Farmacia en local alquilado: negociar el arrendamiento I

La relación entre el arrendatario y el propietario del local, sobre todo en los casos de arrendamientos amparado por la legislación anterior a 1985, conocidos popularmente como de ‘renta antigua’, usualmente se plantea, no ya con alguna tirantez, sino incluso, dentro de una abierta hostilidad.

Además, a  las dificultades propias de este tipo de negociaciones, se añade la existencia de una serie de peculiaridades que, habitualmente, no son conocidas o no se les da la suficiente importancia, no sólo por los propios titulares de la oficina de farmacia, sino incluso por sus asesores y letrados quienes, lógicamente, suelen enmarcar el objetivo de cada negociación dentro de parámetros exclusivos de la relación contractual entre arrendador y arrendatario, dejando de lado asuntos que, con el tiempo, demuestran tener una importancia vital en la gestión patrimonial del farmacéutico.

La duración del arrendamiento:

En los contratos ‘de renta antigua’, es decir, todos los celebrados con anterioridad a mayo de 1985 y, por lo tanto, sometidos a ‘prórroga forzosa’ a favor del arrendatario, la duración del arrendamiento llega hasta el fallecimiento, jubilación o declaración de incapacidad del farmacéutico instalado en el local.  Por lo tanto, la duración no es realmente un problema que tenga el actual inquilino, si no que, más bien y si se sabe utilizar correctamente, esta circunstancia es la fuerza principal que tiene el negociador para obtener algo del arrendador, puesto que tiene a su favor la amenaza de que la situación actual permanezca, sobre todo en lo que a renta se refiere, durante varios años.

En contra de la anterior opinión,  se puede oir a menudo que ‘los contratos anteriores a 1985 finalizan en 2014.’    Esa afirmación no es exacta: sí es cierto que existe tal previsión en las disposiciones de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, de 1994, pero la finalización de los contratos de arrendamiento en ese año está prevista únicamente para aquellos cuyo arrendatario sea una persona jurídica, por ejemplo, una sociedad anónima, una sociedad limitada…, pero no cuando el arrendatario es una persona física, como lo es un farmacéutico.

Contratos posteriores a 1985.  En mayo de 1985  se publicó el conocido como ‘Decreto Boyer’ que eliminó la prórroga forzosa a favor de los arrendatarios. Desde entonces, las partes pueden convenir la duración que estimen por conveniente y, eso trae la necesidad de que los farmacéuticos que tengan un alquiler  limitado en el tiempo, no deban  perder de vista el paso de los plazos pactados y, desde luego, tomen medidas a tiempo.

Existen numerosos contratos, sobre todo en el mundo rural, y más en municipios con farmacia única, pactados por duración anual, y  que se van renovando, habitualmente sin problemas, por medio de la llamada ‘tácita reconducción’, que en resumen, supone que el contrato, a su vencimiento,  se renueva por el mismo periodo si las partes no dicen nada en contra.  Pues bien, aunque, naturalmente, sería más recomendable contar con periodos de cómo mínimo, cinco años,  estos contratos, de cara a la  gestión cotidiana de la oficina de farmacia, son perfectamente válidos: legitiman el uso del local por el farmacéutico, y la amenaza de que no sean renovados es menor, puesto que, sin despreciar las molestias, no es especialmente complicado un traslado a otro local cuando no hay que respetar distancias mínimas, al no haber otras farmacias en la localidad.  Por las mismas razones, en el caso de venta de estas farmacias tampoco tendría que suponer una gran limitación para la operación el hecho de que el contrato tuviera tan corta duración.

Al margen de este supuesto, de cara a la compra venta de la oficina de farmacia, tanto el comprador, como el actual titular, deben saber que no les vale cualquier plazo.  Por regla general, casi sin excepción, el comprador de esa oficina de farmacia tendrá que acudir a la financiación de su compra mediante un préstamo garantizado con una hipoteca mobiliaria, esto es, aquella que tiene por objeto la oficina de farmacia como explotación económica, independientemente de los locales.  Para que tal hipoteca sea válida, la Ley de Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento, de 1954, únicamente exige que la oficina de farmacia cuente con contrato de arrendamiento vigente, pero, comprensiblemente, las entidades financieras, exigen que, desde el principio, quien pretenda obtener un préstamo con hipoteca mobiliaria, cuente con un arrendamiento de duración igual o superior a la duración del préstamo garantizado con esa hipoteca, usualmente, veinte años.  

Así que no se conforme con la tranquilidad que pueda ofrecerle un contrato de diez o quince años: le costará muchísimo encontrar a un comprador que se puedan financiar sin acudir a este tipo de préstamo.

Ya hemos definido, por tanto, un objetivo claro en cualquier negociación de un arrendamiento de local para oficina de farmacia: como mínimo veinte años.

Facultad de desistimiento: 

Sin embargo, existe otro interés para el arrendatario que es el reverso de lo comentado en el punto anterior. ¿Qué ocurre si encuentra otro local más interesante al que la normativa le permite trasladarse?  Pues podríamos encontrarnos con que el logro del anterior objetivo, una duración suficientemente larga para obtener no solo financiación, sino también cierta tranquilidad respecto a la disponibilidad de ese local, se convierta en una fuente de responsabilidades si no queda prevista la facultad de resolución en el contrato.  Propiamente, facultad de resolución anticipada por el arrendatario existe siempre, pero correlativamente, el propietario arrendador podrá exigirle que abone el arrendamiento por el resto del plazo que quede hasta su finalización.  Aunque esta solicitud podrá ser moderada por los Tribunales, lo cierto es que existen varias sentencias en las que se ha condenado al inquilino a abonar la totalidad del arrendamiento pactado.

