Consejos para comprar y vender Farmacias en España

Concretamente en la Comunidad de Madrid, no sólo hay que atender a las dimensiones, efectivamente 75 metros cuadrados, sino que, además, se exige que las oficinas de farmacia tengan acceso libre, directo y permanente a vía pública, y contarán, al menos, con las siguientes zonas:

a) Zona de atención al público.

b) Zona de almacenamiento de medicamentos y productos sanitarios.

c) Zona de laboratorio reservada para la preparación y control de fórmulas magistrales y preparados oficinales.

d) Despacho del farmacéutico o zona diferenciada que permita la atención individualizada al paciente .

Desde luego la escritura pública no tiene como función primordial la delimitación exacta de las dimensiones o características del local, de hecho es usual que en estos documentos, después de la alusión a las dimensiones, se añada el adverbio «aproximadamente». La escritura pública identifica un bien, unas partes intervinientes y el contrato que establecen, y por lo tanto no nos sirven para tramitar un traslado en cuanto a dimensiones se refiere.

Tampoco es cometido propiamente dicho de las tasaciones, puesto que fundamentalmente sirven para establecer un valor objetivo del local.
En todo caso, es preciso conjugar las exigencias sanitarias con las propias de la normativa municipal sobre obras y construcciones y, por leve que sea la obra a hacer en el local necesitará» en Madrid y en cualquier otra localidad- que un arquitecto dibuje los planos del local, con su proyecto de instalaciones y dependencias, y que el colegio correspondiente selle este plano con su visado.

Este es el documento que justificará las dimensiones. Además, la inspección de farmacia» y la de los técnicos municipales-, se personarán en el local y emitirán su propio informe.

Es importante que usted tenga en cuenta lo que pueda decir en concreto la normativa de ordenación farmacéutica de su Comunidad Autónoma, puesto que puede contener disposiciones específicas que ahora no tenemos en cuenta al tratar el asunto en términos más genéricos. No obstante lo anterior, entendemos que, propiamente, no pueden ser actividades incompatibles, como lo serían, por ejemplo, el ejercicio de la medicina y el de la titularidad de una oficina de farmacia.

Lo que sí ha de tener en cuenta es la adecuación de horarios, puesto que el titular, y en esto insisten especialmente numerosas normativas autonómicas, ha de estar presente en el horario previsto de atención al público, de modo que no podrá ejercer otras actividades que le impidan estar presente en su farmacia durante ese horario.

Después de la venta a otra persona, el contrato de arrendamiento, en principio, habrá de seguir en los mismos términos que tiene usted acordados con el actual propietario aunque, no obstante, revise minuciosamente la situación con un abogado y facilítele previamente el contrato por si tuviera alguna especificación relativa a este asunto.

Por otra parte, y en relación con el desinterés que usted ha mostrado por la oferta que le hace su arrendador, nos permitimos recomendarle que valore el entrar en negociación en esta operación; no lo deje todo en un simple rechazo, quizá puedan acercar posiciones, pero sobre todo tenga en cuenta que no solo estará comprando un local, sino la libertad de poder tomar decisiones respecto al inmueble y a la oficina de farmacia , sin contar con la voluntad de nadie, sobre todo en lo concerniente a la transmisión de la oficina de farmacia.

Recuerde que el futuro adquirente necesitará contar con un contrato de arrendamiento y, salvo en el dudoso caso de que su actual contrato disponga la libre cesión del local a favor de nuevos arrendatarios, usted tendrá que acudir al arrendador para que, si quiere, le facilite la operación.

Ahora tiene la oportunidad de resolver esta situación.

En numerosas leyes de ordenación farmacéutica de las C.C.A.A., se establecen estos derechos preferentes de adquisición a favor de los farmacéuticos empleados en las oficinas de farmacia, con la calificación de adjuntos, sustitutos o regentes. A nuestro juicio, las normas aluden expresamente a la necesidad de que los empleados no sean únicamente licenciados sino que, para que puedan ostentar esa preferencia, deben haber sido nombrados expresamente dentro de alguna de esas tres figuras. Si sus contratados no tienen esa calificación, entendemos que usted no tiene obligación de efectuar un ofrecimiento previo a estas personas y, por lo tanto, podría transmitir su oficina de farmacia libremente a terceras personas.

