Entregas anticipadas en la compraventa

En este artículo se analiza la problemática de las arras en los contratos de compraventa.

* Es aconsejable que el contrato de compraventa de oficina de farmacia, dada su especial trascendencia en la vida profesional y personal del farmacéutico, esté complementado con la entrega de una cantidad, como reafirmación de la voluntad de las partes respecto a la transmisión. Con su otorgamiento, los contratantes no solo confirman su aceptación de las condiciones del acuerdo, si no que concretan las consecuencias de un eventual incumplimiento, tanto respecto a la posibilidad de exigir recíprocamente el cumplimiento al contratante que pretende desistir, como del importe de la indemnización en caso de producirse, finalmente, la ruptura de la transmisión

* En la redacción de los oportunos documentos y recibos, ha de recordarse que el término jurídico que alude a estas entregas es el de»arras?, y señalarse a cuál, de entre los tres tipos posibles en Derecho Civil, se refieren los firmantes: confirmatorias, penales o penitenciales.

* Las arras penales y las confirmatorias tienen en común que su otorgamiento impide el desistimiento unilateral de una de las partes: para romper el contrato, cada contratante habrá de contar con el consentimiento del otro, quien, por el contrario, podrá exigir el cumplimiento del contrato de compraventa.

* Por su parte, las arras penitenciales, también conocidas como»de desistimiento?, si permiten a cada uno de los contratantes la ruptura unilateral del contrato de compraventa.

* Aparte de la posibilidad o no de desistimiento unilateral, las arras se distinguen por el importe de la indemnización que corresponde al contratante que no rompe el contrato: las arras penales y las penitenciales implican una indemnización equivalente a las arras entregadas, mientras que las arras confirmatorias llevan aparejadas la indemnización de los daños y perjuicios causados.

* Mientras en las operaciones inmobiliarias es frecuente el concepto de arras penitenciales (que permiten el desistimiento), en la transmisión de farmacia se impone generalmente el otorgamiento de arras penales, que no permiten la ruptura del contrato por la voluntad de uno de los contratantes y, además, fijan con precisión la cuantía de las compensaciones en caso de acordarse finalmente la ruptura.