El arrendamiento del local en la transacción.

La especial regulación de la instalación y explotación de las oficinas de farmacia, con sus conocidas limitaciones, en concreto en lo referente a distancias, hace que la seguridad en el uso del local por parte del adquirente sea uno de los ejes fundamentales de cara al planteamiento de una operación de transmisión. La falta de acuerdo con el propietario del local sobre las condiciones en que se ha de producir la sustitución de inquilinos, puede poner en jaque a la operación en su totalidad, llegado a extremos que pueden hacer peligrar incluso la existencia de la propia oficina de farmacia.

Esta circunstancia se traduce, en la práctica, en la exigencia por parte del arrendador de elevadas sumas económicas a cambio de consentir un nuevo arrendamiento en el caso de venta de la farmacia, situación que nos exigirá contar con la mayor concentración y tacto a la hora de protagonizar una negociación con el arrendador.

Dentro de los contratos de arrendamiento, puede definirse una frontera normativa entre los regímenes de arrendamiento que situamos en la publicación del famoso»Decreto Boyer?, de 9 de mayo de 1985, sobre medidas de política económica, en el que se suprimió la tradición referente a la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento. De esta manera, se estudiaron algunos pormenores relevantes en la situación legal de aquellos contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a esta fecha, 9 de mayo de 1985, sus posibilidades de traspaso, coste y procedimientos.

9 de mayo de 1985.

En la Disposición Transitoria 1.ª de la nueva Ley/94, establece que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985, que subsistan a la entrada en vigor de la Ley , continuarán rigiéndose por el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, (por el cual se suprime el antiguo régimen de prórroga forzosa establecido en la normativa anterior), y por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La llegada del Decreto de 1985, introdujo la supresión del régimen de prórroga forzosa; en todo lo demás, sigue vigente para estos contratos la Ley de 1964. Por esta razón, hemos de entender que si el arrendamiento estudiado se firmó antes del 9 de mayo de 1985, está claro, se rige por la normativa contenida en la Ley de 1964 que estudiábamos en el artículo anterior (el farmacéutico, nº 174, 1996), con las correspondientes notificaciones, plazos, participaciones del propietario e incrementos de la renta… . Si el contrato que tenemos está firmado a partir de enero de 1995 tampoco tenemos duda alguna, se rige por la nueva Ley.

Es en los contrato celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y enero de 1995 donde se plantea la alternativa: Si estamos en el periodo inicialmente pactado en el contrato, la regulación aplicable es la de 1964, pero si llegado enero de 1995, y de esta fecha en adelante, el contrato se renueva automáticamente por otro periodo igual, desde ese momento, entramos en la nueva regulación.

1994: nueva Ley de arrendamientos urbanos.

Con la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se produjo un notable cambio en la regulación de la situación de arrendador y arrendatario en el caso de que este último pretenda transmitir a tercera persona su derecho al uso del local donde viene ejerciendo su actividad: en el artículo 32 de la mencionada Ley, se dispone que» Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador?.

En el punto 2 de este artículo, se establece que el arrendador tiene derecho a elevar la renta en un 10 % en caso de producirse un subarriendo parcial ó en un 20% en el caso de subarriendo o cesión total.

No obstante, ha de leerse esta ley con la advertencia de que el artículo comentado, con otros, pertenece al concepto denominado»derecho dispositivo?, es decir, se aplicará siempre que las partes no contraigan otros pactos diferentes en su contrato de arrendamiento, es decir, el propietario del local puede prohibir expresamente que el titular de la oficina de farmacia pueda ceder el local en arrendamiento. De este modo, se están viendo y seguirán imponiéndose en numerosos contratos, cláusulas que prohíben terminantemente la cesión de los locales.

En la situación anterior el propietario del local tenía derecho a una participación en el precio adjudicado al traspaso de local, igualmente, se le concedía derecho a incrementar la renta en un 15 % al nuevo arrendatario ( comprador de la oficina de farmacia ), sobre la renta que estuviera pagando el anterior arrendatario ( vendedor de la oficina de farmacia). Con la nueva regulación, la participación del propietario del local se limita exclusivamente a una compensación por la vía del aumento de la renta en un 20 % sobre la cuota anterior, desapareciendo, por tanto, cualquier clase de participación en el precio del traspaso del local.

La única formalidad que hemos de cumplir en el caso de proceder al traspaso del local de acuerdo con la nueva ley es, según indica el art.32 en su apartado cuarto, el deber de notificarlo de modo fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera procedido al traspaso.

Negociar un contrato de alquiler:

Tradicionalmente, las discusiones se orientaban hacia tres aspectos: precio, duración del contrato y permiso para la realización de obras. Rara vez se tienen en cuenta las posibles complicaciones futuras que podrían surgir en el caso de pretender vender la oficina de farmacia. El condicionante de las distancias que debemos guardar en la instalación de una oficina de farmacia ha hecho a los locales infinitamente más protagonistas de las transacciones de oficina de farmacia que en años precedentes. Ahora más que nunca, no tener asegurado el derecho a utilizar el local es equivalente a tener las manos atadas en el momento de querer vender la oficina de farmacia.

Aparentemente, con la nueva regulación las cosas son mucho más sencillas: No tenemos que pedir el consentimiento al propietario del local para vender la oficina de farmacia y además, no tenemos que darle dinero alguno por el traspaso. Los problemas aparecen cuando leemos detenidamente otros artículos de la misma Ley, concretamente el art.4, en el que se nos indica que, prácticamente todo lo concerniente a arrendamientos de local de negocio, se regirá por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el contenido del Titulo III de la Ley. Lo cual nos lleva a que, entre otras posibilidades, el arrendador, propietario del local donde está instalada la oficina de farmacia, puede haber exigido la inclusión de una cláusula en el contrato prohibiendo expresamente el derecho a ceder el contrato de arrendamiento a terceras personas.