No obstante, es interesante que usted revise detenidamente la formativa propia de la comunidad donde se ubique su oficina de farmacia.

Por último, ante la más mínima duda, contraste con su Colegio Profesional si constan dados de alta estos u otros trabajadores anteriores de su oficina de farmacia, inscritos como adjunto o alguna otra calificación, por que en muchas ocasiones se olvida cancelar estas anotaciones cuando cesan las relaciones laborales y posteriormente, en el momento de legalizar la transmisión, surgen problemas administrativos por esta causa.

Lo que la resolución judicial hace es reconocerle como propietario desde una fecha concreta, constata la existencia de un derecho a favor de alguien, pero no crea tal derecho, puesto que propietario ya era usted antes de emitirse ese auto.

La importancia de esta consulta está relacionada con la posible aplicación del régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años e antelación a la fecha de transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1984 y, en este sentido, entendemos, conforme a la aplicación de las últimas reformas de este régimen transitorio, que a la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 sí le son de aplicación los coeficientes correctores correspondientes a los bienes inmuebles, es decir, un 11,11 por ciento por cada año de permanencia del local en su patrimonio que exceda de dos, pero siempre que el local no esté afecto a la actividad, es decir, que al menos permanezca en su propiedad durante los tres años posteriores a la transmisión de la oficina de farmacia.

Sí, es habitual que en el modo en que se estructuren los préstamos, se disponga que a medida que se abonen determinadas cantidades puedan levantarse las hipotecas que garanticen esa parte del préstamo. Exponga este planteamiento al interlocutor en la entidad bancaria y seguramente no tendrán problemas en adecuar la redacción de los documentos.

No obstante, tenga en cuenta que la hipoteca es una garantía que sirve al banco para tener una preferencia sobre otros acreedores que usted pueda tener en el futuro, para el caso de impago de la deuda contraída con el préstamo. No caiga en la trampa de pensar que por el hecho de no tener la vivienda hipotecada esta no responde de sus deudas: al contrario, como dispone la formativa civil, el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros. La cancelación de la hipoteca es importante, por ejemplo, en caso de venta, puesto que el comprador querrá la vivienda libre de cargas, pero recuerde: eso no implica que, en el caso de impago, no pueda ser embargada por una entidad bancaria

Cuando hablamos de Derecho Civil, ha de tenerse en cuenta el enorme protagonismo que tiene un principio jurídico conocido como»autonomía de la voluntad?, que viene a significar que las partes pueden acordar lo que estimen conveniente mientras no consista en un acto ilícito.

Igualmente, podríamos ver numerosos ejemplos de lo que se denomina»Derecho dispositivo?, es decir, que es aplicable siempre que las partes no hayan acordado otra cosa. Entre este último concepto, encontramos lo dispuesto en el artículo 1.455 del Código Civil, que impone los gastos notariales, prácticamente en su totalidad, a la parte vendedora.

En concreto, el artículo citado dispone:»Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuanta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.?

Por lo tanto, usted está a tiempo, si lo estima oportuno, de proponer en sus ofertas de venta que tales gastos sean de cuenta del comprador, puesto que si no lo exige previamente, lo que se aplicará es la disposición anteriormente citada.

