Hipoteca mobiliaria en la adquisición de una oficina de farmacia I.

La evolución experimentada en los últimos tres años en el sector financiero, que ha adjudicado cada vez mayor importancia, en cuanto al número de operaciones y a su volumen, ha traído a nuestros días una suerte de resurrección de una Ley que, publicada en 1954, está adquiriendo en la actualidad un protagonismo notable. En el presente artículo, el autor comenta los aspectos más destacables de esta herramienta de garantía financiera, presente en la actualidad en más del ochenta por ciento de las operaciones de transmisión de oficina de farmacia coordinadas por la firma Farmaconsulting Transacciones S.L.

¿Qué es una hipoteca mobiliaria?

Según informa el Diccionario de la Real Academia, contrato de hipoteca es»el que vincula una cosa, generalmente bienes inmuebles, al pago de una deuda, determinando, si esta no ha quedado satisfecha, la facultad del acreedor de enajenar la cosa para satisfacer su crédito.?

Cuando el propio diccionario especifica que son»generalmente? bienes inmuebles, ya adelanta la existencia de una excepción a esta regla. Lo normal, con lo que estamos todos familiarizados, es la hipoteca inmobiliaria, un contrato que el deudor suscribe con su acreedor, generalmente un banco, señalando específicamente a la vivienda, o a un local, como garantía de una deuda, facultando, al mismo tiempo a esa entidad bancaria para que, en caso de impago, pueda instar la ejecución de ese inmueble en pública subasta y cobrar así su deuda.

Frente al concepto habitual ya comentado, nos encontramos con que un farmacéutico puede ofrecer en garantía de su préstamo no un local, o una vivienda, de las que quizá incluso carece, si no una explotación mercantil, un conjunto de activos empresariales compuestos por la licencia de oficina de farmacia, su clientela, las marcas y patentes que pueda tener registradas, el mobiliario e instalaciones no inmuebles, o incluso las existencias, en definitiva: puede ofrecer la propia oficina de farmacia en garantía del préstamo solicitado.

Notable dependencia de las formalidades exigidas.

Entre las formalidades exigidas por la Ley de hipoteca mobiliaria, podemos destacar que ha de contratarse necesariamente en escritura pública y posteriormente ha de ser inscrita en el Registro de hipoteca mobiliaria, dependiente en la actualidad del Registro Mercantil. El trámite de inscripción en el registro es tan importante que, hasta que no se haya cumplimentado, no podemos hablar propiamente de una hipoteca. El contrato de hipoteca vincula una cosa del deudor con un acreedor, pero para que el acreedor tenga preferencia respecto a ese bien sobre otros acreedores, es imprescindible que la hipoteca esté registrada. Esto, que podría interpretarse como un simple problema burocrático del banco, podría terminar siendo trágico para un deudor cuya hipoteca no pueda ser registrada, puesto que las entidades financieras incluyen en el contrato la previsión de que la imposibilidad de registro dentro de unos plazos pueda acarrear la cancelación anticipada del préstamo, de modo que es muy recomendable guardar con celo las exigencias normativas.

¿Qué bienes pueden ser objeto de una hipoteca mobiliaria? La ley dispone expresamente que son susceptibles de ser hipotecados, entre otros,»los establecimientos mercantiles?. En ese concepto hemos de entender incluida a la propia licencia de oficina de farmacia y su fondo de comercio. Además, la hipoteca comprenderá, siempre que en el contrato no se diga otra cosa.

  • El nombre comercial, rótulo de establecimiento, marcas distintivas y demás derechos de propiedad industrial o intelectual.
  • Las máquinas, mobiliario, utensilios y demás instrumentos de producción y trabajo.

Como condición para que los bienes señalados anteriormente puedan estar incluidos en la hipoteca, la ley exige:

1. Que sean propiedad del titular del establecimiento.

2. Que su precio de adquisición esté pagado.

3. Que se hallen destinados de modo permanente a la farmacia.

Respecto a la primera de las condiciones, no olvidemos que en las farmacias suelen encontrarse expositores entregados en depósito por distribuidoras o laboratorios en la promoción de alguno de sus productos y es fácil caer en el error de considerar incluido a alguno de estos objetos en la hipoteca cuando, como vemos, no estaría permitido ni aun contando con el consentimiento de la empresa propietaria.

La segunda condición se comenta prácticamente por si misma. Pero conviene recordarla, puesto que, en algunas ocasiones, se encuentran en la oficina de farmacia determinadas máquinas o muebles cuyo precio se ha fijado en plazos mensuales, contratos en los que subroga el comprador y, si se diera este supuesto, ha de tenerse presente que la hipoteca no podrá extenderse sobre esos elementos: o bien se abona su precio hasta el total de la suma, o el contrato de hipoteca deberá excluirlos expresamente.

