Convenios accesorios a la compraventa de una oficina de farmacia, (y II)
En el anterior artículo de esta serie, (El Farmacéutico nº 435), se aludió a una serie de aspectos relacionados con la compraventa de una oficina de farmacia que, lejos de la usual denominación de "flecos", pueden convertirse en auténticos ejes de la operación, y en serios obstáculos, si no se han previsto debidamente. Continuamos en este artículo con este recordatorio, no exhaustivo, sobre asuntos de apariencia secundaria, pero cuya previsión proporcionará mayor seguridad y tranquilidad a los contratantes.
Los empleados. Sucesión de empresa.
Con la adquisición de la oficina de farmacia, la parte compradora sucede al anterior titular en la relación con los empleados, y en las mismas condiciones en que éstos se encontraban contratados hasta ese momento.
Con los empleados es preciso mantener contactos previos para informarles del cambio en el empleador que se prevé, de cómo les afectará, y de cualquier circunstancia que pueda ser de interés para ellos. Además, entre las partes, tendrán que concretar qué reparto se hace entre ambos respecto a asuntos como las vacaciones pendientes, pagas extras o retrasos.
¿Se imaginan la sorpresa de un comprador que tome posesión de la farmacia, por ejemplo, en noviembre, y se entere en ese momento de que parte de la plantilla no ha disfrutado aún de sus vacaciones? Esto se compensa sin problemas entre las partes cuando lo coordina un asesor laboral con la suficiente antelación, pero no es solo un problema económico o procedimental. Precisamente el nuevo adquirente necesitará el mayor apoyo del personal al principio de su andadura como titular de esa farmacia; por lo tanto, asuntos como las vacaciones, excedencias solicitadas, bajas previstas, en fin, cualquier circunstancia que afecte al ritmo normal de la actividad en la farmacia, debe prevenirse y comunicarse entre las partes con la mayor antelación posible.
Existencias. Recuento y valoración.
Las existencias de la oficina de farmacia son una formidable fuente de malentendidos, además, con la particularidad de que estos malentendidos tienden a manifestarse en uno de los momento más complicado de la operación, el día anterior a la formalización de la escritura pública. Ese día previo, usualmente por la noche, comprador y vendedor suelen estar cansados, angustiado el comprador con los últimos detalles de su negociación con el banco, preocupado el vendedor por si la autorización administrativa llega o no a tiempo; quizá han tenido que "colocar" a los niños con algún amigo tienen por delante varias horas de inventario… el peor escenario para empezar a discutir sobre el margen aplicable, o sobre si entra o no en el inventario este o aquel producto.
Determinen con antelación si las existencias serán o no a precio de coste, y cómo se calcula éste; qué elementos se incluyen y cuáles quedan fuera de la transmisión; y qué límite de caducidad se acepta por la parte compradora. También es recomendable, frente a la tentación de hacerlo por uno mismo, que el inventario lo realice personal especializado y equipado correctamente para esta función.
Cantidades anticipadas. Contrato de arras.
El alcance del término "arras" ha sido definido por el Tribunal supremo en varias ocasiones, distinguiendo varios tipos, en función, básicamente, de si las partes quedan facultadas o no para exigir el cumplimiento al otro contratante, y en importe de las compensaciones, en el caso de que no proceda o no se opte por exigir el cumplimiento.
Cada uno de los tres tipos de arras, penales, penitenciales o confirmatorias, no es mejor ni peor, sino que su utilidad depende de lo que las partes quieren contratar. Por ejemplo, muy frecuentemente, se suele pensar que si una de las partes quiere desistir de la operación, basta con dar por perdidas las arras, el comprador, o devolver el doble, el vendedor; pero generalmente, lo que se está contratando son "arras confirmatorias", que sí facultan a la otra parte para exigir el cumplimiento. Asesórense debidamente con un letrado experto en Derecho civil si quieren evitar malos entendidos.
