo tanto, sin trascendencia en las nóminas o impuestos de los trabajadores.

Por el contrario, si se llegara a demostrar que tales plazas de aparcamiento están a disposición de sus trabajadores también fuera de la jornada laboral estaríamos, a juicio de los tribunales, ante una retribución en especie, que sí habría de constar en las correspondientes nóminas, debiendo sus empleados declararla en su liquidación de I.R.P.F.

Probablemente, esta cuestión ya se la ha aclarado suficientemente al arrendador su letrado, pero sepa que, sea un impuesto, la base imponible generada en un servicio o la compensación de unos gastos, se trata de costas que han de ser abonadas por quien determine la sentencia, de modo que no sirve su forzada interpretación. En cuanto al asunto concreto del I.V.A., tampoco podría exigir que se hubiera formalizado factura alguna hasta el momento en que la condena sea firme, puesto que los letrados no tienen que hacerlo hasta que, naturalmente, esté fijado el responsable del abono de esas cantidades.

Ante cualquier pretensión de cara a exigir al banco el mantenimiento de unas determinadas condiciones, nos encontramos con la dificultad de prueba, puesto que no es fácil demostrar qué condiciones pactó expresamente salvo que usted cuente, por ejemplo, con una oferta vinculante emitida por el banco.

Por otra parte, piense que la entidad bancaria, a la hora de evaluar el riesgo, quizá contaba con que usted iba a efectuar una determinada aportación personal para el pago, por ejemplo, de las existencias, pero quizá es usted quien está cambiando la situación, al hacerle ver que quizá no tenga ese dinero, puesto que ha negociado su fraccionamiento. Lo cierto es que, aunque pueda parecer poca cosa respecto al montante total de la operación, es que el riesgo que va a asumir el banco es diferente, y eso no gusta nada a los departamentos de riesgos que analizan las operaciones.

Además, si usted va a garantizar el préstamo con una hipoteca mobiliaria, tenga en cuenta que la ley no permite hipotecar oficinas de farmacia cuyas existencias no estén completamente pagadas» con la salvedad, claro, del préstamo que se está garantizando-, ý así, pudiera ser que el banco tenga razones válidas para oponerse a sus intenciones.

Usted pretende realizar una modificación en la finca registral de la que es titular, a través de una segregación, esto es, la separación de parte de una finca inmatriculada para formar una nueva. Se trata de una operación registral indispensable siempre que se enajene sólo parte de una finca inscrita. Por la segregación no se extingue la finca matriz, cuyo resto sigue inscrito. Al margen de su inscripción de propiedad se hará constar la segregación efectuada, así como la descripción de la porción restante de dicha finca matriz. La parte segregada origina el nacimiento de una nueva finca, a la que se abre folio propio. En la inscripción de la nueva finca se expresará su procedencia y los gravámenes vigentes de la finca matriz, que la seguirán afectando como si la segregación no se hubiera producido.



Pero además de la segregación registral propiamente dicha, tenga en cuenta que la misma pudiera requerir, con carácter previo, una separación física del local respecto de los sótanos (realización de tabiques o accesos independientes, etc), y que para llevarla a cabo pudiera ser necesario no sólo obtener la oportuna licencia de obras por parte del Ayuntamiento, sino también , la correspondiente autorización de la modificación del local por parte de la Delegación de Sanidad de su comunidad.

El resultado previsto inicialmente con la constitución de una cuenta en participación es la remuneración del capital aportado con una participación en los resultados prósperos o adversos de la explotación de la oficina de farmacia. No obstante, la Administración considera que, a pesar de que los rendimientos no se obtengan en la forma inicialmente prevista, la calificación tributaria de los rendimientos procedentes de la venta de la propia cuenta en participación sigue siendo la de rendimientos del capital mobiliario derivados de la cesión a terceros de capitales propios, y no como una ganancia patrimonial. Este matiz es importante, puesto que la Ley de IRPF prevé que únicamente puedan compensarse entre sí las partidas del mismo tipo y, por lo tanto, si usted tiene un ingreso que es considerado como rendimiento del capital, no podrá compensarlo con una pérdida patrimonial que hubiera sufrido.