Así ya tenemos fijado un segundo objetivo en la negociación: acordar que en el caso de resolución unilateral del arrendamiento por voluntad del farmacéutico arrendatario, la responsabilidad de éste desaparezca, supuesto poco probable, o cuando menos, se limite, estableciendo una compensación equivalente a determinado número de mensualidades. En algunos casos, y cito a título de ejemplo, se ve la fórmula que consiste en que se abone al propietario un mes de renta por cada año que faltara para el cumplimiento del plazo del contrato.

Caso especial: ‘la transmisión de una licencia‘.

Si con ocasión de la transmisión de una oficina de farmacia sobreviene el fracaso en la negociación de un plazo suficiente en el arrendamiento del local, nos encontraremos ante lo que usualmente se denomina ‘transmisión de una licencia’, que implica necesariamente el traslado de la farmacia a otro inmueble.

La imposibilidad de contar con una legitimación a favor de la parte compradora para utilizar el local, suele ser tan radical que ni siquiera se consiente la ocupación por un periodo mínimo, como podría ser un año, tiempo que podría ser razonable para que un comprador encontrara un local adecuado y tramitara el traslado de la oficina de farmacia adquirida.  Si, definitivamente nos encontráramos ante este caso, la efectiva transmisión de la oficina de farmacia habría de diferirse hasta el momento en que la farmacia estuviera ya trasladada y, lógicamente, toda la tramitación administrativa, y  la operativa del traslado, tendrán que efectuarse por la parte vendedora.

Ante esta posibilidad, los objetivos podrían ser dos, alternativos:

1. O bien, obtener del actual arrendador un plazo suficiente a favor del comprador de la oficina de farmacia/nuevo arrendatario, para poder efectuar el traslado a un nuevo local, por ejemplo un año.
2. O bien, concretar la posibilidad de uso de un nuevo local, a donde tendría que trasladarse el actual titular, para lo cual, en caso de que el citado nuevo local fuera también arrendado, habría de tenerse en cuenta que es necesario un periodo transitorio, previo, a favor del transmitente, plazo que será el necesario para acreditar ante la Administración la preceptiva legitimación en el uso del local, condición imprescindible para el traslado.

 

Por último, en lo que se refiere a los traslados con ocasión de la venta, tengan presentes las respectivas legislaciones autonómicas, puesto que alguna comunidad ha dispuesto alguna limitación a la venta hasta pasados algunos años desde el traslado.

Facultad de cesión.

 

La aludida Ley de hipoteca mobiliaria exige que, para hipotecar válidamente una explotación económica instalada en un local arrendado,  ha de contarse con ‘facultad de traspasar’. 

El objeto de esta disposición es que, lógicamente, en el caso de una hipotética ejecución de la explotación hipotecada, y se trasmitiera en subasta, el eventual comprador ha de contar con la posibilidad de ocupar el local arrendado, en unas condiciones conocidas de antemano.  De otro modo sería absurdo pensar que nadie fuera a acudir a una subasta para adquirir un negocio que no puede explotar en el local donde se instala normalmente y, por lo tanto, la garantía hipotecaria para la entidad financiera sería papel mojado.

Desde un punto de vista legal, no es imprescindible que un contrato de arrendamiento lleve aparejada la ‘facultad de traspasar’, que podemos entender extendida a la actual ‘facultad de ceder’  contenida en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero si el arrendamiento se está renegociando con la intención de proceder a la venta de la oficina de farmacia, ya tenemos marcado un nuevo objetivo: El arrendatario ha de contar con la facultad de ceder el arrendamiento a futuros adquirentes, y en los términos y condiciones que dispone la Ley, que se pueden resumir en: notificación fehaciente al arrendador de que se ha efectuado la cesión, incremento de la renta en un 20 por ciento si se trata de cesión total, o de un 10 por ciento si es parcial.

Las condiciones aludidas son de aplicación subsidiaria, en defecto de acuerdo de  las partes al respecto, por lo que nos bastaría con que en el contrato no se dijera nada sobre cesión del arrendamiento para que se aplicara automáticamente el régimen comentado.

Ahora bien, la entidad financiera podría exigir que constara la facultad de cesión expresamente en el texto del contrato de arrendamiento, no por exigencia legal, como hemos visto, sino por requerimiento de sus criterios de trabajo, de modo que es interesante contrastar previamente este asunto con las entidades con las que se esté negociando la financiación.  De hecho, aunque no tiene un apoyo legal como derecho necesario, algunas entidades no toleran que en los citados contratos de arrendamiento se incluyan requisitos que condicionen la cesión, por ejemplo, el abono de una cantidad a la propiedad con ocasión de cada cesión, o elevaciones de la renta superiores a las previstas en la Ley. Insistimos: consulte previamente las exigencias documentales del arrendamiento con su banco.

En el siguiente artículo se comentarán otras peculiaridades de la negociación del contrato de arrendamiento, con especial atención a las peculiaridades exigidas por la negociación financiera en los casos de compraventa de la oficina de farmacia.

Félix Ángel Fernández Lucas
Abogado.
Subdirector General de Farmaconsulting Transacciones S.L.