- Según tengo entendido, la compra de oficinas de farmacia en el País Vasco, está regulada por el RD 166/1999, modificado posteriormente por el Decreto 23/2004. Según esta normativa, la transmisión de farmacias, está gestionada por la Administración Sanitaria. El farmacéutico que la vende, tiene que publicarla en el Boletín Oficial del PV y, posteriormente, los posibles compradores, presentan sus solicitudes. La Administración Sanitaria, en fución de los puntos que tenga el posible comprador, elige al que más puntos tenga. Tras toda esta introducción, mi duda es: ¿cómo se puede poner a la venta una farmacia en el País Vasco mediante FCT si al final, el comprador final, es decidido por la Administración Sanitaria?
A pesar que usted ha resumido notablemente el procedimiento de transmisión, podemos ver con claridad que el proceso que ha de seguirse es, a parte de lo suficientemente complejo como para que lo dirija un equipo experto, largo, puesto que se desarrolla durante varios meses. Así, en el caso de que un vendedor proponga un precio o unas condiciones que el mercado no acepte, se enterará de que no ha tenido éxito en la venta después de transcurridos unos meses desde el inicio del expediente ante el Gobierno Vasco. Una vez que el procedimiento hubiera quedado desierto, tendría que volver a empezar, modificando sus condiciones y, naturalmente, aceptando de nuevo el riesgo de equivocarse; todo ello acompañado de las innumerables molestias que ocasionan las visitas de interesados a la farmacia, solicitud de datos, divulgación de información sobre datos sensibles….
Por otra parte, conforme a la documentación que obra en los expedientes administrativos, se obliga a los compradores a enfrentarse a la que probablemente es la decisión de inversión más importante de su vida, contando con una mínima información sobre la oficina de farmacia y sus circunstancias, escenario que en nada favorece la toma de decisiones para estos compradores y, correlativamente, no facilita la obtención del precio esperado por el vendedor.
Cuando FCT inicia la promoción de una oficina de farmacia en el País Vasco, ha analizado previamente las características de la operación, de modo que los compradores y sus entidades financieras pueden contar con una información suficientemente completa y detallada para tomar semejante decisión. Por otro lado, los compradores y vendedores, saben que se han analizado numerosas variables que añaden una enorme seguridad jurídica a la operación, desde ambas perspectivas y, por último, el vendedor, antes de iniciar el expediente de transmisión en el Gobierno Vasco, sabe el precio que debe proponer, puesto que la promoción de la operación no se termina en Farmaconsulting hasta que un comprador no se compromete a aceptar unas condiciones determinadas.
- Soy farmaceútico y tengo interés en adquirir una oficina de farmacia en Andalucía preferentemente. ¿Existe algún tipo de requisito especial para esta adquisición?
En el momento de contestación a su consulta, febrero de 2006, no nos constan otros requisitos que estar en posesión del título de licenciado en farmacia, no estar afectado por ninguna de las causas habituales de incompatibilidad con el ejercicio de la actividad de oficina de farmacia y no poseer otra farmacia.
- He leido que ya existe un borrador del Anteproyecto de Ley de Ordenación Farmacéutica en Andalucía. En ella puede leerse textualmente: «La convocatoria pública será igualmente obligatoria para la transmisión de las oficinas. En este sentido, el farmacéutico deberá hacer público el precio de venta y comunicarlo a la Administración para que se convoque un concurso en igualdad de mérito».¿Sería esto una funcionarización de las farmacias?Agradecería que me explicaran las consecuencias que puede tener esta ley.
En resumen, podríamos aventurar que lo que realmente supone la aplicación de este concepto es que, de entre los eventuales compradores, candidatos a la adquisición de la oficina de farmacia en cuestión, la Administración elegiría como idóneo a aquel que acreditara tener más o mayores méritos relacionados con el ejercicio de la profesión.
De ningún modo tendría que suponer esa «funcionarización» del ejercicio profesional, es un procedimiento de selección de eventuales compradores.
- A la hora de comprar una farmacia con una facturación anual muy alta, ¿cómo hay que valorar la influencia del RD 5/2000? Y en este caso ¿cómo se haya el margen de beneficio?, ¿sobre la facturación total o restándole lo que ya no me ingresan respecto a este «impuesto»?