En concreto esta situación se regula en el artículo 49 de la Ley de IRPF, donde se afirma, al tratar de la Integración y compensación de rentas en la base imponible del ahorro, que



» la base imponible del ahorro estará constituida por el saldo positivo de sumar los siguientes saldos:



a) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, los rendimientos a que se refiere el artículo 46 de esta Ley.
Si el resultado de la integración y compensación arrojase saldo negativo, su importe sólo se podrá compensar con el positivo que se ponga de manifiesto durante los cuatro años siguientes.



b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas en el mismo a que se refiere el artículo 46 de esta Ley.
Si el resultado de la integración y compensación arrojase saldo negativo, su importe sólo se podrá compensar con el positivo que se ponga de manifiesto durante los cuatro años siguientes.



2. Las compensaciones previstas en el apartado anterior deberán efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que puedan practicarse fuera del plazo a que se refiere el párrafo anterior mediante la acumulación a rentas negativas de ejercicios posteriores.»

En relación con la reducción por parentesco en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Dirección General de Tributos afirma que los hijastros, respecto de su padrastro, están asimilados a los colaterales de segundo y tercer grado y a los ascendientes y descendientes por afinidad. Ahora bien, el vínculo que une a ambos, subsiste mientras sobreviva el padre. Una vez fallecido éste y no habiéndose dado la adopción por un cónyuge de la hija del otro, el vínculo entre el farmacéutico causante y la hijastra desaparece por lo que, en caso de herencia no procedería la aplicación de la reducción por parentesco.

Cuando un contribuyente renuncia a la devolución que resulte en sus declaraciones tributarias, Hacienda entiende que se ha producido una donación a su favor por el importe no solicitado. A partir de ese momento, sería aplicable la legislación civil reguladora de las donaciones y, en concreto, el Código Civil, establece la posibilidad de que las donaciones sean revocadas por el donante en tanto en cuanto no tenga conocimiento de la aceptación por parte del donatario, de esa donación.

Así, si su empleado no ha recibido notificación alguna en este sentido, y Hacienda no ha practicado liquidación alguna (lo que supondría una aceptación tácita), su empleado está a tiempo de reclamar el importe, y siempre que no hubiera pasado el periodo de prescripción del impuesto.

El adquirente de una oficina de farmacia, entre los medios utilizados más frecuentemente en la financiación de su inversión, tiene a su disposición la posibilidad de formalizar un préstamo garantizado con una hipoteca mobiliaria, es decir, que afecta especialmente a la propia explotación farmacéutica como garantía del préstamo.

En su texto, entre las condiciones que incluye la Ley para el establecimiento de esta garantía, se ha descartado tradicionalmente el aplazamiento del precio, puesto que el bien hipotecado no puede tener otra cantidad pendiente de pato que no sea el préstamo que se garantiza con esa hipoteca. Así, se da aún en algunos casos que las partes acuerdan el aplazamiento el pago de las existencias, y ante esta situación, la parte compradora se enfrenta a dos opciones: o bien negocia con la entidad bancaria que la hipoteca se extienda únicamente sobre el fondo de comercio y no sobre las existencias ( o el mobiliario si fuera el caso), o bien renuncia a este tipo de financiación.

Esto ha sido así hasta la pasada entrada en vigor, Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero que, entre otras disposiciones, ha modificado la exigencia aludida y, por lo tanto, sí se pueden establecer pagos aplazados en su compra de oficina de farmacia.

La “Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento” , que es el texto que regula la constitución y funcionamiento de las hipotecas mobiliarias ( a nuestros efectos, hipotecas sobre la oficina de farmacia), exige entre sus requisitos a la hora de hipotecar explotaciones económicas, que el bien objeto de hipoteca no esté hipotecado previamente. En el caso de los inmuebles pueden inscribirse varias hipotecas, pero en el caso de las mobiliarias no.

Es muy importante para el banco que se pueda registrar la hipoteca puesto que tal inscripción equivale al verdadero nacimiento jurídico de la garantía hipotecaria: si no está inscrita, ningún otro acreedor podrá tener noticias de su existencia y, por lo tanto, no se le podría oponer en el caso de ejecución de deudas. Por esta razón es sorprendente que no se solicitara antes de la formalización del préstamo y de la hipoteca la correspondiente información registral. .

Tenga en cuenta, por último, que entre las cláusulas que contienen los contratos de préstamo e hipoteca suele incluirse una que, en previsión de que no pudiera registrarse la garantía, prevé el vencimiento anticipado del préstamo, con lo cual usted tendría también un serio problema. En cambio, la solución suele ser muy sencilla, basta con que la entidad que formalizó la primera hipoteca expida un certificado de cancelación económica y acepte que el préstamo que la originó está ya saldado; es un acto muy frecuente en el mundo bancario.

