Cantidades aplazadas en la compraventa (I)

En este artículo se exponen las consideraciones que, tanto el vendedor como el comprador de una oficina de farmacia han de tener en cuenta a la hora de valorar la importancia del aplazamiento del precio en una operación de compra-venta.

Se va a tratar este tema en dos artículos: en este primero abordaremos el aplazamiento atendiendo a las diversas fórmulas que el derecho nos ofrece para formalizar y garantizar estos convenios de aplazamiento de cantidades. En el siguiente, veremos qué consecuencias acarrea y qué cautelas hemos de tener en cuenta desde una perspectiva fiscal de la operación..

Aplazamiento en el pago, posibles fórmulas para su documentación.

Cuando en una operación de transmisión de oficina de farmacia nos encontramos con cantidades relativamente pequeñas, como la correspondiente al importe de las existencias, puede ocurrir que a las partes les sea suficiente con constatar el acuerdo de aplazamiento de ciertas cantidades en un contrato privado, proceder a la entrega de cheques con fechas futuras etc, convenios que, generalmente están basadas en la buena fe y mutua confianza de las partes.

No es precisamente éste el método más aconsejable para la constatación de deudas, el de acudir a convenios de carácter privado o el «pacto de caballeros» puesto que, en primer lugar, este tipo de acuerdo es el que en más ocasiones genera problemas dado que difícilmente estará coordinado por profesionales especializados en transacciones y, en segundo lugar, porque la solución, en el caso de producirse algún tipo de problemas, vendrá por cauces más costosos que el propio objeto del convenio.

La euforia, la satisfacción y el buen clima existentes en el momento de cierre verbal de un acuerdo, nos hace propensos a ciertos descuidos que pueden hacer cambiar en poco tiempo la tranquilidad que se disfrutaba. Los problemas vendrán, en numerosas ocasiones, no por la mala fe, si no por malos entendidos o incluso olvidos, o imprecisiones sobre las fechas acordadas, sobre si se aplicaban o no intereses y en qué medida… La escritura pública es el elemento formal que tenemos a nuestra disposición para dejar debidamente cerrados todos los pormenores de una operación. En un primer momento, el contrato privado es perfectamente válido como soporte siempre que se constaten absolutamente todos los extremos que hemos acordado con el otro contratante, pero en cuanto nos sea posible ( permisos administrativos, formalización de préstamos…) es vital elevar los acuerdos contenidos en el contrato privado a una escritura pública.

Tratándose de pequeñas cantidades, como en el caso de las existencias» relativamente pequeñas, respecto al importe total de una operación de transmisión -, una fórmula frecuente de documentar la deuda aplazada es la letra de cambio. Este documento permite, por un lado, evitar un juicio declarativo en caso de impago puesto que permite pasar directamente a la ejecución de la deuda, lo que supone un considerable ahorro en trámites y tiempo ante los tribunales. Y, en segundo lugar, es un documento que permite al acreedor proceder a su descuento en una entidad bancaria y, de esta manera, adelantar el cobro obteniendo un anticipo de ese banco quien, en el vencimiento, presentará esa letra al cobro al deudor.

Es una herramienta interesante por esas dos ventajas señaladas anteriormente, pero su uso queda restringido a pequeñas cantidades por el elevado coste que implica. El abono de los impuestos se hace en el momento de compra del documento» en cualquier estanco -, y su tarifa, como vemos a continuación, puede ser elevada dependiendo de las cantidades por las que se libre esa letra de cambio, por ejemplo, para los siguientes tramos:

Pesetas

De 1.000.001 a 2.000.000 5.600 pts.

De 2.000.001 a 4.000.000 11.200 pts.

De 4.000.001 a 8.000.000 22.400 pts.

Para el cálculo de los importes del impuesto correspondiente, tendremos en cuenta que para las letras cuyo plazo de cobro sea superior a los seis meses, el importe habrá de ser doble. De este modo, si queremos utilizar una letra de cambio para constatar una deuda de un millón quinientas mil pesetas que habrán de abonarnos dentro de un año, tendremos que adquirir en el estanco un efecto por importe de once mil doscientas pesetas.