Para valorar la capacidad de generación de beneficios de una farmacia, es interesante que el dato de facturación que le faciliten sea bruto, es decir a P.V.P. sin descontar la influencia del RDL 5/2000 (tabla actualizada por el RD 2402/2004), de forma que pueda calcular el margen comercial bruto de la farmacia, y pueda compararlo con otras de características similares. En cuanto a la forma de consignarlo, algunos profesionales farmacéuticos lo reflejan en su contabilidad como una minoración de sus ventas, y otros profesionales, como un gasto más de la cuenta de explotación.
- Debido a la rescisión de una venta, formalizada hace poco más de un año, de una parcela rústica, recibiré una compensación. Esta cantidad ¿habré de incluirla en la base imponible general, o podré considerarla como generada en más de un año, e incluirla en la especial? La parcela fue adquirida en 1987
Esta consulta ha sido planteada en alguna ocasión ante la Dirección General de Tributos, como es el caso de la consulta núm. 1676/2002, de 5 noviembre. Según la Administración, la percepción de la indemnización comporta una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente (incorporación de dinero) que da lugar a una ganancia patrimonial, Ganancia patrimonial que, al no proceder de una transmisión, debe cuantificarse en el importe percibido como indemnización.
Esta ganancia patrimonial se integrará en la parte general de la base imponible. Por lo que se refiere a la imputación temporal de la ganancia patrimonial, la Ley del Impuesto determina su imputación al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.
En resumen, podemos afirmar que la Administración Tributaria entenderá generada esta ganancia dentro del ejercicio en que se produzca y, por lo tanto, la compensación tributará en la base imponible general al tipo marginal, y no al 15 por ciento que sería la tributación correspondiente en el caso de poder considerarla generada en más de un año. A este respecto no sería muy relevante el hecho de que la venta que originó el ingreso, tuviera por objeto un bien no afecto a actividades empresariales, como una parcela, o procediera de la ruptura de un bien afecto, como una farmacia o un local de negocio.
- Tengo un laboratorio agrícola para el análisis de aceituna y aceites que funciona solamente durante la campaña, y estoy pensando en comprarme una farmacia ¿es compatible ambas cosas?
En principio no podemos incluir la actividad que menciona dentro de las propias del ámbito de responsabilidades y actividades de la oficina de farmacia, de modo que las consideraremos como independientes y perfectamente separadas.
El titular de una oficina de farmacia, con carácter general, no puede realizar actividades que le impidan atender la farmacia en horario normal de atención al público. No vemos inconveniente en que usted sea propietario de ambas explotaciones, pero tendría que delegar en alguien su gestión en el laboratorio durante las horas en que deba estar presente en la oficina de farmacia.
- En cuanto a la pregunta anterior de un matrimonio que compra una farmacia,la explotan los dos y están en ganaciales.Si uno de los dos no es farmacéutico, ¿Cuál es la fórmula fiscal más ventajosa?
En tal caso, el cónyuge no farmacéutico no puede tener ingresos por el concepto de actividades empresariales, pero sí podría estar contratado como trabajador en la farmacia. Realmente, las opciones aparecen cuando los dos son farmacéuticos, donde se puede elegir entre afectar o no los dos títulos a la explotación, pero el caso que se plantea ahora, las elecciones son mínimas. Cabría elevar la remuneración del cónyuge no farmacéutico, pero tal remuneración, si se diferenciara mucho de los salarios normales en el mercado, podría ser considerada razonablemente como un fraude fiscal, como un salario cuyo único propósito es la división de las bases imponibles del matrimonio.
- Me quedan tres asignaturas para licenciarme, y tengo la intención de adquirir una oficina de farmacia en la provincia de Málaga. Pero temo no poder adquirir la farmacia antes de la entrada de la ley, ya que será por concurso público, méritos,… Mi pregunta seria la siguiente ¿podríamos comprar la farmacia una sociedad civil compuesta por 2 farmacéuticos y yo? ¿y si después de licenciarme y entrar la nueva ley poder yo pasar a ser cotitular también de la farmacia?.
En el momento de respuesta a su consulta, estamos hablando aún de un anteproyecto de ley, de modo que no conocemos el resultado final, en el que podría incluso descartarse el procedimiento de concurso para la adquisición de las oficinas de farmacia en compraventa.
No obstante, sepa que únicamente podrá adquirir y, por lo tanto, ser titular de una oficina de farmacia si cuenta con la condición de licenciado en farmacia, por lo que descartamos su participación en ninguna comunidad de bienes o sociedad civil hasta que termine la carrera. La posterior compra de una participación a sus compañeros dependerá de la efectiva regulación que exista en ese momento.