Como ha afirmado la Dirección General de Tributos en alguna ocasión, los intereses correspondientes al aplazamiento, tienen carácter remuneratorio, puesto que constituyen la contraprestación del aplazamiento en el pago, lo que lleva a Hacienda a calificarlos como rendimientos del capital mobiliario, lo que significa que no procede su tributación como rendimiento de actividad económica al tratarse de una operación (la venta de la oficina de farmacia) cuya ganancia o pérdida patrimonial no se incluye en la determinación del rendimiento neto de la actividad, ni tampoco serían propiamente parte de la ganancia patrimonial puesta de manifiesto

Los dividendos de las acciones tienen la consideración de rendimientos del capital mobiliario, en el cálculo y liquidación de su declaración de I.R.P.F.,y, para el cálculo del rendimiento neto en este apartado, la ley especifica muy claramente que únicamente podrán deducirse los gastos que la ley concreta, entre los que no se cuentan los intereses de capitales ajenos utilizados en la adquisición de esos valores.
Sí podrá tener en cuenta el préstamo con ocasión del cálculo de su patrimonio neto, en relación con la declaración correspondiente al Impuesto sobre el Patrimonio, pero en lo que a dividendos e I.R.P.F. se refiere, los gastos deducibles se reducen básicamente a los de administración y custodia, en los términos que especifica la ley del impuesto.

Como es habitual, nos remitimos al contenido íntegro de su contrato y le recomendamos que lo analice detenidamente con un abogado experto en la materia.

No obstante, y sin atender a otras circunstancias, tenga en cuenta que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que la extinción por el transcurso del plazo previsto, en los arrendamientos de un local en que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del propietario, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Por lo tanto si, como parece, faltan más de cuatro meses para el final del plazo, tenga en cuenta que puede comunicar al Ayuntamiento su voluntad de continuar con el arrendamiento y, al menos, en caso de que el contrato no sea renovado, podrá optar a una indemnización, cuyo importe depende, entre otras circunstancias, del uso que se de al ese local. Ahora bien, tenga en cuenta que ese derecho a la indemnización puede estar expresamente descartado en su contrato: insistimos léalo detenidamente.

Por último, valore si es interesante enfrentarse con el Ayuntamiento. Seguramente su farmacia es única en el municipio y, si se le ofrece una nueva ubicación su situación no tiene por qué empeorar.

No necesariamente. Lo recomendable, naturalmente, es que la formativa fiscal y contable se cumpla escrupulosamente, por lo que nuestro consejo es que solicite a sus proveedores que rectifiquen los documentos aludidos.

No obstante lo anterior, lo cierto es que varias decisiones judiciales, por ejemplo la Sentencia del TSJ de Castilla y León, Sentencia de 4 de noviembre de 2005, han afirmado que el valor probatorio de las facturas, respecto del contrato que reflejan, es equiparable a la del resto de documentos privados, de modo que, a menudo, tales defectos pueden ser explicados fácilmente acudiendo a otros documentos anexos, como los albaranes, presupuestos.? por lo que fallos como la consignación del número de la calle, o el N.I:F., no son tan importantes si se pueden completar por otros medios esos datos.

La deducibilidad de los gastos efectuados sin obtener contraprestación es siempre un territorio peliagudo y cuestionado habitualmente por la Administración Tributaria, de modo que es aconsejable, en primer lugar, que consulte este asunto pormenorizadamente con su asesor contable, quien conoce con mayor detalle las características y circunstancias e su actividad.

Dicho esto, en principio una condenación de una deuda puede considerarse, efectivamente, una liberalidad y, por lo tanto, no sería deducible. Ahora bien, por lo que usted comenta, el»descuento? no obedece propiamente a su intención de hacer una donación» que es lo que descarta la ley en cuanto a deducciones-, sino que más bien es una consecuencia necesaria de los problemas de solvencia de los clientes, que obligan a sus proveedores a renegociar una deuda que, en otro caso, probablemente resultaría impagada en su totalidad.

Si usted puede demostrar esas circunstancias que le han obligado a la renegociación: cheques o letras devueltas, existencia de otros proveedores con problemas…etc., entendemos que sí sería deducible como gasto esa partida correspondiente a la rebaja. Puede apoyarse en esta conclusión en la consulta vinculante de la DGT V2777/2007, que analiza un caso similar al que usted plantea.

El exceso sobre la indemnización legal o judicial se entendería Liberalidad, y por tanto , no sería deducible.