La tentación de utilizar efectos por importes menores, tiene como consecuencia la pérdida del carácter ejecutivo de la letra de cambio, por lo que el acreedor que no ha podido cobrar la deuda que documenta la letra, tendrá primero que instar un juicio declarativo» demostrar que el deudor le debe ese dinero» y, una vez ganado ese juicio, instar un segundo procedimiento, denominado ejecutivo, si el deudor se resiste a pagar. Si la letra, a demás de estar bien cumplimentada, fuese soportada por un título con el impuesto correspondiente, él acreedor se habría evitado el primer juicio.

Otro título valor que suele utilizarse para garantizar» reforzar la seguridad en el cobro, puesto que, como la letra, no lo garantiza -, es el pagaré. El pagaré es un documento en el cual una persona, el deudor, realiza una promesa de pago de una cantidad en una fecha determinada y, al igual que la letra de cambio y el cheque, tiene fuerza ejecutiva. Recordamos: no se precisa el primer juicio declarativo, el deudor que no ha pagado la deuda documentada en una letra de cambio, un cheque o un pagaré, no puede oponer nada a la ejecución judicial de la deuda, salvo la falsificación de su firma, por lo que el cobro es mucho más rápido que en las deudas ordinarias.

La diferencia fundamental entre el cheque y el pagaré es que el pagaré tiene una fecha futura de vencimiento y el cheque siempre vence «a la vista». Por ejemplo, si en un pagaré decimos que pagaremos una cantidad determinada en un día concreto para el que faltan tres meses, sólo se nos podrá exigir el pago a partir de esa fecha. Por el contrario, si en un cheque ponemos la fecha de dentro de dos o tres meses, dependemos exclusivamente de la buena fe de quien haya recibido el cheque, puesto que si lo presenta ante el banco correspondiente en la próxima semana y tenemos fondos, el cheque le será abonado, ya que su vencimiento, como decíamos, es siempre «a la vista», es decir, en el momento en que se presenta en el lugar de pago.

Decíamos anteriormente que la este tipo de documentos refuerza la seguridad en el cobro, pero que no garantizan este cobro: se da muy frecuentemente que un deudor cuyo patrimonio se quiere embargar porque no atendió el pago de una letra, no tiene bienes con que responder. Para aumentar realmente las posibilidades de cobro de estas deudas, la figura correspondiente es el aval.

Si antes hemos visto el interés de ciertos documentos como «atajos» de determinados trámites judiciales, con la figura del aval se busca no ya una comodidad o rapidez en el cobro de la deuda, o una posibilidad de negociar su cobro ante una entidad bancaria, si no que acudimos realmente en busca de garantías en el cobro: bien involucrando como responsable de la deuda a otra persona: familiares, amigos… o directamente a un banco. El aval, por tanto, lo puede ofrecer un allegado» avalista -, del deudor principal» avalado -, que con su firma se comprometerá, para el caso de que el deudor principal no pague la deuda a su vencimiento, a responder con sus bienes de las deudas de su amigo. Generalmente, este aval se efectúa con carácter solidario, es decir, el acreedor podrá elegir entre ejecutar los bienes del deudor principal o ir directamente contra el patrimonio del avalista.

Claro que, en estos casos, también puede suceder que el avalista sea insolvente y, por esta razón, lo que se ha generalizado en el tráfico civil y mercantil, es el aval bancario, tanto que muchas personas no entienden de la existencia de otro aval que no sea el ofrecido por una entidad bancaria.
El objetivo de este documento es ofrecer a quien aplaza un pago, la posibilidad de que, llegado el vencimiento de la deuda y no habiendo obtenido el importe del deudor principal, el acreedor pueda ir directamente ante el banco avalista y cobrar allí la deuda.

Los avales bancarios también pueden presentar varias peculiaridades: pueden estar condicionados, someter la obligación de pago del banco a la insolvencia definitiva del deudor principal demostrada judicialmente…, por esa razón es preciso leer detenidamente cualquier documento donde se constate el aval, quizá estemos aceptando algo que no nos ofrece la utilidad que creíamos.
En cualquier caso, el coste de los efectos empleados en la documentación de letras de cambio, o el aplicado por las entidades bancarias por otorgar un aval, unido a los intereses que se aplican en las operaciones con precio aplazado, hace que estas medidas, en la práctica, sean muy poco frecuentes en las transmisiones de oficina de farmacia.

