Riesgos jurídicos: Legitimación activa en la venta de oficina de farmacia III.
En continuación con la serie de fichas, en la que se comenta existencia de limitaciones a capacidad de un vendedor a la hora de transmitir su oficina de farmacia, destacaremos las siguientes limitaciones a la transmisibilidad de la oficina de farmacia:
· En continuación con la serie de fichas, en la que se comenta existencia de limitaciones a capacidad de un vendedor a la hora de transmitir su oficina de farmacia, destacaremos las siguientes limitaciones a la transmisibilidad de la oficina de farmacia:
. Derechos de adquisición preferentes:
· Tanto por disposición legal, como por acuerdos de las partes, existen ocasiones en las que determinadas personas tienen una preferencia de cara a la compra de los bienes que se pretenden transmitir, incluso sobre la propia oficina de farmacia.
· Por acuerdo entre las partes. En este grupo podemos destacar:
– El llamado»retracto convencional?, que se da cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, durante un determinado plazo que, según el artículo 1.508 del Código Civil, no será superior a 10 años. Este pacto, es más frecuente de lo que pudiera parecer, sobre todo en el caso de los locales. El vendedor, ha de tener claro que no se concediera tal derecho a quien, a su vez, le vendió a él los bienes objeto de la venta que pretende.
– Opción de compra: que puede haber sido acordada tanto sobre el local, como respecto a la propia oficina de farmacia o cualquiera de los bienes presentes en una transmisión y frecuentemente, es documentada en contratos privados, o anexos a los arrendamientos. Por este motivo, a pesar de que el certificado de cargas que expida el Registro de la Propiedad sobre el local no diga nada, es conveniente que el vendedor revise los contratos privados que pudiera tener sobre el local, la farmacia u otros bienes relacionados con la operación.
· Por disposición legal:
– El retracto legal: que es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del comprador. Al no depender de la voluntad de los contratantes, puesto que tienen origen en la ley, su descuido es más fácil. Destacaremos algunos ejemplos:
– El retracto de comuneros: que es el derecho preferente que tienen los copropietarios de una cosa, para adquirir la parte de otro copropietario en caso de venta. El copropietario de una farmacia o un local que pretenda transmitirlos, debería hacer constar por escrito la renuncia de su, o sus socios, puesto que, en caso contrario, podría ver cómo una operación concertada con un tercero, es anulada en el último momento, por la opción de sus socios, con los consiguientes perjuicios y molestias para el comprador.
– El arrendatario: Conforme a lo establecido en los artículos 25 y 31 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente sobre el local de negocio. En la venta de locales , el notario exigirá al vendedor una manifestación de que el local no está alquilado a terceras personas o , en su caso, demostrar que se les ha notificado la intención de venta y ellos no han aceptado. No obstante, al tratarse de»Derecho dispositivo? , en el arrendamiento se puede pactar la exclusión de este derecho.
– En la siguiente ficha: comentaremos otros supuestos, como la preferencias en la adquisición por razón de parentesco, las originadas por la relación laboral, y otros casos especiales.