Si bien es cierto a partir del 1 de enero de 2008, con el nuevo Plan General de Contabilidad, desaparece la amortización del fondo de comercio, sólo desaparece a efectos contables, ya que en la misma fecha entrará en vigor la Ley 16/2007 de Reforma de la Legislación Mercantil en Materia Contable, cuya Disposición Adicional Octava establece varias modificaciones a la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ley que, como es sabido, tiene también incidencia en la determinación del rendimiento neto de actividades económicas en el I.R.P.F., de los farmacéuticos.

La disposición adicional octava de dicha Ley realiza las modificaciones del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que son necesarias como consecuencia de la reforma contable, y que persiguen, precisamente que ésta no afecte a la cuantía de la base imponible de dicho impuesto. Se ha de recordar que el I.S. parte del resultado contable para determinar la base imponible sometida a tributación, por lo que cualquier modificación de dicho resultado contable afecta a la determinación de esa base impositiva siendo, por tanto, necesaria su adaptación al nuevo marco contable.

De ahí, el nuevo tratamiento fiscal del fondo de comercio, el cual se seguirá depreciando a efectos fiscales aún cuando a efectos contables no se amortice y, por tanto, no se registre ningún gasto por este concepto.

Así, se permite la deducción fiscal del precio de adquisición del fondo de comercio, con un máximo anual de la veinteava parte de su importe (5 por ciento anual, como hasta ahora), siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

El artículo 25 de la Ley 5/2005 de Ordenación del Servicio Farmacéutico de Castilla la Mancha, dispone que la presencia personal y directa y la actuación profesional del o de los farmacéuticos titulares es requisito indispensable para desarrollar las funciones propias de su cargo. En su último párrafo, este artículo exige que las oficinas de farmacia deben garantizar la presencia continuada del o de los farmacéuticos adscritos al establecimiento durante el horario de apertura al público, excepto en los supuesto previstos en el artículo 29 y 31,1 de la misma Ley.

Por su parte, el artículo 29, que se refiere a los farmacéuticos adjuntos, señala en su punto 3 que éstos podrán sustituir al titular, regente o sustituto, únicamente en los excepcionales casos y condiciones que reglamentariamente se determinen, como puede ser, a título de ejemplo, durante el periodo transitorio hasta el nombramiento de un regente, previsto en el artículo 13, punto 4 de Decreto 7/2005, de requisitos, personal y autorizaciones de las oficinas de farmacia y botiquines.

Podríamos encontrar otra excepción a la presencia del titular o titulares en el citado artículo 31,1 de la Ley, que define las ausencias justificadas las debidas al cumplimiento de deberes profesionales inexcusables, o deberes o situaciones asimismo inexcusables de carácter personal o público del farmacéutico, que le impiden la presencia en la farmacia.

Como vemos, la presencia del farmacéutico titular o de los titulares está previsto como norma general y las excepciones a esta previsión son escasas y muy definidas reglamentariamente, entre las que entendemos que no se encuentra el caso que usted plantea.

Efectivamente, con la venta de la participación de su socio a usted, lo que se produce es la disolución de la comunidad de bienes. Denominar así esta operación es especialmente importante puesto que la normativa civil y tributaria adjudican un trato favorable a esta transmisión, tanto como que podría estar exenta del I.T.P. en el apartado de transmisiones patrimoniales onerosas, siempre que, con ocasión de la disolución de la comunidad, quedara un solo socio como propietario del bien que antes era común, y que dicho bien tuviera la consideración de un bien indivisible.

Ahora bien, tenga en cuenta que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, tiene tres apartados y además del de «transmisiones patrimoniales onerosas», otro que ha de ser atendido especialmente en este caso, es el de «operaciones societarias» que grava entre otros actos, la constitución y disolución de las sociedades y, dependiendo de cómo se constituyera su comunidad, puede tener algún coste para ustedes. Analicen detenidamente la operación con ayuda de un asesor especializado que atienda al contenido concreto de su constitución y que pueda aconsejarles detalladamente sobre cómo proceder a la disolución, ya que en estas ocasiones, algunos detalles de planteamiento o incluso de redacción de contratos tienen serias consecuencias.