La tercera exigencia, que los objetos a hipotecar se hallen destinados de modo permanente a la farmacia, parece lógica ya que evitaría conflictos como por ejemplo los que se darían si se hipotecara una máquina utilizada a la vez en la farmacia del hipotecante y en el servicio de la farmacia de su cónyuge, o de otro compañero.

Al hipotecar mobiliario, instalaciones, maquinaria y útiles, la ley exige que sean descritos en la escritura pública, con un grado de precisión que podría causar problemas si se deja para el momento de firma de la escritura pública de hipoteca.

Así, el artículo13 de la Ley dispone que, además de las circunstancias exigidas por la legislación notarial, la escritura de hipoteca mobiliaria deberá contener la descripción de los bienes que se hipotequen,»especificando su naturaleza, cantidad, calidad, signos distintivos y demás particularidades que en cada caso sirvan para identificarlos o individualizarlos» y, además,»el título de adquisición de los bienes?. Sobre el grado de exigencia de estos requisitos, la experiencia de Farmaconsulting Transacciones S.L. es amplía y variada, debido seguramente a que las interpretaciones vienes de tres fuentes: registro, notarías y entidades financieras. Así, en muchas ocasiones ha sido suficiente con aludir en la escritura a que se incluye el mobiliario e instalaciones, en un precio determinado, y en otras, cada día más a menudo, se está exigiendo un listado con el inventario de elementos incluidos en la farmacia, con su marca y precio por separado. En una aplicación estricta de la Ley, tendría que señalarse incluso el número de serie de las máquinas, el fabricante, su estado de conservación, y, quién sabe, si incluso adjuntar la factura de cada uno, puesto que, como decíamos líneas arriba, la ley pide que la escritura ha de contener el título de adquisición de los bienes. No conocemos ningún caso en que esta última exigencia haya sido solicitada hasta la fecha por ningún registro o notaría, pero sí se pide cada día mayor grado de precisión respecto al inventario, de modo que, para evitar problemas de última hora o posteriores subsanaciones de escrituras, lo recomendable sería tener preparado un inventario, firmado por las partes, con el fin de adjuntarlo a la escritura pública de transmisión de oficina de farmacia e hipoteca mobiliaria.

Especial atención a la disponibilidad jurídica del local.

Lógicamente, la Ley de Hipoteca Mobiliaria trata con especial cuidado la vinculación de la garantía con la legitimidad en el uso del local por parte, no solo del deudor hipotecante» el comprador-, si no de cara a los posibles adquirentes de la oficina de farmacia en el caso de una eventual ejecución de la hipoteca. Así, en el caso de que el local donde se instala la oficina de farmacia no sea propiedad del comprador, la ley exige que se cuente con un contrato de arrendamiento»con facultad de traspasar?. Teniendo en cuenta que la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento es de 16 de diciembre de 1954, no es extraño que haga alusión a conceptos superados, o incluso a artículos ya derogados o sustituidos; eso es lo que ocurre con el término»traspasar?, que ha de entenderse ampliado al concepto»cesión?, utilizado en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Si los contratos de préstamo garantizados con hipoteca mobiliaria tienen habitualmente una duración de quince años, de poco servirá el recurrir al antiguo procedimiento de traspaso de local de negocio, puesto que, en el caso de que fuera posible, en función del tipo de contrato de arrendamiento del vendedor, el plazo para el comprador terminaría en 2014. Una vez más, se confirma la necesidad de proceder a la negociación de un nuevo contrato de arrendamiento con el propietario, a favor del nuevo comprador y, al enfrentarse a esta negociación, entre las numerosas cautelas que han de tener presentes los farmacéuticos, podemos destacar las siguientes:

1º.- Que la duración del contrato ha de ser, como mínimo, igual que la del préstamo previsto (o que es presumible que solicitará el comprador), muy probablemente 15 años.

2º.- Dado que la facultad de ceder el arrendamiento es de derecho dispositivo, es decir, puede ser anulada en el contrato, no debe aceptarse que el propietario o su administrador impongan en el contrato esa limitación: o bien se autoriza expresamente la cesión o, al menos, procure que no se diga nada al respecto, con eso nos valdría.

En el siguiente artículo de esta serie, seguiremos comentando algunos aspectos relacionados con las hipotecas sobre farmacias instaladas en locales de alquiler, especialmente en lo referente a la intervención del propietario del local en el proceso de formalización de la hipoteca y terminaremos comentando algunas peculiaridades relativas a la extensión de la hipoteca sobre las instalaciones, mobiliario o las existencias de la oficina de farmacia.

Félix Ángel Fernández Lucas

Abogado

Sudirector general de FARMACONSULTING TRANSACCIONES S.L.

felix@fct.es