Farmacia en local alquilado: negociar el arrendamiento (II)

En el anterior artículo, El farmacéutico nº 424, comentamos varias peculiaridades de la negociación del arrendamiento de un local para la instalación de una oficina de farmacia. Entre los objetivos que destacamos inicialmente, recordamos la alusión al plazo, que en el caso de preverse una hipoteca mobiliaria, bien con ocasión de una compraventa de la oficina de farmacia, bien simplemente por necesidad financiera del actual titular, habría de situarse en un mínimo de 20 años. Durante el plazo previsto, el arrendatario habría de contar con facultad de cesión del arrendamiento a futuros adquirentes de la farmacia y, también recomendábamos que el contrato limitara la responsabilidad del arrendatario para el caso de que resolviera el arrendamiento antes del plazo previsto.

Continuando con los objetivos que hemos de tener presentes en la negociación del contrato de arrendamiento, nos encontramos con el consentimiento expreso para que el arrendatario formalice una hipoteca mobiliaria.

Consentimiento para formalizar la hipoteca mobiliaria

Una de las condiciones que las entidades bancarias exigen regularmente es la autorización del propietario del local para que el inquilino pueda formalizar una hipoteca mobiliaria.

Con esa autorización, unida a la notificación notarial sobre la constitución de la citada hipoteca, la entidad bancaria está previniendo la posibilidad de que su deudor pierda la condición de arrendatario, por ejemplo como consecuencia de la realización de obras inconsentidas o falta de pago de la renta, con lo que la garantía hipotecaria dejaría de tener valor, puesto que la farmacia ya no se podría explotar en ese local.

Con la autorización del propietario del local para la formalización de una hipoteca sobre la farmacia, se obliga a notificar al banco cualquier sentencia que declare la resolución del contrato de arrendamiento y la entidad financiera dispondría de un plazo de treinta días para ejecutar la acción hipotecaria contra su deudor.

La Ley de Hipoteca Mobiliaria dispone que la conformidad del propietario del local para que se formalice la hipoteca podrá prestarse tanto en el momento de constituirse de aludida hipoteca como posteriormente, en otra escritura. Por lo tanto, la autorización que el propietario nos de en el texto del contrato de arrendamiento no otorga directamente al banco ningún derecho adicional, pero sí puede servir para exigir al arrendador que confirme esa autorización en la escritura si el banco nos lo pide. Desde luego, la hipoteca deja fuera de responsabilidad al patrimonio del arrendador; el local no responde absolutamente de nada en caso de que las deudas del inquilino con el banco no sean atendidas, por lo que el propietario no debería oponerse a otorgar esa conformidad: no le cuesta nada y despeja el camino para que el inquilino resuelva su financiación. Así, tenemos otro objetivo fijado respecto a la negociación del arrendamiento: que el propietario otorgue autorización para la formalización de la hipoteca mobiliaria sobre la oficina de farmacia.

La facultad para hacer obras

Cuando un comprador se plantea afrontar la inversión que supone la adquisición de una oficina de farmacia, cuenta en prácticamente todos los casos, con la posibilidad de mejorar la rentabilidad de la explotación tomando numerosas medidas de gestión entre las que se encuentra usualmente la ordenación del espacio de atención al público, la instalación de maquinaria, nuevo mobiliario. Sin la posibilidad de concretar esas medidas no sólo el inversor verá limitadas sus expectativas, sino que la propia entidad financiera encontrará un obstáculo para confiar en las previsiones y objetivos expuestos por el comprador en las memorias y presupuestos de explotación que se presenten al comité de riesgos.

Una de las redacciones que pueden inducir a error es aquella que prevé que “el arrendatario podrá realizar las obras necesarias o que estime por convenientes, previa autorización por escrito de la propiedad…” Naturalmente, se podrán realizar obras si la propiedad lo autoriza en el futuro por escrito, pero de lo que se trata es que el permiso sea otorgado por anticipado, y con las menores limitaciones posibles.