En general, los donativos y liberalidades no tienen la consideración de gastos fiscalmente deducibles, excepto:

– Los gastos por relaciones públicas con clientes y proveedores. Por ejemplo, los gastos incurridos por una empresa para entregar a todos sus clientes y proveedores participaciones de la lotería nacional, se podrían incluir dentro de los producidos por relaciones públicas con dichos clientes y proveedores.
– Los que con arreglo a los usos y costumbres se efectúan con respecto al personal de la empresa, incluyendo en este apartado las cestas de navidad, pero no se consideran gastos deducibles los realizados en concepto de regalos de navidad.
– Los realizados para promocionar, directa o indirectamente, la venta de bienes y prestación de servicios.
– Los que se hallan correlacionados con los ingresos.

Aunque, usualmente, los farmacéuticos no tienen obligación de expedir ni entregar factura, en algunas ocasiones sí puede ser necesario, por ejemplo a requerimiento de un cliente que la necesite para efectuar deducciones en su tributación. En este caso, entre los requisitos de forma de las facturas no se incluye la firma de quien la emite. Estos requisitos son, fundamentalmente, los siguientes:

a) Que la factura esté correlativamente numerada.

b) La fecha de su expedición.

c) Nombre y apellidos, razón o denominación social completa, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones.

d) Número de identificación fiscal de la farmacia y del cliente.

e) Domicilio, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones.

f) Descripción de las operaciones.

g) El tipo impositivo o tipos impositivos, en su caso, aplicados a las operaciones.

h) La cuota tributaria que, en su caso, se repercuta, que deberá consignarse por separado.

i) La fecha en la que se hayan efectuado las operaciones que se documentan o en la que, en su caso, se haya recibido el pago anticipado, siempre que se trate de una fecha distinta a la de expedición de la factura.

Si en su contrato no se dice nada al respecto, ha de entenderse que es de aplicación lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y por lo tanto, si a su comprador le parece aceptable el resto del contenido de ese contrato» respecto a obras, gastos etc -, no habría que contar con la voluntad del arrendador, conforme la lo dispuesto en el artículo 32. Este artículo establece que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendador simplemente tiene derecho a una elevación de renta del 20 por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato.

La cesión deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado. Por lo tanto, en el momento de formalizar la transmisión de la oficina de farmacia, en la escritura deberá constar que se procede a la cesión del contrato de arrendamiento a favor de la parte compradora y, por último, requieran al notario para que notifique al arrendador que se ha producido la cesión.

No necesariamente.

La respuesta depende del uso que efectivamente se esté haciendo de esas plazas de aparcamiento. Si tal utilización se reduce al periodo circundante con el horario laboral, los tribunales han entendido que tal uso únicamente constituye un beneficio orientado exclusivamente a facilitar el funcionamiento de la oficina de farmacia y por lo tanto, sin trascendencia en las nóminas o impuestos de los trabajadores.

Por el contrario, si se llegara a demostrar que tales plazas de aparcamiento están a disposición de sus trabajadores también fuera de la jornada laboral estaríamos, a juicio de los tribunales, ante una retribución en especie, que sí habría de constar en las correspondientes nóminas, debiendo sus empleados declararla en su liquidación de I.R.P.F.

Probablemente, esta cuestión ya se la ha aclarado suficientemente al arrendador su letrado, pero sepa que, sea un impuesto, la base imponible generada en un servicio o la compensación de unos gastos, se trata de costas que han de ser abonadas por quien determine la sentencia, de modo que no sirve su forzada interpretación. En cuanto al asunto concreto del I.V.A., tampoco podría exigir que se hubiera formalizado factura alguna hasta el momento en que la condena sea firme, puesto que los letrados no tienen que hacerlo hasta que, naturalmente, esté fijado el responsable del abono de esas cantidades.

Ante cualquier pretensión de cara a exigir al banco el mantenimiento de unas determinadas condiciones, nos encontramos con la dificultad de prueba, puesto que no es fácil demostrar qué condiciones pactó expresamente salvo que usted cuente, por ejemplo, con una oferta vinculante emitida por el banco.