- Respecto a la consulta anterior en la que os preguntaba la posibilidad de constituir una sociedad para la compra de una farmacia entre dos farmaceuticos y un tercero pendiente de acabar la carrera. Si constituyerán la sociedad los dos farmaceuticos y yo participara en beneficios y posible traspaso hasta que termine la carrera ¿Podría incorporarme a la sociedad una vez finalizada la carrera?
Por supuesto, el hecho de ser partícipe en una cuenta en participación, que es el tipo de vínculo que usted parece tener previsto con sus compañeros, no es obstáculo para que, en su momento, y siempre que se cumplan los futuros requisitos administrativos – que ahora desconocemos-, pueda usted pasar a formar parte de la sociedad civil o comunidad de bienes. No obstante, pudiera darse el caso de que, una vez regulada reglamentariamente la transmisión en su comunidad, usted aun siendo licenciado en farmacia, no tuviera la experiencia mínima requerida, u otro farmacéutico resultara con más méritos de cara a la adquisición…, Como ve, todo depende de la efectiva regulación que se efectúe de la transmisión. No obstante, del mismo modo que no puede constituir un impedimento, el hecho de tener una cuenta en participación tampoco pensamos que le de ninguna prioridad a usted de cara a su futura incorporación como cotitular.
- Mi mujer y yo vamos a comprar una farmacía, la idea es trabajar los dos juntos, ella es farmaceutica. ¿Cual es la mejor fórmula, tanto jurídica como fiscal, para hacerlo, la mas ventajosa? Tenemos regimen de gananciales.
El hecho de que su régimen matrimonial sea el de sociedad de gananciales, permite que ambos sean propietarios de la farmacia, independientemente de que sean los dos farmacéuticos, o de que, diéndolo, uno de los cónyuges decidiera dedicarse a otra actividad, empresarial o laboral.
En el caso de que sean los dos farmacéuticos, y piensen dedicarse ambos al ejercicio de la profesión en esa oficina, es recomendable que constituyan una comunidad de bienes, y vinculen los dos títulos administrativamente a la titularidad de esa farmacia. De este modo, podrán dividir los ingresos entre dos, lo que suaviza notablemente la progresividad en el I.R.P.F.: Como sabe, pagan menos impuestos dos preceptores que reciben cinco cada uno, que un solo preceptor que recibe 10.
- Hace cuatro años adquirí una farmacia en un pueblo de 627 habitantes, según la Ley de Castilla la Mancha, no se puede transmitir hasta pasados 6 años,(la restricción de los 6 años es para pueblos de más de 500 habitantes para menos son 3 años). Pero ¿se refiere a cambio de titularidad por transmisión o únicamente a nueva apertura?. Si es lo primero, yo tendría que estar dos años más aquí, y sé que en breve van a salir nuevas farmacias en Castilla la Mancha, en un expediente al que pretendo presentarme. De todas formas, el municipio tiene censados 627 habitantes, pero cartillas del medico puede haber 400, ¿cómo puedo demostrar que no hay realmente 627 hab.? ¿Se puede utilizar el dato de las cartillas?
La Consejería de Sanidad de su comunidad entiende que la limitación de tiempo afecta a todas las oficinas de farmacia, independientemente de su fecha de apertura , concesión o transmisión. En cuanto al límite de población de cara a aplicar el límite inferior a que alude, tenga presente que la Ley es clara a este respecto, concretamente en el Artículo 37 de la Ley 4/1996, de 26 de diciembre de 1996, de Ordenación del Servicio Farmacéutico de Castilla-La Mancha, donde se establece que:
1. Todas las referencias a habitantes de esta Ley, se entienden a la población que conste en el padrón municipal vigente en el momento de presentarse la solicitud.
De modo que no vemos posible acudir al número de afiliados o a otros criterios de cuantificación de la población, puesto que la Ley es clara al respecto.
- ¿Qué impuestos afectan a la compra de una oficina de farmacia, siendo el local en alquiler?. En concreto, ¿hay que pagar I.V.A. sobre la compra de la oficina de farmacia?
En principio sí. Está sujeta la transmisión de una oficina de farmacia, puesto que es una operación realizada por empresarios en el ejercicio de su actividad, de modo que, sobre el precio de la farmacia, ha de aplicarse el porcentaje del 16 por ciento de I.V.A.
