Sorpresas de última hora en las transmisiones de farmacias
Como si no hubiera bastantes problemas que amenazan al proceso de transmisión de una oficina de farmacia, se ha añadido el rigor con que las entidades financieras contemplan a la última etapa de estas transmisiones, concretamente la formalización notarial de los préstamos y sus correspondientes hipotecas.
Bien porque muchas entidades aceptan encantadas cualquier excusa para dilatar o incluso denegar la concesión de un préstamo, incluso para la adquisición de una oficina de farmacia, o bien por la creciente aversión a asumir ningún tipo de riesgo de los responsables de la formalización, lo cierto es que la firma de las escrituras se ha convertido en una fase en la que todo ha de ser medido hasta la extenuación, todos los detalles previstos y cada paso perfectamente calculado, puesto que las excepciones de última hora, arreglos y modificaciones, se están convirtiendo en una tarea casi insalvable. Asegurémonos de que todo está bien preparado y no aceptemos sorpresas, lo que puede parecer un simple detalle de menor importancia, puede retrasar seriamente o incluso hacer peligrar la existencia de la transmisión.
Cargas no canceladas, económica o formalmente.
No nos cansamos de repetirlo: si piensa contar con un inmueble como garantía de un préstamo, revise con antelación y detenimiento la existencia de cargas o gravámenes que minoren su interés como garantía. Así, no vale lo mismo de cara a la tasación, un local alquilado que uno que no lo está; puede ser mejor o peor, no lo sabemos ahora, pero no deje este detalle para el último momento, avise a su interlocutor bancario sobre esta circunstancia porque es mucho más importante de lo que se suele pensar.
Las hipotecas pendientes de cancelación son fáciles de eliminar registralmente, pero si se prevén con antelación, no el día anterior a la firma de la escritura de compra y sus correspondientes préstamos. No basta con haber pagado el préstamo que se pidió en su momento, ha de borrarse la hipoteca en el registro, y eso requiere la colaboración del banco que tomó esa hipoteca como garantía; solo la localización de responsables apoderados de ese banco, después de los sucesivos procesos de fusión bancaria acaecidos en nuestro país en estos últimos años, ya puede costarnos algún tiempo. Téngalo en cuenta y, si piensa adquirir una oficina de farmacia próximamente, no estaría de más que vaya despejando estas cargas cuanto antes.
La extensión de garantía hipotecaria.
Un suceso desagradable que se ha visto renacer, es el que genera la existencia de una extensión de la afectación hipotecaria de los locales, que afecta a los objetos muebles existentes en dicho local. Cuando un propietario hipoteca el local, no suele fijarse en la aplicación de estas extensiones, que no son ni mucho menos obligatorias, pero a la hora de analizar la documentación con ocasión de la venta, alguien descubre esto y opina que la propia oficina de farmacia, como bien mueble, está afectada por esta cláusula, en definitiva, que está hipotecada indirectamente al haber hipotecado el local, de modo que ya no serviría como garantía del préstamo que se da ahora para la compra.
Esta conclusión, que solo afecta a los casos de venta de oficina de farmacia con local en alquiler, no tiene ningún fundamento jurídico, incluso provoca perplejidad en las notarías, pero es usual que se exija al propietario que cancele esta hipoteca, o que como mínimo, negocie con su entidad el que se borre esa aludida extensión. A buenas horas.
Realmente, se trata de un ‘problema’ que surge horas antes de la formalización de la transmisión y sus correspondientes préstamos, que tiene fácil contestación jurídica, pero no si se hace contra reloj. Por lo tanto, si el local va en alquiler, comprueben si está o no hipotecado, y si es así, contrasten este asunto con su banco, y si es por escrito, mejor.
El orden de las escrituras si altera el producto.
Contemplado el asunto desde un punto de vista financiero, o personal, parece no tener mayor importancia: nos da lo mismo comprar la farmacia, luego hipotecarla, y pagarla; que hipotecarla, y luego transmitirla. Parece que se trata de una simple cuestión de tiempos verbales, pero la coherencia exigida, entre otras instancias por los registros, impone que estos pasos estén correctamente planificados y ejecutados, y desde luego, que ninguna escritura se contradiga con otra dentro de la misma operación. Realmente, con cambiar un par de frases, como decimos, en la escritura correspondiente, se corrige cualquier eventual contradicción, pero recuerden que no todos los apoderados bancarios tienen potestad para modificar las minutas que ha preparado su entidad. Así, llegado el momento, podría iniciarse el consabido periplo telefónico a la búsqueda de autorizaciones internas, explicaciones… lo que unido al hecho de que las firmas notariales suelen alargarse incluso fuera de los horarios normales de oficina – y no digamos si es viernes-, puede hacer que una mera incidencia en la redacción retrase la firma de las escrituras, con la consiguiente tensión entre las partes, cambios de planes…etc.
La redacción de las minutas no es modificable por cualquiera.
Es comprensible el interés de los compradores en que la financiación sea gestionada por su oficina bancaria ‘de toda la vida’, pero en Farmaconsulting insistimos en la necesidad de contar con interlocutores válidos en otros niveles de cada entidad bancaria, ya sean directores regionales, jefes de riesgos, directores de departamento jurídico… a quienes se pueda acudir en casos de urgencia; mucho mas frecuentes de lo que puede parecer.
Además, procuren centrar sus esfuerzos en entidades bancarias especializadas en este tipo de operaciones, y asegúrese la ayuda de un asesor realmente familiarizado con el sector farmacéutico, para presentar su operación al banco. Seguramente ha oído eso de que la financiación es una tarea complicada; pues lo es. Sin embargo, en Farmaconsulting estamos gestionando más operaciones que nunca y podemos afirmar que una de las claves de esta realidad, es la experiencia adquirida en nuestra relación con entidades bancarias implantadas en todo el país. En estas contamos con interlocutores en distintos niveles y con las que se consolidan diariamente procedimientos comunes de trabajo, que garantizan la mayor eficacia en el estudio de estas operaciones.