Queda así fijado un nuevo objetivo: una autorización para la realización de obras de reforma y ornato, con posible modificación de la configuración del local, siempre que sea respectada la normativa urbanística al respecto y los estatutos de la comunidad de propietarios.

¿Quién debe negociar?

Recordábamos al inicio del primer artículo de esta serie, que la relación entre arrendador y arrendatario, sobre todo cuando partimos de contratos sometidos a prórroga forzosa, usualmente puede ser calificada de hostil, incluso aunque superficialmente ambas partes mantengan unas formas que pudieran calificarse de cordiales.

A pesar de esa cordialidad, el farmacéutico arrendatario que necesite negociar un nuevo contrato de arrendamiento, generalmente con ocasión de la transmisión de su oficina de farmacia, debe primeramente hacer un detenido análisis de la relación con la propiedad, y tener bien presente la situación de ésta: si tiene o no descendientes farmacéuticos, en qué situación económica se encuentra… Aparte de conocer a la propiedad, deberá conocer detenidamente el entorno del local donde se ubica la farmacia, y obtener respuestas a preguntas como, por ejemplo, si existen o no otros locales disponibles en las inmediaciones, cuáles son los precios de mercado actuales y calcular la diferencia respecto a lo que está pagando por el local de farmacia. Naturalmente, es diferente negociar con un propietario que ve cómo los locales de la misma zona se van quedando vacíos, que con otro que observa cada día cómo el alquiler de la zona se diferencia al alza cada vez más respecto del que está cobrando él. Si un descendiente, pongamos por caso, un hijo del propietario del local, es farmacéutico, ni que decir tiene que la orientación de esa negociación ha de ser especialmente preparada: quizá más que de negociación sobre arrendamientos, habría que prepararse para hablar de una compraventa de la oficina de farmacia.

Aparte de las variables comentadas, destacadas de un sinfín de peculiaridades que habrán de tenerse en cuenta en cada caso, es especialmente digna de subrayarse la necesidad de contar con un conocimiento jurídico adecuado a las circunstancias. El interlocutor que se presente ante la propiedad, con mayor razón si la negociación es llevada por sus representantes, debe dominar las consecuencias jurídicas de cualquier tipo de cláusula que se comente, o el articulado de la Ley aplicable. Con ello, como mínimo, evitará dilaciones indebidas, generadas por la necesidad de contrastar esos contenidos con sus propios asesores tras cada reunión.

Si a lo dicho unimos el hecho de que la implicación personal de los interlocutores favorece generalmente que las discusiones deriven en posiciones personales en las que el orgullo, la animadversión, o ambos tengan un protagonismo notable en la conversación, la respuesta a la pregunta que encabezaba este último punto es clara: el arrendatario debe encargar su problema a profesionales especializados, con experiencia y formación adecuada a lo que se está negociando, que además, contará con la suficiente distancia personal en la negociación como para que el asunto sea objetivamente tratado.

Resumen de puntos clave en la negociación del arrendamiento:

Duración del contrato: Mínimo de 20 años.

Facultad de desistimiento: Debe estar prevista y concretada, por ej.: Tres meses de renta en caso de resolución anticipada. Una mensualidad por año que reste de contrato…

Facultad de cesión: Es interesante que sea expresa, pero bastaría con que nada se dijera en el contrato, lo que supondría la remisión a la Ley, que la consiente.

Hipoteca mobiliaria: No es imprescindible, pero las entidades bancarias pueden exigir que el arrendador la autorice expresamente.

Permiso para obras: Sin esto, un comprador tendrá las manos atadas de cara a la evolución de su explotación.

Negociador: La importancia de los intereses en juego, y la complejidad de estas negociaciones aconsejan que se encomiende a negociadores profesionales, especializados en estos asuntos.

Félix Ángel Fernández Lucas

Abogado. Subdirector General de Farmaconsulting Transacciones S.L.