Por cierto que, conforme al título de este artículo, las arras son un contrato accesorio del contrato de compraventa. Esto supone que la compraventa puede existir sin arras, pero las arras no tienen sentido sin una compraventa previa; por eso es curiosa una costumbre muy extendida que consiste en sustituir el nombre de contrato de compra y venta de una oficina de farmacia por el de "contrato de arras". Parece que suena mejor este término a algunos contratantes, e incluso a asesores pero, en realidad, esta manera de expresarse viene a equivaler a decir, por ejemplo, que hemos comprado cuatro ruedas, cuando lo que hemos adquirido es un vehículo entero. Se ha pactado, firmado, u otorgado un contrato de compraventa de oficina de farmacia y, además, si las partes quieren, pero no necesariamente, se habrá acordado que esa compraventa se refuerce con el otorgamiento de un convenio de arras.
En la página Web de Farmaconsulting puede encontrar numerosos artículos relacionados con el concepto y alcance las arras en la compraventa.
Sustituciones tributarias.
Se ve en alguna ocasión que las partes acuerdan que tributos que, por aplicación de la ley, corresponden a una de las partes, se atiendan por la otra parte. Si decíamos que en contratos de suministro, de seguro, en el leasing etc., es preciso contar con la voluntad del proveedor para concretar la subrogación del comprador en la posición del vendedor, no iba a ser menos Hacienda. Y no es que no sea menos, es que directamente ha manifestado que los pactos entre particulares respecto al abono y liquidación de tributos, simplemente, no le importan: para Hacienda quien responde es quien esté señalado por la ley.
No quita esto para que el comprador del local abone la conocida popularmente como "plusvalía municipal", ese abono será válido para Hacienda, pero como se haga tarde, o no se haga, quien será responsable, tributariamente hablando, con recargos y sanciones, será el vendedor. Ni es elegante, ni práctico, ni siquiera seguro "endosar" este tipo de responsabilidades. Lo recomendable es calcular el precio atendiendo a la globalidad de la operación, y evitar estos detalles que, muy habitualmente, no son sino fuente de problemas.
Subrogaciones en expedientes administrativos y autorizaciones recíprocas.
Se da con alguna frecuencia que la oficina de farmacia está relacionada con expedientes de índole administrativa o judicial, que continúan aun después de producirse el cambio de titularidad: solicitud de traslado a otro local, permisos pendientes sobre obras previstas, o recursos relacionados con nuevas aperturas o traslados de farmacias próximas, por ejemplo.
Nunca debe sobreentenderse quién continuará y cómo, los correspondientes asuntos. Tengan en cuenta que en numerosos casos es posible la subrogación del comprador en la posición procesal que venía manteniendo el anterior titular y, posiblemente, es más interesante para el comprador el poder llevar directa y personalmente estos procesos que confiar en la diligencia del vendedor una vez terminada la transmisión.
Un análisis pormenorizado y asistido por un letrado especializado, en el momento de formalizar el contrato permitirá a las partes, una vez más, completar sus acuerdos con la mayor seguridad y previsión y formular correctamente las comunicaciones oportunas a los organismos involucrados.
| Aspectos vinculados con la compraventa. | Resumen de comentarios II. |
| Empleados. | Con la venta, se producirá la "sucesión de empresa", su asesor laboral deberá coordinarlo, pero el adquirente habrá de atender a la continuidad de la gestión tras la compra. |
| Existencias. | Una de las mayores fuentes de sobreentendidos, que se descubren en el peor momento, el día previo a la escritura, el día de mayor cansancio, y mayores tensiones: bancos, tasaciones, permiso administrativo… Regulen su transmisión con detenimiento. |
| Cantidades anticipadas. | Solemos contratar cosas diferentes de las que creemos estar haciendo. Que le asesore su letrado sobre esto con especial atención. |
| Sustituciones tributarias. | Por mucho que lo decidan las partes, Hacienda solo tiene en cuenta a quien ha sido señalado por Ley. |
| Sustituciones en procesos administrativos. | Puede ser útil que el comprador se subrogue en expedientes iniciados por el vendedor, como el de traslado o recursos en procedimientos que afecten a la oficina de farmacia. |
Félix Ángel Fernández Lucas
Abogado.
Subdirector General de Farmaconsulting Transacciones S.L.
