Fraccionamiento en el pago III (Garantías en el aplazamiento o en la financiación).

Las garantías utilizadas habitualmente en las relaciones con entidades bancarias son generalmente susceptibles de incorporación a los contratos entre particulares.

La hipoteca destaca sin dudas como el instrumento más utilizado por las entidades de crédito para garantizar el cobro de sus préstamos, intereses y gastos. Mediante la hipoteca, el deudor hipotecario ha de aceptar que el acreedor, llegado el momento de impago, tenga un derecho preferente para instar la venta en pública subasta del bien hipotecado cobrar sus derechos con el producto de la venta. No obstante, la responsabilidad del deudor no termina con la pérdida del bien hipotecado: si el valor de la venta en subasta no alcanza para cancelar el total de su deuda, sigue respondiendo con todo su patrimonio, presente y futuro.

Para que tenga validez frente a terceros»otros acreedores -, la hipoteca ha de otorgarse en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad.

Al lado de la hipoteca inmobiliaria o hipoteca a secas, que es la que se concreta sobre bienes inmuebles como las viviendas, los locales etc., está adquiriendo cada día más importancia, en el sector farmacéutico, la hipoteca mobiliaria, que se concreta en el fondo de comercio o negocio propiamente dicho.

Los principales puntos de atención o problemas que podemos destacar son:

1. La compleja valoración del fondo de comercio. Frente al reducido número de variables que presenta la valoración de un piso: metros, estado de conservación, ubicación?., la valoración de una farmacia exige el dominio de variables muy complejas, como la rentabilidad concreta de cada explotación, la influencia del RD 5/2000, las posibilidades de nuevas aperturas, el número de dispensaciones, la estacionalidad etc., etc.,

2. La exigencia de que, en el caso de farmacias instaladas en locales en alquiler, el nuevo contrato tenga una duración equivalente a la duración del préstamo garantizado.

3. El coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que podemos resumir en un 1% de los importes garantizados.

4. En la transmisión de la farmacia habrá que adjuntar un inventario pormenorizado de los bienes muebles e instalaciones que se incluyen en la transmisión.

Junto a la hipoteca siempre va unida la responsabilidad del deudor, con todos sus bienes presentes y futuros, que llega hasta donde no alcance el valor de lo subastado. Además, habitualmente, las entidades financieras o los particulares que concedan un aplazamiento, exigirán el aval personal de terceras personas de reconocida solvencia, puesto que, generalmente, ocupan los familiares más próximos.