Entregas anticipadas en la compraventa II.
La falta de precisión contractual respecto al tipo de arras elegidas por los contratantes puede llevarles, en caso de conflicto, a tener paralizadas sus respectivas carreras profesionales y proyectos familiares durante los años que pueda durar un litigio ante los tribunales: el comprador no podría comprar otra farmacia mientras los jueces deciden si ha de comprar la primera o no, y el vendedor no podría negociar con otros compradores, o comprar otra para él, puesto que un juez podría exigir la venta a un determinado comprador o anular la transmisión.
La falta de precisión contractual respecto al tipo de arras elegidas por los contratantes puede llevarles, en caso de conflicto, a tener paralizadas sus respectivas carreras profesionales y proyectos familiares durante los años que pueda durar un litigio ante los tribunales: el comprador no podría comprar otra farmacia mientras los jueces deciden si ha de comprar la primera o no, y el vendedor no podría negociar con otros compradores, o comprar otra para él, puesto que un juez podría exigir la venta a un determinado comprador o anular la transmisión.
El establecimiento de arras como pacto accesorio de un contrato de compraventa de una oficina de farmacia ha de estar redactado y detallado con total precisión, de modo que se pueda conocer de manera inequívoca la voluntad de las partes de establecer el pacto de arras y sus consecuencias, por lo tanto: Ha de ser terminantemente descartada la firma de»recibos? por la entrega de cantidades a cuenta, o como señal, si no se precisan detalladamente las condiciones de la operación.
El otorgamiento, y la consiguiente entrega de arras, son accesorios de un acuerdo principal: el de compraventa. Del mismo modo, el documento de acuse de recibo es accesorio del contrato de compraventa, que ha de formalizarse por escrito o, de otro modo, el propio recibo de cantidades se constituye en documento principal. En ese caso, un simple documento aludiendo a una farmacia, su precio y la entrega a cuenta será la prueba de la existencia de una compraventa, pero al no constatar generalmente ninguna de las otras condiciones, los firmantes dependerán respectivamente de la buena fe del otro.
Uno de los errores más destacados: aceptar el resguardo de una trasferencia bancaria como prueba de una operación, como sustituto de un contrato. Si ese resguardo bancario es el único documento, el comprador está obligado a respetar el acuerdo con el vendedor, pero, por el contrario, el vendedor puede no estar comprometido, puesto que no ha expresado su voluntad de vender con su firma en ningún documento.
Un contratante puede creer que las arras acordadas en su contrato son penitenciales, por lo tanto con facultad de desistimiento unilateral y con el importe de la indemnización fijado por su equivalencia con las arras, pero, en caso de duda originada en la redacción del documento, los tribunales tienden a considerar que se establecieron arras confirmatorias, y, en caso de que el otro contratante consintiera finalmente en la ruptura de la compraventa, la indemnización alcanzaría a todos los daños y perjuicios causados: cambios de domicilio, traslados o abandonos de trabajo de los cónyuges, venta precipitada de la vivienda y adquisición de otra en la provincia donde radica la farmacia??
El depósito de esas cantidades no ha de efectuarse necesariamente en poder de la parte vendedora; más al contrario, es recomendable que esas cantidades sean depositadas en una entidad ajena a las partes, como un tercero, solvente y de la confianza de ambos contratantes, o una notaría: de este modo no se somete al comprador a las vicisitudes económicas o personales del vendedor y, en caso de conflicto, las cantidades estarán a buen recaudo.
