Transmisiones cruzadas, una revisión estratégica.

Compro y vendo luego la mía; transmito la mía, y ya adquiriré otra después; lo mejor es coordinar ambas operaciones y firmar las escrituras el mismo día de ambas operaciones… y así hasta un número infinito de combinaciones.

En todas las combinaciones posibles, nos encontraremos con un común denominador: el número de variables ajenas a nuestra voluntad, que intervienen en estas cruciales decisiones, son cada día más importantes y, nuestra capacidad de decisión y de dirección de los acontecimientos, cada vez más cuestionable.

Si hasta hace poco tiempo la duda más inquietante podía resumirse en cuánto tiempo íbamos a tardar en encontrar una oficina de farmacia adecuada, una vez transmitida la propia, o cuánto tardaríamos en hacer nuestra transmisión, acordada ya una compra, ahora vemos cómo, día tras día, cualquier incertidumbre previa se acrecienta por la influencia de numerosos factores, entre los que podemos destacar, pero solo a título de ejemplo:

• La disparidad en las tramitaciones administrativas de cada comunidad autónoma.
• Las exigencias en cuanto a garantías o escenarios previstos por las entidades financieras.
• La adopción de nuevas medidas tributarias por la Administración.
• La evolución del mercado, sensible como nunca a cualquier noticia sobre el sector publicada en los medios de comunicación.

Pongamos en orden esas ideas o únicamente obtendremos más incertidumbre.

Y, para ello, empecemos por separar dos claros conjuntos de circunstancias a valorar:

1º. Las relacionadas con la  opción de comprar una y vender después y
2º Vender y luego comprar.

La primera opción, consistente en no afrontar la transmisión de la farmacia propia hasta tener "apalabrada" otra nueva oficina, ha venido siendo muy popular, por mucho que su ejecución se plantee difícil en todo momento: es comprensible esa aversión a la idea de verse "de brazos cruzados", mientras se espera a que llegue la farmacia adecuada.

Pero esta cautela tenía alguna justificación en mercados "de demanda", como era el existente hasta hace poco más de dos años: no había muchas oficinas de farmacia en transmisión y, además, acudíamos a las operaciones junto con otros muchos compradores – competidores -, que iban a dificultar nuestra futura compra.

Esa numerosa afluencia de compradores al mercado estaba directamente relacionada con la situación financiera reinante, por la que no solo era muy fácil conseguir financiación, y con altos porcentajes sobre la inversión, sino que además, el precio del dinero era realmente bajo comparado con lo vivido una década antes. Por el contrario, ahora, esta facilidad ha tornado en un itinerario casi titánico, incluso para importantes patrimonios familiares, que en otro tiempo tenían todas las puertas abiertas de par en par.

¿Quién tiene mayor facilidad ahora para encontrar financiación?, precisamente el titular que se encuadra en el otro de los dos grandes grupos: quien ha decidido afrontar primero la papeleta más complicada, vender su patrimonio. 

A diferencia del anterior planteamiento, en el que se buscaba una oficina de farmacia antes de vender la propia, quien afronta primero la venta cuenta desde su transmisión con su título disponible para una nueva titularidad y, además, posee algo más importante quizá que el patrimonio para garantizar eventuales préstamos bancarios: aportación personal líquida.  Se terminaron las financiaciones al cien por cien de la inversión, ahora es imprescindible, por muchos inmuebles que se posean, justificar una aportación personal que puede oscilar entre el veinte y el treinta por ciento de la inversión total.

Fórmula de referencia usual en los actuales préstamos para la adquisición de una oficina de farmacia: *

  *Naturalmente, la estructura final del préstamo y la importancia de cada garantía aportada,  depende de las circunstancias de cada operación, de los solicitantes, y de la entidad financiera. 

Porcentaje usual aceptado en garantía sobre valor de tasación del bien.

Y, además de que su situación financiera esté despejada, una vez efectuada la transmisión, quien ha vendido ya su farmacia se presenta en un mercado "de oferta", en el que, al contrario de lo visto hace pocos años, va a encontrar más oficinas de farmacia en disposición de ser transmitidas en proporción al número de compradores en condiciones de poder optar a la compra de la misma oficina de farmacia.

Nuestro consejo no es nuevo: sigue siendo más recomendable tener resuelta definitivamente la venta de la actual oficina de farmacia antes de formalizar una nueva adquisición: evitamos afrontar el paso del tiempo sin encontrar a nuestro comprador, lo que afectará como mínimo, a las condiciones en que podamos vender; cualquier problema en la venta afectaría directamente a la operación de compra, con posibles incumplimientos y responsabilidades, económicas.  Además del desgaste personal y familiar.  Ese consejo, decimos, sigue vigente: si queremos cambiar de oficina de farmacia es más recomendable iniciar las gestiones de venta cuanto antes; han cambiado son las circunstancias, se ha hecho más complicado este camino, y eso ha reforzado la importancia de acertar en esta decisión.