Las letras de cambio son útiles para documentar pequeñas deudas, y los avales bancarios tienen un precio competitivo para empresas que son buenos clientes de la entidad bancaria avalista, que no suele ser el caso de particulares, quienes, además, suelen tener que presentar garantías al banco equivalentes a las que han de prestar a la hora de solicitar un préstamo. Por estas razones, tanto las letras de cambio, como los avales, son muy poco frecuentes en las operaciones de transmisión de oficina de farmacia, salvo en los acostumbrados aplazamientos de existencias, donde las letras suelen estar a la orden del día.

Cuando entre particulares se habla de «facilidades de pago», realmente a lo que se debería aludir es a un aplazamiento en el abono del precio, sin intereses, y sin exigencia de avales o documentos alternativos, alejando el coste de la operación de lo que cuestan los trámites de un préstamo normal y corriente.
En definitiva, lo que hace el vendedor en estos casos es conceder un préstamo al comprador, lo que realmente no es tan extraño puesto que el vendedor conoce mejor que cualquier banco la inversión que el comprador está realizando, su decisión no genera los acostumbrados «gastos de estudio», ni una comisión de apertura, tampoco trámites ni costes ante el corredor de comercio, y se gestiona inmediatamente.

En contrapartida, en el caso de que se acuerden pagos periódicos sí se tendrá el inconveniente que supone el control administrativo de los cobros, emisión de recibos etc. Y, por supuesto, la inseguridad que supone todo crédito: en caso de insolvencia, los trámites y pasos judiciales son largos y costosos. Ahora bien, en los contratos con precio aplazado tenemos una garantía suplementaria con la que no se cuenta a menudo y que viene a ofrecer un plus a favor de la tranquilidad de un vendedor que ha facilitado la operación concediendo el aplazamiento al comprador: la condición resolutoria de la compraventa.
La facultad de resolver los contratos se entiende implícita por el Código Civil respecto del tipo de operaciones que tratamos, de modo que, llegado el momento del pago, si el deudor no satisface su deuda, el vendedor puede o bien exigir el cumplimiento de lo acordado, que se pague la deuda, o bien la restitución de la cosa vendida, en este caso, la oficina de farmacia, más el resarcimiento de daños y perjuicios.

Esta facultad implícita que tienen todas las compraventas, según el artículo 1.124 del C.Civil, si bien permite al vendedor recuperar su oficina de farmacia en el caso de impago, presentará problemas cuya solución será más que controvertida y dependerá de una decisión judicial: hasta dónde llega el importe de la indemnización, qué ocurre si la oficina de farmacia ha sido desatendida durante ese tiempo a juicio del vendedor, y los beneficios de explotación de, digamos, dos años… ¿de quién son y en qué importes?. El alcance de la indemnización siempre será discutible y, con mucha probabilidad, no dejará satisfecho a ninguno de los contratantes. Por esta razón, lo más aconsejable, – después de haber optado por un aplazamiento -, es incluir en la escritura pública de transmisión una condición resolutoria explícita, en la que se describan claramente las consecuencias que la falta de pago» u otro tipo de incumplimiento -, han de ocasionar entre las partes. Con mayor interés, en el caso de compraventa en la que se incluyen inmuebles, la condición expresa permite su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, debiendo ser acreditado el pago para la cancelación de esta inscripción.
En conclusión, en algunas ocasiones, las condiciones o situación personal del deudor dificultan la concesión de un préstamo por una entidad bancaria y, no obstante, los contratantes se deciden a formalizar la operación de transmisión siendo el propio vendedor quien supla ese papel no asumido por el banco. En el documento en que se formalice inicialmente la operación» que habrá de elevarse con posterioridad a escritura pública- es recomendable aclarar todas las condiciones y consecuencias que la falta de pago de las cantidades aplazadas ha de ocasionar.

La presencia de un profesional que oriente debidamente a los contratantes es imprescindible si se quiere disfrutar del aforismo «cuentas claras y amigos viejos».

Félix Ángel Fernández Lucas

Abogado

Gerente de FARMACONSULTING TRANSACCIONES S.L

felix@fct.es