Por otra parte, piense que la entidad bancaria, a la hora de evaluar el riesgo, quizá contaba con que usted iba a efectuar una determinada aportación personal para el pago, por ejemplo, de las existencias, pero quizá es usted quien está cambiando la situación, al hacerle ver que quizá no tenga ese dinero, puesto que ha negociado su fraccionamiento. Lo cierto es que, aunque pueda parecer poca cosa respecto al montante total de la operación, es que el riesgo que va a asumir el banco es diferente, y eso no gusta nada a los departamentos de riesgos que analizan las operaciones.

Además, si usted va a garantizar el préstamo con una hipoteca mobiliaria, tenga en cuenta que la ley no permite hipotecar oficinas de farmacia cuyas existencias no estén completamente pagadas» con la salvedad, claro, del préstamo que se está garantizando-, ý así, pudiera ser que el banco tenga razones válidas para oponerse a sus intenciones.

Usted pretende realizar una modificación en la finca registral de la que es titular, a través de una segregación, esto es, la separación de parte de una finca inmatriculada para formar una nueva. Se trata de una operación registral indispensable siempre que se enajene sólo parte de una finca inscrita. Por la segregación no se extingue la finca matriz, cuyo resto sigue inscrito. Al margen de su inscripción de propiedad se hará constar la segregación efectuada, así como la descripción de la porción restante de dicha finca matriz. La parte segregada origina el nacimiento de una nueva finca, a la que se abre folio propio. En la inscripción de la nueva finca se expresará su procedencia y los gravámenes vigentes de la finca matriz, que la seguirán afectando como si la segregación no se hubiera producido.



Pero además de la segregación registral propiamente dicha, tenga en cuenta que la misma pudiera requerir, con carácter previo, una separación física del local respecto de los sótanos (realización de tabiques o accesos independientes, etc), y que para llevarla a cabo pudiera ser necesario no sólo obtener la oportuna licencia de obras por parte del Ayuntamiento, sino también , la correspondiente autorización de la modificación del local por parte de la Delegación de Sanidad de su comunidad.

El resultado previsto inicialmente con la constitución de una cuenta en participación es la remuneración del capital aportado con una participación en los resultados prósperos o adversos de la explotación de la oficina de farmacia. No obstante, la Administración considera que, a pesar de que los rendimientos no se obtengan en la forma inicialmente prevista, la calificación tributaria de los rendimientos procedentes de la venta de la propia cuenta en participación sigue siendo la de rendimientos del capital mobiliario derivados de la cesión a terceros de capitales propios, y no como una ganancia patrimonial. Este matiz es importante, puesto que la Ley de IRPF prevé que únicamente puedan compensarse entre sí las partidas del mismo tipo y, por lo tanto, si usted tiene un ingreso que es considerado como rendimiento del capital, no podrá compensarlo con una pérdida patrimonial que hubiera sufrido.



En concreto esta situación se regula en el artículo 49 de la Ley de IRPF, donde se afirma, al tratar de la Integración y compensación de rentas en la base imponible del ahorro, que



» la base imponible del ahorro estará constituida por el saldo positivo de sumar los siguientes saldos:



a) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, los rendimientos a que se refiere el artículo 46 de esta Ley.
Si el resultado de la integración y compensación arrojase saldo negativo, su importe sólo se podrá compensar con el positivo que se ponga de manifiesto durante los cuatro años siguientes.



b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas en el mismo a que se refiere el artículo 46 de esta Ley.
Si el resultado de la integración y compensación arrojase saldo negativo, su importe sólo se podrá compensar con el positivo que se ponga de manifiesto durante los cuatro años siguientes.



2. Las compensaciones previstas en el apartado anterior deberán efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que puedan practicarse fuera del plazo a que se refiere el párrafo anterior mediante la acumulación a rentas negativas de ejercicios posteriores.»