Entendemos que se está refiriendo al informe «Perspectivas del gasto farmacéutico en España» de 21 de julio de 2006 realizado por Nera Economic Consulting por encargo de Farmaindustria.

Según señala el mencionado informe, las tasas de crecimiento señaladas y estimadas para 2006, 2007 y 2008 se expresan en valores reales, es decir, una vez descontada la inflación del año correspondiente.

Han utilizado un método económetrico para precedir la posible evolución del gasto farmacéutico. En cuanto a los datos que ya conocemos, el año 2006 creció el gasto farmacéutico un 5,9% (fuente Portalfarma) y si descontamos la inflación de ese año, la tasa anual real se situaría en torno al 3,2% (por el 1,74% estimado en el informe). En lo que va de 2007 (enero-junio) el gasto farmacéutico ha crecido un 5,56% (fuente Ministerio de Sanidad y Consumo) y la inflación en el mismo periodo un 2% (fuente INE), con lo que la tasa real que llevamos en el año ronda el 3,56% (frente a la bajada del 1,39% estimada en el informe para el 2007).

En definitiva, el crecimiento del gasto farmacéutico está siendo superior al previsto en el estudio.

Del texto de la ley se desprende que no solo se podrá, sino que incluso es obligatorio adaptar las comunidades de bienes y las sociedades civiles previamente constituidas, a las disposiciones de esta norma. Por lo tanto, desde un punto de vista estrictamente mercantil, sí se podría constituir una sociedad profesional, sobre cualquiera de las formas societarias admitidas en Derecho, como por ejemplo una sociedad limitada. Ahora bien, desde el punto de vista sanitario han de resolverse varias lagunas, contradicciones y, en todo caso, incógnitas, como son por ejemplo, el procedimiento de inscripción de estas entidades en el Registro de Sociedades Profesionales que ha de crearse en los colegios profesionales, o
los procesos de autorización de transmisiones.

En cualquier caso, pensamos que el caso más problemático lo constituirán aquellas entidades que cuenten con socios no profesionales, puesto que la entrada de personas no farmacéuticas en la propiedad de oficinas de farmacia se contradice con la normativa sanitaria y esta circunstancia es y será fuente de notables controversias.

No obstante, recuerde que, mientras se aclara la situación, usted sigue teniendo la posibilidad de regentar una oficina de farmacia junto con otros licenciados utilizando los sistemas habituales hasta ahora, como la sociedad civil, la comunidad de bienes o la sociedad irregular.

El hecho de que fuera precisamente la localización lo que justificaba la
existencia de esa oficina de farmacia, ha inspirado a numerosas normativas
de ordenación farmacéutica autonómicas para prohibir expresamente que
este tipo de oficinas de farmacia se trasladen fuera del perímetro
considerado en su momento como»núcleo aislado?. Así está regulado,
por ejemplo, en Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, La Rioja, Murcia o Asturias. En concreto, en Andalucía, hemos de esperar al definitivo tratamiento de este asunto por el que se opte en la redacción de la Ley, pero entendemos que, por el momento, es aplicable el decreto 909 que prohíbe expresamente que estas oficinas de farmacia se trasladen fuera del núcleo donde fueron abiertas.

Respecto a los requisitos concretos que pudieran exigirse en otras
comunidades, habrá que estar a cada norma concreta y, lo que es más
importante, a la interpretación que en cada caso y lugar, se haga de las disposiciones de su norma autonómica.

La posibilidad de solicitar una oficina de farmacia está restringida a licenciados en farmacia, de modo que únicamente un farmacéutico podrá, como usted comenta, solicitar la concesión de una licencia para una nueva apertura. La posibilidad de que, una vez concedida la aludida licencia, usted pueda participar en la propiedad de la misma, depende de los acuerdos que usted tome con un licenciado y, por supuesto, del desarrollo normativo que se haga de las previsiones contenidas en la Ley de Sociedades Profesionales, puesto que además de la regulación propiamente mercantil de este tipo de entidades, habrá que estar a lo dispuesto en cuento a los registros de sociedades profesionales de los Colegios profesionales, las adaptaciones que puedan aprobarse respecto a las normas de ordenación farmacéutica y a la actualización de los procedimientos de transmisión de oficinas de farmacia. En todo caso, la participación por no profesionales en estas entidades se concreta en un máximo de un 25 por ciento.