De poco nos sirve en este caso el tener un contrato de veinte años de duración, si cuando pretendemos vender la oficina de farmacia tenemos que pedir permiso al propietario para que el futuro comprador tenga garantizada la continuidad en el uso del local: el propietario va a tener bien presente que él es el dueño de la situación y, del mismo modo que podemos tratar con una persona coherente y con buena fe, hemos de esperar precisamente lo contrario: que se nos exija el abono de una terrible cantidad de dinero a cambio de otorgar un nuevo contrato de arrendamiento al comprador de la oficina de farmacia.

Por todo lo anterior, es imprescindible tener bien presente estos condicionantes en cualquier negociación con la propiedad del local: Conseguir la duración más larga posible en primer lugar pero, a la vez, que a lo largo de la duración del contrato pactado, sea posible la cesión del mismo a favor de un futuro comprador.

Por último, no es necesario que se nos autorice expresamente a efectuar la cesión, tal y como impone el art.4 en su punto 4º, puesto que » La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.? Es decir, cuando en el contrato no se diga nada al respecto del derecho a ceder el local, se aplica directamente el contenido de la ley, y podremos ceder libremente el local por el tiempo que medie hasta la finalización del contrato, sin más formalidades que la notificación de modo fehaciente al propietario y sin más costes económicos que el incremento de un 20% en el precio del alquiler.

2002: la llegada de las hipotecas mobiliarias:

Recordemos que, a diferencia de la tradicional y conocida hipoteca inmobiliaria, que recae sobre bienes inmuebles como la vivienda o un local, la hipoteca mobiliaria toma en garantía de un préstamo a la propia explotación de la oficina de farmacia.

A pesar de que la Ley de Hipoteca mobiliaria data de 1954, el verdadero protagonismo de este tipo de garantías en los préstamos relacionados con la adquisición de oficinas de farmacia se ha desatado durante los primeros años de esta década.

Es muy importante tener en cuenta este fenómeno, puesto que de la citada norma se derivan una serie de condicionantes que determinan taxativamente las características del arrendamiento que hemos de negociar.

Así, la ley exige que cuando un farmacéutico quiera hipotecar la oficina de farmacia, ésta ha de estar instalada en un local propio o con un contrato de arrendamiento cuya duración sea, al menos, igual a la del préstamo que se está garantizando. Además, la ley exige que el farmacéutico ha de contar con facultad de traspasar» se entiende incluido el concepto de cesión -, puesto que, de lo contrario, en el caso de una hipotética ejecución de la hipoteca, el adquirente tendría una farmacia pero no un local donde instalarla.

La práctica habitual con la mayoría de entidades financieras que utilizan esta fórmula de garantía de préstamos, es trabajar con plazos de quince años, de modo que los farmacéuticos que negocien su contrato no deberían conformarse con menos, a no ser que puedan prescindir de acudir a este tipo de hipotecas.

Por supuesto, el contrato no podrá tener limitación a la facultad de ceder el arrendamiento, o de lo contrario, la hipoteca no sería posible.

Indemnizaciones por fin del arrendamiento:

a. Para el arrendatario.

Una novedad importante de la Ley consiste en la obligación de indemnización al arrendatario que se impone al arrendador para el caso de que al vencimiento del contrato no se proceda a la renovación del mismo.

Del art.34 de la ley extraemos que la extinción del contrato de arrendamiento del local destinado a oficina de farmacia , por el paso del tiempo acordado, dará derecho al farmacéutico a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que:

1º.- En ese mismo local se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años.

2º.- El arrendatario notifique al arrendador, con una antelación de cuatro meses, su voluntad de permanecer en el mismo local por un mínimo de cinco años más y pagando una renta de mercado. Renta de mercado que será la que acuerden las partes o, en defecto de tal acuerdo, la que determine un árbitro designado por ellas.

Establecer la cuantía de la indemnización depende, por un lado, de la actividad que desarrolle en el mismo municipio el farmacéutico que se ha visto forzado a desocupar el local y, por otra parte, de la actividad que se ejerza en el local donde antes se instalaba el farmacéutico:

b. Para el arrendador:

Paradójicamente, la larga duración de los contratos de arrendamiento puede volverse en contra del inquilino. En contra de la usual convicción de que el arrendatario tiene capacidad de resolver unilateralmente el contrato sin mayores consecuencias, la interpretación que han venido dando los tribunales es muy peligrosa para quien no haya tomado las medidas necesarias. La consecuencia de dejar un local alquilado por veinte años, pongamos por ejemplo, pasados solo quince, pude acarrear muy probablemente la reclamación del arrendador y condena para el arrendatario a abonar el resto de la renta que hubiera correspondido de respetarse la duración inicialmente pactada.

Así, podemos concluir con una última recomendación: el arrendatario, en el contrato de arrendamiento, debe incluir la previsión de una indemnización equivalente a dos o tres mensualidades de renta para el caso de que decida abandonar el local antes del tiempo previsto, de esta manera, habrá eliminado el riesgo de una reclamación mayor.

Félix Ángel Fernández Lucas

Abogado

Sudirector general de FARMACONSULTING TRANSACCIONES S.L.

felix@fct.es