Riesgos jurídicos: Legitimación activa en la venta de oficina de farmacia II.

En la anterior ficha comentábamos la existencia de limitaciones a capacidad de un vendedor a la hora de transmitir su oficina de farmacia: el puede creer que tiene»el pleno dominio y libre facultad de disposición? sobre la oficina de farmacia, pero alguna circunstancia con la que no cuenta, puede aparecer en el peor momento, posiblemente incluso en la notaría, cuando todo está acordado.
· En la anterior ficha comentábamos la existencia de limitaciones a capacidad de un vendedor a la hora de transmitir su oficina de farmacia: el puede creer que tiene»el pleno dominio y libre facultad de disposición? sobre la oficina de farmacia, pero alguna circunstancia con la que no cuenta, puede aparecer en el peor momento, posiblemente incluso en la notaría, cuando todo está acordado.

· Hipoteca mobiliaria o inmobiliaria, sobre los bienes objeto de transmisión. El farmacéutico que ocupa hoy la posición de vendedor, pudo acudir en su momento a la financiación de su compra con un préstamo garantizado con hipoteca, bien sobre el local u otros inmuebles, o sobre la propia oficina de farmacia.

1. Todas las hipotecas, una vez abonados los préstamos que garantizan, han de ser canceladas en el registro correspondiente: de la propiedad en el caso de inmuebles, en el de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, dependiente del Registro Mercantil, en el caso de oficina de farmacia.

2. Si no se cancelan, (y no suele hacerse por los costes que conlleva, siempre se deja para otro día), subsistirán aun después de haberse pagado el préstamo y el comprador, el notario y el banco en su caso, verán que, farmacia o local, responden de los préstamos del vendedor.

3. Aunque demostremos que esos préstamos están pagados, difícilmente un banco o un comprador aceptarían comprar con ese trámite pendiente.

4. Antes de pasar a formalizar la operación: asegúrese de que todas las hipotecas están canceladas en el registro correspondiente.

· Contratos de arrendamiento financiero o leasing: En Derecho civil, como principio general, cuando transmitimos una cosa, lo hacemos con todo su contenido, sus accesorios y pertenencias, salvo que en el contrato se diga otra cosa.

1. Si no se explica la existencia de un leasing en el contrato, el comprador entenderá que ese objeto»las básculas frecuentemente -, está incluido sin condiciones en la transmisión y si el vendedor no lo tiene en cuenta, a parte de poner en peligro la negociación, puede incurrir incluso en falsedad en documento público, al decir en la escritura que todo lo transmitido le pertenece.

2. Si se tiene en cuenta desde el primer día la existencia de un leasing, los contratantes tienen varias opciones, por ejemplo:

A. que el vendedor abone todas las cuotas pendientes con anterioridad a la formalización de la escritura.

B. Que el comprador se subrogue en el contrato de leasing. Para lo cual habrá de contar con el consentimiento de la entidad financiera, consentimiento que, aunque suele concederse, sí lleva su tiempo. No es asunto para concretar a última hora.

·Expositores propiedad de tercera persona. También es usual que en las oficinas de farmacia se encuentren expositores, cajoneras, góndolas etc., que contienen productos de determinadas firmas o laboratorios que han cedido temporalmente los productos, reservándose la propiedad de los mismos» de los muebles, o incluso de los productos expuestos-.

1. Tanto vendedor como comprador deben prestar atención para que no se produzca un descuido más frecuente de lo que pudiera parecer: que los productos contenidos en este tipo de expositores sea incluido en el inventario de existencias.

2. Este descuido puede ser más grave incluso, puesto que se involucra a un tercero, el laboratorio o distribuidor de los productos, que también puede exigir responsabilidades con posterioridad a la formalización de la venta.