No obstante lo anterior, si se dan las circunstancias contenidas en el artículo 7 de la Ley del impuesto, concretamente en su punto 1, apartado a, la operación no estaría sujeta. Estas condiciones son: Que se transmita la totalidad del patrimonio empresarial del transmitente, que se haga a favor de un solo adquirente y que éste continúe en el ejercicio de la misma actividad.
En su caso, la operación está sujeta, puesto que no se transmite el local y no se cumple la primera condición para la no sujeción, pero llegados a este punto, preciso recordar la peculiar aplicación del Régimen Especial del Recargo de equivalencia, que dispone que los vendedores no están obligados a ingresar las cuotas de I.V.A., repercutidas, de modo que, si el acuerdo se concreta y formaliza debidamente, el I.V.A., no tendría que afectar al precio de la operación.
- En caso de que te aprueben la adjudicación de una farmacia de nueva apertura, ¿se otorga la licencia de forma gratuita o tiene un coste? ¿suele dicho coste estar en línea con el valor estimado de mercado?
Las autorizaciones de apertura de nueva oficina de farmacia no tiene otro coste que las tasas administrativas que puedan corresponder, dependiendo de cada comunidad. En todo caso, de existir, tal coste sería prácticamente testimonial y no tendría relación alguna con los precios de una oficina en funcionamiento.
- Queremos comprar una oficina de farmacia y estamos en régimen de comunidad de bienes. Nos gustaría saber que derechos tiene el conyuge no farmacéutico sobre la oficina de farmacia, ya que trabajaríamos los dos en ella, y que sucedería en caso de separación.
Entendemos que su régimen económico matrimonial es el de comunidad de gananciales. Mediante este sistema, aunque la oficina de farmacia solo pueda tener como titular al cónyuge farmacéutico, la propiedad civil, y económicamente entendida, puede corresponder a ambos cónyuges si ha sido adquirida después del matrimonio. A estos efectos, es indiferente que el cónyuge no farmacéutico trabaje en la oficina de farmacia.
En caso de separación matrimonial habría de estudiarse más detenidamente la composición del patrimonio de la sociedad de gananciales, atendiendo exactamente a la fecha de adquisición de cada uno de los bienes, así como al origen de los fondos utilizados para su abono, pero podemos resumir la situación afirmando que el valor del cincuenta por ciento de la farmacia corresponde a cada uno de los cónyuges y el no farmacéutico podría exigir al otro la compensación de su parte en la propiedad, pudiendo llegar incluso a instar la venta, en el caso de que no hubiera otros bienes o fondos para materializar su parte.
- Soy farmacéutica sin farmacia y de momento sin posibilidad económica de adquirir una oficina de farmacia. Un amigo no farmacéutico me plantea la posibilidad de comprar él una farmacia,en Andalucia de forma que sea de su propiedad y que yo figure como titular y cobrar un sueldo. ¿es esto legal? ¿quién de los dos deberá tributar por los beneficios de la farmacia? en caso de vender a futuro ¿quién deberá firmar la venta?.
No vemos posible que su amigo ostente la propiedad de la oficina de farmacia si no es farmacéutico. La titularidad y propiedad – salvo excepciones derivadas de la regulación del régimen económico matrimonial, o de las sucesiones-, corresponde exclusivamente a los farmacéuticos, de modo que sería usted exclusivamente quien suscribiera la compra y, en su caso, la venta de la oficina de farmacia.
En todo caso, su amigo podría aportarle fondos a usted de cara a esa compra. El medio legal, en resumen, podría reducirse al contrato de préstamo, con el que su amigo tendría una remuneración fijada en función del tipo de interés que acuerden, o el contrato llamado «cuenta en participación», que establece la remuneración del dinero aportado en base a una participación en los resultados prósperos o adversos de la explotación económica.
Ahora bien, la propietaria y titular, y única gestora de la explotación económica, será usted y, por lo tanto, también tendrá que hacer la correspondiente liquidación de I.R.P.F.
- La mitad de una oficina de farmacia es mía, ahora voy a comprar la otra mitad. El vendedor me dice que tengo que pagar I.V.A. ¿es cierto?. El local está en alquiler y pertenece a otras personas independientes.
En operaciones como la que usted plantea, Hacienda piensa precisamente lo contrario: al no considerar a la vendedora como sujeto pasivo del I.V.A., entiende que la operación no puede estar sujeta a este impuesto ya que ve la operación como una transmisión efectuada desde el patrimonio no empresarial de la vendedora. Ahora bien, la conclusión puede ser incluso peor, ya que Hacienda entiende, y así lo ha aclarado en algunas consultas de la Dirección General de Tributos, que la operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con lo cual usted tendría que abonar, como compradora, la cuota correspondiente a las transmisiones de bienes muebles, en 2005 un 4%.
