El derecho de adquisición preferente
El derecho de adquisición preferente en la transmisión de locales de farmacia no dura ilimitadamente
| Campos comentados: | Dº civil, obligaciones y contratos |
| Concepto comentado: | Tribunal Supremo, sentencias de 3 demarzo de 1995 y 26 de enero de 1952 |
| Supuesto de hecho | El vendedor del local destinado a farmacia, usualmente un ayuntamiento, establece como condición en la venta la posibilidad de recuperar el local en el caso de que el comprador, a su vez, pretenda transmitir ese local. |
| Cuestión debatida | ¿Es lícito el establecimiento de la posibilidad de recompra en el contrato que regula la transmisión? En caso afirmativo, ¿qué duración máxima puede tener ese derecho? |
| Respuesta del Tribunal Supremo | Son prácticamente innumerables las sentencias en las que el Tribunal alude a este derecho, conocido legalmente como "retracto convencional". En el artículo 1.507 del Código Civil viene regulada su existencia, de modo que el vendedor puede reservarse el derecho a recuperar la cosa vendida, con obligación de abono del precio y los gastos y pagos legítimos, que hubiera efectuado.Ahora bien, este derecho no será ilimitado en el tiempo: si no se hubiera establecido duración en el contrato, el plazo será de cuatro años contados desde la fecha del convenio; si hubiera estipulación, la duración no podrá exceder de diez años.
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| Comentario de Farmaconsulting | |
| Se da con mucha frecuencia, sobre todo en el mundo rural y en los casos de municipios con farmacia única que, a la vista de la falta de locales adecuados para la instalación de una oficina de farmacia, el ayuntamiento tome la decisión de habilitar un inmueble municipal o incluso construir uno ex profeso y, o bien los cede en precario o en arrendamiento al farmacéutico, o bien lo transmite en compraventa. En este último caso es muy frecuente que la corporación atendiendo a la causa que dio origen a la transmisión, trate de preservar el destino del local para oficina de farmacia y, a tal efecto, se suelen incluir cláusulas reguladoras del derecho del ayuntamiento a recuperar ese local, por ejemplo, si seproduce la venta nuevamente. Naturalmente, este derecho no puede tener una duración ilimitada, lo cual vulneraría, entre otros, el principio de seguridad jurídica y, como recuerda el TS, en el caso de que no se hubiera señalado duración en el contrato, serán cuatro años, y si se establece, será como máximo diez años, el plazo tras el cual "el comprador adquiere de modo irrevocable el dominio de la cosa vendida, por caducidad del derecho a recuperarla. | |
| Algunos ejemplos de derecho preferente de adquisición | |
| Retracto convencional | Es el que establecen las partes libremente en el curso de las negociaciones que culminan en la compraventa.A este tipo de operaciones se las conoce como"venta con pacto de retro", y el vendedor, tras el abono del precio establecido y gastos efectuados por el comprador, puede recuperar la cosa vendida, en un plazo máximo de diez años. |
| Retracto legal | Es el derecho de compra preferentemente que tienen algunas personas, pero no por haberlo acordado, sino porque la ley lo establece expresamente. |
| Retracto de comuneros | Éste, en concreto, que afecta frecuentemente a la transmisión de oficinas de farmacia, es el derecho que tienen los miembros de una comunidad de bienes para adquirir preferentemente la cuota del socio que abandona la comunidad. |
| Preferencias propias del sector farmacéutico | Dependiendo de la comunidad, podemos encontrar el derecho preferente, en el caso de transmisión de oficina de farmacia, a favor de los adjuntos, sustitutos o regentes; del cónyuge farmacéutico, de los hijos farmacéuticos o incluso a favor de otros farmacéuticos instados en las inmediaciones de la farmacia que se transmite, con el fin de clausurarla, como ocurre en la Ley de Ordenación del PaísVasco. |
