Fraccionamiento en el pago III (Garantías en el aplazamiento o en la financiación).
Garantías en el aplazamiento o en la financiación
Las garantías utilizadas habitualmente en las relaciones con entidades bancarias son, en gran medida, susceptibles de incorporación a los contratos entre particulares.
La hipoteca destaca, sin duda, como uno de los instrumentos más utilizados por las entidades de crédito para garantizar el cobro de sus préstamos, intereses y gastos. Mediante la hipoteca, el deudor acepta que el acreedor, en caso de impago, tenga un derecho preferente para instar la ejecución del bien hipotecado y satisfacer su crédito con el producto obtenido. No obstante, la responsabilidad del deudor no se limita al bien hipotecado: si su valor no es suficiente, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros, salvo pacto en contrario en los términos legalmente admitidos.
Para que produzca efectos frente a terceros, la hipoteca debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Junto a la hipoteca inmobiliaria —constituida sobre bienes inmuebles como viviendas o locales—, ha adquirido relevancia en el ámbito farmacéutico la utilización de garantías sobre el negocio. No obstante, más que la tradicional hipoteca mobiliaria, en la práctica actual se utilizan figuras como la hipoteca mobiliaria o la prenda sin desplazamiento adaptadas a las características de la oficina de farmacia.
Los principales puntos de atención o aspectos críticos que pueden destacarse son:
1. La compleja valoración del fondo de comercio. Frente al reducido número de variables que presenta la valoración de un inmueble, la valoración de una farmacia exige considerar factores como la rentabilidad de la explotación, su ubicación, la evolución de la demanda, el entorno regulatorio y la estructura de ingresos, entre otros.
2. En el caso de farmacias ubicadas en locales arrendados, se exige habitualmente que el contrato de arrendamiento tenga una duración suficiente o estabilidad jurídica, adecuada al plazo de la financiación o garantía constituida.
3. El coste derivado del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aplicable a la formalización de determinadas garantías en documento notarial, que puede suponer un incremento relevante del coste de la operación.
4. La necesidad de identificar y, en su caso, inventariar con precisión los bienes y elementos afectos al negocio, especialmente cuando la garantía recae sobre ellos.
Junto a la hipoteca, debe tenerse en cuenta que la responsabilidad del deudor suele reforzarse mediante la exigencia de garantías personales adicionales, como avales o fianzas de terceros.
Es habitual que estos avalistas sean personas del entorno cercano del adquirente, que asumen la obligación de responder del pago en caso de incumplimiento, ampliando así las garantías del acreedor.