No obstante, existen fórmulas para su caso concreto, dependiendo de un análisis más pormenorizado de la operación que se plantea, que podrían evitar la aplicación de ambos impuestos. Le recomendamos que plantee la operación, en sus términos exactos, a un profesional especializado en este tipo de operaciones.
- ¿Se podría comprar una farmacia entre dos farmacéuticos, pero sólo siendo uno de ellos el titular? ¿Si la adquisición de una farmacia se hace teniendo en cuenta un baremo de puntos y uno de los dos farmaceúticos tiene más puntos que el otro, se bajaría la media?, ¿se podría entonces presentar sólo uno de ellos y el otro como socio capitalista?
Las únicas posibilidades que encontramos para que, dentro del marco legal vigente, no coincidan la figura de propietario y la de titular son las que se producen transitoriamente en el caso de fallecimiento del titular, en el que durante unos meses la oficina de farmacia es propiedad de sus herederos, aunque no sean farmacéuticos, o aquellas que se derivan de la regulación económica matrimonial, concretamente en el caso del régimen matrimonial de gananciales donde, aunque la farmacia sea propiedad de ambos cónyuges, únicamente el farmacéutico podrá ser titular. También en este último caso, podría ocurrir que los dos cónyuges fueran farmacéuticos, rigieran su matrimonio por el régimen de gananciales y solo uno fuera el titular.
Por otra parte, la figura del «socio capitalista» tendría que enmarcarse en instituciones más alejadas del término sociedad, como podría ser el contrato de cuenta en participación, por el cual quien no es titular puede aportar una suma de dinero y recibir una compensación en función de los resultados de la actividad, pero únicamente el titular será el gestor y responsable de la explotación.
- ¿Cuál es la relación entre la facturación anual de una oficinad de farmacia y las ganancias anuales netas que produce una farmacia?
De la facturación total de una explotación de farmacia, es decir, de los ingresos obtenidos por la venta de los productos farmacéuticos, una vez descontado lo que le cuesta al farmacéutico esos productos, y los gastos generales propios de la explotación ( personal, arrendamientos, suministros, profesionales independientes, impuestos,….) obtenemos el beneficio (ganancias anuales)de la explotación.
Este beneficio representará mayor o menor porcentaje de la facturación total en función de la gestión del propio farmacéutico.
- A la hora de hacer un precontrato o de dar la señal de compromiso de compra(arras), en la compra de una farmacia con local en alquiler, ¿es habitual el que te garanticen, y cómo, que exista un consentimiento por parte del propietario del local, y en qué condiciones?
En un contrato de compraventa han de estar previstas todas las condiciones y circunstancias esenciales para la operación y, por supuesto, la legitimidad en el uso es una de las más importantes. No es imprescindible que esté formalizado un contrato o un compromiso por parte del propietario, – aunque sí es muy conveniente-, pero al menos ha de estar establecido qué ocurre respecto a este asunto. Cuando Farmaconsulting se encarga de operaciones en las que el arrendamiento no ha sido negociado antes de formalizar la compraventa, usualmente se incluye una condición resolutoria de la compraventa, de modo que, si en un plazo prudencial no se ha obtenido un contrato de arrendamiento en base a unas condiciones determinadas, el contrato quedaría invalidado automáticamente.
- Soy titular de una oficina de farmacia. Mi hermana, también farmacéutica, está interesada en comprar una farmacia de la cual yo y otras personas no farmacéuticas participarían económicamente.Desconozco cómo articular desde un punto de vista civil,mercantil y fiscal esta operación. ¿Me podrían ayudar?
Existe un tipo de contrato que, exclusivamente desde un punto de vista mercantil y fiscal, se adapta al propósito que usted manifiesta tener. Desde luego, queda descartada tanto la titularidad como incluso la gestión de la oficina de farmacia tanto por personas no farmacéuticas como por farmacéuticos que ya tengan la propiedad de otra oficina. Se trata del contrato de «cuenta en participación» que ya se ha comentado en esta página y en los artículos de nuestra consultoría en otras ocasiones. Este contrato es una mezcla del contrato de préstamo y el de sociedad, pero con unas peculiaridades tan serias que es imprescindible que su contenido sea debidamente definido por un profesional especializado.
